房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)2

第三章土地市場(chǎng)一、我國(guó)土地市場(chǎng)現(xiàn)狀二、土地制度及土地市場(chǎng)的形成三、地租、地價(jià)四、地價(jià)與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)2011保障性用房土地供應(yīng)2011年：國(guó)土資源部公開數(shù)據(jù)顯示，2010年全國(guó)30個(gè)省區(qū)市的保障性住房用地全年實(shí)際供應(yīng)量為2.47萬公頃，創(chuàng)歷史新高。（但實(shí)際只完成年初計(jì)劃的65.2%。

今年1000萬套保障房用地供應(yīng)計(jì)劃，將在3月底前編制完成。保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住中小套型商品房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。2010年地王中海奪雙料地王賀歲：歷經(jīng)兩個(gè)小時(shí)的鏖戰(zhàn)、187輪的激烈競(jìng)逐，中海地產(chǎn)力挫保利和龍湖，以59.7億元?jiǎng)?chuàng)造了北京市土地市場(chǎng)新的總價(jià)地王，刷新了由大龍地產(chǎn)僅僅保持了兩個(gè)月的50.5億元的總價(jià)地王紀(jì)錄，而17153.3元/平方米的樓面地價(jià)也是新年以來北京土地拍賣市場(chǎng)的最高紀(jì)錄。（豐臺(tái)區(qū)四環(huán)左右地鐵9號(hào)線）3月25日，外來的地產(chǎn)大鱷金隅、九龍倉(cāng)、雅戈?duì)栆约氨就链笸缶G城、西子、濱江等齊聚杭州，爭(zhēng)奪地鐵沿線文暉單元地塊。最終，九龍倉(cāng)高調(diào)出手，以折合高達(dá)24621元/平方米的樓面價(jià)擊敗綠城，并創(chuàng)造了杭州新的樓面價(jià)紀(jì)錄。南京退地重出嫁，再創(chuàng)單價(jià)地王：4月13日下午南京國(guó)土局拍賣會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，江寧、江北的5幅地塊遭到10余家開發(fā)商爭(zhēng)奪，其中引人注目的九龍湖G08地塊，在2008年底被退地后，終被南京銀城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司摘得，總價(jià)2.88億元，樓面價(jià)6449元/平方米，創(chuàng)下了江寧單價(jià)地王紀(jì)錄。2007年，該地塊曾被南京華光地產(chǎn)以4154元/平方米樓面價(jià)競(jìng)得，后因開發(fā)商未按時(shí)交納土地出讓金被退地。

2009年土地市場(chǎng)清淡廣州首宗土地前景黯淡南京市政府進(jìn)一步放寬了開發(fā)企業(yè)拿地開發(fā)的門檻，不僅允許企業(yè)延期支付土地出讓金，并可酌情調(diào)整項(xiàng)目的開竣工時(shí)限。上海放低身價(jià)推地福州試水勾地南京土地六折出讓仍遭流拍

2008.1月重點(diǎn)城市土地流標(biāo)情況城市全部用地住宅用地累計(jì)推出累計(jì)成交流標(biāo)率%累計(jì)推出累計(jì)成交流標(biāo)率北就32261900上漲30293110廣州215000深圳0000南京945620100杭州990330重慶425010100成都146576350天津29251452602008年土地流拍在2008年度的南京土地市場(chǎng)中，絕大多數(shù)地塊以底價(jià)成交，且流標(biāo)率接近10%，是2007年的三倍多。上海年內(nèi)首幅住宅用地流標(biāo)福州第六次賣地遇流拍天津整體地價(jià)下降2007地王2007年的地王誕生在長(zhǎng)沙，一個(gè)中部區(qū)域相對(duì)發(fā)達(dá)的城市，一幅塊成交總價(jià)高達(dá)92億元，由北辰與北京城開兩大國(guó)企聯(lián)手制造。2007年的單價(jià)地王在成都與上海。成都由港資公司九龍倉(cāng)72億元拿下82畝地塊后制造每畝地價(jià)高達(dá)8800萬元的神話；在上海，單價(jià)地王由地產(chǎn)界的后起之秀蘇寧環(huán)球制造，每平方米土地價(jià)格超過6萬元。

地王歸宿賠錢退地型2007年6月，志成企業(yè)以11.04億元摘牌上海普陀長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號(hào)東南地塊，成交價(jià)是底價(jià)的2.5倍之多，折合樓面價(jià)約每平方米1.64萬元。2008年6月，志成企業(yè)退地，違約損失超過3000萬元。之后，該地塊又一次推向市場(chǎng)，上海贏華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以7.64億元競(jìng)得該宗土地。但問題是，上海贏華公司與原志成企業(yè)實(shí)際存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，即，盡管二次推地成功，實(shí)際上是企業(yè)在“一進(jìn)一退”中，“低價(jià)收回”了土地。2008年3月，福州融信地產(chǎn)以損失7000多萬元保證金的代價(jià)，退掉了福州白馬路“地王”。2008年8月，蘇寧集團(tuán)經(jīng)協(xié)商，與黃浦區(qū)房地局簽署協(xié)議解除土地出讓合同，退掉了總價(jià)達(dá)44.04億元的上海南京路163號(hào)地塊。該地塊樓面地價(jià)高達(dá)每平方米66930元，曾號(hào)稱中國(guó)的“單價(jià)地王”。

