住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策

住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析及

對(duì)策住房抵押貸款是房屋購(gòu)買(mǎi)者以所購(gòu)買(mǎi)的住房為抵押擔(dān)保品向銀行申請(qǐng)貸款然后以所貸的款額作為房費(fèi)付給建筑開(kāi)發(fā)商再以年金的形式按月向銀行支付款項(xiàng)以還清貸款抵押貸款的目的是為了減輕購(gòu)房者的支付壓力讓更多的中低收入者可以購(gòu)買(mǎi)住房因此其借貸期限較長(zhǎng)一般為20-30年但是住房抵押貸款對(duì)商業(yè)銀行的利潤(rùn)較為可觀美國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款的利潤(rùn)率一般為10%左右我國(guó)銀行的實(shí)際利潤(rùn)率也在相當(dāng)水平尤其隨著金融市場(chǎng)的不斷完善許多原先是銀行重要利潤(rùn)來(lái)源的大企業(yè)客戶(hù)紛紛離開(kāi)銀行通過(guò)證券市場(chǎng)直接融資；在這種情況下住房抵押貸款成為商業(yè)銀行主要的利潤(rùn)來(lái)源各銀行都加大了拓展住房抵押貸款的業(yè)務(wù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)美的個(gè)人住房抵押貸款余額已突破1.7萬(wàn)億美元約占銀行總資產(chǎn)的1/3我國(guó)的住房抵押貸款余額雖然存量不大但增長(zhǎng)迅速參見(jiàn)表一從表一中可看出我國(guó)住房抵押貸款余額的增長(zhǎng)速度十分驚人在商業(yè)銀行總資產(chǎn)中的比例已接近10%其快速增長(zhǎng)的原因一方面是因?yàn)槠淠芙o銀行帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)；另一方面是因?yàn)槠浔徽J(rèn)為是風(fēng)險(xiǎn)較低的資產(chǎn)許多銀行都把個(gè)人住房貸款當(dāng)作銀行的高質(zhì)量資產(chǎn)這主要是因?yàn)槊恳还P住房抵押貸款都有相應(yīng)的房產(chǎn)作為抵押而房產(chǎn)對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)是具有非一般意義的資產(chǎn)通常情況下購(gòu)房者的違約風(fēng)險(xiǎn)很1煽統(tǒng)計(jì)不到1%；其次即使購(gòu)房者違約銀行也可以將房屋拍賣(mài)將貸款收回因?yàn)閺拈L(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看房?jī)r(jià)星上升的趨勢(shì)但果真是這樣嗎我們來(lái)看一下的事例二十世紀(jì)八十年代初期一向穩(wěn)健的美國(guó)銀行業(yè)發(fā)生了大規(guī)模的銀行倒閉事件數(shù)年間幾百家銀行宣布破產(chǎn)對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)造成了嚴(yán)曲擊倒閉的銀行中主要是存款儲(chǔ)蓄銀行（SL）這種銀行的主要業(yè)務(wù)就是發(fā)放被認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)較低的個(gè)人住房抵押貸款據(jù)美國(guó)聯(lián)邦存款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)銀行倒閉的概率與其住房貸款余額在總資產(chǎn)中的比例成正相關(guān)關(guān)系（參見(jiàn)圖一）二十世紀(jì)九十年代被認(rèn)為是世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展奇跡的日本發(fā)生了嚴(yán)重的金融危機(jī)以房地產(chǎn)為抵押的巨額貸款使日本金融界背上了沉重的不良債權(quán)包袱造成日本的金融機(jī)構(gòu)頻頻破產(chǎn)影響了整LI個(gè)金融界的生存其中尤以專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的日本住宅金融專(zhuān)門(mén)公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“住專(zhuān)”）的倒閉最為突出該公司1995年的不良債權(quán)高達(dá)81300億日元占總資產(chǎn)的比率為76%LI顯然我們無(wú)法用無(wú)效或松懈的銀行管理和銀行產(chǎn)品的設(shè)計(jì)問(wèn)題來(lái)解釋這種整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)生壞帳的現(xiàn)象雖然它們也可以被認(rèn)為是產(chǎn)生壞帳的原因由此可見(jiàn)巨額住房抵押貸款本身對(duì)整個(gè)銀行體系醞釀著無(wú)法估量的風(fēng)險(xiǎn)而且如果我們不對(duì)此進(jìn)行認(rèn)真分析和妥善處理的話這種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)整個(gè)銀行系統(tǒng)來(lái)說(shuō)幾乎是無(wú)法避免的住房抵押貸款對(duì)銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)主要有利率風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)兩種住房貸款期限較長(zhǎng)的特點(diǎn)決定著這兩種風(fēng)險(xiǎn)都和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期有密切的關(guān)系首先分析利率風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)指的是由于利率的變動(dòng)而給銀行帶來(lái)的收益損失利率的變動(dòng)同經(jīng)濟(jì)形式有密切的關(guān)系一般說(shuō)來(lái)經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