房地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)講義

房地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)講師：焦學(xué)軍二〇一三年九月二十六日第一章：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。二、房地產(chǎn)的分類1、居住房地產(chǎn)

2、商業(yè)房地產(chǎn)3、旅游房地產(chǎn)4、工業(yè)房地產(chǎn)1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。它包括從定點(diǎn)選址到交付使用的全過(guò)程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、供水、排水、供電、通訊、道路、綠化、房屋建設(shè)等多項(xiàng)內(nèi)容組成。2、土地開(kāi)發(fā)是將“生地”（不具備使用條件的土地）開(kāi)發(fā)成可供使用的土地。3、房屋開(kāi)發(fā)由取得土地使用權(quán)的發(fā)展商，對(duì)土地進(jìn)行平整，修路、鋪設(shè)上下水管道及熱力網(wǎng)，然后建造各類房屋以及公共設(shè)施。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有投資風(fēng)險(xiǎn)大、收益高、增值快的特點(diǎn)。其風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自四個(gè)方面：第一，是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)而給投資者帶來(lái)?yè)p失的可能；第二，是購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)，因物價(jià)上漲過(guò)快而造成投資收益水平下降的可能；第三，是拖欠風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)購(gòu)買者財(cái)務(wù)狀況的惡化而使房地產(chǎn)投資及其收益無(wú)法全部收回的可能；第四，是由于自然災(zāi)害或其他事故的發(fā)生而給投資者造成損失的可能。5、工業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)是指將資金投入到工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉(cāng)庫(kù)及其他項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。6、商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)是指將資金投入到商店、商業(yè)大廈、購(gòu)物中心、庫(kù)房、加油站、餐飲業(yè)、旅店、賓館、批發(fā)和零售市場(chǎng)等物業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。7、房地產(chǎn)二次開(kāi)發(fā)指先將“生地”（不具備使用條件）開(kāi)發(fā)成“熟地”（具備使用條件），然后再進(jìn)行拍賣和出租，由買地者去建造房屋。8、房地產(chǎn)一次開(kāi)發(fā)一次性連土地、房屋開(kāi)發(fā)完成。9、房地產(chǎn)所籌資金用于購(gòu)置土地、支付建造房屋及其設(shè)施的費(fèi)用。10、工程建設(shè)建立指對(duì)工程建設(shè)中的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和管理，使這些活動(dòng)符合有關(guān)的法律、政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及合同的規(guī)定。11、能源系統(tǒng)包括供電、供熱、供氣、（煤氣、天然氣、石油液化氣）等設(shè)施。12、給水、排水系統(tǒng)包括取水工程、輸水工程、凈水工程、配水管網(wǎng)（上下水道）、排水管網(wǎng)（下水道）、污水處理、排放工程。13、道路及交通系統(tǒng)包括城市內(nèi)部交通道路、設(shè)施及城市對(duì)外交通道路、設(shè)施兩部分。14、郵電、電訊系統(tǒng)包括城鄉(xiāng)郵電、通訊系統(tǒng)。15、房屋建筑、樓宇開(kāi)發(fā)包括土地“三通一平”。