房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)講義XXXX

二零壹零年五月

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)講義房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識

房地產(chǎn)也叫“不動產(chǎn)”，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。

房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱.指建筑在土地上的各類房屋，有住宅、商場、辦公樓、廠房、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、公務(wù)、娛樂、旅游等各種設(shè)施用房。

地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱。指土地及其上下的一定空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、水域以及地面道路等。

構(gòu)筑物就是不具備、不包含或不提供人類居住功能的人工建造物，比如水塔、水池、過濾池、沼氣池等。

建筑物

一般具備、包含或提供人類居住功能的人工建造物。房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營為對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。土地開發(fā)是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地。生地，是指國土局尚未出讓、拍賣、劃撥土地使用權(quán)的土地。通俗的講是指尚未開發(fā)的農(nóng)地和荒地。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容：

1、

土地的開發(fā)；

2、房屋的開發(fā)和建設(shè)；

3、地產(chǎn)的經(jīng)營(包括土地權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等)；

4、房地產(chǎn)經(jīng)營(包括房屋的買賣、租賃、抵押)；

5、房地產(chǎn)中介服務(wù)(包括信息、測量、律師、經(jīng)紀、公證等)；

6、房地產(chǎn)物業(yè)管理；

7、房地產(chǎn)金融(包括信息、保險、金融投資等)。

房地產(chǎn)的特性

1、房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制；

2、地域差別性：每一個地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價值也不相同；

3、房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性；

4、房地產(chǎn)具有保值、增值性，

土地所有制首先，說一下所有制，它是指人們對物質(zhì)資料的占有形式。

土地所有制分為全民所有制（即國家所有）和勞動群眾集體制（即集體所有）兩種形式。說明：城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地等自然資源，屬于國家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有，森林、山嶺、草原、荒地除外。但地上建筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個人所有。因此，同一宗房地產(chǎn)，其土地與地上建筑物的所有權(quán)往往是不一致的。土地所有權(quán)土地所有權(quán)是指國家或集體經(jīng)濟組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。土地使用權(quán)的出讓指國家以協(xié)議、招標、拍賣的方式將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為.（通俗的講是國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)出售開發(fā)商）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。（通俗的講是指通過出讓方式取得土地使用權(quán)的土地使用者，對土地投入一定資金進行開發(fā)后，通過有償?shù)某鍪郏┩恋厥褂脵?quán)劃撥是指政府無償將土地撥發(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權(quán)，其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門同意，補交出讓金后方可進行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。土地使用年限是指政府以拍買、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準補請地價后，繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權(quán)由政府無償收回。凡與省市規(guī)劃國土簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：

居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。土地的招、拍、掛招標出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門(以下簡稱出讓人)發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國有建設(shè)用地使用權(quán)投標，根據(jù)投標結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。拍賣出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果或者現(xiàn)場競價結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。土地的分類：：1、生地（指指空間地、田田地、未開墾墾地等不具備備使用條件的的土地）2、熟地（1）三通一一平（指:水水通、電通、、路通和場地地平整）（2）五通一一平（指：通通水、通電、、通路、通氣氣、通訊和平平整土地）（3）七通一一平（指：通通水、通電、、通路、通郵郵、通訊、通通暖氣、通天天燃氣或煤氣氣、平整土地地）房產(chǎn)分類：1、居住物業(yè)（平平房、普通樓樓房住宅、高高檔住宅、別別墅）2、商用物業(yè)（寫寫字樓、商場場、餐飲、娛娛樂、工業(yè)和和倉儲用房））3、其他(教教育、醫(yī)療、、科研、交通通、寺廟、監(jiān)監(jiān)獄、宗教等等)4、綜合（兩兩種或兩種以以上用途）市場分類：房地產(chǎn)一級市市場（房地產(chǎn)一級級市場即土地地一級市場，，是土地使用用權(quán)出讓的市市場，即國家家通過其指定定的政府部門門將城鎮(zhèn)國有有土地或?qū)⑥r(nóng)農(nóng)村集體土地地征用為國有有土地后出讓讓給使用者的的市場。房地地產(chǎn)一級市場場是由國家壟壟斷的市場））房地產(chǎn)二級市市場（二級市場即即售租市場，，是土地使用用者經(jīng)過開發(fā)發(fā)建設(shè)，將新新建成的房地地產(chǎn)進行出售售和出租的市市場）房地產(chǎn)三級市市場（三級市場即即二手房市場場，是購買房房地產(chǎn)的單位位和個人，再再次將房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃賃的市場。也也就是房地產(chǎn)產(chǎn)再次進入流流通領(lǐng)域進行行交易而形成成的市場，也也包括房屋的的交換）五證兩書一、《國有土土地使用證》》經(jīng)土地使用者者申請，經(jīng)城城市各級人民民政府頒布的的國有土地使使用權(quán)的法律律憑證。該證證主要載明土土地使用者名名稱、土地座座落、用途、、土地使用面面積、使用年年限、和“四四至”范圍。。二、《建筑用用地規(guī)劃許可可證》建設(shè)單位向土土地管理部門門申請征用劃劃撥土地前，，經(jīng)城市規(guī)劃劃行政主管部部門確認，該該項目位置范范圍符合城市市規(guī)劃的法律律憑證。三、《建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證》有關(guān)建設(shè)工程程符合城市規(guī)規(guī)劃需求的法法律憑證。五證兩書四、《建設(shè)工工程開工證》》建設(shè)單位進行行工程施工的的法律憑證，，也是房屋權(quán)權(quán)屬登記的主要要依據(jù)之一，，沒有開工證證的建筑屬違違章建筑，不受受法律保護。。五、《商品房房預(yù)售許可證證》市、縣人民政政府房地產(chǎn)管管理部門允許許房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)，銷售商商品房的批準準性文件。六、“兩書””《商品房質(zhì)量量保證書》、、《商品房使使用說明書》》名詞解釋【宗地】是地籍的最小小單元，是指指以權(quán)屬界線線組成的封閉閉地塊?！咀诘貓D】是土地使用合合同書附圖及及房地產(chǎn)登記記卡附圖。它它反映一宗地地的基本情況況。包括：宗宗地權(quán)屬界線線、界址點位位置、宗地內(nèi)內(nèi)建筑位置與與性質(zhì)、與相相鄰宗地的關(guān)關(guān)系等。【建筑紅線】】是指城市道路路兩側(cè)控制沿沿街建筑物或或構(gòu)筑物（如如外墻、臺階階等）靠臨街街面的界線，，又稱建筑控控制線。任何何建筑都不得得超越給定的的建筑紅線。?！究偨ㄖ娣e積】指在建設(shè)用地地范圍內(nèi)單棟棟或多棟建筑筑物地面以上上及地面以下下各層建筑面面積之總和。。例如：開發(fā)商商拿到100畝開發(fā)土地地，則其項目目的占地面積積為667㎡×100畝畝=66700㎡，而政政府規(guī)劃部門門給本項目的的容積率指標標為3，則其其總建面為66700㎡㎡×3=200100㎡【占地面積】】建筑物基底及及其功能需要要占用的面積積，也叫紅線線面積。例如：開發(fā)商商拿到100畝開發(fā)土地地，則其項目目的占地面積積為667㎡×100畝畝=66700㎡【建筑面積】包含了房屋居居住可用的實實用面積、墻墻體柱體占地地面積、樓梯梯走道面積、、其它公攤面面積等?！咎變?nèi)建筑面面積】簡稱套內(nèi)面積積套內(nèi)面積=套套內(nèi)使用面積積+套內(nèi)內(nèi)墻體面積+陽臺面面積【公攤面積】】商品房分攤的的公用建筑面面積主要由兩兩部分組成：：

