項目貸款評估詳解課件

引言：

項目評估（中長期授信分析）以項目貸款為主，故實際工作中往往將項目貸款的授信分析作為中長期授信分析來看待。原因是信貸手冊的編寫不是按產(chǎn)品來編寫，而是根據(jù)流程來編寫。引言1引言：

項目評估（中長期授信分析）重視項目融資（中長期授信業(yè)務(wù)）的背景分析◆資產(chǎn)業(yè)務(wù)穩(wěn)定性的需要◆提高收益的需要◆交叉銷售的需要綜合回報◆培育和穩(wěn)定基本客戶的需要◆提高信貸人員素質(zhì)的需要引2一、項目貸款范疇1、固定資產(chǎn)貸款（基建、技改、科技開發(fā)）2003年8月，國家發(fā)改委《關(guān)于近期技術(shù)改造投資管理工作有關(guān)問題的通知》（發(fā)改辦[2003]742號）明確“將技術(shù)改造投資管理與基本建設(shè)投資管理整合為固定資產(chǎn)投資進行管理”。2、房地產(chǎn)開發(fā)貸款3、境外籌資轉(zhuǎn)貸款4、銀團貸款一、項目貸款范疇1、固定資產(chǎn)貸款（基建、技改、科技開發(fā)）3項目貸款范疇固定資產(chǎn)貸款提升原有設(shè)施技術(shù)水平項目——如制藥企業(yè)改造維持簡單再生產(chǎn)項目——隨著技術(shù)進步的加快實際較少項目貸款范疇固定資產(chǎn)貸款4項目貸款范疇按自償能力劃分自償性項目——指項目依靠自身投產(chǎn)后產(chǎn)生的現(xiàn)金流收回投資、償還融資。大部分工業(yè)、交通類項目屬銀行主要投向項目貸款范疇按自償能力劃分5項目貸款范疇2、非自償性項目——項目無法依靠自身投產(chǎn)后產(chǎn)生的現(xiàn)金流收回投資、償還融資項目貸款范疇2、非自償性項目6二、固定資產(chǎn)投資項目的建設(shè)程序（一）一般固定資產(chǎn)項目建設(shè)程序1、項目建議書（立項）2、可行性研究3、初步設(shè)計4、建設(shè)準(zhǔn)備（開工建設(shè)）5、建設(shè)實施6、竣工驗收二、固定資產(chǎn)投資項目的建設(shè)程序（一）一般固定資產(chǎn)項目建設(shè)程序7（二）房地產(chǎn)項目開發(fā)流程[1]1、設(shè)立項目公司，辦理開發(fā)資質(zhì)2、簽訂土地出讓合同（土地證）3、項目建議書及批復(fù)4、方案設(shè)計及報批5、選址意見書（規(guī)劃局核發(fā)）（用地規(guī)劃許可證）6、初步設(shè)計7、施工圖設(shè)計（建設(shè)工程規(guī)劃許可證）8、施工項目招投標(biāo)（辦理施工許可證）9、施工單位進場施工，須有施工監(jiān)理

（二）房地產(chǎn)項目開發(fā)流程[1]1、設(shè)立項目公司，辦理開發(fā)資8（二）房地產(chǎn)項目開發(fā)流程[2]10、預(yù)售（預(yù)售許可證）11、竣工驗收（規(guī)劃驗收、質(zhì)量驗收）12、領(lǐng)取交付使用許可證13、辦理大產(chǎn)證14、交房（二）房地產(chǎn)項目開發(fā)流程[2]10、預(yù)售9三、項目貸款的條件與程序（一）條件1、具有有權(quán)部門批準(zhǔn)的項目建議書、可行性研究報告、初步設(shè)計、開工報告（國債項目的特殊情況）2、不同行業(yè)有不同的最低項目資本金占總投資的比例。（國務(wù)院文件規(guī)定）3、房地產(chǎn)開發(fā)項目，30％自有資金4、新建項目必須實行項目法人制三、項目貸款的條件與程序（一）條件10合規(guī)性（相關(guān)有權(quán)部門批準(zhǔn)要求）投資體制改革：1、改革項目審批制度：

