房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)成本控制與管理課程課件

1房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)成本

控制與管理1房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)成本

控制與管理1房地產(chǎn)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)成本控制與管理一、成本的概念和目標(biāo)成本的作用二、標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)的成本管理模式三、標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制的方法與重點(diǎn)四、招標(biāo)采購與成本控制五、合約規(guī)劃與成本控制房地產(chǎn)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)成本控制與管理一、成本的概念和目標(biāo)成本的作用二2成本的概念和目標(biāo)成本的作用一、成本的定義二、成本的內(nèi)容三、成本管理與成本測算四、房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本設(shè)置五、目標(biāo)成本與動態(tài)成本成本的概念和目標(biāo)成本的作用一、成本的定義二、成本的內(nèi)容三、成3成本的概念和目標(biāo)成本的作用■

案例一：什么是成本？項(xiàng)目基本情況總用地面積：154600㎡總建筑面積：148416㎡容積率：0.96建筑類型：聯(lián)排、花園洋房土地總價：9.58億元預(yù)計銷售收入：22.26億元成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例一：什么是成本？項(xiàng)目基本情4現(xiàn)實(shí)的案例一：“不懂成本”公司設(shè)計管理部在完成設(shè)計施工圖任務(wù)后，一方面組織對施工圖進(jìn)行內(nèi)審和外委強(qiáng)審。另一方面交由成本管理部門編制工程量清單及標(biāo)底公司成本管理部在編制工程量清單過程中，發(fā)現(xiàn)設(shè)計鋼筋含量超標(biāo)較多，立即通知設(shè)計部門聯(lián)系設(shè)計單位。經(jīng)過對結(jié)構(gòu)設(shè)計進(jìn)行優(yōu)化，對鋼筋設(shè)計用量進(jìn)行調(diào)整，節(jié)約建造成本920萬元為表揚(yáng)成本管理部在節(jié)約成本方面給公司創(chuàng)造的貢獻(xiàn)，該公司總經(jīng)理報請董事會批準(zhǔn)，獎勵成本管理部相關(guān)人員9.2萬元討論3分鐘：請簡單分析該公司總經(jīng)理對成本管理部的獎勵是否正確？如果換做你是董事長應(yīng)該如何審批？現(xiàn)實(shí)的案例一：“不懂成本”公司設(shè)計管理部在完成設(shè)計施工圖任務(wù)5現(xiàn)實(shí)的案例一：“不懂成本”在判斷對錯之前，我們先看一下糾錯的過程鋼筋含量超標(biāo)，需要公司設(shè)計管理部會同設(shè)計院對結(jié)構(gòu)專業(yè)進(jìn)行全面的審查：1、結(jié)構(gòu)計算書審查：計算參數(shù)審查、荷載審查、結(jié)構(gòu)計算結(jié)果審查、基礎(chǔ)審查2、結(jié)構(gòu)設(shè)計總說明審查3、結(jié)構(gòu)施工圖審查4、其他補(bǔ)充計算審查5、重新進(jìn)行結(jié)構(gòu)優(yōu)化6、施工圖審核及重新出圖此優(yōu)化調(diào)整過程，在公司設(shè)計管理部全程參與的情況下，一般需要15～20天現(xiàn)實(shí)的案例一：“不懂成本”在判斷對錯之前，我們先看一下糾錯的6我們再看一看糾錯的成本1、資本化利息及期間費(fèi)用：增加183.14萬元2、銷售量達(dá)到60％，銷售收入13.36億元目標(biāo)：晚實(shí)

現(xiàn)20天，按年均投資回報率15％計算，損失財務(wù)

收益1119萬元。3、其他相關(guān)設(shè)計、成本、計劃調(diào)整等支出暫忽略不計4、建造成本節(jié)約：920萬元5、從投資管理角度分析：該糾錯行為造成了382.14萬元的投資損失現(xiàn)實(shí)的案例一：“不懂成本”我們再看一看糾錯的成本1、資本化利息及期間費(fèi)用：增加183.7設(shè)計管理、成本管理、合約管理的多重失效1、設(shè)計管理部應(yīng)該在設(shè)計委托前，會同成本管理部采取成本指標(biāo)限額設(shè)計對結(jié)構(gòu)含鋼量、混凝含量、等級應(yīng)控制在經(jīng)濟(jì)、合理的范圍2、設(shè)計管理部對方案階段、擴(kuò)初階段、施工圖設(shè)計階段未提出明確的設(shè)計管控要求，對設(shè)計過程及期間關(guān)鍵設(shè)計成果缺乏監(jiān)督和審查機(jī)制3、成本管理部對擴(kuò)初階段、施工圖設(shè)計階段未提出明確的成本審查及管控要求，對期間關(guān)鍵設(shè)計成果的成本核算及審定缺乏審查機(jī)制4、合約管理部對擴(kuò)初階段、施工圖設(shè)計階段未提出明確的成本審查及管控

要求，對期間關(guān)鍵設(shè)計成果的成本核算及審定缺乏審查機(jī)制現(xiàn)實(shí)的案例一：“不懂成本”設(shè)計管理、成本管理、合約管理的多重失效1、設(shè)計管理部應(yīng)該在設(shè)8成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例三：關(guān)于目標(biāo)成本的故事知道了成本，還要知道什么是目標(biāo)成本國內(nèi)的很多大地產(chǎn)開發(fā)商，聘用國外的建筑設(shè)計師。因?yàn)閲獾脑O(shè)計師見多識廣，設(shè)計理論先進(jìn)。成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例三：關(guān)于目標(biāo)成本的故事知道9房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)成本控制與管理課程課件10房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)成本控制與管理課程課件11半地下室（帶采光庭院）客戶不喜歡地下室的原因除了傳統(tǒng)的心理和風(fēng)水因素外，最重要的是地下室的通風(fēng)、采光、潮氣等問題不能滿足居住舒適度要求開發(fā)商不喜歡地下室的原因是因?yàn)榈叵率蚁啾鹊厣铣杀靖?、售價低、利潤率低，且工期較長現(xiàn)實(shí)的案例三：建地下室“合不合算”？半地下室（帶采光庭院）客戶不喜歡地下室的原因除了傳統(tǒng)的心理和12現(xiàn)實(shí)的案例五：這是成本管理嗎？項(xiàng)目基本情況及控規(guī)總用地面積：4300畝一期用地面積：630畝二期用地面積：780畝三期用地面積：760畝容積率：獨(dú)棟別墅0.3