四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序有四個(gè)：（一）投資決策分析。對(duì)于待選房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及其各種投資方案進(jìn)行評(píng)價(jià)比較，依據(jù)項(xiàng)目的可行性和預(yù)期的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效果而決定取舍的選擇過(guò)程。投資決策分析類似可行性研究，是開(kāi)發(fā)過(guò)程中最為重要的一環(huán)。投資決策分析包括市場(chǎng)分析和財(cái)務(wù)估價(jià)兩部分。其中市場(chǎng)研究在投資決策分析中起著舉足輕重的作用，關(guān)乎整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成敗。（二）前期工作。在第一個(gè)步驟投資決策分析完成，即確定了具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之后，就要開(kāi)始著手準(zhǔn)備前期工作了。它包括研究地塊的特性與范圍；分析將要購(gòu)買的地塊用途及獲益能力大??；獲取土地使用權(quán)；征地、拆遷、安置、補(bǔ)償；規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案的確定；與規(guī)劃管理部門協(xié)商，獲得規(guī)劃許可；施工現(xiàn)場(chǎng)的“七通一平”；安排短期或長(zhǎng)期信貸；尋找預(yù)租(售)顧客；初步確定租金或售價(jià)水平、開(kāi)發(fā)成本和工程量進(jìn)行詳細(xì)估算和概算等等。上述這些都做完了之后，還需要對(duì)項(xiàng)目再次進(jìn)行評(píng)估，因?yàn)檫@期間決定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)特性有可能已經(jīng)發(fā)生了改變。（三）建設(shè)施工階段。建設(shè)施工這一階段是將開(kāi)發(fā)過(guò)程中所涉及到的所有原材料都放到一起進(jìn)行。對(duì)一些小的項(xiàng)目而言，一旦簽署了承包合同沒(méi)有特殊情況就不能發(fā)生變動(dòng)了。開(kāi)發(fā)商在這個(gè)階段要密切注意項(xiàng)目的進(jìn)展情況，定期視察、監(jiān)督，以其能達(dá)到項(xiàng)目的預(yù)期效果。（四）租售階段。開(kāi)發(fā)商為了籌集資金、分散投資的風(fēng)險(xiǎn)、減輕借貸的壓力，在項(xiàng)目開(kāi)始建設(shè)以前就通過(guò)預(yù)租、預(yù)售等方式落實(shí)入住的客戶，籌集項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金。開(kāi)發(fā)商對(duì)回收資金迫切程度應(yīng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的類型來(lái)選擇，對(duì)于居住樓，通常以出售為主，對(duì)寫字樓、酒店、商業(yè)用房常以出租為主。五、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易（一一））房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易分分為為預(yù)預(yù)售售和和現(xiàn)現(xiàn)房房銷銷售售兩兩個(gè)個(gè)階階段段。。1、預(yù)預(yù)售售：：預(yù)預(yù)售售即即通通常常所所說(shuō)說(shuō)的的期期房房銷銷售售，，是是指指房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)企企業(yè)業(yè)將將正正在在建建設(shè)設(shè)中中的的房房屋屋預(yù)預(yù)先先售售給給承承購(gòu)購(gòu)人人，，由由承承購(gòu)購(gòu)人人支支付付定定金金或或房房款款的的行行為為。。2、現(xiàn)房銷銷售：商商品房現(xiàn)現(xiàn)房是指指已經(jīng)完完成房屋屋所有權(quán)權(quán)初始登登記，并并取得房房屋所有有權(quán)證和和國(guó)有土土地使用用證且尚尚未銷售售的房屋屋。