昆明石林項目定位報告課件

昆明石林項目定位報告昆明石林圓通投資·浮生三日享盡所想昆明石林項目定位報告昆明石林圓通投資·浮生三日享盡所想全民休閑時代來了……ITISCOMING……全民休閑時代來了……中國人均GDP已超過3000美元，按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，中國開始邁入旅游休閑高峰期，這是我國旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的極好機(jī)遇，預(yù)示著我國旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展又一個春天到來。——國務(wù)院，2009.12.24國家旅游局日前舉行的“中國旅游發(fā)展趨勢與熱點(diǎn)論壇”上說，去年中國旅游市場規(guī)模達(dá)20億人次，旅游總收入達(dá)1.29萬億元人民幣，旅游直接就業(yè)人數(shù)達(dá)1100萬人，旅游業(yè)增加值占全國GDP的比重超過4%。但從總體來看，市場主體的低消費(fèi)是這一時期的重要特征，當(dāng)前市場需求呈現(xiàn)出以旅游觀光為主、休閑度假逐步增長的態(tài)勢?！嗣袢請螅?010.06.03以中國目前每年10億人次水平的旅游人數(shù)和5000多億元的收入計算，預(yù)計到2020年，中國將成為世界第一大旅游目的地國和第四大客源輸出國。旅游需求將在未來10年中以每年8.5%的速度增長，旅游活動的巨大增長空間以及旅游業(yè)本身的廣闊前景，使得休閑地產(chǎn)作為旅游和地產(chǎn)兩個黃金產(chǎn)業(yè)的交叉，正逐漸為市場關(guān)注。——南海網(wǎng)，2009.12.05隨著人們生活水平的提高，加上一年120多天的法定假期，中國開始步入休閑時代，“5+2”和“11+1”的生活方式越來越流行，休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也帶來休閑地產(chǎn)的迅速升溫?！虾＞W(wǎng)，2009.12.05——財富的提升，休閑之夢膨脹中國人均GDP已超過3000美元，按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，中國開始需求膨脹，而現(xiàn)實(shí)如何？WHATISUP?需求膨脹，而現(xiàn)實(shí)如何？休閑=趕鴨子上架+被耍購物+身心疲憊中國休閑之怪現(xiàn)狀一休閑=趕鴨子上架+被耍購物+身心疲憊中國休閑之怪現(xiàn)狀一休閑=看人臉色+服務(wù)低檔+有所犧牲中國休閑之怪現(xiàn)狀二休閑=看人臉色+服務(wù)低檔+有所犧牲中國休閑之怪現(xiàn)狀二休閑=人山人海+方式單一+到處都似曾相識中國休閑之怪現(xiàn)狀三項目休閑方式功能承載主體高爾夫項目春城湖畔高爾夫高爾夫、居住球場、會員俱樂部、住宅配套、小型專賣店春城海岸高爾夫、居住、會議、溫泉球場、會員俱樂部、住宅配套、五星級酒店陽光高爾夫高爾夫、居住、會議球場、會員俱樂部、極少住宅配套、小型專賣店古鎮(zhèn)彝人古鎮(zhèn)購物、居住、表演商鋪、酒店、四合院麗江古城購物、居住、表演商鋪、酒店、四合院長三角古鎮(zhèn)購物、居住、表演購物、居住、表演溫泉彌勒溫泉溫泉、餐飲、表演溫泉、生態(tài)村、古寺休閑=人山人海+方式單一+到處都似曾相識中國休閑之怪現(xiàn)狀三項休閑旅游蓬勃發(fā)展的中國，休閑的方式卻是極其的低下，休閑=找罪受休閑旅游蓬勃發(fā)展的中國，放眼他處，如何休閑？WHATARETHEYDOING?放眼他處，如何休閑？見微知著，讓我們通過一次安縵酒店之旅，體驗(yàn)休閑的真諦見微知著，昆明石林項目定位報告課件昆明石林項目定位報告課件昆明石林項目定位報告課件昆明石林項目定位報告課件昆明石林項目定位報告課件昆明石林項目定位報告課件昆明石林項目定位報告課件昆明石林項目定位報告課件昆明石林項目定位報告課件昆明石林項目定位報告課件休閑=不遠(yuǎn)千里舟車勞頓卻只為那短暫的迷醉休閑=無所約束無所顧忌的徹底身心放松休閑=實(shí)現(xiàn)很多一直以來向往卻不曾有過的體驗(yàn)休閑=時刻被呵護(hù)時刻被重視卻又潤物無聲休閑=不遠(yuǎn)千里舟車勞頓卻只為那短暫的迷醉究竟是何等的魔力，讓人仿佛置身伊甸園？答案————精致化休閑究竟是何等的魔力，不僅是石林，不僅是昆明，中國目前都面臨休閑方式的亟待升級，“精致化休閑地產(chǎn)”是本案的方向昆明旅游產(chǎn)業(yè)要從觀光型轉(zhuǎn)向休閑型昆明旅游產(chǎn)業(yè)二次創(chuàng)業(yè)目標(biāo)定位是：圍繞住在昆明、休閑在昆明、養(yǎng)生在昆明、體驗(yàn)在昆明這個主題,推動昆明旅游產(chǎn)業(yè)從單一的觀光型向觀光、休閑、度假、康體、會展、商務(wù)復(fù)合型轉(zhuǎn)變,努力把昆明建成國內(nèi)外重要的觀光、休閑目的地和面向東南亞、南亞的國際旅游休閑度假勝地。不僅是石林，問題來了，此番發(fā)展方向有何根據(jù)？Question1：何為休閑？休閑≠旅游？Question2：為何是休閑？為何適合本案？問題來了，Question1：何為休閑？休閑≠旅游？WHATDOESITMEAN?昆明石林項目定位報告課件概念休閑地產(chǎn)——在一般住宅要素的基礎(chǔ)上，依托項目周邊良好的資源環(huán)境，把房地產(chǎn)和房地產(chǎn)以外的其他產(chǎn)業(yè)資源，包括生態(tài)資源、旅游資源、文化資源等進(jìn)行嫁接，在建筑規(guī)劃、配套設(shè)施、社區(qū)生活中導(dǎo)入休閑元素，使居住者能夠充分放松身心，享受到休閑生活的地產(chǎn)類別”。旅游地產(chǎn)——直接服務(wù)于旅游業(yè)或在空間上與旅游區(qū)有高度密切關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)開發(fā)，主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間；休閑涵蓋產(chǎn)業(yè)鏈范圍更廣闊！概念休閑地產(chǎn)——在一般住宅要素的基礎(chǔ)上，依托項目周邊良好的資對象休閑所面對的對象更寬泛！休閑地產(chǎn)城市休閑地產(chǎn)旅游休閑地產(chǎn)大多位于城市近郊地帶，即環(huán)城市休閑帶上，往往作為第一或第二居所，依托周邊良好的自然生態(tài)環(huán)境（多為山地、水源），多以花園洋房、別墅為主往往坐落在知名旅游區(qū)，通常為第二居所。休閑地產(chǎn)產(chǎn)品的設(shè)計風(fēng)格與一般產(chǎn)品的不同之處主要表現(xiàn)在內(nèi)裝、戶型、功能面積、配套設(shè)施等方面，強(qiáng)調(diào)滿足休閑需求。本地客戶外來游客對象休閑所面對的對象更寬泛！休城市休閑地產(chǎn)旅游休閑地產(chǎn)大多位作用休閑地產(chǎn)所起到的作用更持久！旅游是走馬觀花，而休閑是下馬看花觀光是不能帶動一個區(qū)域前進(jìn)的，因?yàn)榱艨托圆粡?qiáng)，只有休閑能夠成為一個產(chǎn)業(yè)，只有一個產(chǎn)業(yè)才能一個區(qū)域的發(fā)展

