投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置

第五章投資性房地產(chǎn)本章應(yīng)關(guān)注的主要內(nèi)容有：（1）掌握投資性房地產(chǎn)概念和范圍；（2）掌握投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件；（3）掌握投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量的核算；（4）掌握投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的核算；（5）掌握投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的核算；（6）熟悉投資性房地產(chǎn)處置的核算。第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量一、投資性房地產(chǎn)的概念投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。（一）屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目投資性房地產(chǎn)主要包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。1.已出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類。2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。3.已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。(二)不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)：（1）自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。例如，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，其經(jīng)營目的主要是通過提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，該旅館飯店不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。（2）作為存貨的房地產(chǎn)。某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)?！纠}1】下列項(xiàng)目中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。A．已出租的建筑物B．已出租的土地使用權(quán)C．持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)D．按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地【答案】ABC二、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量（一）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)將某個(gè)項(xiàng)目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時(shí)滿足投資性房地產(chǎn)的兩個(gè)確認(rèn)條件：1．與該資產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；2．該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。（二）投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。1.外購的投資性房地產(chǎn)對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時(shí)開始對外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。企業(yè)購入入房地產(chǎn)產(chǎn)，自用用一段時(shí)時(shí)間之后后再改為為出租或或用于資資本增值值的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)先將將外購的的房地產(chǎn)產(chǎn)確認(rèn)為為固定資資產(chǎn)或無無形資產(chǎn)產(chǎn)，自租租賃期開開始日或或用于資資本增值值之日開開始，才才能從固固定資產(chǎn)產(chǎn)或無形形資產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為投投資性房房地產(chǎn)。。2.自行行建造的的投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)自行行建造（（或開發(fā)發(fā)，下同同）的房房地產(chǎn)，，只有在在自行建建造或開開發(fā)活動(dòng)動(dòng)完成（（即達(dá)到到預(yù)定可可使用狀狀態(tài)）的的同時(shí)開開始對外外出租或或用于資資本增值值，才能能將自行行建造的的房地產(chǎn)產(chǎn)確認(rèn)為為投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)。