（二）房房地產(chǎn)交交易常見(jiàn)見(jiàn)術(shù)語(yǔ)1、房地產(chǎn)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)：房地地產(chǎn)權(quán)屬屬所有人人依照法法律、法法規(guī)規(guī)定定對(duì)其所所有的房房地產(chǎn)享享有占有有、使用用、收益益、處分分的權(quán)利利。2、房地產(chǎn)產(chǎn)使用權(quán)權(quán)：依照照法律法法規(guī)規(guī)定定對(duì)土地地加以利利用和對(duì)對(duì)房屋依依法占有有、使用用、收益益和有限限處分的的權(quán)利。。3、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬登登記：房房地產(chǎn)行行政主管管部門代代表政府府對(duì)房屋屋所有權(quán)權(quán)、土地地使用權(quán)權(quán)，以及及由上述述權(quán)利產(chǎn)產(chǎn)生的抵抵押權(quán)、、典權(quán)等等房屋他他項(xiàng)權(quán)力力進(jìn)行登登記，并并依法確確認(rèn)產(chǎn)權(quán)權(quán)歸屬關(guān)關(guān)系的行行為。其其可用圖圖、檔、、卡、冊(cè)冊(cè)等形式式表現(xiàn)。。4、房地產(chǎn)產(chǎn)交易：：土地出出讓、房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、抵抵押、租租賃、典典當(dāng)?shù)确糠康禺a(chǎn)市市場(chǎng)行為為。5、房地產(chǎn)產(chǎn)金融：：為房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)聚集、、融通資資金，提提供資金金結(jié)算、、信貸、、信托和和咨詢的的金融服服務(wù)活動(dòng)動(dòng)。6、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利人人：擁有有土地的的使用權(quán)權(quán)及其上上的房屋屋所有權(quán)權(quán)的產(chǎn)權(quán)權(quán)人。7、房屋所所有權(quán)初初始登記記：在依依法取得得的土地地上，新新建成的的房屋權(quán)權(quán)利人持持有關(guān)證證明文件件，到縣縣級(jí)以上上的房產(chǎn)產(chǎn)管理部部門申請(qǐng)請(qǐng)權(quán)屬登登記。8、房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登登記：房房地產(chǎn)因因買賣、、交換、、贈(zèng)與、、繼承、、劃撥、、轉(zhuǎn)讓、、分割、、合并、、判決等等原因致致使其權(quán)權(quán)屬發(fā)生生轉(zhuǎn)移的的當(dāng)事人人，應(yīng)當(dāng)當(dāng)申請(qǐng)房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬情況況變化后后的轉(zhuǎn)移移登記。。9、房地產(chǎn)產(chǎn)變更登登記：房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利人法法定名稱稱改變或或房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀、、用途變變更時(shí)，，當(dāng)事人人申請(qǐng)權(quán)權(quán)屬情況況變化后后的登記記。10、房地產(chǎn)產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)權(quán)利登記記：設(shè)定定房地產(chǎn)產(chǎn)抵押權(quán)權(quán)等他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)利時(shí)時(shí)，權(quán)利利人申請(qǐng)請(qǐng)的權(quán)利利登記。。11、房地產(chǎn)產(chǎn)注銷登登記：因因房屋滅滅失、土土地使用用年限屆屆滿、他他項(xiàng)權(quán)利利終止等等原因?qū)?dǎo)致房地地產(chǎn)權(quán)利利喪失時(shí)時(shí),原權(quán)利人人申請(qǐng)的的注銷登登記。12、房地產(chǎn)產(chǎn)共有權(quán)權(quán)：兩個(gè)個(gè)或兩個(gè)個(gè)以上的的權(quán)利主主體共有有一宗房房地產(chǎn)或或一宗房房地產(chǎn)某某一部分分的權(quán)益益。