房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述

第一章

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述

基本概念房地產(chǎn)物質(zhì)：土地、建筑物；法律：產(chǎn)權(quán)；經(jīng)濟(jì)：收益、增值；不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)、房產(chǎn)、地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、咨詢、評(píng)估、經(jīng)紀(jì)、物管房地產(chǎn)開發(fā)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展1949年前3000年前：出現(xiàn)了田地的交換和買賣；19世紀(jì)中葉前：一定規(guī)模的土地、房屋的租賃、買賣活動(dòng)；19世紀(jì)中葉起：沿海城市的近代房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。1949－1955年接受舊政府的房地產(chǎn)檔案、確定產(chǎn)權(quán)、代管無(wú)主房屋、沒(méi)收敵偽房地產(chǎn)、打擊投機(jī)活動(dòng)；建立管理機(jī)構(gòu)、制定相關(guān)政策、開展清查登記；改造棚戶區(qū)和貧民窟、建造新住宅。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展1956－1965年以“國(guó)家經(jīng)租”的形式對(duì)私有房屋進(jìn)行社會(huì)主義改造；贖買私有企業(yè)的土地。1966－1978年遭受“十年動(dòng)亂”的嚴(yán)重破壞。1978－1980年隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的開展，進(jìn)行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，產(chǎn)生了新時(shí)期的社會(huì)主義房地產(chǎn)業(yè)。1987年十三大報(bào)告中首次提出建立房地產(chǎn)市場(chǎng)，宣告中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的誕生。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展1981－1986年新中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇的前奏。81年開始的理論探討和少量的實(shí)踐，85年左右的相對(duì)迅速成長(zhǎng)，再回到86年的低谷。1987-1990年88年可以說(shuō)是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的第一次高潮，而89年達(dá)到真正的第一次低谷。1991-1995年91年開始復(fù)蘇，經(jīng)歷了92、93年的極度膨脹后，在93年下半年治理整頓的基礎(chǔ)上開始衰退。94年第一次出現(xiàn)商品房空置現(xiàn)象，95年再次跌入低谷。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展1996－1999年伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的合理調(diào)整進(jìn)行的。經(jīng)歷了三年的艱難復(fù)蘇，98年出現(xiàn)了增長(zhǎng)的好勢(shì)頭，但99年再次出現(xiàn)衰退。2000年－經(jīng)歷了幾次調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)逐步進(jìn)入理性發(fā)展階段。房地產(chǎn)市場(chǎng)日益完善，運(yùn)行模式逐漸規(guī)范。產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)不盡合理，出現(xiàn)一些社會(huì)問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展2003年7月，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)在廣州召開了房地產(chǎn)市場(chǎng)分析會(huì)，認(rèn)為：當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上健康，地區(qū)各有差異。長(zhǎng)江三角洲地區(qū)（上海、杭州）：供銷兩旺，房?jī)r(jià)上揚(yáng)偏快。