某大廈項(xiàng)目定位暨定價(jià)方案課件

邯鄲御景大廈項(xiàng)目定位暨定價(jià)方案2013YEARHANDANCITYYUJINGBUILDING邯鄲御景大廈項(xiàng)目定位暨定價(jià)方案2013YEARHANDA1本次報(bào)告的主要工作，我們圍繞以下三大核心問題展開：產(chǎn)品調(diào)整依據(jù)項(xiàng)目定位，對產(chǎn)品進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，使產(chǎn)品與項(xiàng)目融為一體？Q23、在目前的市場下，怎樣的價(jià)格是相對合理，同時(shí)又能實(shí)現(xiàn)快速去化的？價(jià)格層面Q31、怎樣的定位及包裝才符合市場及自身？項(xiàng)目客群是哪些？他們的關(guān)注點(diǎn)又是什么？Q1定位操作本次報(bào)告的主要工作，我們圍繞以下三大核心問題展開：產(chǎn)品調(diào)整依2CONTENTS2_定位及產(chǎn)品調(diào)整1_政策及市場判研3_定價(jià)原則及依據(jù)4_營銷思路及策略CONTENTS2_定位及產(chǎn)品調(diào)整1_政策及市場判研3_定價(jià)3邯鄲御景大廈_市場篇HANDANMARKETSECTION邯鄲御景大廈_市場篇HANDANMARKETSECTIO4STEP1：房產(chǎn)政策分析最新房地產(chǎn)政策一覽政策分析STEP1：房產(chǎn)政策分析最新房地產(chǎn)政策一覽政策分析5回顧，2012房地產(chǎn)政策---2月24日起下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)3月5日溫家寶“繼續(xù)做好樓市調(diào)控，促進(jìn)房價(jià)合理回歸”3月7日全國計(jì)劃新開工建設(shè)700萬套保障性住房5月18日起存準(zhǔn)率下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)6月8日起降息0.25個(gè)百分點(diǎn)6月18日住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.07月1日“閑置土地”定義變寬7月16日起存貸款利率分降0.25和0.31個(gè)百分點(diǎn)12月8日國土部：堅(jiān)持樓市調(diào)控不動(dòng)搖12月25日住建部：明年繼續(xù)限購，房價(jià)過快上漲問責(zé)調(diào)控政策頻出，銀行、政府、保障住房等均出臺(tái)相應(yīng)策略，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行多重打壓回顧，2月24日起下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)調(diào)控政策頻出6盤點(diǎn)，2013房地產(chǎn)政策……2月20日國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，會(huì)議確定了五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施（稱為“國五條”）3月1日國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》3月15日住建部首肯地方根據(jù)自身情況取消經(jīng)適房4月9日住建部發(fā)布的《關(guān)于做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》調(diào)控仍在繼續(xù)，“國五條”轟動(dòng)市場，中央多次重申絕不放松房地產(chǎn)調(diào)控盤點(diǎn)，2月20日國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究7

從2002開始，國家政策層面就有了對房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，十年來針對房地產(chǎn)調(diào)控的政策層出不窮，但所有的調(diào)控政策均指向住宅行業(yè)，無一例是針對商業(yè)地產(chǎn)，其中重要原因是住宅行業(yè)涉及民生問題，住宅價(jià)格的高低關(guān)乎社會(huì)及政局的穩(wěn)定，但商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的高低與這些敏感性問題關(guān)聯(lián)度不大，這就是為什么中央高層可以放任商業(yè)地產(chǎn)隨意增長的最主要原因，另外，央行貨幣的超發(fā)使國內(nèi)十年間貨幣流通量增長一倍，2012年社會(huì)貨幣流通量高達(dá)將近100萬億元，如此高的貨幣流通量，在還沒有使人民幣國際化之前，使國內(nèi)通貨膨脹的可能性大增，所以政府在對房地產(chǎn)住宅行業(yè)投資嚴(yán)控的同時(shí)，必須疏導(dǎo)社會(huì)資金向其它方面沉淀，這樣才能降低通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)則是社會(huì)資金沉淀的其中一個(gè)方向。

從現(xiàn)有執(zhí)行政策來看，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)沒有限購限貸的限制，個(gè)人購買商業(yè)地產(chǎn)的貸款與其購買住宅是否貸款毫無關(guān)聯(lián)，也就是說購買商業(yè)地產(chǎn)無論投資者手中持有多少住宅及有多少筆貸款均不相干，首付及利率均按恒定比例執(zhí)行。

國家政策/寫字樓，現(xiàn)行國家政策對寫字樓市場的影響……從國家宏觀經(jīng)濟(jì)層面及現(xiàn)有執(zhí)行政策分析，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)相比，將會(huì)在未來相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)有著非常寬松的投資環(huán)境。從2002開始，國家政策層面就有了對房地產(chǎn)調(diào)控政策的8住宅市場持續(xù)低迷，寫字樓市場是否會(huì)迎來契機(jī)，讓我們繼續(xù)深入了解寫字樓市場……住宅市場持續(xù)低迷，9STEP2：寫字樓市場分析邯鄲寫字樓市場研究分析市場分析STEP2：寫字樓市場分析邯鄲寫字樓市場研究分析市場分析10寫字樓的概念在了解寫字樓市場之前，先讓我們了解一下寫字樓物業(yè)的概念及分類----“寫字樓”系地方方言，即辦公用房，指機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位行政管理人員，業(yè)務(wù)技術(shù)人員等辦公的業(yè)務(wù)用房，現(xiàn)代辦公樓正向綜合化、一體化方向發(fā)展，由于城市土地緊俏，特別是市中心區(qū)地價(jià)猛漲、建筑物逐步向高層發(fā)展，使許多中小企事業(yè)單位難以獨(dú)立修建辦公樓，因此，房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)修建辦公樓，分層出售、出租的業(yè)務(wù)迅速興起。從這個(gè)意義上講，寫字樓是指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位用于辦理行政事物或從事業(yè)務(wù)活動(dòng)的建筑物，其使用者包括營利性的經(jīng)濟(jì)實(shí)體和非營利性的管理機(jī)構(gòu)，是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為滿足公司辦公、高效率工作需要而產(chǎn)生的。政府、國企、私企等日常辦公用房，向綜合化、一體化發(fā)展，因企業(yè)實(shí)力因素，多采用出售（整棟、整層、分割）或租賃（整棟、整層、分割）方式。寫字樓的概念在了解寫字樓市場之前，“寫字樓”系地方方言，即辦11寫字樓市場目前流行兩大評定標(biāo)準(zhǔn)5A寫字樓甲級寫字樓

所謂甲級寫字樓，實(shí)為一種通行叫法，并沒有固定標(biāo)準(zhǔn)。５Ａ寫字樓倒是有一定的標(biāo)準(zhǔn)，類似于酒店星級評定的方法。那么，５Ａ寫字樓具體有哪些標(biāo)準(zhǔn)呢？

寫字樓市場目前流行兩大評定標(biāo)準(zhǔn)，一是甲級寫字樓，一是５Ａ寫字樓。寫字樓的分類寫字樓市場目前流行兩大評定標(biāo)準(zhǔn)5A寫字樓甲級寫字樓125A寫字樓標(biāo)準(zhǔn)“5A”標(biāo)準(zhǔn)是目前較流行的評定方式，但“5A”概念有兩種評定方式，一是狹義的針對智能化硬件方面，二是廣義的指綜合“A”級評定標(biāo)準(zhǔn)。（1）樓宇品牌標(biāo)準(zhǔn)：A級寫字樓是一個(gè)城市創(chuàng)造文化與財(cái)富的特定空間，寫字樓的品牌形成，需要產(chǎn)品的差異化特征、商務(wù)文化特征、服務(wù)經(jīng)營理念、地域標(biāo)志性物業(yè)和城市歷史記憶。（2）地理位置標(biāo)準(zhǔn)：A級地理位置是投資和購買寫字樓的關(guān)鍵要素之一。只有區(qū)位在城市現(xiàn)有或潛在商務(wù)區(qū)、地段良好、具有較高投資價(jià)值的寫字樓才能獲得地理位置標(biāo)準(zhǔn)A級。（3）客戶層次標(biāo)準(zhǔn)：A級客戶層次指的是入駐寫字樓的業(yè)主或租戶層次。大多數(shù)寫字樓客戶都有擇鄰而居的心理，因此一個(gè)寫字樓的客戶層次通常是趨同的。（4）服務(wù)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)：A級服務(wù)品質(zhì)一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上，另一方面體現(xiàn)在對入住企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上。（5）硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：A級主要考核建筑設(shè)計(jì)和建筑功能的創(chuàng)新。以及其所用的建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、標(biāo)準(zhǔn)承重、弱電系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)，以及電梯、智能等。5A寫字樓針對智能化硬件OA（辦公智能化）BA（樓宇自動(dòng)化）CA（通訊傳輸智能化）FA（消防智能化）SA（安保智能化）狹義廣義綜合“A”級評定標(biāo)準(zhǔn)樓宇品牌標(biāo)準(zhǔn)地理位置標(biāo)準(zhǔn)客戶層次標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)5A寫字樓標(biāo)準(zhǔn)“5A”標(biāo)準(zhǔn)是目前較流行的評定方式13甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)

就我國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(yè)(甲級寫字樓)、中檔物業(yè)(乙級寫字樓)、低檔物業(yè)(丙級寫字樓)。而高檔物業(yè)又可細(xì)分為兩個(gè)部分：頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標(biāo)準(zhǔn)相符，甲級是按照本地市場現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)劃分的。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標(biāo)準(zhǔn)，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習(xí)慣稱謂。由于寫字樓物業(yè)在不同的市場各不相同，寫字樓的分類標(biāo)準(zhǔn)通常是基于每個(gè)市場上的相對質(zhì)量，如在一些小城市還沒有頂級寫字樓與國際寫字樓。我國辦公樓市場高檔寫字樓（甲級）中檔寫字樓（乙級）低檔寫字樓（丙級）頂級寫字樓甲級寫字樓國際寫字樓標(biāo)準(zhǔn)（如四星、五星級）相符本地市場現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)按照甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)就我國的辦公樓市場而言，一般分14了解完寫字樓的概念與分類，我們要深入了解邯鄲寫字樓市場，但首先讓我們來簡單了解一下邯鄲市……了解完寫字樓的概念與分類，15邯鄲概況