13、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押人人：在房房地產(chǎn)抵抵押合同同依法成成立時(shí)，，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利人人以不轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移房地地產(chǎn)占有有的方式式，向相相對(duì)人提提供債務(wù)務(wù)履行擔(dān)擔(dān)保的債債務(wù)人。。14、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押權(quán)權(quán)人：在在房地產(chǎn)產(chǎn)抵押合合同依法法成立時(shí)時(shí)相對(duì)于于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利人人的債權(quán)權(quán)人。15、基準(zhǔn)地地價(jià)：在在城鎮(zhèn)規(guī)規(guī)劃區(qū)范范圍內(nèi)，，對(duì)不同同級(jí)別的的土地或或者土地地條件相相當(dāng)?shù)膭騽蛸|(zhì)地域域，按照照商業(yè)、、居住、、工業(yè)等等用途分分別評(píng)估估的，并并由市、、縣以上上人民政政府公布布的國(guó)有有土地使使用權(quán)的的平均價(jià)價(jià)格。16、個(gè)人住住房擔(dān)保保貸款：：借款人人或第三三人以所所購(gòu)住房房和其他他具有所所有權(quán)的的財(cái)產(chǎn)作作為抵押押物、或或質(zhì)押物物、或由由第三人人為其貸貸款提供供保證，，并承擔(dān)擔(dān)連帶責(zé)責(zé)任的貸貸款。借借款人到到期不能能償還貸貸款本息息的，貸貸款銀行行有權(quán)依依法處理理抵押物物或質(zhì)物物或要求求保證人人承擔(dān)連連帶償還還本息的的責(zé)任。。17、房屋一一級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)：即土土地市場(chǎng)場(chǎng)。在我我國(guó)，土土地市場(chǎng)場(chǎng)是政府府壟斷的的市場(chǎng)。。18、房屋二二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)：發(fā)展展商新開(kāi)開(kāi)發(fā)的商商品房預(yù)預(yù)(銷)售市場(chǎng)。。19、房屋三三級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)：房屋屋出租、、抵押、、典當(dāng)以以及承租租房屋的的轉(zhuǎn)租及及使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓等等部分產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易易的市場(chǎng)場(chǎng)。20、房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利人人通過(guò)買買賣、贈(zèng)贈(zèng)與或者者其他合合法方式式將其房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移給他他人的行行為。21、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押：：房屋的的所有者者因借貸貸或?yàn)榈诘谌藫?dān)擔(dān)保債務(wù)務(wù)的履行行，將房房屋作為為債權(quán)人人對(duì)債務(wù)務(wù)人不轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移占有有而供作作債權(quán)擔(dān)擔(dān)保的一一種行為為。22、房地產(chǎn)產(chǎn)按揭：：以所購(gòu)購(gòu)房地產(chǎn)產(chǎn)作抵押押物，采采用抵押押貸款方方式取得得購(gòu)買房房地產(chǎn)的的資金。。23、房地產(chǎn)產(chǎn)拍賣：：以公開(kāi)開(kāi)競(jìng)賣的的方式，，從多數(shù)數(shù)應(yīng)買人人中選擇擇出價(jià)最最高的人人為買受受人的房房屋買賣賣行為.24、房屋租租賃：由由房屋的的所有者者或經(jīng)營(yíng)營(yíng)者將其其所有或或經(jīng)營(yíng)的的房屋交交給房屋屋的消費(fèi)費(fèi)者使用用，房屋屋消費(fèi)者者通過(guò)定定期交付付一定數(shù)數(shù)額的租租金，取取得房屋屋的占有有和使用用權(quán)利的的行為。。房屋租租賃是房房屋使用用價(jià)值零零星出售售的一種種商品流流通方式式。