珠江三角洲地區(qū)（廣州）：住房供應(yīng)比較充分，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，開發(fā)商微利經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)比較成熟。中西部地區(qū)（重慶、成都）：開發(fā)量、銷售量逐漸上升，但總量不大，對(duì)全國(guó)市場(chǎng)影響不大。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展我國(guó)的房地產(chǎn)制度改革城鎮(zhèn)住房制度改革傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)福利性住房制度：國(guó)家統(tǒng)包、無(wú)償分配、低租金、無(wú)限期。國(guó)家投資無(wú)法回收、居民住房需求無(wú)法滿足。1978－1990年：改革的探索和試點(diǎn)階段1979年起，實(shí)行向居民全價(jià)售房的試點(diǎn)，最初在西安、柳州、梧州、南寧；1982年起，實(shí)行補(bǔ)貼出售試點(diǎn)，首先在鄭州、常州、四平、沙市。1980年4月，鄧小平同志明確提出改革的總體構(gòu)想；同年6月，中國(guó)中央、國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)《全國(guó)基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱》，正式宣布實(shí)行住宅商品化。1986年2月成立“國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組”，提出以大幅度提租為基本環(huán)節(jié)的改革思路。1988年1月召開了“第一次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議”，2月批發(fā)了《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》。我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)制度改革城鎮(zhèn)住房制度度改革1991－1994年：：改革的全面面推進(jìn)和配套套改革階段1991年6月，國(guó)務(wù)院院頒發(fā)了《關(guān)關(guān)于繼續(xù)積極極穩(wěn)妥地進(jìn)行行城鎮(zhèn)住房制制度改革的通通知》，強(qiáng)調(diào)調(diào)了政策的嚴(yán)嚴(yán)肅性。1991年11月，國(guó)務(wù)務(wù)院辦公廳下下發(fā)了《關(guān)于于進(jìn)行城鎮(zhèn)住住房制度改革革的意見》，，成為改革的的綱領(lǐng)性文件件。1992年2月，國(guó)務(wù)院院正式批復(fù)了了上海市的住住房制度改革革方案；5月月1日，《上上海市住房制制度改革實(shí)施施方案》正式式出臺(tái)，實(shí)行行“五位一體體”，即推行行住房公積金金、提租發(fā)補(bǔ)補(bǔ)貼、配房買買債券、買房房給優(yōu)惠、建建立房委會(huì)，，在全國(guó)引起起了所謂“上上海效應(yīng)”。。我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)制度改革城鎮(zhèn)住房制度度改革1994年以以后：改革的的深化和全面面實(shí)施階段1994年7月18日，，國(guó)務(wù)院下發(fā)發(fā)了《關(guān)于深深化城鎮(zhèn)住房房制度改革的的的決定》，，確定了房改的根本目目的是：建立立與社會(huì)主義義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體體制相適應(yīng)的的新的城鎮(zhèn)住住房制度，實(shí)實(shí)現(xiàn)住房商品品化、社會(huì)化化；加快住房房建設(shè)，改善善居住條件，，滿足居民不不斷增長(zhǎng)的住住房需求。房改的基本內(nèi)內(nèi)容是“三改改四建”：改住房建設(shè)投投資由國(guó)家、、單位統(tǒng)包為為國(guó)家、社會(huì)會(huì)、個(gè)人三者者合理負(fù)擔(dān)；；改各單位建房房、分房和維維修、管理住住房為社會(huì)化化、專業(yè)化運(yùn)運(yùn)行；改住房實(shí)物福福利分配為以以按勞務(wù)分配配為主的貨幣幣工資分配；；我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)制度改革建立以中低收收入家庭為對(duì)對(duì)象、具有社社會(huì)保障性質(zhì)質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用用范房供應(yīng)體體系和高收入入家庭為對(duì)象象的商品房供供應(yīng)體系；建立住房公積積金制度；建立政策性和和商業(yè)性并存存的住房信貸貸體系；建立規(guī)范化的的房地產(chǎn)交易易市場(chǎng)和房屋屋維修、管理理市場(chǎng)。