審批制——核準(zhǔn)制——備案制—改變不分投資主體、資金來源、項目性質(zhì)，一律按投資規(guī)模大小分別由各級政府及有關(guān)部門審批的企業(yè)投資管理辦法。—對于企業(yè)不使用政府投資建設(shè)的項目，一律不再實行審批制，區(qū)別不同情況實行核準(zhǔn)制和備案制。合規(guī)性（相關(guān)有權(quán)部門批準(zhǔn)要求）投資體制改革：11★合規(guī)性（我行要求）六個必要條件1、項目必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策和市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、交行的信貸投向政策。2、項目經(jīng)過審批、核準(zhǔn)或備案程序。3、通過用地預(yù)審。4、獲得環(huán)境影響評價審批。5、經(jīng)過節(jié)能評估審查。6、符合安全和城市規(guī)劃等規(guī)定和要求?！锖弦?guī)性（我行要求）六個必要條件12★外資企業(yè)投資總額與注冊資本比例規(guī)定投資總額≤USD300萬（USD300萬,USD1000萬】

其中≤USD420萬（USD1000萬，USD3000萬）

其中≤USD1250萬≥USD3000萬

其中≤USD3600萬

注冊資本不得低于70%不得低于50%則注冊資本≥USD210萬不得低于40%則注冊資本≥USD500萬不得低于1/3則注冊資本≥USD1200萬★外資企業(yè)投資總額與注冊資本比例規(guī)定投資總額注13三、項目貸款的條件與程序（二）程序1、備選（出具意向書）2、項目評估3、審查、審批（出具貸款承諾書，尤其是國債項目）4、發(fā)放（根據(jù)項目進度發(fā)放）

關(guān)注：貸款條件是否落實、資本金是否落實、同比例支用其他資金三、項目貸款的條件與程序（二）程序14三、項目貸款的條件與程序（二）程序5、監(jiān)控與回收（1）按合同用途、計劃用款（2）不得將貸款當(dāng)作資本金、自籌資金使用三、項目貸款的條件與程序（二）程序15四、項目貸款報告的撰寫要求（一）一般要求1、客戶概況2、銀企關(guān)系3、項目概況4、投資估算及來源5、風(fēng)險分析（行業(yè)、經(jīng)營管理、財務(wù)）四、項目貸款報告的撰寫要求（一）一般要求16四、項目貸款報告的撰寫要求6、項目財務(wù)效益估算7、不確定性分析8、還款能力分析9、擔(dān)保分析10、審查結(jié)論四、項目貸款報告的撰寫要求6、項目財務(wù)效益估算17四、項目貸款報告的撰寫要求（二）附件資料1、項目建議書、可行性研究報告、初步設(shè)計、新開工、概算調(diào)整等的批復(fù)文件國債項目需國家發(fā)改委批文外國政府轉(zhuǎn)貸款項目需納入利用外資投資計劃、國家財政部批復(fù)2、項目（公司）章程、合同及批件四、項目貸款報告的撰寫要求（二）附件資料18四、項目貸款報告的撰寫要求3、項目環(huán)保方案的批復(fù)文件★4、資本金落實文件5、生產(chǎn)、建設(shè)條件落實的證明6、有關(guān)財務(wù)報表7、信貸業(yè)務(wù)手冊要求的有關(guān)表格8、特殊項目的相關(guān)批件（如珠寶、黃金等）四、項目貸款報告的撰寫要求3、項目環(huán)保方案的批復(fù)文件★19四、項目貸款報告的撰寫要求

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目的撰寫要求1、企業(yè)概況2、項目概況及建設(shè)條件評價3、市場評價4、投資估算與籌資評價5、財務(wù)效益分析6、不確定性分析7、貸款風(fēng)險分析及防范措施8、銀行綜合效益評價9、總評估四、項目貸款報告的撰寫要求

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目的撰寫要求20五、項目評估方法對象：可行性研究報告區(qū)別與聯(lián)系聯(lián)系：處于同一階段－－投資前期目標(biāo)要求相同學(xué)科內(nèi)容相同區(qū)別：行為主體不同立足點不同側(cè)重點不同作用不同時序不同五、項目評估方法對象：可行性研究報告21五、項目評估方法1、借款企業(yè)和項目概況分析2、資金來源和投資分析（1）投資估算項目總投資＝固定資產(chǎn)投資總額＋流動資金固定資產(chǎn)投資總額＝固定資產(chǎn)投資＋投資方向調(diào)節(jié)稅＋建設(shè)期利息五、項目評估方法1、借款企業(yè)和項目概況分析22五、項目評估方法項目總投資固定資產(chǎn)投資鋪底流動資金建安費用、其他費用、預(yù)備費用無形資產(chǎn)建設(shè)期利息五、項目評估方法項目總投資固定資產(chǎn)投資鋪底流動資金建安費用、23五、項目評估方法固定資產(chǎn)投資＝建安費用＋工程其他費用＋預(yù)備費用投資方向調(diào)節(jié)稅2000年起暫停征收建設(shè)期利息（資本化）計算公式：每年應(yīng)計利息＝（年初借款本息累計＋本年借款額/2）×年利率五、項目評估方法固定資產(chǎn)投資＝建安費用＋工程其他費用＋預(yù)備費24五、項目評估方法（2）流動資金估算（3）資金籌措A資金總額＝自有資金＋借入資金B(yǎng)籌措方法國內(nèi)借入資金國外借入資金五、項目評估方法（2）流動資金估算25五、項目評估方法3、市場分析（項目建設(shè)是否必要）根據(jù)產(chǎn)品的不同有針對性的考察區(qū)域市場、國內(nèi)、外供需情況市場供需的動態(tài)發(fā)展情況，其他在建、擬建項目最難部分（1）原材料供應(yīng)市場分析（2）產(chǎn)品需求市場分析有條件的掌握產(chǎn)品落實的意向性情況五、項目評估方法3、市場分析（項目建設(shè)是否必要）26五、項目評估方法3、市場分析（具體內(nèi)容）行業(yè)方面考察產(chǎn)品方面考察