自行行建造投投資性房房地產(chǎn)的的成本，，由建造造該項(xiàng)房房地產(chǎn)達(dá)達(dá)到預(yù)定定可使用用狀態(tài)前前發(fā)生的的必要支支出構(gòu)成成。企業(yè)自行建建造房地產(chǎn)產(chǎn)達(dá)到預(yù)定定可使用狀狀態(tài)后一段段時(shí)間才對對外出租或或用于資本本增值的，，應(yīng)當(dāng)先將將自行建造造的房地產(chǎn)產(chǎn)確認(rèn)為固固定資產(chǎn)或或無形資產(chǎn)產(chǎn)，自租賃賃期開始日日或用于資資本增值之之日開始，，從固定資資產(chǎn)或無形形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換換為投資性性房地產(chǎn)。。（三）以其其他方式取取得的投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)以其他方式式取得的投投資性房地地產(chǎn)，其成成本參照本本書“第三三章固固定資產(chǎn)””相關(guān)內(nèi)容容確定。第二節(jié)投投資性房地地產(chǎn)的后續(xù)續(xù)計(jì)量企業(yè)通常應(yīng)應(yīng)當(dāng)采用成成本模式對對投資性房房地產(chǎn)進(jìn)行行后續(xù)計(jì)量量，也可以以采用公允允價(jià)值模式式對投資性性房地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)計(jì)量。但是，同一一企業(yè)只能能采用一種種模式對所所有投資性性房地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)計(jì)量，不得得同時(shí)采用用兩種計(jì)量量模式?！纠}2】】關(guān)于投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)的后續(xù)計(jì)計(jì)量，下列列說法中正正確的有（（））。A．企業(yè)通通常應(yīng)當(dāng)采采用成本模模式對投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)續(xù)計(jì)量B．企業(yè)可可以采用公公允價(jià)值模模式對投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)續(xù)計(jì)量C．企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)采用一一種模式對對投資性房房地產(chǎn)進(jìn)行行后續(xù)計(jì)量量，不得同同時(shí)采用兩兩種計(jì)量模模式D．企業(yè)可可以同時(shí)采采用兩種計(jì)計(jì)量模式對對投資性房房地產(chǎn)進(jìn)行行后續(xù)計(jì)量量【答案】ABC一、采用成成本模式進(jìn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)計(jì)量的投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)在成本模式式下，應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照固定定資產(chǎn)或無無形資產(chǎn)的的有關(guān)規(guī)定定，對投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)續(xù)計(jì)量，計(jì)計(jì)提折舊或或攤銷；存存在減值跡跡象的，還還應(yīng)當(dāng)按照照資產(chǎn)減值值的有關(guān)規(guī)規(guī)定進(jìn)行處處理。對投資性房房地產(chǎn)計(jì)提提折舊或進(jìn)進(jìn)行攤銷時(shí)時(shí)，借記““其他業(yè)務(wù)務(wù)成本”科科目，貸記記“投資性性房地產(chǎn)累累計(jì)折舊（（攤銷）””科目。二、采用公公允價(jià)值模模式進(jìn)行后后續(xù)計(jì)量的的投資性房房地產(chǎn)（一）采用用公允價(jià)值值模式的前前提條件企業(yè)只有存存在確鑿證證據(jù)表明投投資性房地地產(chǎn)的公允允價(jià)值能夠夠持續(xù)可靠靠取得，才才可以采用用公允價(jià)值值模式對投投資性房地地產(chǎn)進(jìn)行后后續(xù)計(jì)量。。企業(yè)一旦旦選擇采用用公允價(jià)值值計(jì)量模式式，就應(yīng)當(dāng)當(dāng)對其所有有投資性房房地產(chǎn)均采采用公允價(jià)價(jià)值模式進(jìn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)計(jì)量。采用公允價(jià)價(jià)值模式進(jìn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)計(jì)量的投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同同時(shí)滿足下下列條件：：1.投資性性房地產(chǎn)所所在地有活活躍的房地地產(chǎn)交易市市場。所在地，通通常是指投投資性房地地產(chǎn)所在的的城市。對對于大中城城市，應(yīng)當(dāng)當(dāng)為投資性性房地產(chǎn)所所在的城區(qū)區(qū)。