1998年7月3日，國(guó)國(guó)務(wù)院《關(guān)于于進(jìn)一步深化化城鎮(zhèn)住房制制度改革，加加快住房建設(shè)設(shè)的通知》發(fā)發(fā)布，基本內(nèi)內(nèi)容包括：從1998年年下半年開始始，全國(guó)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)停止住房實(shí)實(shí)物分配，實(shí)實(shí)行住房分配配貨幣化；建立和完善以以經(jīng)濟(jì)適用房房為主的住房房供應(yīng)體系；；繼續(xù)推行現(xiàn)有有公有住房改改革，培育和和規(guī)范住房交交易市場(chǎng)；采取扶持政策策，加快經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房建設(shè)設(shè)；發(fā)展住房金融融；加強(qiáng)住房物業(yè)業(yè)管理。我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)制度改革城市土地使用用制度改革傳統(tǒng)的城市土土地使用制度度：對(duì)土地實(shí)實(shí)行行政劃撥撥、無(wú)償無(wú)限限期使用、禁禁止土地使用用者轉(zhuǎn)讓土地地。其弊端在在于：不利于土地的的有效利用和和合理配置；；不利于正確評(píng)評(píng)價(jià)企業(yè)效益益，并造成土土地使用者利利益不均；不利于城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城城建資金的良良性循環(huán)；不利于廉政建建設(shè)。城市土地使用用制度改革的的過(guò)程突出表表現(xiàn)在以下五五個(gè)方面：征收土地費(fèi)起初是針對(duì)中中外合營(yíng)企業(yè)業(yè)提出的，1982年從從深圳開始，，1984年年后，撫順、、廣州等城市市也先后推行行。1988年11月1日，，《城鎮(zhèn)土地地使用稅暫行行條例》開始始實(shí)施，土地地使用費(fèi)改征征土地使用稅稅。我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)制度改革城市土地使用用制度改革土地使用權(quán)有有償出讓和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓1987年下下半年深圳特特區(qū)實(shí)行試點(diǎn)點(diǎn)，允許土地地使用權(quán)出讓讓和抵押；1988年福福州、海口、、廣州、廈門門、上海、天天津等城市相相繼進(jìn)行試點(diǎn)點(diǎn)。制定地方性土土地使用權(quán)有有償出讓轉(zhuǎn)讓讓法規(guī)1987年11月29日日，上海首先先發(fā)布《上海海市土地使用用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓讓辦法》；此后1987年深圳特區(qū)區(qū)，1988年海南省、、?？谑?、廈廈門市、廣州州市、天津市市相繼發(fā)布了了地方性的土土地使用權(quán)有有償出讓轉(zhuǎn)讓讓法規(guī)。我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)制度改革我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)制度改革房地產(chǎn)生產(chǎn)方方式改革原有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)濟(jì)中的城市建建設(shè)是國(guó)家投投資、分散建建設(shè)，使城市市規(guī)劃難以實(shí)實(shí)現(xiàn)。城市建設(shè)和房房地產(chǎn)開發(fā)的的過(guò)程長(zhǎng)、涉涉及面廣，特特別需要綜合合考慮、相互互協(xié)調(diào)、配套套發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)體制制改革和城市市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，，出現(xiàn)了城市市建設(shè)和房地地產(chǎn)生產(chǎn)方式式的改革即房房地產(chǎn)綜合開開發(fā)，使城市市規(guī)劃和開發(fā)發(fā)建設(shè)緊密結(jié)結(jié)合為一整體體。