行業(yè)運行特征產(chǎn)品特性一般經(jīng)營杠桿市場需求、供給情況行業(yè)成長周期產(chǎn)品生產(chǎn)周期經(jīng)濟周期性對其他產(chǎn)品的替代性行業(yè)平均盈利性對其他產(chǎn)品的依賴性價格競爭力五、項目評估方法3、市場分析（具體內(nèi)容）27五、項目評估方法4、設(shè)備技術(shù)工藝和設(shè)計分析工藝流程與設(shè)計性能成熟技術(shù)——國內(nèi)、國際同業(yè)應(yīng)用情況全新技術(shù)——試驗、初步工業(yè)化研究情況必要時，可以咨詢行業(yè)技術(shù)專家五、項目評估方法4、設(shè)備技術(shù)工藝和設(shè)計分析28五、項目評估方法5、財務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測（1）總投資（信貸業(yè)務(wù)手冊第四部分“財務(wù)分析工具”項目評估工具中的投資估算表）（2）銷售收入（銷售收入估算表）項目的經(jīng)濟壽命期項目營業(yè)期限、三資項目折舊年限、貸款期限（3）折舊與攤銷費用五、項目評估方法5、財務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測29五、項目評估方法（4）產(chǎn)品成本費用（信貸手冊中的估算表）總成本費用＝外購原材料＋外購燃料動力＋工資及福利費＋修理費＋折舊費＋維簡費＋攤銷費＋利息支出＋其他費用固定成本：前兩項以外之和可變成本：前兩項之和經(jīng)營成本＝總成本－折舊－維簡－攤銷－利息（5）營業(yè)稅金及附加教育費附加按實際繳納的稅額的3％計征。（6）損益（信貸手冊中的損益表）五、項目評估方法（4）產(chǎn)品成本費用（信貸手冊中的估算表）30五、項目評估方法財務(wù)效益分析盈利能力分析清償能力分析不確定性分析靜態(tài)動態(tài)投資回收期借款償還期盈虧平衡分析敏感性分析財務(wù)分析五、項目評估方法財務(wù)效益分析盈利能力分析清償能力分析不確定性31五、項目評估方法6、財務(wù)分析（1）現(xiàn)金流量表信貸業(yè)務(wù)手冊“項目評估工具”中“全部投資現(xiàn)金流量表”（2）財務(wù)指標(biāo)A投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率B財務(wù)凈現(xiàn)值C內(nèi)部收益率計算信貸業(yè)務(wù)手冊第四部分財務(wù)分析工具4.2.2“項目評估工具使用說明”五、項目評估方法6、財務(wù)分析32五、項目評估方法D投資回收期4.2.2“項目評估工具使用說明”計算公式E借款償還期4.2.2“項目評估工具使用說明”計算公式借款還本付息計算表還款資金來源：利潤、折舊、攤銷、其他五、項目評估方法D投資回收期4.2.2“項目評估工具使33五、項目評估方法7、不確定性分析（1）盈虧平衡分析以生產(chǎn)能力利用率表示以銷售價格表示（2）敏感性分析銷售價格、經(jīng)營成本、固定資產(chǎn)投資8、風(fēng)險防范措施評估9、總評估五、項目評估方法7、不確定性分析34六、房地產(chǎn)開發(fā)項目評審注意要點

（一）、評估中涉及相關(guān)指標(biāo)內(nèi)容

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資

⑴、土地費用⑵、前期工程費⑶、房屋開發(fā)費（建安工程費、附屬工程費、室外工程費等）⑷、其他費用⑸、管理費用⑹、銷售費用⑺、財務(wù)費用⑻、不可預(yù)見費⑼、相關(guān)稅費六、房地產(chǎn)開發(fā)項目評審注意要點

