XXXX年佛山格蘭仕容桂項(xiàng)目發(fā)展策略案課件

智造品質(zhì)生活智造品質(zhì)生活寫在前面寫在前面格蘭仕，世界微波爐冠軍，世界級(jí)的家電品牌企業(yè)，福布斯全球最具聲望企業(yè)前200強(qiáng)，中國(guó)家電業(yè)最具影響力的龍頭企業(yè)之一……以做“百年企業(yè)、世界品牌”的壯志雄心引領(lǐng)世界家電發(fā)展潮流。格蘭仕，世界微波爐冠軍，從荒灘創(chuàng)業(yè)，到轉(zhuǎn)型微波爐，到布局家電業(yè)，在與世界經(jīng)濟(jì)前行的軌道上，格蘭仕人務(wù)實(shí)、求新、敢干，以智慧一次又一次取得卓越的成就，而每一次的卓越，都在為格蘭仕人的智慧正名，智慧成就卓越從荒灘創(chuàng)業(yè)，到轉(zhuǎn)型微波爐，到布局家電業(yè)，智慧成就卓越當(dāng)一座城市的歷史被改寫，一座城市正逐步走向強(qiáng)大的時(shí)候，總有一群銳意進(jìn)取的領(lǐng)軍人物引領(lǐng)這座城市！在這個(gè)城市當(dāng)一座城市的歷史被改寫，一座城市正逐步走向強(qiáng)大的時(shí)候，總有一他們是城市發(fā)展銳意進(jìn)取的領(lǐng)軍人物他們是城市發(fā)展他們是務(wù)實(shí)求新的實(shí)干家，他們是眼光獨(dú)到的謀略者，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)河之中，他們以智慧站在風(fēng)口浪尖。他們他們是務(wù)實(shí)求新的實(shí)干家，他們是眼光獨(dú)到的謀略者，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)他們?cè)诮?jīng)濟(jì)快速發(fā)展中積極向行，在城市的改革擴(kuò)張中，收獲頗豐；他們拼搏于城市，豁達(dá)淡定！他們他們?cè)诮?jīng)濟(jì)快速發(fā)展中積極向行，他們他們他們，因城市而生，城市，因他們而精彩。他們他們，因城市而生，城市，因他們而精彩。他們被稱之為“智族”他們是一群不被城市遺忘的人他們以智慧與城市前行他們被稱之為“智族”他們是一群不被城市遺忘的人他們渴望智族生活智族他們具有開(kāi)拓精神，視野開(kāi)闊，志存高遠(yuǎn)，追求一種與眾不同的生活方式；愿意與智族為伍，尋求更多的共同點(diǎn)；他們低調(diào)但追求尊重，渴望享受優(yōu)越生活的愿望；講究品質(zhì)，滿足他們追求品位、尊貴、安全的生活態(tài)度。他們渴望智族生活智族他們具有開(kāi)拓精神，視野開(kāi)闊，志存高遠(yuǎn)，格蘭仕房地產(chǎn)格蘭仕房地產(chǎn)再次以智慧前行格蘭仕房地產(chǎn)，

小試牛刀，首次接觸房地產(chǎn)，首個(gè)處女作；格蘭仕產(chǎn)業(yè)鏈的重要組成部分。再次以智慧前行格蘭仕房地產(chǎn)，

小試牛刀，首次接觸房地產(chǎn)，首個(gè)樹(shù)立格蘭仕地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念、產(chǎn)品價(jià)值，創(chuàng)造獨(dú)有的開(kāi)發(fā)模式，并能成功復(fù)制，一次一次的成為市場(chǎng)焦點(diǎn)！像家電一樣，從順德走向世界再造一個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的格蘭仕樹(shù)立格蘭仕地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念、產(chǎn)品價(jià)值，再造一個(gè)地產(chǎn)行業(yè)中原地產(chǎn)中原地產(chǎn)中原地產(chǎn)：34年地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，源于香港，系出深圳，全國(guó)品牌代理公司排名NO.1區(qū)域總部公司（華南、華北、華東）立足區(qū)域，布局全國(guó)深圳中原北京中原上海中原東莞中原珠海中原中山中原廣州中原佛山中原福州中原重慶中原更多中原網(wǎng)絡(luò)…中原集團(tuán)董事局主席施永青先生

深圳中原董事長(zhǎng)賴國(guó)強(qiáng)（KK)先生總經(jīng)理李耀智(Andy）先生中原地產(chǎn)：34年地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，源于香港，系出深圳，全國(guó)品牌中原地產(chǎn)——深圳市場(chǎng)保持第一連續(xù)十年市場(chǎng)占有率第一>累計(jì)代理近1000個(gè)樓盤>成交單位近14萬(wàn)套>成交面積近1400萬(wàn)㎡>年均增長(zhǎng)率超過(guò)40%>…深圳中原業(yè)績(jī)200942%201044%中原地產(chǎn)——深圳市場(chǎng)保持第一連續(xù)十年市場(chǎng)占有率第一>累計(jì)代中原塑造過(guò)無(wú)數(shù)個(gè)引領(lǐng)市場(chǎng)的成功項(xiàng)目中原塑造過(guò)無(wú)數(shù)個(gè)引領(lǐng)市場(chǎng)的成功項(xiàng)目當(dāng)格蘭仕與中原并肩以智慧創(chuàng)造品質(zhì)生活我們目標(biāo)當(dāng)格蘭仕與中原并肩以智慧創(chuàng)造品質(zhì)生活我們目標(biāo)佛山中原地產(chǎn)代理有限公司格蘭仕容桂項(xiàng)目發(fā)展策略案佛山中原地產(chǎn)代理有限公司格蘭仕容桂項(xiàng)目報(bào)告內(nèi)容項(xiàng)目本體認(rèn)知市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)項(xiàng)目整體定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目營(yíng)銷策略中原資源利用報(bào)告內(nèi)容項(xiàng)目本體認(rèn)知項(xiàng)目本體認(rèn)知項(xiàng)目本體認(rèn)知本案105國(guó)道桂洲大道振華路文明西路容桂大道北桂新東路紅旗路廣珠西線廣珠輕軌容桂站容新路交通價(jià)值：項(xiàng)目周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，主干道和次道相互交叉，緊靠105國(guó)道，離高速、輕軌近，是容桂交通最發(fā)達(dá)的中心區(qū)域加分項(xiàng)“＋”本案105國(guó)道桂洲大道振華路文明西路容桂大道北桂新東路紅旗路地段價(jià)值：容桂中心絕版住宅項(xiàng)目，位置獨(dú)特，是容桂的核心區(qū)域，有著巨大的客戶輻射力加分項(xiàng)“＋”■項(xiàng)目處于順德倫教-大良-容桂中心組團(tuán)的容桂區(qū)域內(nèi)，是未來(lái)順德發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域■項(xiàng)目位置是容桂的核心區(qū)域，周邊配套完善，交通發(fā)達(dá)，歷來(lái)得到當(dāng)?shù)厝说恼J(rèn)可■項(xiàng)目具有稀缺性，往后該區(qū)域內(nèi)的地塊日益減少，產(chǎn)品也隨之減少■該區(qū)域?qū)儆谌莨鸬纳虡I(yè)、居住中心容桂東部新城容桂老城區(qū)地段價(jià)值：容桂中心絕版住宅項(xiàng)目，位置獨(dú)特，是容桂的核心區(qū)域，周邊配套：項(xiàng)目處于容桂中心區(qū)域內(nèi)，醫(yī)院、名校、商業(yè)中心等生活配套都在10分鐘內(nèi)文塔公園天佑城鳳祥路商業(yè)街花溪公園本案卜峰蓮花購(gòu)物廣場(chǎng)桂洲醫(yī)院容奇醫(yī)院加分項(xiàng)“＋”周邊配套：項(xiàng)目處于容桂中心區(qū)域內(nèi)，醫(yī)院、名校、商業(yè)中心等生活格蘭仕品牌價(jià)值：世界級(jí)的品牌，知名度高，公信力強(qiáng)，市場(chǎng)信心強(qiáng)加分項(xiàng)“＋”格蘭仕，世界微波爐冠軍，世界級(jí)的家電品牌企業(yè)，福布斯全球最具聲望企業(yè)前200強(qiáng)，中國(guó)家電業(yè)最具影響力的龍頭企業(yè)之一……以做“百年企業(yè)、世界品牌”的壯志雄心引領(lǐng)世界家電潮流。格蘭仕品牌價(jià)值：世界級(jí)的品牌，知名度高，公信力強(qiáng)，市場(chǎng)信心強(qiáng)項(xiàng)目規(guī)模小，噪音、空氣污染，環(huán)境塑造不高，必須極力提升產(chǎn)品品質(zhì)11324.09㎡減分項(xiàng)“－”◆本項(xiàng)目占地只有11324方，總建面約53000方規(guī)模小，不利于環(huán)境、園林等的塑造◆本項(xiàng)目屬性基本為住宅，商業(yè)等其它產(chǎn)品很少，自身配套不足◆東北臨文明西路，西北則臨文明西路四街，沿街線過(guò)長(zhǎng)，住宅面臨噪音的影響項(xiàng)目規(guī)模小，噪音、空氣污染，環(huán)境塑造不高，必須極力提升產(chǎn)品品項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆谌莨鹄铣菂^(qū)，市場(chǎng)熱度不足，市場(chǎng)熱點(diǎn)在東部新城。減分項(xiàng)“－”容桂東部新城定位：珠江西岸富有人文特色、具有強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力、功能復(fù)合、生態(tài)良好的高端制造業(yè)基地和宜居宜商宜旅的服務(wù)型城區(qū)。項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆谌莨鹄铣菂^(qū)，市場(chǎng)熱度不足，市場(chǎng)熱點(diǎn)在東部新城建筑密度高，小區(qū)規(guī)劃擁擠，通風(fēng)采光均有影響，園林面積小，居住舒適度低減分項(xiàng)“－”15.4M15.5M15.5M15.4M建筑密度高，小區(qū)規(guī)劃擁擠，通風(fēng)采光均有影響，園林面積小，居住優(yōu)勢(shì)不明顯：地段、配套不是唯一價(jià)值點(diǎn)；劣勢(shì)難規(guī)避：規(guī)模小，規(guī)劃擁擠，周邊環(huán)境差、檔次低，劣勢(shì)突出。競(jìng)爭(zhēng)取勝壓力大，需從形象、品質(zhì)、客戶定位突破啟示優(yōu)勢(shì)不明顯：地段、配套不是唯一價(jià)值點(diǎn)；競(jìng)爭(zhēng)取勝壓力大，啟示報(bào)告內(nèi)容項(xiàng)目本體認(rèn)知市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)項(xiàng)目整體定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目營(yíng)銷策略中原資源利用報(bào)告內(nèi)容項(xiàng)目本體認(rèn)知市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)華夏新城MO時(shí)代中怡一品泓都名邸凱藍(lán)名都水悅云天東圣維拉保利外灘一號(hào)柏悅灣東逸灣(別墅)美的御海東郡(別墅)容桂老城區(qū)容桂東部新城碧桂園(別墅)佳兆業(yè)金御天下(別墅)本案容桂市場(chǎng)現(xiàn)狀：重點(diǎn)在售住宅項(xiàng)目分布新幸福領(lǐng)匯華夏新城MO時(shí)代中怡一品泓都名邸凱藍(lán)名都水悅云天東圣維拉保利容桂市場(chǎng)現(xiàn)狀：重點(diǎn)在售住宅項(xiàng)目分析容桂市場(chǎng)現(xiàn)狀：重點(diǎn)在售住宅項(xiàng)目分析容桂市場(chǎng)呈現(xiàn)典型的多元化特征，產(chǎn)品質(zhì)數(shù)參差不齊，東部新城多以品牌發(fā)展商及其中高端樓盤為主，老城區(qū)以中小樓盤為主容桂市場(chǎng)現(xiàn)狀總結(jié)容桂市場(chǎng)呈現(xiàn)典型的多元化特征，產(chǎn)品質(zhì)數(shù)參差不齊，東部新城多以未來(lái)2年容桂市場(chǎng)洋房供應(yīng)預(yù)測(cè)預(yù)計(jì)未來(lái)2年內(nèi)，洋房保守供應(yīng)量在6694套，老城區(qū)供應(yīng)量約2490套，占全容桂38%。按照正常的市場(chǎng)消化量，至少需要2年時(shí)間，可知未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常嚴(yán)峻。供應(yīng)洋房產(chǎn)品中老城區(qū)以75-145方的二到四房產(chǎn)品為主，供應(yīng)產(chǎn)品與本案明顯重疊。