綜合開發(fā)是在在1978年年提出的“統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)統(tǒng)一施工、統(tǒng)統(tǒng)一分配、統(tǒng)統(tǒng)一管理”的的建房方式上上發(fā)展來(lái)的。。從1980年年起，綜合開開發(fā)的思想連連同征收土地地費(fèi)，作為一一項(xiàng)重要的改改革措施，記記載在《全國(guó)國(guó)城市規(guī)劃工工作會(huì)議紀(jì)要要》中，成為為指導(dǎo)綜合開開發(fā)工作的基基本依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)的的形式按開發(fā)區(qū)性質(zhì)質(zhì)劃分新區(qū)開發(fā)：生生地到熟地、、初次開發(fā)、、用地條件好好（征地）；；舊區(qū)再開發(fā)：：毛地到熟地地、再次開發(fā)發(fā)、用地緊張張、投資大（（拆遷）。按開發(fā)規(guī)模劃劃分單項(xiàng)工程：如如建筑單體、、道路工程、、管線工程等等；建設(shè)項(xiàng)目：建建成幾棟建筑筑并可投入使使用，至少有有水、電，牽牽涉到供電、、上下水等單單項(xiàng)工程；區(qū)域開發(fā)：考考慮一定面積積，實(shí)現(xiàn)一定定區(qū)域功能，，一般國(guó)內(nèi)以以居住小區(qū)為為單位，必須須匹配必要的的公共生活設(shè)設(shè)施；綜合區(qū)開發(fā)：：綜合城市中中的一切功能能，一般以城城市或城市功功能區(qū)為單位位。房地產(chǎn)開發(fā)的的形式按開發(fā)層次劃劃分兩個(gè)層次：生生地到熟地、、熟地到房屋屋；一個(gè)層次：毛毛地到熟地到到房屋。按開發(fā)對(duì)象劃劃分土地開發(fā)：生生地到熟地，，農(nóng)業(yè)土地開開發(fā)；房屋開發(fā)：熟熟地到房屋；；綜合開發(fā)：““統(tǒng)一規(guī)劃、、統(tǒng)一征地、、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、、統(tǒng)一施工、、統(tǒng)一配套、、統(tǒng)一管理””、“綜合””、“配套””、“全部?jī)?nèi)內(nèi)容的全過(guò)程程”。不同于統(tǒng)建和和城市綜合開開發(fā)。房地產(chǎn)綜合開開發(fā)房地產(chǎn)綜合開開發(fā)的特點(diǎn)綜合性本身內(nèi)在的要要求；開發(fā)過(guò)程中工工作關(guān)系的廣廣泛性和項(xiàng)目目操作的復(fù)雜雜性；與其他產(chǎn)業(yè)的的關(guān)聯(lián)性。長(zhǎng)期性決策、規(guī)劃的的長(zhǎng)期性；資金籌措的長(zhǎng)長(zhǎng)期性；施工建設(shè)的長(zhǎng)長(zhǎng)期性。時(shí)序性產(chǎn)品形成的順順序；審批手續(xù)的順順序。房地產(chǎn)綜合開開發(fā)的特點(diǎn)房地產(chǎn)綜合開開發(fā)的特點(diǎn)地域性由其不可移動(dòng)動(dòng)而造成；微觀、宏觀都都體現(xiàn)出不同同的地域特征征。風(fēng)險(xiǎn)性資金風(fēng)險(xiǎn)；產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)；市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；工期風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)綜合開開發(fā)指導(dǎo)原則符合國(guó)家的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社社會(huì)發(fā)展計(jì)劃劃；嚴(yán)格執(zhí)行城市市規(guī)劃，按照照經(jīng)濟(jì)效益、、社會(huì)效益、、環(huán)境效益相相統(tǒng)一的原則則，實(shí)行“統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃、合合理布局、綜綜合開發(fā)、配配套建設(shè)”；；重點(diǎn)是居民住住宅。房地產(chǎn)綜合開開發(fā)基本任務(wù)綜合開發(fā)的任任務(wù)是合理確確定綜合開發(fā)發(fā)規(guī)模、開發(fā)發(fā)區(qū)的數(shù)量和和布局，統(tǒng)籌籌安排開發(fā)區(qū)區(qū)的市政、公公用設(shè)施和各各類房屋的建建設(shè)，處理好好新區(qū)開發(fā)和和舊城改造的的關(guān)系。