2.企業(yè)能能夠從活躍躍的房地產(chǎn)產(chǎn)交易市場場上取得同同類或類似似房地產(chǎn)的的市場價(jià)格格及其他相相關(guān)信息，，從而對投投資性房地地產(chǎn)的公允允價(jià)值作出出合理的估估計(jì)。同類或類似似的房地產(chǎn)產(chǎn)，對建筑筑物而言，，是指所處處地理位置置和地理環(huán)環(huán)境相同、、性質(zhì)相同同、結(jié)構(gòu)類類型相同或或相近、新新舊程度相相同或相近近、可使用用狀況相同同或相近的的建筑物；；對土地使使用權(quán)而言言，是指同同一城區(qū)、、同一位置置區(qū)域、所所處地理環(huán)環(huán)境相同或或相近、可可使用狀況況相同或相相近的土地地。(二)采用用公允價(jià)值值模式進(jìn)行行后續(xù)計(jì)量量的會(huì)計(jì)處處理企業(yè)采用公公允價(jià)值模模式進(jìn)行后后續(xù)計(jì)量的的，不對投投資性房地地產(chǎn)計(jì)提折折舊或進(jìn)行行攤銷，應(yīng)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債表日日投資性房房地產(chǎn)的公公允價(jià)值為為基礎(chǔ)調(diào)整整其賬面價(jià)價(jià)值，公允允價(jià)值與原原賬面價(jià)值值之間的差差額計(jì)入當(dāng)當(dāng)期損益（（公允價(jià)值值變動(dòng)損益益）。投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)取得的租租金收入，，確認(rèn)為其其他業(yè)務(wù)收收入。資產(chǎn)負(fù)債表表日，投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)的公允價(jià)價(jià)值高于其其賬面余額額的差額，，借記“投投資性房地地產(chǎn)（公允允價(jià)值變動(dòng)動(dòng)）”科目目，貸記““公允價(jià)值值變動(dòng)損益益”科目；；公允價(jià)值值低于其賬賬面余額的的差額做相相反的會(huì)計(jì)計(jì)分錄。P85【【例5-5】三、投資性性房地產(chǎn)后后續(xù)計(jì)量模模式的變更更企業(yè)對投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)的計(jì)量模模式一經(jīng)確確定，不得得隨意變更更。以成本本模式轉(zhuǎn)為為公允價(jià)值值模式的，，應(yīng)當(dāng)作為為會(huì)計(jì)政策策變更處理理，將計(jì)量量模式變更更時(shí)公允價(jià)價(jià)值與賬面面價(jià)值的差差額，調(diào)整整期初留存存收益（未未分配利潤潤）。已采用公允允價(jià)值模式式計(jì)量的投投資性房地地產(chǎn)，不得得從公允價(jià)價(jià)值模式轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為成本模模式。成本模式公允價(jià)值模模式會(huì)計(jì)政策變變更不得轉(zhuǎn)換【例題4】】關(guān)于投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)后續(xù)計(jì)量量模式的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換，下列列說法中正正確的是（（））。A．成本模模式轉(zhuǎn)為公公允價(jià)值模模式的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)作為會(huì)會(huì)計(jì)估計(jì)變變更B．已采用用公允價(jià)值值模式計(jì)量量的投資性性房地產(chǎn)，，不得從公公允價(jià)值模模式轉(zhuǎn)為成成本模式C．已采用用成本模式式計(jì)量的投投資性房地地產(chǎn)，不得得從成本模模式轉(zhuǎn)為公公允價(jià)值模模式D．企業(yè)對對投資性房房地產(chǎn)的計(jì)計(jì)量模式可可以隨意變變更【答案】BP86【例例5-6】】第三節(jié)投投資性房房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換和處置置一、房地產(chǎn)產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（一）房地地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換換形式及轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換日房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換，實(shí)質(zhì)質(zhì)上是因房房地產(chǎn)用途途發(fā)生改變變而對房地地產(chǎn)進(jìn)行的的重新分類類。企業(yè)有有確鑿證據(jù)據(jù)表明房地地產(chǎn)用途發(fā)發(fā)生改變，，且滿足下下列條件之之一的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)將投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其其他資產(chǎn)或或者將其他他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換換為投資性性房地產(chǎn)：：1．