生死掙扎型2007年7月，雅戈?duì)柤瘓F(tuán)以總價(jià)近15億元、每平方米樓面地價(jià)15712元的價(jià)格競(jìng)得杭州商學(xué)院地塊，在受到相關(guān)部門處罰后，至今仍未開工。2007年9月，保利地產(chǎn)以42億元的總價(jià)奪得長(zhǎng)沙市金沙洲B兩幅地塊，其樓面地價(jià)分別為每平方米8769元和每平方米8112元，比底價(jià)分別高出158%和157%，而目前周邊的兩限房售價(jià)僅為每平方米6000元上下，臨近的恒大御景半島精裝修房均價(jià)每平方米8000元，直至今年5月，該項(xiàng)目仍未開工。2007年10月，萬科以高于7.491億元招標(biāo)底價(jià)兩倍多的高價(jià)17億元拿下北京西大望路項(xiàng)目，每平方米樓面地價(jià)達(dá)到11379元，溢價(jià)幅度達(dá)到227%，為當(dāng)時(shí)京城居住類用地交易的最高價(jià)。據(jù)萬科2008年半年報(bào)披露，該項(xiàng)目計(jì)劃開工時(shí)間為2008年4月，預(yù)計(jì)竣工時(shí)間為2010年12月。但實(shí)際上該項(xiàng)目開盤時(shí)間被一推再推，目前仍未上市。