未來(lái)2年容桂市場(chǎng)洋房供應(yīng)預(yù)測(cè)預(yù)計(jì)未來(lái)2年內(nèi)，洋房保守供應(yīng)量在□未來(lái)一年半內(nèi)推售的項(xiàng)目；□以容桂老城區(qū)為主；□容桂市場(chǎng)上有一定影響力的中高端項(xiàng)目容桂中高端樓盤競(jìng)爭(zhēng)鎖定中高端競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析□未來(lái)一年半內(nèi)推售的項(xiàng)目；□以容桂老城區(qū)為主；□容桂市場(chǎng)上內(nèi)部環(huán)境中，相比同類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，本項(xiàng)目雖規(guī)模不大，但比較純粹、居住密度低，舒適性較強(qiáng)中高端競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析內(nèi)部環(huán)境中，相比同類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，本項(xiàng)目雖規(guī)模不大，但比較純粹、硬指標(biāo)比較——本項(xiàng)目硬指標(biāo)比較無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)中高端競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析硬指標(biāo)比較——本項(xiàng)目硬指標(biāo)比較無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)中高端競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析軟指標(biāo)比較——市場(chǎng)形象、品質(zhì)用材、物業(yè)服務(wù)及項(xiàng)目調(diào)性上存在機(jī)會(huì)點(diǎn)，本案可以特別在軟件指標(biāo)中做相應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)點(diǎn)中高端競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析軟指標(biāo)比較——市場(chǎng)形象、品質(zhì)用材、物業(yè)服務(wù)及項(xiàng)目調(diào)性上存在機(jī)為了更加精準(zhǔn)的明確本項(xiàng)目占位需對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手客戶進(jìn)行調(diào)研對(duì)位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手客戶需求什么？思考為了更加精準(zhǔn)的明確本項(xiàng)目占位思考全面了解中高端客戶的需求與特質(zhì)分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的客戶訴求尋找本項(xiàng)目定位及產(chǎn)品打造切入點(diǎn)客戶分析要點(diǎn)全面了解中高端客戶的需求與特質(zhì)客戶分析要點(diǎn)目的推導(dǎo)細(xì)化中高端客戶中高端項(xiàng)目客戶不同區(qū)域的中高端項(xiàng)目客戶發(fā)散不同區(qū)域不同質(zhì)素的中高端項(xiàng)目客戶三大要素圈定我們的項(xiàng)目樣本選擇質(zhì)素較好、中高端檔次案例選擇原則：產(chǎn)品面積段相近的項(xiàng)目；區(qū)域及配套資源共享的項(xiàng)目；選擇案例：容桂老城區(qū)新幸福領(lǐng)匯凱藍(lán)名都東部新城龍光水悅云天保利外灘一號(hào)容桂典型中高端客戶案例選取目的推導(dǎo)細(xì)化中高端客戶中高端項(xiàng)目客戶不同區(qū)域的中高端項(xiàng)目客戶基于佛山中原在順德市場(chǎng)近10個(gè)項(xiàng)目的操盤經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，特選取4個(gè)代表性中高端項(xiàng)目進(jìn)行客戶分析，發(fā)現(xiàn)中高端客戶關(guān)注點(diǎn)容桂典型中高端客戶案例選取本案凱藍(lán)名都新幸福領(lǐng)匯龍光水悅云天保利外灘一號(hào)基于佛山中原在順德市場(chǎng)近10個(gè)項(xiàng)目的操盤經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手成交客戶特征統(tǒng)計(jì)對(duì)比分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手成交客戶特征統(tǒng)計(jì)對(duì)比分析成交客戶描述：企業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)中高層、個(gè)體生意人、原住民客戶的年齡段以30-50為主力，位于東部新城的項(xiàng)目的客戶年齡會(huì)略偏年輕一些，年齡稍大的客戶還是喜歡在老城區(qū)置業(yè)多一點(diǎn)，有一種割舍不了的故土情結(jié)；客戶來(lái)源與項(xiàng)目所在地有一定相關(guān)性，總體而言老城區(qū)的項(xiàng)目中容桂本地和容桂外地客戶（新容桂人）比例均較高，而東部新城側(cè)以容桂本地為主；客戶職位多為企業(yè)主，企業(yè)中高層，公務(wù)員，個(gè)體生意人及本地原住民；客戶的置業(yè)次數(shù)都在2次左右，東部新城項(xiàng)目2次以上置業(yè)次數(shù)的占有一定比例，大部分置業(yè)目的以自住兼投資為主；客戶的家庭結(jié)構(gòu)主要是3口之家，家庭人口都不會(huì)特別多。成交客戶描述：企業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)中高層、個(gè)體生意人、原住民保利外灘一號(hào)客戶關(guān)注點(diǎn)極其認(rèn)同認(rèn)同但不成為決定因素極不認(rèn)同成交客戶關(guān)注點(diǎn)：發(fā)展商品牌、產(chǎn)品品質(zhì)、戶型創(chuàng)新、江景資源、私密性較強(qiáng)未成交客戶關(guān)注點(diǎn)：生活配套不完善、交通不便利、小區(qū)智能化應(yīng)用不足保利外灘一號(hào)客戶關(guān)注點(diǎn)極其認(rèn)同認(rèn)同但不成為決定因素極不認(rèn)同成龍光水悅云天客戶關(guān)注點(diǎn)極其認(rèn)同認(rèn)同但不成為決定因素極不認(rèn)同成交客戶關(guān)注點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商品牌、江景資源、產(chǎn)品附加值及服務(wù)未成交客戶關(guān)注點(diǎn)：配套不完善、居住不純粹、建筑密度高龍光水悅云天客戶關(guān)注點(diǎn)極其認(rèn)同認(rèn)同但不成為決定因素極不認(rèn)同成成交客戶：容桂東部新城典型中高端客戶成交原因主要是開(kāi)發(fā)商品牌、產(chǎn)品品質(zhì)、江景資源、尊貴性及服務(wù)等未成交客戶：容桂東部新城典型中高端客戶未成交原因主要是生活配套不完善、居住不純粹、私密性差、小區(qū)智能化、物管服務(wù)等開(kāi)發(fā)商品牌、稀缺景觀資源、產(chǎn)品品質(zhì)、智能化及物管服務(wù)東部新城典型中高端項(xiàng)目客戶關(guān)注點(diǎn)成交客戶：容桂東部新城典型中高端客戶成交原因主要是開(kāi)發(fā)商品牌新幸福領(lǐng)匯客戶關(guān)注點(diǎn)成交客戶關(guān)注點(diǎn)：唯一的HOPSCA綜合體、生活配套完善及項(xiàng)目品質(zhì)、戶型創(chuàng)新、對(duì)區(qū)域的情感。未成交客戶關(guān)注點(diǎn)：產(chǎn)品線復(fù)雜、嘈雜、周邊環(huán)境差，區(qū)域發(fā)展前景差、智能化應(yīng)用少。極其認(rèn)同認(rèn)同但不成為決定因素極不認(rèn)同新幸福領(lǐng)匯客戶關(guān)注點(diǎn)成交客戶關(guān)注點(diǎn)：唯一的HOPSCA綜合體凱藍(lán)名都客戶關(guān)注點(diǎn)極其認(rèn)同認(rèn)同但不成為決定因素極不認(rèn)同成交客戶關(guān)注點(diǎn)：項(xiàng)目規(guī)模、建筑品質(zhì)、戶型創(chuàng)新、物業(yè)服務(wù)及內(nèi)部完善配套、對(duì)區(qū)域的情感；未成交客戶關(guān)注點(diǎn)：周邊空氣和噪音污染嚴(yán)重，居住舒適度差、安防差等凱藍(lán)名都客戶關(guān)注點(diǎn)極其認(rèn)同認(rèn)同但不成為決定因素極不認(rèn)同成交客容桂老城區(qū)在售項(xiàng)目客戶關(guān)注點(diǎn)成交客戶：容桂市場(chǎng)典型中高端客戶成交原因主要集中于項(xiàng)目規(guī)模、產(chǎn)品創(chuàng)新、品質(zhì)用材、物業(yè)服務(wù)、尊貴性、私密性和對(duì)區(qū)域的情感。未成交客戶：容桂市場(chǎng)典型中高端客戶未成交原因主要由于居住不純粹、戶型亮點(diǎn)不多、產(chǎn)品附加值低、安全性差。容桂老城區(qū)在售項(xiàng)目客戶關(guān)注點(diǎn)成交客戶：容桂市場(chǎng)典型中高端客戶容桂市場(chǎng)中高端客戶購(gòu)買核心關(guān)注點(diǎn)成交原因：區(qū)域規(guī)劃、開(kāi)發(fā)商品牌、產(chǎn)品品質(zhì)、資源占有、園林規(guī)劃、物業(yè)服務(wù)及面子未成交原因：生活配套不完善、居住不純粹東部新城容桂老城成交原因區(qū)域發(fā)展、開(kāi)發(fā)商品牌、產(chǎn)品創(chuàng)新、品質(zhì)用材、私密性、物業(yè)服務(wù)未成交原因周邊環(huán)境差、產(chǎn)品附加值低、物業(yè)服務(wù)較差、不安全客戶分析小結(jié)開(kāi)發(fā)商品牌、品質(zhì)、資源占有、居住純粹性、服務(wù)、安全、智能化容桂市場(chǎng)中高端客戶購(gòu)買核心關(guān)注點(diǎn)成交原因：東部新城容桂老城成重點(diǎn)從客戶需求突破，從品質(zhì)、智能化、戶型創(chuàng)新、形象、圈層生活打造項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值點(diǎn)。啟示重點(diǎn)從客戶需求突破，從品質(zhì)、智能化、戶型創(chuàng)新、形象、圈層生活報(bào)告內(nèi)容項(xiàng)目本體認(rèn)知市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)項(xiàng)目整體定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目營(yíng)銷策略中原資源利用報(bào)告內(nèi)容項(xiàng)目本體認(rèn)知項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位無(wú)論是市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，還是項(xiàng)目的核心價(jià)值，都不足以支撐項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)取勝，因此，尋找另一條差異化的突破路線是項(xiàng)目的最佳出路無(wú)論是市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，還是項(xiàng)目的核心價(jià)值，都不足以支撐項(xiàng)目競(jìng)適合當(dāng)前市場(chǎng)大勢(shì)，并能在競(jìng)爭(zhēng)中取勝；以一種獨(dú)有的產(chǎn)品價(jià)值出現(xiàn)，代表格蘭仕地產(chǎn)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略方向；能更好的復(fù)制于順德、華南，乃至于全國(guó)。定位的核心適合當(dāng)前市場(chǎng)大勢(shì)，并能在競(jìng)爭(zhēng)中取勝；定位的核心定位的依據(jù)——市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)壓力大，客戶搶奪激烈，中高端樓盤數(shù)量大，項(xiàng)目缺失絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，必須從形象定位、客戶定位上尋找項(xiàng)目的差異化！定位的依據(jù)——市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)壓力大，客戶搶奪激烈，中定位的依據(jù)——競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手依托于開(kāi)發(fā)商品牌、項(xiàng)目規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)、絕版資源、物管服務(wù)、園林、價(jià)格等取勝，項(xiàng)目無(wú)法正面競(jìng)爭(zhēng)，需要從形象和客戶人群突破。定位的依據(jù)——競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手依托于開(kāi)發(fā)商品牌、項(xiàng)目規(guī)模、產(chǎn)定位的依據(jù)——客戶需求從中高端客戶需求眾多價(jià)值點(diǎn)中，產(chǎn)品品質(zhì)、小區(qū)智能化、戶型創(chuàng)新、住宅圈層、形象共鳴等，可以做為項(xiàng)目突破方向。定位的依據(jù)——客戶需求從中高端客戶需求眾多價(jià)值點(diǎn)中，產(chǎn)品品質(zhì)從項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)分析，項(xiàng)目不具備絕對(duì)的取勝條件，必須尋找屬于項(xiàng)目自身的客戶群，建立迎合群體的高端形象。