（一）、評估中涉及相關(guān)指標(biāo)內(nèi)35六、房地產(chǎn)開發(fā)項目評審注意要點

（一）、評估中涉及相關(guān)指標(biāo)內(nèi)容2、項目資金籌措⑴、資本金⑵、預(yù)租售收入⑶、借貸資金3、項目收入估算⑴、租售收入⑵、自營收入六、房地產(chǎn)開發(fā)項目評審注意要點

（一）、評估中涉及相關(guān)指標(biāo)36六、房地產(chǎn)開發(fā)項目評審注意要點

（一）、評估中涉及相關(guān)指標(biāo)內(nèi)容

4、房地產(chǎn)開發(fā)項目利潤⑴、利潤總額＝經(jīng)營收入－經(jīng)營成本－管理費用－銷售費用－財務(wù)費用－經(jīng)營稅金及附加－土地增值稅⑵、經(jīng)營收入＝銷售收入＋租金收入＋自營收入⑶、銷售收入＝土地轉(zhuǎn)讓收入＋商品房銷售收入＋配套設(shè)施銷售收入六、房地產(chǎn)開發(fā)項目評審注意要點

（一）、評估中涉及相關(guān)指標(biāo)內(nèi)37六、房地產(chǎn)開發(fā)項目評審注意要點

（一）、評估中涉及相關(guān)指標(biāo)內(nèi)容

4、房地產(chǎn)開發(fā)項目利潤⑷、租金收入＝出租房租金收入＋出租土地租金收入⑸、經(jīng)營稅金及附加＝營業(yè)稅＋城市維護建設(shè)稅＋教育費附加⑹、經(jīng)營成本＝土地轉(zhuǎn)讓成本＋商品房銷售成本＋配套設(shè)施銷售成本＋出租房經(jīng)營成本六、房地產(chǎn)開發(fā)項目評審注意要點

（一）、評估中涉及相關(guān)指標(biāo)內(nèi)38六、房地產(chǎn)開發(fā)項目評審注意要點

（二）評估中要點1、房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款本質(zhì)（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款屬于固定資產(chǎn)貸款范疇央行“121號文件”明確規(guī)定對該類貸款嚴(yán)禁采用流動資金貸款房地產(chǎn)項目的物質(zhì)形態(tài)六、房地產(chǎn)開發(fā)項目評審注意要點

（二）評估中要點1、房地產(chǎn)開39六、房地產(chǎn)開發(fā)項目評審注意要點

（二）評估中要點（2）與一般固定資產(chǎn)貸款的三點區(qū)別一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)報表科目從資金形態(tài)到實物形態(tài)的運作流程均反映在“流動資金”欄目?！巴恋厥褂脵?quán)”、“在建工程”等均在“存貨”科目核算。而一般企業(yè)：“土地使用權(quán)”→“無形資產(chǎn)”“在建工程”→“固定資產(chǎn)”六、房地產(chǎn)開發(fā)項目評審注意要點

（二）評估中要點（2）與一般40六、房地產(chǎn)開發(fā)項目評審注意要點

（二）評估中要點二是房屋作為商品屬性，是高價值商品，開發(fā)商從土地使用權(quán)→開發(fā)建設(shè)→建成房屋→銷售上述過程類似于一般生產(chǎn)企業(yè)的原材料→產(chǎn)成品→銷售三是還貸來源，傳統(tǒng)項目貸款為“利潤＋折舊＋攤銷”，房地產(chǎn)開發(fā)貸款為房屋租售收入。六、房地產(chǎn)開發(fā)項目評審注意要點

（二）評估中要點二是房屋作為41六、房地產(chǎn)開發(fā)項目評審注意要點

（二）評估中要點（3）房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的實質(zhì)為項目貸款項目貸款與一般貸款的最大區(qū)別：以項目收益作為貸款保障，而非一般貸款所強調(diào)的借款人“權(quán)益是債務(wù)的基礎(chǔ)”。房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款基本符合項目融資的概念特點。六、房地產(chǎn)開發(fā)項目評審注意要點

（二）評估中要點（3）房地產(chǎn)42六、房地產(chǎn)開發(fā)項目評審注意要點

（二）評估中要點2、評估的難點（1）項目資本金內(nèi)涵新設(shè)房地產(chǎn)公司：“實收資本”即項目資本金，對仍用原公司開發(fā)項目的房地產(chǎn)公司，只能為“所有者權(quán)益”中可以使用到該項目的現(xiàn)金部分，即：項目資本金＝所有者權(quán)益－其他項目資本金－長期資金占用＋可用于本項目的預(yù)期利潤。長期資金：固定資產(chǎn)、長期投資等占用的資金六、房地產(chǎn)開發(fā)項目評審注意要點