勉強(qiáng)維持型2007年7月24日，北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司和北京城市開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司以92億元的天價(jià)拿下長(zhǎng)沙新河三角洲地塊，為總價(jià)“中國(guó)地王”，單價(jià)每平方米11716元，樓面地價(jià)每平方米2400元。2008年11月底，該項(xiàng)目正式開工。但目前長(zhǎng)沙市新房均價(jià)一直低于每平方米4000元，雖然選擇了開工，但風(fēng)險(xiǎn)仍然很大。2007年7月，保利地產(chǎn)以10.48億元的價(jià)格競(jìng)得了豐臺(tái)區(qū)小井村新村住宅及配套用地，溢價(jià)幅度達(dá)到202%，樓面地價(jià)高達(dá)每平方米7552.55元。2010.4，該項(xiàng)目均價(jià)每平方米13100元，較之其開盤當(dāng)日售價(jià)每平方米下調(diào)2000元～3000元。2007年12月，龍湖地產(chǎn)以每平方米11567元的樓面地價(jià)拿下中關(guān)村甲3號(hào)地塊。首期售價(jià)達(dá)到每平方米30000元，但二期均價(jià)為每平方米26000元。地王現(xiàn)象競(jìng)價(jià)者對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)的預(yù)期開發(fā)企業(yè)上市市融資的資本本運(yùn)作需求部分資金實(shí)力力較強(qiáng)的企業(yè)業(yè)有意主動(dòng)影影響市場(chǎng)，謀謀取地域市場(chǎng)場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)的因因素企業(yè)營(yíng)銷的一一種手段1認(rèn)識(shí)土土地2我國(guó)的土地制制度3我國(guó)土土地市場(chǎng)的形形成4土地市市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)機(jī)制二、土地制度及土土地市場(chǎng)的形形成土地三維空間間香港的發(fā)展過過程我國(guó)的土地制制度社會(huì)主義公有有制國(guó)有和集體土土地（城市和和農(nóng)村）征用土地制度度土地使用權(quán)出出讓制度/劃劃撥制度土地用途管制制制度保護(hù)耕地制度度我國(guó)土地市場(chǎng)場(chǎng)形成（土地地商品——土地市場(chǎng)）1949-1978國(guó)有土地行政政劃撥；1978年家庭聯(lián)產(chǎn)承承包責(zé)任制1982年深圳特區(qū)開開征城市土地地使用費(fèi)，1984年后全國(guó)推廣廣1986年，國(guó)家土地地管理局成立立1987年深圳、上海海土地使用權(quán)權(quán)有償轉(zhuǎn)讓試試點(diǎn)1988年修改憲法和和《土地管理法》1990年《城鎮(zhèn)國(guó)有土地地使用權(quán)出讓讓和轉(zhuǎn)讓暫行行條例》頒布1992年小平南巡講講話和中共十十四大確立社社會(huì)主義市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制1992-1993房地產(chǎn)熱1993年7月起土地市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)整1998年國(guó)土資源部部成立1999年《關(guān)于進(jìn)一步推推行招標(biāo)拍賣賣出讓國(guó)有土土地使用權(quán)的的通知》2000年《關(guān)于建立土地地有形市場(chǎng)促促進(jìn)土地使用用權(quán)規(guī)范交易易的通知》2002年7月1日起，實(shí)施國(guó)國(guó)土資源部11號(hào)令《招標(biāo)拍賣掛牌牌出讓國(guó)有土土地使用權(quán)規(guī)規(guī)定》2004年國(guó)土資源部部71號(hào)令《關(guān)于繼續(xù)開展展經(jīng)營(yíng)性土地地使用權(quán)招標(biāo)標(biāo)拍賣掛牌出出讓情況執(zhí)法法監(jiān)察工作的的通知》獲取土地的途途徑——土地市場(chǎng)的運(yùn)運(yùn)行模式以土地私有制制為基礎(chǔ)的完完全市場(chǎng)模式式，以美國(guó)、、日本、法國(guó)國(guó)等國(guó)家為代代表；以土地國(guó)家所所有制為基礎(chǔ)礎(chǔ)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)模式，以英英國(guó)和英聯(lián)邦邦國(guó)家或地區(qū)區(qū)為代表；我國(guó)實(shí)施的土土地社會(huì)主義義公有制下行行政劃撥與市市場(chǎng)配置并行行雙軌制。土地產(chǎn)權(quán)土地市場(chǎng)土地市場(chǎng)土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)土地使用權(quán)租賃市場(chǎng)土地使用權(quán)抵押市場(chǎng)我國(guó)的土地市市場(chǎng)城鄉(xiāng)二元土地地結(jié)構(gòu)權(quán)屬不清晰一級(jí)市場(chǎng)由政政府壟斷市場(chǎng)不完善政府壟斷的供供給劣勢(shì)市場(chǎng)化程度低低供給能力、反反應(yīng)靈敏度差差政府私利政府壟斷的供供給優(yōu)勢(shì)統(tǒng)一規(guī)劃調(diào)控手段進(jìn)入房地產(chǎn)市市場(chǎng)的土地成成本——土地市場(chǎng)的運(yùn)運(yùn)行機(jī)制OOSPPQQS圖3-2土地的自然供給與經(jīng)濟(jì)供給曲線OODPPQQD圖3-3土地的需求曲線：一般和特殊OOSPPQQS圖3-4土地的供求均衡：短期與長(zhǎng)期DD三、地租地價(jià)價(jià)1地租及地租理理論2地價(jià)及地價(jià)理理論3地租、地價(jià)理理論的運(yùn)用地租內(nèi)涵的解解析使用土地承付的租金超額利潤(rùn)的一部分土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式地租理論的比比較研究馬克思主義地地租理論土地所有權(quán)借借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)形式(地租來自社會(huì)會(huì))級(jí)差地租、絕絕對(duì)地租和壟壟斷地租產(chǎn)品價(jià)格上漲漲導(dǎo)致地租上上漲級(jí)差地租產(chǎn)生生的