——首屆中國旅游休閑地產(chǎn)精英論壇單一的觀光單一的主題單一的門票居住社交購物教育健康商務(wù)一個完整產(chǎn)業(yè)鏈一個小型封閉社會作用休閑地產(chǎn)所起到的作用更持久！旅游是走馬觀花，而休閑是下馬Question2：為何是休閑？為何適合本案？WHYISIT?讓我們看看我們所處的城市、所擁有的地塊昆明石林項目定位報告課件我們所處的城市——昆明WHEREWEARE?昆明石林項目定位報告課件社會零售品總額昆明近10年來社會消費(fèi)品零售總額增長迅速，年均增幅14.3％，近兩年更達(dá)到平均17.1％宏觀經(jīng)濟(jì)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）宏觀經(jīng)濟(jì)走勢良好、居民可支配收入增加、商場數(shù)量增多、節(jié)假日消費(fèi)高漲昆明人喜歡玩喜歡哪里玩昆明印象昆喜歡玩什么昆明雜亂昆明有錢除2008年，昆明2004年以來國民生產(chǎn)總值增長率一直維持在12％以上，且高于全國增長水平社會零售品總額昆明近10年來社會消費(fèi)品零售總額增長迅速，年均奢侈品消費(fèi)2010年國內(nèi)奢侈品消費(fèi)城市排名20強(qiáng)中，昆明位列第12位，在西部城市中僅次成都排名第2位2004年，昆明引進(jìn)范思哲、LANVIN、等國際知名品牌2006年6月，世界著名豪華汽車品牌瑪莎拉蒂、法拉利在昆明開設(shè)展廳，開業(yè)當(dāng)天，瑪莎拉蒂就被預(yù)訂了6輛2007年2月，法國頂尖奢侈品牌LV登陸昆明銷售5000多種產(chǎn)品，開業(yè)當(dāng)天，到場顧客幾乎無一空手而歸2009年5月，本地“奢侈品根據(jù)地”之一傳出打折消息后，停車場一位難求昆明人喜歡玩喜歡哪里玩昆明印象昆喜歡玩什么昆明雜亂昆明有錢奢侈品消費(fèi)2010年國內(nèi)奢侈品消費(fèi)城市排名20強(qiáng)中，昆明位列州、市財富向昆明集聚近年來，云南州、市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，各地區(qū)社會消費(fèi)品零售總額、人均可支配收入快速增長，消費(fèi)能力不斷增強(qiáng)，需求層次也逐步提高曲靖的煤、普洱的茶、思茅的礦，騰沖的玉......不同地區(qū)豐富的資源快速催生了一批又一批消費(fèi)能力極強(qiáng)的富豪當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有的商業(yè)配套已經(jīng)不能滿足地州快富階層的消費(fèi)需求，他們轉(zhuǎn)向了更高層次的消費(fèi)場所——昆明在州市快富階層的眼中，昆明是實(shí)現(xiàn)身份、地位升華的重要場所2009年云南各地、州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及增速2009年云南各地、州社會消費(fèi)品零售總額及增速昆明人喜歡玩喜歡哪里玩昆明印象昆喜歡玩什么昆明雜亂昆明有錢州、市財富向昆明集聚近年來，云南州、市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，各地區(qū)社喜歡玩游玩是他們生活的重要組成部分昆明人喜歡玩喜歡哪里玩昆明印象昆喜歡玩什么昆明雜亂昆明有錢看看周末爆滿的ＫＴＶ，看看昆都、金馬坊那如潮的人海，看看節(jié)假日高速公路收費(fèi)口長長的隊伍……昆明假日辦公布的調(diào)查資訊顯示，春節(jié)黃金周計劃出游的市民中，約有100萬人選擇市內(nèi)游；另據(jù)調(diào)查資料顯示，在節(jié)假日昆明城鎮(zhèn)居民有1%計劃出境旅游，12%的人計劃到外地旅游，33%的人則選擇在郊區(qū)休閑度假喜歡玩游玩是他們生活的重要組成部分昆明人喜歡玩喜歡哪里玩昆明周邊游成首要選擇通過對昆明市民“周末外出度假喜歡到達(dá)地”的調(diào)查顯示：有超過六成的人選擇在昆明周邊度假游玩61.36%昆明周邊12.68%楚雄境內(nèi)14.75%玉溪境內(nèi)11.8%其他州、市石林對于更多昆明人來講只是一個觀光景點(diǎn)，而很少作為他們休閑度假的選擇昆明人喜歡玩喜歡哪里玩昆明印象昆喜歡玩什么昆明雜亂昆明有錢周邊游成首要選擇通過對昆明市民“周末外出度假喜歡到達(dá)地”的調(diào)特色、休閑度假區(qū)域通過對昆明市民“你認(rèn)為昆明周邊休閑度假需要改進(jìn)的地方”的調(diào)查顯示：昆明人更喜歡有特色、配套設(shè)施完善、休閑功能齊全的度假區(qū)域36.58%配套設(shè)施差，玩不開心16.52%景點(diǎn)單一，休閑價值不高31.86%特色不足，難以吊起外出欲望15.63%交通不方便，外出麻煩昆明周邊現(xiàn)有的休閑度假區(qū)域無法滿足市民更高層次的休閑需求昆明人喜歡玩喜歡哪里玩昆明印象昆喜歡玩什么昆明雜亂昆明有錢特色、休閑度假區(qū)域通過對昆明市民“你認(rèn)為昆明周邊休閑度假需要創(chuàng)意——昆明找不到的享受——有樂趣的、徹底放松的昆明人喜歡玩喜歡哪里玩昆明印象喜歡玩什么昆明雜亂昆明有錢精致——提升品位的、有格調(diào)的創(chuàng)意——昆明找不到的享受——有樂趣的、徹底放松的昆明人喜歡玩精神文化消費(fèi)許多普通家庭都把文化消費(fèi)打進(jìn)生活賬單：至少每個月帶孩子看場電影、兩個星期去趟書店、節(jié)假日帶家人去KTV歡唱、條件允許時去看場演唱會或音樂會……昆明人喜歡玩喜歡哪里玩昆明印象喜歡玩什么昆明雜亂昆明有錢精神文化消費(fèi)許多普通家庭都把文化消費(fèi)打進(jìn)生活賬單：昆明人喜歡缺乏現(xiàn)代、時尚的城市感道路擁擠，名副其實(shí)的“堵”城建筑高度的長期被壓抑娛樂單調(diào)、缺乏新鮮商業(yè)閉市較早，僅幾個聚集點(diǎn)昆明人喜歡玩喜歡哪里玩昆明印象喜歡玩什么昆明雜亂昆明有錢缺乏現(xiàn)代、時尚的城市感道路擁擠，名副其實(shí)的“堵”城建筑高度的休閑已經(jīng)成為昆明人生活中必不可少的組成部分，昆明的休閑時代已經(jīng)來臨昆明人喜歡玩昆明人喜歡哪里玩、玩什么昆明有錢昆明現(xiàn)狀有休閑需求有休閑基礎(chǔ)有休閑升級空間機(jī)會昆明雜亂有休閑漏洞昆明現(xiàn)狀休閑已經(jīng)成為昆明人生活中必不可少的組成部分，昆明人喜歡玩昆明我們所處的地方——石林WHEREWEARE?昆明石林項目定位報告課件基礎(chǔ)設(shè)施薄弱外地人留不住石林印象規(guī)劃名氣大2005-2009年石林游客量石林作為云南最著名的景區(qū)之一，每年都吸引大量中外游客前往參觀，2009年，大、小石林景區(qū)共接待游客286萬人次，實(shí)現(xiàn)門票收入3.6億元2007年6月27日下午十四時許，在第三十一屆世界遺產(chǎn)大會上，云南石林申報世界自然遺產(chǎn)獲得全票通過，成功躋身世界自然遺產(chǎn)大家庭基礎(chǔ)設(shè)施薄弱外地人留不住石林印象規(guī)劃名氣大2005-2009基礎(chǔ)設(shè)施薄弱外地人留不住石林印象規(guī)劃名氣大2007年6月27日下午十四時許，在第三十一屆世界遺產(chǎn)大會上，云南石林申報世界自然遺產(chǎn)獲得全票通過，成功躋身世界自然遺產(chǎn)大家庭基礎(chǔ)設(shè)施薄弱外地人留不住石林印象規(guī)劃名氣大2007年6月27基礎(chǔ)設(shè)施薄弱外地人留不住石林印象規(guī)劃名氣大2005-2009年石林游客量石林作為云南最著名的景區(qū)之一，每年都吸引大量中外游客前往參觀，2009年，大、小石林景區(qū)共接待游客286萬人次，實(shí)現(xiàn)門票收入3.6億元基礎(chǔ)設(shè)施薄弱外地人留不住石林印象規(guī)劃名氣大2005-2009基礎(chǔ)設(shè)施薄弱外地人留不住石林印象規(guī)劃名氣大餐飲、住宿檔次較低休閑度假配套較少區(qū)域功能布局不合理景區(qū)游覽區(qū)域被眾多項目建設(shè)壓縮，游覽缺乏前導(dǎo)空間組織，游人密度過大；旅游交通與一般性交通混雜，為游客帶來諸多不便周邊住宿大多為二、三星級賓館，如石林賓館、云林賓館等；餐飲也已街邊小店為主，具有較高檔次和品質(zhì)的餐飲住宿場所幾乎沒有石林雖然是云南的一個知名景區(qū)，但周邊的休閑娛樂配套較為稀缺，造成景區(qū)的功能比較單一基礎(chǔ)設(shè)施薄弱外地人留不住石林印象規(guī)劃名氣大餐飲、住宿檔次較低基礎(chǔ)設(shè)施薄弱外地人留不住石林印象規(guī)劃名氣大距離配套特色距離昆明比較近，游客可以當(dāng)天來回基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，休閑度假配套較少體現(xiàn)石林特色的旅游項目較少，缺乏游客停留的吸引力玩在石林、吃在宜良、住在昆明基礎(chǔ)設(shè)施薄弱外地人留不住石林印象規(guī)劃名氣大距離配套特色距離昆基礎(chǔ)設(shè)施薄弱外地人留不住石林印象規(guī)劃名氣大2008年石林縣已提出明確的城市規(guī)劃方案，將形成以石林鎮(zhèn)和鹿阜鎮(zhèn)為中心的雙核心，以石林中路為拓展軸的模式將借助石林國家地質(zhì)公園旅游業(yè)的拉動，重塑山水城市格局，以建設(shè)旅游服務(wù)區(qū)，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套為依托，開辟城市新區(qū)來構(gòu)架城市未來發(fā)展的雙核心空間將采用“兩心互立，功能聯(lián)系，生態(tài)包融，石景名天下，民風(fēng)更濃郁”的空間發(fā)展模式，形成“兩片（雙心）、一軸、兩區(qū)、一帶”的開放城市空間布局結(jié)構(gòu)石林景區(qū)提出了把未來石林打造成“世界喀斯特旅游勝地，阿詩瑪文化創(chuàng)意樂園，撒尼風(fēng)情休閑之都”