定位的依據(jù)——項(xiàng)目自身從項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)分析，項(xiàng)目不具備絕對(duì)的取勝條件，必須尋找屬于項(xiàng)定位的依據(jù)——企業(yè)理念格蘭仕企業(yè)，從荒灘起家，到名揚(yáng)世界，一直以智慧前行，智慧是其源泉，更有需要得到正名！定位的依據(jù)——企業(yè)理念格蘭仕企業(yè)，從荒灘起家，到名揚(yáng)世界，一定位的依據(jù)——城市發(fā)展迎合大佛山“智慧城市”城市發(fā)展需求，建設(shè)宜居的智慧型家園2010年5月11日，佛山市委書記陳云賢提出未來(lái)佛山將朝著“四化融合，智慧佛山”方向前進(jìn)，構(gòu)建宜商宜居美好家園。定位的依據(jù)——城市發(fā)展迎合大佛山“智慧城市”城市發(fā)展需求，建定位的依據(jù)——居住趨勢(shì)住宅的需求轉(zhuǎn)向更重視人居環(huán)境“生態(tài)”、“文化”、“科技”的營(yíng)造隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、消費(fèi)理念的變化和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，人們對(duì)住宅的需求已經(jīng)從關(guān)注生存空間轉(zhuǎn)向更重視人居環(huán)境，這是市場(chǎng)成熟的需要，也是世界性的趨勢(shì)。未來(lái)良好的人居必須同時(shí)具有"生態(tài)"、"文化"、"科技"三大特征。奧運(yùn)對(duì)城市建設(shè)及房地產(chǎn)行業(yè)的方向性指引國(guó)家申辦奧運(yùn)成功后，圍繞“綠色奧運(yùn)、科技奧運(yùn)、人文奧運(yùn)”主題，大力發(fā)展奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)，為城際的發(fā)展給予了發(fā)展的方向和引導(dǎo)，為城市和房地產(chǎn)行業(yè)走持續(xù)發(fā)展道路提供了借鑒。經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，發(fā)展節(jié)能與綠色建筑刻不容緩近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，但隨之而來(lái)是不斷突顯的資源約束瓶頸和環(huán)境惡化壓力?！翱沙掷m(xù)發(fā)展”是必然之路，體現(xiàn)在住宅產(chǎn)業(yè)上，發(fā)展節(jié)能與綠色建筑刻不容緩。2008年北京奧運(yùn)會(huì)主題“綠色奧運(yùn)；科技奧運(yùn)；人文奧運(yùn)”GreenOlympics,ScientificOlympicsandHumanityOlympics與自然高度和諧、可持續(xù)發(fā)展高科技廣泛滲透以人為本、一切以人為中心住宅的需求轉(zhuǎn)向更重視人居環(huán)境“生態(tài)”、“文化”、“科技”的營(yíng)造定位的依據(jù)——居住趨勢(shì)住宅的需求轉(zhuǎn)向更重視人居環(huán)境“生態(tài)”以敏銳的機(jī)會(huì)主義者的姿態(tài)，差異化競(jìng)爭(zhēng)，搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)，成為產(chǎn)品全面領(lǐng)先的區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者。壟斷價(jià)格產(chǎn)品有不可復(fù)制性過(guò)河拆橋

目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)

搭便車，借勢(shì)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者

改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值領(lǐng)導(dǎo)者補(bǔ)缺者追隨者挑戰(zhàn)者行業(yè)老大敏銳的機(jī)會(huì)主義者次/非主流市場(chǎng)非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)市場(chǎng)占位以敏銳的機(jī)會(huì)主義者的姿態(tài)，差異化競(jìng)爭(zhēng)，搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)，成為產(chǎn)項(xiàng)目定位順德首席智慧人居以智慧樹(shù)立項(xiàng)目差異化，強(qiáng)調(diào)科技、人文、生態(tài)、健康、智能與人居相結(jié)合，為順德的城市智族創(chuàng)造智慧人居。項(xiàng)目定位順德首席智慧人居以智慧樹(shù)立項(xiàng)目差異化，強(qiáng)調(diào)科技、人文形象定位智造品質(zhì)生活用智慧創(chuàng)造品質(zhì)生活，符合格蘭仕企業(yè)根本，以智慧前行，代表著格蘭仕地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)理念和精神，同時(shí)又可以將項(xiàng)目的核心訴求點(diǎn)進(jìn)行有效傳播。形象定位智造品質(zhì)生活用智慧創(chuàng)造品質(zhì)生活，符合格蘭仕企業(yè)根本，備選：格蘭仕·智城——格蘭仕·慧園——格蘭仕·智慧城項(xiàng)目案名格蘭仕·智園案名詮釋：代表智慧人文之意，寓意打造人文、健康、智慧型社區(qū)；代表科技智能之意，寓意強(qiáng)化項(xiàng)目品質(zhì)性和智能化的產(chǎn)品打造方向；代表項(xiàng)目目標(biāo)客戶，寓意項(xiàng)目的目標(biāo)客戶為中高端的智力型、財(cái)智型客群。備選：格蘭仕·智城——格蘭仕·慧園——格蘭仕·智慧城項(xiàng)目案名與綠色、生態(tài)、低碳相伴，享受清新健康人生獻(xiàn)給以智慧前行的城市智族格蘭仕·智園與綠色、生態(tài)、低碳相伴，享受清新健康人生獻(xiàn)給以智慧前行的城市獻(xiàn)給以智慧前行的城市智族格蘭仕·智園科技以人為本，科技智能化開(kāi)創(chuàng)新生活新境界！獻(xiàn)給以智慧前行的城市智族格蘭仕·智園科技以人為本，科技智能化項(xiàng)目目標(biāo)客戶范疇圈定項(xiàng)目目標(biāo)客戶范疇圈定他們是容桂本土生土長(zhǎng)一群，他們?cè)谶@里有自己熟悉的生活圈子，外面固然誘惑眾多。但是他們?nèi)匀辉敢夤淌刂麄兪煜さ牡胤?，他們喜歡居住在自己熟悉的環(huán)境，喜歡閑時(shí)三五知己小聚玩樂(lè)，他們喜歡族群而居，既希望生活要方便，同樣也希望有良好的物業(yè)服務(wù)和舒適的居住環(huán)境。客群特征—本地?fù)Q房客（容桂)他們就是這樣一群人。。。。。。我們將這群土生土長(zhǎng)的客戶定義為故土情結(jié)追隨者他們是容桂本土生土長(zhǎng)一群，客群特征—本地?fù)Q房客（容桂)他們就他們是一群南飄打拼的群體，他們希望能在這個(gè)拼搏的地方落地生根他們希望通過(guò)臵業(yè)來(lái)實(shí)現(xiàn)融入容桂的夢(mèng)想，有生活的追求，有對(duì)品質(zhì)生活的渴望。但是對(duì)家的投入，對(duì)融入本地社會(huì)卻有心底的渴求客群特征—外來(lái)定居客(容桂)他們就是這樣一群人。。。。我們將這群外來(lái)定居客戶定義為落地生根外飄族他們是一群南飄打拼的群體，他們希望能在這個(gè)拼搏的地方落地生根他們是周邊鎮(zhèn)街的小康階層，他們希望能擁有自己心儀的居所，高昂的樓價(jià)讓他們望而卻步，他們想尋求可實(shí)現(xiàn)的品質(zhì)居所，唯有退求其次，到自己所在區(qū)域外尋求屬于他們的可接受的生活樂(lè)園……客群特征—?jiǎng)傂孕枨罂?周邊)他們就是這樣一群人。。。。我們將這群客戶定義為品質(zhì)生活追求者他們是周邊鎮(zhèn)街的小康階層，他們希望能擁有自己心儀的居所，高昂他們是容桂中高端客戶，他們有良好投資意識(shí)，風(fēng)險(xiǎn)承受力較高，希望投資固定資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)保值、增值；與此同時(shí)，門檻相對(duì)較低、城市資源稀缺、品質(zhì)好、升值前景大的產(chǎn)品將成為他們投資的首選；一個(gè)個(gè)城市資源稀缺的品質(zhì)樓盤吸引投資客戶的成功經(jīng)驗(yàn)，正好印證他們的購(gòu)買特性……..客群特征—投資客（周邊）他們就是這樣一群人。。。。我們將這群投資客戶定義為稀缺資源投資族他們是容桂中高端客戶，他們有良好投資意識(shí)，風(fēng)險(xiǎn)承受力較高，希戶型產(chǎn)品定位建議競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境從整個(gè)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)樓盤供貨產(chǎn)品分析，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目如在在競(jìng)爭(zhēng)中突圍，需要從產(chǎn)品的差異化打造戶型的亮點(diǎn)。項(xiàng)目定位項(xiàng)目位容桂中心核心地段，配套成熟，定位中高端的智慧人居產(chǎn)品，需要與之匹配的產(chǎn)品支撐項(xiàng)目定位。資金回籠作為格蘭仕地產(chǎn)首個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，必須在銷售中形成熱銷勢(shì)頭，來(lái)樹(shù)立形象。因此在產(chǎn)品定位過(guò)程中要充分考慮產(chǎn)品銷售速度問(wèn)題，打造熱銷戶型?？蛻籼匦皂?xiàng)目的目標(biāo)客戶定位為中高端的城市智族，他們大多是改善型需求，他們不僅僅需求居住功能，需要舒適和創(chuàng)新的空間才能滿足他們的需求。產(chǎn)品定位思考產(chǎn)品定位建議戶型產(chǎn)品定位建議競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境從整個(gè)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)樓盤供貨產(chǎn)品分析，產(chǎn)品建議以改善型熱銷戶型為主，主力戶型面積90-120平方占67%產(chǎn)品配比建議建議以改善型熱銷戶型為主，主力戶型面積90-120平方占67100-120㎡為主少量80-90㎡70-100㎡為主產(chǎn)品分布建議1號(hào)樓受到噪音、灰塵影響，質(zhì)素低以80-100㎡戶型小戶為主，2-5號(hào)樓以100-120㎡大戶為主原戶型分布建議戶型分布80-100㎡為主100-120㎡為主100-120㎡為主70-100㎡為主產(chǎn)品分布建議1號(hào)樓受產(chǎn)品亮點(diǎn)建議超大贈(zèng)送面積戶型設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積15%以上戶型亮點(diǎn)：超大景觀陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)和270度轉(zhuǎn)角凸窗設(shè)計(jì)，空中陽(yáng)臺(tái)改造成房間，達(dá)到舒適型三房二廳．贈(zèng)送面積10平米(贈(zèng)送面積控制在18%以內(nèi)）戶型特點(diǎn)：中庭花園可以隔成一個(gè)房間；主臥贈(zèng)送嵌入式衣柜，節(jié)省空間；戶戶贈(zèng)送大露臺(tái)，贈(zèng)送面積約14平米。（贈(zèng)送面積控制在18%以內(nèi)）兩房（70-80平米）三房（90-100平米）贈(zèng)送全部面積贈(zèng)送一半面積贈(zèng)送全部面積贈(zèng)送一半面積產(chǎn)品亮點(diǎn)建議超大贈(zèng)送面積戶型設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積15%以上戶型亮點(diǎn)110-120㎡闊景戶型設(shè)計(jì)超大景觀陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，陽(yáng)光、風(fēng)景隨時(shí)恭候房間全附帶飄窗，景觀隨身而動(dòng)超大入戶花園設(shè)計(jì)產(chǎn)品亮點(diǎn)建議110-120㎡闊景戶型設(shè)計(jì)超大景觀陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，陽(yáng)光、風(fēng)景隨時(shí)報(bào)告內(nèi)容項(xiàng)目本體認(rèn)知市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)項(xiàng)目整體定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目營(yíng)銷策略中原資源利用報(bào)告內(nèi)容項(xiàng)目本體認(rèn)知物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議產(chǎn)品品質(zhì)提升智能化應(yīng)用物管服務(wù)本項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議核心，以“智慧人居”為出發(fā)點(diǎn)，滿足項(xiàng)目目標(biāo)人群“智族”需求。