房地產(chǎn)金融的特點與發(fā)展

房地產(chǎn)金融第二章房地產(chǎn)金融主要內容房地產(chǎn)金融的內涵和特點房地產(chǎn)金融的作用房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)房地產(chǎn)金融的產(chǎn)生與發(fā)展我國房地產(chǎn)金融的產(chǎn)生與發(fā)展什么是房地產(chǎn)金融

定義：為房地產(chǎn)籌集、融通、清算資金提供相應服務的所有金融活動的總稱?；救蝿眨哼\用多種金融方式和金融工具，來籌集資金為房地產(chǎn)的社會再生產(chǎn)提供服務。房地產(chǎn)金融的特點中長期性為由擔保信用一般要實行證券化有較強政策性房地產(chǎn)金融的內容房地產(chǎn)信貸：指投資者或開發(fā)商從銀行獲得購買房地產(chǎn)或開發(fā)房地產(chǎn)所需的部分資金的金融活動。包括開發(fā)貸款和購房貸款。房地產(chǎn)信托：指信托機構代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收租、保險等代管代營業(yè)務以及房地產(chǎn)的登記、過戶、納稅等事項，有些還以投資者身份參與對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的投資，也有的還受理其他代理業(yè)務。房地產(chǎn)金融的內容（續(xù)）房地產(chǎn)保險：是整個社會保險的組成部分，是指以房地產(chǎn)作為標的物，根據(jù)訂立的經(jīng)濟合同，對特定的災害事故造成的經(jīng)濟損失提供資金保障的一種經(jīng)濟形式，屬于財產(chǎn)保險的范疇。

證券化：主要是房地產(chǎn)業(yè)的證券化，以及房地產(chǎn)抵押貸款的證券化。前者是指房地產(chǎn)業(yè)在融資過程中的證券化，通過債券或股票融資。抵押貸款的證券化是指銀行將抵押貸款集中在一起，形成資產(chǎn)池，以之為基礎發(fā)行債券，從而使得投資于抵押貸款上的資金流動起來。

房地產(chǎn)金融的作用從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營：三個矛盾資金投入的集中性和資金來源的分散性的矛盾。開發(fā)建設資金投入量大與資金來源數(shù)量小的矛盾。投資的回收期長與再生產(chǎn)連續(xù)性的矛盾。從住房消費來：房地產(chǎn)價值大，這一特點決定了消費者不可能利用其儲蓄一次性購買。從房地產(chǎn)宏觀調控：對房地產(chǎn)進行宏觀調控的必要性房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)市場調節(jié)器的功能房地產(chǎn)和金融業(yè)房地產(chǎn)業(yè)越發(fā)達，與銀行的關系就越密切