（二）評估中要點2、評估的難43六、房地產(chǎn)開發(fā)項目評審注意要點（2）項目建設(shè)分期滾動開發(fā)難點是人為分期，導(dǎo)致資金監(jiān)管困難注意：一是根據(jù)項目開發(fā)計劃和進度，考察是否分期，依據(jù)：參考“工程規(guī)劃許可證”、“施工許可證”上所批建房屋情況，在同一或相鄰時間內(nèi)所批建房屋不宜認(rèn)為是分期開發(fā)。二是從總投資、開發(fā)面積加以規(guī)定，必須達到合理的下限指標(biāo)，對中小型項目禁止分期。三是對同一“土地使用權(quán)證書”項目審慎分期，堅決杜絕人為分期。六、房地產(chǎn)開發(fā)項目評審注意要點（2）項目建設(shè)分期44六、房地產(chǎn)開發(fā)項目評審注意要點（3）項目貸款周期理論上：貸款期間僅為取得“四證”日期到“預(yù)售許可證”頒發(fā)后時間，期限較短。實際：銀行不愿意過早收回貸款，而金融監(jiān)管規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在償清前，不允許將本項目銷售回籠款挪作他用，銀企兩難。建議：盡早介入評估，力爭“四證”辦妥即放款；有差異化策略，靈活掌握。六、房地產(chǎn)開發(fā)項目評審注意要點（3）項目貸款周期45六、房地產(chǎn)開發(fā)項目評審注意要點（4）項目財務(wù)指標(biāo)評價體系項目總投資利潤率內(nèi)部收益率投資回收期貸款償還期利潤總額六、房地產(chǎn)開發(fā)項目評審注意要點（4）項目財務(wù)指標(biāo)評價體系46六、房地產(chǎn)開發(fā)項目評審注意要點（5）貸款抵押擔(dān)保方式確立合理抵押值市場價值、評估價值采用適當(dāng)?shù)盅郝室曢_發(fā)周期、銷售穩(wěn)定性確定做好抵押擔(dān)保的銜接確保抵押足值有效六、房地產(chǎn)開發(fā)項目評審注意要點（5）貸款抵押擔(dān)保方式47引言：

項目評估（中長期授信分析）以項目貸款為主，故實際工作中往往將項目貸款的授信分析作為中長期授信分析來看待。原因是信貸手冊的編寫不是按產(chǎn)品來編寫，而是根據(jù)流程來編寫。引言48引言：

項目評估（中長期授信分析）重視項目融資（中長期授信業(yè)務(wù)）的背景分析◆資產(chǎn)業(yè)務(wù)穩(wěn)定性的需要◆提高收益的需要◆交叉銷售的需要綜合回報◆培育和穩(wěn)定基本客戶的需要◆提高信貸人員素質(zhì)的需要引49一、項目貸款范疇1、固定資產(chǎn)貸款（基建、技改、科技開發(fā)）2003年8月，國家發(fā)改委《關(guān)于近期技術(shù)改造投資管理工作有關(guān)問題的通知》（發(fā)改辦[2003]742號）明確“將技術(shù)改造投資管理與基本建設(shè)投資管理整合為固定資產(chǎn)投資進行管理”。2、房地產(chǎn)開發(fā)貸款3、境外籌資轉(zhuǎn)貸款4、銀團貸款一、項目貸款范疇1、固定資產(chǎn)貸款（基建、技改、科技開發(fā)）50項目貸款范疇固定資產(chǎn)貸款提升原有設(shè)施技術(shù)水平項目——如制藥企業(yè)改造維持簡單再生產(chǎn)項目——隨著技術(shù)進步的加快實際較少項目貸款范疇固定資產(chǎn)貸款51項目貸款范疇按自償能力劃分自償性項目——指項目依靠自身投產(chǎn)后產(chǎn)生的現(xiàn)金流收回投資、償還融資。大部分工業(yè)、交通類項目屬銀行主要投向項目貸款范疇按自償能力劃分52項目貸款范疇2、非自償性項目——項目無法依靠自身投產(chǎn)后產(chǎn)生的現(xiàn)金流收回投資、償還融資項目貸款范疇2、非自償性項目53二、固定資產(chǎn)投資項目的建設(shè)程序（一）一般固定資產(chǎn)項目建設(shè)程序1、項目建議書（立項）2、可行性研究3、初步設(shè)計4、建設(shè)準(zhǔn)備（開工建設(shè)）5、建設(shè)實施6、竣工驗收二、固定資產(chǎn)投資項目的建設(shè)程序（一）一般固定資產(chǎn)項目建設(shè)程序54（二）房地產(chǎn)項目開發(fā)流程[1]1、設(shè)立項目公司，辦理開發(fā)資質(zhì)2、簽訂土地出讓合同（土地證）3、項目建議書及批復(fù)4、方案設(shè)計及報批5、選址意見書（規(guī)劃局核發(fā)）（用地規(guī)劃許可證）6、初步設(shè)計7、施工圖設(shè)計（建設(shè)工程規(guī)劃許可證）8、施工項目招投標(biāo)（辦理施工許可證）9、施工單位進場施工，須有施工監(jiān)理