期利率會(huì)上升隨后在經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期利率到達(dá)最高點(diǎn)接著在經(jīng)濟(jì)蕭條期利率會(huì)下降到最小后又會(huì)在復(fù)蘇階段開(kāi)始上升如圖二所示在到期經(jīng)濟(jì)處于繁榮階段此時(shí)銀行的存款利率為同時(shí)貸款利率為；在到期經(jīng)濟(jì)處于蕭條期此時(shí)銀行的存款利率為同時(shí)貸款利率為顯然且根據(jù)配比顧銀行在到期發(fā)生的成本應(yīng)由在同一時(shí)期得到的收益進(jìn)行補(bǔ)償這樣才能保證銀行正常的砌水平但是由于銀行借短貸長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)如果購(gòu)房者的還款期限跨越兩個(gè)時(shí)期那么出于套利的考慮購(gòu)房者必然會(huì)在到期借入利率較低的貸款來(lái)歸還其在到期借入的貸款這樣銀行就會(huì)因?yàn)槌杀臼找娴牟慌浔仁艿嚼p失而且由于并不能保證因此銀行此筆業(yè)務(wù)很有可能不僅沒(méi)有利潤(rùn)反而會(huì)出現(xiàn)虧損如果所有購(gòu)房者都這樣做的話那么整個(gè)銀行系統(tǒng)面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)是比較大的另外還有一種利率風(fēng)險(xiǎn)狀況這種狀況類(lèi)似于上述情況的相反情形我們以美國(guó)為例來(lái)說(shuō)明這種狀況二十世紀(jì)八十年代初期美國(guó)金融市場(chǎng)上短期利率巨幅上升由于許多儲(chǔ)蓄存款銀行的住房貸款利率較低而銀行本身又是短房長(zhǎng)貸因此為了維持正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)儲(chǔ)蓄存款銀行被迫以較高的利率借入存款結(jié)果造成經(jīng)營(yíng)虧損導(dǎo)致了后來(lái)大量的儲(chǔ)蓄存款銀行破產(chǎn)倒閉其次分析信用風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)是住房抵押貸款對(duì)銀行體系的主要風(fēng)觸用風(fēng)險(xiǎn)指的是違約風(fēng)險(xiǎn)即銀行不能按時(shí)或足額的收到本息費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)具有綜合性所有各種其它風(fēng)險(xiǎn)最終都會(huì)這種風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)出來(lái)表現(xiàn)為金融交易中的違約行為；其次信用風(fēng)險(xiǎn)具有傳遞性和擴(kuò)散性金融交易中一方的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)通過(guò)另一方傳遞給第三方形成一個(gè)“信用風(fēng)險(xiǎn)鏈”；其三信用風(fēng)險(xiǎn)具有積累性由于信用風(fēng)險(xiǎn)具有傳遞性就會(huì)引起加總的風(fēng)險(xiǎn)迅速增大從小的方面來(lái)說(shuō)會(huì)造成“三角債”從大的方面看會(huì)引起“金融危機(jī)”；其四信用風(fēng)險(xiǎn)具有隱蔽性和突發(fā)性；最后信用風(fēng)險(xiǎn)是一種不可測(cè)量的風(fēng)險(xiǎn)其不確定性更難于把握住房抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)周期有著密切的聯(lián)系因?yàn)橘?gòu)房者個(gè)人的收入是還款的保證而居民收入又同一國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期狀況有密切關(guān)系當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期處于繁榮階段時(shí)不論銀行還是個(gè)人都對(duì)未來(lái)充滿(mǎn)著樂(lè)觀的預(yù)期在這個(gè)階段銀行的住房抵押貸款余額大量增加但由于購(gòu)房者有者較好的收入同時(shí)房?jī)r(jià)較高使房屋的變現(xiàn)不成問(wèn)題因此銀行對(duì)住房抵押貸款余額增加不以為然反而認(rèn)為給銀行帶來(lái)了大量可觀的利潤(rùn)當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期處于衰退期時(shí)失業(yè)現(xiàn)象大量增加購(gòu)房者的收入下降還款能力得不到保證于是借款人的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)為抵押風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)由于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)入收縮房?jī)r(jià)急速下跌房屋的變現(xiàn)能力下降抵押風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的不良債券或損失當(dāng)這種現(xiàn)象大量出現(xiàn)時(shí)巨額的住房抵押貸款演變成巨額的銀行不良貸款銀行開(kāi)始出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)此時(shí)如果僅僅是某幾家銀行除了問(wèn)題再擔(dān)保機(jī)構(gòu)、再保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或中央銀行還是能夠化解這種風(fēng)險(xiǎn)但是如果整個(gè)銀行體系都面臨相同的問(wèn)題任何金融機(jī)枸都解救乏術(shù)在這種情況下如果銀行的壞帳損失超過(guò)了其自有資本金銀行只能宣布倒閉仙舌￥鑿董匡絲菅星置壽管督置鑿活我胃仙毒皿薯輟旻度曜雷最底iHUW卷墨我將星華點(diǎn)^H-M置向

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