邯鄲市位于河北省南端，地處四省交匯（晉、魯、豫)，地理區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，飛機(jī)、火車（高鐵）、高速各種運(yùn)輸方式一應(yīng)俱全；經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)條件優(yōu)越，素有“北方糧倉”、“冀南棉海”之稱，礦產(chǎn)資源豐富，境內(nèi)已探明礦物資源多達(dá)40多種，其中煤炭和鐵礦石儲(chǔ)量分別達(dá)到40億噸和4.8億噸，被譽(yù)為現(xiàn)代“鋼城”、“煤都”。河北南端，四省交匯處，地理區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，農(nóng)業(yè)、礦產(chǎn)極其豐富邯鄲邢臺(tái)衡水張家口滄州北京承德保定石家莊唐山秦皇島廊坊邯鄲概況邯鄲市位于河北省南端，地處四省交匯（16

邯鄲是中國歷史文化名城之一，它的文明歷史已有7000多年。歷史上的許多典故以及美好傳說，"將相和"、"完璧歸趙"、"胡服騎射"等，都和邯鄲的歷史有關(guān)。1952年12月22日，邯鄲鎮(zhèn)復(fù)升為邯鄲市;1954年改省轄市;1956年峰峰市并入邯鄲市;1983年邯鄲縣并人邯鄲市;1984年改為省轄市;1986年武安縣(后改市)劃歸邯鄲市;1993年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，撤消邯鄲地區(qū)，實(shí)行地市合并，將邯鄲地區(qū)所轄各縣劃歸邯鄲市管轄，稱邯鄲市。歷史沿革邯鄲已有7000多年文明歷史，是歷史文化名城之一，典故眾多。邯鄲是中國歷史文化名城之一，它的文明歷史已有7000多17公路交通：是全國179個(gè)重要的公路交通樞紐之一，交通便利，境內(nèi)有京深高速公路、青蘭高速公路、107國道、309國道；鐵路交通：境內(nèi)有貫穿南北方向的京廣鐵路，東西方向有邯長鐵路和邯濟(jì)鐵路；航空交通：邯鄲機(jī)場已經(jīng)投入使用，已經(jīng)開通到上海、重慶、大連、杭州、西安、廈門、廣州、深圳、長沙、呼和浩特、溫州、?？?、合肥等多條航線。交通條件

邯鄲區(qū)位交通條件優(yōu)越，居晉冀魯豫四省要沖和中原經(jīng)濟(jì)區(qū)腹心，在四省交界區(qū)是唯一的特大城市，與石家莊、太原、濟(jì)南、鄭州四個(gè)省會(huì)城市的距離均在200公里左右，與北京、天津等大都市的距離均在500公里以內(nèi)。居晉冀魯豫四省要沖，公路、鐵路、航空四通八達(dá)，交通條件十分優(yōu)越。公路交通：是全國179個(gè)重要的公路交通樞紐之一，交通便利，境18人口區(qū)位

邯鄲市轄4個(gè)市轄區(qū)（另有一個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）、14個(gè)縣，代管1個(gè)縣級市。邯鄲市面積12087平方千米，人口約1000萬。城鎮(zhèn)人口400多萬人，中心城區(qū)人口150萬人。在中原經(jīng)濟(jì)區(qū)13個(gè)城市中，邯鄲人口增長率居首位。人口大市，中心城區(qū)百萬，全市千萬；城市化率達(dá)45%；中心城區(qū)占總市域面積比例較小，市區(qū)輻射能力弱（小市區(qū)、大市域）。人口區(qū)位邯鄲市轄4個(gè)市轄區(qū)（另有一個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)191、叢臺(tái)區(qū)位置:邯鄲市轄區(qū)，市府駐地。規(guī)模:面積28.3平方公里，人口43.8萬，轄10街道1鄉(xiāng)，區(qū)府駐中華北大街。經(jīng)濟(jì)概況:城區(qū)為邯鄲的政治經(jīng)濟(jì)中心,主要以發(fā)展商貿(mào)經(jīng)濟(jì)為主。其他還有工業(yè),工業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)有化工、機(jī)電、建材、紡織、服裝等。教育配套:叢臺(tái)區(qū)教育配套齊全,有26所學(xué)校。交通配套:叢臺(tái)有京廣鐵路，京深、茶蘭、邯臨公路過境。房產(chǎn)市場:城區(qū)目前可開發(fā)的土地非常有限，主要靠舊城改造、舊房拆遷而來，因此土地成本相對較高。特征分析:叢臺(tái)區(qū)屬于邯鄲的老城區(qū),周邊生活及其他配套相對成熟,主要居住人口為企業(yè)單位職工,目前叢臺(tái)區(qū)處于舊城改造階段,商品房供應(yīng)量相對集中。2、邯山區(qū)位置:邯鄲市的中心城區(qū)。規(guī)模:面積37平方公里，人口38萬。經(jīng)濟(jì)狀況:該區(qū)地處繁華商貿(mào)密集區(qū)，客流充足、物資豐富。交通配套:交通便利，火車站、長途汽車站、飛機(jī)場坐落在本區(qū)內(nèi)，京廣、邯濟(jì)、邯長鐵路，京深高速公路和107國道貫穿全區(qū)。房產(chǎn)市場:邯山區(qū)主要以商貿(mào)為主,在房地產(chǎn)市場上主要以商業(yè)地產(chǎn)為導(dǎo)向、從邯鄲城市整體規(guī)劃來看，本片區(qū)未來房地產(chǎn)主要以商住結(jié)合的項(xiàng)目為主導(dǎo)，從而形成邯鄲的經(jīng)濟(jì)中心。區(qū)域特征:繁榮、商業(yè)密集、人流量集中。行政分區(qū)1、叢臺(tái)區(qū)行政分區(qū)203、復(fù)興區(qū)位置:邯鄲市區(qū)西部，是邯鄲市的重、化工業(yè)區(qū)。區(qū)域規(guī)模:面積37平方公里，人口34萬，全區(qū)轄1個(gè)鄉(xiāng)，6個(gè)辦事處，15個(gè)行政村。經(jīng)濟(jì)概況:復(fù)興區(qū)是重工業(yè)區(qū)，全國國有企業(yè)的旗幟“邯鄲鋼鐵集團(tuán)有限公司”、軍工企業(yè)的一面旗幟“新興鑄管集團(tuán)有限公司”都座落在這里；北部是以“滏陽化工集團(tuán)有限公司”等為主的化工區(qū)，鄰近還有煤炭、陶瓷、紡織、電力等諸多大型產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，具有較強(qiáng)的依托發(fā)展優(yōu)勢。房產(chǎn)市場:由于復(fù)興區(qū)為重工業(yè)區(qū),樓盤在售較少。區(qū)域特征:重工業(yè)集中區(qū)域,以鋼鐵,化工,煤炭等行業(yè)為主,工業(yè)污染相對嚴(yán)重,居住氛圍相對較差,空氣污染指數(shù)嚴(yán)重,未來仍以重工業(yè)為發(fā)展導(dǎo)向。4、高新開發(fā)區(qū)位置:開發(fā)區(qū)新區(qū)位于邯鄲市東北部，京深高速公路兩側(cè)。城區(qū)規(guī)劃:規(guī)劃面積為23.5平方公里，控制面積50平方公里。其中高速公路西側(cè)3.5平方公里為新區(qū)起步區(qū)，規(guī)劃區(qū)域位于東環(huán)路與京深高速公路之間、邯臨路以南、叢臺(tái)路以北區(qū)域，與主城區(qū)緊密相連，內(nèi)有高速公路出入口和省道邯臨公路。高速公路以東、邯臨路兩側(cè)為新區(qū)東擴(kuò)部分，占地20平方公里，布局以邯臨路為界，路南為公建生活區(qū)，路北為工業(yè)區(qū)，為相對獨(dú)立的新城區(qū)?，F(xiàn)狀:新區(qū)起步區(qū)已完成21公里長的“三縱九橫”12條道路及148公里長的各種管線鋪設(shè)，達(dá)到了給水、排水、污水、供熱、供電、供氣、通訊、寬帶網(wǎng)等“十通一平"。3、復(fù)興區(qū)21經(jīng)濟(jì)發(fā)展六大亮點(diǎn)，GDP破3000億、企業(yè)實(shí)力、農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、旅游收入、城市建設(shè)、居民收入均表明邯鄲市整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力劇增！亮點(diǎn)一：成功躋身“3000億元俱樂部”亮點(diǎn)二：入圍工業(yè)企業(yè)500強(qiáng)全省第一

亮點(diǎn)三：全國率先建成“噸糧市”亮點(diǎn)四：來邯游客突破2000萬亮點(diǎn)五：城市標(biāo)志性建筑拔地而起亮點(diǎn)六：民生投入創(chuàng)新高

剛剛過去的2012年，預(yù)計(jì)全市生產(chǎn)總值增長10%左右，首次躋身中國GDP“3000億元俱樂部”，標(biāo)志著我市跨入全國大中城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展“第一方陣”。

我市入圍中國企業(yè)500強(qiáng)、中國民營企業(yè)500強(qiáng)的企業(yè)各增至10家，數(shù)量全省第一。

2012年，邯鄲糧食生產(chǎn)喜獲“九連增”，總產(chǎn)達(dá)560.1萬噸，小麥、玉米兩熟畝產(chǎn)1001.2公斤，單產(chǎn)及增幅均居全省第一，在全省乃至全國率先實(shí)現(xiàn)了“噸糧市”目標(biāo)。

文化旅游加快發(fā)展，中華成語文化園項(xiàng)目成功簽約，響堂山、媧皇宮晉級國家級風(fēng)景名勝區(qū)，全市共接待國內(nèi)外游客2300萬人，旅游總收入135億元，分別增長34%和36%。

城市四期總規(guī)獲得國務(wù)院批復(fù)，主城區(qū)32項(xiàng)重大項(xiàng)目扎實(shí)推進(jìn)，市文化藝術(shù)中心、四座城市立交橋、火車站廣場改造等一批標(biāo)志性工程建成投用。

去年市財(cái)政民生投入201.6億元，較上年增長12億元，85件實(shí)事如期完成。預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入，分別增長12%以上、10%左右。經(jīng)濟(jì)發(fā)展六大亮點(diǎn)，GDP破3000億、企業(yè)實(shí)力、農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、旅22發(fā)展規(guī)劃

到2020年，形成“市域中心城市（中心城區(qū)+峰峰城區(qū)）—市域副中心城市（武安市）—縣域中心城市（縣城）—建制鎮(zhèn)”四級城鎮(zhèn)等級結(jié)構(gòu)。等級結(jié)構(gòu)規(guī)劃