（二）房地產(chǎn)項目開發(fā)流程[1]1、設(shè)立項目公司，辦理開發(fā)資55（二）房地產(chǎn)項目開發(fā)流程[2]10、預(yù)售（預(yù)售許可證）11、竣工驗收（規(guī)劃驗收、質(zhì)量驗收）12、領(lǐng)取交付使用許可證13、辦理大產(chǎn)證14、交房（二）房地產(chǎn)項目開發(fā)流程[2]10、預(yù)售56三、項目貸款的條件與程序（一）條件1、具有有權(quán)部門批準(zhǔn)的項目建議書、可行性研究報告、初步設(shè)計、開工報告（國債項目的特殊情況）2、不同行業(yè)有不同的最低項目資本金占總投資的比例。（國務(wù)院文件規(guī)定）3、房地產(chǎn)開發(fā)項目，30％自有資金4、新建項目必須實行項目法人制三、項目貸款的條件與程序（一）條件57合規(guī)性（相關(guān)有權(quán)部門批準(zhǔn)要求）投資體制改革：1、改革項目審批制度：

審批制——核準(zhǔn)制——備案制—改變不分投資主體、資金來源、項目性質(zhì)，一律按投資規(guī)模大小分別由各級政府及有關(guān)部門審批的企業(yè)投資管理辦法。—對于企業(yè)不使用政府投資建設(shè)的項目，一律不再實行審批制，區(qū)別不同情況實行核準(zhǔn)制和備案制。合規(guī)性（相關(guān)有權(quán)部門批準(zhǔn)要求）投資體制改革：58★合規(guī)性（我行要求）六個必要條件1、項目必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策和市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、交行的信貸投向政策。2、項目經(jīng)過審批、核準(zhǔn)或備案程序。3、通過用地預(yù)審。4、獲得環(huán)境影響評價審批。5、經(jīng)過節(jié)能評估審查。6、符合安全和城市規(guī)劃等規(guī)定和要求?！锖弦?guī)性（我行要求）六個必要條件59★外資企業(yè)投資總額與注冊資本比例規(guī)定投資總額≤USD300萬（USD300萬,USD1000萬】

其中≤USD420萬（USD1000萬，USD3000萬）

其中≤USD1250萬≥USD3000萬

其中≤USD3600萬

注冊資本不得低于70%不得低于50%則注冊資本≥USD210萬不得低于40%則注冊資本≥USD500萬不得低于1/3則注冊資本≥USD1200萬★外資企業(yè)投資總額與注冊資本比例規(guī)定投資總額注60三、項目貸款的條件與程序（二）程序1、備選（出具意向書）2、項目評估3、審查、審批（出具貸款承諾書，尤其是國債項目）4、發(fā)放（根據(jù)項目進度發(fā)放）

關(guān)注：貸款條件是否落實、資本金是否落實、同比例支用其他資金三、項目貸款的條件與程序（二）程序61三、項目貸款的條件與程序（二）程序5、監(jiān)控與回收（1）按合同用途、計劃用款（2）不得將貸款當(dāng)作資本金、自籌資金使用三、項目貸款的條件與程序（二）程序62四、項目貸款報告的撰寫要求（一）一般要求1、客戶概況2、銀企關(guān)系3、項目概況4、投資估算及來源5、風(fēng)險分析（行業(yè)、經(jīng)營管理、財務(wù)）四、項目貸款報告的撰寫要求（一）一般要求63四、項目貸款報告的撰寫要求6、項目財務(wù)效益估算7、不確定性分析8、還款能力分析9、擔(dān)保分析10、審查結(jié)論四、項目貸款報告的撰寫要求6、項目財務(wù)效益估算64四、項目貸款報告的撰寫要求（二）附件資料1、項目建議書、可行性研究報告、初步設(shè)計、新開工、概算調(diào)整等的批復(fù)文件國債項目需國家發(fā)改委批文外國政府轉(zhuǎn)貸款項目需納入利用外資投資計劃、國家財政部批復(fù)2、項目（公司）章程、合同及批件四、項目貸款報告的撰寫要求（二）附件資料65四、項目貸款報告的撰寫要求3、項目環(huán)保方案的批復(fù)文件★4、資本金落實文件5、生產(chǎn)、建設(shè)條件落實的證明6、有關(guān)財務(wù)報表7、信貸業(yè)務(wù)手冊要求的有關(guān)表格8、特殊項目的相關(guān)批件（如珠寶、黃金等）四、項目貸款報告的撰寫要求3、項目環(huán)保方案的批復(fù)文件★66四、項目貸款報告的撰寫要求