原因是土土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的的壟斷肯定絕對(duì)地租租地租體現(xiàn)土地地經(jīng)濟(jì)關(guān)系地租是剩余產(chǎn)產(chǎn)品的一部分分西方經(jīng)濟(jì)學(xué)地地租理論土地在生產(chǎn)利利用中自然產(chǎn)產(chǎn)生的或應(yīng)該該產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)濟(jì)報(bào)酬(地租來自土壤壤)契約地租（商商業(yè)地租）和和經(jīng)濟(jì)地租（（理論地租））地租造成產(chǎn)品品價(jià)格上漲級(jí)差地租產(chǎn)生生于土地自然然差異不存在絕對(duì)地地租地租的定量分分析方法馬克思主義地地租形成資本主義地租絕對(duì)地租級(jí)差地租壟斷地租級(jí)差地租Ⅰ級(jí)差地租Ⅱ形成條件：土地自然力的差別形成原因：土地所有權(quán)的壟斷土地肥力和位置差異連續(xù)追加投資形成條件：農(nóng)業(yè)部門資本有機(jī)構(gòu)成低于社會(huì)平均資本有機(jī)構(gòu)成形成原因：土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的壟斷形成條件：自然條件特別優(yōu)越的土地形成原因：土地所有權(quán)的壟斷圖3-10馬克思主義地租分析馬克思主義地地價(jià)理論土地價(jià)格的實(shí)實(shí)質(zhì)是地租的的資本化土地價(jià)格=地租/利息率（還原原利率）土地土地物質(zhì)土地資本真正的地租利息、折舊地租地價(jià)圖3-11馬克思主義地價(jià)形成西方經(jīng)濟(jì)學(xué)地地價(jià)理論土地的收益決決定土地價(jià)格格土地價(jià)格=土地收益/利息率（或還還原利率）=經(jīng)濟(jì)地租/利息率（或還還原利率）。。其中土地收收益（經(jīng)濟(jì)地地租）=土地總收益-土地總成本土地價(jià)格取決決于土地市場(chǎng)場(chǎng)的供給與需需求，土地價(jià)價(jià)格就是土地地市場(chǎng)上所形形成的正常交交易價(jià)格。一般情況下，，同一塊土地地的收益價(jià)格格與市場(chǎng)價(jià)格格總是不一致致的，由于土土地供給彈性性不足，土地地需求日益增增大，土地的的市場(chǎng)價(jià)格通通常要高于收收益價(jià)格。土地私有制下下，土地的價(jià)價(jià)格指土地所所有權(quán)的價(jià)格格，在我國(guó)，，土地價(jià)格指指土地使用權(quán)權(quán)的價(jià)格。我國(guó)的土地價(jià)價(jià)格體系目前我國(guó)地價(jià)價(jià)體系主要包包括以下幾種種價(jià)格形式：：基準(zhǔn)地價(jià)、、標(biāo)定地價(jià)、、交易地價(jià)及及其他價(jià)格形形式?；鶞?zhǔn)地價(jià)是政政府對(duì)城鎮(zhèn)各各級(jí)土地或均均質(zhì)地域及其其商業(yè)、住宅宅、工業(yè)等土土地利用類型型分別評(píng)估的的土地使用權(quán)權(quán)平均價(jià)格，，是各用途土土地的使用權(quán)權(quán)區(qū)域平均價(jià)價(jià)格，對(duì)應(yīng)的的使用年期為為各用途土地地的法定最高高出讓年限，，由政府組織織或委托評(píng)估估，評(píng)估結(jié)果果須經(jīng)政府認(rèn)認(rèn)可?；鶞?zhǔn)地價(jià)因是是平均價(jià)格，，它的表現(xiàn)形形式有級(jí)別價(jià)價(jià)、區(qū)片價(jià)和和路線價(jià)三種種?；鶞?zhǔn)地價(jià)價(jià)的主要作用用為：反映土土地市場(chǎng)中地地價(jià)總體水平平和變化趨勢(shì)勢(shì)；為國(guó)家征征收土地稅收收提供依據(jù)。。基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)標(biāo)定地價(jià)與土土地使用權(quán)出出讓底價(jià)都不是地產(chǎn)交交易市場(chǎng)的成成交地價(jià)，但但都起著調(diào)控控市場(chǎng)交易地地價(jià)的作用。。基準(zhǔn)地價(jià)是標(biāo)標(biāo)定地價(jià)評(píng)估估的基礎(chǔ)標(biāo)定地價(jià)又是是土地使用權(quán)權(quán)出讓底價(jià)評(píng)評(píng)估的參考和和依據(jù)。基準(zhǔn)地價(jià)是大大面積評(píng)估的的區(qū)域平均地地價(jià)，標(biāo)定地地價(jià)、土地使使用權(quán)出讓底底價(jià)則是具體體到宗地或地地塊的地價(jià)，，亦稱宗地地地價(jià)；土地使用權(quán)出出讓底價(jià)主要要是根據(jù)土地地出讓年限、、用途、地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)行情、、出讓雙方的的心態(tài)和投機(jī)機(jī)因素等確定定的待出讓宗宗地（含成片片出讓土地））的地價(jià)，是是土地使用權(quán)權(quán)出讓前政府府控制的最低低標(biāo)價(jià)；標(biāo)定地價(jià)是根根據(jù)宗地的形形狀、大小、、容積率及其其他微觀區(qū)位位條件，參照照土地級(jí)別或或地段的基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)水平進(jìn)進(jìn)行修正，或或用其他方法法評(píng)估的一定定時(shí)期內(nèi)的宗宗地的評(píng)估地地價(jià)；地租、地價(jià)理理論的應(yīng)用有償使用的理理論依據(jù)土地管理地價(jià)基礎(chǔ)地價(jià)上漲（參參與增值分配配、調(diào)控）1基于供給角度度的分析2基于需求角度度的分析——著名的玉米法法辯論3Granger因果關(guān)系分析析四、地價(jià)與房?jī)r(jià)價(jià)之間的關(guān)系系基于供給角度度的分析生產(chǎn)價(jià)格理論論地價(jià)占房?jī)r(jià)的的比例地價(jià)增長(zhǎng)速度度與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)長(zhǎng)速度的比較較國(guó)土資源部2009年620個(gè)案例房?jī)r(jià)地地價(jià)專項(xiàng)調(diào)查查（全國(guó)105個(gè)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)監(jiān)