以“中心城區(qū)+外圍圈層”為規(guī)劃結(jié)構(gòu)，以“1+9”為空間結(jié)構(gòu)，總規(guī)劃面積為2852平方公里。即以中心城區(qū)為核心，環(huán)30公里半徑為范圍，各衛(wèi)星城沿郊區(qū)一級公路環(huán)呈圈層鑲嵌狀布局。“1”：指邯鄲市中心城區(qū)?！?”：指武安、峰峰、馬頭、磁縣、臨漳、成安、肥鄉(xiāng)、廣府、永年等9個(gè)衛(wèi)星城。發(fā)展格局規(guī)劃產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃“兩區(qū)、兩廊、一中心”“兩區(qū)”：西部循環(huán)經(jīng)濟(jì)區(qū)、東部特色農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)；“兩廊”：成峰（成安至峰峰)工業(yè)走廊（紡織服裝、新型建材、精細(xì)化工、裝備制造為主）、邯武(邯鄲至武安)工業(yè)走廊（資源型產(chǎn)業(yè)、重工業(yè)為主）；“一中心”：中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)區(qū)。四級城鎮(zhèn)等級結(jié)構(gòu)1中心+9衛(wèi)星城共同發(fā)展主城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展方向是——重點(diǎn)向東發(fā)展，南北適當(dāng)發(fā)展，西部控制發(fā)展。發(fā)展規(guī)劃到2020年，形成“市域中心城市（中心城區(qū)+23城市總結(jié)地處河北南端，四?。〞x冀魯豫）交匯處，地理區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，公路、鐵路、航空四通八達(dá)，農(nóng)業(yè)、礦產(chǎn)極其豐富；邯鄲已有7000多年文明歷史，是歷史文化名城之一，典故眾多；人口大市，中心城區(qū)百萬，全市千萬；城市化率達(dá)45%；中心城區(qū)占總市域面積比例較小，市區(qū)輻射能力弱（小市區(qū)、大市域）；六大亮點(diǎn)，GDP破3000億、企業(yè)實(shí)力、農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、旅游收入、城市建設(shè)、居民收入均表明邯鄲市整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力劇增；等級結(jié)構(gòu)規(guī)劃：四級城鎮(zhèn)等級結(jié)構(gòu)，發(fā)展格局規(guī)劃：1中心+9衛(wèi)星城共同發(fā)展，產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃：“兩區(qū)、兩廊、一中心”。主城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展方向是——重點(diǎn)向東發(fā)展，南北適當(dāng)發(fā)展，西部控制發(fā)展。古城邯鄲，地理優(yōu)越、交通便捷、經(jīng)濟(jì)增速明顯，但市區(qū)面積較小，輻射力弱，未來城市將以四級城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)、1+9聯(lián)動(dòng)、兩區(qū)兩廊一中心三種多層次立體式規(guī)劃發(fā)展，其中主城區(qū)施行重點(diǎn)向東、南北適當(dāng)、西部控制的發(fā)展戰(zhàn)略。城市總結(jié)地處河北南端，四?。〞x冀魯豫）交匯處，地理區(qū)位優(yōu)越，24明白了什么是寫字樓，了解了哪里是邯鄲市，讓我們深入讀懂邯鄲市寫字樓市場……明白了什么是寫字樓，25回顧，2012年邯鄲寫字樓市場---2012年，對于邯鄲寫字樓市場來說是飛速發(fā)展的一年。2012年，邯鄲市寫字樓市場在售項(xiàng)目35個(gè)左右，在售面積約130萬平方米，較2010年的在售項(xiàng)目15個(gè)左右增長了一倍多；售價(jià)方面，目前邯鄲寫字樓售價(jià)基本上穩(wěn)定在6000元/㎡以上，2010年寫字樓售價(jià)僅維持在4000-5000元/㎡，年均復(fù)合增長率超過15%；租賃方面，目前邯鄲寫字樓市場租金在35-40元/㎡/月，市場對未來寫字樓租金預(yù)期在45-50元/㎡/月，2010年租金水平僅僅停留在20-30元/㎡/月的水平。2012年，寫字樓市場飛速發(fā)展，與2010年相比，供應(yīng)量增長了130%、銷售價(jià)格增長30%（平均每年增長15%）、租賃價(jià)格增長約50%?；仡?，2012年，對于邯鄲寫字樓市場來說是飛26市場供應(yīng)——2012年邯鄲市寫字樓市場在售項(xiàng)目35個(gè)左右，在售面積約130萬平方米；預(yù)計(jì)未來每年新增寫字樓項(xiàng)目將會(huì)在5-10個(gè)左右，即年新增供應(yīng)約30萬平方米；區(qū)域分布——邯鄲寫字樓市場處于遍地開花的局面，但中華大街周邊屬于項(xiàng)目最集中區(qū)域。中心主城區(qū)寫字樓市場基本飽和，東拓南進(jìn)現(xiàn)象較為明顯，尤其是高開區(qū)周邊區(qū)域發(fā)展迅速；產(chǎn)品形態(tài)——配中央空調(diào)和公共衛(wèi)生間的純寫字樓項(xiàng)目正在逐漸被邯鄲市場所接受，在售和新建項(xiàng)目中純寫字樓項(xiàng)目比例明顯增加，目前已知2012年市場上純寫字樓項(xiàng)目共9個(gè)，約44萬平方米面積，占比近三分之一；產(chǎn)品細(xì)節(jié)——目前邯鄲市寫字樓產(chǎn)品單層面積均相對較小，大多在1000-1500平方米/層之間，毛坯交房項(xiàng)目較多，出現(xiàn)部分精裝交房項(xiàng)目。分析，2012年邯鄲寫字樓市場---市場供應(yīng)——2012年邯鄲市寫字樓市場在售項(xiàng)目35個(gè)左右，在27銷售進(jìn)度——邯鄲寫字樓在售項(xiàng)目去化速度參差不齊，去化較快的項(xiàng)目集中在800㎡/月，較慢的項(xiàng)目集中在300-400㎡/月，整體上來看，平均去化速度在500-600㎡/月；時(shí)間節(jié)點(diǎn)——2011年、2012年新增開盤項(xiàng)目數(shù)量基本持平，且主要集中在年初和金九銀十的時(shí)間段，結(jié)合在售項(xiàng)目銷售率情況來看，項(xiàng)目銷售周期集中在兩年左右；銷售價(jià)格——人民路貫穿邯鄲東西，商業(yè)、金融、居住、公園、娛樂一應(yīng)俱全，繁華熱鬧的現(xiàn)代金融區(qū)和商業(yè)區(qū)雛形已現(xiàn)，人民路無疑已經(jīng)成為邯鄲CBD中心區(qū)域。2012年人民路由西向東寫字樓價(jià)格依次為天兆大廈（未售）、寶利大廈（5200元/平米）、卓昱大廈（6500元/平米）、融通國際（8000元/平米）、嘉華國際（8000元/平米）、錦林大廈（12000元/平米），整體呈從西向東，依次增高的趨勢。分析，2012年邯鄲寫字樓市場---銷售進(jìn)度——邯鄲寫字樓在售項(xiàng)目去化速度參差不齊，去化較快的項(xiàng)28在全國宏觀調(diào)控大背景下緣何2012年邯鄲寫字樓市場仍能保持如此高速成長？我們認(rèn)為原因主要有以下三點(diǎn)：第一，住宅宏觀調(diào)控嚴(yán)厲政策下資金的擠出效應(yīng)；第二，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和轉(zhuǎn)型下對寫字樓需求的快速增加；第三，寫字樓相對較高且穩(wěn)定的租金回報(bào)率。越來越多的投資客從住宅市場轉(zhuǎn)向投資回報(bào)率更為穩(wěn)定的商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化促成金融、咨詢等高端服務(wù)業(yè)的良好發(fā)展，構(gòu)成寫字樓的穩(wěn)定需求，加上寫字樓穩(wěn)定的投資回報(bào)及物業(yè)保值增值的驅(qū)動(dòng)因素，邯鄲寫字樓市場在2012年表現(xiàn)良好?？偨Y(jié)，2012年邯鄲寫字樓市場---在全國宏觀調(diào)控大背景下緣何2012年邯鄲寫字樓市場仍能保持如29目前邯鄲市區(qū)內(nèi)重點(diǎn)在售寫字樓項(xiàng)目22個(gè)，其中叢臺(tái)區(qū)15個(gè)、邯山區(qū)5個(gè)、復(fù)興區(qū)2個(gè)；價(jià)格以叢臺(tái)區(qū)最高、復(fù)興區(qū)最穩(wěn)定；在良好的市場面前也表明了未來市場的激烈競爭。叢臺(tái)區(qū)在售寫字樓項(xiàng)目15個(gè)。代表項(xiàng)目：錦林大廈15000元/㎡，龍鼎國際5500元/㎡；邯山區(qū)在售寫字樓5個(gè)。代表項(xiàng)目：義烏小商品批發(fā)城7100元/㎡，皓月大廈5500/㎡；復(fù)興區(qū)在售寫字樓2個(gè)。卓昱大廈7500元/㎡，寶利大廈5500元/㎡。復(fù)興區(qū)格局，2013年邯鄲寫字樓市場---目前邯鄲市區(qū)內(nèi)重點(diǎn)在售寫字樓項(xiàng)目22個(gè)，其中叢臺(tái)區(qū)15個(gè)、邯30區(qū)域案名位置

價(jià)格工程進(jìn)度銷售率叢臺(tái)區(qū)金恒基鹿城國際叢臺(tái)路與陵西街交匯處6000元主體施工中不詳恒億大廈叢臺(tái)區(qū)光明北大街123號7980元A棟現(xiàn)房，B棟主體施工（至3層）不詳財(cái)智天地浴新大街與環(huán)城西路交口東北角5600元主體施工中不詳華浩天際滏河街與聯(lián)紡路交匯處6500元準(zhǔn)現(xiàn)房約70%華祥大廈B座中華北大街與聯(lián)紡路交匯北行路東6600元準(zhǔn)現(xiàn)房不詳江泉大廈叢臺(tái)路與東環(huán)路交匯處7500元主體施工中約30%中道國際叢臺(tái)路與東環(huán)路交匯處8700元準(zhǔn)現(xiàn)房約90%鉑鑰中心中華大街新華書店對面8500元準(zhǔn)現(xiàn)房約70%文新大廈展覽路與曙光路交匯處8200元主體完工不詳錦林大廈人民路與滏東街交匯處15000元已交工約90%趙都華潤大廈陵西街原趙都商場5800元主體施工中約50%濱河世紀(jì)大廈滏河大街與和平路交叉口東南角6780元主體施工中不詳融通國際人民路與光明大街交匯處東南角8000元主體施工中不詳龍鼎國際23中以南，朝陽路以北，滏西大街以西5500元正在打樁即將開槽不詳慧谷中華大街與青年路交叉路口西南角7000元主體施工中不詳邯山區(qū)義烏小商品批發(fā)城和平路198號（老丹蘭東行50米路南）7100元主體施工中（至10層）不詳君興大廈陵西街與陵園路交匯處5800元準(zhǔn)現(xiàn)房約80%皓月大廈陵園路與中華大街交叉口東行200米路北5500元正在開槽不詳邯臺(tái)大廈中華大街邯山廣場南5900元現(xiàn)房約90%金業(yè)國際大廈中華大街與渚河路交匯處6600元主體完工約50%復(fù)興卓昱大廈人民路與鐵西街交匯處7500元主體完工不詳寶利大廈人民路與大乘寺街交匯處5500元地基處理中不詳2013年邯鄲主要在售寫字樓總數(shù)為22個(gè)，具體項(xiàng)目如下：區(qū)域案名位置價(jià)格工程進(jìn)度銷售率金恒基鹿城國際叢臺(tái)31叢臺(tái)區(qū)