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目的撰寫要求1、企業(yè)概況2、項目概況及建設(shè)條件評價3、市場評價4、投資估算與籌資評價5、財務(wù)效益分析6、不確定性分析7、貸款風(fēng)險分析及防范措施8、銀行綜合效益評價9、總評估四、項目貸款報告的撰寫要求

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目的撰寫要求67五、項目評估方法對象：可行性研究報告區(qū)別與聯(lián)系聯(lián)系：處于同一階段－－投資前期目標(biāo)要求相同學(xué)科內(nèi)容相同區(qū)別：行為主體不同立足點不同側(cè)重點不同作用不同時序不同五、項目評估方法對象：可行性研究報告68五、項目評估方法1、借款企業(yè)和項目概況分析2、資金來源和投資分析（1）投資估算項目總投資＝固定資產(chǎn)投資總額＋流動資金固定資產(chǎn)投資總額＝固定資產(chǎn)投資＋投資方向調(diào)節(jié)稅＋建設(shè)期利息五、項目評估方法1、借款企業(yè)和項目概況分析69五、項目評估方法項目總投資固定資產(chǎn)投資鋪底流動資金建安費用、其他費用、預(yù)備費用無形資產(chǎn)建設(shè)期利息五、項目評估方法項目總投資固定資產(chǎn)投資鋪底流動資金建安費用、70五、項目評估方法固定資產(chǎn)投資＝建安費用＋工程其他費用＋預(yù)備費用投資方向調(diào)節(jié)稅2000年起暫停征收建設(shè)期利息（資本化）計算公式：每年應(yīng)計利息＝（年初借款本息累計＋本年借款額/2）×年利率五、項目評估方法固定資產(chǎn)投資＝建安費用＋工程其他費用＋預(yù)備費71五、項目評估方法（2）流動資金估算（3）資金籌措A資金總額＝自有資金＋借入資金B(yǎng)籌措方法國內(nèi)借入資金國外借入資金五、項目評估方法（2）流動資金估算72五、項目評估方法3、市場分析（項目建設(shè)是否必要）根據(jù)產(chǎn)品的不同有針對性的考察區(qū)域市場、國內(nèi)、外供需情況市場供需的動態(tài)發(fā)展情況，其他在建、擬建項目最難部分（1）原材料供應(yīng)市場分析（2）產(chǎn)品需求市場分析有條件的掌握產(chǎn)品落實的意向性情況五、項目評估方法3、市場分析（項目建設(shè)是否必要）73五、項目評估方法3、市場分析（具體內(nèi)容）行業(yè)方面考察產(chǎn)品方面考察