聯(lián)排及疊拼0.7

小高層2.2土地總價：47.3億元■

案例五：如何理解向管理要效益、要成本現(xiàn)實(shí)的案例五：這是成本管理嗎？項(xiàng)目基本情況及控規(guī)總用地面積：13■

案例五：如何理解向管理要效益、要成本現(xiàn)實(shí)的案例五：這是成本管理嗎？該公司為單項(xiàng)目操作，公司設(shè)有設(shè)計管理、營銷策劃、工程管理、采購管理、成本管理等房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)管理部門。公司董事長兼任公司總經(jīng)理，采用矩陣式管控模式，直接管理各專業(yè)職能部門，直接管控項(xiàng)目操作該項(xiàng)目采用滾動開發(fā)模式，其中項(xiàng)目一期開發(fā)獨(dú)棟別墅，二期建造聯(lián)排別墅，三期銷售疊拼洋房及小高層根據(jù)該公司制定的設(shè)計管理程序和項(xiàng)目三期開發(fā)計劃，公司設(shè)計部在項(xiàng)目設(shè)計方案內(nèi)審?fù)ㄟ^后，僅用40天就完成全部施工圖設(shè)計管理任務(wù)，提交設(shè)計全套施工圖（未強(qiáng)審）討論3分鐘：很多人認(rèn)為設(shè)計階段主要的控制節(jié)點(diǎn)是規(guī)劃設(shè)計方案、設(shè)計施工圖等。中間除了設(shè)計任務(wù)書和報批報建外，企業(yè)運(yùn)營管理很難對設(shè)計階段進(jìn)行有效的跟蹤和控制。真的是這樣嗎？您所在的公司在設(shè)計階段如何進(jìn)行管理和監(jiān)控？■案例五：如何理解向管理要效益、要成本現(xiàn)實(shí)的案例五：這是成14現(xiàn)實(shí)的案例五：這是成本管理嗎？規(guī)劃設(shè)計方案確認(rèn)規(guī)劃方案報建規(guī)劃許可證申請施工圖設(shè)計任務(wù)書擴(kuò)初設(shè)計方案確認(rèn)完成施工圖設(shè)計項(xiàng)目公司項(xiàng)目拓展部設(shè)計管理部現(xiàn)實(shí)的案例五：這是成本管理嗎？規(guī)劃設(shè)計方案確認(rèn)規(guī)劃方案報建15現(xiàn)實(shí)的案例五：這是成本管理嗎？設(shè)計成果開展、審核的前置條件、邏輯關(guān)系對項(xiàng)目開發(fā)周期的影響■擴(kuò)初方案設(shè)計的前置條件方案設(shè)計交底：總圖深化設(shè)計、建筑方案設(shè)計、結(jié)構(gòu)方案設(shè)計、設(shè)備方案設(shè)計專業(yè)設(shè)計要求：設(shè)計成果配合審查要求、設(shè)計深度要求、結(jié)構(gòu)、水、電、暖等專業(yè)設(shè)計要求（含基礎(chǔ)形式建議及專業(yè)配合成本控制要求）設(shè)計依據(jù)要求：詳勘報告物業(yè)管理要求：安防、智能化專業(yè)設(shè)計要求現(xiàn)實(shí)的案例五：這是成本管理嗎？設(shè)計成果開展、審核的前置條件、16現(xiàn)實(shí)的案例五：這是成本管理嗎？進(jìn)度控制要求：擴(kuò)初階段設(shè)計進(jìn)度管理措施，階段性成果土方開挖圖（地形復(fù)雜項(xiàng)目土方平衡圖）、樁基或基礎(chǔ)施工圖完成時間采購成本控制要求：主要設(shè)備、材料確認(rèn)清單矩陣模塊矩陣層次（級別）設(shè)計工程成本采購現(xiàn)實(shí)的案例五：這是成本管理嗎？進(jìn)度控制要求：擴(kuò)初階段設(shè)計進(jìn)度17現(xiàn)實(shí)的案例五：這是成本管理嗎？設(shè)計成果開展、審核的前置條件、邏輯關(guān)系對項(xiàng)目開發(fā)周期的影響■擴(kuò)初方案設(shè)計審查的要求專業(yè)設(shè)計審查：設(shè)計深度審查、設(shè)計說明審查、結(jié)構(gòu)計算審查及結(jié)構(gòu)優(yōu)化、各專業(yè)總平圖，系統(tǒng)圖、單元及戶型布置草圖、總圖管線綜合圖等專業(yè)配合審查：景觀設(shè)計方案確認(rèn)及配合審查、物管模式配合審查目標(biāo)成本審查：目標(biāo)成本測算，確定項(xiàng)目目標(biāo)成本采購配合審查：工程采購方案、工程甲供物料表、土方、降水、護(hù)坡、樁基、基礎(chǔ)等招標(biāo)采購計劃現(xiàn)實(shí)的案例五：這是成本管理嗎？設(shè)計成果開展、審核的前置條件、18現(xiàn)實(shí)的案例五：這是成本管理嗎？設(shè)計成果開展、審核的前置條件、邏輯關(guān)系對項(xiàng)目開發(fā)周期的影響■階段性分次出圖與全套施工圖一次出齊的周期對比：普通住宅框架結(jié)構(gòu)：灌注樁施工含試驗(yàn)周期為75天、預(yù)制樁為45天普通住宅框架結(jié)構(gòu)：土方、場平、支護(hù)周期為30天普通住宅框架結(jié)構(gòu)：基礎(chǔ)完成至±0.00周期為30天案例分析：該宗地當(dāng)期土地出讓金8.36億元：樁基提前施工，可節(jié)約資本化利息1047.86萬元，如考慮現(xiàn)金流提前平衡的經(jīng)營性現(xiàn)金收益，按年投資回報率15％計算，可帶來不低于2748.49萬元的財務(wù)收益現(xiàn)實(shí)的案例五：這是成本管理嗎？設(shè)計成果開展、審核的前置條件、19成本的概念和目標(biāo)成本的作用■傳統(tǒng)成本管理與現(xiàn)代成本管理的區(qū)別：對比和區(qū)別管理范圍參與管理的部門傳統(tǒng)成本管理建安成本成本管理部門現(xiàn)代成本管理項(xiàng)目開發(fā)全成本1.建安成本2.項(xiàng)目前期費(fèi)用3.項(xiàng)目期間費(fèi)用（財務(wù)、管理、營銷）4.合同管理5.招投標(biāo)管理6.供應(yīng)商管理7.成本戰(zhàn)略管理1.成本管理部2.設(shè)計管理部3.營銷、策劃管理部門4.工程管理部5.財務(wù)管理部6.運(yùn)營管理部7.投資戰(zhàn)略發(fā)展部成本的概念和目標(biāo)成本的作用■傳統(tǒng)成本管理與現(xiàn)代成本管理的區(qū)20成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本控制”我在和龍湖地產(chǎn)做管理交流時，他們的成本人員告訴我他們在做項(xiàng)目拿地的成本控制時，往往就在土地費(fèi)下設(shè)一個比如10億元的土地購買成本預(yù)算，等正式簽土地合同的時候，再將實(shí)際金額計入項(xiàng)目實(shí)際成本“不行啊，這么做成本肯定是不夠準(zhǔn)確的啊”“難道龍湖地產(chǎn)的成本管理這么粗放？怎么一點(diǎn)也不精細(xì)??？”成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本21成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本控制”確實(shí)不精確，不準(zhǔn)確。但不準(zhǔn)確可以在項(xiàng)目實(shí)施的過程中進(jìn)行及時的回顧分析與調(diào)整。如果成本具體細(xì)化分解到某一個很細(xì)的科目（費(fèi)項(xiàng)），你能說清楚每個很細(xì)的科目下面的具體預(yù)算嗎？即使某一個很細(xì)的科目（費(fèi)項(xiàng)）多算了20萬元，少算了20萬元，對我們的項(xiàng)目成本有什么影響嗎？成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本22成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本控制”無論是從業(yè)務(wù)角度出發(fā)，還是從管理角度出發(fā)。成本管理的最終目的首先是讓成本變的可控，其次是讓成本得到優(yōu)化（更大的價值）。而不是形式上的成本科目拆分的多么精細(xì)龍湖集團(tuán)董事長吳亞軍談對成本管理的要求：“我不關(guān)心一個很細(xì)的費(fèi)項(xiàng)是多少錢，但一定要做到大的費(fèi)項(xiàng)上讓我心中有數(shù)。