同時(shí)時(shí)，要有計(jì)劃劃地提高城市市建設(shè)中綜合合開發(fā)的比例例，房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)過(guò)程的主要參參與者開發(fā)商：出資資者、組織者者、管理者、、協(xié)調(diào)者，參參與整個(gè)過(guò)程程投資決策：親親自或聘請(qǐng)專專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行行科研和策劃劃等；前期工作：接接觸政府，獲獲得許可，組組織規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)和拆遷安置置等；項(xiàng)目建設(shè)：組組織施工、監(jiān)監(jiān)理、資金供供應(yīng)、原材料料供應(yīng)等；建成：落實(shí)““后配套”、、組織驗(yàn)收、、自行或委托托銷售等。房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)過(guò)程的主要參參與者建筑承包商：：計(jì)劃的最終終實(shí)施者，產(chǎn)產(chǎn)品的直接制制造者，質(zhì)量量的直接責(zé)任任人。政府部門：管理者：審批批、協(xié)調(diào)、制制定計(jì)劃、干干預(yù)市場(chǎng)等；；投資者：基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施、公益益項(xiàng)目、重點(diǎn)點(diǎn)工程等。金融機(jī)構(gòu)：資資金的主要提提供者。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)：各項(xiàng)專業(yè)業(yè)工作的直接接承擔(dān)者。房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)機(jī)構(gòu)與主要人人員開發(fā)機(jī)構(gòu)主要要有三類企業(yè)：有限責(zé)責(zé)任公司、合合伙制公司、、中外合資公公司、國(guó)有公公司、民營(yíng)公公司等；事業(yè)單位、企企業(yè)管理：兩兩塊牌子、一一套班子，目目前基本沒(méi)有有；事業(yè)單位：?jiǎn)螁挝坏幕ㄌ幪?、房產(chǎn)處等等。開發(fā)機(jī)構(gòu)的人人員主要有三三類管理人員：行政管理、經(jīng)經(jīng)濟(jì)管理、財(cái)財(cái)務(wù)管理、人人事管理等專業(yè)人員：策劃、征地、、拆遷、評(píng)估估、銷售等工程技術(shù)人員員：技術(shù)工作或技技術(shù)管理。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)機(jī)構(gòu)構(gòu)與主主要人人員開發(fā)機(jī)機(jī)構(gòu)的的專業(yè)業(yè)人員員應(yīng)包包括：：建筑師師、規(guī)規(guī)劃師師：規(guī)劃方方案設(shè)設(shè)計(jì)、、房屋屋建筑筑設(shè)計(jì)計(jì)、建建筑施施工合合同管管理等等；工程師師：結(jié)構(gòu)、、供暖暖、給給排水水、供供電以以及空空調(diào)或或高級(jí)級(jí)電氣氣設(shè)施施等設(shè)設(shè)計(jì)，，合同同簽訂訂以及及工程程施工工中的的技術(shù)術(shù)問(wèn)題題；會(huì)計(jì)師師：財(cái)務(wù)預(yù)預(yù)算、、工程程預(yù)算算、付付稅與與清帳帳、合合同監(jiān)監(jiān)督等等；經(jīng)濟(jì)師師及成成本控控制人人員：：成本本費(fèi)用用估算算、編編制成成本計(jì)計(jì)劃、、進(jìn)行行成本本控制制等；；估價(jià)師師及市市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷人人員：掌握握市場(chǎng)場(chǎng)、確定租租金或或售價(jià)價(jià)水平平；律師與與代理理人：受開發(fā)發(fā)商的的委托托出面面處理理一些些法律律及實(shí)實(shí)際問(wèn)問(wèn)題。企業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)者者的基基本素素質(zhì)全面的的業(yè)務(wù)務(wù)素質(zhì)質(zhì)熟知有有關(guān)政政策、、法規(guī)規(guī)掌握一一定的的融資資技巧巧強(qiáng)烈的的市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)意識(shí)識(shí)具有基基本的的建筑筑知識(shí)識(shí)和財(cái)財(cái)務(wù)知知識(shí)具備較較強(qiáng)的的公關(guān)關(guān)能力力良好的的心理理素質(zhì)質(zhì)敏銳的的洞察察力較強(qiáng)的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)承受受力敢于創(chuàng)創(chuàng)新的的精神神房