投資性性房地產(chǎn)開開始自用。。即投資性性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為自用房房地產(chǎn)。在在此種情況況下，轉(zhuǎn)換換日為房地地產(chǎn)達(dá)到自自用狀態(tài)，，企業(yè)開始始將房地產(chǎn)產(chǎn)用于生產(chǎn)產(chǎn)商品、提提供勞務(wù)或或者經(jīng)營管管理的日期期。2．作為存存貨的房地地產(chǎn)改為出出租。通常常指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)將其持有有的開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品以經(jīng)營營租賃的方方式出租，，存貨相應(yīng)應(yīng)地轉(zhuǎn)換為為投資性房房地產(chǎn)。在在此種情況況下，轉(zhuǎn)換換日為房地地產(chǎn)的租賃賃期開始日日。租賃期期開始日是是指承租人人有權(quán)行使使其使用租租賃資產(chǎn)權(quán)權(quán)利的日期期。3．自用建建筑物或土土地使用權(quán)權(quán)停止自用用，改為出出租。即企企業(yè)將原本本用于生產(chǎn)產(chǎn)商品、提提供勞務(wù)或或者經(jīng)營管管理的房地地產(chǎn)改用于于出租，固固定資產(chǎn)或或土地使用用權(quán)相應(yīng)地地轉(zhuǎn)換為投投資性房地地產(chǎn)。在此此種情況下下，轉(zhuǎn)換日日為租賃期期開始日。。4．自用土土地使用權(quán)權(quán)停止自用用改用于資資本增值。。即企業(yè)將將原本用于于生產(chǎn)商品品、提供勞勞務(wù)或者經(jīng)經(jīng)營管理的的土地使用用權(quán)改用于于資本增值值，土地使使用權(quán)相應(yīng)應(yīng)地轉(zhuǎn)換為為投資性房房地產(chǎn)。在在此種情況況下，轉(zhuǎn)換換日為自用用土地使用用權(quán)停止自自用后確定定用于資本本增值的日日期。（二）房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的的會(huì)計(jì)處理理1．成本模模式下的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換應(yīng)當(dāng)將房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前前的賬面價(jià)價(jià)值作為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換后的入入賬價(jià)值。。投資性房地地產(chǎn)采用賬賬面價(jià)值計(jì)計(jì)量模式的的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換圖示如如下：自用房地產(chǎn)產(chǎn)投資性房地地產(chǎn)賬面價(jià)值賬面價(jià)值（1）將作作為存貨的的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)的，應(yīng)按按其在轉(zhuǎn)換換日的賬面面余額，借借記“投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)”科目，，貸記“開開發(fā)產(chǎn)品””等科目。。已計(jì)提跌跌價(jià)準(zhǔn)備的的，還應(yīng)同同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)跌跌價(jià)準(zhǔn)備。。將自用的建建筑物等轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)的，應(yīng)按按其在轉(zhuǎn)換換日的原價(jià)價(jià)、累計(jì)折折舊、減值值準(zhǔn)備等，，分別轉(zhuǎn)入入“投資性性房地產(chǎn)””科目、““投資性房房地產(chǎn)累計(jì)計(jì)折舊（攤攤銷）”、、“投資性性房地產(chǎn)減減值準(zhǔn)備””科目。（2）將投投資性房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自自用時(shí)，應(yīng)應(yīng)按其在轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換日的賬賬面余額、、累計(jì)折舊舊、減值準(zhǔn)準(zhǔn)備等，分分別轉(zhuǎn)入““固定資產(chǎn)產(chǎn)”、“累累計(jì)折舊””、“固定定資產(chǎn)減值值準(zhǔn)備”等等科目。P88～89【例例5-7】】～【例例5-9】】2．公允價(jià)價(jià)值模式下下的轉(zhuǎn)換（1））采用公公允價(jià)價(jià)值模模式計(jì)計(jì)量的的投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)換換為自自用房房地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)以其其轉(zhuǎn)換換當(dāng)日日的公公允價(jià)價(jià)值作作為自自用房房地產(chǎn)產(chǎn)的賬賬面價(jià)價(jià)值，，公允允價(jià)值值與原原賬面面價(jià)值值的差差額計(jì)計(jì)入當(dāng)當(dāng)期損損益（（公允允價(jià)值值變動(dòng)動(dòng)損益益）。。