不要突然給我變出一個很大的數(shù)出來，那我就要追問你作為成本人的責(zé)任了”成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本23成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本控制”A：項(xiàng)目開發(fā)成本（成本控制樹）土地費(fèi)：670萬土地取得價款：350萬土地使用出讓合同：200萬入市交易咨詢服務(wù)協(xié)議：50萬土地契稅：70萬土地契約稅：50萬剩余契約稅：20萬其它土地費(fèi)：250萬高壓入地合同：150萬土地不可預(yù)見費(fèi)：100萬土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議：100萬藍(lán)色字體表示成本費(fèi)項(xiàng)下規(guī)劃出的預(yù)算，預(yù)算金額向上累加一級費(fèi)項(xiàng)二級費(fèi)項(xiàng)三級費(fèi)項(xiàng)成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本24成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本控制”A：項(xiàng)目開發(fā)成本（成本控制樹）土地費(fèi)：670萬土地取得價款：350萬土地使用出讓合同：200萬入市交易咨詢服務(wù)協(xié)議：50萬土地契稅：70萬土地契約稅：50萬剩余契約稅：20萬其它土地費(fèi)：250萬高壓入地合同：150萬土地不可預(yù)見費(fèi)：100萬土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議：100萬三級費(fèi)項(xiàng)規(guī)劃的是對應(yīng)的具體合同，簡稱合約規(guī)劃項(xiàng)。這樣每當(dāng)需要簽一筆合同，都能找到對應(yīng)的成本費(fèi)項(xiàng)，與實(shí)際管理吻合當(dāng)一個實(shí)際合同發(fā)生時，我們就可以讓合同金額實(shí)時反映到成本當(dāng)中、體現(xiàn)其對費(fèi)項(xiàng)甚至對整個項(xiàng)目的成本影響成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本25成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本控制”對成本的控制實(shí)現(xiàn)了與項(xiàng)目開發(fā)具體業(yè)務(wù)操作的關(guān)聯(lián)，能夠做到事前的成本控制。避免了事后拆分合同金額，某一項(xiàng)目一天前動態(tài)成本還是1個億，可當(dāng)我們把近段時間的合同拆分完后，成本立刻變成了1.5個億。可是合同已經(jīng)簽了，錢也要付出去了，這就是成本失控成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本26成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本控制”由于成本控制樹只建立在一二級費(fèi)項(xiàng)下，層次結(jié)構(gòu)不深。避免了我們以往成本核算中，當(dāng)成本的費(fèi)項(xiàng)層級做的過細(xì)后，容易產(chǎn)生的成本“虛高”或“虛低”現(xiàn)象。因?yàn)楫?dāng)成本費(fèi)項(xiàng)過細(xì)時，當(dāng)我們采取向上匯總歸并或采取大值等算法計算后，極易得出一個“虛高的成本”一旦成本費(fèi)項(xiàng)做的過細(xì)，合約規(guī)劃就無法明確應(yīng)該歸集到哪個費(fèi)項(xiàng)下，除非你有類似萬科那樣的一本書一樣厚的成本費(fèi)項(xiàng)分類歸集標(biāo)準(zhǔn)（該標(biāo)準(zhǔn)分到了5級費(fèi)項(xiàng)）成本費(fèi)項(xiàng)做的過細(xì)，當(dāng)業(yè)務(wù)人員想控制招標(biāo)采購成本，與相應(yīng)的合約規(guī)劃做關(guān)聯(lián)時，很難有人能想清楚怎么計算成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本27成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本控制”由于成本控制樹只建立在一二級費(fèi)項(xiàng)下，層次結(jié)構(gòu)不深，且與具體的項(xiàng)目合約掛鉤，很容易通過歷史成本數(shù)據(jù)庫或同類項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)對比等方式，得到準(zhǔn)確有效的合同成本額，提高了成本預(yù)算的準(zhǔn)確性成本人員的成本測算數(shù)據(jù)經(jīng)得起推敲和檢驗(yàn)。當(dāng)老板對某個費(fèi)項(xiàng)產(chǎn)生質(zhì)疑時，成本人員可以很清楚的將該費(fèi)項(xiàng)下所簽的合同列出來。耗費(fèi)了多少金額，還剩下多少金額，還剩下多少合同，預(yù)算的合同金額是多少。能夠一項(xiàng)一項(xiàng)明確列出，支撐成本控制的數(shù)據(jù)來源成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本28成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本控制”A：項(xiàng)目開發(fā)成本土地費(fèi)：670萬土地取得價款：350萬土地契稅土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議拆遷補(bǔ)償費(fèi)用拆遷安置費(fèi)用拆遷周轉(zhuǎn)安置房房租土地使用出讓合同土地契約稅有了成本控制樹的成本控制管理，并不代表不需要進(jìn)行成本核算成本核算樹和成本控制樹在一二級費(fèi)項(xiàng)上是保持統(tǒng)一的。但在成本核算樹會有更加詳細(xì)的成本費(fèi)項(xiàng)（可能是四級或五級）。而成本控制樹下只有一級的合約規(guī)劃成本核算樹的費(fèi)項(xiàng)，更有利于各業(yè)務(wù)職能部門作業(yè)過程的成本控制與管理成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本29成本的概念和目標(biāo)成本的作用■價值鏈分析—以研發(fā)為首、以服務(wù)客戶為本：研發(fā)采購生產(chǎn)營銷服務(wù)價值鏈盈利能力在產(chǎn)品價值鏈中，利潤最高的部分是研發(fā)、營銷與服務(wù)，而生產(chǎn)環(huán)節(jié)的利潤是最低。在研發(fā)方面具有競爭優(yōu)勢的企業(yè)，通常比在制造能力具有競爭優(yōu)勢的企業(yè)有更高的競爭力研發(fā)不僅僅是指產(chǎn)品設(shè)計方面的研發(fā)，還包括了管理改進(jìn)優(yōu)化的研發(fā)、客戶服務(wù)創(chuàng)新的研發(fā)等多個環(huán)節(jié)成本的概念和目標(biāo)成本的作用■價值鏈分析—以研發(fā)為首、以服務(wù)30標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目成本控制的方法與重點(diǎn)二、投資可研階段的成本控制三、項(xiàng)目啟動階段的成本控制四、設(shè)計階段的成本控制六、地下車庫成本控制的要點(diǎn)五、施工階段的成本控制一、項(xiàng)目開發(fā)全程業(yè)務(wù)流程與成本控制的關(guān)系標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目成本控制的方法與重點(diǎn)二、投資可研階段的成本控制三31標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目成本控制的方法與重點(diǎn)八、基礎(chǔ)選型成本控制的要點(diǎn)九、設(shè)備材料選型成本控制的要點(diǎn)七、高層建筑標(biāo)準(zhǔn)層含鋼量控制的要點(diǎn)標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目成本控制的方法與重點(diǎn)八、基礎(chǔ)選型成本控制的要點(diǎn)九32在房地產(chǎn)開發(fā)流程中，前期準(zhǔn)備過程中對成本控制影響最大的幾個階段分別是：一、投資決策階段二、項(xiàng)目策劃階段（也有稱“項(xiàng)目啟動”）三、規(guī)劃設(shè)計階段四、施工圖設(shè)計階段項(xiàng)目開發(fā)全流程與成本控制的關(guān)系在房地產(chǎn)開發(fā)流程中，前期準(zhǔn)備過程中對成本控制影響最大的幾個階33投資可研階段的成本控制現(xiàn)實(shí)的案例西五環(huán)路杏石口路香山南路西山風(fēng)景帶F地塊E地塊G地塊H地塊加油站（不可搬遷）項(xiàng)目基本情況及控規(guī)總用地面積：126200㎡容積率：0.8限高：6層建筑密度：30％土地總價：12.26億元投資可研階段的成本控制現(xiàn)實(shí)的案例西五環(huán)路杏石口路香山南路西山34投資可研階段的成本控制該宗地因?yàn)樯W臨香山自然風(fēng)景保護(hù)區(qū)，且臨近北京軍區(qū)相關(guān)軍事設(shè)施，規(guī)劃控制條件較為嚴(yán)格。