房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理教材

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理四川大學(xué)建筑與環(huán)境學(xué)院譚茹文房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理譚茹文復(fù)習(xí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理譚茹文第一章房地產(chǎn)投資概述一.房地產(chǎn)的概念二.房地產(chǎn)的種類三.房地產(chǎn)的特征四.房地產(chǎn)投資的形式五.房地產(chǎn)投資的利弊六.房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理譚茹文一.房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)是房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)的總稱。地產(chǎn)可視為實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理譚茹文1.實(shí)物從實(shí)物角度上看，房地產(chǎn)有三種存在的形態(tài)：（1）土地（2）建筑物（3）房地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理譚茹文2.權(quán)益

房地產(chǎn)可視為由多種權(quán)利構(gòu)成的權(quán)利束，而完整的權(quán)利束為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)?；緳?quán)利有：占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)；派生權(quán)利，如：典權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理譚茹文3.區(qū)位

區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間方位，除了房地產(chǎn)的地理坐標(biāo)位置外，還包括房地產(chǎn)與其它地方往來(lái)的便捷性、周圍環(huán)境、在城市中的地位等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理譚茹文二.房地產(chǎn)的種類按開(kāi)發(fā)程度劃分

土地房地產(chǎn)在建工程建成后的物業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理譚茹文1.土地(1)按土地的權(quán)屬劃分

國(guó)有土地集體土地(2)按土地的開(kāi)發(fā)程度劃分（P27）

生地毛地熟地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理譚茹文三.房地產(chǎn)的特征1.不可移動(dòng)性2.獨(dú)一無(wú)二性3.壽命長(zhǎng)久性4.數(shù)量有限性5.用途多樣性6.相互影響性7.易受限制性8.保值增值性9.價(jià)值高大性10.難以變現(xiàn)性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)與管理譚譚茹茹文五.房地產(chǎn)投資的的利弊1.相對(duì)較高的收收益水平（注注意財(cái)務(wù)杠桿桿運(yùn)用的條件件）2.能夠得到稅收收方面的好處處（正確理解解其涵義）3.易于獲得金融融機(jī)構(gòu)的支持持4.能夠抵御通貨貨膨脹的影響響5.能提高投資者者的資信等級(jí)級(jí)6.投資數(shù)額巨大大7.變現(xiàn)性差8.投資回收期較較長(zhǎng)9.需要專門的知知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)弊利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)與管理譚譚茹茹文六.房地產(chǎn)投資的的風(fēng)險(xiǎn)1.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)(1)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)(2)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)(3)周期風(fēng)險(xiǎn)(4)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)(5)利率風(fēng)險(xiǎn)(6)政策風(fēng)險(xiǎn)(7)政治風(fēng)險(xiǎn)(8)或然損失風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)與管理譚譚茹茹文2.個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)(1)收益現(xiàn)金流風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)(2)未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用用風(fēng)險(xiǎn)(3)資本風(fēng)險(xiǎn)(4)比較風(fēng)險(xiǎn)(5)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)(6)持有期風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)與管理譚譚茹茹文第二章房地地產(chǎn)投資分析析基本知識(shí)一.房地產(chǎn)投資現(xiàn)現(xiàn)金流量及構(gòu)構(gòu)成二.資金的時(shí)間價(jià)價(jià)值及計(jì)算公公式三.房地產(chǎn)投資經(jīng)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)與管理譚譚茹茹文一.房地產(chǎn)投資現(xiàn)現(xiàn)金流量及構(gòu)構(gòu)成1.房地產(chǎn)投資現(xiàn)現(xiàn)金流量及構(gòu)構(gòu)成(1)房地產(chǎn)投資中中的現(xiàn)金流量量(2)房地產(chǎn)投資中中現(xiàn)金流量的的構(gòu)成投資、成本經(jīng)營(yíng)收入利潤(rùn)、稅金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)與管理譚譚茹茹文(3)現(xiàn)金流量圖的的構(gòu)成和畫(huà)法法1.繪一水平軸線線向右延伸表表示時(shí)間的延延續(xù)，軸上每每一刻度表示示一個(gè)計(jì)息周周期，標(biāo)上計(jì)計(jì)息周期數(shù)。。圖中上一期期的期末即為為下一期的期期初。2.用垂直直箭線線表示示現(xiàn)金金流量量。向向上的的箭線線表示示現(xiàn)金金流入入，向向下的的箭線線表示示現(xiàn)金金流出出。3.