（2））自用用房地地產(chǎn)或或存貨貨轉(zhuǎn)換換為采采用公公允價(jià)價(jià)值模模式計(jì)計(jì)量的的投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)，，投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照照轉(zhuǎn)換換當(dāng)日日的公公允價(jià)價(jià)值計(jì)計(jì)量。。轉(zhuǎn)換當(dāng)當(dāng)日的的公允允價(jià)值值小于于原賬賬面價(jià)價(jià)值的的，其其差額額計(jì)入入當(dāng)期期損益益（公公允價(jià)價(jià)值變變動(dòng)損損益））；轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換當(dāng)當(dāng)日的的公允允價(jià)值值大于于原賬賬面價(jià)價(jià)值的的，其其差額額作為為資本本公積積（其其他資資本公公積）），計(jì)計(jì)入所所有者者權(quán)益益。處處置該該項(xiàng)投投資性性房地地產(chǎn)時(shí)時(shí)，原原計(jì)入入所有有者權(quán)權(quán)益的的部分分應(yīng)當(dāng)當(dāng)轉(zhuǎn)入入處置置當(dāng)期期損益益（其其他業(yè)業(yè)務(wù)收收入））。投資性性房地地產(chǎn)采采用公公允價(jià)價(jià)值計(jì)計(jì)量模模式的的房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換圖圖示如如下：：自用房房地產(chǎn)產(chǎn)投資性性房地地產(chǎn)投資性性房地地產(chǎn)按按公允允價(jià)值值計(jì)量量，公公允價(jià)價(jià)值與與賬面面價(jià)值值的借借方差差額記記入““公允允價(jià)值值變動(dòng)動(dòng)損益益”科科目，，貸方方差額額記入入“資資本公公積——其他他資本本公積積”科科目自用房房地產(chǎn)產(chǎn)按公公允價(jià)價(jià)值計(jì)計(jì)量，，公允允價(jià)值值與賬賬面價(jià)價(jià)值的的差額額記入入“公公允價(jià)價(jià)值變變動(dòng)損損益””科目目①將作為為存貨貨的房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)換換為投投資性性房地地產(chǎn)的的，應(yīng)應(yīng)按其其在轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換日日的公公允價(jià)價(jià)值，，借記記“投投資性性房地地產(chǎn)（（成本本）””科目目，按按其賬賬面余余額，，貸記記“開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品””等科科目，，按其其差額額，貸貸記““資本本公積積———其他他資本本公積積”科科目或或借記記“公公允價(jià)價(jià)值變變動(dòng)損損益””科目目。已已計(jì)提提跌價(jià)價(jià)準(zhǔn)備備的，，還應(yīng)應(yīng)同時(shí)時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)跌價(jià)價(jià)準(zhǔn)備備。將自用用的建建筑物物等轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為為投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)的，，按其其在轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換日日的公公允價(jià)價(jià)值，，借記記“投投資性性房地地產(chǎn)（（成本本）””科目目，按按已計(jì)計(jì)提的的累計(jì)計(jì)折舊舊等，，借記記““累計(jì)計(jì)折舊舊”等等科目目，按按其賬賬面余余額，，貸記記“固固定資資產(chǎn)””等科科目，，按其其差額額，貸貸記““資本本公積積———其他他資本本公積積”科科目或或借記記“公公允價(jià)價(jià)值變變動(dòng)損損益””科目目。已已計(jì)提提減值值準(zhǔn)備備的，，還應(yīng)應(yīng)同時(shí)時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)減值值準(zhǔn)備備。②將投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)為為自用用時(shí)，，應(yīng)按按其在在轉(zhuǎn)換換日的的公允允價(jià)值值，借借記““固定定資產(chǎn)產(chǎn)”等等科目目，按按其賬賬面余余額，，貸記記“投投資性性房地地產(chǎn)（（成本本、公公允價(jià)價(jià)值變變動(dòng)））”科科目，，按其其差額額，貸貸記或或借記記“公公允價(jià)價(jià)值變變動(dòng)損損益””科目目。P89～92【例例5-10】～～【【例5-12】】【例題題5】】關(guān)于于投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)換換后的的入賬賬價(jià)值值的確確定，，下列列說法法中正正確的的有（（））。。