通過(guò)品質(zhì)提升、智能化應(yīng)用、物管服務(wù)三方面落地。產(chǎn)品品質(zhì)提升本項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議核心，以“智慧人居”為出發(fā)點(diǎn)，產(chǎn)品品質(zhì)提升建議產(chǎn)品品質(zhì)提升建議防噪系統(tǒng)設(shè)計(jì)建議采用LOW—E玻璃，阻隔噪音，提升項(xiàng)目居住品質(zhì)。防噪系統(tǒng)設(shè)計(jì)建議采用LOW—E玻璃，阻隔噪音，提升項(xiàng)目居住品浮筑樓板設(shè)計(jì)白天不超過(guò)50分貝，夜晚不超過(guò)40分貝。顯著降低樓板撞擊，提升更高居住品質(zhì)空間。浮筑樓板設(shè)計(jì)白天不超過(guò)50分貝，夜晚不超過(guò)40分貝。顯著降低雙入戶大堂設(shè)置地下車庫(kù)為第一大堂，方便業(yè)主直接停車入戶；園林內(nèi)為第二大堂，是業(yè)主的禮儀型大堂，空間開(kāi)場(chǎng)、莊重氣派。雙入戶大堂設(shè)置地下車庫(kù)為第一大堂，方便業(yè)主直接停車入戶；同層排水功能－ETS生態(tài)污水處理系統(tǒng)當(dāng)今歐洲健康住宅采用的標(biāo)準(zhǔn)排水方式——同層排水系統(tǒng)，所謂同層排水，是指衛(wèi)生間內(nèi)衛(wèi)生器具的排水管包括排污橫管和排水支管)不穿越本層樓板進(jìn)入下層空間，而是與衛(wèi)生器具同層鋪設(shè)，在本層室內(nèi)接入排水立管的建筑排水系統(tǒng)。同層排水功能－ETS生態(tài)污水處理系統(tǒng)當(dāng)今歐洲健康住宅采用的陽(yáng)光生態(tài)車庫(kù)設(shè)置設(shè)置陽(yáng)光車庫(kù)，以保障車庫(kù)的通風(fēng)采光，一方面提升項(xiàng)目品質(zhì)，另一方面強(qiáng)化車位銷售賣點(diǎn)，提升車位價(jià)值。DAFAN射流風(fēng)機(jī)傳統(tǒng)的地下車庫(kù)的通風(fēng)系統(tǒng)均采用管道式，由于梁柱的存在以及其他消防排煙、排水、電管道的重疊布路，往往使樓層高度不足或者占有有效層高空間的問(wèn)題，并且伴隨設(shè)計(jì)布局和使用空間上的困難，而增加層高會(huì)造成建筑造價(jià)的增高。由DAFAN組成的無(wú)管道通風(fēng)系統(tǒng)，安裝在梁之間，不占用有效空間，依靠對(duì)空氣的傳遞及誘導(dǎo)，從而達(dá)到良好的通風(fēng)。陽(yáng)光生態(tài)車庫(kù)設(shè)置設(shè)置陽(yáng)光車庫(kù)，以保障車庫(kù)的通風(fēng)采光，一方面提地下車庫(kù)精裝修，營(yíng)造尊貴感做法上，用一種高強(qiáng)度、耐磨損、美觀的地板，具有無(wú)接縫、質(zhì)地堅(jiān)實(shí)、耐藥品性佳、防腐、防塵、保養(yǎng)方便、維護(hù)費(fèi)用低廉等優(yōu)點(diǎn)。我們不僅關(guān)注您的尊貴，同時(shí)愛(ài)護(hù)您尊貴的愛(ài)車。地下車庫(kù)精裝修，營(yíng)造尊貴感做法上，用一種高強(qiáng)度、耐磨損、美觀屋面節(jié)能——大佛山唯一空中農(nóng)場(chǎng)的打造空中農(nóng)場(chǎng)：大佛山獨(dú)一無(wú)二的空中農(nóng)場(chǎng)，可以種植蔬果，可分區(qū)做菜園、植物園等多功能并用。農(nóng)場(chǎng)可使居住處增添綠植蔭庇，起到凈化空氣、降溫隔熱的功用。同時(shí)符合健康低碳節(jié)能的生活追求。屋面節(jié)能——大佛山唯一空中農(nóng)場(chǎng)的打造空中農(nóng)場(chǎng)：大佛山獨(dú)一無(wú)二外墻節(jié)能——外墻內(nèi)保溫技術(shù)：外墻內(nèi)保溫技術(shù)是將保溫材料置于外墻體的內(nèi)側(cè)優(yōu)勢(shì)：1)對(duì)村料要求不高，造價(jià)相對(duì)較低；2)施工技術(shù)簡(jiǎn)便，施工進(jìn)度快。劣勢(shì)：1)熱橋部位難處理，熱損失大，容易結(jié)露；2)墻體受室外氣候影響大，晝夜?jié)癫詈投臐癫畲螅菀自斐蓧w開(kāi)裂。外墻內(nèi)保溫技術(shù)由于具有明顯的缺陷，不適宜在嚴(yán)寒和寒冷地區(qū)采用。在夏熱冬冷與夏熱冬暖地區(qū)，由亍室內(nèi)外溫差比嚴(yán)寒與寒冷地區(qū)要小得多，相應(yīng)通過(guò)熱橋傳遞的熱量也要小得多。因此，對(duì)于夏熱冬暖地區(qū)采用外墻內(nèi)保溫不存在熱橋、結(jié)露和溫度應(yīng)力開(kāi)裂的性能問(wèn)題。外墻內(nèi)保溫隔熱技術(shù)對(duì)于夏熱冬暖地區(qū)的安全性、材料耐久性和施工成本等方面明顯優(yōu)于外墻外保溫技術(shù)，是一種經(jīng)濟(jì)實(shí)用的建筑節(jié)能技術(shù)措施。外墻節(jié)能——外墻內(nèi)保溫技術(shù)：外墻內(nèi)保溫技術(shù)是將保溫材料置于外智能化應(yīng)用建議智能化應(yīng)用建議【Shier】士爾食物垃圾處理器引進(jìn)美國(guó)二十一世紀(jì)最新垃圾處理技術(shù)，本著生活垃圾真正從源頭處理的原則，徹底改變傳統(tǒng)的垃圾處理觀念，立足于實(shí)現(xiàn)垃圾處理產(chǎn)業(yè)化的使命感，是目前國(guó)際流行的新型環(huán)保產(chǎn)品。德國(guó)高科技全封閉家庭食物垃圾處理系統(tǒng)【Shier】士爾食物垃圾處理器引進(jìn)美國(guó)二十一世紀(jì)最新垃圾處特點(diǎn)詳述每戶安裝管道直飲水系統(tǒng)。只需要在每戶自來(lái)水管道安裝一套直飲水系統(tǒng)設(shè)備，經(jīng)過(guò)4—6層的過(guò)濾和凈化，就可實(shí)現(xiàn)戶戶管道直飲水的目的了。工作原理過(guò)濾方式：采用國(guó)際先進(jìn)的五級(jí)反滲透水處理技術(shù)祛除對(duì)人體有害的致癌物、細(xì)菌、病菌、等化學(xué)物質(zhì)和有機(jī)物，產(chǎn)水口感甘甜。健康舒適的直飲水系統(tǒng)特點(diǎn)詳述每戶安裝管道直飲水系統(tǒng)。只需要在每戶自來(lái)水管道安裝一工作原理及方法：光催化捕蚊器是唯一使用光、味、風(fēng)綜合技術(shù)的蚊子捕殺器具，是目前世界上最先進(jìn)又環(huán)保的產(chǎn)品。光催化捕蚊器是最環(huán)保的高效滅蚊器，誘蚊燈波長(zhǎng)360-380納米，對(duì)人體無(wú)害；微量的二氧化碳和水份來(lái)源于光催化作用，相當(dāng)于人的呼吸，無(wú)任何有毒化學(xué)成份；光催化反應(yīng)還能凈化空氣，有效殺滅空氣中的各種細(xì)菌，吸收各種有毒有害氣體。光催化捕蚊器采用風(fēng)扇形成的渦流讓蚊子脫水風(fēng)干而死，沒(méi)有電擊捕蚊器的“啪啪”噪聲，沒(méi)有高壓電能帶來(lái)的意外，因此他更安全、可靠。園林滅蚊系統(tǒng)——光催化捕蚊器應(yīng)用工作原理及方法：園林滅蚊系統(tǒng)——光催化捕蚊器應(yīng)用引進(jìn)智能化系統(tǒng)智能化系統(tǒng)可視對(duì)講系統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)紅外線防盜系統(tǒng)IC卡門禁系統(tǒng)停車場(chǎng)刷卡收費(fèi)系統(tǒng)引進(jìn)智能化系統(tǒng)智能化系統(tǒng)可視對(duì)講系統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)紅外線防盜系IC卡門禁：業(yè)主通過(guò)IC卡,直接進(jìn)入小區(qū)，防止無(wú)卡人員非法實(shí)用，到訪客戶需到管理人員處登記領(lǐng)取臨時(shí)到訪卡進(jìn)入小區(qū)。地下車庫(kù)業(yè)主必須刷卡后才可進(jìn)入操作，體現(xiàn)高檔舒適及安全私密性。引進(jìn)智能化系統(tǒng)IC卡門禁：業(yè)主通過(guò)IC卡,直接進(jìn)入小區(qū)，防止無(wú)卡人員非法實(shí)>住戶可視對(duì)講系統(tǒng)與報(bào)警聯(lián)動(dòng)>閉路電視監(jiān)控以及報(bào)警聯(lián)動(dòng)>紅外線防盜系統(tǒng)>停車場(chǎng)刷卡收費(fèi)住戶可視對(duì)講系統(tǒng)與報(bào)警聯(lián)動(dòng)閉路電視監(jiān)控以及報(bào)警聯(lián)動(dòng)引進(jìn)智能化系統(tǒng)>住戶可視對(duì)講系統(tǒng)與報(bào)警聯(lián)動(dòng)住戶可視對(duì)講系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控以及物管服務(wù)提升建議物管服務(wù)提升建議提供全天候的對(duì)該戶業(yè)主的實(shí)時(shí)服務(wù)應(yīng)答，再通過(guò)服務(wù)管家調(diào)配所需資源，以實(shí)現(xiàn)最快捷的到位服務(wù)；細(xì)致入微的管家式服務(wù)，使業(yè)主得到房屋維修、房間清潔、衣物清洗、車輛預(yù)訂、機(jī)場(chǎng)接送、私人秘書等各種具有特色的、人性化的實(shí)時(shí)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)：引入品牌物管—國(guó)際金鑰匙，提供品牌物管服務(wù)提供全天候的對(duì)該戶業(yè)主的實(shí)時(shí)服務(wù)應(yīng)答，再通過(guò)服務(wù)管家調(diào)配所需報(bào)告內(nèi)容項(xiàng)目本體認(rèn)知市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)項(xiàng)目整體定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目營(yíng)銷策略中原資源利用報(bào)告內(nèi)容項(xiàng)目本體認(rèn)知項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目營(yíng)銷策略本報(bào)告以核心目標(biāo)為重心，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)基本目標(biāo)品牌目標(biāo)：如何將格蘭仕家電行業(yè)品牌影響嫁接到房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)，打造房地產(chǎn)行業(yè)的格蘭仕，同時(shí)利用項(xiàng)目推廣，輸出格蘭仕地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)理念和人居價(jià)值?；灸繕?biāo)銷售目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)高價(jià)高效銷售目標(biāo)，回籠資金，同時(shí)打造良好的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)。樹(shù)立企業(yè)品牌銷售目標(biāo)核心目標(biāo)本案需要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)塑造項(xiàng)目形象形象目標(biāo)：作為首個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，建立項(xiàng)目形象對(duì)拉高項(xiàng)目檔次和市場(chǎng)知名度都有很大的幫助。本報(bào)告以核心目標(biāo)為重心，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)基本目標(biāo)品牌目標(biāo)：如何將格蘭入市時(shí)機(jī)——市場(chǎng)/政策政策動(dòng)態(tài)市場(chǎng)供貨調(diào)控已成常態(tài)，量?jī)r(jià)理性中回歸，未來(lái)2年市場(chǎng)調(diào)整中前進(jìn)市場(chǎng)供貨量大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力大，差異化上市時(shí)機(jī)有助突破入市時(shí)機(jī)——市場(chǎng)/政策政策動(dòng)態(tài)市場(chǎng)供貨調(diào)控已成常態(tài)，量?jī)r(jià)理性入市時(shí)機(jī)----競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目推貨時(shí)間212年3月4582012年9月1012年1月2012年6月7從競(jìng)爭(zhēng)來(lái)看：從競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)可以看出，2012年容桂貨量集中在下半年上市，10月份達(dá)到將達(dá)到最高峰，基于項(xiàng)目工程進(jìn)度考慮，因此建議搶在10月份前入市。