房地產(chǎn)經(jīng)濟學2

第三章土地市場一、我國土地市場現(xiàn)狀二、土地制度及土地市場的形成三、地租、地價四、地價與房價之間的關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)濟學2011保障性用房土地供應2011年：國土資源部公開數(shù)據(jù)顯示，2010年全國30個省區(qū)市的保障性住房用地全年實際供應量為2.47萬公頃，創(chuàng)歷史新高。（但實際只完成年初計劃的65.2%。

今年1000萬套保障房用地供應計劃，將在3月底前編制完成。保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住中小套型商品房用地不低于住房建設(shè)用地供應總量的70%。2010年地王中海奪雙料地王賀歲：歷經(jīng)兩個小時的鏖戰(zhàn)、187輪的激烈競逐，中海地產(chǎn)力挫保利和龍湖，以59.7億元創(chuàng)造了北京市土地市場新的總價地王，刷新了由大龍地產(chǎn)僅僅保持了兩個月的50.5億元的總價地王紀錄，而17153.3元/平方米的樓面地價也是新年以來北京土地拍賣市場的最高紀錄。（豐臺區(qū)四環(huán)左右地鐵9號線）3月25日，外來的地產(chǎn)大鱷金隅、九龍倉、雅戈爾以及本土大腕綠城、西子、濱江等齊聚杭州，爭奪地鐵沿線文暉單元地塊。最終，九龍倉高調(diào)出手，以折合高達24621元/平方米的樓面價擊敗綠城，并創(chuàng)造了杭州新的樓面價紀錄。南京退地重出嫁，再創(chuàng)單價地王：4月13日下午南京國土局拍賣會現(xiàn)場，江寧、江北的5幅地塊遭到10余家開發(fā)商爭奪，其中引人注目的九龍湖G08地塊，在2008年底被退地后，終被南京銀城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司摘得，總價2.88億元，樓面價6449元/平方米，創(chuàng)下了江寧單價地王紀錄。2007年，該地塊曾被南京華光地產(chǎn)以4154元/平方米樓面價競得，后因開發(fā)商未按時交納土地出讓金被退地。

2009年土地市場清淡廣州首宗土地前景黯淡南京市政府進一步放寬了開發(fā)企業(yè)拿地開發(fā)的門檻，不僅允許企業(yè)延期支付土地出讓金，并可酌情調(diào)整項目的開竣工時限。上海放低身價推地福州試水勾地南京土地六折出讓仍遭流拍

2008.1月重點城市土地流標情況城市全部用地住宅用地累計推出累計成交流標率%累計推出累計成交流標率北就32261900上漲30293110廣州215000深圳0000南京945620100杭州990330重慶425010100成都146576350天津29251452602008年土地流拍在2008年度的南京土地市場中，絕大多數(shù)地塊以底價成交，且流標率接近10%，是2007年的三倍多。上海年內(nèi)首幅住宅用地流標福州第六次賣地遇流拍天津整體地價下降2007地王2007年的地王誕生在長沙，一個中部區(qū)域相對發(fā)達的城市，一幅塊成交總價高達92億元，由北辰與北京城開兩大國企聯(lián)手制造。2007年的單價地王在成都與上海。成都由港資公司九龍倉72億元拿下82畝地塊后制造每畝地價高達8800萬元的神話；在上海，單價地王由地產(chǎn)界的后起之秀蘇寧環(huán)球制造，每平方米土地價格超過6萬元。

地王歸宿賠錢退地型2007年6月，志成企業(yè)以11.04億元摘牌上海普陀長風生態(tài)商務(wù)區(qū)4號東南地塊，成交價是底價的2.5倍之多，折合樓面價約每平方米1.64萬元。2008年6月，志成企業(yè)退地，違約損失超過3000萬元。之后，該地塊又一次推向市場，上海贏華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以7.64億元競得該宗土地。但問題是，上海贏華公司與原志成企業(yè)實際存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，即，盡管二次推地成功，實際上是企業(yè)在“一進一退”中，“低價收回”了土地。2008年3月，福州融信地產(chǎn)以損失7000多萬元保證金的代價，退掉了福州白馬路“地王”。2008年8月，蘇寧集團經(jīng)協(xié)商，與黃浦區(qū)房地局簽署協(xié)議解除土地出讓合同，退掉了總價達44.04億元的上海南京路163號地塊。該地塊樓面地價高達每平方米66930元，曾號稱中國的“單價地王”。

生死掙扎型2007年7月，雅戈爾集團以總價近15億元、每平方米樓面地價15712元的價格競得杭州商學院地塊，在受到相關(guān)部門處罰后，至今仍未開工。2007年9月，保利地產(chǎn)以42億元的總價奪得長沙市金沙洲B兩幅地塊，其樓面地價分別為每平方米8769元和每平方米8112元，比底價分別高出158%和157%，而目前周邊的兩限房售價僅為每平方米6000元上下，臨近的恒大御景半島精裝修房均價每平方米8000元，直至今年5月，該項目仍未開工。2007年10月，萬科以高于7.491億元招標底價兩倍多的高價17億元拿下北京西大望路項目，每平方米樓面地價達到11379元，溢價幅度達到227%，為當時京城居住類用地交易的最高價。據(jù)萬科2008年半年報披露，該項目計劃開工時間為2008年4月，預計竣工時間為2010年12月。但實際上該項目開盤時間被一推再推，目前仍未上市。