1．電電梯井、樓梯梯間、垃圾道道、變電室、、設(shè)備室、公公共門廳和過過道等功能上上為整樓建筑筑服務(wù)的公共共用房和管理理用房的建筑筑面積；2．各單元元與樓宇公共共建筑空間之之間的分隔以以及外墻（包包括山墻）墻墻體水平投影影面積的50％。哪些公用面積積應(yīng)分攤？應(yīng)分攤的公用用建筑面積包包括套（單元元）門以外的的室內(nèi)外樓梯梯、內(nèi)外廊、、公共門廳、、通道、電梯梯、配電房、、設(shè)備層、設(shè)設(shè)備用房、結(jié)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、、技術(shù)層、空空調(diào)機房、消消防控制室、、為整棟樓層層服務(wù)的值班班衛(wèi)室、建筑筑物內(nèi)的垃圾圾以及突出屋屋面有圍護結(jié)結(jié)構(gòu)的樓梯間間、電梯機房房、水箱間等等。哪些公用面積積不能分攤？？不能分攤的公公用面積為底底層架空層中中作為公共使使用的機動車車庫、非機動動車庫、公共共開放空間、、城市公共通通道、沿街的的騎樓作為公公共開放使用用的建筑面積積、消防避難難層；為多棟棟建筑物使用用的配電房；；公民防護地地下室以及地地面車庫、地地下設(shè)備用房房等。【公攤系數(shù)】】公攤面積/套套內(nèi)面積【公攤率】我們平時口頭頭上所說的公公攤，就是指指公攤率。公攤率=公攤攤面積/建筑筑面積?！镜梅柯省俊康梅柯适侵柑滋變?nèi)面積與建建筑面積對之之比。例如：如說購購買一套建筑筑面積為100㎡的住宅宅，它的公攤攤面積是20㎡，套內(nèi)建筑面積是是80㎡。公攤系數(shù)就是是20/80，即25%。公攤率就是20/100，即20%。得房率就是80/100，即80%?！救莘e率】容積率是建筑筑總面積與建建筑用地面積積的比。一個個良好的居住住小區(qū)，高層層住宅容積率應(yīng)應(yīng)不超過5，，多層住宅應(yīng)應(yīng)不超過2。。例如：在10000平方方米的土地上上，有4000平方米的的建筑總面積積，其容積率率為0.4?！窘ㄖ芏取俊拷ㄖ芏仁侵钢冈诰幼^(qū)用用地內(nèi)各類建建筑的基底總總面積與居住住區(qū)用地的比率，它可以以反映出一定定用地范圍內(nèi)內(nèi)的空地率和和建筑密集程程度?！揪G化率】也稱綠化覆蓋蓋率，是指指項目規(guī)劃建建設(shè)用地范圍圍內(nèi)的綠化面面積與規(guī)劃建建設(shè)用地面積之之比。對購房房者而言，綠綠化率高為好好。國家相關(guān)關(guān)規(guī)定房地產(chǎn)項目的綠化化率最少不得得低于30%。【綠地率】綠地率描述的的是居住區(qū)用用地范圍內(nèi)各各類綠地的總總和與居住區(qū)區(qū)用地的比率率。綠地率和綠化化率的區(qū)別：：綠化率這個個指標比較寬寬松，屋頂花花園的綠化可可以包括在內(nèi)，，樹冠張開的的面積可以全全算。而綠地地率要算覆土土1.5米以以上的綠地，因此空空中花園是不不算綠地率的的?！鹃_間】簡單的講，也也就是住宅的的寬度，是指指一間房屋內(nèi)內(nèi)一面墻皮到到另一面墻皮皮之間的實際際距離?！具M深】也就是住宅的的長度開間進深【層高】層高是指住宅宅高度以“層層”為單位計計量，每一層層的高度國家家在設(shè)計上上有要求，這這個高度就叫叫層高。它通通常包括下層層地板面或樓樓板面到上層層樓板面之間間的距離。【凈高】凈高是指層高高減去樓板厚厚度的凈剩值值?！緲藴蕦印繕藴蕦邮侵钙狡矫娌贾孟嗤臉菍?。比如說一個24層的酒店店,一般的來來說一樓大堂堂肯定要和客客房格局不同同,這就要出出一張首層平平面圖.第2層到第23層如果格局局功能全部相相同,這樣從從2~23層層就可以出一一張圖,稱之之為標準層平平面圖?！镜叵率摇渴侵阜块g地面面低于室外地地平面的高度度超過該房間間凈高的1／／2者【半地下室】】半地下室是指指房間地面低低于室外地平平面的高度超超過該房間凈凈高的1／3，且不超過過1／2者、、【玄關(guān)】玄關(guān)就是登堂堂入室第一步步所在的位置置，它是一個個緩沖過渡的的地段。居室室是家庭的"領(lǐng)地"，講講究一定的私私密性，大門門一開，有玄玄關(guān)阻隔，外外人對室內(nèi)就就不能一覽無無余。玄關(guān)一一般與廳相連連，由于功能能不同，需調(diào)調(diào)度裝飾手段段加以分割就就是自己人回回家，也要有有一塊放雨傘傘、掛雨衣、、換鞋、擱包包的地方。平平時，玄關(guān)也也是接受郵件件、簡單會客客的場所【外飄窗】指房屋窗子呈呈矩形或梯形形向室外凸起起，窗子三面面為玻璃，從從而使人們擁擁有更廣闊的的視野，更大大限度地感受受自然、親近近自然，通常常它的窗臺較較低甚至為落落地窗?！局锌詹ＡА恐锌詹Ａ菍鹘y(tǒng)單玻門門窗的革新，，是現(xiàn)代門窗窗生產(chǎn)中的一一項新的玻璃璃加工技術(shù)，，它由兩層甚甚至更多的玻玻璃密封組合合，但最重要要的是兩層玻玻璃之間必須須形成真空或或氣體（如加加入惰性氣體體）狀態(tài)，故故稱“中空玻玻璃”，這種種技術(shù)的運用用使門窗的隔隔音、阻熱、、密封、安全全性能都大大大提高【期房】期房是指開發(fā)發(fā)商從取得商商品房預(yù)售許許可證開始至至取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證證止，在這一一期間的商品品房稱為期房房。也就是購購房者購買尚尚處于建造之之中的房地產(chǎn)產(chǎn)項目?！粳F(xiàn)房】所謂現(xiàn)房是指指開發(fā)商已辦辦妥房地產(chǎn)權(quán)權(quán)證（大產(chǎn)證證）的商品房房，通常意義義上指的現(xiàn)房房是指項目已已經(jīng)竣工可以以入住的房屋屋?！緶尸F(xiàn)房房】準現(xiàn)房是是指房屋屋主體已已基本封封頂完工工，小區(qū)區(qū)內(nèi)的樓樓宇及設(shè)設(shè)施的大大致輪廓廓已初現(xiàn)現(xiàn)，房型型、樓間間距等重重要因素素已經(jīng)一一目了然然，工程程正處在在內(nèi)外墻墻裝修和和進行配配套施工工階段的的房屋。?！久鞣俊俊糠康禺a(chǎn)商商交付屋屋內(nèi)只有有門框沒沒有門，，墻面地地面僅做做基礎(chǔ)處處理而未未做表面面處理的的房叫毛毛坯房。?！疚卜俊俊课卜坑址Q稱掃尾房房。一般般情況下下，當商商品住宅宅的銷售售量達到到80％％以后，，一般就就進入房房地產(chǎn)項項目的清清盤銷售售階段，，此時所所銷售的的房產(chǎn)，，一般稱稱為尾房房。開發(fā)發(fā)商經(jīng)過過正常的的銷售后后剩下了了少量沒沒有競爭爭力的房房子，這這些房子子或朝向向不好、、或采光光不足，，或是樓樓層不佳佳等等。?！緺€尾房房】爛尾房是是指那些些由于開開發(fā)商資資金不足足、盲目目上馬，，或者錯錯誤判斷斷供求形形勢，開開發(fā)總量量供大于于求，導(dǎo)導(dǎo)致大面面積空置置，無法法回收前前期投資資，更無無力進行行后續(xù)建建設(shè)，甚甚至全盤盤停滯的的積壓樓樓宇?！