龍光水悅云天佳兆業(yè)金御天下保利外灘壹號(hào)新幸福領(lǐng)匯凱藍(lán)名都本項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)----競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目推貨時(shí)間212年3月45822、工程角度-2012年9月根據(jù)工程進(jìn)度，最快2012年9月份才達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)。3、政策/大市環(huán)境從目前的市場(chǎng)狀況推算，12年下半年市場(chǎng)有望回暖，預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)一波銷售小高峰，未來(lái)2年市場(chǎng)將會(huì)在調(diào)整中向前。1、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)項(xiàng)目集中推貨時(shí)間集中在2012年10月份，需搶10月份上市。入市時(shí)機(jī)建議建議首批單位2012年9月推出市場(chǎng)2、工程角度-2012年9月3、政策/大市環(huán)境1、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)項(xiàng)項(xiàng)目推貨策略1號(hào)樓緊鄰文明西路，受噪音、灰塵影響，價(jià)值相對(duì)較低，屬于走量產(chǎn)品2、3號(hào)樓2、3號(hào)樓處于小區(qū)景觀中軸，享受較好的景觀優(yōu)勢(shì)，屬于高溢價(jià)產(chǎn)品4、5號(hào)樓多層產(chǎn)品，居住密度低，可看泳池，能快速達(dá)到預(yù)售條件，回籠資金小步快跑，快速提價(jià)，制造旺銷1號(hào)樓2號(hào)樓3號(hào)樓4號(hào)樓5號(hào)樓1號(hào)樓2號(hào)樓3號(hào)樓4號(hào)樓5號(hào)樓項(xiàng)目推貨策略1號(hào)樓緊鄰文明西路，受噪音、灰塵影響，價(jià)值相對(duì)較（1）高性價(jià)比進(jìn)入市場(chǎng)快速啟動(dòng)市場(chǎng)會(huì)帶來(lái)鼎盛的人氣，先聚人氣再聚財(cái)氣，使項(xiàng)目銷售進(jìn)入良性循環(huán)態(tài)勢(shì)，建立市場(chǎng)口碑。為爭(zhēng)取主動(dòng)，建議項(xiàng)目樣板和園林先行，用極具眼球效應(yīng)的樣板和園林示范區(qū)提前亮相，并以最具市場(chǎng)攻擊力的高性價(jià)比價(jià)格導(dǎo)入市場(chǎng)。（2）采用底開(kāi)高走，階段拉升價(jià)格的策略成熟的區(qū)域價(jià)值，優(yōu)秀的產(chǎn)品品質(zhì)是本案拉升價(jià)格的強(qiáng)有力支撐，用高性價(jià)比的產(chǎn)品提升項(xiàng)目初始售價(jià)，在得到市場(chǎng)認(rèn)可后進(jìn)行階段拉升。項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略（1）高性價(jià)比進(jìn)入市場(chǎng)（2）采用底開(kāi)高走，階段拉升價(jià)格的策略首期單位入市均價(jià)建議：7000-7500元/平米（毛坯）項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)從當(dāng)前容桂各大項(xiàng)目工程進(jìn)度來(lái)看，2012年中高端產(chǎn)品將是主戰(zhàn)場(chǎng)，主要的爭(zhēng)奪對(duì)象包括碧桂園、佳兆業(yè)金御天下、保利外灘一號(hào)、新幸福領(lǐng)匯等，中高端產(chǎn)品必將大量涌現(xiàn)，這對(duì)項(xiàng)目定價(jià)影響較大。在充分考慮調(diào)控政策變化、本案產(chǎn)品均好性、建筑成本、客戶接受程度及項(xiàng)目周邊在售中高端產(chǎn)品的售價(jià)、發(fā)展商目標(biāo)、以及中原對(duì)市場(chǎng)的了解等眾多因素之下，建議將項(xiàng)目的首批單位均價(jià)確定為：首期單位入市均價(jià)建議：項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)從當(dāng)前容桂各大項(xiàng)目工程進(jìn)度項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)說(shuō)明：基于上文的推售策略和首批單位入市時(shí)機(jī)的考慮，根據(jù)中原豐富的操盤經(jīng)驗(yàn)及對(duì)市場(chǎng)和政策走勢(shì)的把握和預(yù)測(cè)，建議推售價(jià)格分批按5-10%的增幅確定，基于此，中原預(yù)計(jì)自2012年9月份首批單位發(fā)售后8個(gè)月內(nèi)，可完成項(xiàng)目總套數(shù)的超8成的銷售量。項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)說(shuō)明：基于上文的推售策略和首批單位入市時(shí)機(jī)的考慮銷售中心樣板房看樓通道銷售服務(wù)物管服務(wù)系列營(yíng)銷活動(dòng)傳播原則傳播渠道推廣分期展示（SHOW）服務(wù)（SERVICE）活動(dòng)（SCENE）傳播（SPREAD）4S營(yíng)銷策略合理把控營(yíng)銷節(jié)奏，通過(guò)“4S營(yíng)銷策略”把項(xiàng)目的智慧人居理念傳遞給目標(biāo)客戶營(yíng)銷策略執(zhí)行銷售中心樣板房看樓通道銷售服務(wù)物管服務(wù)系列營(yíng)銷活動(dòng)傳播原則傳傳播（Spread）活動(dòng)（Scene）服務(wù)（Service）展示（Show）展示攻略要點(diǎn)充分超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——通過(guò)展示有效區(qū)隔普通住宅；充分體現(xiàn)項(xiàng)目細(xì)節(jié)和未來(lái)生活情景——設(shè)施、配套、服務(wù)、生活方式等；展示先行——利用展示，建立項(xiàng)目智慧人居形象，讓客戶真實(shí)感受智慧人居的魅力。傳播活動(dòng)服務(wù)展示展示攻略要點(diǎn)打造順德首個(gè)智能化體驗(yàn)館打造順德首個(gè)智能化體驗(yàn)館打造順德首個(gè)智能化銷售中心亮點(diǎn)1：唯一智能化體驗(yàn)館設(shè)立智能化及工程材料展示區(qū)，強(qiáng)化客戶認(rèn)知強(qiáng)化項(xiàng)目智能化價(jià)值點(diǎn)與項(xiàng)目智慧人居定位相符打造順德首個(gè)智能化銷售中心亮點(diǎn)1：唯一智能化體驗(yàn)館設(shè)立智能化打造順德首個(gè)智能化銷售中心亮點(diǎn)2：數(shù)字化、智能化銷售工具［概念樓書+產(chǎn)品說(shuō)明書］分為概念樓書和產(chǎn)品樓書，講述屬于項(xiàng)目的故事，詳細(xì)介紹每一個(gè)匠心獨(dú)運(yùn)的細(xì)節(jié)。STEP1［數(shù)字投影沙盤］摒棄單調(diào)的沙盤講解，利用動(dòng)態(tài)投影屏幕全方位介紹項(xiàng)目，營(yíng)造立體的視覺(jué)效果。STEP2打造順德首個(gè)智能化銷售中心亮點(diǎn)2：數(shù)字化、智能化銷售工具［概打造順德首個(gè)智能化銷售中心亮點(diǎn)2：數(shù)字化、智能化銷售工具［環(huán)幕影院］在銷售中心建立環(huán)幕影院體驗(yàn)中心，通過(guò)360度環(huán)幕影院，滾動(dòng)播放項(xiàng)目宣傳片，時(shí)刻轟炸客戶眼球。STEP1IPADVR系統(tǒng)

VR系統(tǒng):三維的產(chǎn)品體驗(yàn)，印象更為深刻IPAD銷售系統(tǒng)：讓客戶對(duì)產(chǎn)品更了解銷售工具STEP2打造順德首個(gè)智能化銷售中心亮點(diǎn)2：數(shù)字化、智能化銷售工具［環(huán)打造順德首個(gè)智能化樣板房從燈光、窗簾、影音、安全防盜、智能化廚房等打造智能化賣點(diǎn)。打造順德首個(gè)智能化樣板房從燈光、窗簾、影音、安全防盜、智能化打造順德首個(gè)智能化樣板房亮點(diǎn)1：智能化燈光控制系統(tǒng)打造順德首個(gè)智能化樣板房亮點(diǎn)1：智能化燈光控制系統(tǒng)打造順德首個(gè)智能化樣板房亮點(diǎn)2：智能化窗簾、影音控制系統(tǒng)打造順德首個(gè)智能化樣板房亮點(diǎn)2：智能化窗簾、影音控制系統(tǒng)打造順德首個(gè)智能化樣板房亮點(diǎn)3：智能化安全控制系統(tǒng)嵌入式觸摸屏，可以直接用來(lái)語(yǔ)音對(duì)講，也可以給來(lái)訪者直接開(kāi)門聲控電子門鎖打造順德首個(gè)智能化樣板房亮點(diǎn)3：智能化安全控制系統(tǒng)嵌入式觸摸打造順德首個(gè)智能化樣板房亮點(diǎn)4：智能化廚房控制系統(tǒng)打造順德首個(gè)智能化樣板房亮點(diǎn)4：智能化廚房控制系統(tǒng)注重看樓通道的體驗(yàn)性，通過(guò)醒目的標(biāo)識(shí)和項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)展示完美的體驗(yàn)場(chǎng)所——看樓通道注重看樓通道的體驗(yàn)性，通過(guò)醒目的標(biāo)識(shí)和項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)展示完美服務(wù)攻略要點(diǎn)沒(méi)有銷售，只有服務(wù)——令所有有機(jī)會(huì)接觸到客戶的服務(wù)人員充分表現(xiàn)獨(dú)特、精細(xì)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)處處讓客戶體驗(yàn)到尊貴感、人性化——用服務(wù)充分區(qū)隔普通住宅，在細(xì)節(jié)中將項(xiàng)目品質(zhì)發(fā)揮到極致一個(gè)滿意的客戶會(huì)將體驗(yàn)告訴周圍的6個(gè)親人或朋友！一個(gè)滿意的客戶會(huì)給你帶來(lái)更多的產(chǎn)品溢價(jià)！一個(gè)滿意的客戶會(huì)給你節(jié)省3%-5%的單位成本！傳播（Spread）活動(dòng)（Scene）服務(wù)（Service）展示（Show）服務(wù)攻略要點(diǎn)傳播活動(dòng)服務(wù)展示打造專業(yè)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)打造專業(yè)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)銷售過(guò)程中處處令客戶感受到尊重和體面銷售管家是客戶面對(duì)的第一位銷售線的服務(wù)人員，是銷售隊(duì)伍的第一窗口銷售管家接觸客戶后第一時(shí)間協(xié)調(diào)接待時(shí)間、人員、日常事務(wù)處理等功能銷售管家之基礎(chǔ)崗位要求是：不能令客戶因聯(lián)系不到專職銷售人員而受冷遇或無(wú)所適從從客戶角度出發(fā),充分維護(hù)客戶之隱私,為客戶之身份保密,無(wú)特殊原因,不安排第二位銷售人員服務(wù)同一客戶,不安排第二位銷售人員隨便給客戶打電話、發(fā)短信息設(shè)立銷售管家一對(duì)一服務(wù)12完美的接待服務(wù)銷售過(guò)程中處處令客戶感受到尊重和體面銷售管家是客戶面對(duì)的第一入口處銷售大堂門童拉門鞠躬專人指引停放車輛管家打傘，護(hù)送客戶到銷售大堂現(xiàn)場(chǎng)銷售，介紹項(xiàng)目情況邀請(qǐng)客戶進(jìn)行洽談示范單位介紹銷售中心智能化管家就位，提供尊貴接待服務(wù)到場(chǎng)指引觀賞宣傳片向客戶講解智能化應(yīng)用及戶型賣點(diǎn)樣板房大使就位，協(xié)助接待客戶向客戶描述夢(mèng)幻生活迎客區(qū)休閑區(qū)洗腦區(qū)洽談區(qū)體驗(yàn)區(qū)洗腦區(qū)銷售過(guò)程中處處令客戶感受到尊重和體面完美的接待服務(wù)洗腦區(qū)入口處銷售大堂門童拉門鞠躬專人指引停放車輛管家打傘，護(hù)送客戶針對(duì)性直銷接待服務(wù)完美的接待服務(wù)針對(duì)工作繁忙無(wú)暇分身的客戶，項(xiàng)目派員上門為客戶提供銷售服務(wù)，以一種前所未有的銷售形式，為客戶提供尊貴的顧問(wèn)式服務(wù)；服務(wù)內(nèi)容：項(xiàng)目介紹、遞送資料、簽約……針對(duì)性直銷接待服務(wù)完美的接待服務(wù)針對(duì)工作繁忙無(wú)暇分身的客戶，400免費(fèi)服務(wù)熱線，傾聽(tīng)心聲4008-888-888這是一種全新溝通方式的建立；這是項(xiàng)目樹(shù)立形象的細(xì)微表現(xiàn)；這是匹配項(xiàng)目科技化形象的良好體現(xiàn)。