勉強維持型2007年7月24日，北京北辰實業(yè)股份有限公司和北京城市開發(fā)集團有限責任公司以92億元的天價拿下長沙新河三角洲地塊，為總價“中國地王”，單價每平方米11716元，樓面地價每平方米2400元。2008年11月底，該項目正式開工。但目前長沙市新房均價一直低于每平方米4000元，雖然選擇了開工，但風險仍然很大。2007年7月，保利地產(chǎn)以10.48億元的價格競得了豐臺區(qū)小井村新村住宅及配套用地，溢價幅度達到202%，樓面地價高達每平方米7552.55元。2010.4，該項目均價每平方米13100元，較之其開盤當日售價每平方米下調(diào)2000元～3000元。2007年12月，龍湖地產(chǎn)以每平方米11567元的樓面地價拿下中關(guān)村甲3號地塊。首期售價達到每平方米30000元，但二期均價為每平方米26000元。地王現(xiàn)象競價者對市場場的預期開發(fā)企業(yè)上市市融資的資本本運作需求部分資金實力力較強的企業(yè)業(yè)有意主動影影響市場，謀謀取地域市場場話語權(quán)的因因素企業(yè)營銷的一一種手段1認識土土地2我國的土地制制度3我國土土地市場的形形成4土地市市場的運行機機制二、土地制度及土土地市場的形形成土地三維空間間香港的發(fā)展過過程我國的土地制制度社會主義公有有制國有和集體土土地（城市和和農(nóng)村）征用土地制度度土地使用權(quán)出出讓制度/劃劃撥制度土地用途管制制制度保護耕地制度度我國土地市場場形成（土地地商品——土地市場）1949-1978國有土地行政政劃撥；1978年家庭聯(lián)產(chǎn)承承包責任制1982年深圳特區(qū)開開征城市土地地使用費，1984年后全國推廣廣1986年，國家土地地管理局成立立1987年深圳、上海海土地使用權(quán)權(quán)有償轉(zhuǎn)讓試試點1988年修改憲法和和《土地管理法》1990年《城鎮(zhèn)國有土地地使用權(quán)出讓讓和轉(zhuǎn)讓暫行行條例》頒布1992年小平南巡講講話和中共十十四大確立社社會主義市場場經(jīng)濟體制1992-1993房地產(chǎn)熱1993年7月起土地市場場調(diào)整1998年國土資源部部成立1999年《關(guān)于進一步推推行招標拍賣賣出讓國有土土地使用權(quán)的的通知》2000年《關(guān)于建立土地地有形市場促促進土地使用用權(quán)規(guī)范交易易的通知》2002年7月1日起，實施國國土資源部11號令《招標拍賣掛牌牌出讓國有土土地使用權(quán)規(guī)規(guī)定》2004年國土資源部部71號令《關(guān)于繼續(xù)開展展經(jīng)營性土地地使用權(quán)招標標拍賣掛牌出出讓情況執(zhí)法法監(jiān)察工作的的通知》獲取土地的途途徑——土地市場的運運行模式以土地私有制制為基礎(chǔ)的完完全市場模式式，以美國、、日本、法國國等國家為代代表；以土地國家所所有制為基礎(chǔ)礎(chǔ)的市場競爭爭模式，以英英國和英聯(lián)邦邦國家或地區(qū)區(qū)為代表；我國實施的土土地社會主義義公有制下行行政劃撥與市市場配置并行行雙軌制。土地產(chǎn)權(quán)土地市場土地市場土地使用權(quán)出讓市場土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場土地使用權(quán)租賃市場土地使用權(quán)抵押市場我國的土地市市場城鄉(xiāng)二元土地地結(jié)構(gòu)權(quán)屬不清晰一級市場由政政府壟斷市場不完善政府壟斷的供供給劣勢市場化程度低低供給能力、反反應靈敏度差差政府私利政府壟斷的供供給優(yōu)勢統(tǒng)一規(guī)劃調(diào)控手段進入房地產(chǎn)市市場的土地成成本——土地市場的運運行機制OOSPPQQS圖3-2土地的自然供給與經(jīng)濟供給曲線OODPPQQD圖3-3土地的需求曲線：一般和特殊OOSPPQQS圖3-4土地的供求均衡：短期與長期DD三、地租地價價1地租及地租理理論2地價及地價理理論3地租、地價理理論的運用地租內(nèi)涵的解解析使用土地承付的租金超額利潤的一部分土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式地租理論的比比較研究馬克思主義地地租理論土地所有權(quán)借借以實現(xiàn)的經(jīng)經(jīng)濟形式(地租來自社會會)級差地租、絕絕對地租