箭線的的長(zhǎng)短短與現(xiàn)現(xiàn)金流流量的的大小小成正正比，，在箭箭線上上方（（或下下方））注明明現(xiàn)金金流量量的數(shù)數(shù)值。。0123n-2n-1n現(xiàn)金流量的三要素：現(xiàn)金流量的大?。ㄙY金數(shù)額）方向（流入或流出）作用點(diǎn)（資金發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)）房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)與管管理譚譚茹文文3.經(jīng)營(yíng)收收入、、利潤(rùn)潤(rùn)和稅稅金（1）經(jīng)營(yíng)營(yíng)收入入銷售收收入、、出出租收收入、、自營(yíng)營(yíng)收入入。（2）利潤(rùn)潤(rùn)經(jīng)營(yíng)利利潤(rùn)、、稅稅前利利潤(rùn)、、稅后后利潤(rùn)潤(rùn)、可分配配利潤(rùn)潤(rùn)。（3）稅金金銷售稅稅金（（兩稅稅一費(fèi)費(fèi)：營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅、城城市維護(hù)護(hù)建設(shè)設(shè)稅、、教育育費(fèi)附附加））、土土地使使用稅和和房產(chǎn)產(chǎn)稅、、企業(yè)業(yè)所得得稅。。房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)與管管理譚譚茹文文二.資金的的時(shí)間間價(jià)值值及計(jì)計(jì)算公公式1.利息與與利率率（1）利息息與利利率（2）單利利與復(fù)復(fù)利（3）名義義利率率、、周期期利率率、實(shí)實(shí)際利利率房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)與管管理譚譚茹文文2.資金的的時(shí)間間價(jià)值值計(jì)算算公式式（1）現(xiàn)值值與終終值的的關(guān)系系（2）現(xiàn)值值與年年金的的關(guān)系系（3）終值值與年年金的的關(guān)系系房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)與管管理譚譚茹文文3.計(jì)算實(shí)實(shí)例要會(huì)畫(huà)畫(huà)現(xiàn)金金流量量圖，，重點(diǎn)點(diǎn)掌握握：例5－4P160例5－7P162會(huì)用計(jì)計(jì)算器器進(jìn)行行計(jì)算算房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)與管管理譚譚茹文文第三章章房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的程程序與與管理理一.房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的主主要程程序二.土地使使用權(quán)權(quán)的獲獲取三.城市規(guī)規(guī)劃對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的的影響響四.政府對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)市市場(chǎng)的的干預(yù)預(yù)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)與管管理譚譚茹文文一.房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的主主要程程序一般包包括四四個(gè)階階段、、8個(gè)步驟驟：投資機(jī)機(jī)會(huì)尋尋找投資機(jī)機(jī)會(huì)選選擇與與決策策分析析投投資資機(jī)會(huì)會(huì)篩選選可行性性研究究獲取土土地使使用權(quán)權(quán)前期工工作規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)與與方案案報(bào)批批簽署有有關(guān)合合作協(xié)協(xié)議建設(shè)階階段施施工建建設(shè)與與竣工工驗(yàn)收收租售階階段市市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷與與物業(yè)業(yè)管理理房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)與管管理譚譚茹文文前期工工作的的主要要內(nèi)容容(1)對(duì)擬開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目作作進(jìn)一一步分分析(2)獲取土土地使使用權(quán)權(quán)(3)征地、、拆遷遷、安安置、、補(bǔ)償償(4)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)及及建設(shè)設(shè)方案案制定定(5)獲取規(guī)規(guī)劃許許可(6)施工現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)三三通一一平(7)市政配配套設(shè)設(shè)施談?wù)勁信c與協(xié)議議(8)安排短短期和和長(zhǎng)期期信貸貸(9)尋找預(yù)預(yù)租（（售））客戶戶(10)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)作進(jìn)進(jìn)一步步分析析，確確定目目標(biāo)(11)對(duì)開(kāi)發(fā)發(fā)成本本作進(jìn)進(jìn)一步步測(cè)算算(12)對(duì)承包包商的的選擇擇提出出建議議(13)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目保保險(xiǎn)事事宜洽洽談房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)與管管理譚譚茹文文二.土地使使用權(quán)權(quán)的獲獲取1.開(kāi)發(fā)商商獲取取土地地使用用權(quán)的的方式式（1）在一一級(jí)土土地市市場(chǎng)上上獲取取國(guó)有有土地地使用用權(quán)1）劃撥撥方式式2）出讓讓方式式（2）在二二級(jí)土土地市市場(chǎng)上上購(gòu)入入國(guó)有有土地地使用用權(quán)1）購(gòu)入入已經(jīng)經(jīng)完成成開(kāi)發(fā)發(fā)的熟熟地。。2）購(gòu)入入一項(xiàng)項(xiàng)房地地產(chǎn)，，拆除除原建建筑物物，重重新開(kāi)開(kāi)發(fā)。。3）購(gòu)入入半成成品（（在建建工程程），，繼續(xù)續(xù)開(kāi)發(fā)發(fā)。（3）合作作開(kāi)發(fā)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)與管管理譚譚茹文文2.