25、房地產(chǎn)產(chǎn)咨詢：：為房地地產(chǎn)活動(dòng)動(dòng)當(dāng)事人人提供法法律法規(guī)規(guī)、政策策、信息息、技術(shù)術(shù)等方面面服務(wù)的的經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)。26、房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)：：為委托托人提供供房地產(chǎn)產(chǎn)信息和和居間代代理業(yè)務(wù)務(wù)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)。。27、房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)：：專業(yè)估估價(jià)人員員根據(jù)估估價(jià)目的的，遵循循估價(jià)原原則，按按照估價(jià)價(jià)程序，，選用適適宜的估估價(jià)方法法，并在在綜合分分析影響響房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格因因素的基基礎(chǔ)上，，對(duì)房地地產(chǎn)在估估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)的客觀觀合理價(jià)價(jià)格或價(jià)價(jià)值進(jìn)行行估算和和判定的的活動(dòng)。。28、評(píng)估報(bào)報(bào)告：全全面、公公正、客客觀、準(zhǔn)準(zhǔn)確地記記述估價(jià)價(jià)過(guò)程和和估價(jià)成成果的文文件，給給委托方方的書面面答復(fù)，，關(guān)于估估價(jià)對(duì)象象的客觀觀合理價(jià)價(jià)格或價(jià)價(jià)值的研研究報(bào)告告。29、估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)：評(píng)評(píng)估價(jià)格格所屬的的特定時(shí)時(shí)間，一一般用年年、月、、日表示示。30、市場(chǎng)價(jià)價(jià)格：房房地產(chǎn)交交易雙方方按照一一定的法法律程序序，實(shí)際際達(dá)成的的房地產(chǎn)產(chǎn)交易價(jià)價(jià)格。31、房地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估價(jià)價(jià)格：專專業(yè)估價(jià)價(jià)人員按按照房地地產(chǎn)估價(jià)價(jià)的規(guī)則則，估算算和推斷斷的房地地產(chǎn)在估估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)的客觀觀合理價(jià)價(jià)格或價(jià)價(jià)值。32、商品房房現(xiàn)售：：房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)將竣竣工驗(yàn)收收合格的的商品房房出售給給買受人人，并由由買受人人支付房房?jī)r(jià)款的的行為。。33、商品房房預(yù)售：：房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)將正正在建設(shè)設(shè)中的商商品房預(yù)預(yù)先出售售給買受受人，并并由買受受人支付付定金或或者房?jī)r(jià)價(jià)款的行行為。六、專有有名詞1、房屋性性質(zhì)分類類名詞解解釋（1）商品房：是指由由房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)并并出售、、出租的的房屋。。（2）存量房：是指已已被購(gòu)買買或自建建并取得得所有權(quán)權(quán)證書的的房屋。。（3）集資房：一般由由國(guó)有單單位出面面組織并并提供自自有的國(guó)國(guó)有劃撥撥土地用用作建房房用地，，國(guó)家予予以減免免部分稅稅費(fèi)，由由參加集集資的職職工部分分或全額額出資建建設(shè)，房房屋建成成后歸職職工所有有，不對(duì)對(duì)外出售售。產(chǎn)權(quán)權(quán)也可以以歸單位位和職工工共有，，在持續(xù)續(xù)一段時(shí)時(shí)間后過(guò)過(guò)渡為職職工個(gè)人人所有。。屬于經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房的一一種。