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的一一般程程序立項(xiàng)階階段前期準(zhǔn)準(zhǔn)備階階段施工準(zhǔn)準(zhǔn)備階階段工程管管理階階段驗(yàn)收接接管階階段售后管管理階階段房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的主主要內(nèi)內(nèi)容規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)：：開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)所遵遵守的的依據(jù)據(jù)和準(zhǔn)準(zhǔn)則；；征地拆拆遷：：開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)所必必須的的場(chǎng)所所，產(chǎn)產(chǎn)品的的一部部分；；施工組組織：：做好好前期期準(zhǔn)備備，選選擇建建筑商商，實(shí)實(shí)施規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)內(nèi)內(nèi)容；；竣工驗(yàn)驗(yàn)收：：綜合合驗(yàn)收收、分分期驗(yàn)驗(yàn)收、、小區(qū)區(qū)驗(yàn)收收等，，保證證建設(shè)設(shè)目標(biāo)標(biāo)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)；經(jīng)營(yíng)管管理：維護(hù)護(hù)產(chǎn)品品功能能，實(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品效效益，，保證證最終終目標(biāo)標(biāo)的實(shí)實(shí)現(xiàn)。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的管管理行業(yè)行行政的的歸口口管理理建設(shè)部部門或或房地地產(chǎn)管管理部部門；；資質(zhì)管管理從資金金、人人員、、業(yè)績(jī)績(jī)等方方面劃劃分為為五個(gè)個(gè)等級(jí)級(jí)，不不同級(jí)級(jí)別具具有不不同的的開發(fā)發(fā)資質(zhì)質(zhì)；價(jià)格管管理國(guó)家指指令價(jià)價(jià)、指指導(dǎo)價(jià)價(jià)、市市場(chǎng)調(diào)調(diào)節(jié)價(jià)價(jià)，主主要是是對(duì)地地價(jià)進(jìn)進(jìn)行控控制，，包括括最低低保護(hù)護(hù)價(jià)、、優(yōu)先先購(gòu)買買權(quán)、、交易易價(jià)格格公示示、土土地增增值稅稅等措措施。。計(jì)劃管管理運(yùn)用計(jì)計(jì)劃體體制進(jìn)進(jìn)行管管理。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的管管理房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的計(jì)計(jì)劃體體制包包括計(jì)計(jì)劃體體系、、指標(biāo)標(biāo)體系系和計(jì)計(jì)劃管管理三三方面面。計(jì)劃體體系國(guó)家：：宏觀觀調(diào)控控，提提出總總要求求與發(fā)發(fā)展方方向，，制定定國(guó)家家固定定資產(chǎn)產(chǎn)投資資計(jì)劃劃、商商品住住宅投投資計(jì)計(jì)劃等等；城市：：制定定綜合合開發(fā)發(fā)計(jì)劃劃，如如城市市發(fā)展展規(guī)劃劃和中中長(zhǎng)期期計(jì)劃劃、城城市用用地規(guī)規(guī)劃和和中長(zhǎng)長(zhǎng)期計(jì)計(jì)劃、、城市市開發(fā)發(fā)區(qū)、、經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)術(shù)區(qū)、、居住住小區(qū)區(qū)規(guī)劃劃、城城市固固定資資產(chǎn)投投資計(jì)計(jì)劃、、城市市住宅宅建設(shè)設(shè)計(jì)劃劃、商商品住住宅投投資計(jì)計(jì)劃、、城市市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施和公公用事事業(yè)規(guī)規(guī)劃和和中長(zhǎng)長(zhǎng)期計(jì)計(jì)劃等等；開發(fā)商商：制制定綜綜合計(jì)計(jì)劃和和項(xiàng)目目計(jì)劃劃，如如投資資計(jì)劃劃、規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)計(jì)劃、、征地地拆遷遷安置置計(jì)劃劃、材材料計(jì)計(jì)劃、、銷售售計(jì)劃劃等。