石林經(jīng)濟(jì)發(fā)展以來“旅游休閑”一張牌，而對于該部分的發(fā)展，石林政府已然有了良好的規(guī)劃，只是缺少一個能夠能為撬動點(diǎn)的引擎基礎(chǔ)設(shè)施薄弱外地人留不住石林印象規(guī)劃名氣大2008年石林縣已石林早已名聲在外石林眾人慕名而來然而他并不完美，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、休閑配套稀缺、整體規(guī)劃不完善讓多少人成了匆匆過客城市對休閑產(chǎn)業(yè)的依賴，讓“升級”成為必須石林早已名聲在外我們的地塊——石林高爾夫OURPROJECT?昆明石林項目定位報告課件430地塊800地塊交通資源地塊規(guī)模區(qū)位項目距離昆明市約96公里，處于昆明一小時輻射圈內(nèi)，位置與城市距離適中項目緊鄰石林景區(qū)，是離石林景區(qū)最近的地塊430地塊800地塊交通資源地塊規(guī)模區(qū)位項目距離昆明市約96交通資源地塊規(guī)模區(qū)位本地塊位于昆石高速石林出口處，車行50分鐘可直達(dá)昆明，交通極為便利但是，從昆明機(jī)場到達(dá)本地塊必須途經(jīng)擁擠的昆明市區(qū)，本地塊靠石林景區(qū)處為單行道，降低了游客出行的便捷度、通暢度交通資源地塊規(guī)模區(qū)位本地塊位于昆石高速石林出口處，車行50分交通資源地塊規(guī)模區(qū)位高爾夫近有春城高爾夫、滇池高爾夫等的競爭，遠(yuǎn)有麗江、騰沖高爾夫的搶奪，雖有資源優(yōu)勢但競爭依然激烈石林特色高爾夫依托石林地區(qū)的天然景觀，本項目的高爾夫?qū)⒊蔀樵颇夏酥林袊白罡叨?、最稀缺、最珍貴”的球場交通資源地塊規(guī)模區(qū)位高爾夫近有春城高爾夫、滇池高爾夫等的競爭交通資源地塊規(guī)模區(qū)位石林風(fēng)景名勝區(qū)在石林廣達(dá)400平方公里的區(qū)域內(nèi)，奇石拔地而起，參差峰巒，千姿百態(tài)，鬼斧神工，被人們譽(yù)為“天下第一奇觀”石林景區(qū)然而，景區(qū)景色均由石頭構(gòu)成，景色單一，缺乏留住人的吸引點(diǎn)交通資源地塊規(guī)模區(qū)位石林風(fēng)景名勝區(qū)石林景區(qū)然而，景區(qū)景色均由交通資源地塊規(guī)模區(qū)位整個項目用地總面積達(dá)278.5公頃（不含高爾夫球場），含高爾夫球場在內(nèi)，總面積約7.6平方公里，項目規(guī)模巨大項目宗地邊界衛(wèi)星對比昆明的城區(qū)圖片交通資源地塊規(guī)模區(qū)位整個項目用地總面積達(dá)278.5公頃（不含石林的天然景觀，造就了我們高爾夫的稀缺、震撼石林風(fēng)景名勝區(qū)，成就了我們無與倫比的競爭優(yōu)勢但是，規(guī)模大、賣點(diǎn)模糊、回現(xiàn)要求高的問題同時存在石林的天然景觀，問題眾多需要抓住根本昆明石林云南財富的集聚地濃厚的休閑氛圍傾向近郊休閑活動卻唯獨(dú)不青睞石林休閑方式的亟待升級缺乏現(xiàn)代、時尚大型集聚地的城市與城市距離適中，有成為休閑地的潛力自然景色知名，但缺乏相應(yīng)配套留客力不強(qiáng)有美好規(guī)劃但缺少引擎地塊規(guī)模大、賣點(diǎn)模糊、回現(xiàn)要求高問題眾多昆明石林云南財富的集聚地與城市距離適中，有成為休閑地經(jīng)過前述梳理項目操作過程中最大的問題逐步明朗化一直困擾我們的，是以下兩個方面昆明石林項目定位報告課件地州客戶昆明本地外地游客從客戶來源看特色的、民俗的、安逸的榮耀的、升華的、階層的新奇的、舒適的、閑散的、城市生活的新樂趣追求不同客戶需求差異甚大，又都無法成為項目的絕對支撐？地州客戶昆明本地外地游客從客戶來源看特色的、民俗的、安逸的榮賣點(diǎn)很多，資源很獨(dú)特，但每一個都無法成為絕對主力我們的賣點(diǎn)高爾夫夠震撼，但云南不稀奇的酒店可發(fā)揮，但無法做支撐的石林很獨(dú)特，但都是過路客的商業(yè)成規(guī)模，但靠人氣支撐的？賣點(diǎn)很多，資源很獨(dú)特，但每一個都無法成為絕對主力我們的賣點(diǎn)高如何解決？何物能滿足不同人的需求？何物能實(shí)現(xiàn)不同功能組合？何物能與世隔絕但又不覺寂寞？

——游輪移動的伊甸園昆明石林項目定位報告課件產(chǎn)品力建議參考:水晶郵輪的故事<休閑，是寬闊的空間和許多相應(yīng)配套的選擇>游輪本身就是目的地“功能組合”本身就是其賣點(diǎn)“遠(yuǎn)離常態(tài)”本身就是其吸引力尤有甚者水晶郵輪在百分量尺上，獲得破記錄的96點(diǎn)94分旅館服務(wù)被評等為全球第六產(chǎn)品力建議參考:水晶郵輪的故事<休閑，是寬闊的空間和許多相應(yīng)讓所有人找到自己所需，“家庭”變的一致而又多樣我很珍視休閑的時間這是脫離每日例行公事的方法可以獲得全新體驗(yàn)。我與家人或朋友一起時使旅游休閑體驗(yàn)變得很特別。我以假期休閑來慰勞自己的辛勤工作。休閑是讓我的生活、事業(yè)，更有意義的一種奢華。休閑時，我不要住在沒比自己家里奢華和舒服的地方。但也不要住在和日常一摸一樣的地方我認(rèn)為休閑是生活的必需品。休閑時，我希望享受到讓自己覺得受寵的特別待遇和服務(wù)。休閑對我很重要讓我更充實(shí)成為更完整的人。）讓所有人找到自己所需，“家庭”變的一致而又多樣我很珍視休閑的欣賞美景、餐飲購物、教育休閑，“體驗(yàn)”是重點(diǎn)

船上提供的活動和空間太豐富了：游泳、健身、泡溫泉浴、看電影、美容、歌舞表演、高爾夫、購物……不管怎樣，我要先在甲板上美美的睡上一覺晚上去船上的自助餐廳享用海鮮大餐和清酒。

4天的海上假期，所有的奢華夢想都有時間一一實(shí)現(xiàn)。欣賞美景、餐飲購物、教育休閑，“體驗(yàn)”是重點(diǎn)船上提休閑旅游者追求的，是放松接過侍者遞來的雞尾酒來到甲板上甲板又長又寬一排排的躺椅沐浴在陽光下碧藍(lán)的大海就在眼前。水晶郵輪是一座漂浮在海上的五星酒店潔白昂揚(yáng)躺在甲板的躺椅上在海風(fēng)和陽光的撫摸下閉上眼睛腦子里想的卻是如何享受下午的時光。休閑旅游者追求的，是放松接過侍者遞來的雞尾酒當(dāng)消費(fèi)者購買任何“不是絕對需要的東西”時，

事實(shí)上他們要的，是那個東西帶來的感受或增強(qiáng)的體驗(yàn)

因此，他們購買的那個東西變成一種手段

籍以體驗(yàn)或感受那個目的本段結(jié)論當(dāng)消費(fèi)者購買任何“不是絕對需要的東西”時，

事實(shí)上他們要的，體驗(yàn)休閑的方式是整體事物的一部分；一切應(yīng)成為一體，而不只是某個功能的單一面向。(不只是一件功能的某個特別的面向，而是如何體驗(yàn)家庭休閑如何體驗(yàn)個人休閑。因此，這些功能都是可以關(guān)聯(lián)的的，且均與體驗(yàn)有關(guān))價值夠重，價格相對就輕了休閑是不分內(nèi)外的，且組合后是“1+1＞2”的體驗(yàn)休閑的方式是整體事物的一部分；價值夠重，價格相對就輕了休給我們的其他提示休閑旅游者尋求的是休息和放松他們認(rèn)為游輪旅游休閑是無壓力的極品整個休閑體驗(yàn)過程，非常重視隱私旅游時，不想與其它旅游者爭奪獲取服務(wù)(小費(fèi)多的服務(wù)才會多?)設(shè)定競爭基準(zhǔn)點(diǎn)時不只針對其它游輪公司

還針對與其它可能有的休閑體驗(yàn)例如陸地上的旅館或度假飯店水晶郵輪提供一種不再置身于群眾里的感覺而這只是我們最基本的旅游內(nèi)容休息和放松，也是購買本項目的消費(fèi)利益點(diǎn)我們從中能進(jìn)行產(chǎn)品力提升的是------不給壓力與重視隱私這些心理方面細(xì)微的關(guān)注，對于本項目的定位，至關(guān)重要既然是精致休閑，居然還需要消費(fèi)者爭取才能夠獲得服務(wù)…引以為戒阿:(不將其他功能單一的旅游度假項目當(dāng)做競品，我們的目標(biāo)，是做它們的拔高和有效組合不再置身于群眾里的感覺，我們可以理解成:一個封閉的只為部分人擁有的夏宮，在這里，休閑和放松不僅是必須品，還是是特權(quán)。它是指能享有關(guān)于服務(wù)、時間或?qū)嵨锏奶貦?quán)給我們的其他提示休息和放松，也是購買本項目的消費(fèi)利益點(diǎn)我們從項目伊始，我們一直認(rèn)為必須“分而治之”但有時候“和而不同”或許是更好的解決辦法正如游輪一般……昆明石林項目定位報告課件做最“精致”的“休閑”地產(chǎn)休閑包括了“旅游休閑”和“城市休閑”，昆明本地人和外地游客本身同樣隸屬于“休閑”概念，所以二者并不沖突休閑包括了圍繞自然資源所產(chǎn)生的住宿、娛樂、餐飲、購物等多種功能，本案不同功能的組合正是休閑的概念，各功能必須相互組合項目承擔(dān)的任務(wù)來看，需要成為“目的地”，需要帶動石林乃至昆明的區(qū)域發(fā)展，能完成任務(wù)者唯有“休閑”用一個概念來統(tǒng)一，前述困惑便迎刃而解！做最“精致”的“休閑”地產(chǎn)休閑包括了“旅游休閑”和“城市休閑還有一個問題，休閑定位下，為何必須要“精致”？昆明石林項目定位報告課件昆明現(xiàn)有項目大都停留在依靠自然資源取勝的階段1234依靠自然資源——野鴨湖別墅自然資源為輔高爾夫?yàn)橹鳌撼呛细郀柗蜃匀毁Y源和區(qū)位雙依托——同德極少墅依靠區(qū)位優(yōu)勢——七彩俊園昆明現(xiàn)有項目大都停留在依靠自然資源取勝的階段1234依靠自然依靠自然資源——野鴨湖別墅1占地面積：480萬㎡建筑面積：25萬㎡物業(yè)類型：雙拼、聯(lián)排、獨(dú)棟戶型面積：179-470㎡在售價格：均價11000元/㎡容積率：0.42綠化率：70%地址：昆明市盤龍區(qū)雙龍鄉(xiāng)交通：距離昆明市區(qū)（二環(huán)路）18公里，由相鄰的昆曲高速，東繞城線兩條干線將城市和別墅連接起來本案距離昆明市區(qū)約20分鐘車程項目盤點(diǎn)依靠自然資源——野鴨湖別墅1占地面積：480萬㎡本案距離昆明依靠自然資源——野鴨湖別墅1殺手锏：25000畝原生森林?jǐn)?shù)條山澗溪流穿行

不足：建筑質(zhì)感一般，排布凌亂安保措施不夠嚴(yán)密依靠自然資源——野鴨湖別墅1殺手锏：25000畝原生森林自然資源和區(qū)位雙依托——同德極少墅2占地面積：11.7萬㎡建筑面積：7.02萬㎡物業(yè)類型：雙拼、聯(lián)排、獨(dú)棟戶型面積：280-410㎡在售價格：獨(dú)棟：38000元/㎡，雙拼：25000元/㎡，聯(lián)排：18000元/㎡容積率：0.6綠化率：56.4%地址：西山區(qū)滇池路與前衛(wèi)西路交匯處云天化集團(tuán)旁交通：廣福路舉步即到，交通網(wǎng)四通八達(dá)項目盤點(diǎn)本案滇池昆明市區(qū)自然資源和區(qū)位雙依托——同德極少墅2占地面積：11.7萬㎡自然資源和區(qū)位雙依托——同德極少墅2殺手锏：