（4）廉租住房房：是指政政府和單單位在住住房領(lǐng)域域?qū)嵤┥缟鐣?huì)保障障職能，，向具有有城鎮(zhèn)常常住居民民戶口的的最低收收入家庭庭提供的的租金相相對(duì)低廉廉的普通通住房。。（5）花園式住住宅：也叫西西式洋房房或小洋洋樓，也也稱花園園別墅。。帶有花花園草坪坪和車庫(kù)庫(kù)的獨(dú)院院式平房房或二、、三層小小樓，建建筑密度度很低，，內(nèi)部居居住功能能完備，，裝修豪豪華，并并富有變變化，一一般為高高收入者者購(gòu)買。。（6）公寓式住住宅：相對(duì)于于獨(dú)院獨(dú)獨(dú)戶的西西式別墅墅住宅而而言。一一般建在在大城市市，大多多數(shù)是高高層，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)較高高，每一一層內(nèi)有有若干單單戶獨(dú)用用的套房房，包括括臥室、、起居室室、客廳廳、浴室室、廁所所、廚房房、陽(yáng)臺(tái)臺(tái)等等，，供一些些常常往往來(lái)的中中外客商商及其家家眷中短短期租用用。（7）安居居工程程住房房：是指指直接接以成成本價(jià)價(jià)向城城鎮(zhèn)居居民中中低收收入家家庭出出售的的住房房，優(yōu)優(yōu)先出出售給給無(wú)房房戶、、危房房戶和和住房房困難難戶，，在同同等條條件下下優(yōu)先先出售售給離離退休休職工工、教教師中中的住住房困困難戶戶，不不售給給高收收入家家庭。。（8）經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用用住房房：是指指根據(jù)據(jù)國(guó)家家經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用用住房房建設(shè)設(shè)計(jì)劃劃安排排建設(shè)設(shè)的住住宅。。由國(guó)國(guó)家統(tǒng)統(tǒng)一下下達(dá)計(jì)計(jì)劃，，用地地一般般實(shí)行行行政政劃撥撥的方方式，，免收收土地地出讓讓金，，對(duì)各各種經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)的收收費(fèi)實(shí)實(shí)行減減半征征收，，出售售價(jià)格格實(shí)行行政府府指導(dǎo)導(dǎo)價(jià)，，按保保本微微利的的原則則確定定。2、按房房屋用用途分分類（1）住宅：是指指專供供居住住的房房屋，，包括括別墅墅、公公寓、、職工工家屬屬宿舍舍和集集體宿宿舍（（包括括職工工單身身宿舍舍和學(xué)學(xué)生宿宿舍））等。。但不不包括括住宅宅樓中中作為為人防防用、、不住住人的的地下下室等等，也也不包包括托托兒所所、病病房、、療養(yǎng)養(yǎng)院、、旅館館等具具有專專門用用途的的房屋屋。（2）非成套套住宅宅：是指指供人人們生生活居居住的的但不不成套套的房房屋。。（3）躍層住住宅：套內(nèi)內(nèi)空間間跨躍躍兩樓樓層及及以上上的住住宅。。（4）公用設(shè)設(shè)施用用房：是指指自來(lái)來(lái)水、、泵站站、污污水處處理、、變電電、燃燃?xì)狻?、供熱熱、垃垃圾處處理、、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)、公公廁、、殯葬葬、消消防等等市政政公用用設(shè)施施的房房屋。。（5）商業(yè)用用房：是指指各類類商店店、門門市部部、飲飲食店店、糧糧油店店、菜菜場(chǎng)、、理發(fā)發(fā)店、、照相相館、、浴室室、旅旅社、、招待待所等等從事事商業(yè)業(yè)和為為居民民生活活服務(wù)務(wù)所用用的房房屋。。（6）經(jīng)營(yíng)用用房：是指指各種種開(kāi)發(fā)發(fā)、裝裝飾、、中介介公司司等從從事各各類經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)活活動(dòng)所所用的的房屋屋。3、按房房屋建建筑樓樓層分分類（1）房屋層層數(shù)：房屋屋層數(shù)數(shù)是指指房屋屋的自自然層層數(shù)，，一般般按室室內(nèi)地地坪±0以上計(jì)計(jì)算；；采光光窗在在室外外地坪坪以上上的半半地下下室，，其室室內(nèi)層層高在在2.20m以上（（不含含2.20m）的，，計(jì)算算自然然層數(shù)數(shù)。房房屋總總層數(shù)數(shù)為房房屋地地上層層數(shù)與與地下下層數(shù)數(shù)之和和。假假層、、附層層（夾夾層））、插插層、、閣樓樓（暗暗樓））、裝裝飾性性塔樓樓，以以及突突出屋屋面的的樓梯梯間、、水箱箱間不不計(jì)層層數(shù)。。（2）假層：是指指建房房時(shí)建建造的的，一一般比比較低低矮的的樓層層。