香山自然風(fēng)景區(qū)周邊可供用地較少，加之自然環(huán)境條件及交通條件優(yōu)越、配套設(shè)施完善。已成為與北京溫榆河沿岸高檔別墅區(qū)齊名的高尚人士居住區(qū)某地產(chǎn)公司在對該項(xiàng)目進(jìn)行投資可行性研究階段，經(jīng)過市場分析和產(chǎn)品定位，通過不同規(guī)劃分析的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)比選，初步確定該項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為面向成功人士客戶群的高端獨(dú)棟別墅投資可研階段的成本控制該宗地因?yàn)樯W臨香山自然風(fēng)景保護(hù)區(qū)，且臨35投資可研階段的成本控制市場分析=》客戶分析=》競爭分析=》規(guī)劃設(shè)計分析=》利潤測算容積率可售套數(shù)銷售均價稅后利潤凈利潤率建筑形式方案一0.36102棟獨(dú)棟2500萬/棟雙拼1800萬/棟聯(lián)排1200萬/棟疊拼500萬/套5.54億22.73％獨(dú)棟別墅方案二0.48雙拼48棟聯(lián)排116棟4.68億20.74％雙拼及聯(lián)排方案三0.68雙拼52棟疊拼226套2.94億14.23％雙拼及疊拼方案四0.80聯(lián)排102棟疊拼248套4.51億18.28％聯(lián)排及疊拼方案五0.80418套2.73億13.06％全疊拼投資可研階段的成本控制市場分析=》客戶分析=》競爭分析=》36實(shí)例講解在計算中要考慮的問題：?地上總建筑面積?可銷售面積?不可銷售配套面積?地下建筑面積?銷售時間差價投資可研階段的成本控制實(shí)例講解在計算中要考慮的問題：投資可研階段的成本控制37實(shí)例講解在計算中要考慮的問題：?地上總建筑面積=120000x2.8=336000（平方米）?可銷售面積≈330000（平方米）?地下建筑面積≈100000（平方米）?考慮了銷售時間差的銷售價格10000x（1+0.2）2=14400?倒推土地最高樓面價格14400-400-280-140-1000-50-950-1800=9780（元）銷售價格不可預(yù)見費(fèi)利潤建安費(fèi)管理費(fèi)銷售成本小市政大市政及規(guī)費(fèi)投資可研階段的成本控制實(shí)例講解在計算中要考慮的問題：銷售價格不可預(yù)見費(fèi)利潤建安費(fèi)管38實(shí)例講解大致正確計算：?倒推土地最高樓面價格12000-400-280-140-1000-50-950-2590=6590（元/平方米）樓面建安費(fèi)單價必須計入地下部分造價銷售時間差價必須考慮足夠的風(fēng)險因素投資可研階段的成本控制實(shí)例講解大致正確計算：樓面建安費(fèi)單價必須計入地下部分造價銷售39實(shí)例講解?倒推地塊總價：6590x33.6000=221424（萬元）這個結(jié)果表明：此宗土地的拍賣總價超過22億就可能會導(dǎo)致災(zāi)難性的結(jié)果！事實(shí)上，這個結(jié)果仍然不夠精細(xì)。3分鐘時間，思考一下，還不夠精確的地方在哪？投資可研階段的成本控制實(shí)例講解?倒推地塊總價：這個結(jié)果表明：此宗土地的拍賣總價超過40配套面積！這里的配套面積是指那些不可分?jǐn)偟拿娣e對開發(fā)成本估算來說最具殺傷力的配套面積當(dāng)屬教育配套。在絕大多數(shù)地區(qū)，教育配套包括幼兒園，小學(xué)。如果建設(shè)規(guī)模足夠大的話，還要包括中學(xué)?，F(xiàn)如今，除了教育配套外，還有社區(qū)養(yǎng)老的配套要求也在各地區(qū)開始施行。投資可研階段的成本控制配套面積！這里的配套面積是指那些不可分?jǐn)偟拿娣e投資可研階段的41實(shí)例講解：千人指標(biāo)的陷阱：北京某項(xiàng)目，規(guī)劃用地8.39公頃，規(guī)劃局給出的容積率位2.8，規(guī)劃住宅面積約23萬平米。在規(guī)劃階段，開發(fā)公司策劃部門向設(shè)計單位提供的設(shè)計任務(wù)書規(guī)定，平均戶型面積為85平米。設(shè)計單位根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行了方案設(shè)計分析。方案條件分析完成后，設(shè)計單位告訴開發(fā)單位：根據(jù)相關(guān)規(guī)定小區(qū)里必須設(shè)置一所幼兒園。投資可研階段的成本控制實(shí)例講解：千人指標(biāo)的陷阱：北京某項(xiàng)目，規(guī)劃用地8.39公頃，42實(shí)例講解：千人指標(biāo)的陷阱：根據(jù)北京市千人指標(biāo)規(guī)定，居住人口超過7000人的小區(qū)就需要設(shè)置8班的幼兒園。建筑面積2000平米，用地面積2900平米。投資可研階段的成本控制實(shí)例講解：千人指標(biāo)的陷阱：根據(jù)北京市千人指標(biāo)規(guī)定，居住人口超43實(shí)例講解：開發(fā)商重新調(diào)整了戶型平均面積數(shù)，將原來的平均戶型面積85平米調(diào)整為93平米。避免了設(shè)置幼兒園的苦惱。具體計算如下:85平米戶型：230000/85=2705（戶）x2.8（人/戶）=7576（人）93平米戶型：230000/93=2473（戶）x2.8（人/戶）=6924（人）投資可研階段的成本控制實(shí)例講解：開發(fā)商重新調(diào)整了戶型平均面積數(shù)，將原來的平均戶型面44房地產(chǎn)開發(fā)管理流程中，在概念方案設(shè)計之后就進(jìn)入了規(guī)劃方案階段，這個階段真正的專業(yè)名稱叫：修建性規(guī)劃方案設(shè)計階段。修建性規(guī)劃設(shè)計階段固化了建設(shè)項(xiàng)目60%以上的建安成本。因此，這個階段的成本控制工作極為繁瑣和關(guān)鍵。項(xiàng)目啟動階段成本控制要點(diǎn)■規(guī)劃方案設(shè)計階段的成本控制要點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)管理流程中，在概念方案設(shè)計之后就進(jìn)入了規(guī)劃方案階段45修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計中的容積率應(yīng)用技巧總建筑面積:7.8萬平米容積率:1.6總戶數(shù):576總建筑面積:6.9萬平米容積率:1.43總戶數(shù):576藍(lán)色單元120平米戶型，紅色單元135平米戶型，總戶數(shù)并不因戶型大小而變化，但兩方案的總建筑面積相差12%!實(shí)例講解項(xiàng)目啟動階段成本控制要點(diǎn)修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計中的容積率應(yīng)用技巧總建筑面積:7.8萬平46影響容積率的最重要因素——平均進(jìn)深戶型總面積戶型面寬=平均進(jìn)深戶型單元面積=378.35平方米戶型單元面寬=26.9米平均進(jìn)深=378.35/26.9=14.06米影響容積率的最重要因素——平均進(jìn)深戶型總面積戶型面寬=平均進(jìn)47占地總長186米建筑物總長相當(dāng)于占地總長的17.74%占地總長186米建筑物總長相當(dāng)于占地總長的17.74%48占地總長195米建筑物總長相當(dāng)于占地總長的21.53%，顯然比上一種情況土地利用率要高近3.8個百分點(diǎn)占地總長195米建筑物總長相當(dāng)于占地總長的21.53%，顯然49房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)成本控制與管理課程課件50前面這張剖面圖，體現(xiàn)了住宅建筑中全面的成本問題。首先，首層和二層的底商部分，深入高層住宅樓座之中，使設(shè)置結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層（兼做設(shè)備轉(zhuǎn)換層）不可避免。其次，加建地下室作為車庫沒有和樓體脫開，造成了施工后澆帶的麻煩。慶幸的是，加建地下室部分沒有覆土厚度的要求，減少了大量的成本開支。前面這張圖中還有一個與開發(fā)成本相關(guān)的地方政策的細(xì)節(jié)需要注意：底商的問題項(xiàng)目啟動階段成本控制要點(diǎn)前面這張剖面圖，體現(xiàn)了住宅建筑中全面的成本問題。項(xiàng)目啟動階段51房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)成本控制與管理課程課件52采用半地下車庫時，需要注意政策細(xì)節(jié)采用半地下車庫時，需要注意政策細(xì)節(jié)53演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！5455房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)成本