開(kāi)設(shè)400-888-888專門服務(wù)熱線，接聽(tīng)客戶意見(jiàn)、投訴、咨詢等400免費(fèi)服務(wù)熱線，傾聽(tīng)心聲4008-888-888這是一種傳播（Spread）活動(dòng)（Scene）服務(wù)（Service）展示（Show）活動(dòng)攻略要點(diǎn)只組織客戶愿意參加的活動(dòng)——樓盤關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)、給客戶實(shí)際利益的活動(dòng)活動(dòng)要有利于促進(jìn)銷售——要落到實(shí)處，有利于銷售富有生趣，而不是純粹的產(chǎn)品推介，注重參與性，實(shí)效性。傳播活動(dòng)服務(wù)展示活動(dòng)攻略要點(diǎn)強(qiáng)銷期促銷活動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系建立形象建立星云大師，智慧人生講座“智慧和創(chuàng)意引領(lǐng)新經(jīng)濟(jì)”企業(yè)高峰論壇“四化融合，智慧佛山”圖片展?fàn)I銷活動(dòng)脈絡(luò)圖強(qiáng)銷期促銷活動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值形象建立星云大師，智慧人生講座“智慧和活動(dòng)形式：與政府合作，在容桂、大良主要的商業(yè)旺點(diǎn)，舉辦智慧佛山圖片展。題材包括：智慧佛山成果圖片、智慧佛山規(guī)劃戰(zhàn)略?；顒?dòng)目的：樹(shù)立形象，傳播項(xiàng)目信息，釋放項(xiàng)目“首個(gè)智能化銷售中心、樣板房”即將開(kāi)放信息“四化融合，智慧佛山”圖片展六月七月八月九月十月十一月十二月智慧佛山成果圖片展智慧佛山2010-2011發(fā)展戰(zhàn)略智慧佛山圖片展活動(dòng)形式：與政府合作，在容桂、大良主要的商業(yè)旺點(diǎn)，舉辦智慧佛開(kāi)啟智慧人生——星云大師，智慧人生講座活動(dòng)形式：邀請(qǐng)臺(tái)灣著名智慧大師星云大師進(jìn)行人生智慧講座活動(dòng)目的：利用媒體的力量樹(shù)立項(xiàng)目形象，引起市場(chǎng)關(guān)注，配合項(xiàng)目蓄客，同時(shí)釋放項(xiàng)目“首個(gè)智能化銷售中心、樣板房”開(kāi)放信息參與人員：房地產(chǎn)同行、來(lái)訪來(lái)電客戶、特邀媒體記者六月七月八月九月十月十一月十二月星云大師，智慧人生講座開(kāi)啟智慧人生——星云大師，智慧人生講座活動(dòng)形式：邀請(qǐng)臺(tái)灣著名活動(dòng)形式：與順德南方智谷合作，邀請(qǐng)著名的管理學(xué)者郎咸平主講。舉辦順德中小企業(yè)管理層舉辦企業(yè)高峰論壇活動(dòng)目的：圈層營(yíng)銷，拓寬企業(yè)中高層目標(biāo)客戶群參與人員：誠(chéng)意客戶、特邀媒體記者、企業(yè)管理層等與南方智谷，舉辦“智慧和創(chuàng)意引領(lǐng)新經(jīng)濟(jì)”企業(yè)高峰論壇六月七月八月九月十月十一月十二月智慧佛山圖片展活動(dòng)形式：與順德南方智谷合作，邀請(qǐng)著名的管理學(xué)者郎咸平主講。傳播（Spread）活動(dòng)（Scene）服務(wù)（Service）展示（Show）傳播攻略要點(diǎn)線上精準(zhǔn)宣傳，線下把控，立勢(shì)一步到位——線上主打形象，大力宣傳項(xiàng)目品牌；線下把控，通過(guò)圈層營(yíng)銷制造項(xiàng)目神秘感、尊貴感；必須力求一次立勢(shì)到位，避免陷入普通住宅的無(wú)謂競(jìng)爭(zhēng)有效截流客戶——想在客戶前頭，走在對(duì)手前面積極拓展領(lǐng)袖型客戶，促成口碑營(yíng)銷傳播活動(dòng)服務(wù)展示傳播攻略要點(diǎn)原則一：線上精準(zhǔn)宣傳，線下重點(diǎn)把握；立勢(shì)一步到位，差異化營(yíng)銷突破線上控制投入，主打形象線下圈層營(yíng)銷突破立勢(shì)一步到位，差異化營(yíng)銷傳統(tǒng)的線上廣告保持低調(diào)，主打形象，避免大眾市場(chǎng)的過(guò)度聚焦線上廣告主要集中于圈層客戶所易于接觸到的中高端雜志，配合部分中高端報(bào)紙（避免硬廣，以軟文為主）通過(guò)對(duì)展示、服務(wù)、活動(dòng)的精心設(shè)計(jì)、把握，讓圈層客戶充分體驗(yàn)感知項(xiàng)目與眾不同，引起共鳴通過(guò)線下的推廣，強(qiáng)化客戶意向，放大口碑傳播，促進(jìn)成交針對(duì)不同物業(yè)形態(tài)，必須進(jìn)行差異化營(yíng)銷，必須力求一次立勢(shì)到位，避免陷入無(wú)謂競(jìng)爭(zhēng)而受干擾營(yíng)銷上必須有所突破與創(chuàng)新，從營(yíng)銷層面上引領(lǐng)市場(chǎng)原則一：線上精準(zhǔn)宣傳，線下重點(diǎn)把握；立勢(shì)一步到位，差異化營(yíng)銷原則二：尋找并培養(yǎng)領(lǐng)袖型客戶，營(yíng)造強(qiáng)勁的口碑傳播力度客戶意見(jiàn)領(lǐng)袖尋找順德重點(diǎn)行業(yè)中的領(lǐng)袖人物項(xiàng)目圈層活動(dòng)時(shí)重點(diǎn)邀請(qǐng)，并給予尊貴會(huì)員卡，憑卡可享用額外優(yōu)惠（不限套數(shù)）原則二：尋找并培養(yǎng)領(lǐng)袖型客戶，營(yíng)造強(qiáng)勁的口碑傳播力度客戶意見(jiàn)主流報(bào)紙戶外廣告廣州日?qǐng)?bào)、珠江商報(bào)容桂中心核心地段順德樓市網(wǎng)、搜房網(wǎng)、項(xiàng)目自建網(wǎng)站、中原網(wǎng)站翡翠電視臺(tái)格蘭仕內(nèi)部刊物、手機(jī)短信線上渠道電視媒體網(wǎng)絡(luò)媒體其他主要媒介選擇說(shuō)明：從線上到線下的結(jié)合直郵廣告GOLF雜志、名車車友雜志、銀行白金VIP等現(xiàn)場(chǎng)多媒體播放項(xiàng)目形象宣傳片通過(guò)格蘭仕·智會(huì)會(huì)員系統(tǒng)聚集眾多中高端客戶樓書、海報(bào)等智會(huì)會(huì)員銷售物料形象短片其他圈層活動(dòng)：產(chǎn)品發(fā)布會(huì)、酒會(huì)等線下渠道主流報(bào)紙戶外廣告廣州日?qǐng)?bào)、珠江商報(bào)容桂中心核心地段順德樓市網(wǎng)建立項(xiàng)目會(huì)員系統(tǒng)拓寬客戶渠道和維系客戶格蘭仕「智會(huì)」核心策略：與格蘭仕家電行業(yè)嫁接，凡入此會(huì)的會(huì)員，憑此卡購(gòu)買格蘭仕電器均可享受優(yōu)惠折扣。積分制，入會(huì)時(shí)間越長(zhǎng)，購(gòu)買電器時(shí)享受優(yōu)惠越高。凡認(rèn)購(gòu)過(guò)格蘭仕物業(yè)的業(yè)主，憑此卡購(gòu)買格蘭仕家電，享受額外優(yōu)惠。建立項(xiàng)目會(huì)員系統(tǒng)拓寬客戶渠道和維系客戶格蘭仕「智會(huì)」核心策略利用中原客戶資源及一二手聯(lián)動(dòng)拓寬客戶渠道中原資源優(yōu)勢(shì)區(qū)域外：客戶資源聯(lián)動(dòng)體系港澳板塊、華南板塊（廣州、佛山）區(qū)域四個(gè)城市全面展開(kāi)。

區(qū)域內(nèi)：佛山中原在佛山已經(jīng)成功代理多個(gè)住宅項(xiàng)目，擁有龐大的客戶資源。廣州中原地鋪逾180間；廣州地產(chǎn)代理行業(yè)的領(lǐng)頭羊之一；佛山中原地鋪近6間；利用中原在香港、澳門，800余間分行、港澳8000多名銷售精英絕對(duì)外銷資源優(yōu)勢(shì)，能讓本項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入港澳市場(chǎng)及港澳對(duì)接的海外市場(chǎng)。利用中原客戶資源及一二手聯(lián)動(dòng)拓寬客戶渠道中原資源優(yōu)勢(shì)區(qū)域外預(yù)熱期：利用銷售中心開(kāi)放建立項(xiàng)目高端形象六月七月八月九月十月十一月十二月推廣目的：利用銷售中心建立項(xiàng)目高端形象，通過(guò)會(huì)員積累客戶推廣主題：智造品質(zhì)生活，順德首席智慧人居亮相推廣渠道：線上線下同時(shí)推廣，線上主打形象，線下主打項(xiàng)目亮點(diǎn)順德首個(gè)智能化體驗(yàn)館開(kāi)放預(yù)熱期：利用銷售中心開(kāi)放建立項(xiàng)目高端形象六月七月八月九月十月認(rèn)籌期：多角度滲入目標(biāo)客戶，提高客戶認(rèn)籌量六月七月八月九月十月十一月十二月推廣目的：借助智能化樣板房開(kāi)放繼續(xù)拔升項(xiàng)目形象，開(kāi)始認(rèn)籌推廣主題：智慧生活，有“智”才能知道推廣渠道：線上線下同時(shí)推廣，線上主打形象，線下主打項(xiàng)目智能化亮點(diǎn)順德首個(gè)智能化樣板房開(kāi)放認(rèn)籌期：多角度滲入目標(biāo)客戶，提高客戶認(rèn)籌量六月七月八月九月十強(qiáng)銷期：作客戶誠(chéng)意度排查，并積極開(kāi)拓客源六月七月八月九月十月十一月十二月開(kāi)盤銷售/老帶新/格蘭仕企業(yè)團(tuán)購(gòu)?fù)茝V目的：客戶挖掘和排查，為開(kāi)盤造勢(shì)；通過(guò)圈層和團(tuán)購(gòu)開(kāi)拓客源推廣主題：智慧生活，有“智”才能品味推廣渠道：線上線下同時(shí)推廣，線上主打形象，線下主打項(xiàng)目在售信息強(qiáng)銷期：作客戶誠(chéng)意度排查，并積極開(kāi)拓客源六月七月八月九月十月持續(xù)銷售期：以活動(dòng)營(yíng)銷為主，考慮加推六月七月八月九月十月十一月十二月國(guó)慶節(jié)促銷/進(jìn)入持續(xù)銷售期推廣目的：利用節(jié)日持續(xù)銷售熱度，口碑傳播突破，以老帶新和圈層營(yíng)銷拓展客戶；推廣主題：智慧生活，有“智”才擁有推廣渠道：線下為主，線上為輔持續(xù)銷售期：以活動(dòng)營(yíng)銷為主，考慮加推六月七月八月九月十月十一案名：格蘭仕·智園市場(chǎng)占位：敏銳的機(jī)會(huì)主義者項(xiàng)目定位：順德首席智慧人居形象定位：智造品質(zhì)生活客戶定位：順德城市智族方案核心策略回顧案名：格蘭仕·智園方案核心策略回顧報(bào)告內(nèi)容項(xiàng)目本體認(rèn)知市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)項(xiàng)目整體定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目營(yíng)銷策略中原資源利用報(bào)告內(nèi)容項(xiàng)目本體認(rèn)知中原資源利用中原資源利用附：中原資源在本項(xiàng)目中的利用及服務(wù)團(tuán)隊(duì)架構(gòu)附：中原資源在本項(xiàng)目中的利用及服務(wù)團(tuán)隊(duì)架構(gòu)項(xiàng)目執(zhí)行總統(tǒng)籌，全程跟進(jìn)項(xiàng)目，協(xié)調(diào)各相關(guān)部門溝通，指導(dǎo)、監(jiān)督營(yíng)銷各項(xiàng)工作，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的營(yíng)銷管理余鴻（YK）佛山中原董事總經(jīng)理任壯大深圳資源中心總經(jīng)理項(xiàng)目資源總統(tǒng)籌，有良好的媒介關(guān)系，整合及調(diào)配中原各部門資源為本項(xiàng)目提供技術(shù)及資訊支持、客戶資源的輸出并以大深圳平臺(tái)后勤支援模式加大項(xiàng)目整體市場(chǎng)推廣，各階段的宣傳推廣主題和策略的深度與力度。品牌中心配合項(xiàng)目整體品牌推廣，根據(jù)各階段的宣傳推廣主題和策略，提出設(shè)計(jì)意見(jiàn)和建議；保持媒體關(guān)系；對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、政策及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)作出判斷，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)出預(yù)警，并提供系統(tǒng)的解決方案和應(yīng)對(duì)措施。為項(xiàng)目后期產(chǎn)品提供主流的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議，并對(duì)項(xiàng)目景觀平面設(shè)計(jì)、建筑外立面設(shè)計(jì)等提供專業(yè)修改意見(jiàn)，全面提升項(xiàng)目品質(zhì)。深港研究中心建筑中心【戰(zhàn)略營(yíng)運(yùn)中心】1、佛山中原最佳的團(tuán)隊(duì)運(yùn)作架構(gòu)：成立項(xiàng)目專案組，全程專注為項(xiàng)目服務(wù)。