叢臺(tái)區(qū)是邯鄲寫字樓項(xiàng)目最多、競爭最激烈的區(qū)域，目前此區(qū)域內(nèi)具有影響力且以純寫字樓項(xiàng)目為代表的在售項(xiàng)目15個(gè)，未售項(xiàng)目2個(gè)，其中以錦林大廈項(xiàng)目售價(jià)最高（15000元/平米），龍鼎國際價(jià)格最低（5500元/平米），價(jià)格受到規(guī)模、地段、開發(fā)商品牌、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程進(jìn)度、項(xiàng)目口碑等諸多因素影響。其主流價(jià)格以6000-8000為主。區(qū)域內(nèi)寫字樓項(xiàng)目17個(gè)（15個(gè)在售，2個(gè)未售），區(qū)域內(nèi)競爭異常激烈，價(jià)差較大，最低價(jià)達(dá)5500元/平米，最高價(jià)達(dá)15000元/平米。叢臺(tái)區(qū)叢臺(tái)區(qū)是邯鄲寫字樓項(xiàng)目最多、競爭最激烈32錦林大廈錦林大廈樓盤地址[叢臺(tái)區(qū)]人民路與滏東路交匯處西南角物業(yè)類型寫字樓（A座地上26層，B座地上23層）開發(fā)商河北錦祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積10101平方米建筑面積98468平方米容積率7.77綠化率13.8%交通情況21、204、71、39、17、34、36等公交車裝修情況毛坯主力戶型100平米銷售均價(jià)15000元/平米優(yōu)惠方式全款九八折物業(yè)公司邯鄲市金易達(dá)物業(yè)服務(wù)有限公司、第一太平戴維斯開盤時(shí)間——入駐時(shí)間2012年7月規(guī)劃戶數(shù)——車位數(shù)量309銷售地址人民路與滏東路交匯處西南角地處核心區(qū)域，已為現(xiàn)房，邯鄲最貴寫字樓，物業(yè)顧問第一太平戴維斯錦林大廈錦林大廈樓盤地址[叢臺(tái)區(qū)]人民路與滏東路交匯處西南角33金恒基鹿城國際金恒基鹿城國際樓盤地址[叢臺(tái)區(qū)]叢臺(tái)區(qū)叢臺(tái)路與陵西大街交叉口西北角物業(yè)類型27層寫字樓（-2和-3兩層停車場，-1-5層商業(yè)，6-27層公園式全裝辦公）開發(fā)商河北金恒基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積9120平方米建筑面積106899平米容積率3.2綠化率30%交通情況6、24、25、26、46、201、205、406路學(xué)步橋站下車裝修情況全部精裝主力戶型49-75平米銷售均價(jià)6400元/平米優(yōu)惠方式全款九二折、貸款九八折優(yōu)惠首付50%物業(yè)公司戴德梁行開盤時(shí)間2011年6月9日入駐時(shí)間2014年6月規(guī)劃戶數(shù)800多戶車位數(shù)量400左右銷售地址陵西大街與叢臺(tái)路交叉口西行100米路北實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)項(xiàng)目最快已出地面17層（2013.05.30）邯鄲第一家全精裝寫字樓，物業(yè)品牌戴德梁行金恒基鹿城國際金恒基鹿城國際樓盤地址[叢臺(tái)區(qū)]叢臺(tái)區(qū)叢臺(tái)路與34江泉大廈江泉大廈樓盤地址[叢臺(tái)區(qū)]叢臺(tái)路與東環(huán)路交口西南角物業(yè)類型寫字樓開發(fā)商邯鄲市錦霖房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司占地面積10280.40㎡建筑面積66384.98㎡容積率4.7綠化率30%交通情況21、26、62、39路等裝修情況毛坯主力戶型69m2-286m2銷售均價(jià)7600元/平米優(yōu)惠方式全款九五折、貸款九九折物業(yè)公司——開盤時(shí)間2013年3月24日入駐時(shí)間2014年5月規(guī)劃戶數(shù)365戶車位數(shù)量320個(gè)銷售地址叢臺(tái)路與東環(huán)路交口西行20米路南歐式立面，整層發(fā)售，5A概念，但3米層高，舒適度嚴(yán)重降低江泉大廈江泉大廈樓盤地址[叢臺(tái)區(qū)]叢臺(tái)路與東環(huán)路交口西南角物35寶利大廈天兆大廈卓昱大廈復(fù)興區(qū)

目前復(fù)興區(qū)寫字樓市場較為平淡，已知在售、待售項(xiàng)目共3個(gè)，在售的項(xiàng)目為寶利大廈（價(jià)格5500元/平）、卓昱大廈（價(jià)格7500元/平），待售項(xiàng)目為天兆大廈（價(jià)格未知）。而本項(xiàng)目地塊也處于此區(qū)域內(nèi)，且與以上3個(gè)項(xiàng)目距離非常近，距離寶利大廈170M，距離卓昱大廈270M，距離天兆大廈325M，因此以上3個(gè)樓盤為項(xiàng)目重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目。區(qū)域內(nèi)寫字樓項(xiàng)目僅3個(gè)（2個(gè)在售，1個(gè)未售），且與本項(xiàng)目距離非常近，具有強(qiáng)烈的區(qū)域競爭性寶利大廈天兆大廈卓昱大廈復(fù)興區(qū)目前復(fù)興區(qū)寫字36卓昱大廈卓昱大廈樓盤地址[復(fù)興區(qū)]人民路與鐵西大街交叉口西南角物業(yè)類型寫字樓(住宅3棟、商務(wù)1棟)開發(fā)商河北卓昱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積1713.3平方米建筑面積22000平方米交通情況21路、23路、16路、45路、71路、202路、76路等裝修情況毛坯主力戶型60-100平方米銷售均價(jià)7500元/平米，住宅均價(jià)5300優(yōu)惠方式全款優(yōu)惠200物業(yè)公司——開盤時(shí)間2012年入駐時(shí)間規(guī)劃戶數(shù)寫字樓270戶，住宅800戶車位數(shù)量700個(gè)銷售地址人民路與鐵西大街交叉口西南角實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)寫字樓部分正在安裝窗戶，住宅部分正在穿電線，預(yù)計(jì)今年年底交房（2013年5月29日）復(fù)興區(qū)內(nèi)最高價(jià)格寫字樓，年底交房卓昱大廈卓昱大廈樓盤地址[復(fù)興區(qū)]人民路與鐵西大街交叉口西南37寶利大廈寶利大廈樓盤地址[復(fù)興區(qū)]邯鄲市人民路與大乘寺西街交匯處西北角物業(yè)類型寫字樓開發(fā)商邯鄲市寶源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積20939平米建筑面積102874平米容積率3綠化率35%交通情況202、21、16、23、45、71路裝修情況毛坯主力戶型100平米銷售均價(jià)5500元/平米優(yōu)惠方式一次性優(yōu)惠200物業(yè)公司——開盤時(shí)間入駐時(shí)間2015年6月規(guī)劃戶數(shù)323戶車位數(shù)量300個(gè)左右銷售地址邯鄲市人民路與大乘寺西街交匯處西北角實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)寫字樓已出地面住宅蓋至5層（2013.05.28）開發(fā)商品牌優(yōu)勢，性價(jià)比較高，適宜投資寶利大廈寶利大廈樓盤地址[復(fù)興區(qū)]邯鄲市人民路與大乘寺西街交38天兆大廈天兆大廈樓盤地址[復(fù)興區(qū)]人民路37號（人民西路百花大街交口）物業(yè)類型寫字樓(28層商業(yè)、辦公)開發(fā)商河北天林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積——建筑面積32953.3㎡交通情況23路、202路、76路、60路公交總公司站下車銷售均價(jià)——開盤時(shí)間未定入駐時(shí)間未定銷售地址人民路37號（人民西路百花大街交口）物業(yè)詳情大廈1—2層為商業(yè)集聚區(qū)，3—4層為行政、餐飲區(qū)，5—16層為人性化寫字辦公區(qū)，17—28層定位為快捷酒店。3.5米層高，國際標(biāo)準(zhǔn)層，無柱空間，隨意分割，大堂挑高9米實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)天兆大廈現(xiàn)已開始打樁（2013.05.17）項(xiàng)目剛動(dòng)工，區(qū)域內(nèi)唯一未售項(xiàng)目，天兆大廈天兆大廈樓盤地址[復(fù)興區(qū)]人民路37號（人民西路百花39邯山區(qū)區(qū)域內(nèi)寫字樓項(xiàng)目7個(gè)（5個(gè)在售，2個(gè)未售），區(qū)域內(nèi)寫字樓價(jià)格較為穩(wěn)定，價(jià)格多保持在6000元/平米-7000元/平米之間。