控制與管理1房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)成本

控制與管理55房地產(chǎn)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)成本控制與管理一、成本的概念和目標(biāo)成本的作用二、標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)的成本管理模式三、標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制的方法與重點(diǎn)四、招標(biāo)采購與成本控制五、合約規(guī)劃與成本控制房地產(chǎn)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)成本控制與管理一、成本的概念和目標(biāo)成本的作用二56成本的概念和目標(biāo)成本的作用一、成本的定義二、成本的內(nèi)容三、成本管理與成本測算四、房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本設(shè)置五、目標(biāo)成本與動態(tài)成本成本的概念和目標(biāo)成本的作用一、成本的定義二、成本的內(nèi)容三、成57成本的概念和目標(biāo)成本的作用■

案例一：什么是成本？項(xiàng)目基本情況總用地面積：154600㎡總建筑面積：148416㎡容積率：0.96建筑類型：聯(lián)排、花園洋房土地總價：9.58億元預(yù)計銷售收入：22.26億元成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例一：什么是成本？項(xiàng)目基本情58現(xiàn)實(shí)的案例一：“不懂成本”公司設(shè)計管理部在完成設(shè)計施工圖任務(wù)后，一方面組織對施工圖進(jìn)行內(nèi)審和外委強(qiáng)審。另一方面交由成本管理部門編制工程量清單及標(biāo)底公司成本管理部在編制工程量清單過程中，發(fā)現(xiàn)設(shè)計鋼筋含量超標(biāo)較多，立即通知設(shè)計部門聯(lián)系設(shè)計單位。經(jīng)過對結(jié)構(gòu)設(shè)計進(jìn)行優(yōu)化，對鋼筋設(shè)計用量進(jìn)行調(diào)整，節(jié)約建造成本920萬元為表揚(yáng)成本管理部在節(jié)約成本方面給公司創(chuàng)造的貢獻(xiàn)，該公司總經(jīng)理報請董事會批準(zhǔn)，獎勵成本管理部相關(guān)人員9.2萬元討論3分鐘：請簡單分析該公司總經(jīng)理對成本管理部的獎勵是否正確？如果換做你是董事長應(yīng)該如何審批？現(xiàn)實(shí)的案例一：“不懂成本”公司設(shè)計管理部在完成設(shè)計施工圖任務(wù)59現(xiàn)實(shí)的案例一：“不懂成本”在判斷對錯之前，我們先看一下糾錯的過程鋼筋含量超標(biāo)，需要公司設(shè)計管理部會同設(shè)計院對結(jié)構(gòu)專業(yè)進(jìn)行全面的審查：1、結(jié)構(gòu)計算書審查：計算參數(shù)審查、荷載審查、結(jié)構(gòu)計算結(jié)果審查、基礎(chǔ)審查2、結(jié)構(gòu)設(shè)計總說明審查3、結(jié)構(gòu)施工圖審查4、其他補(bǔ)充計算審查5、重新進(jìn)行結(jié)構(gòu)優(yōu)化6、施工圖審核及重新出圖此優(yōu)化調(diào)整過程，在公司設(shè)計管理部全程參與的情況下，一般需要15～20天現(xiàn)實(shí)的案例一：“不懂成本”在判斷對錯之前，我們先看一下糾錯的60我們再看一看糾錯的成本1、資本化利息及期間費(fèi)用：增加183.14萬元2、銷售量達(dá)到60％，銷售收入13.36億元目標(biāo)：晚實(shí)

現(xiàn)20天，按年均投資回報率15％計算，損失財務(wù)