行業(yè)運行特征產(chǎn)品特性一般經(jīng)營杠桿市場需求、供給情況行業(yè)成長周期產(chǎn)品生產(chǎn)周期經(jīng)濟周期性對其他產(chǎn)品的替代性行業(yè)平均盈利性對其他產(chǎn)品的依賴性價格競爭力五、項目評估方法3、市場分析（具體內(nèi)容）74五、項目評估方法4、設(shè)備技術(shù)工藝和設(shè)計分析工藝流程與設(shè)計性能成熟技術(shù)——國內(nèi)、國際同業(yè)應(yīng)用情況全新技術(shù)——試驗、初步工業(yè)化研究情況必要時，可以咨詢行業(yè)技術(shù)專家五、項目評估方法4、設(shè)備技術(shù)工藝和設(shè)計分析75五、項目評估方法5、財務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測（1）總投資（信貸業(yè)務(wù)手冊第四部分“財務(wù)分析工具”項目評估工具中的投資估算表）（2）銷售收入（銷售收入估算表）項目的經(jīng)濟壽命期項目營業(yè)期限、三資項目折舊年限、貸款期限（3）折舊與攤銷費用五、項目評估方法5、財務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測76五、項目評估方法（4）產(chǎn)品成本費用（信貸手冊中的估算表）總成本費用＝外購原材料＋外購燃料動力＋工資及福利費＋修理費＋折舊費＋維簡費＋攤銷費＋利息支出＋其他費用固定成本：前兩項以外之和可變成本：前兩項之和經(jīng)營成本＝總成本－折舊－維簡－攤銷－利息（5）營業(yè)稅金及附加教育費附加按實際繳納的稅額的3％計征。（6）損益（信貸手冊中的損益表）五、項目評估方法（4）產(chǎn)品成本費用（信貸手冊中的估算表）77五、項目評估方法財務(wù)效益分析盈利能力分析清償能力分析不確定性分析靜態(tài)動態(tài)投資回收期借款償還期盈虧平衡分析敏感性分析財務(wù)分析五、項目評估方法財務(wù)效益分析盈利能力分析清償能力分析不確定性78五、項目評估方法6、財務(wù)分析（1）現(xiàn)金流量表信貸業(yè)務(wù)手冊“項目評估工具”中“全部投資現(xiàn)金流量表”（2）財務(wù)指標(biāo)A投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率B財務(wù)凈現(xiàn)值C內(nèi)部收益率計算信貸業(yè)務(wù)手冊第四部分財務(wù)分析工具4.2.2“項目評估工具使用說明”五、項目評估方法6、財務(wù)分析79五、項目評估方法D投資回收期4.2.2“項目評估工具使用說明”計算公式E借款償還期4.2.2“項目評估工具使用說明”計算公式借款還本付息計算表還款資金來源：利潤、折舊、攤銷、其他五、項目評估方法D投資回收期4.2.2“項目評估工具使80五、項目評估方法7、不確定性分析（1）盈虧平衡分析以生產(chǎn)能力利用率表示以銷售價格表示（2）敏感性分析銷售價格、經(jīng)營成本、固定資產(chǎn)投資8、風(fēng)險防范措施評估9、總評估五、項目評估方法7、不確定性分析81六、房地產(chǎn)開發(fā)項目評審注意要點

（一）、評估中涉及相關(guān)指標(biāo)內(nèi)容

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資

⑴、土地費用⑵、前期工程費⑶、房屋開發(fā)費（建安工程費、附屬工程費、室外工程費等）⑷、其他費用⑸、管理費用⑹、銷售費用⑺、財務(wù)費用⑻、不可預(yù)見費⑼、相關(guān)稅費六、房地產(chǎn)開發(fā)項目評審注意要點

（一）、評估中涉及相關(guān)指標(biāo)內(nèi)82六、房地產(chǎn)開發(fā)項目評審注意要點

（一）、評估中涉及相關(guān)指標(biāo)內(nèi)容2、項目資金籌措⑴、資本金⑵、預(yù)租售收入⑶、借貸資金3、項目收入估算⑴、租售收入⑵、自營收入六、房地產(chǎn)開發(fā)項目評審注意要點

（一）、評估中涉及相關(guān)指標(biāo)83六、房地產(chǎn)開發(fā)項目評審注意要點

（一）、評估中涉及相關(guān)指標(biāo)內(nèi)容

4、房地產(chǎn)開發(fā)項目利潤⑴、利潤總額＝經(jīng)營收入－經(jīng)營成本－管理費用－銷售費用－財務(wù)費用－經(jīng)營稅金及附加－土地增值稅⑵、經(jīng)營收入＝銷售收入＋租金收入＋自營收入⑶、銷售收入＝土地轉(zhuǎn)讓收入＋商品房銷售收入＋配套設(shè)施銷售收入六、房地產(chǎn)開發(fā)項目評審注意要點

（一）、評估中涉及相關(guān)指標(biāo)內(nèi)84六、房地產(chǎn)開發(fā)項目評審注意要點

（一）、評估中涉及相關(guān)指標(biāo)內(nèi)容

4、房地產(chǎn)開發(fā)項目利潤⑷、租金收入＝出租房租金收入＋出租土地租金收入⑸、經(jīng)營稅金及附加＝營業(yè)稅＋城市維護建設(shè)稅＋教育費附加⑹、經(jīng)營成本＝土地轉(zhuǎn)讓成本＋商品房銷售成本＋配套設(shè)施銷售成本＋出租房經(jīng)營成本六、房地產(chǎn)開發(fā)項目評審注意要點

（一）、評估中涉及相關(guān)指標(biāo)內(nèi)85六、房地產(chǎn)開發(fā)項目評審注意要點

（二）評估中要點1、房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款本質(zhì)（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款屬于固定資產(chǎn)貸款范疇央行“121號文件”明確規(guī)定對該類貸款嚴(yán)禁采用流動資金貸款房地產(chǎn)項目的物