景簿臃糠俊恐笇嵤﹪鴩摇鞍舶簿樱ɑ蚧蚩稻樱┕こ獭薄倍ㄔO(shè)設(shè)的住房房（屬于于經(jīng)濟適適用房房的的一類））。是黨黨和國家家安排貸貸款和地地方自知知自籌資資金建設(shè)設(shè)的面向向廣大中中低收入入家庭，，特別是是對特困困戶提供供的銷售售價格低低于成本本、由政政府補貼貼的非盈盈利性住住房?！窘?jīng)濟適適用住房房】由城市政政府組織織房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)或者者集資建建房單位位建造，，以微利利價向城城鎮(zhèn)中低低收入家家庭出售售的住房房。免征征城市基基礎(chǔ)設(shè)施施配套費費和商業(yè)業(yè)網(wǎng)點建建設(shè)費以以及契稅稅，減半半征收水水電增容容費等各各種稅費費。建設(shè)設(shè)用地采采取行政政劃撥方方式供應(yīng)應(yīng)，優(yōu)先先給予辦辦理有關(guān)關(guān)手續(xù)。?！旧唐贩糠俊渴侵妇哂杏薪?jīng)營資資格的房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司（包括括外商投投資企業(yè)業(yè)）開發(fā)發(fā)經(jīng)營的的住宅。。以完全的的市場價價格向購購房者出出售的房房子【集資房房】是改變住住房建設(shè)設(shè)由國家家和單位位包的制制度，實實行政府府、單位位、個人人三方面面共同承承擔，通通過籌集集資金，，進行住住房建設(shè)設(shè)的一種種房屋。。職工個個人可按按房價全全額或部部分出資資，政府府及相關(guān)關(guān)部門用用地、信信貸、建建材供應(yīng)應(yīng)、稅費費等方面面給予部部分減免免優(yōu)惠。。集資所所建住房房的權(quán)屬屬，按出出資比例例確定。。個人按按房價全全額出資資的，擁擁有全部部產(chǎn)權(quán)，，個人部部分出資資的，擁擁有部分分產(chǎn)權(quán)。。【房改房房】在房改政政策出臺臺后，國國家機關(guān)關(guān)、企事事業(yè)單位位的職工工需要按按規(guī)定將將目前居居住的房房子購買買下來，，我們把把為類公公房稱之之為房改改房?！径址糠俊客ǔＪ侵钢冈俅芜M進行買賣賣交易的的住房。。個人購購買的新新竣工的的商品房房、經(jīng)濟濟適用住住房及單單位自建建住房，，辦完產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證后后，再次次上市買買賣，這這些都稱稱為二手手房?！揪幼〗M組團】居住組團團一般稱稱組團，，指一般般被小區(qū)區(qū)道路分分隔，并并與居住住人口規(guī)規(guī)模1000～～3000人相相對應(yīng)，，配建有有居民所所需的基基層公共共服務(wù)設(shè)設(shè)施的居居住生活活聚居地地?！揪鶅r】】均價是指指將各單單位的銷銷售價格格相加之之后的和和數(shù)除以以單位建建筑面積積的和數(shù)數(shù)，即得得出每平平方米的的均價。。均價一一般不是是銷售價價?！净鶅r】】基價也叫叫基礎(chǔ)價價，是指指經(jīng)過核核算而確確定的每每平方米米商品房房基本價價格。商商品房的的銷售價價一般以以基價為為基數(shù)增增減樓層層，朝向向差價后后而得出出?！酒饍r】】起價也叫叫起步價價，是指指某物業(yè)業(yè)各樓層層銷售價價格中的的最低價價格，即即是起價價。多層層住宅，，不帶花花園的，，一般以以一樓或或頂樓的的銷售價價為起價價；帶花花園的住住宅，一一般以二二樓或五五樓做為為銷售的的起價。。高層物物業(yè)，以以最低層層的銷售售價為起起步價。。例如：房房產(chǎn)廣告告中：××××元元／平方方米起售售，以較較低的起起價來引引起消費費者的注注意。【定金】】通常所說說的“大大定”，，是指當當事人約約定由一一方向?qū)Ψ浇o付付的，作作為債權(quán)權(quán)擔保的的一定數(shù)數(shù)額的貨貨幣，它它屬于一一種法律律上的擔擔保方式式，目的的在于促促使債務(wù)務(wù)人履行行債務(wù)，，保障債債權(quán)人的的債權(quán)得得以實現(xiàn)現(xiàn)。定金金應(yīng)當以以書面形形式約定定，當事事人在定定金合同同中應(yīng)約約定交付付定金的的期限。。定金合合同從實實際交付付定金之之日起生生效，定定金的數(shù)數(shù)額由當當事人約約定，但但不得超超出合同同標的額額的20%。如如果購房房者交了了定金之之后改變變主意決決定不買買，開發(fā)發(fā)商有權(quán)權(quán)以購房房者違約約為由不不退定金金；如果果開發(fā)商商將房屋屋賣給他他人，應(yīng)應(yīng)當向購購房者雙雙倍返還還定金。?！居喗稹俊客ǔＫf說的“誠誠意金””，實際際上它具具有預(yù)付付款的性性質(zhì)，是是當事人人的一種種支付手手段，并并不具備備擔保性性質(zhì)。商商品房交交易中，，如買家家不履行行合同義義務(wù)，并并不表示示他喪失失了請求求返還訂訂金的權(quán)權(quán)利；反反之，若若發(fā)展商商不履行行義務(wù)亦亦不須雙雙倍返還還訂金。。通常是是在購房房者與開開發(fā)商就就房屋買買賣的意意向初步步達成協(xié)協(xié)議后，，支付訂訂金即取取得在此此期限內(nèi)內(nèi)的優(yōu)先先購買權(quán)權(quán)，在約約定的時時間內(nèi)，，賣方不不得將該該房屋售售予他人人。如購房者者在約定定期限內(nèi)內(nèi)決定不不購該房房屋，有有權(quán)向開開發(fā)商要要回該購購房訂金金。【違約金金】違約金是是指違約約方按照照法律規(guī)規(guī)定和合合同的約約定，應(yīng)應(yīng)該付給給對方的的一定數(shù)數(shù)量的貨貨幣。違違約金是是對違約約方的一一種經(jīng)濟濟制裁，，具有懲懲罰性和和補償性性，但主主要體現(xiàn)現(xiàn)懲罰性性。只要要當事人人有違約約行為且且在主觀觀上有過過錯，無無論是否否給對方方造成損損失，都都要支付付違約金金。【住房公積積金】是單位及及其在職職職工繳繳存的長長期住房房儲金，，是住房房分配貨貨幣化、、社會化化和法制制化的主主要形式式。住房房公積金金制度是是國家法法律規(guī)定定的重要要的住房房社會保保障制度度，具有有強制性性、互助助性、保保障性。。單位和和職工個個人必須須依法履履行繳存存住房公公積金的的義務(wù)。。職工個個人繳存存的住房房公積金金以及單單位為其其繳存的的住房公公積金，，實行專專戶存儲儲，歸職職工個人人所有。。這里里的單位位包括國國家機關(guān)關(guān)、國有有企業(yè)、、城鎮(zhèn)集集體企業(yè)業(yè)、外商商投資企企業(yè)、城城鎮(zhèn)私營營企業(yè)及及其他城城鎮(zhèn)企業(yè)業(yè)、事業(yè)業(yè)單位、、民辦非非企業(yè)單單位、社社會團體體.