深圳城市三舊改造中的問題及看法

深圳城市三舊改造中的問題及看法深圳城市三舊改造中的問題及看法共32頁，您現在瀏覽的是第1頁!什么是三舊改造“三舊”是一個代名詞，最早出現在2007年《佛山市人民政府關于加快推進舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定》中，此后逐漸被社會輿論和政府沿用，用來指代舊城鎮(zhèn)、舊村莊和舊廠房。相應地，“三舊”改造是指針對“舊城鎮(zhèn)”、“舊廠房”和“舊村居”的改造，包括城鎮(zhèn)轄區(qū)內的舊民居、舊商鋪、舊廠房、城中村、空心村、舊物業(yè)等的改造和市容村貌的整治等。2009年8月廣東省政府《關于推進三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》出臺，標志著“三舊”改造政策在廣東省正式實施。深圳城市三舊改造中的問題及看法共32頁，您現在瀏覽的是第2頁!深圳“舊城”改造中出現的問題深圳城市三舊改造中的問題及看法共32頁，您現在瀏覽的是第3頁!快速城市化過程中的跳躍式發(fā)展是舊城形成的主要原因，在快速城市化地區(qū)，市場規(guī)則決定城市的發(fā)展方向，比如在用地選擇上，優(yōu)勢地段會被率先瓜分，而需要修繕改造的地區(qū)則因開發(fā)成本較高而被市場選擇所忽略；當優(yōu)勢地段的土地資源所剩無幾時，開發(fā)商則會越過劣勢地段尋找新的發(fā)展用地，政府則不得不擴大城市規(guī)劃版圖。這種跳躍式發(fā)展的方式是造成快速城市化城市里大部分舊城形成的主要原因。只有當舊城區(qū)的環(huán)境惡化到引起社會大量社會問題和影響城市形象的地步，政府則不得不付出極大的代價，進行被動的舊城改造。由此可以看出，深圳城市化過程中的舊城改造初衷主要出于維護城市形象的片面考慮，而從實質城市功能改造角度來考慮關外舊城改造的效益則有所忽略。深圳城市三舊改造中的問題及看法共32頁，您現在瀏覽的是第4頁!拆遷補償成本高，拆遷安置問題日益突出隨著城市建設的開展、舊城改造進程的加快，城市房屋拆遷已成為城市建設的一個重點，大至重大交通設施如城市軌道交通、鐵路，小至垃圾站，都不可避免面臨著拆遷工作。隨著物權法的出臺，居民維權的意識逐步增強，拆遷工作越來越難以推進，沒有處理好拆遷安置問題容易引發(fā)惡性事件，危害社會安定、影響經濟發(fā)展，也影響了城市建設推進的步伐。一方面，深圳市土地資源稀缺，安置用地面臨“無地可落”的局面。目前全市未批未建的土地資源不到200平方公里，其中還包含了大量存在補償不清等難以使用的地塊。安置用地落實壓力很大。另一方面，被拆遷人對拆遷安置用地的區(qū)位有一定要求，也給規(guī)劃選址帶來一定的難度。許多項目在拆遷安置過程中遇到被拆遷人要求就近安置的，但用地條件受限，被拆遷人的要求難以滿足，進而導致延緩工程推進。深圳城市三舊改造中的問題及看法共32頁，您現在瀏覽的是第5頁!夷平城市歷史盡管深圳市現代化歷程僅僅二十余年，但其從春秋戰(zhàn)國時期便先后被越國、楚國納入屬地直到明萬歷元年（公元1573年）設先安縣。由此可見，深圳城市也有著悠遠的歷史。然而，隨著深圳市舊城改造的進行，隨著大規(guī)模利用土地。挖掘土地潛力的改造，深圳市大量歷史遺跡被夷平，歷史民族特色也隨之抹去，這不得不令人扼腕嘆息。最具有典型意義的就是深圳市羅湖舊城的改造。深圳城市三舊改造中的問題及看法共32頁，您現在瀏覽的是第6頁!環(huán)境質量低下，社會問題突出深圳舊城開發(fā)強度普遍過大，公共活動空間(包括綠地)缺乏，環(huán)境質量低下；市政及公共配套設施不足，且公共服務設施尤其是供外來人口使用的設施缺乏。此外，舊城中私人建房普遍，建筑質量不高，存在較嚴重的安全隱患。比如深圳市紅嶺區(qū)在城市改造中對環(huán)境問題的輕視以及改造過程所缺乏整體的規(guī)劃與控制。其整體環(huán)境差成為片區(qū)的嚴重問題之一，公共綠地的嚴重不足、缺乏公共活動空間也導致市民的意見很大。