收益1119萬元。3、其他相關(guān)設(shè)計、成本、計劃調(diào)整等支出暫忽略不計4、建造成本節(jié)約：920萬元5、從投資管理角度分析：該糾錯行為造成了382.14萬元的投資損失現(xiàn)實(shí)的案例一：“不懂成本”我們再看一看糾錯的成本1、資本化利息及期間費(fèi)用：增加183.61設(shè)計管理、成本管理、合約管理的多重失效1、設(shè)計管理部應(yīng)該在設(shè)計委托前，會同成本管理部采取成本指標(biāo)限額設(shè)計對結(jié)構(gòu)含鋼量、混凝含量、等級應(yīng)控制在經(jīng)濟(jì)、合理的范圍2、設(shè)計管理部對方案階段、擴(kuò)初階段、施工圖設(shè)計階段未提出明確的設(shè)計管控要求，對設(shè)計過程及期間關(guān)鍵設(shè)計成果缺乏監(jiān)督和審查機(jī)制3、成本管理部對擴(kuò)初階段、施工圖設(shè)計階段未提出明確的成本審查及管控要求，對期間關(guān)鍵設(shè)計成果的成本核算及審定缺乏審查機(jī)制4、合約管理部對擴(kuò)初階段、施工圖設(shè)計階段未提出明確的成本審查及管控

要求，對期間關(guān)鍵設(shè)計成果的成本核算及審定缺乏審查機(jī)制現(xiàn)實(shí)的案例一：“不懂成本”設(shè)計管理、成本管理、合約管理的多重失效1、設(shè)計管理部應(yīng)該在設(shè)62成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例三：關(guān)于目標(biāo)成本的故事知道了成本，還要知道什么是目標(biāo)成本國內(nèi)的很多大地產(chǎn)開發(fā)商，聘用國外的建筑設(shè)計師。因?yàn)閲獾脑O(shè)計師見多識廣，設(shè)計理論先進(jìn)。成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例三：關(guān)于目標(biāo)成本的故事知道63房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)成本控制與管理課程課件64房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)成本控制與管理課程課件65半地下室（帶采光庭院）客戶不喜歡地下室的原因除了傳統(tǒng)的心理和風(fēng)水因素外，最重要的是地下室的通風(fēng)、采光、潮氣等問題不能滿足居住舒適度要求開發(fā)商不喜歡地下室的原因是因?yàn)榈叵率蚁啾鹊厣铣杀靖?、售價低、利潤率低，且工期較長現(xiàn)實(shí)的案例三：建地下室“合不合算”？半地下室（帶采光庭院）客戶不喜歡地下室的原因除了傳統(tǒng)的心理和66現(xiàn)實(shí)的案例五：這是成本管理嗎？項(xiàng)目基本情況及控規(guī)總用地面積：4300畝一期用地面積：630畝二期用地面積：780畝三期用地面積：760畝容積率：獨(dú)棟別墅0.3