滇池，西山，賦予同德極少墅美妙絕倫的自然觀；舉步即達(dá)昆明市區(qū)

不足：缺乏豪宅應(yīng)有的品質(zhì)和服務(wù)自然資源和區(qū)位雙依托——同德極少墅2殺手锏：滇池，西山，賦自然資源為輔高爾夫?yàn)橹鳌撼呛细郀柗?位置：位于昆明東部、陽宗海湖畔，距昆明38公里資源：陽宗海、海拔2100米高地、坡地地勢面積：500公頃，總體規(guī)劃54洞，五期共1500套別墅：業(yè)態(tài)：住宅、球場、會所評價：“中國第一高爾夫球場”“中國和香港地區(qū)10大高爾夫球場之一”“維護(hù)最好的高爾夫球場”項目盤點(diǎn)滇池昆明市區(qū)本案自然資源為輔高爾夫?yàn)橹鳌撼呛细郀柗?位置：位于昆明東部自然資源為輔高爾夫?yàn)橹鳌撼呛细郀柗?殺手锏：陽宗海依山傍水的自然資源世界級18洞山景和湖景球場

不足：會所僅提供了一般俱樂部的基本功能；缺乏頂級私屬領(lǐng)地的尊享感受自然資源為輔高爾夫?yàn)橹鳌撼呛细郀柗?殺手锏：陽宗海依山依靠區(qū)位優(yōu)勢——七彩世中心4占地面積：3.78萬㎡建筑面積：34萬㎡物業(yè)類型：住宅、商住樓戶型面積：70-260㎡容積率：5.97綠化率：32.3%售價：預(yù)計10000元/㎡以上地址：盤龍區(qū)白塔路星耀大廈旁（原昆紡）交通：東臨環(huán)城路，南為人民東路，西臨北京路，北臨穿金路，地理位置優(yōu)越，交通極為發(fā)達(dá)項目盤點(diǎn)七彩俊園市政規(guī)劃CBD七彩中心商圈地鐵2號線輕軌4號線青年路商業(yè)圈市政府依靠區(qū)位優(yōu)勢——七彩世中心4占地面積：3.78萬㎡項目盤點(diǎn)依靠區(qū)位優(yōu)勢——七彩世中心4殺手锏：市中心一環(huán)內(nèi)核心區(qū)域商業(yè)成熟、配套齊全

不足：大型綜合體項目降低了居住品質(zhì)依靠區(qū)位優(yōu)勢——七彩世中心4殺手锏：市中心一環(huán)內(nèi)核心區(qū)域

優(yōu)勢：大多依靠先天的自然資源及區(qū)位獲取市場競爭力不足：對服務(wù)、對人、對人的夢想關(guān)注較少有資源但不限于資源有硬件但是更有軟件我們要做的就是精致先行形成差異化找到獨(dú)特標(biāo)簽優(yōu)勢：大多依靠先天的自然資源及區(qū)位獲取市場競爭力精致休閑休閑精致涵蓋盡可能多的功能和物業(yè)類型滿足不同客戶的需要同時模糊各自界限相對其他項目的內(nèi)涵升級承擔(dān)帶動區(qū)域發(fā)展任務(wù)用軟硬件的精益求精來提高項目附加值凸顯對人、對夢想、對服務(wù)的苛求擊中周邊項目的軟肋樹立自己品牌形成客戶磁力精致休閑休閑精致涵蓋盡可能多的功能和物業(yè)類型用軟硬件的精益求綜上所述，本案整體定位為：中國首個完備“精致休閑”新城首個——獨(dú)特、稀缺、排他，此物只應(yīng)此處有完備——復(fù)合、豐富、廣泛，不斷變化的新鮮體驗(yàn)精致——服務(wù)、尊貴、貼心，完全放松的輕松愜意休閑——內(nèi)外融合、模糊界限，“1+1＞2”的功能組合綜上所述，本案整體定位為：中國首個完備“精致休閑”新浮生三日·享盡所想浮生三日·享盡所想在此總體定位下，我們著重關(guān)注430和800兩幅商業(yè)地塊，下面我們就分別就兩地塊的操作方案進(jìn)行分析昆明石林項目定位報告課件定位“民俗”為主將本地休閑需求與外地旅游需求結(jié)合地塊位于進(jìn)入石林景區(qū)的高速入口處上市時間急迫，盡可能的回收資金是主要任務(wù)，資金壓力緊張與800地塊形成定位的前期鋪墊是“精致休閑新城”規(guī)劃的起步將昆明本地休閑與外地旅游完美融合定位“民俗”為主地塊位于進(jìn)入石林景區(qū)的高速入口處上市時間急迫430地塊景區(qū)票務(wù)中心430地塊緊鄰石林景區(qū)的票務(wù)中心，在票務(wù)中心與地塊之間建有一塊空地，是景區(qū)游覽車的總停車場，也容納了供旅游大巴和自駕車?？康耐＼噲觥Ｓ慰瓦M(jìn)入景區(qū)的必經(jīng)之地先天優(yōu)勢位于進(jìn)入石林景區(qū)的高速入口處，距離石林景區(qū)最近的地塊430地塊景區(qū)票務(wù)中心430地塊緊鄰石林景區(qū)的來自麗江就讀于云南旅游大學(xué)的王同學(xué)：“就去過石林一次，因?yàn)橛型瑢W(xué)家在那邊，也沒什么特別好玩兒的，就是石頭比較奇怪一點(diǎn)?！背鲎廛囁緳C(jī)：“當(dāng)?shù)厝艘话惚容^少去的，都是一些外地人。到這邊來旅游嘛，一般花半天時間到石林看一看，拍拍照就回去了?！本皡^(qū)對當(dāng)?shù)厝穗y以形成吸引；外地游客只把石林當(dāng)做不需花太多時間的中間站。后天不足根據(jù)2005年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，游客在石林的總逗留時間平均只有4個小時，其中在大小石林的平均游覽時間僅為138分鐘。來自麗江就讀于云南旅游大學(xué)的王同學(xué)：“就去過石林一次，因?yàn)橛虚_發(fā)商在高爾夫的建設(shè)中一直處于投入的狀態(tài)，現(xiàn)需要找到資金回流點(diǎn)。地塊緊鄰景區(qū)，承擔(dān)著為景區(qū)做商業(yè)配套的責(zé)任。地塊的開發(fā)周期短，時間緊湊。職責(zé)所在枷鎖加身，該怎么跳舞開發(fā)商在高爾夫的建設(shè)中一直處于投入的狀態(tài)，現(xiàn)需要找到資金無論困難幾何，在地塊具體定位過程中，我們需要首先明確我們希望通過430地塊達(dá)到的目標(biāo)！目標(biāo)一：符合項目整體“精致化休閑”的定位，業(yè)態(tài)盡量豐富，滿足多樣化休閑的要求目標(biāo)二：項目操作有時間要求，所有業(yè)態(tài)基本在2012年投入運(yùn)營目標(biāo)三：項目承擔(dān)重要的回現(xiàn)任務(wù)，初步計劃至少回收資金30億元無論困難幾何，在地塊具體定位過程中，我們需要首先明確我們希望從“精致化休閑”的定位出發(fā)精致化休閑定位業(yè)態(tài)開發(fā)周期回現(xiàn)速度旅游民俗商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營相對靈活，面積適應(yīng)范圍廣，招商難度不高，有一定客戶支撐，短期內(nèi)容易實(shí)現(xiàn)租售方式靈活，有豐厚客戶支撐，回現(xiàn)速度快星級酒店有一定入駐硬性條件，但可選擇項較多，建設(shè)周期不長回現(xiàn)時間較長，但是對于樹立形象、帶動項目有較大幫助，且能涵蓋商務(wù)、休閑等不同需求經(jīng)濟(jì)型酒店入駐條件不高，建設(shè)周期不長回現(xiàn)周期短，有強(qiáng)大的客戶支撐主題游樂對于建設(shè)的硬性要求較多，而且合作方式復(fù)雜，多數(shù)經(jīng)營者希望采用與開發(fā)商合作開發(fā)的模式，談判周期較長租賃形式為主，短期內(nèi)回現(xiàn)能力不強(qiáng)美食餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營相對靈活，面積適應(yīng)范圍廣，招商難度不高，有一定客戶支撐，短期內(nèi)容易實(shí)現(xiàn)租售方式靈活，有豐厚客戶支撐，回現(xiàn)速度快主題購物對于建設(shè)的硬性要求較多，而且合作方式復(fù)雜，目前有擴(kuò)展意愿的品牌不多，多數(shù)通過繳納品牌使用費(fèi)的方式，來進(jìn)行合作，但是招商需要自己承擔(dān)，壓力較大租賃形式為主，短期內(nèi)回現(xiàn)能力不強(qiáng)創(chuàng)意工作室業(yè)態(tài)經(jīng)營相對靈活，面積適應(yīng)范圍廣，招商難度不高，有一定客戶支撐，短期內(nèi)容易實(shí)現(xiàn)租售方式靈活，有豐厚客戶支撐，回現(xiàn)速度快××從“精致化休閑”的定位出發(fā)精致化休閑定位業(yè)態(tài)開發(fā)周期回現(xiàn)速度在確定了業(yè)態(tài)的大致范圍之后，我們先為大家展現(xiàn)商業(yè)大致分區(qū)情況。SPA水療演藝中心創(chuàng)意工作室環(huán)湖酒吧五星級酒店經(jīng)濟(jì)型酒店+家庭客棧服務(wù)中心餐飲商業(yè)民俗博物館在確定了業(yè)態(tài)的大致范圍之后，SPA水療演藝中心創(chuàng)意工作室環(huán)湖在此基礎(chǔ)上，我們對于“430”商業(yè)的分析，將從以下幾個方面入手，逐步展開業(yè)態(tài)體量核算業(yè)態(tài)表現(xiàn)及操作細(xì)節(jié)430回現(xiàn)大致匡算在此基礎(chǔ)上，我們對于“430”商業(yè)的分析，業(yè)態(tài)體量核算業(yè)態(tài)表在基本定位明確的前提下，我們的業(yè)態(tài)體量如何測算？在基本定位明確的前提下，我們的業(yè)態(tài)體量如何測算？體量測算總體框架體量測算民俗商業(yè)體量的測算酒店體量的測算測算結(jié)果測算中所選取的數(shù)據(jù)指標(biāo)參照政府公示、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)其他物業(yè)體量測算體量測算總體框架體量測算民俗商業(yè)體量的測算酒店體量的測算測算民俗商業(yè)是430地塊的重點(diǎn)商業(yè)區(qū)域，在眾多枷鎖加身的狀況下，我們對這個地塊的第一想法是做景區(qū)的商業(yè)配套。兵家有云“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”，我們來看一下與本地塊狀況相似、功能相同的項目是如何做的？民俗商業(yè)是430地塊的重點(diǎn)商業(yè)區(qū)域，兵馬俑文化商業(yè)創(chuàng)意區(qū)與景區(qū)的相對位置相同需要承擔(dān)的功能相同景區(qū)每年接待的游客數(shù)量相似兵馬俑商業(yè)與430商業(yè)——似乎是兩個共同體兵馬俑文化商業(yè)創(chuàng)意區(qū)與景區(qū)的相對位置相同需要承擔(dān)的功能相同景兵馬俑