社會問題主要表現在兩方面一是私房出租的巨大收益，造成不少原住民游手好閑，無所事事另一方面，由于缺乏有效的監(jiān)督管理，外來人口膨脹，城中村的出租屋往往成為黃賭毒的溫床，帶來突出的社會治安等問題。深圳城市三舊改造中的問題及看法共32頁，您現在瀏覽的是第7頁!關于最嚴重的拆遷問題，結合廣東其他城市如廣州、東莞等地的經驗，我建議深圳市政府以劃撥用地方式取得安置房建設用地。對所需要的拆遷安置房，由政府或開發(fā)商在取得建設用地后，自行建設，這樣做的目的主要是便于安置房的建設與片區(qū)舊城改造的時間和速度相匹配，減少資金沉淀，也會大大減少釘子戶的出現。同時，在安置拆遷戶的過程中，可依據實際情況讓部份拆遷戶就地就近安置。面對一些困難家庭和以店面、住宅出租為生的家庭，可以提供一些廉租房及較好地點的商業(yè)網點中的店面安置房并提供勞動技能培訓及創(chuàng)業(yè)資金的扶持。深圳城市三舊改造中的問題及看法共32頁，您現在瀏覽的是第8頁!“舊村”改造中出現的問題深圳城市三舊改造中的問題及看法共32頁，您現在瀏覽的是第9頁!深圳市在對“舊村”的改造中取得了很大的成功，比如羅湖區(qū)漁民村的改造已經有了實質性的進展,該村80%的村民已同意由股份公司統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一管理。結臺漁民村的用地情況,羅湖區(qū)已就規(guī)劃、建筑單體、環(huán)境設計、停車方式、管理模式等進行了有益的嘗試,。但我們也不能因此忽視深圳市在“舊村”改造中所暴露出來的問題。深圳城市三舊改造中的問題及看法共32頁，您現在瀏覽的是第10頁!然而，深圳城中村現狀開發(fā)強度大，容積率高，市政公用設施欠賬多。深圳政府對城中村的改造抱著“能不動就不動”的態(tài)度，城市建設多數采取繞道走的形式。開發(fā)單位不愿意將資金投入村莊的拆遷和改造上。長此以往，隨著農村建設規(guī)模的擴大和地價的上漲，對城中村改造難度越來越大。國內各城市城中村數量比較

深圳城市三舊改造中的問題及看法共32頁，您現在瀏覽的是第11頁!拆遷補償問題深圳市的城中村現狀住宅面積大，建筑成本高，每年還可為業(yè)主帶來相當可觀的租金收益，因此需要補償安置的數額巨大。而且，業(yè)主對于拆遷普遍有抵觸情緒，這給改造單位帶來巨大的改造成本(包括交易成本)與風險，令開發(fā)商望而卻步。此外，業(yè)主傾向于只接受住房補償，進一步加重了規(guī)劃的風險和困難深圳城市三舊改造中的問題及看法共32頁，您現在瀏覽的是第12頁!關于“舊村”改造問題的看法關于城市舊村改造的方法，我覺得深圳市可以借鑒一下珠海市的經驗。確立一下城市村改造的原則：政府決策，政策推動，市場運作。通過采取以房地產開發(fā)推進城中村改造，公開招標擇優(yōu)選擇開發(fā)商，調控房地產開發(fā)市場為城中村改造騰出市場空間等具體措施，運用市場機制來優(yōu)化配置資源，將城中村改造為配套完善的現代化住宅小區(qū)。政府沒有投入一分錢，而是吸引房地產商投資舊村改造。通過市場來引導，市政府來監(jiān)督和規(guī)劃，相信對城中村的改造會事半功倍。同時我認為將城中村土地完全國有化會解決以上的絕大部分問題，鑒于深圳市土地產權關系不清帶來的嚴重問題,在我看來城中村改造首先需要解決的就是土地產權的遺留問題,需對城中村土地實行徹底的國有化改革。當然這也只是我的一點看法，僅供參考。深圳城市三舊改造中的問題及看法共32頁，您現在瀏覽的是第13頁!舊廠房主要指鎮(zhèn)（街道）、村和工業(yè)園區(qū)內的舊廠房以及嚴重影響城市觀瞻的臨時建筑。包括上世紀90年代及以前建設的臨時建筑、單層簡易結構舊廠房；容積率低于0.6的舊廠房；與土地利用規(guī)劃、城市總體規(guī)劃用地性質不符，占用灘涂、農田等生態(tài)用地的違章建設廠房；地均產出低于100萬元/畝的低效工業(yè)工地；國家禁止類和淘汰類產業(yè)的舊廠房；廢水、二氧化硫、粉塵、煙塵等工業(yè)污染物排放未100%達標的舊廠房；能耗和水耗高于國家和省規(guī)定的產品能耗、水耗限額標準的舊廠房等。