【契稅】契稅是指指房屋所所有權(quán)發(fā)發(fā)生變更更時，就就當事人人所訂契契約按房房價的一一定比例例向產(chǎn)權(quán)權(quán)承受人人征收的的一次性性稅收。。它是對對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動動征收的的一種專專門稅種種。根據(jù)《中中華人民民共和國國契稅暫暫行條例例》第三三條規(guī)定定：“契契稅稅率率為3%~5%”。單套（棟棟）建筑筑面積在在144平方米米以下為為普通住住宅，超超過144平方方米（含含144平方米米）為非非普通住住宅。對對普通住住宅稅率率按3%減半征征收契稅稅，對非非普通住住宅按稅稅率3%征收。。根據(jù)《中中華人民民共和國國契稅暫暫行條例例》規(guī)定定：“納納稅人應(yīng)應(yīng)當自納納稅義務(wù)務(wù)發(fā)生之之日起10日內(nèi)內(nèi)，向土土地、房房屋所在在地的契契稅征收收機關(guān)辦辦理納稅稅申報，，并在納納稅義務(wù)務(wù)發(fā)生之之日起30日內(nèi)內(nèi)繳納稅稅款。也也就是你你簽訂購購房合同同之日起起算。建筑及產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)一、建筑筑物的分分類（按按建筑材材料分））：1、磚木結(jié)構(gòu)構(gòu)：這類房房屋的主主要承重重構(gòu)件用用磚、木木構(gòu)成。。其中豎豎向承重重構(gòu)件如如墻、柱柱等采用用磚砌，，水平承承重構(gòu)件件的樓板板、屋架架等采用用木材制制作。這這種結(jié)構(gòu)構(gòu)形式的的房屋層層數(shù)較少少，多用用于單層層房屋。。2、磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)：建筑物物的墻、、柱用磚磚砌筑，，梁、樓樓板、樓樓梯、屋屋頂用鋼鋼筋混凝凝土制作作，成為為磚—鋼鋼筋混凝凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)。這種種結(jié)構(gòu)多多用于層層數(shù)不多多（六層層以下））的民用用建筑及及小型工工業(yè)廠房房，是目目前廣泛泛采用的的一種結(jié)結(jié)構(gòu)形式式。建筑物的的分類3、鋼筋混凝凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)：建筑物物的梁、、柱、樓樓板、基基礎(chǔ)全部部用鋼筋筋混凝土土制作。。梁、樓樓板、柱柱、基礎(chǔ)礎(chǔ)組成一一個承重重的框架架，因此此也稱框框架結(jié)構(gòu)構(gòu)。墻只只起圍護護作用，，用磚砌砌筑。此此結(jié)構(gòu)用用于高層層或大跨跨度房屋屋建筑中中。4、鋼結(jié)構(gòu)：建筑物物的梁、、柱、屋屋架等承承重構(gòu)件件用鋼材材制作，，墻體用用磚或其其他材料料制成。。此結(jié)構(gòu)構(gòu)多用于于大型工工業(yè)建筑筑。二、建筑筑物的分分類（按按承重方方式分））：1、承重墻結(jié)結(jié)構(gòu)它的傳力力途徑是是：屋蓋蓋的重量量由屋架架（或梁梁柱）承承擔，屋屋架支撐撐在承重重墻上，，樓層的的重量由由組成樓樓蓋的梁梁、板支支撐在承承重墻上上。因此此，屋蓋蓋、樓層層的荷載載均由承承重墻承承擔；墻墻下有基基礎(chǔ)，基基礎(chǔ)下為為地基，，全部荷荷載由墻墻、基礎(chǔ)礎(chǔ)傳到地地基上。。2、框架結(jié)構(gòu)構(gòu)主要承重重體系有有橫梁和和柱組成成，但橫橫梁與柱柱為剛接接（鋼筋筋混凝土土結(jié)構(gòu)中中通常通通過端部部鋼筋焊焊接后澆澆灌混凝凝土，使使其形成成整體））連接，，從而構(gòu)構(gòu)成了一一個整體體剛架（（或稱框框架）。。一般多多層工業(yè)業(yè)廠房或或大型高高層民用用建筑多多屬于框框架結(jié)構(gòu)構(gòu)。3、排架結(jié)構(gòu)構(gòu)主要承重重體系由由屋架和和柱組成成。屋架架與柱的的頂端為為鉸接（（通常為為焊接或或螺栓連連接），，而柱的的下端嵌嵌固于基基礎(chǔ)內(nèi)。。一般單單層工業(yè)業(yè)廠房大大多采用用此法。。4、剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)由于城市市發(fā)展需需要建設(shè)設(shè)一些高高層、超超高層建建筑，上上述結(jié)構(gòu)構(gòu)形式不不足以抵抵抗水平平荷載（（風(fēng)荷載載、地震震荷載））的作用用，因而而又發(fā)展展了剪力力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)體系、、桶式結(jié)結(jié)構(gòu)體系系三、建筑筑物的分分類（按按建筑高高度分））：1、低層層——2層及及2層以以下2、多層層——2層以以上，7層以下下3、中高高層———7層層以上，，16層層以下4、高層層——16層層以上，，24層層以下5、超高高層———24層以上上一、單元元式住宅宅單元式住住宅，是是以一個個樓梯為為幾戶服服務(wù)的單單元組合合體，一一般為多多層住宅宅。單元元式住宅宅的基本本特點：：①每層層以樓梯梯為中心心（又叫叫梯間式式住宅）），每層層安排戶戶數(shù)較少少，各戶戶自成一一體。②②戶內(nèi)生生活設(shè)施施完善，，既減少少了住戶戶間的相相互干擾擾，又能能適應(yīng)多多種氣候候條件。。③建筑筑面積較較小，造造價經(jīng)濟濟合理。。④仍保保留一定定的公共共使用面面積，如如梯樓、、走道、、垃圾道道，保持持一定的的鄰里交交往，有有助于改改善人際際關(guān)系。按設(shè)計特點分分類的住宅二、公寓式住住宅公寓式住宅是是區(qū)別于獨院院獨戶的西式式別墅住宅而而言的。公寓寓式住宅一般般建筑在大城城市里，多數(shù)數(shù)為高層大樓樓，標準較高高，每一層內(nèi)內(nèi)有若干單戶戶獨用的套房房，包括臥室室、起居室、、客廳、浴室室、廁所、廚廚房、陽臺等等等；還有的的附設(shè)于旅館館酒店之內(nèi)，，供一些常常常往來的中外外客商及其家家屬中短期租租用。三、花園式住住宅花園式住宅一一般也稱西式式洋房或小洋洋樓，也稱花花園別墅，一一般都是帶有有花園草坪和和車庫的獨院院式平房或二二三層小樓，，建筑密度很很低，內(nèi)部居居住功能完備備，裝修豪華華，并富有變變化，住宅水水、電、暖供供給一應(yīng)俱全全，戶外道路路、通訊、購購物、綠化也也都有較高的的標準，一般般為高收入者者購買。四、躍層式住住宅躍層式住宅是是指住宅占有有上下兩層樓樓面，臥室、、起居室、客客廳、衛(wèi)生間間、廚房及其其他輔助用房房可以分層布布置，上下層層之間的交通通不通過公共共樓梯而采用用戶內(nèi)獨用小小樓梯連接。。