秦始皇陵位于臨潼以東的驪山腳下。秦始皇兵馬俑是世界考古史上最偉大的發(fā)現(xiàn)之一，被譽(yù)為“世界第八大奇跡”，不看金字塔，不算到埃及，不看秦俑，不算到中國。西安每年游客在一千多萬人次，兵馬俑現(xiàn)每年約有300萬人次的客流量，其中省外游客220萬人次，境外游客80萬人次。兵馬俑秦始皇陵位于臨潼以東的驪山腳下。兵馬俑國際旅游廣場規(guī)劃秦文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)（150畝，已建成）五星級溫泉酒店（92畝，土地已取得）驪山山脈大地景觀主題公園（2000畝，2010-2012年租用）大型景觀居住區(qū)（1000畝，2010-2012年征用驪山溫泉主題別墅區(qū)（780畝，2010-2012年征用）景區(qū)規(guī)劃面積約為6平方公里，分為三期進(jìn)行建設(shè)：一期文化商業(yè)創(chuàng)意區(qū)，占地150畝，區(qū)內(nèi)民族特色品牌餐飲區(qū)、秦文化旅游購物區(qū)均已建成并對外運(yùn)營；二期占地4000畝，其中五星級溫泉大酒店已進(jìn)入策劃設(shè)計階段；三期占地15平方公里，公司三期將陸續(xù)投入北斗七星湯——先秦七國風(fēng)采溫泉養(yǎng)生區(qū)、贏氏部落——運(yùn)動休閑區(qū)、自然人本回歸園——會展會所等大型項目的開發(fā)建設(shè)。三期開發(fā)完成后，秦文化旅游景區(qū)將由單純的文化遺址參觀擴(kuò)展為集文化觀光、旅游演藝、溫泉度假、高端論壇、展覽展示為一體的一站式旅游觀光目的地。兵馬俑兵馬俑國際旅游廣場規(guī)劃秦文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)（150畝，已建成）五兵馬俑國際旅游廣場文化商業(yè)創(chuàng)意區(qū)已建設(shè)的兵馬俑國際旅游廣場位于秦兵馬俑博物館館前，是秦兵馬俑博物館館前唯一的商業(yè)配套服務(wù)區(qū)，也是游客出入的必經(jīng)之路。兵馬俑國際旅游景區(qū)商業(yè)配套項目面積為60000平方米。兵馬俑兵馬俑國際旅游廣場文化商業(yè)創(chuàng)意區(qū)已建設(shè)的兵馬商品單一，僅有兵馬俑紀(jì)念品沒有主題活動，沒有主題式的體驗(yàn)街餐飲沒有特色，且檔次低、品質(zhì)差、數(shù)量少屬于歷史保護(hù)區(qū)，限制開發(fā)具有較大規(guī)模的商業(yè)距離市區(qū)近，交通方便，從西安乘車行駛到景區(qū)約40分鐘的車程游客游覽景區(qū)一天便可往返，逗留時間短條件限制區(qū)位影響沒有特色其實(shí)它是一個失敗的案例商品單一，僅有兵馬俑紀(jì)念品屬于歷史保護(hù)區(qū)，限制開發(fā)具有較對比之下的思考兩個地塊同樣面臨著游客走馬觀花的致命要害，而且430地塊面積÷文化商業(yè)創(chuàng)意區(qū)面積=對于景區(qū)的商業(yè)配套項目，兵馬俑國際旅游廣場與430地塊面臨著同樣的問題，當(dāng)我們試圖通過兵馬俑尋求出路的時候，發(fā)現(xiàn)它其實(shí)是個反面教材。兵馬俑雖然沒有給到我們?nèi)魏谓梃b的意義，但至少給到我們一點(diǎn)啟示。對比之下的思考兩個地塊同樣面臨著游客走馬觀花的致命要害，而且我們的問題在于，我們的商業(yè)究竟應(yīng)該有多少體量？來進(jìn)行我們自身商業(yè)體量的測算民俗商業(yè)的體量應(yīng)該有多少？酒店的體量應(yīng)該有多少？其他商業(yè)物業(yè)的體量應(yīng)該有多少？我們的問題在于，我們的商業(yè)究竟應(yīng)該有多少體量？民俗商業(yè)的體量到2010年，全縣接待游客340萬人次，年均增長13.3%；景區(qū)接待游客280萬人次，年均增長6.8%；旅游直接收入4.5億元，年均增長率50%?！妒致糜伟l(fā)展規(guī)劃(2008—2010年)》年份201020112012201320142015人數(shù)(萬人)280300320342365390直接收入(億元)4.56.7510.1315.222.834.2人均消費(fèi)(元/人)161225317444625877以此推算，則未來5年，游客每年人次和人均消費(fèi)預(yù)測為未來游客人數(shù)及消費(fèi)測算由于430地塊于2012年上市，故這里取2012年的游客人次和人均消費(fèi)的預(yù)測值作為標(biāo)準(zhǔn)共約計320萬人次，人均消費(fèi)去除門票、住宿和交通設(shè)定為160元。人均消費(fèi)包括在景區(qū)內(nèi)的門票、住宿、交通等一切費(fèi)用到2010年，全縣接待游客340萬人次，年均增長13.3%；民俗商業(yè)需求體量測算(一)按照商業(yè)營業(yè)額測算，計算公式為民俗商業(yè)需求面積==總游客人數(shù)×人均消費(fèi)÷商業(yè)坪效÷商業(yè)物業(yè)利用率(說明：人均消費(fèi)商業(yè)坪效指商業(yè)物業(yè)每平米每年營業(yè)額(參考金鷹百貨09年數(shù)據(jù))，商業(yè)物業(yè)利用率取90%)指標(biāo)名稱單位2012年游客人數(shù)萬人次320人均消費(fèi)額元/人次160商業(yè)總零售額萬元101300預(yù)期商業(yè)坪效元/㎡5935商業(yè)物業(yè)利用率——90%商業(yè)物業(yè)面積需求㎡95853方法一測算出來的民俗商業(yè)需求面積為95853㎡，考慮到本案項目檔次相比金鷹百貨略有差距，實(shí)際體量應(yīng)根據(jù)情況有所調(diào)整。民俗商業(yè)需求體量測算(一)按照商業(yè)營業(yè)額測算，計算公式為民俗民俗商業(yè)需求體量測算(二)按照人均商業(yè)物業(yè)指標(biāo)測算，計算公式為民俗商業(yè)需求面積==總游客人數(shù)×人均商業(yè)物業(yè)指標(biāo)÷商業(yè)物業(yè)利用率(說明：昆明人均商業(yè)物業(yè)指標(biāo)為1，考慮到城市商業(yè)與旅游商業(yè)的區(qū)別，城市居民平均每周一次購物，游客購物則具有一次性特點(diǎn)，按照購物次數(shù)折算，則旅游商業(yè)物業(yè)指標(biāo)為1÷50=0.02㎡/人)指標(biāo)名稱單位2012年游客人數(shù)萬人次320商業(yè)物業(yè)指標(biāo)㎡/人0.02商業(yè)物業(yè)利用率——