其其前后后沿的的高度度大于于1.7m，面積積不足足底層層的二二分之之一的的部分分。附附層（（夾層層）是是房屋屋內(nèi)部部空間間的局局部層層次。。（3）地下室室:房間地地平面面低于于室外外地平平面的的高度度超過(guò)過(guò)該房房間凈凈高的的1/2者為地地下室室;（4）半地下下室:房間地地平面面低于于室外外高度度超過(guò)過(guò)該房房間的的凈高高的1/3,且不超超過(guò)1/2者為半半地下下室.（5）閣樓：一般般是房房屋建建成后后，因因各種種需要要，利利用房房間內(nèi)內(nèi)部空間間上部部搭建建的樓樓層。。（6）塔式高高層住住宅：以共共用樓樓梯、、電梯梯為核核心布布置多多套住住房的的高層層住宅宅。（7）單元式式高層層住宅宅：由多多個(gè)住住宅單單元組組合而而成，，每單單元均均設(shè)有有樓梯梯、電電梯的的高層層住宅宅。（8）通廊式式高層層住宅宅：由共共用樓樓梯、、電梯梯通過(guò)過(guò)內(nèi)、、外廊廊進(jìn)入入各套套住宅宅的高高層住住宅。。（9）躍層住住宅：套內(nèi)內(nèi)空間間跨躍躍兩樓樓層及及以上上的住住宅。。一、二二書、、五證證、一表第二章章法法律律法規(guī)規(guī)基礎(chǔ)礎(chǔ)知識(shí)識(shí)商品房房銷售售預(yù)售售許可可證建設(shè)工工程施施工許許可證證建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證國(guó)有土土地使使用證證產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量保保證書書住宅使使用說(shuō)說(shuō)明書書商品房房竣工工驗(yàn)收收備案案表五證

二、貸貸款1、商業(yè)業(yè)貸款款（銀銀行按按揭））2、公積積金貸貸款3、組合合貸款款4、貼息息貸款款三、商商品房房預(yù)售售登記記后，，購(gòu)房房人要要求更更名，，應(yīng)如如何辦辦理？？商品房房預(yù)售售登記記后，，購(gòu)房房人要要求更更名的的，根根據(jù)繼繼承權(quán)權(quán)的親親屬關(guān)關(guān)系，，可在在預(yù)售售契約約上更更名。。辦理理時(shí)應(yīng)應(yīng)出具具經(jīng)公公證的的親屬屬關(guān)系系證明明，其其他不不具親親屬關(guān)關(guān)系的的應(yīng)按按預(yù)售售轉(zhuǎn)讓讓程序序辦理理。四、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登登記用用未成成年人人的名名字，，該如如何辦辦理？？購(gòu)房人人只須須做個(gè)個(gè)公證證就可可以，，證明明辦理理購(gòu)房房手續(xù)續(xù)的是是這位位未成成年人人監(jiān)護(hù)護(hù)人就就可以以辦理理。五、房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押后，，房屋屋產(chǎn)權(quán)權(quán)證和和土地地使用用權(quán)證證由誰(shuí)誰(shuí)保管管？房地抵抵押需需到房房地產(chǎn)產(chǎn)登記記部門門進(jìn)行行房地地產(chǎn)抵抵押登登記，，抵押押人所所持有有的《房屋所所有權(quán)權(quán)證》和《土地使使用證證》對(duì)抵押押情況況進(jìn)行行記載載后，，仍由由抵押押人持持有，，抵押押權(quán)人人持有有房地地產(chǎn)登登記部部門頒頒發(fā)的的《房屋他他項(xiàng)權(quán)權(quán)證》和《國(guó)有土土地他他項(xiàng)權(quán)權(quán)證》。六、購(gòu)購(gòu)買一一套商商品房房，要要有哪哪些費(fèi)費(fèi)用？？購(gòu)買一一套商商品住住房費(fèi)費(fèi)用由由以下下四部部分組組成：：1、房?jī)r(jià)價(jià)款：：每平平方米米（建建筑面面積））售價(jià)價(jià)×建筑面面積。。2、稅費(fèi)費(fèi)：1）契稅稅：是是在土土地、、房屋屋權(quán)屬屬發(fā)生生轉(zhuǎn)移移時(shí)對(duì)對(duì)產(chǎn)權(quán)權(quán)承受受人征征收的的一種種稅（（由稅稅務(wù)局局收取取）。。普通通住宅宅交納納房?jī)r(jià)價(jià)款的的1.5%，非普通住住宅交納房房?jī)r(jià)款的3%（北京市普普通住宅需需滿足以下下3點(diǎn)：A、住宅小區(qū)區(qū)建筑容積積率在1.0(含)以上，B、單套建筑筑面積在140m2以上(含)，C、實(shí)際成交交價(jià)格低于于同級(jí)別土土地住房平平均價(jià)格1.2倍以下）,商業(yè)交納房房?jī)r(jià)款的