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的管管理指標(biāo)體體系：：即評(píng)評(píng)估開開發(fā)規(guī)規(guī)模、、速度度、質(zhì)質(zhì)量、、效益益的指指標(biāo)，，主要要有計(jì)劃投投資額額與完完成投投資額額；利潤(rùn)開發(fā)量量竣工面面積開工、、復(fù)工工面積積合格率率、優(yōu)優(yōu)質(zhì)率率銷售額額等計(jì)劃管管理編制：：開發(fā)發(fā)量與與基地地平衡衡、與與社會(huì)會(huì)需求求平衡衡、與與資金金平衡衡、與與開發(fā)發(fā)能力力平衡衡；實(shí)施：：執(zhí)行行與檢檢查、、質(zhì)量量和進(jìn)進(jìn)度統(tǒng)統(tǒng)一、、調(diào)整整計(jì)劃劃。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的發(fā)發(fā)展方方向發(fā)展區(qū)區(qū)域逐逐漸走走向平平衡主要發(fā)發(fā)展商商品住住宅住宅建建設(shè)－－住宅宅產(chǎn)業(yè)業(yè)－新新的經(jīng)經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)點(diǎn)點(diǎn)因地制制宜選選擇開開發(fā)方方式進(jìn)一步步堅(jiān)持持強(qiáng)化化綜合合、配配套走可持持續(xù)發(fā)發(fā)展之之路房地產(chǎn)產(chǎn)投資房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的特點(diǎn)點(diǎn)固定性性產(chǎn)生于于土地地位置置的不不可移移動(dòng)；；影響區(qū)區(qū)位的的重要要性，，從而而影響響市場(chǎng)場(chǎng)需求求、價(jià)價(jià)格等等。壽命周周期長(zhǎng)長(zhǎng)包括自自然壽壽命與與經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命命；土地不不滅、、建筑筑物耐耐久、、權(quán)益益時(shí)間間長(zhǎng)、、建設(shè)設(shè)周期期長(zhǎng)；；應(yīng)在一一定的的自然然壽命命中獲獲取盡盡可能能多的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命命，適適于長(zhǎng)長(zhǎng)期投投資。。房地產(chǎn)產(chǎn)投資適應(yīng)性性產(chǎn)品的的使用用功能能多，，可以以根據(jù)據(jù)需求求適當(dāng)當(dāng)調(diào)整整使用用功能能；投資于于多功功能物物業(yè)的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較小小。異質(zhì)性性由于區(qū)區(qū)位、、環(huán)境境作用用，不不可能能有完完全相相同的的物業(yè)業(yè)，也也無(wú)法法完全全標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化；；不同物物業(yè)在在市場(chǎng)場(chǎng)的地地位價(jià)價(jià)值不不同，，認(rèn)知知程度度不同同；應(yīng)投資資于細(xì)細(xì)分市市場(chǎng)。。政策影影響性性對(duì)宏觀觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)影響響大，，受政政策影影響大大；投資應(yīng)應(yīng)關(guān)注注宏觀觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)、利利用政政策扶扶持。。房地產(chǎn)產(chǎn)投資對(duì)專業(yè)業(yè)管理理的依依賴性性涉及部部門、、專業(yè)業(yè)多；；投資應(yīng)應(yīng)注重重專業(yè)業(yè)管理理，使使投資資量增增加。。相互影影響性性基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、、公用用設(shè)施施及附附近其其它物物業(yè)的的影響響；物業(yè)價(jià)價(jià)值很很大程程度上上來(lái)源源于區(qū)區(qū)位環(huán)環(huán)境（（自然然、經(jīng)經(jīng)濟(jì)））；投資于于即將將政府府投資資的區(qū)區(qū)域。。房地產(chǎn)產(chǎn)投資房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的形式式直接投投資：：投資資者直直接參參與房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)或購(gòu)購(gòu)買房房地產(chǎn)產(chǎn)的過(guò)過(guò)程，，參與與有關(guān)關(guān)的管管理工工作，，包括括從購(gòu)購(gòu)地開開始地地開發(fā)發(fā)投資資和物物業(yè)建建成后后地置置業(yè)投投資。。