國(guó)有土土地使使用權(quán)權(quán)的出出讓和和轉(zhuǎn)讓讓（1）國(guó)有有土地地使用用權(quán)的的出讓讓出讓方方式：：拍賣賣、招招標(biāo)、、協(xié)議議、掛掛牌（2）國(guó)有有土地地使用用權(quán)的的轉(zhuǎn)讓讓（3）土地地使用用權(quán)使使用年年限（4）土地地使用用權(quán)出出讓金金（5）毛地地價(jià)（6）熟地地價(jià)（弄清清毛地地價(jià)與與熟地地價(jià)的的區(qū)別別）房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)與管管理譚譚茹文文3.舊城區(qū)區(qū)房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的的特點(diǎn)點(diǎn)（1）比較較適合合作為為商業(yè)業(yè)、辦辦公、、旅游游、娛娛樂(lè)、餐餐飲等等類型型的開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目。。（2）由于于舊城城區(qū)人人口密密度及及建筑筑密度度高，，土地開(kāi)開(kāi)發(fā)成成本高高。（3）建設(shè)設(shè)項(xiàng)目目規(guī)劃劃條件件較為為苛刻刻。房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)與管管理譚譚茹文文4.新區(qū)房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的特特點(diǎn)（1）比較較適合合建造造高級(jí)級(jí)住宅宅和公公寓（2）土地地開(kāi)發(fā)發(fā)成本本較低低（3）城市市規(guī)劃劃條件件限制制較少少（4）不完完全具具備開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的的配套套設(shè)施施（5）綠地地和代代征地地的攤攤派較較多房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)與管管理譚譚茹文文三.城市規(guī)規(guī)劃對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的的影響響1.開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方方案中中的主主要技技術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)（（P36-37）(1)居住區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)(2)非居住住區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目技技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)重點(diǎn)掌掌握規(guī)規(guī)劃建建設(shè)用用地面面積、、居住住建筑筑用地面面積、、居住住建筑筑面積積、居居住建建筑密密度、、容積率率、建建筑容容積率率、層層數(shù)、、層高高等指指標(biāo)。。房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)與管管理譚譚茹文文(2)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程程中的的規(guī)劃劃管理理1)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目選選址、、定點(diǎn)點(diǎn)審批批階段段。2)申請(qǐng)《建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證》階段。。3)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)條條件審審批階階段。。4)設(shè)計(jì)方方案審審批階階段。。5)核發(fā)《建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證》階段。。6)竣工驗(yàn)驗(yàn)收階階段。。房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)與管管理譚譚茹文文四.政府對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)市市場(chǎng)的的干預(yù)預(yù)1.政府制定干干預(yù)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)政策策的原則(1)目標(biāo)的確定定性(2)政策的連續(xù)續(xù)性與協(xié)調(diào)調(diào)性(3)政策的針對(duì)對(duì)性和導(dǎo)向向性(4)政策的公平平性和效率率房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管管理譚譚茹文文2.房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的宏觀調(diào)調(diào)控宏觀調(diào)整手手段主要有有：(1)土地供應(yīng)計(jì)計(jì)劃的調(diào)整整(2)城市規(guī)劃的的指導(dǎo)(3)地價(jià)調(diào)整(4)房地產(chǎn)稅收收政策(5)金融杠杠(6)住房政策(7)租金調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管管理譚譚茹文文3.房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)行為的規(guī)規(guī)范(1)資質(zhì)審查對(duì)進(jìn)入市場(chǎng)場(chǎng)的主體資資格進(jìn)行規(guī)規(guī)范(2)產(chǎn)權(quán)登記對(duì)市場(chǎng)交易易對(duì)象進(jìn)行行規(guī)范(3)建立房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估估制度對(duì)市場(chǎng)交易易價(jià)格進(jìn)行行規(guī)范(4)交易程序的的規(guī)范化對(duì)市場(chǎng)交易易過(guò)程進(jìn)行行規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管管理譚譚茹文文第四章房房地產(chǎn)及其其運(yùn)行規(guī)律律一.房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的總體結(jié)結(jié)構(gòu)二.房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的分類三.房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的特征與與功能四.房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行的一一般規(guī)律房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管管理譚譚茹文文一.