邯山區(qū)寫字樓市場目前有7個(gè)項(xiàng)目，其中在售項(xiàng)目為5個(gè)（義烏小商品城、君興大廈、皓月大廈、邯臺(tái)大廈、金業(yè)國際大廈），未售項(xiàng)目2個(gè)（泰達(dá)大廈、啟信大廈），價(jià)格較為穩(wěn)定，多保持在6000元/平米-7000元/平米之間，其中最低價(jià)位為皓月大廈5500元/平米，最高價(jià)為義烏小商品城7100元/平米。邯山區(qū)區(qū)域內(nèi)寫字樓項(xiàng)目7個(gè)（5個(gè)在售，2個(gè)未售），區(qū)域內(nèi)寫字40金業(yè)國際大廈金業(yè)國際大廈樓盤地址[邯山區(qū)]中華南大街與渚河路交叉口東南角物業(yè)類型寫字樓(26層寫字樓)開發(fā)商邯鄲市興東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積9000多平方米建筑面積101075.46平方米容積率2.5綠化率30%交通情況12、16、20、33、5、8、204、13、205路裝修情況毛坯主力戶型40—1300㎡銷售均價(jià)6500元/平米優(yōu)惠方式交5000返5000，更有IPod超值大禮全款97折，貸款98折物業(yè)公司邯鄲市祥潤物業(yè)服務(wù)有限公司開盤時(shí)間2012年11月20日入駐時(shí)間2013年12月規(guī)劃戶數(shù)500戶車位數(shù)量300-500個(gè)銷售地址中華南大街與渚河路交叉口東南角實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)寫字樓均價(jià)6500元/平米，全款97折項(xiàng)目已封頂，雙核心筒結(jié)構(gòu)金業(yè)國際大廈金業(yè)國際大廈樓盤地址[邯山區(qū)]中華南大街與渚河路41邯臺(tái)大廈邯臺(tái)大廈樓盤地址[邯山區(qū)]中華南大街319號（邯鋼羅三生活區(qū)對面）物業(yè)類型寫字樓(21層寫字樓)開發(fā)商邯鄲邯臺(tái)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積9419.8平方米建筑面積54373平方米容積率2.8綠化率30%交通情況33、16、12、20、37、50、5、205路裝修情況毛坯主力戶型110㎡銷售均價(jià)5900元/平米優(yōu)惠方式全款優(yōu)惠200元/㎡貸款優(yōu)惠100元物業(yè)公司邯鄲市新正物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)2.2-2.5元/平方米/月開盤時(shí)間2011年6月中下旬入駐時(shí)間2012年10月30日規(guī)劃戶數(shù)250車位數(shù)量205銷售地址中華南邯鋼羅三生活區(qū)對面實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)已現(xiàn)房銷售，價(jià)格5900元/平米現(xiàn)房銷售，房源不多邯臺(tái)大廈邯臺(tái)大廈樓盤地址[邯山區(qū)]中華南大街319號（邯鋼羅42一、分布特點(diǎn)：處于商業(yè)核心商圈的商務(wù)物業(yè)多以商住公寓形式出現(xiàn)，純寫字樓較少，并且5A智能化并為成為常態(tài)；；二、層高設(shè)計(jì)：多數(shù)層高3、5－3、6米，部分層高底于3、3米，如江泉大廈層高僅為3米。三、容積率：多集中在6－8之間，個(gè)別寫字樓容積率較高，如融通國際，容積率高達(dá)10、58。四、底商定位：多數(shù)1－7層定位于商場、商務(wù)酒店、銀行及快餐等，整售難度較大，多為整體出租。五、暖氣配套費(fèi)用：多數(shù)寫字樓暖氣配套費(fèi)用包含在房價(jià)之內(nèi)，但也有部分項(xiàng)目暖氣配套另行收費(fèi)。六、電梯配置：電梯配備較少為辦公物業(yè)現(xiàn)狀；七、價(jià)格集中區(qū)間：多集中在6500－7500元每平米之間，單價(jià)超出10000元的僅為個(gè)例。八、銷售模式：以散售為主，即分割成較小面積，以實(shí)現(xiàn)低總價(jià)銷售方式為主。面積區(qū)間以50-150㎡/套為主，其中距離御景大廈較近的卓昱大廈50-100平米/套，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重；九、提升附加值：已經(jīng)出現(xiàn)挑高大堂、配備商務(wù)會(huì)所、聘請國際物業(yè)等提升附加值的做法。十、交工與銷售完成率關(guān)系：從在售項(xiàng)目來看，邯鄲在售寫字樓交工時(shí)銷售率基本都能達(dá)75%以上。邯鄲寫字樓分析總結(jié)，表述特征---目前寫字樓價(jià)格多集中在6500-7500元/平米，散售為主，正趨向于5A智能化、純寫字樓、高附加值方向發(fā)展。一、分布特點(diǎn)：處于商業(yè)核心商圈的商務(wù)物業(yè)多以商住公寓形式出現(xiàn)43

位置越優(yōu)越、定位越高端的寫字樓越傾向于半層或整層為單位出售的比率較高，如錦霖大廈、中道國際等項(xiàng)目。而位置一般的寫字樓其分割銷售的比率較高，通常情況下，寫字樓公開出售時(shí)一般都標(biāo)出哪個(gè)樓層整體出售哪個(gè)樓層分割銷售，以方便最大限度的幅射到各個(gè)層次的潛在購買群體。購買群體從事的行業(yè)不同，實(shí)力不同，其購買的寫字樓面積也有差異，雖然邯鄲很多寫字樓最小銷售單位面積為40－70平米，但很少有購房客戶僅要一個(gè)這樣的小面積單位，主要是寫字樓公灘面積較大，造成的實(shí)際使用面積偏小有關(guān)，所以多為兩個(gè)或多個(gè)單位購買然后打通使用，因此在寫字樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)并不建議面積單位越小越好，應(yīng)該從寫字樓的產(chǎn)品定位及市場定位出發(fā)，根據(jù)市場需求設(shè)計(jì)出最小面積單位，從而降低建筑成本，減少能源消耗。邯鄲寫字樓分析總結(jié)，設(shè)計(jì)面積---位置優(yōu)越、定位高端，傾向于半層或整層出售；一般位置的寫字樓多為分割銷售位置越優(yōu)越、定位越高端的寫字樓越傾向于半層或整層為單位出44

從走訪多個(gè)寫字樓售樓部來看，購買寫字樓的客戶多為自用，約占客戶群體的70%以上，且定價(jià)越高、定位越高端的項(xiàng)目自用比例越高;購買寫字樓用于投資出租的客戶比例呈現(xiàn)下降趨勢，主要原因?yàn)椋阂?、寫字樓租金年增長率較高，為節(jié)省經(jīng)營成本，多數(shù)有實(shí)力的企業(yè)經(jīng)營業(yè)主已意識(shí)到辦公用房租不如買。二、由于寫字樓相對于住宅其寬松的政策導(dǎo)致寫字樓價(jià)格增長速度較快，而且一些寫字樓設(shè)計(jì)面積較大或者僅整層對外出售，使購買寫字樓的門檻大大提高，從而導(dǎo)致個(gè)人購買寫字樓的空間大大縮小。

從購買寫字樓客戶群體經(jīng)營行業(yè)來看，經(jīng)營行業(yè)廣泛，沒有行業(yè)集中度，但購房群體有個(gè)較為明顯的特征是購買寫字樓的客戶群體在該區(qū)域居住的比例偏高，預(yù)計(jì)這與業(yè)主便于經(jīng)營企業(yè)有一定的關(guān)系。邯鄲寫字樓分析總結(jié)，客戶群體---自用為主，且定位、定價(jià)越高，自用比例越高；投資出租客戶呈下降趨勢；購買寫字樓客群經(jīng)營行業(yè)廣泛、沒有行業(yè)集中度，但習(xí)慣性選擇自己居住區(qū)域比例偏高。從走訪多個(gè)寫字樓售樓部來看，購買寫字樓的客戶多為自用，452005年開始國貿(mào)中心作為邯鄲第一個(gè)寫字樓面世，時(shí)到2013年，國貿(mào)中心同區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目相繼推向市場，其項(xiàng)目當(dāng)年銷售價(jià)格如下：個(gè)例，僅供參考年份寫字樓名稱價(jià)格區(qū)間2005年國貿(mào)中心3200－3500元2006年金世紀(jì)商務(wù)中心4200－4800元2007年新時(shí)代廣場5600－5800元2008年招賢大廈6000－6300元2012年嘉華國際7500－8000元2012年錦霖大廈11000－12000元

以上統(tǒng)計(jì)2005年至2012年，邯鄲寫字樓不動(dòng)產(chǎn)投資回報(bào)年平均增長率為20%，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值平均五年番一翻的增長，投資回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它行業(yè)。邯鄲寫字樓投資回報(bào)分析，銷售價(jià)格---2005年開始國貿(mào)中心作為邯鄲第一個(gè)寫字樓面46寫字樓租金年平均增長率分析：以金世紀(jì)商務(wù)中心為例：2008年19－22元/月/平米2012年

40－50元/月/平米以財(cái)富大廈為例：2008年

18－20元/月/平米2012年35－40元/月/平米以上數(shù)據(jù)表明，寫字樓市場四年租金增長一倍，年平均遞增25%，明顯高于住宅行業(yè)租金增長速度。邯鄲寫字樓投資回報(bào)分析，租賃價(jià)格---租金寫字樓租金年平均增長率分析：邯鄲寫字樓投資回報(bào)分析，租金47邯鄲寫字樓市場展望，未來格局---隨著邯鄲寫字樓市場的發(fā)展和成熟，未來寫字樓市場將形成點(diǎn)、線、面的格局。城市中心區(qū)（點(diǎn)）受城市價(jià)值和土地稀缺雙重影響，區(qū)域供應(yīng)以點(diǎn)狀高端項(xiàng)目為主，吸引高端客戶。二環(huán)（線）中端寫字樓項(xiàng)目的聚集地，客戶構(gòu)成主要為成長型企業(yè)以及區(qū)域內(nèi)地緣性企業(yè)。政務(wù)區(qū)（面）區(qū)域發(fā)展逐步成熟，將成為邯鄲高端客戶首選，是邯鄲寫字樓市場長期發(fā)展的方向。寫字樓的集群效應(yīng)逐步形成，政務(wù)區(qū)必將成為長期的發(fā)展方向，高端客戶未來將主要流向政務(wù)區(qū)和中心區(qū)部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。邯鄲寫字樓市場展望，隨著邯鄲寫字樓市場的發(fā)展和成熟，未來寫字48