聯(lián)排及疊拼0.7

小高層2.2土地總價：47.3億元■

案例五：如何理解向管理要效益、要成本現(xiàn)實(shí)的案例五：這是成本管理嗎？項(xiàng)目基本情況及控規(guī)總用地面積：67■

案例五：如何理解向管理要效益、要成本現(xiàn)實(shí)的案例五：這是成本管理嗎？該公司為單項(xiàng)目操作，公司設(shè)有設(shè)計管理、營銷策劃、工程管理、采購管理、成本管理等房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)管理部門。公司董事長兼任公司總經(jīng)理，采用矩陣式管控模式，直接管理各專業(yè)職能部門，直接管控項(xiàng)目操作該項(xiàng)目采用滾動開發(fā)模式，其中項(xiàng)目一期開發(fā)獨(dú)棟別墅，二期建造聯(lián)排別墅，三期銷售疊拼洋房及小高層根據(jù)該公司制定的設(shè)計管理程序和項(xiàng)目三期開發(fā)計劃，公司設(shè)計部在項(xiàng)目設(shè)計方案內(nèi)審?fù)ㄟ^后，僅用40天就完成全部施工圖設(shè)計管理任務(wù)，提交設(shè)計全套施工圖（未強(qiáng)審）討論3分鐘：很多人認(rèn)為設(shè)計階段主要的控制節(jié)點(diǎn)是規(guī)劃設(shè)計方案、設(shè)計施工圖等。中間除了設(shè)計任務(wù)書和報批報建外，企業(yè)運(yùn)營管理很難對設(shè)計階段進(jìn)行有效的跟蹤和控制。真的是這樣嗎？您所在的公司在設(shè)計階段如何進(jìn)行管理和監(jiān)控？■案例五：如何理解向管理要效益、要成本現(xiàn)實(shí)的案例五：這是成68現(xiàn)實(shí)的案例五：這是成本管理嗎？規(guī)劃設(shè)計方案確認(rèn)規(guī)劃方案報建規(guī)劃許可證申請施工圖設(shè)計任務(wù)書擴(kuò)初設(shè)計方案確認(rèn)完成施工圖設(shè)計項(xiàng)目公司項(xiàng)目拓展部設(shè)計管理部現(xiàn)實(shí)的案例五：這是成本管理嗎？規(guī)劃設(shè)計方案確認(rèn)規(guī)劃方案報建69現(xiàn)實(shí)的案例五：這是成本管理嗎？設(shè)計成果開展、審核的前置條件、邏輯關(guān)系對項(xiàng)目開發(fā)周期的影響■擴(kuò)初方案設(shè)計的前置條件方案設(shè)計交底：總圖深化設(shè)計、建筑方案設(shè)計、結(jié)構(gòu)方案設(shè)計、設(shè)備方案設(shè)計專業(yè)設(shè)計要求：設(shè)計成果配合審查要求、設(shè)計深度要求、結(jié)構(gòu)、水、電、暖等專業(yè)設(shè)計要求（含基礎(chǔ)形式建議及專業(yè)配合成本控制要求）設(shè)計依據(jù)要求：詳勘報告物業(yè)管理要求：安防、智能化專業(yè)設(shè)計要求現(xiàn)實(shí)的案例五：這是成本管理嗎？設(shè)計成果開展、審核的前置條件、70現(xiàn)實(shí)的案例五：這是成本管理嗎？進(jìn)度控制要求：擴(kuò)初階段設(shè)計進(jìn)度管理措施，階段性成果土方開挖圖（地形復(fù)雜項(xiàng)目土方平衡圖）、樁基或基礎(chǔ)施工圖完成時間采購成本控制要求：主要設(shè)備、材料確認(rèn)清單矩陣模塊矩陣層次（級別）設(shè)計工程成本采購現(xiàn)實(shí)的案例五：這是成本管理嗎？進(jìn)度控制要求：擴(kuò)初階段設(shè)計進(jìn)度71現(xiàn)實(shí)的案例五：這是成本管理嗎？設(shè)計成果開展、審核的前置條件、邏輯關(guān)系對項(xiàng)目開發(fā)周期的影響■擴(kuò)初方案設(shè)計審查的要求專業(yè)設(shè)計審查：設(shè)計深度審查、設(shè)計說明審查、結(jié)構(gòu)計算審查及結(jié)構(gòu)優(yōu)化、各專業(yè)總平圖，系統(tǒng)圖、單元及戶型布置草圖、總圖管線綜合圖等專業(yè)配合審查：景觀設(shè)計方案確認(rèn)及配合審查、物管模式配合審查目標(biāo)成本審查：目標(biāo)成本測算，確定項(xiàng)目目標(biāo)成本采購配合審查：工程采購方案、工程甲供物料表、土方、降水、護(hù)坡、樁基、基礎(chǔ)等招標(biāo)采購計劃現(xiàn)實(shí)的案例五：這是成本管理嗎？設(shè)計成果開展、審核的前置條件、72現(xiàn)實(shí)的案例五：這是成本管理嗎？設(shè)計成果開展、審核的前置條件、邏輯關(guān)系對項(xiàng)目開發(fā)周期的影響■階段性分次出圖與全套施工圖一次出齊的周期對比：普通住宅框架結(jié)構(gòu)：灌注樁施工含試驗(yàn)周期為75天、預(yù)制樁為45天普通住宅框架結(jié)構(gòu)：土方、場平、支護(hù)周期為30天普通住宅框架結(jié)構(gòu)：基礎(chǔ)完成至±0.00周期為30天案例分析：該宗地當(dāng)期土地出讓金8.36億元：樁基提前施工，可節(jié)約資本化利息1047.86萬元，如考慮現(xiàn)金流提前平衡的經(jīng)營性現(xiàn)金收益，按年投資回報率15％計算，可帶來不低于2748.49萬元的財務(wù)收益現(xiàn)實(shí)的案例五：這是成本管理嗎？設(shè)計成果開展、審核的前置條件、73成本的概念和目標(biāo)成本的作用■傳統(tǒng)成本管理與現(xiàn)代成本管理的區(qū)別：對比和區(qū)別管理范圍參與管理的部門傳統(tǒng)成本管理建安成本成本管理部門現(xiàn)代成本管理項(xiàng)目開發(fā)全成本1.建安成本2.項(xiàng)目前期費(fèi)用3.項(xiàng)目期間費(fèi)用（財務(wù)、管理、營銷）4.合同管理5.招投標(biāo)管理6.供應(yīng)商管理7.成本戰(zhàn)略管理1.成本管理部2.設(shè)計管理部3.營銷、策劃管理部門4.工程管理部5.財務(wù)管理部6.運(yùn)營管理部7.投資戰(zhàn)略發(fā)展部成本的概念和目標(biāo)成本的作用■傳統(tǒng)成本管理與現(xiàn)代成本管理的區(qū)74成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本控制”我在和龍湖地產(chǎn)做管理交流時，他們的成本人員告訴我他們在做項(xiàng)目拿地的成本控制時，往往就在土地費(fèi)下設(shè)一個比如10億元的土地購買成本預(yù)算，等正式簽土地合同的時候，再將實(shí)際金額計入項(xiàng)目實(shí)際成本“不行啊，這么做成本肯定是不夠準(zhǔn)確的啊”“難道龍湖地產(chǎn)的成本管理這么粗放？怎么一點(diǎn)也不精細(xì)??？”成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本75成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本控制”確實(shí)不精確，不準(zhǔn)確。但不準(zhǔn)確可以在項(xiàng)目實(shí)施的過程中進(jìn)行及時的回顧分析與調(diào)整。如果成本具體細(xì)化分解到某一個很細(xì)的科目（費(fèi)項(xiàng)），你能說清楚每個很細(xì)的科目下面的具體預(yù)算嗎？即使某一個很細(xì)的科目（費(fèi)項(xiàng)）多算了20萬元，少算了20萬元，對我們的項(xiàng)目成本有什么影響嗎？成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本76成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本控制”無論是從業(yè)務(wù)角度出發(fā)，還是從管理角度出發(fā)。成本管理的最終目的首先是讓成本變的可控，其次是讓成本得到優(yōu)化（更大的價值）。而不是形式上的成本科目拆分的多么精細(xì)龍湖集團(tuán)董事長吳亞軍談對成本管理的要求：“我不關(guān)心一個很細(xì)的費(fèi)項(xiàng)是多少錢，但一定要做到大的費(fèi)項(xiàng)上讓我心中有數(shù)。不要突然給我變出一個很大的數(shù)出來，那我就要追問你作為成本人的責(zé)任了”成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本77成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本控制”A：項(xiàng)目開發(fā)成本（成本控制樹）土地費(fèi)：670萬土地取得價款：350萬土地使用出讓合同：200萬入市交易咨詢服務(wù)協(xié)議：50萬土地契稅：70萬土地契約稅：50萬剩余契約稅：20萬其它土地費(fèi)：250萬高壓入地合同：150萬土地不可預(yù)見費(fèi)：100萬土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議：100萬藍(lán)色字體表示成本費(fèi)項(xiàng)下規(guī)劃出的預(yù)算，預(yù)算金額向上累加一級費(fèi)項(xiàng)二級費(fèi)項(xiàng)三級費(fèi)項(xiàng)成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本78成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本控制”A：項(xiàng)目開發(fā)成本（成本控制樹）土地費(fèi)：670萬土地取得價款：350萬土地使用出讓合同：200萬入市交易咨詢服務(wù)協(xié)議：50萬土地契稅：70萬土地契約稅：50萬剩余契約稅：20萬其它土地費(fèi)：250萬高壓入地合同：150萬土地不可預(yù)見費(fèi)：100萬土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議：100萬三級費(fèi)項(xiàng)規(guī)劃的是對應(yīng)的具體合同，簡稱合約規(guī)劃項(xiàng)。