90%商業(yè)物業(yè)面積需求㎡71111方法二測算出來的民俗商業(yè)需求面積為71111㎡，考慮到本案項目實(shí)際操作時的各種因素差距，實(shí)際體量應(yīng)根據(jù)情況有所調(diào)整。民俗商業(yè)需求體量測算(二)按照人均商業(yè)物業(yè)指標(biāo)測算，計算公式客房測算客房最低需求數(shù)量==總游客人數(shù)×留宿率÷365÷2設(shè)定：總游客人數(shù)320萬人次，考慮到商業(yè)成熟的時間，留宿率定為20%，平均每間客房擁有兩張床位==320萬人次×20%÷365÷2==875間按照床位需求數(shù)量計算公式為：客房需求數(shù)量為：875間客房測算客房最低需求數(shù)量==總游客人數(shù)×留宿率÷365÷2五星級酒店建筑面積(㎡)客房(間)九寨溝喜來登大酒店62800482黃山香茗酒店44000500張家界武鉑爾曼酒店35000482無錫靈山元一希爾頓逸林酒店68000487四川黃龍貴賓樓飯店38000300平均值49560450酒店體量測算430地塊內(nèi)共設(shè)一個五星級酒店，2個經(jīng)濟(jì)型酒店和一些家庭客棧根據(jù)國內(nèi)著名景區(qū)內(nèi)酒店經(jīng)驗(yàn)，我們保守設(shè)定五星級酒店客房數(shù)為400間，建筑面積為40000平米兩個經(jīng)濟(jì)型酒店客房數(shù)為400間，建筑面積為17000平米家庭客棧客房數(shù)為75間，建筑面積為3000平米國內(nèi)其他著名景區(qū)五星級酒店列舉酒店類型五星級酒店經(jīng)濟(jì)型酒店家庭客棧總計客房數(shù)(間)40040075875建筑面積(㎡)4000017000300080000430地塊酒店體量建議五星級酒店建筑面積(㎡)客房(間)九寨溝喜來登大酒店6280城市的酒吧千篇一律，缺乏不一樣的感覺環(huán)湖建造各種風(fēng)情主題酒吧，每家都有不一樣的感覺?？紤]到SPA持有經(jīng)營，回現(xiàn)能力較弱，故壓縮面積，滿足大部分需求即可。該區(qū)域靠近主干道，對項目整體來說，商業(yè)利用價值不高，故以出售為主，將SPA區(qū)域壓縮的面積增加其中酒吧SPA水療創(chuàng)意工作室其他物業(yè)體量測算總建筑面積數(shù)量環(huán)湖酒吧5000㎡10主題酒吧1000㎡1主題酒吧4000㎡2總建筑面積數(shù)量SPA水療50001總建筑面積數(shù)量創(chuàng)意工作室28000108物業(yè)類型酒吧SPA水療創(chuàng)意工作室總計建筑面積(㎡)1000050002800043000城市的酒吧千篇一律，缺乏不一樣的感覺考慮到SPA持有經(jīng)營，回商業(yè)區(qū)域業(yè)態(tài)名稱總建筑面積數(shù)量是否持有商業(yè)區(qū)域業(yè)態(tài)名稱總建筑面積數(shù)量是否持有民俗商業(yè)茶博館60001持有經(jīng)營民俗商業(yè)民俗手工藝品DIY100010出售花博館60001持有經(jīng)營紀(jì)念品直銷店20001出售石博館60001持有經(jīng)營風(fēng)情商業(yè)街20000——出售藥博館60001持有經(jīng)營仿古商業(yè)街17000——出售藝博館60001持有經(jīng)營酒店五星級酒店400001持有經(jīng)營快餐店30005出售經(jīng)濟(jì)型酒店170002持有經(jīng)營特大型餐飲店20001出售家庭客棧3000——出售大型餐飲店20002出售養(yǎng)生SPA水療50001持有經(jīng)營中型餐飲店500010出售酒吧環(huán)湖酒吧500010出售小型餐飲店600030出售主題酒吧10001出售特色小吃街100020出售主題酒吧40002出售戲曲茶樓40004持有經(jīng)營表演會議演藝會議中心50001持有經(jīng)營茶吧100010出售游客服務(wù)中心接待處10001持有經(jīng)營休閑娛樂吧450015出售便民設(shè)施1000——持有經(jīng)營攝影藝術(shù)吧150012出售工作室創(chuàng)意工作室38000158出售商業(yè)持有經(jīng)營面積為:103000平方米商業(yè)出售面積為：117000平方米總建筑面積為：220000平方米430地塊規(guī)劃體量一覽表商業(yè)區(qū)域業(yè)態(tài)名稱總建筑面積數(shù)量是否持有商業(yè)區(qū)域業(yè)態(tài)名稱總建筑參照彝人古鎮(zhèn)商鋪出售均價為7000元/㎡，考慮到本項目地理位置以及資源和上市時間等相關(guān)因素本案商業(yè)出售均價可定為10000元/㎡430地塊前期可回收資金為：10000×117000==11.7億元430地塊前期可回收資金(此數(shù)據(jù)僅供參考，因項目上市時間以及資源環(huán)境等因素，實(shí)際收益視市場而定)參照彝人古鎮(zhèn)商鋪出售均價為7000元/㎡，考慮到本項目地理位規(guī)劃方案物業(yè)配比占地容積率總建面（平米）物業(yè)類型總建面（平米）429.46畝0.733210000創(chuàng)意工作室獨(dú)棟別墅6000圍合式別墅22000五星級酒店6層27000獨(dú)棟別墅13000經(jīng)濟(jì)型酒店10層17000家庭客棧3000SPA水療5000環(huán)湖酒吧10000民俗博物館30000餐飲商業(yè)70000演藝中心5000服務(wù)中心2000規(guī)劃方案物業(yè)配比占地容積率總建面物業(yè)類型總建面429.460推薦方案創(chuàng)意工作室\建面約：28000㎡環(huán)湖酒吧\建面約:10000㎡五星級酒店\建面約：40000㎡SPA水療\建面約：5000㎡經(jīng)濟(jì)型酒店+家庭客棧\建面約：20000㎡服務(wù)中心\建面約：2000㎡民俗博物館\建面約:30000㎡演藝中心\建面約：5000㎡餐飲商業(yè)\建面約：70000㎡推薦方案創(chuàng)意工作室\建面約：28000㎡環(huán)湖酒吧\建面約鳥瞰圖鳥瞰圖其他角度其他角度客戶是我們存在的基礎(chǔ)，不同來源、不同需求的客戶會有不同的追求，我們的客戶在哪里？他們的追求是什么？這也將是我們解決問題的關(guān)鍵所在。在430體量基本確定的情況下，唯一剩下的問題就是客戶的需求了客戶是我們存在的基礎(chǔ)，不同來源、不同需求的客戶會有不同的追求地州客戶昆明本地外地游客從客戶來源看特色的、民俗的、安逸的、舒適的、自然的、歷史的、休閑的榮耀的、升華的、階層的、安逸的、舒適的、新奇的、休閑的時尚的、新奇的、舒適的、安逸的、休閑的、城市生活的新樂趣我們可以找到三者需求的共同點(diǎn)，他們都渴望得到：安逸的、休閑的、舒適的追求地州客戶昆明本地外地游客從客戶來源看特色的、民俗的、安逸的、從我們市調(diào)過程中的一些感受和對昆明人的一些訪談中發(fā)現(xiàn)：“昆明人不喜歡民俗”從我們市調(diào)過程中的一些感受和對昆明人的一些訪談中發(fā)現(xiàn)：“昆明我們的想法是：沒有人不喜歡自己的歷史，只在于產(chǎn)品做的是不是符合口味我們認(rèn)為：民俗≠粗俗+低檔我們的想法是：沒有人不喜歡自己的歷史，只在于產(chǎn)品做的是不是符教育教育一切的一切，“人”，才是最關(guān)鍵的什么最能持續(xù)打動人？長期、根本對“人”的需要的實(shí)現(xiàn)，也就是項目的獨(dú)特氣質(zhì)，是透過項目細(xì)節(jié)折射的全新休閑方式精神內(nèi)核碰觸心靈，產(chǎn)生精神共鳴，吸引共同圈層教育教育一切的一切，“人”，才是最關(guān)鍵的長期、根本對“人”的現(xiàn)代城市的老傳統(tǒng)意向古老建筑的新時尚詮釋北京南鑼鼓巷北尋蹤現(xiàn)代城市的老傳統(tǒng)意向北京北尋蹤創(chuàng)意無限的現(xiàn)代街區(qū)2004年開始政府改造，不滿各種創(chuàng)意小店、酒吧、咖啡店，吸引了時尚人士前來；2009年11月被美國《時代》評選為亞洲25大必去景點(diǎn)之一。南鑼鼓巷尋蹤創(chuàng)意無限的現(xiàn)代街區(qū)2004年開始政府改造，不滿各種創(chuàng)意小店、中成都寬窄巷子尋蹤古老而又年輕的城市往昔古城歲月的縮影中成都尋蹤古老而又年輕的城市窄巷子——城市人的新生活尋蹤窄巷子——城市人的新生活尋蹤東尋蹤上海新天地興起的時尚之城休閑、生活最中心東尋蹤上海興起的時尚之城傳統(tǒng)與時尚的“混血兒”這片石庫門建筑群的外表保留了當(dāng)年的磚墻、屋瓦、石庫門、仿佛時光倒流，置身于20世紀(jì)20年代。但是，每座建筑內(nèi)部，則按照21世紀(jì)現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界度身定做，成為國際畫廊、時裝店、主題餐館、咖啡酒吧……。譚永麟、成龍等百位香港明星經(jīng)營的“東方魅力餐飲娛樂中心”，是明星文化結(jié)合餐飲的創(chuàng)意，那里將是追星族經(jīng)?？梢耘c心中偶像交流的場所；臺灣著名電影演員楊慧珊經(jīng)營的琉璃工房主題餐廳，將使游客置身于七彩水晶宮中用餐；法國餐廳的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往；日本音樂餐廳夜夜搖滾樂繞梁不絕；巴西烤肉餐廳帶來了南美風(fēng)情表演……。尋蹤新天地傳統(tǒng)與時尚的“混血兒”這片石庫門建筑群的外表保留了當(dāng)年的磚墻南鑼鼓巷、寬窄巷、新天地，我們發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)民俗與現(xiàn)代時尚的碰撞，賦予了新的商業(yè)價值和全新的氣質(zhì)，傳承的不僅僅是歷史的記憶，更成為了一個驕傲擺脫景區(qū)商業(yè)配套和純民俗的限制，打造一個滿足游客和昆明人共同需求的特色、休閑的風(fēng)情商業(yè)，其建筑形式靈活且有較高的品質(zhì)和檔次啟示靈感南鑼鼓巷、寬窄巷、新天地，擺脫景區(qū)商業(yè)配套和純民俗的限發(fā)現(xiàn)·韻味云南——昆明民俗生活的升級找到二者的共同點(diǎn)，“發(fā)現(xiàn)·韻味云南”，讓外地游客找到云南特色，讓云南人找到云南韻味430地塊定位發(fā)現(xiàn)·韻味云南找到二者的共同點(diǎn)，“發(fā)現(xiàn)·韻味云南”，430文化博物區(qū)結(jié)合昆明自身特產(chǎn)，茶、花、怪石、藥材、工藝等等，以主題博物館的形式，注重環(huán)境整體氛圍的營造，通過一條主軸線，帶領(lǐng)游客進(jìn)入一段歷史淵源。打造具有獨(dú)特吸引力的精品博物館，使之成為集知識性、觀賞性、參與性和娛樂性一體的綜合旅游場所。文化博物區(qū)結(jié)合昆明自身特產(chǎn)，茶、花、怪石、藥材、工藝等等，以民俗商業(yè)茶博館是一個集合展覽、品茶、休閑、銷售為一體的場館。分為茶文化歷史的展示區(qū)，客戶品茶休息區(qū)，購茶區(qū)和打包郵寄區(qū)?？偨ㄖ娣e：6000平方米民俗商業(yè)茶博館是一個集合展覽、品茶、休閑、銷售為一體的場館。花博館包括花城歷史的展示，花藝器皿的展示，各品種鮮花的展覽，干花工藝展示以及養(yǎng)花技藝教授的會客區(qū)等?；ㄋ嚻髅?、干花工藝等具有鑒賞收藏價值，可出售給游客。場館內(nèi)還要設(shè)有打包郵寄區(qū)?？偨ㄖ娣e：6000平方米民俗商業(yè)花博館包括花城歷史的展示，花藝器皿的展示，各品石博館包括不同玉石品種的展示，玉石從毛料到成品各階段不同形態(tài)的展示，玉石切割工藝的介紹，玉石切割工具的展示，玉石鑒賞會客區(qū)，玉石銷售區(qū)，以及為客戶打包郵寄的區(qū)域?？偨ㄖ娣e：6000平方米民俗商業(yè)石博館包括不同玉石品種的展示，玉石從毛料到成品各階段不同形態(tài)藥博館云南特產(chǎn)藥材的展示、銷售，設(shè)會客區(qū)根據(jù)客戶的身體健康狀況講授藥理、藥性和保健養(yǎng)生的常識以及藥材的食用方法等?？偨ㄖ娣e：6000平方米民俗商業(yè)藥博館云南特產(chǎn)藥材的展示、銷售，設(shè)會客區(qū)根據(jù)客戶的身體健康狀藝博館民間藝術(shù)的展示，包括滇劇、花燈等戲曲，民間手工藝品，繪畫作品等。出售著名戲曲的唱片、工藝品等。總建筑面積：6000平方米民俗商業(yè)藝博館民間藝術(shù)的展示，包括滇劇、花燈等戲曲，民間手工藝品，繪景區(qū)每年接待上百萬的游客，有來自境內(nèi)的也有來自境外的，有跟團(tuán)的也有自助游的，為滿足不同類別游客的飲食需求，餐飲區(qū)應(yīng)具備滿足不同需求的餐飲類別。餐飲區(qū)景區(qū)每年接待上百萬的游客，有來自境內(nèi)的也有來自境外的，有跟團(tuán)快餐店增加飲食種類的同時，快餐也符合現(xiàn)代人的飲食習(xí)慣總建筑面積：3000平方米民俗商業(yè)快餐店增加飲食種類的同時，快餐也符合現(xiàn)代人的飲食習(xí)慣總建筑面特大型餐飲店總建筑面積：2000平方米大型餐飲店總建筑面積：2000平方米可同時接待幾個上百人的大型旅游團(tuán)在此就餐。民俗商業(yè)特大型餐飲店總建筑面積：2000平方米大型餐飲店總建筑面積：中型餐飲店昆明的老字號餐飲店等。說到昆明的老字號，除了護(hù)國飯店、映江樓這些比較大的飯店外，還有一些比較有特色，叫人至今還想念的特色店，如以燜豆?fàn)F飯著稱的豆蔻飯店，在長春路以蒸羊拐骨、粉蒸肉、剁蒸肉聞名昆明的鼎新飯店、在景星街以小刀鴨出名的義和園、文明街口的小玉和園、東寺街的共和春飯店、華山西路上的華山飯店、羊市口的德鑫園、大觀街口的興和園、寶善街菜市場旁的兩益軒、長春路上鍋貼最吃香的中華飯店等等?？偨ㄖ娣e：5000平方米民俗商業(yè)中型餐飲店昆明的老字號餐飲店等。說到昆明的老小型餐飲店這類餐飲店的特點(diǎn)是小而精致，在飲食類別上沒有特別的限定，可以是川菜，可以是湘菜，可以是上海菜，也可以東北菜，它追求的不是吃的內(nèi)容而是在吃的過程中享受悠閑自得的意境?？偨ㄖ娣e：5000平方米民俗商業(yè)小型餐飲店這類餐飲店的特點(diǎn)是小而精致，在飲食特色小吃店總建筑面積：1000平方米街內(nèi)有店鋪、攤位各自懸持酒旗、招牌，叫賣喝彩，交映成趣更顯這條街傳統(tǒng)文化的特色，可謂“街中樓百態(tài)，景中情萬端”。民俗商業(yè)特色小吃店總建筑面積：街內(nèi)有店鋪、攤位各自懸持酒旗、招牌，叫傳統(tǒng)觀光式旅游已不再是當(dāng)今人們旅游追求的主要內(nèi)容，人們更多希望得到的是逃離都市生活還有現(xiàn)代科技給人帶來的壓力、快速的生活節(jié)奏。漫步在具有濃烈民族氣息的休閑購物區(qū)，人們將得到忘卻繁重的體驗(yàn)。休閑購物區(qū)傳統(tǒng)觀光式旅游已不再是當(dāng)今人們旅游追求的主要內(nèi)容，人們更多希戲曲茶樓