深圳城市三舊改造中的問題及看法共32頁，您現在瀏覽的是第14頁!政策困境：未合法用地和功能置換遭遇政策壁壘深圳經濟特區(qū)處理歷史遺留生產經營性違法建筑若干規(guī)定》、《深圳市人民政府關于堅決查處違法建筑和違法用地的決定》等相關查違政策規(guī)定：1999年3月5日以前興建的建筑物及生活配套設施，將與城市規(guī)劃符合的情況作為處罰確權的重要依據。查違政策設置了時間和規(guī)劃兩大確權門檻。對于未合法用地的工業(yè)用地而言，大部分是在“9935”之前建設，時間上基本符合確權條件。但寶安大部分舊工業(yè)區(qū)沒有實現法定圖則全覆蓋，“符合城市規(guī)劃的情況”缺乏可操作的規(guī)劃條件，查違政策難以實施。深圳城市三舊改造中的問題及看法共32頁，您現在瀏覽的是第15頁!規(guī)劃編制困境：缺乏控制要素的實施路徑詳細藍圖應對用地在功能控制要素（包括地塊細分和開發(fā)強度、公共配套設施、道路交通、市政工程等）和空間控制要素（包括地區(qū)空間組織、建筑形態(tài)控制和公共開放空間等）做出詳細的控制規(guī)定。與其他類型的詳細藍圖相比，試點改造規(guī)劃具有以下特點：一是，在已建城區(qū)上進行規(guī)劃控制；二是，涉及多種主體利益的規(guī)劃協調。這些特點決定了舊工業(yè)區(qū)的改造，不僅僅規(guī)劃的本身，更重要的是改造實施。但如何將詳細藍圖的功能控制要素和空間控制要素，轉化為改造實施，成為改造規(guī)劃編制的主要問題。深圳城市三舊改造中的問題及看法共32頁，您現在瀏覽的是第16頁!而關于問題的原因，主要歸結為以下兩個觀點：，利益分配問題，之前改造的投資誰給？改造之后的利潤誰拿？利潤的分配如何？歸根到這幾個突出的關節(jié)點上。利益問題向來是改造問題的硬傷，在此不再論述。第二，我認為應該是定位問題，關于舊廠改造之后的區(qū)域核心定位問題，政府部門或者是開發(fā)商試圖將其建造成什么東西？等等，都是深刻影響舊廠改造是否成功的重要原因?？v觀這么多改造的例子，失敗的那么些個案，總是在以上某一點或者全部都或多或少的是做得不夠乃至錯誤的。其實，如果在改造過程中，相關部門能夠以更遠大的眼光看問題、廉潔高效務實一些就不會有太多的失敗了。深圳城市三舊改造中的問題及看法共32頁，您現在瀏覽的是第17頁!舊城鎮(zhèn)

主要是指各區(qū)、鎮(zhèn)（街道）城區(qū)內國有土地的舊民居、舊商鋪、舊廠房等。包括因產業(yè)調整而搬遷或者停產的工業(yè)所留下的舊廠房、舊倉庫；上世紀80年代及以前的棚戶、簡屋、單層磚混結構等建筑結構簡陋、外觀環(huán)境差的危舊居民用房；物業(yè)價值低于土地價值的舊商鋪等。深圳城市三舊改造中的問題及看法共32頁，您現在瀏覽的是第18頁!深圳市的舊城主要為城市的舊區(qū)比如羅湖老區(qū)等等。這個是大多數城市里最常見的一種舊城類型，當城市用地擴張到一定程度，市政基礎設施難以承受時，舊城區(qū)中存在的問題則會比較明顯的表現出來。同時還有墟鎮(zhèn)，即城市外圍快速發(fā)展地區(qū)的舊鎮(zhèn)區(qū)，由于外向型粗放經濟發(fā)展模式造成大量土地資源的浪費新區(qū)直接越過原有鎮(zhèn)區(qū)向外擴展，城鎮(zhèn)無序開發(fā)，原有鎮(zhèn)區(qū)實際上逐步淪為墟鎮(zhèn)，在墟鎮(zhèn)里市政配套設施極其落后，環(huán)境惡劣，而且因為改造價值較低得不到改善。深圳城市三舊改造中的問題及看法共32頁，您現在瀏覽的是第19頁!此外還有一個很重要的原因就是深圳市近年來的長期、年度的拆遷安置缺乏一個統(tǒng)籌，往往以單宗形式解決，即遇到一個拆遷項目，安排一塊拆遷安置用地。