這樣每當(dāng)需要簽一筆合同，都能找到對應(yīng)的成本費(fèi)項(xiàng)，與實(shí)際管理吻合當(dāng)一個實(shí)際合同發(fā)生時，我們就可以讓合同金額實(shí)時反映到成本當(dāng)中、體現(xiàn)其對費(fèi)項(xiàng)甚至對整個項(xiàng)目的成本影響成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本79成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本控制”對成本的控制實(shí)現(xiàn)了與項(xiàng)目開發(fā)具體業(yè)務(wù)操作的關(guān)聯(lián)，能夠做到事前的成本控制。避免了事后拆分合同金額，某一項(xiàng)目一天前動態(tài)成本還是1個億，可當(dāng)我們把近段時間的合同拆分完后，成本立刻變成了1.5個億?？墒呛贤呀?jīng)簽了，錢也要付出去了，這就是成本失控成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本80成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本控制”由于成本控制樹只建立在一二級費(fèi)項(xiàng)下，層次結(jié)構(gòu)不深。避免了我們以往成本核算中，當(dāng)成本的費(fèi)項(xiàng)層級做的過細(xì)后，容易產(chǎn)生的成本“虛高”或“虛低”現(xiàn)象。因?yàn)楫?dāng)成本費(fèi)項(xiàng)過細(xì)時，當(dāng)我們采取向上匯總歸并或采取大值等算法計算后，極易得出一個“虛高的成本”一旦成本費(fèi)項(xiàng)做的過細(xì)，合約規(guī)劃就無法明確應(yīng)該歸集到哪個費(fèi)項(xiàng)下，除非你有類似萬科那樣的一本書一樣厚的成本費(fèi)項(xiàng)分類歸集標(biāo)準(zhǔn)（該標(biāo)準(zhǔn)分到了5級費(fèi)項(xiàng)）成本費(fèi)項(xiàng)做的過細(xì)，當(dāng)業(yè)務(wù)人員想控制招標(biāo)采購成本，與相應(yīng)的合約規(guī)劃做關(guān)聯(lián)時，很難有人能想清楚怎么計算成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本81成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本控制”由于成本控制樹只建立在一二級費(fèi)項(xiàng)下，層次結(jié)構(gòu)不深，且與具體的項(xiàng)目合約掛鉤，很容易通過歷史成本數(shù)據(jù)庫或同類項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)對比等方式，得到準(zhǔn)確有效的合同成本額，提高了成本預(yù)算的準(zhǔn)確性成本人員的成本測算數(shù)據(jù)經(jīng)得起推敲和檢驗(yàn)。當(dāng)老板對某個費(fèi)項(xiàng)產(chǎn)生質(zhì)疑時，成本人員可以很清楚的將該費(fèi)項(xiàng)下所簽的合同列出來。耗費(fèi)了多少金額，還剩下多少金額，還剩下多少合同，預(yù)算的合同金額是多少。能夠一項(xiàng)一項(xiàng)明確列出，支撐成本控制的數(shù)據(jù)來源成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本82成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本控制”A：項(xiàng)目開發(fā)成本土地費(fèi)：670萬土地取得價款：350萬土地契稅土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議拆遷補(bǔ)償費(fèi)用拆遷安置費(fèi)用拆遷周轉(zhuǎn)安置房房租土地使用出讓合同土地契約稅有了成本控制樹的成本控制管理，并不代表不需要進(jìn)行成本核算成本核算樹和成本控制樹在一二級費(fèi)項(xiàng)上是保持統(tǒng)一的。但在成本核算樹會有更加詳細(xì)的成本費(fèi)項(xiàng)（可能是四級或五級）。而成本控制樹下只有一級的合約規(guī)劃成本核算樹的費(fèi)項(xiàng)，更有利于各業(yè)務(wù)職能部門作業(yè)過程的成本控制與管理成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本83成本的概念和目標(biāo)成本的作用■價值鏈分析—以研發(fā)為首、以服務(wù)客戶為本：研發(fā)采購生產(chǎn)營銷服務(wù)價值鏈盈利能力在產(chǎn)品價值鏈中，利潤最高的部分是研發(fā)、營銷與服務(wù)，而生產(chǎn)環(huán)節(jié)的利潤是最低。在研發(fā)方面具有競爭優(yōu)勢的企業(yè)，通常比在制造能力具有競爭優(yōu)勢的企業(yè)有更高的競爭力研發(fā)不僅僅是指產(chǎn)品設(shè)計方面的研發(fā)，還包括了管理改進(jìn)優(yōu)化的研發(fā)、客戶服務(wù)創(chuàng)新的研發(fā)等多個環(huán)節(jié)成本的概念和目標(biāo)成本的作用■價值鏈分析—以研發(fā)為首、以服務(wù)84標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目成本控制的方法與重點(diǎn)二、投資可研階段的成本控制三、項(xiàng)目啟動階段的成本控制四、設(shè)計階段的成本控制六、地下車庫成本控制的要點(diǎn)五、施工階段的成本控制一、項(xiàng)目開發(fā)全程業(yè)務(wù)流程與成本控制的關(guān)系標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目成本控制的方法與重點(diǎn)二、投資可研階段的成本控制三85標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目成本控制的方法與重點(diǎn)八、基礎(chǔ)選型成本控制的要點(diǎn)九、設(shè)備材料選型成本控制的要點(diǎn)七、高層建筑標(biāo)準(zhǔn)層含鋼量控制的要點(diǎn)標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目成本控制的方法與重點(diǎn)八、基礎(chǔ)選型成本控制的要點(diǎn)九86在房地產(chǎn)開發(fā)流程中，前期準(zhǔn)備過程中對成本控制影響最大的幾個階段分別是：一、投資決策階段二、項(xiàng)目策劃階段（也有稱“項(xiàng)目啟動”）三、規(guī)劃設(shè)計階段四、施工圖設(shè)計階段項(xiàng)目開發(fā)全流程與成本控制的關(guān)系在房地產(chǎn)開發(fā)流程中，前期準(zhǔn)備過程中對成本控制影響最大的幾個階87投資可研階段的成本控制現(xiàn)實(shí)的案例西五環(huán)路杏石口路香山南路西山風(fēng)景帶F地塊E地塊G地塊H地塊加油站（不可搬遷）項(xiàng)目基本情況及控規(guī)總用地面積：126200㎡容積率：0.8限高：6層建筑密度：30％土地總價：12.26億元投資可研階段的成本控制現(xiàn)實(shí)的案例西五環(huán)路杏石口路香山南路西山88投資可研階段的成本控制該宗地因?yàn)樯W臨香山自然風(fēng)景保護(hù)區(qū)，且臨近北京軍區(qū)相關(guān)軍事設(shè)施，規(guī)劃控制條件較為嚴(yán)格。香山自然風(fēng)景區(qū)周邊可供用地較少，加之自然環(huán)境條件及交通條件優(yōu)越、配套設(shè)施完善。已成為與北京溫榆河沿岸高檔別墅區(qū)齊名的高尚人士居住區(qū)某地產(chǎn)公司在對該項(xiàng)目進(jìn)行投資可行性研究階段，經(jīng)過市場分析和產(chǎn)品定位，通過不同規(guī)劃分析的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)比選，初步確定該項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為面向成功人士客戶群的高端獨(dú)棟別墅投資可研階段的成本控制該宗地因?yàn)樯W臨香山自然風(fēng)景保護(hù)區(qū)，且臨89投資可研階段的成本控制市場分析=》客戶分析=》競爭分析=》規(guī)劃設(shè)計分析=》利潤測算容積率可售套數(shù)銷售均價稅后利潤凈利潤率建筑形式方案一0.36102棟獨(dú)棟2500萬/棟雙拼1800萬/棟聯(lián)排1200萬/棟疊拼500萬/套5.54億22.73％獨(dú)棟別墅方案二0.48雙拼48棟聯(lián)排116棟4.68億20.74％雙拼及聯(lián)排方案三0.68雙拼52棟疊拼226套2.94億14.23％雙拼及疊拼方案四0.80聯(lián)排102棟疊拼248套4.51億18.28％聯(lián)排及疊拼方案五0.80418套2.73億13.06％全疊拼投資可研階段的成本控制市場分析=》客戶分析=》競爭分析=》90實(shí)例講解在計算中要考慮的問題：?地上總建筑面積?可銷售面積?不可銷售配套面積?地下建筑面積?銷售時間差價投資可研階段的成本控制實(shí)例講解在計算中要考慮的問題：投資可研階段的成本控制91實(shí)例講解在計算中要考慮的問題：?地上總建筑面積=120000x2.8=336000（平方米）?可銷售面積≈330000（平方米）?地下建筑面積≈100000（平方米）?考慮了銷售時間差的銷售價格10000x（1+0.2）2=14400?倒推土地最高樓面價格14400-400-280-140-1000-50-950-1800=9780（元）銷售價格不可預(yù)見費(fèi)利潤建安費(fèi)管理費(fèi)銷售成本小市政大市政及規(guī)費(fèi)投資可研階段的成本控制實(shí)例講解在計算中要考慮的問題：銷售價格不可預(yù)見費(fèi)利潤建安費(fèi)管92實(shí)例講解大致正確計算：?倒推土地最高樓面價格12000-400-280-