項(xiàng)目執(zhí)行總統(tǒng)籌，全程跟進(jìn)項(xiàng)目，協(xié)調(diào)各相關(guān)部門溝通，指導(dǎo)、監(jiān)督大深圳客戶中心商業(yè)事業(yè)部銷售中心外銷中心深廣三級(jí)市場(chǎng)大深圳分公司及各大事業(yè)部為本項(xiàng)目提供中高端客戶資源及專業(yè)投資機(jī)構(gòu)，進(jìn)行一對(duì)一跟進(jìn)，促成大宗交易；為本項(xiàng)目提供專門操作商業(yè)項(xiàng)目的人才，全面解決商業(yè)的銷售、招商、運(yùn)營(yíng)等事項(xiàng)，借助所掌握龐大商家資源，一站式解決招商問(wèn)題；提供銷售培訓(xùn)，提升銷售能力；儲(chǔ)備大量的銷售精英，為本項(xiàng)目提供最佳人才需求；配合深港澳和國(guó)內(nèi)各分行建立信息通道，形成全國(guó)聯(lián)動(dòng)，一網(wǎng)打盡境內(nèi)外投資客戶；為本項(xiàng)目啟動(dòng)中原獨(dú)有的二三級(jí)聯(lián)動(dòng)提供龐大的客戶資源并為項(xiàng)目雙品牌打造提供持續(xù)的影響力；為本項(xiàng)目提供數(shù)百個(gè)各大一二線城市在售知名項(xiàng)目創(chuàng)新性的營(yíng)銷手法和成功操盤經(jīng)驗(yàn)，在本項(xiàng)目的重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)都得到大深圳公司和各部營(yíng)銷精英的現(xiàn)場(chǎng)支持?！举Y源中心】大深圳客戶中心商業(yè)事業(yè)部銷售中心外銷中心深廣三級(jí)市場(chǎng)大深圳分【策略執(zhí)行中心】【策略執(zhí)行中心】【策略執(zhí)行中心】【策略執(zhí)行中心】2、最完善的專業(yè)技術(shù)平臺(tái)支持：（建筑中心、商業(yè)部）建筑中心：由眾多資深建筑設(shè)計(jì)師、景觀設(shè)計(jì)師等成員組成，在整體規(guī)劃、園林景觀設(shè)計(jì)、戶型創(chuàng)新等方面具有極高的權(quán)威性，將為本項(xiàng)目提供全方位服務(wù)；萊蒙·水榭春天深業(yè)·紫麟山2、最完善的專業(yè)技術(shù)平臺(tái)支持：（建筑中心、商業(yè)部）建筑中心：中原資源優(yōu)勢(shì)跨區(qū)域操作一：客戶資源聯(lián)動(dòng)體系港澳板塊、華南板塊（廣州、深圳）區(qū)域四個(gè)城市全面展開(kāi)廣州中原地鋪逾180間；廣州地產(chǎn)代理行業(yè)的領(lǐng)頭羊之一；深圳中原地鋪近300間；連續(xù)十年位居深圳市場(chǎng)占有率第一；利用中原在香港、澳門，800余間分行、港澳8000多名銷售精英絕對(duì)外銷資源優(yōu)勢(shì)，能讓本項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入港澳市場(chǎng)及港澳對(duì)接的海外市場(chǎng)。3、最頂尖跨區(qū)客戶資源運(yùn)用中原資源優(yōu)勢(shì)跨區(qū)域操作一：客戶資源聯(lián)動(dòng)體系港澳板塊、華南板跨區(qū)域操作二：在中原集團(tuán)內(nèi)部網(wǎng)建立全國(guó)性的項(xiàng)目站點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全方位的介紹（城市\(zhòng)區(qū)位\規(guī)劃\產(chǎn)品\配套等）及時(shí)更新與項(xiàng)目相關(guān)的各種信息提供客戶注冊(cè)\登錄通道，主動(dòng)與客戶溝通（郵寄宣傳物料\電話咨詢等）跨區(qū)域操作二：在中原集團(tuán)內(nèi)部網(wǎng)建立全國(guó)性的項(xiàng)目站點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行

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D最高的增值服務(wù)支持：免費(fèi)、高效的傳播途徑

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G網(wǎng)絡(luò)：利用中原集團(tuán)網(wǎng)站、各分公司網(wǎng)站和內(nèi)部網(wǎng)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)推廣；電郵：利用內(nèi)部電郵系統(tǒng)，讓中原一萬(wàn)余名員工成為項(xiàng)目的推廣員；短訊：利用內(nèi)部短訊平臺(tái)和中原會(huì)短信平臺(tái)，讓客戶第一時(shí)間了解到項(xiàng)目信息；期刊：利用中原月刊，刊登項(xiàng)目整版廣告，樹(shù)立項(xiàng)目形象；海報(bào)：在各公司辦公區(qū)和地鋪櫥窗張貼項(xiàng)目海報(bào)，讓項(xiàng)目一夜之間街知巷聞；推介會(huì)：在公司組織專場(chǎng)推介會(huì)，增加互動(dòng)機(jī)會(huì)，加深同事和客戶對(duì)項(xiàng)目的印象；內(nèi)部活動(dòng)：組織項(xiàng)目專題活動(dòng)，讓同事積極主動(dòng)為項(xiàng)目服務(wù)。AB格蘭仕地產(chǎn)格蘭仕容桂項(xiàng)目中原地產(chǎn)本土知名發(fā)展商最佳地產(chǎn)綜合服務(wù)商強(qiáng)強(qiáng)合作共展鴻圖！格蘭仕地產(chǎn)格蘭仕容桂項(xiàng)目中原地產(chǎn)本土知名發(fā)展商最佳地產(chǎn)綜合服祝愿項(xiàng)目銷售成功！格蘭仕地產(chǎn)和中原地產(chǎn)合作成功！佛山中原地產(chǎn)代理有限公司Youenjoy.Weserve.祝愿項(xiàng)目銷售成功！佛山中原地產(chǎn)代理有限公司Youenjoy智造品質(zhì)生活智造品質(zhì)生活寫在前面寫在前面格蘭仕，世界微波爐冠軍，世界級(jí)的家電品牌企業(yè)，福布斯全球最具聲望企業(yè)前200強(qiáng)，中國(guó)家電業(yè)最具影響力的龍頭企業(yè)之一……以做“百年企業(yè)、世界品牌”的壯志雄心引領(lǐng)世界家電發(fā)展潮流。格蘭仕，世界微波爐冠軍，從荒灘創(chuàng)業(yè)，到轉(zhuǎn)型微波爐，到布局家電業(yè)，在與世界經(jīng)濟(jì)前行的軌道上，格蘭仕人務(wù)實(shí)、求新、敢干，以智慧一次又一次取得卓越的成就，而每一次的卓越，都在為格蘭仕人的智慧正名，智慧成就卓越從荒灘創(chuàng)業(yè)，到轉(zhuǎn)型微波爐，到布局家電業(yè)，智慧成就卓越當(dāng)一座城市的歷史被改寫，一座城市正逐步走向強(qiáng)大的時(shí)候，總有一群銳意進(jìn)取的領(lǐng)軍人物引領(lǐng)這座城市！在這個(gè)城市當(dāng)一座城市的歷史被改寫，一座城市正逐步走向強(qiáng)大的時(shí)候，總有一他們是城市發(fā)展銳意進(jìn)取的領(lǐng)軍人物他們是城市發(fā)展他們是務(wù)實(shí)求新的實(shí)干家，他們是眼光獨(dú)到的謀略者，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)河之中，他們以智慧站在風(fēng)口浪尖。他們他們是務(wù)實(shí)求新的實(shí)干家，他們是眼光獨(dú)到的謀略者，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)他們?cè)诮?jīng)濟(jì)快速發(fā)展中積極向行，在城市的改革擴(kuò)張中，收獲頗豐；他們拼搏于城市，豁達(dá)淡定！他們他們?cè)诮?jīng)濟(jì)快速發(fā)展中積極向行，他們他們他們，因城市而生，城市，因他們而精彩。他們他們，因城市而生，城市，因他們而精彩。他們被稱之為“智族”他們是一群不被城市遺忘的人他們以智慧與城市前行他們被稱之為“智族”他們是一群不被城市遺忘的人他們渴望智族生活智族他們具有開(kāi)拓精神，視野開(kāi)闊，志存高遠(yuǎn)，追求一種與眾不同的生活方式；愿意與智族為伍，尋求更多的共同點(diǎn)；他們低調(diào)但追求尊重，渴望享受優(yōu)越生活的愿望；講究品質(zhì)，滿足他們追求品位、尊貴、安全的生活態(tài)度。他們渴望智族生活智族他們具有開(kāi)拓精神，視野開(kāi)闊，志存高遠(yuǎn)，格蘭仕房地產(chǎn)格蘭仕房地產(chǎn)再次以智慧前行格蘭仕房地產(chǎn)，

小試牛刀，首次接觸房地產(chǎn)，首個(gè)處女作；格蘭仕產(chǎn)業(yè)鏈的重要組成部分。再次以智慧前行格蘭仕房地產(chǎn)，

小試牛刀，首次接觸房地產(chǎn)，首個(gè)樹(shù)立格蘭仕地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念、產(chǎn)品價(jià)值，創(chuàng)造獨(dú)有的開(kāi)發(fā)模式，并能成功復(fù)制，一次一次的成為市場(chǎng)焦點(diǎn)！像家電一樣，從順德走向世界再造一個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的格蘭仕樹(shù)立格蘭仕地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念、產(chǎn)品價(jià)值，再造一個(gè)地產(chǎn)行業(yè)中原地產(chǎn)中原地產(chǎn)中原地產(chǎn)：34年地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，源于香港，系出深圳，全國(guó)品牌代理公司排名NO.1區(qū)域總部公司（華南、華北、華東）立足區(qū)域，布局全國(guó)深圳中原北京中原上海中原東莞中原珠海中原中山中原廣州中原佛山中原福州中原重慶中原更多中原網(wǎng)絡(luò)…中原集團(tuán)董事局主席施永青先生

深圳中原董事長(zhǎng)賴國(guó)強(qiáng)（KK)先生總經(jīng)理李耀智(Andy）先生中原地產(chǎn)：34年地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，源于香港，系出深圳，全國(guó)品牌中原地產(chǎn)——深圳市場(chǎng)保持第一連續(xù)十年市場(chǎng)占有率第一>累計(jì)代理近1000個(gè)樓盤>成交單位近14萬(wàn)套>成交面積近1400萬(wàn)㎡>年均增長(zhǎng)率超過(guò)40%>…深圳中原業(yè)績(jī)200942%201044%中原地產(chǎn)——深圳市場(chǎng)保持第一連續(xù)十年市場(chǎng)占有率第一>累計(jì)代中原塑造過(guò)無(wú)數(shù)個(gè)引領(lǐng)市場(chǎng)的成功項(xiàng)目中原塑造過(guò)無(wú)數(shù)個(gè)引領(lǐng)市場(chǎng)的成功項(xiàng)目當(dāng)格蘭仕與中原并肩以智慧創(chuàng)造品質(zhì)生活我們目標(biāo)當(dāng)格蘭仕與中原并肩以智慧創(chuàng)造品質(zhì)生活我們目標(biāo)佛山中原地產(chǎn)代理有限公司格蘭仕容桂項(xiàng)目發(fā)展策略案佛山中原地產(chǎn)代理有限公司格蘭仕容桂項(xiàng)目報(bào)告內(nèi)容項(xiàng)目本體認(rèn)知市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)項(xiàng)目整體定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目營(yíng)銷策略中原資源利用報(bào)告內(nèi)容項(xiàng)目本體認(rèn)知項(xiàng)目本體認(rèn)知項(xiàng)目本體認(rèn)知本案105國(guó)道桂洲大道振華路文明西路容桂大道北桂新東路紅旗路廣珠西線廣珠輕軌容桂站容新路交通價(jià)值：項(xiàng)目周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，主干道和次道相互交叉，緊靠105國(guó)道，離高速、輕軌近，是容桂交通最發(fā)達(dá)的中心區(qū)域加分項(xiàng)“＋”本案105國(guó)道桂洲大道振華路文明西路容桂大道北桂新東路紅旗路地段價(jià)值：容桂中心絕版住宅項(xiàng)目，位置獨(dú)特，是容桂的核心區(qū)域，有著巨大的客戶輻射力加分項(xiàng)“＋”■項(xiàng)目處于順德倫教-大良-容桂中心組團(tuán)的容桂區(qū)域內(nèi)，是未來(lái)順德發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域■項(xiàng)目位置是容桂的核心區(qū)域，周邊配套完善，交通發(fā)達(dá)，歷來(lái)得到當(dāng)?shù)厝说恼J(rèn)可■項(xiàng)目具有稀缺性，往后該區(qū)域內(nèi)的地塊日益減少，產(chǎn)品也隨之減少■該區(qū)域?qū)儆谌莨鸬纳虡I(yè)、居住中心容桂東部新城容桂老城區(qū)地段價(jià)值：容桂中心絕版住宅項(xiàng)目，位置獨(dú)特，是容桂的核心區(qū)域，周邊配套：項(xiàng)目處于容桂中心區(qū)域內(nèi)，醫(yī)院、名校、商業(yè)中心等生活配套都在10分鐘內(nèi)文塔公園天佑城鳳祥路商業(yè)街花溪公園本案卜峰蓮花購(gòu)物廣場(chǎng)桂洲醫(yī)院容奇醫(yī)院加分項(xiàng)“＋”周邊配套：項(xiàng)目處于容桂中心區(qū)域內(nèi)，醫(yī)院、名校、商業(yè)中心等生活格蘭仕品牌價(jià)值：世界級(jí)的品牌，知名度高，公信力強(qiáng)，市場(chǎng)信心強(qiáng)加分項(xiàng)“＋”格蘭仕，世界微波爐冠軍，世界級(jí)的家電品牌企業(yè)，福布斯全球最具聲望企業(yè)前200強(qiáng)，中國(guó)家電業(yè)最具影響力的龍頭企業(yè)之一……以做“百年企業(yè)、世界品牌”的壯志雄心引領(lǐng)世界家電潮流。