A．在在成本本模式式下，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)將房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)換換前的的賬面面價(jià)值值作為為轉(zhuǎn)換換后的的入賬賬價(jià)值值B．采采用公公允價(jià)價(jià)值模模式計(jì)計(jì)量的的投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)換換為自自用房房地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)以其其轉(zhuǎn)換換當(dāng)日日的公公允價(jià)價(jià)值作作為自自用房房地產(chǎn)產(chǎn)的賬賬面價(jià)價(jià)值C．采用用公允價(jià)價(jià)值模式式計(jì)量的的投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為為自用房房地產(chǎn)時(shí)時(shí)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換當(dāng)日日的賬面面價(jià)值作作為自用用房地產(chǎn)產(chǎn)的賬面面價(jià)值D．自用用房地產(chǎn)產(chǎn)或存貨貨轉(zhuǎn)換為為采用公公允價(jià)值值模式計(jì)計(jì)量的投投資性房房地產(chǎn)時(shí)時(shí)，投資資性房地地產(chǎn)按照照轉(zhuǎn)換當(dāng)當(dāng)日的賬賬面價(jià)值值計(jì)價(jià)【答案】】AB二、投資資性房地地產(chǎn)的處處置當(dāng)投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)被處置置，或者者永久退退出使用用且預(yù)計(jì)計(jì)不能從從其處置置中取得得經(jīng)濟(jì)利利益時(shí)，，應(yīng)當(dāng)終終止確認(rèn)認(rèn)該項(xiàng)投投資性房房地產(chǎn)。。企業(yè)出售售、轉(zhuǎn)讓讓、報(bào)廢廢投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)或者發(fā)發(fā)生投資資性房地地產(chǎn)毀損損時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)將處處置收入入扣除其其賬面價(jià)價(jià)值和相相關(guān)稅費(fèi)費(fèi)后的金金額計(jì)入入當(dāng)期損損益（將將實(shí)際收收到的處處置收入入計(jì)入其其他業(yè)務(wù)務(wù)收入，，所處置置投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)的賬面面價(jià)值計(jì)計(jì)入其他他業(yè)務(wù)成成本）。。（一）成成本模式式計(jì)量的的投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)處置投資資性房地地產(chǎn)時(shí)，，應(yīng)按實(shí)實(shí)際收到到的金額額，借記記“銀行行存款””等科目目，貸記記“其他他業(yè)務(wù)收收入”科科目。按按該項(xiàng)投投資性房房地產(chǎn)的的累計(jì)折折舊或累累計(jì)攤銷銷，借記記“投資資性房地地產(chǎn)累計(jì)計(jì)折舊（（攤銷））”科目目，按該該項(xiàng)投資資性房地地產(chǎn)的賬賬面余額額，貸記記“投資資性房地地產(chǎn)”科科目，按按其差額額，借記記“其他他業(yè)務(wù)成成本”科科目。已已計(jì)提減減值準(zhǔn)備備的，還還應(yīng)同時(shí)時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)減減值準(zhǔn)備備。（二）公公允價(jià)值值模式計(jì)計(jì)量的投投資性房房地產(chǎn)處置投資資性房地地產(chǎn)時(shí)，，應(yīng)按實(shí)實(shí)際收到到的金額額，借記記“銀行行存款””等科目目，貸記記“其他他業(yè)務(wù)收收入”科科目。按按該項(xiàng)投投資性房房地產(chǎn)的的賬面余余額，借借記“其其他業(yè)務(wù)務(wù)成本””科目，，貸記““投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)（成本本）”科科目、貸貸記或借借記“投投資性房房地產(chǎn)（（公允價(jià)價(jià)值變動(dòng)動(dòng)）”科科目；同同時(shí)，按按該項(xiàng)投投資性房房地產(chǎn)的的公允價(jià)價(jià)值變動(dòng)動(dòng)，借記記或貸記記“公允允價(jià)值變變動(dòng)損益益”科目目，貸記記或借記記“其他他業(yè)務(wù)收收入”科科目。按按該項(xiàng)投投資性房房地產(chǎn)在在轉(zhuǎn)換日日記入資資本公積積的金額額，借記記“資本本公積———其他他資本公公積”科科目，貸貸記“其其他業(yè)務(wù)務(wù)收入””科目。?！