高端寫字樓進(jìn)入市場，代表了寫字樓市場未來的發(fā)展趨勢；商業(yè)項(xiàng)目不再局限于人民路、和平路、高新開發(fā)區(qū)等地；城市的副中心區(qū)和交通方便的近郊地區(qū)正在成為寫字樓的擴(kuò)張區(qū)。人民西路直插邯鄲經(jīng)濟(jì)腹地，成就城市副中心的繁榮發(fā)展，而本案緊臨人民西路，地段彰顯潛力，本案發(fā)展不可限量。高開區(qū)人民路和平路陵西大街滏東大街光明大街中心區(qū)域擴(kuò)散區(qū)域以中心向外輻射，緊鄰市中心的本案，將展現(xiàn)巨大的潛力邯鄲寫字樓市場展望，本案潛力---高端寫字樓進(jìn)入市場，代表了寫字樓市場未來的發(fā)展趨勢；49邯鄲御景大廈_定位篇YUJINGBUILDINGPOSITIONSECTION邯鄲御景大廈_定位篇YUJINGBUILDINGPOSI50本體分析STEP1：項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目基本情況概覽本體分析STEP1：項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目基本情況概覽51項(xiàng)目隸屬邯鄲市復(fù)興區(qū)，南鄰人民西路，西臨大乘寺西路，北臨規(guī)劃路，東側(cè)無城市道路；項(xiàng)目距離復(fù)興區(qū)政府直線距離僅665M，距離大乘玉佛寺688M，距王郎城遺址園550M,距趙苑公園880M地段繁華、配套齊全，出行便利區(qū)位緊鄰城市交通主干道人民路，距南北交通主干道浴新大街僅820M.交通人民西路浴新北大街鐵西北大街百花大街嶺南路項(xiàng)目區(qū)位/交通5分鐘生活圈復(fù)興區(qū)，臨人民西路，交通便利、配套齊全項(xiàng)目隸屬邯鄲市復(fù)興區(qū)，南鄰人民西路，西臨大乘寺西路，北臨規(guī)劃52項(xiàng)目周邊環(huán)境東臨：紅十字會(huì)口腔診所、益康藥房、中國銀行、錦江之星、天福茗茶等；西臨：家具大世界、中國建設(shè)銀行、公交總公司、區(qū)百花小學(xué)、王郎城遺址園、公交派出所等；南臨：汽修廠、煙酒專賣、五一八香辣蝦總店、羊蝎子、全統(tǒng)水產(chǎn)、等；北臨：御景苑、大乘寺、星星雙語幼兒園、趙苑公園、區(qū)環(huán)衛(wèi)局等周邊生活、居住、辦公各種配套均非常成熟御景大廈項(xiàng)目周邊環(huán)境東臨：紅十字會(huì)口腔診所、益康藥房、中國銀行、錦江53經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑性質(zhì)：商業(yè)、辦公建筑產(chǎn)權(quán)：40年總占地面積：凈7279.4m2（規(guī)劃9999.2m2）總建筑面積：8.293萬m2，其中地上6.3944萬m2（商業(yè)2.1856萬m2，辦公4.158萬m2），地下1.8986萬m2建筑高度：99.8m建筑層數(shù)：地下3層，地上27層建筑密度：≤34%容積率：≤

6.40停車位：機(jī)動(dòng)車車位270個(gè)，自行車車位1610個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑性質(zhì)：商業(yè)、辦公建筑54分區(qū)以及層高正大總部層（25-27層）普通辦公層（7-24層）餐飲商業(yè)層（1-6層）停車機(jī)房層（-1—3層）5m5m4.2m4.2m4.2m4.2m3.4m（21層）5.2m總27層，商業(yè)6層，可售18層，自留3層（正大總部），寫字樓層高3.4m分區(qū)以及層高正大總部層（25-27層）5m5m4.2m4.2551980平米標(biāo)準(zhǔn)層面積

本案標(biāo)準(zhǔn)層長63.6M，寬31.5M，標(biāo)準(zhǔn)層面積約1980M2，共計(jì)12套，分割后單戶面積為8.4M（寬）*9M（長）=75.6M2。本案寫字樓部分共計(jì)21層（7-27層），總面積達(dá)41580M2，配置有10部電梯，完全符合寫字樓標(biāo)準(zhǔn)中關(guān)于電梯配置標(biāo)準(zhǔn)：1部/每400-500M2。單層1980平米，分12套，每套開間8.4米，進(jìn)深9米，共配置10部電梯1980平米標(biāo)準(zhǔn)層面積本案標(biāo)準(zhǔn)層長63.6M，寬561、緊臨人民西路，交通便利；2、區(qū)域內(nèi)除本案外僅卓昱大廈、寶利大廈、天兆大廈，競爭性??；3、項(xiàng)目西部為武安市（工業(yè)新興城市）鋼材批發(fā)市場、邯鄲鋼鐵集團(tuán)等產(chǎn)業(yè)集群所附帶大量企業(yè)客戶需求群體。1、市場競爭日益激烈，整層自用型客戶對項(xiàng)目的認(rèn)可度；2、房產(chǎn)調(diào)控持續(xù)進(jìn)行，后期政策對商務(wù)寫字樓市場沖擊不可預(yù)見。1、本案所在區(qū)域?yàn)楣I(yè)區(qū)，投資回報(bào)劣于叢臺(tái)區(qū)、邯山區(qū)；2、本案產(chǎn)品規(guī)劃無新意，單層面積過大、立面效果無新意、產(chǎn)品無差異性等；1、本案所在地距中心區(qū)較近；2、調(diào)控對商務(wù)寫字樓市場沖擊較?。?、針對本案產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整，以差異化產(chǎn)品應(yīng)對市場競爭；4、御景苑帶給本案開發(fā)商帶來品牌利好因素。優(yōu)勢S劣勢W威脅T機(jī)遇O綜合對比，本項(xiàng)目優(yōu)勢獨(dú)具、機(jī)遇難得，劣勢可避、威脅可解。地塊SWOT分析SWOT分析1、緊臨人民西路，交通便利；1、本案所在地距中心區(qū)較近；優(yōu)勢57客戶解碼STEP2：客戶組成分析邯鄲購買本案的客戶是誰？客戶解碼STEP2：客戶組成分析邯鄲購買本案的客戶是誰？58客群分析探究

本案意向發(fā)售方式為半層或整層，即990M2—1980M2，按照區(qū)域內(nèi)5500元/平米（最低價(jià)）-7500元/平米（最高價(jià)）計(jì)算，每套總款550萬-1500萬。能夠有實(shí)力購買此總價(jià)的客群必將是邯鄲當(dāng)?shù)馗叨丝蛻羧后w（自用目的）、邯鄲或外省市高端客戶群體（投資目的）。本案緊鄰人民西路，屬復(fù)興區(qū)內(nèi)，復(fù)興區(qū)規(guī)劃為重工業(yè)區(qū)，周邊企業(yè)資源豐富（實(shí)力雄厚、數(shù)量眾多），因此對本案首先產(chǎn)生意向的客群為此區(qū)域內(nèi)急需改善辦公條件的高端企業(yè)客群。本案西部為武安市，武安市是一座以工業(yè)為主的，各行業(yè)全面發(fā)展的新興城市，武安市內(nèi)一批企業(yè)為擴(kuò)大發(fā)展、增強(qiáng)企業(yè)名氣，需要購買本案以達(dá)到擴(kuò)大發(fā)展、改善條件、增強(qiáng)名氣的效果。復(fù)興區(qū)、武安市高端企業(yè)客群為主，叢臺(tái)區(qū)、邯山區(qū)、高新區(qū)、永年縣及邯鄲其它縣高端企業(yè)客群為輔客群分析探究本案意向發(fā)售方式為半層或整層，即959核心客群偶得客群輔助客群叢臺(tái)區(qū)、邯山區(qū)、高新區(qū)、永年縣及邯鄲其它縣高端企業(yè)客群小型投資意向組團(tuán)客群；復(fù)興區(qū)、武安市高端企業(yè)客群客群終極定位核心客群、輔助客群、偶得客群完美構(gòu)筑本案客戶群體，精準(zhǔn)的客群定位+正確的產(chǎn)品定位+完美的營銷推廣=成功的操盤項(xiàng)目！核心客群偶得客群輔助客群叢臺(tái)區(qū)、邯山區(qū)、高新區(qū)、永年縣及邯鄲60項(xiàng)目定位STEP3：項(xiàng)目定位基于政策、市場、自身進(jìn)行定位項(xiàng)目定位STEP3：項(xiàng)目定位基于政策、市場、自身進(jìn)行定位61身份體驗(yàn)價(jià)值地標(biāo)圈層臨市中心迎賓大道旁綜合性國際性高檔5A便捷體面增值的現(xiàn)代的成功利益時(shí)髦的人性化大氣的cool智能高品位品牌客群內(nèi)心印象客群心中理想辦公場所的19個(gè)關(guān)鍵形容詞，奠定本案定位根基（印象基礎(chǔ)）身份體驗(yàn)價(jià)值地標(biāo)圈層臨市中心迎賓大道旁綜合性國際性高檔5A便62地標(biāo)產(chǎn)品形象身份產(chǎn)品利益體驗(yàn)附加值價(jià)值產(chǎn)品利益圈層感性利益5