此類茶樓最大的特點(diǎn)是“隨意”；“一碗茶”、“一壺茶”、“一杯茶”不限；客戶年齡老少、文化高低、收入好差無妨，消費(fèi)三元五元、十元百元皆可。茶樓經(jīng)營手段也多樣化，客人可以在茶樓內(nèi)聽聽?wèi)颍酝朊?，擦擦鞋可以說是個休閑小社會。

優(yōu)點(diǎn)：民俗休閑味濃，適合大部分中國人?？蛻羧郝鋸V，裝修投入不必過高，從而節(jié)約成本，經(jīng)營管理也較粗放，經(jīng)營風(fēng)險小?？偨ㄖ娣e：4000平方米民俗商業(yè)戲曲茶樓此類茶樓最大的特點(diǎn)是“隨意”；“一碗茶茶藝吧

此類茶樓以傳統(tǒng)飲茶習(xí)俗為經(jīng)營主導(dǎo)，突出濃郁的茶文化氛圍，消費(fèi)對象瞄準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)收入、文化層次都較高的群體，消費(fèi)也較高，對員工素質(zhì)要求高，尤其要精通茶藝、茶道。

優(yōu)點(diǎn)：不需要太大的經(jīng)營場所，茶樓以小而精致為上策，管理也較輕松，利潤率較高，總投資量也較小。具有文化氣息，能使經(jīng)營者自身顯得高雅?？偨ㄖ娣e：1000平方米民俗商業(yè)茶藝吧此類茶樓以傳統(tǒng)飲茶習(xí)俗為經(jīng)營主導(dǎo)，突出濃休閑娛樂吧