格蘭仕品牌價(jià)值：世界級(jí)的品牌，知名度高，公信力強(qiáng)，市場(chǎng)信心強(qiáng)項(xiàng)目規(guī)模小，噪音、空氣污染，環(huán)境塑造不高，必須極力提升產(chǎn)品品質(zhì)11324.09㎡減分項(xiàng)“－”◆本項(xiàng)目占地只有11324方，總建面約53000方規(guī)模小，不利于環(huán)境、園林等的塑造◆本項(xiàng)目屬性基本為住宅，商業(yè)等其它產(chǎn)品很少，自身配套不足◆東北臨文明西路，西北則臨文明西路四街，沿街線過(guò)長(zhǎng)，住宅面臨噪音的影響項(xiàng)目規(guī)模小，噪音、空氣污染，環(huán)境塑造不高，必須極力提升產(chǎn)品品項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆谌莨鹄铣菂^(qū)，市場(chǎng)熱度不足，市場(chǎng)熱點(diǎn)在東部新城。減分項(xiàng)“－”容桂東部新城定位：珠江西岸富有人文特色、具有強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力、功能復(fù)合、生態(tài)良好的高端制造業(yè)基地和宜居宜商宜旅的服務(wù)型城區(qū)。項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆谌莨鹄铣菂^(qū)，市場(chǎng)熱度不足，市場(chǎng)熱點(diǎn)在東部新城建筑密度高，小區(qū)規(guī)劃擁擠，通風(fēng)采光均有影響，園林面積小，居住舒適度低減分項(xiàng)“－”15.4M15.5M15.5M15.4M建筑密度高，小區(qū)規(guī)劃擁擠，通風(fēng)采光均有影響，園林面積小，居住優(yōu)勢(shì)不明顯：地段、配套不是唯一價(jià)值點(diǎn)；劣勢(shì)難規(guī)避：規(guī)模小，規(guī)劃擁擠，周邊環(huán)境差、檔次低，劣勢(shì)突出。競(jìng)爭(zhēng)取勝壓力大，需從形象、品質(zhì)、客戶定位突破啟示優(yōu)勢(shì)不明顯：地段、配套不是唯一價(jià)值點(diǎn)；競(jìng)爭(zhēng)取勝壓力大，啟示報(bào)告內(nèi)容項(xiàng)目本體認(rèn)知市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)項(xiàng)目整體定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目營(yíng)銷策略中原資源利用報(bào)告內(nèi)容項(xiàng)目本體認(rèn)知市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)華夏新城MO時(shí)代中怡一品泓都名邸凱藍(lán)名都水悅云天東圣維拉保利外灘一號(hào)柏悅灣東逸灣(別墅)美的御海東郡(別墅)容桂老城區(qū)容桂東部新城碧桂園(別墅)佳兆業(yè)金御天下(別墅)本案容桂市場(chǎng)現(xiàn)狀：重點(diǎn)在售住宅項(xiàng)目分布新幸福領(lǐng)匯華夏新城MO時(shí)代中怡一品泓都名邸凱藍(lán)名都水悅云天東圣維拉保利容桂市場(chǎng)現(xiàn)狀：重點(diǎn)在售住宅項(xiàng)目分析容桂市場(chǎng)現(xiàn)狀：重點(diǎn)在售住宅項(xiàng)目分析容桂市場(chǎng)呈現(xiàn)典型的多元化特征，產(chǎn)品質(zhì)數(shù)參差不齊，東部新城多以品牌發(fā)展商及其中高端樓盤為主，老城區(qū)以中小樓盤為主容桂市場(chǎng)現(xiàn)狀總結(jié)容桂市場(chǎng)呈現(xiàn)典型的多元化特征，產(chǎn)品質(zhì)數(shù)參差不齊，東部新城多以未來(lái)2年容桂市場(chǎng)洋房供應(yīng)預(yù)測(cè)預(yù)計(jì)未來(lái)2年內(nèi)，洋房保守供應(yīng)量在6694套，老城區(qū)供應(yīng)量約2490套，占全容桂38%。按照正常的市場(chǎng)消化量，至少需要2年時(shí)間，可知未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常嚴(yán)峻。供應(yīng)洋房產(chǎn)品中老城區(qū)以75-145方的二到四房產(chǎn)品為主，供應(yīng)產(chǎn)品與本案明顯重疊。未來(lái)2年容桂市場(chǎng)洋房供應(yīng)預(yù)測(cè)預(yù)計(jì)未來(lái)2年內(nèi)，洋房保守供應(yīng)量在□未來(lái)一年半內(nèi)推售的項(xiàng)目；□以容桂老城區(qū)為主；□容桂市場(chǎng)上有一定影響力的中高端項(xiàng)目容桂中高端樓盤競(jìng)爭(zhēng)鎖定中高端競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析□未來(lái)一年半內(nèi)推售的項(xiàng)目；□以容桂老城區(qū)為主；□容桂市場(chǎng)上內(nèi)部環(huán)境中，相比同類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，本項(xiàng)目雖規(guī)模不大，但比較純粹、居住密度低，舒適性較強(qiáng)中高端競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析內(nèi)部環(huán)境中，相比同類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，本項(xiàng)目雖規(guī)模不大，但比較純粹、硬指標(biāo)比較——本項(xiàng)目硬指標(biāo)比較無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)中高端競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析硬指標(biāo)比較——本項(xiàng)目硬指標(biāo)比較無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)中高端競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析軟指標(biāo)比較——市場(chǎng)形象、品質(zhì)用材、物業(yè)服務(wù)及項(xiàng)目調(diào)性上存在機(jī)會(huì)點(diǎn)，本案可以特別在軟件指標(biāo)中做相應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)點(diǎn)中高端競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析軟指標(biāo)比較——市場(chǎng)形象、品質(zhì)用材、物業(yè)服務(wù)及項(xiàng)目調(diào)性上存在機(jī)為了更加精準(zhǔn)的明確本項(xiàng)目占位需對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手客戶進(jìn)行調(diào)研對(duì)位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手客戶需求什么？思考為了更加精準(zhǔn)的明確本項(xiàng)目占位思考全面了解中高端客戶的需求與特質(zhì)分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的客戶訴求尋找本項(xiàng)目定位及產(chǎn)品打造切入點(diǎn)客戶分析要點(diǎn)全面了解中高端客戶的需求與特質(zhì)客戶分析要點(diǎn)目的推導(dǎo)細(xì)化中高端客戶中高端項(xiàng)目客戶不同區(qū)域的中高端項(xiàng)目客戶發(fā)散不同區(qū)域不同質(zhì)素的中高端項(xiàng)目客戶三大要素圈定我們的項(xiàng)目樣本選擇質(zhì)素較好、中高端檔次案例選擇原則：產(chǎn)品面積段相近的項(xiàng)目；區(qū)域及配套資源共享的項(xiàng)目；選擇案例：容桂老城區(qū)新幸福領(lǐng)匯凱藍(lán)名都東部新城龍光水悅云天保利外灘一號(hào)容桂典型中高端客戶案例選取目的推導(dǎo)細(xì)化中高端客戶中高端項(xiàng)目客戶不同區(qū)域的中高端項(xiàng)目客戶基于佛山中原在順德市場(chǎng)近10個(gè)項(xiàng)目的操盤經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，特選取4個(gè)代表性中高端項(xiàng)目進(jìn)行客戶分析，發(fā)現(xiàn)中高端客戶關(guān)注點(diǎn)容桂典型中高端客戶案例選取本案凱藍(lán)名都新幸福領(lǐng)匯龍光水悅云天保利外灘一號(hào)基于佛山中原在順德市場(chǎng)近10個(gè)項(xiàng)目的操盤經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手成交客戶特征統(tǒng)計(jì)對(duì)比分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手成交客戶特征統(tǒng)計(jì)對(duì)比分析成交客戶描述：企業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)中高層、個(gè)體生意人、原住民客戶的年齡段以30-50為主力，位于東部新城的項(xiàng)目的客戶年齡會(huì)略偏年輕一些，年齡稍大的客戶還是喜歡在老城區(qū)置業(yè)多一點(diǎn)，有一種割舍不了的故土情結(jié)；客戶來(lái)源與項(xiàng)目所在地有一定相關(guān)性，總體而言老城區(qū)的項(xiàng)目中容桂本地和容桂外地客戶（新容桂人）比例均較高，而東部新城側(cè)以容桂本地為主；客戶職位多為企業(yè)主，企業(yè)中高層，公務(wù)員，個(gè)體生意人及本地原住民；客戶的置業(yè)次數(shù)都在2次左右，東部新城項(xiàng)目2次以上置業(yè)次數(shù)的占有一定比例，大部分置業(yè)目的以自住兼投資為主；客戶的家庭結(jié)構(gòu)主要是3口之家，家庭人口都不會(huì)特別多。成交客戶描述：企業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)中高層、個(gè)體生意人、原住民保利外灘一號(hào)客戶關(guān)注點(diǎn)極其認(rèn)同認(rèn)同但不成為決定因素極不認(rèn)同成交客戶關(guān)注點(diǎn)：發(fā)展商品牌、產(chǎn)品品質(zhì)、戶型創(chuàng)新、江景資源、私密性較強(qiáng)未成交客戶關(guān)注點(diǎn)：生活配套不完善、交通不便利、小區(qū)智能化應(yīng)用不足保利外灘一號(hào)客戶關(guān)注點(diǎn)極其認(rèn)同認(rèn)同但不成為決定因素極不認(rèn)同成龍光水悅云天客戶關(guān)注點(diǎn)極其認(rèn)同認(rèn)同但不成為決定因素極不認(rèn)同成交客戶關(guān)注點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商品牌、江景資源、產(chǎn)品附加值及服務(wù)未成交客戶關(guān)注點(diǎn)：配套不完善、居住不純粹、建筑密度高龍光水悅云天客戶關(guān)注點(diǎn)極其認(rèn)同認(rèn)同但不成為決定因素極不認(rèn)同成成交客戶：容桂東部新城典型中高端客戶成交原因主要是開(kāi)發(fā)商品牌、產(chǎn)品品質(zhì)、江景資源、尊貴性及服務(wù)等未成交客戶：容桂東部新城典型中高端客戶未成交原因主要是生活配套不完善、居住不純粹、私密性差、小區(qū)智能化、物管服務(wù)等開(kāi)發(fā)商品牌、稀缺景觀資源、產(chǎn)品品質(zhì)、智能化及物管服務(wù)東部新城典型中高端項(xiàng)目客戶關(guān)注點(diǎn)成交客戶：容桂東部新城典型中高端客戶成交原因主要是開(kāi)發(fā)商品牌新幸福領(lǐng)匯客戶關(guān)注點(diǎn)成交客戶關(guān)注點(diǎn)：唯一的HOPSCA綜合體、生活配套完善及項(xiàng)目品質(zhì)、戶型創(chuàng)新、對(duì)區(qū)域的情感。未成交客戶關(guān)注點(diǎn)：產(chǎn)品線復(fù)雜、嘈雜、周邊環(huán)境差，區(qū)域發(fā)展前景差、智能化應(yīng)用少。極其認(rèn)同認(rèn)同但不成為決定因素極不認(rèn)同新幸福領(lǐng)匯客戶關(guān)注點(diǎn)成交客戶關(guān)注點(diǎn)：唯一的HOPSCA綜合體凱藍(lán)名都客戶關(guān)注點(diǎn)極其認(rèn)同認(rèn)同但不成為決定因素極不認(rèn)同成交客戶關(guān)注點(diǎn)：項(xiàng)目規(guī)模、建筑品質(zhì)、戶型創(chuàng)新、物業(yè)服務(wù)及內(nèi)部完善配套、對(duì)區(qū)域的情感；未成交客戶關(guān)注點(diǎn)：周邊空氣和噪音污染嚴(yán)重，居住舒適度差、安防差等凱藍(lán)名都客戶關(guān)注點(diǎn)極其認(rèn)同認(rèn)同但不成為決定因素極不認(rèn)同成交客容桂老城區(qū)在售項(xiàng)目客戶關(guān)注點(diǎn)成交客戶：容桂市