優(yōu)點是：：①每戶都有有較大的采光光面，通風(fēng)較較好；②戶內(nèi)居住面面積和輔助面面積較大；③布局緊湊，，功能明確，，相互干擾較較五、復(fù)式住宅宅復(fù)式住宅一般般是指每戶住住宅在層高較較高的一層樓樓中增建一個個夾層，兩層層合計的層高高要大大低于于躍層式住宅宅（復(fù)式為3.3米，而而一般躍層式式為5.6米米），其下層層供起居用，，如炊事、進進餐、洗浴等等?，F(xiàn)在市場上的的復(fù)式層高已已經(jīng)達到4.5米以上。。六、躍復(fù)式住住宅躍復(fù)式住宅是是在復(fù)式住宅宅設(shè)計功能上上的一種創(chuàng)新新。其特點是是其中一層層層高在2.2米內(nèi)，通常常設(shè)置在洗手手間、廚房、、餐廳、書房房、工人房、、儲藏室等非非主要活動區(qū)區(qū)域；一般情情況下該種住住宅的總層高高在3.8-4.9米之之間，客廳為為共享式。注：現(xiàn)在市場場上的復(fù)式產(chǎn)產(chǎn)品和躍復(fù)式產(chǎn)品的的界限已經(jīng)不不是很明顯，，非常接近。。躍復(fù)式的層層高介于躍層層和復(fù)式之間間。七、錯層式住住宅錯層式住宅是是戶內(nèi)樓面高高度不一致，，錯開之處有有樓梯聯(lián)系。。優(yōu)點是和躍躍層一樣能夠夠動靜分區(qū)，，但因為沒有有完全分為兩兩層，所以又又有復(fù)式住宅宅豐富的空間間感?？梢岳缅e層住宅宅中不同的層層高區(qū)分不同同功能的房間間，比如起居居室比較高，，臥室比較低低等。還有的的利用地形地地勢的高差在在坡地上設(shè)計計錯層式住宅宅，可以減少少挖土的土方方量。錯層式式住宅不利于于結(jié)構(gòu)抗震，，而且顯得空空間零散，容容易使小戶型型顯得局促，，更適合于層層數(shù)少、面積積大的高檔住住宅。八、退臺式住住宅退臺式住宅又又稱為“臺階階式”住宅其其外型類似于于臺階。特點點是住宅的建建筑面積由底底層向上逐漸漸減少，下層層減少的建筑筑面積成為上上層的一個大大平臺，可做做花園使用。。目前，國內(nèi)內(nèi)建造的的退退臺式住宅都都通常屬于中中高檔住宅。。產(chǎn)品形態(tài)及名名詞解釋LOFT是在屋頂之下下、存放東西西的倉庫閣樓樓。其特點是高大大而開敞的空空間，可自由由分割的上下下雙層的復(fù)式式結(jié)構(gòu)，作為為一種生活方方式或者時尚尚潮流。CLASS有班級的、頂頂級配置的意意思。更深層次引申申為格調(diào)、階階層、同一圈圈子的人群等等,CLASS也可以以代表新貴，，是實力、財財富族群的象象征，也是一一種非比尋常常的藝術(shù)創(chuàng)造造手法，完美美的詮釋出一一個經(jīng)典、時時尚的新貴階階層精神歸屬屬地。TOWNHOUSE聯(lián)排別墅。為鄉(xiāng)村住宅，，它來自歐美美。這是一種種凝聚著濃重重歐洲人文色色彩和在有限限的土地資源源約束下，最最大限度滿足足個性化居住住需求的建筑筑。SOHO小型辦公、在在家里辦公的的意思。是人對自由職職業(yè)者的另一一種稱謂，同同時亦代表一一種自由、彈彈性而新型的的工作方式。。CBD中央商務(wù)區(qū)、、商務(wù)中心區(qū)區(qū)或中央商業(yè)業(yè)區(qū)。是指集中大量量金融、商業(yè)業(yè)、貿(mào)易、信信息及中介服服務(wù)機構(gòu)，擁擁有大量商務(wù)務(wù)辦公、酒店店、公寓、會會展、文化娛娛樂等配套設(shè)設(shè)施，具備完完善的市政交交通與通訊條條件，便于現(xiàn)現(xiàn)代商務(wù)活動動的場所。如如北京的萬達達廣場、國貿(mào)貿(mào)商圈。CLD中央生活區(qū)是指一個大型型城市中，在在政府總體規(guī)規(guī)劃的引導(dǎo)下下，隨著經(jīng)濟濟發(fā)展到一定定階段，人們們的工作、生生活等行為為模式發(fā)生了了功能分化，，那些由若干干居住區(qū)組成成，可滿足城城市主流人群群集中居住、、消費、娛樂樂、教育需求求，位于城市市中心地帶，，并具有城市市一流生活質(zhì)質(zhì)素、高尚人人文內(nèi)涵和完完美生態(tài)環(huán)境境的居住區(qū)域域。如北京的的亞運村。CID中央科技區(qū)。。是高新產(chǎn)業(yè)最最集中的區(qū)域域。其具備如如下特征的城城市區(qū)域，一一是高科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中心，二二是知識經(jīng)濟濟的發(fā)源地；；三是匯聚了了時代最有活活力的新經(jīng)濟濟模式；四是是科學(xué)、教育育、文化高度度集中；五是是一流的人才才、超前的創(chuàng)創(chuàng)業(yè)模式。例例如像北京的的中關(guān)村。HOPSCA豪布斯卡作為當今地產(chǎn)產(chǎn)模式的最高高形式，它是是伴隨著城市市功能的綜合合化、規(guī)模大大型化和空空間與流線組組織復(fù)合化而而順應(yīng)成長的的一種全新的的復(fù)合地產(chǎn)。。是一個集酒酒店、辦公樓樓、生態(tài)公園園、購物、會會所、高尚住住宅于一體的的城市綜合體體。SHOPPINGMALL超大規(guī)模購物物中心是集美食、娛娛樂、購物于于一體的超大大規(guī)模的購物物中心，以大大型零售業(yè)為為主體，眾多多專業(yè)店為輔輔助業(yè)態(tài)和多多功能商業(yè)服服務(wù)設(shè)施形成成的聚合體。。包括主力百百貨店、大型型超市、專賣賣店、美食街街、快餐店、、高檔餐廳、、電影院、影影視精品廊、、滑冰場、大大柵欄的茶館館、酒吧、游游泳館、主題題公園，另外外還配有停車車場等，為人人們提供吃、、喝、玩、樂樂的一站式服服務(wù)廣告發(fā)布相關(guān)關(guān)項第一條發(fā)布房地產(chǎn)廣廣告，應(yīng)當遵遵守《中華人人民共和國廣廣告法》、《《中華人民共和國城市房房地產(chǎn)管理法法》、《中華華人民共和國國土地管理法法》及國家有有關(guān)廣告監(jiān)監(jiān)督管理和房地產(chǎn)產(chǎn)管理的規(guī)定定。第二條本規(guī)定所稱房房地產(chǎn)廣告，，指房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)、房房地產(chǎn)權(quán)利人人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)構(gòu)發(fā)布的房地地產(chǎn)項目預(yù)售售、預(yù)租、出出售、出租項項目轉(zhuǎn)讓以及及其他房地項目介紹的廣廣告。居民私私人及非經(jīng)營營性售房、租租房、換房廣廣告，不適用用本規(guī)定。