開發(fā)投資：賺賺取開發(fā)利潤(rùn)潤(rùn)，風(fēng)險(xiǎn)較大大而回報(bào)亦很很豐厚；置業(yè)投資：從從長(zhǎng)期投資的的角度出發(fā)，，可同時(shí)達(dá)到到收益、保值值、增值和消消費(fèi)的功能。。房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資的形式間接投資：將將資金投入與與房地產(chǎn)相關(guān)關(guān)的證券市場(chǎng)場(chǎng)，投資者不不需要直接參參與投資管理理工作。購(gòu)買住房抵押押貸款證券：：就是把金融融機(jī)構(gòu)所持的的個(gè)人住房抵抵押貸款轉(zhuǎn)化化為抵押貸款款證券（MBS），然后后通過(guò)出售證證券融通資金金，購(gòu)買證券券的人即成為為房地產(chǎn)投資資者。興起于于20世紀(jì)70年代，目目前已成為美美、加等發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)家住房金金融市場(chǎng)上重重要的籌資工工具和手段。。購(gòu)買房地產(chǎn)投投資企業(yè)的債債券、股票：：發(fā)行企業(yè)債債券或公司上上市發(fā)行股票票。房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資的形式投資于房地產(chǎn)產(chǎn)投資信托基基金（REITs）：REITs是是購(gòu)買、開發(fā)發(fā)、管理和出出售房地產(chǎn)資資產(chǎn)的公司，，它將其收入入現(xiàn)金流的主主要部分分配配給投資者，，本身只起一一個(gè)投資代理理的作用。投投資者將資金金投入REITs有兩大大好處：受益穩(wěn)定：因因?yàn)槠涫芤嬷髦饕獊?lái)源于擁?yè)碛形飿I(yè)的經(jīng)經(jīng)常性租金收收入；流動(dòng)性好：投投資者很容易易將所持股份份轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金金，其股份可可以在主要的的交易所交易易。房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資的利弊利相對(duì)較高的收收益水平：大大多數(shù)的股本本收益率能達(dá)達(dá)到20％，，置業(yè)投資每每年獲取15～20％的的股本收益率率也很正常。。能得到稅收方方面的好處：：建筑物每年年的折舊額要要比物業(yè)年收收益能力的實(shí)實(shí)際損失高的的多，使置業(yè)業(yè)投資者相應(yīng)應(yīng)減少了納稅稅支出。另外外，城鎮(zhèn)居民民購(gòu)買自住住住宅往往能得得到政府的免免稅和減稅優(yōu)優(yōu)惠。易獲得金融機(jī)機(jī)構(gòu)的支持：：可以將物業(yè)業(yè)作為抵押擔(dān)擔(dān)保品，金融融機(jī)構(gòu)認(rèn)為這這是保證安全全回收貸款的的最有效方式式。房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資的利弊能抵消通貨膨膨脹的影響：：住宅價(jià)格的的年平均增長(zhǎng)長(zhǎng)幅度大大超超過(guò)同期通貨貨膨脹率的平平均水平。弊變現(xiàn)性差投資額巨大投資回收期長(zhǎng)長(zhǎng)需要專門的知知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)住房公積金與與住房公積金金貸款住房公積金是是指國(guó)家機(jī)關(guān)關(guān)、企業(yè)、事事業(yè)單位及其其在職職工在在職工工作年年限內(nèi)分別按按職工工資收收入的一定比比例逐月繳存存的長(zhǎng)期住房房?jī)?chǔ)金。住房公積金全全部歸職工個(gè)個(gè)人所有，記記入職工個(gè)人人的住房公積積金帳戶，用用于建造、購(gòu)購(gòu)買、翻建、、大修自住住住房和按規(guī)定定交納租金。。住房公積金的的本質(zhì)是工資資。住房公積金的的個(gè)人所有權(quán)權(quán)是限制性所所有權(quán)，其占占有、使用、、收益和處分分權(quán)能的行使使受到限制。。住房公積金與與住房公積金金貸款“住房委員會(huì)會(huì)決策、管理理中心運(yùn)作、、銀行專戶、、財(cái)政監(jiān)督””住房委員會(huì)住房公積金管理中心銀行專戶單位職工核準(zhǔn)提取、貸款歸集委托決策審核財(cái)政審計(jì)住房委員會(huì)社會(huì)公眾工會(huì)監(jiān)督住房公積金與與住房公積金金貸