纠}6】長江江房地產(chǎn)產(chǎn)公司（（以下簡簡稱長江江公司））于2007年年12月月31日日將一建建筑物對對外出租租并采用用成本模模式計(jì)量量，租期期為3年年，每年年12月月31日日收取租租金150萬元元，出租租時(shí)，該該建筑物物的成本本為2800萬萬元，已已提折舊舊500萬元，，已提減減值準(zhǔn)備備300萬元，，尚可使使用年限限為20年，公公允價(jià)值值為1800萬萬元，長長江公司司對該建建筑物采采用年限限平均法法計(jì)提折折舊，無無殘值。。2008年12月31日該建建筑物的的公允價(jià)價(jià)值減去去處置費(fèi)費(fèi)用后的的凈額為為2000萬元元，預(yù)計(jì)計(jì)未來現(xiàn)現(xiàn)金流量量現(xiàn)值為為1950萬元元。2009年12月31日該建建筑物的的公允價(jià)價(jià)值減去去處置費(fèi)費(fèi)用后的的凈額為為1650萬元元，預(yù)計(jì)計(jì)未來現(xiàn)現(xiàn)金流量量現(xiàn)值為為1710萬元元。2010年12月31日該建建筑物的的公允價(jià)價(jià)值減去去處置費(fèi)費(fèi)用后的的凈額為為1650萬元元，預(yù)計(jì)計(jì)未來現(xiàn)現(xiàn)金流量量現(xiàn)值為為1700萬元元。2010年12月31日租賃賃期滿，，將投資資性房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)為為自用房房地產(chǎn)投投入行政政管理部部門使用用。假定定轉(zhuǎn)換后后建筑物物的折舊舊方法、、預(yù)計(jì)折折舊年限限和預(yù)計(jì)計(jì)凈殘值值未發(fā)生生變化。。2011年12月31日該該建筑物物的公允允價(jià)值減減去處置置費(fèi)用后后的凈額額為1540萬萬元，預(yù)預(yù)計(jì)未來來現(xiàn)金流流量現(xiàn)值值為1560萬萬元。2012年1月月5日長長江公司司將該建建筑物對對外出售售，收到到1530萬元元存入銀銀行。假假定不考考慮相關(guān)關(guān)稅費(fèi)。。要求：編編制長江江公司上上述經(jīng)濟(jì)濟(jì)業(yè)務(wù)的的會(huì)計(jì)分分錄。（1）2007年12月31日借：投資資性房地地產(chǎn)2800累計(jì)折舊舊500固定資產(chǎn)產(chǎn)減值準(zhǔn)準(zhǔn)備300貸：固定定資產(chǎn)2800投資性房房地產(chǎn)累累計(jì)折舊舊500投資性房房地產(chǎn)減減值準(zhǔn)備備300（2）2008年12月31日借：銀行行存款150貸：其他他業(yè)務(wù)收收入150借：其他他業(yè)務(wù)成成本100（2000÷20）貸：投資資性房地地產(chǎn)累計(jì)計(jì)折舊1002008年12月31日，投投資性房房地產(chǎn)的的賬面價(jià)價(jià)值=2800-600-300=1900萬元元，可收收回金額額為2000萬萬元，按按規(guī)定，，計(jì)提的的減值準(zhǔn)準(zhǔn)備不能能轉(zhuǎn)回。。（3）2009年12月31日借：銀行行存款150貸：其他他業(yè)務(wù)收收入150借：其他他業(yè)務(wù)成成本100（1900÷÷19））貸：投資資性房地地產(chǎn)累計(jì)計(jì)折舊1002009年12月31日，投投資性房房地產(chǎn)的的賬面價(jià)價(jià)值=2800-700-300=1800萬元元，可收收回金額額為1710萬萬元，應(yīng)應(yīng)計(jì)提減減值準(zhǔn)備備90萬萬元。借：資產(chǎn)產(chǎn)減值損損失90貸：投資資性房地地產(chǎn)減值值準(zhǔn)備90（4）2010年12月31日借：銀行行存款150貸：其他他業(yè)務(wù)收收入150借：其他他業(yè)務(wù)成成本95（1710÷18）貸：投資資性房地地產(chǎn)累計(jì)計(jì)折舊952010年12月31日，投投資性房房地產(chǎn)的的賬面價(jià)價(jià)值=1710-95=1615萬萬元，可可收回金金額為1700萬元，，按規(guī)定定，計(jì)提提的減值值準(zhǔn)備不不能轉(zhuǎn)回回。借：固定定資產(chǎn)2800投資性房房地產(chǎn)累累計(jì)折舊舊795投資性房房地產(chǎn)減減值準(zhǔn)備備390貸：投資資性房地地產(chǎn)2800累計(jì)折舊舊795固定資產(chǎn)產(chǎn)減值準(zhǔn)準(zhǔn)備390（5）2011年12月31日借：管理理費(fèi)用95（1615÷17）貸：累計(jì)計(jì)折舊952011年12月31日，固固定資產(chǎn)產(chǎn)的賬面面價(jià)值=1615-95=1520萬元，，可收回回金額為為1560萬元元，按規(guī)規(guī)定，計(jì)計(jì)提的減減值準(zhǔn)備備不能轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)回。（6）2012年1月5日借：固定資資產(chǎn)清理1520累計(jì)折舊890固定資產(chǎn)減減值準(zhǔn)備390貸：固定資資產(chǎn)2800借：銀行存存款1530貸：固定資資產(chǎn)清理1520營業(yè)外收入入10【例題7】】長江房地地產(chǎn)公司（（以下簡稱稱長江公司司）于2007年1月1日將將一幢商品品房對外出出租并采用用公允價(jià)值值模式計(jì)量量，租期為為3年，每每年12月月31日收收取租金100萬元元，出租時(shí)時(shí)，該幢商商品房的成成本為20