第三條房地產(chǎn)廣廣告必須須真實、、合法、、科學(xué)、、準確，，符合社社會主義義精神文文明建設(shè)要求，，不得欺欺騙和誤誤導(dǎo)公眾眾。第四條凡下列情情況的房房地產(chǎn)，，不得發(fā)發(fā)布廣告告：（一）在在未經(jīng)依依法取得得國有土土地使用用權(quán)的土土地上開開發(fā)建設(shè)設(shè)的；（二）在在未經(jīng)國國家征用用的集體體所有的的土地上上建設(shè)的的；（三）司司法機關(guān)關(guān)和行政政機關(guān)依依法裁定定、決定定查封或或者以其其他形式式限制房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利的；；（四）預(yù)預(yù)售房地地產(chǎn)，但但未取得得該項目目預(yù)售許許可證的的；（五）權(quán)權(quán)屬有爭爭議的；；（六）違違反國家家有關(guān)規(guī)規(guī)定建設(shè)設(shè)的；（七）不不符合工工程質(zhì)量量標準，，經(jīng)驗收收不合格格的；（八）法法律、行行政法規(guī)規(guī)規(guī)定禁禁止的其其他情形形。一、房地地產(chǎn)廣告告發(fā)布暫暫行規(guī)定定第五條發(fā)布房地地產(chǎn)廣告告，應(yīng)當當具有或或者提供供下列相相應(yīng)真實實、合法法、有效效的證明文件：：（一）房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)、房地地產(chǎn)權(quán)利利人、房房地產(chǎn)中中介服務(wù)務(wù)機構(gòu)的的營業(yè)執(zhí)執(zhí)照或者者其他主體體資格證證明；（二）建建設(shè)主管管部門頒頒發(fā)的房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)證證書；（三）土土地主管管部門頒頒發(fā)的項項目土地地使用權(quán)權(quán)證明；；（四）工工程竣工工驗收合合格證明明；（五）發(fā)發(fā)布房地地產(chǎn)項目目預(yù)售、、出售廣廣告，應(yīng)應(yīng)當具有有地方政政府建設(shè)設(shè)主管部部門頒發(fā)發(fā)的預(yù)售、、銷售許許可證明明；出租租、項目目轉(zhuǎn)讓廣廣告，應(yīng)應(yīng)當具有有相應(yīng)的的產(chǎn)權(quán)證證明；（六）中中介機構(gòu)構(gòu)發(fā)布所所代理的的房地產(chǎn)產(chǎn)項目廣廣告，應(yīng)應(yīng)當提供供業(yè)主委委托證明明；（七）工工商行政政管理機機關(guān)規(guī)定定的其他他證明。。第六條房地產(chǎn)預(yù)預(yù)售、銷銷售廣告告，必須須載明以以下事項項：（一）開發(fā)企業(yè)業(yè)名稱；；（二）中介服務(wù)務(wù)機構(gòu)代代理銷售售的，載載明該機機構(gòu)名稱稱；（三）預(yù)售或者者銷售許許可證書書號。廣告中僅僅介紹房房地產(chǎn)項項目名稱稱的，可可以不必必載明上上述事項項。第七條房地產(chǎn)廣廣告不得得含有風(fēng)風(fēng)水、占占卜等封封建迷信信內(nèi)容，，對項目目情況進進行的說明、渲渲染，不不得有悖悖社會良良好風(fēng)尚尚。第八條房地產(chǎn)廣廣告中涉涉及所有有權(quán)或者者使用權(quán)權(quán)的，所所有或者者使用的的基本單單位應(yīng)當當是有有實際意意義的完完整的生生產(chǎn)、生生活空間間。第九條房地產(chǎn)廣廣告中對對價格有有表示的的，應(yīng)當當清楚表表示為實實際的銷銷售價格格，明示示價格的的有效期期限。第十條房地產(chǎn)中中表現(xiàn)項項目位置置，應(yīng)以以從該項項目到達達某一具具體參照照物的現(xiàn)現(xiàn)有交通通干道的的實際距距離表示示，不得得以所需需時間來來表示距距離。房地產(chǎn)廣廣告中的的項目位位置示意意圖，應(yīng)應(yīng)當準確確、清楚楚，比例例恰當。。第十一條條房地產(chǎn)廣廣告中涉涉及的交交通、商商業(yè)、文文化教育育設(shè)施及及其他市市政條件件等，如如在規(guī)劃劃或者建建設(shè)中，，應(yīng)當在在廣告中中注明。。第十二條條房地產(chǎn)廣廣告中涉涉及面積積的，應(yīng)應(yīng)當表明明是建筑筑面積或或者使用用面積。。第十三條條房地產(chǎn)廣廣告涉及及內(nèi)部結(jié)結(jié)構(gòu)、裝裝修裝飾飾的，應(yīng)應(yīng)當真實實、準確確。預(yù)售、預(yù)預(yù)租商品品房廣告告，不得得涉及裝裝修裝飾飾內(nèi)容。。第十四條條房地產(chǎn)廣廣告中不不得利用用其他項項目的形形象、環(huán)環(huán)境作為為本項目目的效果果。第十五條條房地產(chǎn)廣廣告中使使用建筑筑設(shè)計效效果圖或或者模型型照片的的，應(yīng)當當在廣告告中注明。第十六條條房地產(chǎn)廣廣告中不不得出現(xiàn)現(xiàn)融資或或者變相相融資的的內(nèi)容，，不得含含有升值值或者投資回回報的承承諾。第十七條條房地產(chǎn)廣廣告中涉涉及貸款款服務(wù)的的，應(yīng)當當載明提提供貸款款的銀行行名稱及及貸款額度、、年期。。第十八條條房地產(chǎn)廣廣告中不不得含有有廣告主主能夠為為入住者者辦理戶戶口、就就業(yè)、升升學(xué)等事項的的承諾。。第十九條條房地產(chǎn)廣廣告中涉涉及物業(yè)業(yè)管理內(nèi)內(nèi)容的，，應(yīng)當符符合國家家有關(guān)規(guī)規(guī)定；涉涉及尚未實現(xiàn)現(xiàn)的物業(yè)業(yè)管理內(nèi)內(nèi)容，應(yīng)應(yīng)當在廣廣告中注注明。第二十條條房地產(chǎn)廣廣告中涉涉及資產(chǎn)產(chǎn)評估的的，應(yīng)當當表明評評估單位位、估價價師和評評估時間；使使用其他他數(shù)據(jù)、、統(tǒng)計資資料、文文摘、引引用語的的，應(yīng)當當真實、、準確，，表明出出處。第二十一一條違反本規(guī)規(guī)定發(fā)布布廣告，，依照《《廣告法法》有關(guān)關(guān)條款處處罰?！丁稄V告法法》無具體體處罰條條款的，，由廣告告監(jiān)督管管理機關(guān)關(guān)責令停停止發(fā)布布，視其其情節(jié)予予以通報報批評，，處以違違法所得得額三倍倍以下的的罰款，，但最高高不超過過三萬元元，沒有有違法所所得的，，處以一一萬元以以下罰款款。第一條為了制止止有獎銷銷信活動動中的不不正當競競爭行為為，根據(jù)據(jù)《中華華人民共共和國反反