房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的總體結(jié)結(jié)構(gòu)征地市場(chǎng)一級(jí)土地市市場(chǎng)動(dòng)動(dòng)遷市場(chǎng)土地投資、土土地使用權(quán)權(quán)出讓市場(chǎng)場(chǎng)交易市場(chǎng)二級(jí)土地市市場(chǎng)（土地地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)））建筑施工市市場(chǎng)一級(jí)房產(chǎn)市市場(chǎng)房產(chǎn)交易市市場(chǎng)二級(jí)房產(chǎn)市市場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管管理譚譚茹文文二.房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的分類1.按地域范圍圍劃分2.按房地產(chǎn)用用途和等級(jí)級(jí)劃分3.按房地產(chǎn)交交易形式劃劃分4.按房地產(chǎn)購(gòu)購(gòu)買目的劃劃分5.其他劃分方方式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管管理譚譚茹文文三.房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的特征與與功能1.房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的特征(1)分散的地區(qū)區(qū)性市場(chǎng)(2)準(zhǔn)市場(chǎng)(3)權(quán)益的轉(zhuǎn)讓讓市場(chǎng)(4)專業(yè)化的市市場(chǎng)(5)易于出現(xiàn)市市場(chǎng)的不均均衡和壟斷斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管管理譚譚茹文文2.房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的功能（1）配置存量量房地產(chǎn)資資源和利益益（2）顯示房地地產(chǎn)市場(chǎng)需需求的變化化（3）指導(dǎo)供給給以適應(yīng)需需求的變化化（4）指導(dǎo)政府府制定科學(xué)學(xué)的土地供供應(yīng)計(jì)劃（5）引導(dǎo)需求求適應(yīng)供給給條件的變變化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管管理譚譚茹文文四.房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行的一一般規(guī)律1.房地產(chǎn)使用用市場(chǎng)和房房地產(chǎn)投資資市場(chǎng)兩個(gè)市場(chǎng)有有兩個(gè)結(jié)合合點(diǎn)：第一，房地地產(chǎn)使用市市場(chǎng)確定的的租金水平資產(chǎn)需求求的中心。。第二，兩個(gè)個(gè)市場(chǎng)在房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)部分有連接。如果果房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)量增加加，房地產(chǎn)產(chǎn)的供給量也隨隨著增加，，這不僅會(huì)會(huì)使房地產(chǎn)產(chǎn)投資市場(chǎng)價(jià)格格下滑，而而且也會(huì)使使房地產(chǎn)使使用市場(chǎng)的租金金水平下調(diào)調(diào)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管管理譚譚茹文文2.房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的周期循循環(huán)（1）房地產(chǎn)市市場(chǎng)的自然然周期P62（2）房地產(chǎn)市市場(chǎng)的投資資周期AEDCB長(zhǎng)期平均空置水平下降上升供給增長(zhǎng)率=需求增長(zhǎng)率圖2-7房地產(chǎn)景氣循環(huán)的各個(gè)階段要求：能對(duì)房地地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行一定的的分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管管理譚譚茹文文第五章房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的可可行性研究究一.可行性研究究的含義、、目的和作作用二.可行性研究究的工作階階段三.可行性研究究的內(nèi)容四.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目投資資與收入估估算五.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)六.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估估的不確定定性分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管管理譚譚茹文文一.可行性研究究的含義、、目的和作作用1.可行性研究究的含義可行性研究究是在投資資決策前，，對(duì)建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行全面面的技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析、、論證的科科學(xué)方法。2.可行性研究究的目的可行性研究究的根本目目的是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目決策策的科學(xué)化、、民主化，，減少或避避免投資決決策的失誤，提高高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)會(huì)和環(huán)境效益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管管理譚譚茹文文3.可行性研究究的作用（1）是項(xiàng)目投投資決策的的依據(jù)。（2）是籌集建建設(shè)資金的的依據(jù)。（3）是開(kāi)發(fā)商商與有關(guān)合合作部門簽簽訂協(xié)議、、合同的依依據(jù)。（4）是編制下下一階段規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)方方案的依據(jù)據(jù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管管理譚譚茹文文3.可行性研究究的精度（1）投資機(jī)會(huì)會(huì)研究：±30%（2）初步可行行性研究：：±20%（3）詳細(xì)可行行性研究：：±10%（4）項(xiàng)目評(píng)估估與決策：：±10%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管管理譚譚茹文文五.房地產(chǎn)投資資經(jīng)濟(jì)效果果評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)1.房地產(chǎn)投資資經(jīng)濟(jì)效果果的表現(xiàn)形形式（