個(gè)關(guān)鍵詞是觸動(dòng)客群內(nèi)心的不同角度5

個(gè)關(guān)鍵詞同步揭示了品牌的傳播過程5

個(gè)關(guān)鍵詞代表著廣告五個(gè)層面的目標(biāo)客群內(nèi)心需求客戶群體的需求實(shí)際是對項(xiàng)目的訴求，奠定了本案定位的根基（訴求基礎(chǔ)）地標(biāo)產(chǎn)品形象身份產(chǎn)品利益體驗(yàn)附加值價(jià)值產(chǎn)品利益圈層感性利益563何種定位才能準(zhǔn)確包容本案的復(fù)雜性并同時(shí)具有獨(dú)一無二的個(gè)性何種定位才能引起客群最強(qiáng)烈的共鳴，并且產(chǎn)生購買欲望定_位_前_的_思_考？何種定位才能準(zhǔn)確包容本案的復(fù)雜性并同時(shí)具有獨(dú)一無二的個(gè)性定_64價(jià)值產(chǎn)品利益從五個(gè)關(guān)鍵詞出發(fā)，挖掘歸納和建立本項(xiàng)目獨(dú)一無二的個(gè)性地標(biāo)產(chǎn)品形象身份產(chǎn)品利益體驗(yàn)附加值圈層感性利益復(fù)興區(qū)/迎賓大道少數(shù)企業(yè)的享受副中心區(qū)快速升值5A智能/國際物管接觸眾多知名企業(yè)核心定位迎賓道上純5A智能商務(wù)中心終極產(chǎn)品定位價(jià)值產(chǎn)品利益從五個(gè)關(guān)鍵詞出發(fā)，挖掘歸納和建立本項(xiàng)目獨(dú)一無二的65產(chǎn)品調(diào)整STEP4：產(chǎn)品調(diào)整產(chǎn)品建議以及細(xì)節(jié)調(diào)整產(chǎn)品調(diào)整STEP4：產(chǎn)品調(diào)整產(chǎn)品建議以及細(xì)節(jié)調(diào)整66任何一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作，都要從客戶群體的最終訴求入手我們已經(jīng)定位了本案的客群構(gòu)成，那么，本案操作的關(guān)鍵在于——調(diào)研分析客群在軟、硬件方面的關(guān)注度并進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整任何一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作，都要從客戶群體的最終訴求入手671、購買及使用客戶都認(rèn)為大堂最能體現(xiàn)物業(yè)形象的檔次客戶分類樓宇造型大堂層高樓宇外墻建材衛(wèi)生間內(nèi)部過道購買客戶67.06%90.33%38.82%46.88%21.18%10.59%17.65%使用客戶57.64%93.29%45.88%55.47%36.74%44.33%28.99%大堂、造型、外立面依次是客戶感知物業(yè)形象的價(jià)值感排序2、購買及使用客戶在硬件條件上都最為關(guān)注電梯客戶分類電梯網(wǎng)絡(luò)空調(diào)會(huì)所員工餐廳停車位花園供電電源管線購買客戶84.85%48.48%66.67%48.23%9.09%18.18%9.09%9.09%0.00%0.00%使用客戶90.54%49.32%85.88%54.55%13.99%65.47%8.31%11.32%3.55%7.32%電梯、空調(diào)依次是客戶感知物業(yè)硬件條件的價(jià)值感排序客戶分類門禁安防租車服務(wù)秘書服務(wù)票務(wù)干洗衣物禮儀服務(wù)客人接送打印裝幀翻譯購買客戶65.22%39.13%60.22%56.71%8.70%63.23%33.98%13.04%8.70%使用客戶73.33%43.51%78.26%62.17%10.22%91.30%30.43%65.55%10.22%3、購買及使用客戶在服務(wù)內(nèi)容上都最為關(guān)注門禁安防和禮儀服務(wù)門禁安防、禮儀服務(wù)是客戶最關(guān)心物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目客戶關(guān)注分析形象、硬件配置、軟件配置方面關(guān)注度，大堂、電梯、安防為各項(xiàng)NO1數(shù)據(jù)來源于：新浪地產(chǎn)1、購買及使用客戶都認(rèn)為大堂最能體現(xiàn)物業(yè)形象的檔次客戶分類樓68硬件配置外立面：玻璃幕墻、燈光工程公共空間裝修標(biāo)準(zhǔn):電梯：轎廂尺寸、電梯品牌、設(shè)計(jì)等候時(shí)間空調(diào)：系統(tǒng)類型、運(yùn)營方式、計(jì)量方式網(wǎng)絡(luò)地板：地板類型、離地面高度、實(shí)用性配套設(shè)施：會(huì)議室、商務(wù)中心、餐飲、必要辦公生活配套商店軟件配置物業(yè)服務(wù)：管理服務(wù)方式、物業(yè)管理公司、特色服務(wù)智能化系統(tǒng)：5A智能化發(fā)展商品牌：發(fā)展商曾經(jīng)運(yùn)作項(xiàng)目口碑客戶“埋單”的原因，也是項(xiàng)目賣點(diǎn)的來源大堂電梯間衛(wèi)生間產(chǎn)品調(diào)整歸納硬件配置外立面：玻璃幕墻、燈光工程軟件配置物業(yè)服務(wù)：69考慮因素：玻璃幕墻奠定了項(xiàng)目的第一印象，彰顯昭示性，樹立項(xiàng)目的高檔物業(yè)形象。建議要點(diǎn)：采用Low－e中空鍍膜隔音玻璃，保證建筑品質(zhì)；玻璃幕墻開窗數(shù)量只要保證消防規(guī)范要求即可，盡量減少；幕墻尺寸盡可能采用大塊面玻璃，減少隱框，玻璃劃分盡量減少人體使用高度的視覺遮擋；顏色采用與項(xiàng)目整體形象相符合的藍(lán)色。玻璃幕墻建立甲級第一印象——玻璃幕墻奠定項(xiàng)目形象考慮因素：玻璃幕墻建立甲級第一印象——玻璃幕墻奠定項(xiàng)目形象70考慮因素：邯鄲寫字樓大部分沒有車行大堂，該項(xiàng)目設(shè)置車行大堂，增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，體現(xiàn)開發(fā)商注重品質(zhì)，讓項(xiàng)目在同質(zhì)產(chǎn)品中脫穎而出。建議要點(diǎn)：車行大堂的設(shè)計(jì)需要注意雨篷的設(shè)置；車行大堂的設(shè)計(jì)需要考慮明確的人車分流，使車行動(dòng)線與人行動(dòng)線互不干擾；車行大堂同質(zhì)產(chǎn)品中脫穎而出——體現(xiàn)尊貴的車行大堂人行道車行道通過交通障礙物或圍欄的設(shè)置實(shí)現(xiàn)人車分流考慮因素：車行大堂同質(zhì)產(chǎn)品中脫穎而出——體現(xiàn)尊貴的車行大堂人71建議要點(diǎn)：入戶大堂部分進(jìn)行局部挑空，至少8m；地面、天花、墻面有一定的裝飾符號和圖案，通過地面和天花圖案處理無意識(shí)的約束人流；醒目位置設(shè)水牌；大堂設(shè)置抽象油畫，體現(xiàn)現(xiàn)代感。辦公大堂考慮因素：入戶大堂是整個(gè)寫字樓的使用頻率最高的地方，是交通樞紐中心，各公司員工進(jìn)入辦公區(qū)的必經(jīng)之地；大堂是展示寫字樓硬件裝修和軟件服務(wù)的重要窗口。展示寫字樓等級重要窗口——8m挑空精裝大堂建議要點(diǎn)：辦公大堂考慮因素：展示寫字樓等級重要窗口——8m挑72簡約大氣的電梯間——延續(xù)物業(yè)統(tǒng)一設(shè)計(jì)風(fēng)格電梯間設(shè)計(jì)考慮因素：電梯間要符合純高檔寫字樓的特色與水準(zhǔn)，同時(shí)與大堂整體效果融合。建議要點(diǎn)：設(shè)計(jì)風(fēng)格簡約大氣，避免細(xì)部復(fù)雜處理，方便后期物業(yè)管理；電梯廳作為除大堂外客戶最關(guān)注的公共空間，選材考究，建議采用高檔大理石＋不銹鋼裝飾材料，融合與大堂相協(xié)調(diào)的地面裝修，形成特有商務(wù)特質(zhì)。簡約大氣的電梯間——延續(xù)物業(yè)統(tǒng)一設(shè)計(jì)風(fēng)格電梯間設(shè)計(jì)考慮因素：73國際級寫字樓標(biāo)志——選擇國際品質(zhì)大品牌德國蒂森品牌電梯建議要點(diǎn)：品牌：德國蒂森、奧的斯、芬蘭通力均為國際知名，建議選用國際品質(zhì)大品牌德國蒂森品牌；內(nèi)裝：電梯內(nèi)可裝設(shè)小液晶屏，播放對外牌價(jià)、股市行情、天氣預(yù)報(bào)等商務(wù)信息；內(nèi)裝材質(zhì)盡量采用鏡面不銹鋼或玻璃材質(zhì)，增加轎廂尺度空間，風(fēng)格簡單，易于后期管理和清潔；電梯內(nèi)設(shè)置空調(diào)及音樂系統(tǒng)。指標(biāo)設(shè)置：電梯設(shè)計(jì)等候時(shí)間小于45’；電梯最小速度不小于2.5m/s（甲級寫字樓的最低標(biāo)準(zhǔn)）。電梯配置考慮因素：品牌是客戶感知寫字樓品質(zhì)的關(guān)鍵，原裝電梯更受客戶信賴。國產(chǎn)名牌電梯會(huì)在電梯銘牌上標(biāo)注國內(nèi)產(chǎn)地，影響客戶認(rèn)知，進(jìn)口電梯95%以上為進(jìn)口部件，國內(nèi)組裝，貼原裝銘牌。國際級寫字樓標(biāo)志——選擇國際品質(zhì)大品牌德國蒂森品牌電梯建議要74考慮因素：除電梯品牌、參數(shù)之外，轎廂裝修是客戶感受電梯檔次最直接的方面，目前市場上中高檔寫字樓在電梯方面只關(guān)注了品牌，轎廂裝修未得到重視，本項(xiàng)目以此可拉開差距。建議要點(diǎn)：轎廂尺寸：扣除裝修20cm，凈高2.7米；轎頂:鏡面不銹鋼框架,水晶條,中間亞克力弓型板；轎壁:三側(cè)鏡面橫蝕刻；扶手:三面雙管不銹鋼扶手；踢腳線:發(fā)紋不銹鋼；轎底:2mm厚PVC仿大理石地板。電梯轎廂裝修——注重轎壁和轎底的裝修檔次，頂部照明明亮電梯轎廂考慮因素：電梯轎廂裝修——注重轎壁和轎底的裝修檔次，頂部照明75容易忽略的高檔寫字樓細(xì)節(jié)——衛(wèi)生間細(xì)節(jié)之處體現(xiàn)品質(zhì)高低在基本裝修方面，地面和墻面選用高檔塊材，配備廁紙、衣物鉤、干手機(jī)，選用感應(yīng)式水龍頭，選用名牌潔具如科馬、科勒、美特、TOTO等；衛(wèi)生間的裝修色調(diào)、采光色調(diào)與公共部分要求協(xié)調(diào)統(tǒng)一。衛(wèi)生間設(shè)計(jì)考慮因素：細(xì)節(jié)決定成敗，洗手間設(shè)計(jì)是最容易忽視的細(xì)節(jié)，但卻是客戶實(shí)在感知到的地方。建議要點(diǎn)：設(shè)施完備的衛(wèi)生間，與各辦公間門口要有分隔距離；設(shè)置玄關(guān)和過渡前室，并利用該空間提供人性化服務(wù)，如整裝室或化妝間；容易忽略的高檔寫字樓細(xì)節(jié)——衛(wèi)生間細(xì)節(jié)之處體現(xiàn)品質(zhì)高低在基本76