房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)相互促進

房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展會影響金融業(yè)的正常運行

房地產(chǎn)泡沫日本：近40年來，日本曾經(jīng)發(fā)生了三次地價高漲和隨后的經(jīng)濟蕭條。在20世紀80年代的10年中，日本低價上漲6倍，地價達2400兆日元，相當于美國地價總值的4倍。1991年，地產(chǎn)泡沫破滅之后，日本地價損失達700兆日元，是日本年GDP的1.4倍。房地產(chǎn)泡沫香港：由于香港土地資源稀缺，香港公司和私人習慣于將富余貨幣購置物業(yè)以求保值，自1985年起銀行普遍接受物業(yè)抵押發(fā)放貸款，從而引發(fā)了財富循環(huán)效應。從1989年到1997年第三季度，香港房地產(chǎn)的價格上漲了三倍多。房地產(chǎn)泡泡沫的危危害房地產(chǎn)泡泡沫的長長期存在在和發(fā)展展抑制了了其他產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展房地產(chǎn)泡泡沫的長長期存在在導致了了經(jīng)濟結結構和社社會結構構的失衡衡房地產(chǎn)泡泡沫破滅滅導致了了金融危危機房地產(chǎn)泡泡沫破滅滅導致了了生產(chǎn)和和消費危危機房地產(chǎn)泡泡沫破裂裂還可能能引發(fā)政政治和社社會危機機房地產(chǎn)泡泡沫的啟啟示房地產(chǎn)泡泡沫存在在與否不不能用市市場中的的供求現(xiàn)現(xiàn)狀來判判斷房地產(chǎn)泡泡沫與金金融機構構密切相相關預防房地地產(chǎn)泡沫沫，從金金融領域域入手關于泡沫沫的思考考泡沫的定定義泡沫的表表現(xiàn)泡沫的判判斷標準準中國目前前是否存存在房地地產(chǎn)泡沫沫如果有，，引發(fā)泡泡沫的原原因是什什么，泡泡沫的危危險在于于那些方方面，如如何化解解與防范范相關風風險。房地產(chǎn)金金融的發(fā)發(fā)展國外的情情況：三個源源頭建筑業(yè)協(xié)協(xié)會土地開發(fā)發(fā)銀行公積金制制度建筑筑業(yè)業(yè)協(xié)協(xié)會會建筑筑業(yè)業(yè)協(xié)協(xié)會會（（住宅宅合合作作社社）是是一一種種互互相相幫幫助助、、共共同同建建房房的的非營營利利性團體體，，屬屬集集體體合合作作性性質質。。它它是是以以建建房房資資金金融融通通及及儲儲蓄蓄、、建建設設和和管管理理一一體體化化解解決決住住房房問問題題的的合合作作社社。。起源源：：源源于于英英國國，，1775年，，伯伯明明翰翰性質質：：互互助助性性的的合合作作社社組組織織運作作方方式式：：集集資資建建房房，，再再行行分分配配。。成成員員逐逐月月將將固固定定金金額額的的錢錢儲儲存存在在社社團團內內，，供供社社員員購購買買土土地地并并建建造造房房屋屋；；房房屋屋建建成成后后，，協(xié)協(xié)會會采采取取無無記記名名投投票票或或由由成成員員支支付付一一定定費費用用的的辦辦法法分分配配給給成成員員。。逐漸演演變成成一種種具有有儲蓄蓄、貸貸款功功能的的金融融機構構。區(qū)域購購房者者社團購地建房房屋社員投投票支付費費用分配給給成員員全國儲儲蓄戶戶社團高利息息存款購地建建房抵押貸貸款購房人人存錢儲蓄土地開開發(fā)銀銀行起源：：德國國，1769，普魯魯士發(fā)展的的三個個階段段；早期：：合作作社性性質，，區(qū)域域性的的，強強制地地主參參加。。運作作方式式是：：政府府對地地主采采取強強制的的方式式使其其加入入，同同時，，政府府出資資，并并對銀銀行進進行監(jiān)監(jiān)督和和管理理，地地主利利用自自己的的土地地作為為抵押押取得得貸款款，用用于土土地開開發(fā)和和房屋屋的建建設。。中期：：除地地主外外，擁擁有土土地在在1500馬克以以上的的也可可以參參加；；發(fā)行行土地地抵押押證券券，地地主或或農(nóng)民民可以以用自自己的的土地地做抵抵押取取得長長期貸貸款，，可以以將各各自的的土地地交給給合作作社作作為抵抵押物物，合合作社社以這這些土土地作作為擔擔保發(fā)發(fā)行債債券，，取得得資金金，供供社員員。后期：：區(qū)域域性——全面性性。成成立了了中央央土地地銀行行，利利用中中央銀銀行的的中介介作用用，實實現(xiàn)各各個區(qū)區(qū)域的的一體體化。。公積金金制度度代表國國家：：新加加坡，，1955年開始的的原因因：生生活水水平低低，建建立公公積金金，為為了雇雇員的的最低低生活活保障障，并并不限限于買買房。。1968年，修修訂《中央公公積金金法》—公積金金可以以買房房。公積金金的運運作：：《中央公公積金金法》，所有有雇員員、雇雇主都都要加加入，，由雇雇主按按雇員員月薪薪，雇雇主、、雇員員各交交一定定比例例。公公積金金管理理局依依法管管理、、運營營公積積金。。同時時，利利用一一系列列的制制度保保障該該管理理局的的廉潔潔。成效：：參加加人數(shù)數(shù)從18萬人發(fā)發(fā)展到到1993年的238萬人，，占全全國總總人口口的77％。人人均住住房面面積達達到25平方米米。特色：：公積積金交交繳比比率很很高，，1996年達到到40％。我國房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融的發(fā)發(fā)展解放前前，不僅向向房地地產(chǎn)開開發(fā)商商提供供貸款款，還還直接接從事事房地地產(chǎn)開開發(fā)、、經(jīng)營營。舊舊中國國房地地產(chǎn)金金融的的主要要業(yè)務務有房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押貸款款；直直接投投資房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營（上上海國國際飯飯店））；發(fā)發(fā)行房房地產(chǎn)產(chǎn)股票票、債債券等等。我國房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融的發(fā)發(fā)展住房建建設資資金管管理階階段：：1949-1978房改金金融階階段（1978-1997））銀行為為房改改房和和商品品房的的開發(fā)發(fā)、銷銷售提提供貸貸款服服務。。西安、、南寧寧、柳柳州和和梧州州試行行全價價向個個人售售房。。問題題是，，價格格偏高高。80年代初初，““三三三三””制售售房，，政府府、企企業(yè)和和個人人各拿拿房價價的1/3。市場場好，，職工工可以以負擔擔，但但是政政府和和企業(yè)業(yè)負擔擔重。。80年代中中期，，“提提租增增資””。沒沒有解解決根根本問問題。。1988《《全國城城鎮(zhèn)分分期分分批推推行住住房制制度改改革的的實施施方案案》，促進進了房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融的發(fā)發(fā)展。。推動動了房房改貸貸款的的發(fā)展展，銀銀行信信貸也也迅速速發(fā)展展。1991年，上上海建建立公公積金金。房地產(chǎn)產(chǎn)金融融階段段：1998-至至今1998年5月，中中國人人民銀銀行頒頒布《個人住住房貸貸款管管理辦辦法》。之后后各國國有商商業(yè)銀銀行頒頒布了了實施施細則則，以以擔保保貸款款為特特征的的住房房貸款款市場場開始始形成成。我國目目前房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融的問問題房地產(chǎn)產(chǎn)金融融市場場資金金來源源單一一房地產(chǎn)產(chǎn)貸款款的過過渡性性房地產(chǎn)產(chǎn)金融融市場場不完完善房地產(chǎn)產(chǎn)金融融市場場法律律體系系有待待完善善商業(yè)銀銀行經(jīng)經(jīng)營機機制有有待轉轉變。成熟的的房地地產(chǎn)金金融市市場的的標志志住房貸貸款以以抵押押貸款款為主主籌資形形式多多樣，，貸款款