這種臨時抱佛腳的手段導致深圳“釘子戶”事件的頻發(fā)，比如中國最貴釘子戶的誕生。這大大的加大了深圳市舊城改造中拆遷的難度與時間跨度。深圳城市三舊改造中的問題及看法共32頁，您現在瀏覽的是第20頁!在舊城改造之前，羅湖老街范圍內除一部分新建和改建工程外,多數仍為歷史建筑,作為深圳的老城區(qū),街街成市,商業(yè)十分繁榮。由于舊城改造工作缺乏較權威的規(guī)劃管理控制和引導,以及這種體現局部利益和無序的舊城改造方式,使得原有的規(guī)劃被活生生地拆散。作為深圳城市文化的老街歷史文化的保留淡然無存，市民也對此意見很大。盡管后來又對此做了兩次調整，但仍無法挽回城市歷史被夷平的遺憾。深圳城市三舊改造中的問題及看法共32頁，您現在瀏覽的是第21頁!深圳市舊城改造中所暴露出來的問題很大程度上是缺乏市政府在改造過程的統(tǒng)一統(tǒng)籌調度。因此要解決這些問題，政府應針對具體地段劃定相對完整的改造范圍，進行重點成片或沿線式的全面改造，走綜合開發(fā)的道路。根據現狀問題的嚴重性、改造要求的迫切性以及改造條件的差異，采取整體改造、局部整理、修繕整飭等不同的改造路線。關于“舊城”改造問題的看法深圳城市三舊改造中的問題及看法共32頁，您現在瀏覽的是第22頁!在保護城市歷史方面和公共環(huán)境問題，深圳市政府應當意識到舊城改造不是純粹的拆舊建新，對具的一定歷史文化價值的要加以保護和改造，對不同的地段的拆舊建新要有不同的標準和要求。在舊城改造過程中要考慮局部與整體的關系，開發(fā)商效益和綜合社會效益的關系，單純商業(yè)性的開發(fā)并不能保證舊城改造取得理想的成效，規(guī)劃控制要從大局和整體出發(fā)。同時也要考慮到市民們的意見，做好統(tǒng)一規(guī)劃。十天平移觀瀾百年歷史建筑物深圳城市三舊改造中的問題及看法共32頁，您現在瀏覽的是第23頁!舊村居主要指城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內的城中村；大量用地被城市工業(yè)區(qū)、物流園等產業(yè)園區(qū)占據的園中村；不再適宜生活居住，村民須逐步遷出或整體搬遷形成的“空心村”。具體包括上世紀80年代及以前的磚土結構建筑；不符合國家規(guī)范和地方技術標準的各項指標的城中村、園中村；違法違章建筑、單家獨戶的舊村居；水、電等基礎設施，體育、衛(wèi)生等公共服務設施，交通、消防、生態(tài)環(huán)境等嚴重滯后的，不適宜居住的空心村、園中村等深圳城市三舊改造中的問題及看法共32頁，您現在瀏覽的是第24頁!政府規(guī)劃問題政府在舊村規(guī)劃與實施以及向城市轉型過程中農村產業(yè)結構和用地布局的調整方面，采取積極引導措施，充分調動村民積極性。同時，應采取嚴格的控制手段，盡可能避免其對城市建設帶來的負面影響。深圳城市三舊改造中的問題及看法共32頁，您現在瀏覽的是第25頁!土地產權問題土地產權問題：根據最新的深圳市建筑普查數據,全市共有歷史遺留的村莊約293個，村民住宅約有35.16萬棟，占面積約有30多萬平方公里，總建筑面積約8077.3萬平方米，占全市總面積的43%。城中村大量違法建筑的存在與土地產權的特殊性，令改造陷入兩難境地:如果承認違法建筑的產權，則鼓勵了違法行為，會引起新的搶建，而且城市環(huán)境也不允許;如果不承認產權，考慮到法律依據不足及違法行為的普遍性，對該部分違章建筑難以強制拆除，使改造無法進行。深圳城市三舊改造中的問題及看法共32頁，您現在瀏覽的是第26頁!產生新的失地農民“困境”城中村改造之后意味著村民失去了賴以生存的土地和房屋,據我了解，城中村的居民,絕大部分都有數量不等的私房出租,他們不用工作,每天打打麻將,喝喝茶就可以獲得豐厚的收入,因此村民的受教育程度和勞動能力堪憂。由于他們大多數文化素質偏低,年齡偏大,重新接受新技能培訓的困難比較大,城中村改造之后村民無法融入社會,難以找到滿意的工作,因而極易產生抵制改造的情緒。城中村改造之后,村民除了享受市民待遇之外