考慮因素：現(xiàn)在的寫字樓中央空調(diào)分為VRV和VAV兩種系統(tǒng)。通俗來講，VAV講的是整體控制，而VRV能做到分層控制，這樣就不用為了個(gè)別企業(yè)加班而將整幢樓的空調(diào)系統(tǒng)開啟，達(dá)到節(jié)能的目的。建議要點(diǎn)：節(jié)能考量，選用分層控制的VRV系統(tǒng)；品牌選擇，選用國際領(lǐng)先品牌，如特靈、約克、開立等。中央空調(diào)甲級高檔寫字樓必選——國際領(lǐng)先品牌VRV系統(tǒng)中央空調(diào)考慮因素：中央空調(diào)甲級高檔寫字樓必選——國際領(lǐng)先品牌VRV77高性價(jià)比創(chuàng)新建材，降低雙方營運(yùn)成本——選擇價(jià)廉物美的網(wǎng)絡(luò)地板建議要點(diǎn)：在實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)地板作用的前提下，盡量的節(jié)省建筑成本。采用預(yù)留10公分的地臺(tái)設(shè)計(jì)，既實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)地板的作用，又可以降低建筑成本；（如右圖示）根據(jù)走線，在地面搭鋼架，做成中空水泥網(wǎng)絡(luò)地臺(tái)；在預(yù)留足夠的網(wǎng)絡(luò)走線空間前提下盡量節(jié)省凈高空間，建議只留10公分地臺(tái)空間。網(wǎng)絡(luò)地板預(yù)留10公分高度，用鋼架搭成的網(wǎng)絡(luò)架空地臺(tái)考慮因素：網(wǎng)絡(luò)地板有利于降低企業(yè)二次裝修成本，為客戶贏得最大的利益；是衡量高檔寫字樓的重要指標(biāo)，對于后期營銷推廣有一定促進(jìn)作用；網(wǎng)絡(luò)地板有工廠定制的專業(yè)地板，成本較高，也有現(xiàn)場施工制作的網(wǎng)絡(luò)地板，成本低但效果明顯，性價(jià)比高。高性價(jià)比創(chuàng)新建材，降低雙方營運(yùn)成本——選擇價(jià)廉物美的網(wǎng)絡(luò)地板78功能完善的商務(wù)中心提供完備服務(wù)商務(wù)中心考慮因素：本案可容納18-36家中高端企業(yè)，各種商務(wù)會(huì)議及活動(dòng)將必不可少，為提升項(xiàng)目整體形象及檔次，配備各種商務(wù)配套將必不可少。建議要點(diǎn)：設(shè)置商務(wù)會(huì)議室，提供寫字樓會(huì)議租用需求；配套會(huì)客吧、服務(wù)中心、健身房和其他商務(wù)配套。會(huì)客吧：在辦公場合不便接待時(shí)可與朋友上會(huì)客吧小坐，或獨(dú)自去飲一杯咖啡。服務(wù)中心：設(shè)立公務(wù)秘書間，翻譯服務(wù)，秘書服務(wù)，律師服務(wù)、會(huì)計(jì)服務(wù)，辦公系統(tǒng)自動(dòng)化服務(wù)。功能完善的商務(wù)中心提供完備服務(wù)商務(wù)中心考慮因素：79考慮因素：作為投資型物業(yè)，寫字樓增值、保值是通過物業(yè)管理服務(wù)來實(shí)現(xiàn)的，物業(yè)管理公司直接決定了某個(gè)寫字樓的用水、用電、垃圾清運(yùn)、空調(diào)供應(yīng)、車位管理等方方面面的問題。因此選擇投資寫字樓時(shí)，最好選擇由國際性物管公司管理的。建議要點(diǎn)：選用國際性的物業(yè)管理公司，（如戴德梁行、力高、第一太平洋戴維斯、世邦魏理士等），因其品牌效應(yīng)已深入人心，在人們心中代表了物業(yè)的最高品牌，其次可借勢國際性高端物業(yè)的品牌優(yōu)勢開展各種SP活動(dòng)，如簽約儀式、進(jìn)入儀式等。物業(yè)服務(wù)寫字樓增值保值——借勢國際性知名物業(yè)品牌考慮因素：物業(yè)服務(wù)寫字樓增值保值——借勢國際性知名物業(yè)品牌80細(xì)節(jié)決定甲級形象——國際化的公共導(dǎo)視系統(tǒng)考慮因素：導(dǎo)視（導(dǎo)示）系統(tǒng)，作為一種文化或文化的一部分，它不但有著引導(dǎo)、說明、指示等功能，它也是環(huán)境布局的重要環(huán)節(jié)，也是營造風(fēng)格、塑造文化的重要組成部分。導(dǎo)師系統(tǒng)的成功運(yùn)用既能體現(xiàn)項(xiàng)目在細(xì)節(jié)上的體貼入微，又能展示項(xiàng)目的品質(zhì)感和國際商務(wù)感。建議要點(diǎn)：指位明確；采用國際統(tǒng)一圖標(biāo)；造型精雅；材質(zhì)商務(wù)感強(qiáng)。公共導(dǎo)視系統(tǒng)細(xì)節(jié)決定甲級形象——國際化的公共導(dǎo)視系統(tǒng)考慮因素：公共導(dǎo)視系81可以在晚上極大的增強(qiáng)項(xiàng)目的昭示性；煙火系統(tǒng)可以在重要節(jié)慶日進(jìn)行表演，是增強(qiáng)項(xiàng)目在民眾心目中親和度和影響力的重要工具燈光煙火系統(tǒng)可以在晚上極大的增強(qiáng)項(xiàng)目的昭示性；煙火系統(tǒng)可以在重要節(jié)慶日進(jìn)82辦公智能化（OA）系統(tǒng)：門廳多媒體查詢、電子布告、公共廣播、物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)、商務(wù)會(huì)議系統(tǒng)；樓宇自動(dòng)化（BA）系統(tǒng)：中央空調(diào)、冷凍機(jī)組、給排水、變配電、公共照明系統(tǒng)、電梯、三表抄送及空調(diào)自動(dòng)計(jì)費(fèi)系統(tǒng)；消防智能化（FA）系統(tǒng)：火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、消防直通對講電話系統(tǒng)、電梯監(jiān)視控制系統(tǒng)、應(yīng)急照明系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)；通訊傳輸智能化（CA）系統(tǒng)：綜合布線、寬頻網(wǎng)絡(luò)、移動(dòng)電話樓內(nèi)覆蓋系統(tǒng)、有線電視及數(shù)字程控電話系統(tǒng)；安保智能化（SA）系統(tǒng)：閉路監(jiān)視系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)（采用一卡通系統(tǒng)）、防盜報(bào)警系統(tǒng)、保安巡邏系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)。5A智能化系統(tǒng)智能成就甲級核心——5A級國際智能化系統(tǒng)辦公智能化（OA）系統(tǒng)：5A智能化系統(tǒng)智能成就甲級核心——583案名建議STEP5：案名建議案名詮釋及效果展示案名建議STEP5：案名建議案名詮釋及效果展示84案名，是客戶對項(xiàng)目的第一印象，案名的確定對項(xiàng)目的影響貫穿全程。本案曾用名—御景大廈，案名過于傳統(tǒng)、死板，不利于本案品質(zhì)、檔次的提升，因此建議更換項(xiàng)目案名。領(lǐng)峯：“領(lǐng)”：引，率的意思。在城市中，便利的交通和自然的結(jié)合成

為引領(lǐng)現(xiàn)代商務(wù)空間存在意義的風(fēng)向標(biāo)?！皪o”同“峰”：喻指本案的高層建筑形態(tài)。同時(shí)有“最高處”

的意思，可與本案的受眾人群達(dá)到心理的契合?！邦I(lǐng)峯”簡潔易傳播，有利于后期的推廣及識(shí)別，寓意表象而不失

考究。正大·領(lǐng)峯借勢正大品牌價(jià)值和影響力，體現(xiàn)項(xiàng)目自身風(fēng)格。案名詮釋案名，是客戶對項(xiàng)目的第一印象，案名的確定對項(xiàng)目的影響貫穿全程85案名效果展示案名效果展示86邯鄲御景大廈_定價(jià)篇YUJINGBUILDINGPOSITIONSECTION邯鄲御景大廈_定價(jià)篇YUJINGBUILDINGPOSI87

寫字樓的價(jià)格由諸多因素共同影響決定，根據(jù)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，影響項(xiàng)目整體價(jià)格的因素：地段和交通因素始終是決定企業(yè)進(jìn)駐和寫字樓投資的主要因素，也是主導(dǎo)寫字樓整體價(jià)格的因素；影響寫字樓價(jià)格的其他因素多為項(xiàng)目自身因素，如品質(zhì)因素、配套因素、樓層因素、規(guī)模因素、戶型空間因素、大型企業(yè)進(jìn)駐帶動(dòng)因素等。定價(jià)影響因素影響寫字樓價(jià)格的因素——地段、交通、自身寫字樓的價(jià)格由諸多因素共同影響決定，根據(jù)調(diào)查88權(quán)重定價(jià)法則

為了客觀的反映本項(xiàng)目寫字樓的價(jià)值，本案將結(jié)合全面調(diào)研的市場依據(jù)，采用嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的定價(jià)方法，對本項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)和評估。權(quán)重因素記分法能夠針對類比項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄?shù)據(jù)分析，較為科學(xué)的測算本項(xiàng)目客觀合理的價(jià)格。選取可比案例：同區(qū)相近：卓昱大廈、寶利大廈臨區(qū)相近：金恒基鹿城、趙都華潤大廈根據(jù)以上項(xiàng)目與御景大廈項(xiàng)目的相似程度，我們將可比案例權(quán)重如下劃分：權(quán)重因素記分法測算項(xiàng)目價(jià)格項(xiàng)目權(quán)重卓昱大廈40%寶利大廈30%金恒基鹿城15%趙都華潤大廈15%權(quán)重定價(jià)法則為了客觀的反映本項(xiàng)目寫字樓的價(jià)值89

以本項(xiàng)目為基準(zhǔn)，多個(gè)競品項(xiàng)目在地段、開發(fā)商品牌、產(chǎn)品類型等多方面指標(biāo)與本項(xiàng)目進(jìn)行對比，每次分差為5分，當(dāng)指標(biāo)與本案相同時(shí)：100分，較好：+5分，非常好時(shí)+10分，差-5分，非常差-10分，依次類推。項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目卓昱大廈寶利大廈金恒基鹿城趙都華潤大廈影響權(quán)重——40%30%15%15%價(jià)值要素權(quán)重分值權(quán)重值分值權(quán)重分值權(quán)重分值權(quán)重分值權(quán)重地段25%1002511027.59523.7511027.510526.25物業(yè)服務(wù)15%10015105159013.511016.510015戶型設(shè)計(jì)12%1001211013.21001210512.69511.4交通條件10%1001010510.51001010510.510010項(xiàng)目配套10%