不正正當競爭爭法》（（以下簡簡稱《反反不正當當競爭法法》）的的有關(guān)規(guī)規(guī)定，制制定本規(guī)規(guī)定。第二條本規(guī)定所所稱有獎獎銷售，，是指經(jīng)經(jīng)營者銷銷售商品品或者提提供服務(wù)務(wù)，附帶帶性地向向

購買買者提供供物品、、金錢或或者其他他經(jīng)濟上上的利益益的行為為。包括：獎獎勵所有有購買者者的附贈贈

式有有獎銷售售和獎勵勵部分購購買者的的抽獎式式有獎銷銷售。凡凡以抽抽簽、搖搖號等帶帶有偶然然性的方方法決定定購買者者是否中中獎的，，均屬于于抽獎方方式。經(jīng)政府或或者政府府有關(guān)部部門依法法批準的的有獎募募捐及其其他彩票票發(fā)售活活動，不不適用本本規(guī)定定。第三條禁止下列列欺騙性性有獎銷銷售行為為：（（一）謊謊稱有獎獎銷售或或者對所所設(shè)獎的的種類，，中獎概概率，最最高獎金金額，總總金額，，獎品品種類、、數(shù)量、、質(zhì)量、、提供方方法等作作虛假不不實的表表示。（（二））采取不不正當?shù)牡氖侄喂使室庾寖?nèi)內(nèi)定人員員中獎。。

（三三）故意意將設(shè)有有中獎標標志的商商品、獎獎券不投投放市場場或者不不與商品品、獎券券同時投投

放市市場；故故意將帶帶有不同同獎金金金額或者者獎品標標志的商商品、獎獎券按不不同時間間投放市市場。（（四））其他欺欺騙性有有獎銷售售行為。。

前款款第（四四）項行行為，由由省級以以上工商商行政管管理機關(guān)關(guān)認定。。省級工工商行政政管理機機

關(guān)作作出的認認定，應(yīng)應(yīng)當報國國家工商商行政管管理局備備案。二、國國家工商商行政管管理局關(guān)于禁止止有獎銷銷售活動動中不正正當競爭爭行為的的若干規(guī)規(guī)定第四條抽獎式的的有獎銷銷售，最最高獎的的金額不不得超過過五千元元。以非現(xiàn)金金的物品品或者其其他經(jīng)濟濟利益作作獎勵的的，按照照同期市市場同類類商品或或者服務(wù)務(wù)的正常常價格折折算其金金額。第五條經(jīng)營者不不得利用用有獎銷銷售手段段推銷質(zhì)質(zhì)次價高高的商品品。前前款所稱稱"質(zhì)次次價高"，由工工商行政政管理機機關(guān)根據(jù)據(jù)同期市市場同類類商品的的價格、、質(zhì)量和和購買者者的投訴訴進行認認定，必必要時會會同有關(guān)關(guān)部門認認定。第六條經(jīng)營者舉舉辦有獎獎銷售，，應(yīng)當向向購買者者明示其其所設(shè)獎獎的種類類、中獎獎概率、、獎金金金額或者者獎品種種類、兌兌獎時間間、方式式等事項項。屬于于非現(xiàn)場場即時開開獎的抽抽獎式有有獎銷售售，告知知事項還還應(yīng)當包包括開獎獎的時間間、地點點、方式式和通知知中獎?wù)哒叩臅r間間、方式式。經(jīng)營營者對已已經(jīng)向公公眾明示示的前款款事項不不得變更更。在在銷售現(xiàn)現(xiàn)場即時時開獎的的有獎銷銷售活動動，對超超過五百百元以上上獎的兌兌獎情況況，經(jīng)營營者應(yīng)當當隨時向向購買者者明示。。第七條違反本規(guī)定定第三條、、第四條、、第五條第第一款的，，由工商行行政管理機機關(guān)依照照《反不正正當競爭法法》第二十十六條的規(guī)規(guī)定處罰。。

違反本本規(guī)定第六六條，隱瞞瞞事實真相相的，視為為欺騙性有有獎銷售，，比照前款款規(guī)定處理理。第八條有關(guān)當事人人因有獎銷銷售活動中中的不正當當競爭行為為而受到侵侵害的，可可以根據(jù)《《反不正當當競爭法》》第二十條條的規(guī)定，，向人民法法院起訴，，請求賠償償。