和壟壟斷地租產(chǎn)品價格上漲漲導致地租上上漲級差地租產(chǎn)生生的原因是土土地經(jīng)營權(quán)的的壟斷肯定絕對地租租地租體現(xiàn)土地地經(jīng)濟關(guān)系地租是剩余產(chǎn)產(chǎn)品的一部分分西方經(jīng)濟學地地租理論土地在生產(chǎn)利利用中自然產(chǎn)產(chǎn)生的或應該該產(chǎn)生的經(jīng)濟濟報酬(地租來自土壤壤)契約地租（商商業(yè)地租）和和經(jīng)濟地租（（理論地租））地租造成產(chǎn)品品價格上漲級差地租產(chǎn)生生于土地自然然差異不存在絕對地地租地租的定量分分析方法馬克思主義地地租形成資本主義地租絕對地租級差地租壟斷地租級差地租Ⅰ級差地租Ⅱ形成條件：土地自然力的差別形成原因：土地所有權(quán)的壟斷土地肥力和位置差異連續(xù)追加投資形成條件：農(nóng)業(yè)部門資本有機構(gòu)成低于社會平均資本有機構(gòu)成形成原因：土地經(jīng)營權(quán)的壟斷形成條件：自然條件特別優(yōu)越的土地形成原因：土地所有權(quán)的壟斷圖3-10馬克思主義地租分析馬克思主義地地價理論土地價格的實實質(zhì)是地租的的資本化土地價格=地租/利息率（還原原利率）土地土地物質(zhì)土地資本真正的地租利息、折舊地租地價圖3-11馬克思主義地價形成西方經(jīng)濟學地地價理論土地的收益決決定土地價格格土地價格=土地收益/利息率（或還還原利率）=經(jīng)濟地租/利息率（或還還原利率）。。其中土地收收益（經(jīng)濟地地租）=土地總收益-土地總成本土地價格取決決于土地市場場的供給與需需求，土地價價格就是土地地市場上所形形成的正常交交易價格。一般情況下，，同一塊土地地的收益價格格與市場價格格總是不一致致的，由于土土地供給彈性性不足，土地地需求日益增增大，土地的的市場價格通通常要高于收收益價格。土地私有制下下，土地的價價格指土地所所有權(quán)的價格格，在我國，，土地價格指指土地使用權(quán)權(quán)的價格。我國的土地價價格體系目前我國地價價體系主要包包括以下幾種種價格形式：：基準地價、、標定地價、、交易地價及及其他價格形形式?；鶞实貎r是政政府對城鎮(zhèn)各各級土地或均均質(zhì)地域及其其商業(yè)、住宅宅、工業(yè)等土土地利用類型型分別評估的的土地使用權(quán)權(quán)平均價格，，是各用途土土地的使用權(quán)權(quán)區(qū)域平均價價格，對應的的使用年期為為各用途土地地的法定最高高出讓年限，，由政府組織織或委托評估估，評估結(jié)果果須經(jīng)政府認認可?；鶞实貎r因是是平均價格，，它的表現(xiàn)形形式有級別價價、區(qū)片價和和路線價三種種?；鶞实貎r價的主要作用用為：反映土土地市場中地地價總體水平平和變化趨勢勢；為國家征征收土地稅收收提供依據(jù)。?；鶞实貎r、標標定地價與土土地使用權(quán)出出讓底價都不是地產(chǎn)交交易市場的成成交地價，但但都起著調(diào)控控市場交易地地價的作用。?；鶞实貎r是標標定地價評估估的基礎(chǔ)標定地價又是是土地使用權(quán)權(quán)出讓底價評評估的參考和和依據(jù)?；鶞实貎r是大大面積評估的的區(qū)域平均地地價，標定地地價、土地使使用權(quán)出讓底底價則是具體體到宗地或地地塊的地價，，亦稱宗地地地價；土地使用權(quán)出出讓底價主要要是根據(jù)土地地出讓年限、、用途、地產(chǎn)產(chǎn)市場行情、、出讓雙方的的心態(tài)和投機機因素等確定定的待出讓宗宗地（含成片片出讓土地））的地價，是是土地使用權(quán)權(quán)出讓前政府府控制的最低低標價；標定地價是根根據(jù)宗地的形形狀、大小、、容積率及其其他微觀區(qū)位位條件，參照照土地級別或或地段的基準準地價水平進進行修正，或或用其他方法法評估的一定定時期內(nèi)的宗宗地的評估地地價；地租、地價理理論的應用有償使用的理理論依據(jù)土地管理地價基礎(chǔ)地價上漲（參參與增值分配配、調(diào)控）1基于供給角度度的分析2基于需求角度度的分析——著名的玉米法法辯論3Granger因果關(guān)系分析析四、地價與房價價之間的關(guān)系系基于供給角度度的分析生產(chǎn)價格理論論地價占房價的的比例地價增長速度度與房價增長長速度的比較較國土資源部2009年620個案例房價地地價專項調(diào)查查（全國105個地價動態(tài)監(jiān)監(jiān)