以休閑娛樂為主題，為旅客提供一個休息的平臺，以自助的形式提供飲料，并提供紙牌、各類桌游游戲，使游客在旅途中的勞累在娛樂中得到緩解總建筑面積：4500平方米民俗商業(yè)休閑娛樂吧以休閑娛樂為主題，為旅客提供一個休息攝影藝術(shù)吧攝影愛好者的聚集地，也為喜愛被攝影的游客提供服務(wù)；可與民俗風(fēng)情展示區(qū)聯(lián)動，拍攝民俗風(fēng)情藝術(shù)照、婚紗照等?？偨ㄖ娣e：1500平方米民俗商業(yè)攝影藝術(shù)吧攝影愛好者的聚集地，也為喜愛被攝影的游客提供服務(wù)；民俗手工藝品DIY時尚理念總是周而復(fù)始地輪回。人們追求高科技的產(chǎn)物，卻又不舍往日手工勞作的那一份美麗心情。民俗手工藝DIY為游客搭建平臺，重溫仿佛回到童年的那一份久違的情愫，體會返璞歸真的自然心態(tài)?？偨ㄖ娣e：1000平方米民俗商業(yè)民俗手工藝品DIY時尚理念總是周而復(fù)始地輪回紀(jì)念品直銷店總建筑面積：2000平方米石林景區(qū)特制紀(jì)念品等以直銷的價格銷售。民俗商業(yè)紀(jì)念品直銷店總建筑面積：石林景區(qū)特制紀(jì)念品等商業(yè)街總建筑面積：37000平方米以街區(qū)的形式組織經(jīng)營以民俗手工藝品為主的街鋪。街區(qū)式分布具有展示面大，與周邊經(jīng)濟(jì)相融度高，便于競爭、互補(bǔ)，便于形成商業(yè)局域網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)點(diǎn)。民俗商業(yè)商業(yè)街總建筑面積：以街區(qū)的形式組織經(jīng)營以民俗手工藝品為主的街來自世界各地的游客對旅途中的體驗(yàn)享受要求各不相同，為滿足不同的需求，建設(shè)具有不同體驗(yàn)的旅宿之地。酒店來自世界各地的游客對旅途中的體驗(yàn)享受要求各不相同，為滿足不同五星級酒店總建筑面積：40000平方米外形具有石林地貌建筑特色，裝飾具有新派藝術(shù)風(fēng)格，酒店客房各具特色；在服務(wù)方面，酒店采用的是管家式服務(wù)；面向的客戶主要是中高階層，但其收入能夠滿足其講求品質(zhì)和品位的群體。另一方面，可以開拓昆明市新貴一族的市場，使酒店成為他們休閑的首選之地。酒店五星級酒店總建筑面積：外形具有石林地貌建筑特色，裝飾五星級酒店回想入住過的酒店，是什么讓你記憶猶新？富麗堂皇的酒店大堂？隨時待命的客房服務(wù)？還是微笑服務(wù)的工作人員？都不是。讓人難以忘懷的永遠(yuǎn)是酒店的與眾不同，永遠(yuǎn)是酒店那出其不意的酒店服務(wù)。美國佛羅里達(dá)州麗思·卡爾頓酒店：枕頭中的兒童樂趣一改往日的斯文端莊，拿起枕頭當(dāng)武器，互相投擲任意廝打，很多人都對童年的“枕頭戰(zhàn)”意猶未盡。位于佛羅里達(dá)棕櫚海岸的麗思·卡爾頓酒店，洞察到了游客的這一“懷舊”情懷，為每間客房的客人提供30個高彈棉特制枕頭、兩幅小號拳擊手套，為客人的“枕頭戰(zhàn)”做好準(zhǔn)備。酒店甚至?xí)诳腿舜蟠颉罢眍^戰(zhàn)”時，免費(fèi)送上牛奶、餅干、巧克力和香檳。南非開普敦酒店：提著野餐籃游覽南非城市開普敦臨近大西洋，風(fēng)光無限好。開普敦酒店為鼓勵客人出游，酒店給每位客人精心準(zhǔn)備了一個野炊籃，方便在景區(qū)的野炊點(diǎn)享用美食。如果客人想懶懶地躺在海灘吹海風(fēng)，酒店還會主動提供遮陽傘和野炊籃。酒店會事先摸清客人的口味，并準(zhǔn)備相應(yīng)的美食。酒店五星級酒店回想入住過的酒店，是什么讓你記憶猶新？富麗堂皇的酒經(jīng)濟(jì)型酒店總建筑面積：17000平方米經(jīng)濟(jì)型酒店的規(guī)模小，設(shè)施有限，價格實(shí)惠，是一種面向短途旅游而預(yù)算較低的旅行者的住宿類型。酒店經(jīng)濟(jì)型酒店總建筑面積：經(jīng)濟(jì)型酒店的規(guī)模小，設(shè)施有限，價格實(shí)惠家庭客?？偨ㄖ娣e：3000平方米幾個客房圍成一個院子，具有濃郁的民俗韻味，享受遠(yuǎn)離城市喧囂的寧靜，可以睡覺到自然醒，可以發(fā)著呆數(shù)星星，可以什么都不做，只是聞著花草的香氣。酒店家庭客?？偨ㄖ娣e：幾個客房圍成一個院子，具有濃郁的民俗韻味養(yǎng)生水療館可與酒店形成聯(lián)動態(tài)勢，即可方便游客的休閑享受，又可帶動非旅游旺季的休閑需求，如新婚一族。養(yǎng)生SPA養(yǎng)生水療館可與酒店形成聯(lián)動態(tài)勢，即可方便游客的休閑享受，又可SPA水療總建筑面積：5000平方米設(shè)置室內(nèi)和室外兩個區(qū)，按摩、理療、水療等為露天區(qū)域，由類似石林特色地貌的石頭等區(qū)隔，即能體驗(yàn)親近自熱的享受，又能保證私密性。本養(yǎng)生SPA不屬于高端奢華享樂型的場館，其服務(wù)偏向大眾，主要面向的客戶是對享受生活有一定追求，能夠承擔(dān)這樣的追求，但不屬于富貴階層的群體。養(yǎng)生SPA水療總建筑面積：設(shè)置室內(nèi)和室外兩個區(qū)，按酒吧外地游客追求具有民俗風(fēng)情的休閑體驗(yàn)，昆明人追求新奇獨(dú)特的休閑體驗(yàn)，酒吧區(qū)正是這兩種休閑需求得到融合的體現(xiàn)點(diǎn)。融合之處不光在休閑業(yè)態(tài)上體現(xiàn)，還在于建筑外形古樸而內(nèi)部設(shè)計卻時尚獨(dú)特不專情于古樸一種形式。酒吧外地游客追求具有民俗風(fēng)情的休閑體驗(yàn)，昆明人追求新奇獨(dú)特的酒吧環(huán)湖酒吧總建筑面積：5000平方米環(huán)湖而建，吧吧臨水。不求大，但求時尚、獨(dú)特、精致。酒吧環(huán)湖酒吧總建筑面積：環(huán)湖而建，吧吧臨水。不求大，但求時尚酒吧主題酒吧總建筑面積：5000平方米各種各樣的主題酒吧，每一家都有不一樣的感覺，給人身臨其境的一種享受，有的人喜歡音樂，可以去音樂主題酒吧；有的人喜歡品酒，可以去紅酒主題酒吧；有人喜歡涂鴉，可以去涂鴉主題酒吧。酒吧主題酒吧總建筑面積：各種各樣的主題酒吧，每一家都有不一樣表演會議演藝會議中心總建筑面積：5000平方米多種功能，不光光可舉辦特色演出，也可舉行商務(wù)會議，和各類主題展覽。場館的靈活應(yīng)用更有利于組織各種各樣的活動。表演會議演藝會議中心總建筑面積：多種功能，不光光可舉游客服務(wù)中心接待處總建筑面積：1000平方米旅客集合、中轉(zhuǎn)、休息的地方?？砂盐逍羌壘频甑慕哟幵O(shè)置在此，這里可以辦理酒店的入住手續(xù)，既保證酒店的清幽環(huán)境又可保持酒店的私密感。游客服務(wù)中心接待處總建筑面積：旅客集合、中轉(zhuǎn)、休息的地方?？杀忝裨O(shè)施設(shè)置24小時自助銀行，自助手機(jī)充電，衛(wèi)生間，便利店，休息廳等便民設(shè)施?？偨ㄖ娣e：1000平方米游客服務(wù)中心便民設(shè)施設(shè)置24小時自助銀行，自助手機(jī)充電，衛(wèi)生間，便利店，工作室創(chuàng)意工作室總建筑面積：28000平方米容積率：0.43獨(dú)棟270㎡/棟圍合250㎡/棟創(chuàng)意工作室是把無形的"創(chuàng)意"與有形的"產(chǎn)品"結(jié)合起來，賦予另一種寓意，在此基礎(chǔ)上，由少數(shù)專業(yè)人士組成、為人們提供特別產(chǎn)品的公司。工作室創(chuàng)意工作室總建筑面積：創(chuàng)意工作室是把無形的"創(chuàng)意"與有小三層類獨(dú)棟的設(shè)計在后期運(yùn)營中具有充分的靈活性，既可以做產(chǎn)品展示、銷售一體的商鋪，也可以改作居住用房。工作室創(chuàng)意工作室小三層類獨(dú)棟的設(shè)計在后期運(yùn)營中具有充分的靈活性，既可以做產(chǎn)品VIP店鋪開放空間一層私人工作室工作室二層三層私密空間創(chuàng)意工作室創(chuàng)意工作室工作室VIP店鋪開放空間一層私人工作室工作室二層三層私密空間創(chuàng)意工民族節(jié)日白族、瑤族、納西族、普米族、阿昌族、德昂族……火把節(jié)、賽衣節(jié)、虎節(jié)、潑水節(jié)、姑娘節(jié)、祭龍節(jié)……精彩怎能錯過？主題廣場每晚可舉辦篝火晚會，各民族歡聚一堂；少數(shù)民族特殊節(jié)日亦在廣場舉辦，與游客共度盛宴。音樂節(jié)風(fēng)箏節(jié)廣場藝術(shù)活動民族節(jié)日白族、瑤族、納西族、普米族、阿昌族、德昂族……音樂節(jié)民族節(jié)日音樂節(jié)風(fēng)箏節(jié)現(xiàn)在是個全民熱愛音樂的時代，云南的少數(shù)民族地區(qū)更是孕育音樂的搖籃地帶輕音樂、搖滾樂、民俗樂、爵士樂……音樂無疆域，音樂無國界定期舉辦各類音樂節(jié)，匯聚天下音樂愛好者，音樂發(fā)燒友，為音樂人搭建交流的平臺藝術(shù)活動廣場民族節(jié)日音樂節(jié)風(fēng)箏節(jié)現(xiàn)在是個全民熱愛音樂的時代，云南的少數(shù)民民族節(jié)日音樂節(jié)風(fēng)箏節(jié)春天的昆明陽光明媚、暖風(fēng)和煦，放風(fēng)箏是人們的最愛。每年可在固定日期舉行大型的放風(fēng)箏比賽，不分地域，不分年齡，旨在放松心情，享受生活。藝術(shù)活動廣場民族節(jié)日音樂節(jié)風(fēng)箏節(jié)春天的昆明陽光明媚、暖風(fēng)和煦，放風(fēng)箏是人傳統(tǒng)的建筑、獨(dú)特的民俗、久違的感受，讓游人不禁停駐腳步、彎腰垂目、躍躍欲試地撩起自己的衣袖，內(nèi)心企盼明天會有更驚艷的奇跡發(fā)生……現(xiàn)代、時尚、浪漫、刺激、新奇……所有的詞藻都顯的力薄，沉浸在濃郁的浪漫氛圍中，沉醉不知?dú)w路；新奇的事物，奇妙的感受使人們一次次的留戀往返……

傳統(tǒng)附和著時尚、內(nèi)心的久違附和著獨(dú)具韻味的氣質(zhì)、430地塊與石林景區(qū)相互輝映，這里是全新的休閑地帶……傳統(tǒng)的建筑、獨(dú)特的民俗、久違的感受，讓游人不禁停駐腳步、彎腰430地塊承擔(dān)著完善旅游功能、升級產(chǎn)業(yè)配套的責(zé)任，但是由于種種條件的約束，在這里我們只能戴著枷鎖跳舞。430地塊承擔(dān)著完善旅游功能、升級產(chǎn)業(yè)配套的責(zé)任，對于“430”地塊來說，由于承擔(dān)重要的回現(xiàn)任務(wù)，因此定位以中檔為主，而對于“800”地塊，由于上市時間等因素，留給我們更多的操作余地。昆明石林項目定位報告課件定位“中高端”為主將本地升級需求與外地中高端需求結(jié)合地塊靠近別墅區(qū)，協(xié)調(diào)一致的檔次要求較高上市時間稍遲，有前期的現(xiàn)金回收做基礎(chǔ)，資金壓力有所緩解與430地塊形成定位的有效梯度承載更多“精致休閑新城”規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)承擔(dān)引領(lǐng)昆明休閑方式升級的重任定位“中高端”為主地塊靠近別墅區(qū)，協(xié)調(diào)一致的檔次要求較高上市外地中高端休閑需要什么？

他們大多過著“11+1”的生活，現(xiàn)代科技帶給他們的除了便利性還有強(qiáng)迫感，每天被接電話，被上網(wǎng)……厭倦了都市的生活，厭倦了都市的污染，他們通常是整個家庭一起出行。旅游團(tuán)早已經(jīng)厭倦，自駕游同樣是走馬觀花；自然、原始、民俗，最好是能夠停留去感受，尋找另一種家的感覺。

精致休閑，這才是他們向往的……外地中高端休閑需要什么？昆明人的休閑升級需要什么？

他們大多不慌不忙，過著每天一碗米線一副麻將的生活，有的是時間來把生活精雕細(xì)刻，在時代的聚光燈之外，慵懶的落后著。其實(shí)他們有很多現(xiàn)代都市滿足不了的欲望，一成不變的生活，誰都會乏味。他們其實(shí)想找尋的是一種“失落的文明”，是一種全新的高端體驗(yàn)，

精致休閑，這才是他們需要的……昆明人的休閑升級需要什么？發(fā)現(xiàn)·精致云南——休閑終極夢想的實(shí)現(xiàn)這里，可以滿足外地的中高端休閑，也是昆明的休閑升級地；這里，可以邀三兩生意好友，打高爾夫，高談闊論指點(diǎn)江山；這里，也可以獨(dú)自一人，遠(yuǎn)離塵世，閉門靜思；這里，生意和生活可以完美結(jié)合；一切，隨你所愿。發(fā)現(xiàn)·精致云南，找到樂趣的所在。800地塊定位發(fā)現(xiàn)·精致云南這里，可以滿足外地的中高端休閑，也是昆明的休閑不同于麗江的小資溫情；不同于鳳凰的古樸風(fēng)情；不同于大理的婉約柔情；石林與生俱來；奇峰的氣魄，怪石的秀麗；“他”的氣質(zhì)是俊美的、高雅的、神韻的……800地塊定位不同于麗江的小資溫情；800地塊定位那么，我們?nèi)绾蝸肀憩F(xiàn)昆明的精致休閑生活業(yè)態(tài)如何支撐我們的定位那么，我們?nèi)绾蝸肀憩F(xiàn)昆明的精致休閑生活800地塊占地面積825畝覆蓋率20%規(guī)劃要點(diǎn)理念：以規(guī)劃提升區(qū)域價值，打造全新的高端功能升級區(qū)域，讓休閑在這里體驗(yàn)精致如此大體量的商業(yè)如何消化？825畝規(guī)劃用地800地塊占地面積825畝覆蓋率20%規(guī)劃要點(diǎn)理念：如此大體以人為尊的高貴享受——并不僅是開德國的車、戴瑞士的手表、穿意大利的衣服、吃法國的大餐……還有在于各種身份符號的體現(xiàn)。那種價值符號，融入各種形態(tài)