第九九條在《《反不正當當競爭法》》施行前發(fā)發(fā)生的、屬屬于《反不不正當競爭爭法》禁止止的有獎銷銷售行為，，《反不正正當競爭法法》施行后后，一律不不得繼續(xù)實實施。但預(yù)預(yù)先設(shè)定的的開獎、兌兌獎時間間在一九九九三年十二二月一日之之后，經(jīng)營營者仍然應(yīng)應(yīng)當在預(yù)定定時間按照照預(yù)定事項項履行其開開獎、兌獎獎的義務(wù)。。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)流程房地產(chǎn)項目目的整體開開發(fā)流程一一個房地地產(chǎn)項目的的整體開發(fā)發(fā)經(jīng)營行為為如何？土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理資源獲取資源加工資源流通及再流通房地產(chǎn)的本本質(zhì)問題就就是土地資資源的再分分配及流通通：政府流向開開發(fā)商、開發(fā)商流向向消費者、消費者之間間的轉(zhuǎn)移。所以房地地產(chǎn)的問題題也是出在在流通環(huán)節(jié)節(jié)上！企業(yè)拿地與與否及拿地地價格應(yīng)該該考慮哪些些因素？市場未來預(yù)預(yù)期；項目或區(qū)域域發(fā)展預(yù)期期；規(guī)劃條件的的市場實現(xiàn)現(xiàn)及經(jīng)濟實實現(xiàn)；開發(fā)商企業(yè)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略略和機會成成本；競爭對手的的情況分析析。政府出讓土土地的方式式拍賣、招標標、協(xié)議；（（掛牌屬于于拍賣方式式的一種））什么情況之之下用什么么方式？招招標將會增增多目前的現(xiàn)象象：北京雙雙限、深圳圳背負15%返還指指標等土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理現(xiàn)有的土地地政策的問問題單一的供應(yīng)應(yīng)主體導(dǎo)致致的信息不不對稱；政府供應(yīng)計計劃的無序序和可持續(xù)續(xù)供地政策策的缺失；；價高者得的的土地分配配制度。土地拍賣中中的黑馬———對項目目發(fā)展預(yù)期期的不同導(dǎo)導(dǎo)致戰(zhàn)略型高價價——建業(yè)業(yè)鄭州北市市區(qū)地塊；；（不在土土地本身））轉(zhuǎn)型企業(yè)高高價——產(chǎn)產(chǎn)業(yè)企業(yè)進進入房地產(chǎn)產(chǎn)；（利潤潤期望低））資金密集型型無地企業(yè)業(yè)——金地地龍華地塊塊；（惡狼狼撲食型））非理性企業(yè)業(yè)拿地———眾多非成成熟企業(yè)。。（一介莽莽夫）地塊分析市場態(tài)勢售價預(yù)測開發(fā)模式利潤預(yù)期初步地價地價變量變量分析變量分析最高競拍價最可能地價最樂觀地價競爭對手分析企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略起競價格過程加價策略加價場外公關(guān)傳統(tǒng)價格模型合理價格模型企業(yè)如何在在招牌掛中中為自己謀謀利？設(shè)定競拍門門坎：資金金門坎、資資質(zhì)門坎；；改變用地條條件：附帶帶諸多規(guī)劃劃條件如加加酒店、降降容積率、、配套公建建；帶方案拍賣賣：設(shè)定方方案或者要要求短期給給出方案；；人為因素：：搞定拍賣賣師（敲錘錘）、搞定定政府（返返利）、搞搞定對手（（給錢）。。主要決策問問題（錢、、地、人））：決策資金：：如何使用用、如何平平衡、盈利利期望、融融資渠道決策項目：：發(fā)展方向向、盈利模模式、承擔擔功能、實實施進度決策人力：：團隊運作作能力和執(zhí)執(zhí)行能力、、合作團隊隊、主管部部門開發(fā)商決策策常見的問問題是什么么？舉例說說明：關(guān)于資金：：以山東某某開發(fā)商為為例，項目目建設(shè)中的的資金抽出出作為它用用，導(dǎo)致項項目資金流流出現(xiàn)問題題；關(guān)于項目方方向，幾種種死法？想賺想死的的（老想多賺賺，違背市市場規(guī)律）），體現(xiàn)在在做了市場場滯銷的產(chǎn)產(chǎn)品，比如如商業(yè)問題題、容積率率問題、產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)問問題；逞能能能死的的，不要和和地價價、政政府、、專業(yè)業(yè)公司司過不不去；；商業(yè)業(yè)就是是商業(yè)業(yè)不要要牽扯扯其他他的，，比如如教派派、比比如文文化、、比如如面子子工程程；省錢省省死的的，省錢省省出事事了，，競爭爭問題題、質(zhì)質(zhì)量問問題、、成本本壓力力問題題；關(guān)于人人力，，是否否具備備了足足夠的的項目目運作作、工工程管管理、、財務(wù)務(wù)管理理、對對外公公關(guān)人人力，，是否否理順順了內(nèi)內(nèi)部的的管理理體系系；人人力問問題其其實更更是管管理問問題。。包含的的主要要設(shè)計計階段段：地塊勘勘查測測繪：：提供供設(shè)計計依據(jù)據(jù)，3—10天天規(guī)劃建建筑設(shè)設(shè)計：：落實實決策策思路路，3—6個月月施工圖圖設(shè)計計：施施工標標準和和結(jié)構(gòu)構(gòu)形式式，1—3個月月景觀設(shè)設(shè)計：：景觀觀環(huán)境境設(shè)計計，2—3個月月樣板房房及會會所設(shè)設(shè)計：：營銷銷環(huán)境境設(shè)計計，1個月月討論：：常見見的問問題有有哪些些？進度問問題：：進度度難以以控制制、各各專業(yè)業(yè)公司司難以以銜接接質(zhì)量問問題：：評價價體系系和評評價經(jīng)經(jīng)驗的的缺失失土地獲獲取定位決決策產(chǎn)品設(shè)設(shè)計項目報報建施工建建設(shè)推廣銷銷售物業(yè)管管理開發(fā)辦辦開發(fā)經(jīng)經(jīng)營許許可證證項目手手冊計委固定資資產(chǎn)投投資計計劃項目立立項規(guī)劃局局建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可土地測測量、、評估估國土資資源局局國有土土地使使用權(quán)權(quán)證土地確確認、、報批批土地交交易開發(fā)辦辦人防辦辦墻改辦辦消防支支隊環(huán)保局局基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施牌牌套費費開發(fā)管管理費費人防異異地建建設(shè)費費墻改基基金消防設(shè)設(shè)施費費環(huán)境評評估及及排污污費規(guī)劃局局建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可方案審審批規(guī)劃局局中標通通知書書質(zhì)檢站站散水辦辦勞保辦辦定額站站安檢站站安全許許可定額鑒鑒別勞保統(tǒng)統(tǒng)籌散水押押金質(zhì)檢委委托城管大大隊執(zhí)法大大隊規(guī)劃局局開發(fā)辦辦建委基基建科科開工許許可證證預(yù)售許許可證證放線管管理工程建建設(shè)的的相關(guān)關(guān)知識識：工程建建設(shè)組組成部部分：：土建、、水電電、安安裝及及設(shè)備備整體工工程建建設(shè)：：單體部部分、、環(huán)境境部分分、室室外管管線建筑結(jié)結(jié)構(gòu)形形式：：磚混、、框架架、框框剪、、鋼結(jié)結(jié)構(gòu)等等項目施施工周周期（平均均進度度、不不考慮慮冰凍凍期））：多層及及低密密度：：9——12個月月小高層層：1年半半高層建建筑：：2年年到兩兩年半半施工組組織次次序：：基礎(chǔ)部部分→→主體體工程程→外外墻裝裝飾及及安裝裝→園園區(qū)管管線→→景觀觀施工工→竣竣工驗驗收土地獲獲取定位決決策產(chǎn)品設(shè)設(shè)計項目報報建施工建建設(shè)推廣銷銷售物業(yè)管管理項目推推進慢慢在各各環(huán)節(jié)節(jié)的主主要原原因最主要要的時時間耽耽誤在在項目目開工工前期期：決策上上的時時間反反復(fù)；；規(guī)劃設(shè)設(shè)計上上的時時間耽耽誤；；各專業(yè)業(yè)單位位的銜銜接不不夠緊緊密；；規(guī)劃報報建的的時間間耽誤誤；亦可能能遇到到不常常見的的因素素如：：地基問問題導(dǎo)導(dǎo)致的的隱蔽蔽工程程施工工進度度緩慢慢資金短短缺導(dǎo)導(dǎo)致的的工程程施工工進度度緩慢慢天氣原原因（（雨季季做基基礎(chǔ)、、冬天天施工工等導(dǎo)導(dǎo)致））工地事事故和和違章章行為為導(dǎo)致致的臨臨時停停工和和工地地整改改如何加加快項項目進進度（（以多多層項項目為為例））土地獲獲取定位決決策1—2個月月產(chǎn)品設(shè)設(shè)計6—8個月月項目報報建+1個個月施工建建設(shè)8—10個個月推廣銷銷售物業(yè)管管理多層項項目從從獲取取土地地至開開始銷銷售需需要的的時間間在1年左左右；；高層層項目目需要要的時時間在在1年年半至至兩年年。樓體分分析四大優(yōu)優(yōu)點1.南南北通通透，，便于于采光光通風(fēng)風(fēng)板板式住住宅多多是正正南北北方向向，進進深在在15米左左右，，南北北通透透，便便于采采光與與通風(fēng)風(fēng)，而而且戶戶型方方正，，平面面布局局合理理，各各功能能空間間尺度度適宜宜。通通常而而言，，由于于板樓樓的面面寬充充裕，，因而而戶型型設(shè)計計更容容易出出精品品。2.板板樓均均好性性強眼眼下下一梯梯兩戶戶的小小板樓樓非常常受寵寵，正正是因因為整整棟板板樓中中各套套戶型型的優(yōu)優(yōu)劣差差距很很小，，均有有若干干套朝朝北的的戶型型難于于處理理。板板樓由由于住住戶不不多，，居家家生活活也比比較清清靜。。3.管管理成成本不不高通通常常而言言，板板樓的的管理理成本本普遍遍較塔塔樓低低廉，，多層層板式式住宅宅可以以不設(shè)設(shè)電梯梯，不不設(shè)變變頻供供水系系統(tǒng)，，包括括外墻墻粉刷刷在內(nèi)內(nèi)的日日常維維護費費用當當然要要比塔塔樓便便宜得得多。。4.住住戶使使用率率很高高板板樓戶戶型的的使用用率通通常高高達90%以上上，而而塔樓樓戶型型的使使用率率通常常僅為為75%，，因為為塔樓樓內(nèi)的的電梯梯井、、候梯梯廳、、變配配電機機房等等都將將作為為公共共面積積攤到到每個個業(yè)主主的