槍手的地產(chǎn)講座

[冬天里的聲音]——實效首席顧問談地產(chǎn)創(chuàng)意快槍手2005.7.6[開場白]一、地產(chǎn)的冬天來了么二、如何做有特色的地產(chǎn)廣告三、關(guān)于置信溫江商旅項目四、談?wù)劤啥嫉禺a(chǎn)廣告五、創(chuàng)新是哪種意義上的創(chuàng)新呢?六、旅游地產(chǎn)的核心是什么？七、怎么操作生活方式中心？八、繼續(xù)旅游地產(chǎn)的話題九、住/商綜合樓如何推新十、旅游地產(chǎn)，是將景點當(dāng)作產(chǎn)品的背景？十一、小刀的長問題十二、小刀的超級長問題十三、廣告直通車的問題十四、菜花地里的旅游地產(chǎn)十五、大鐘寺國際廣場十六、其他種種目錄[冬天里的聲音]——實效首席顧問談地產(chǎn)[開場白]我想最近的房地產(chǎn)形式，做地產(chǎn)廣告的人已經(jīng)感知到了。實效顧問一直關(guān)注這種變化，新發(fā)現(xiàn)一直都有，新發(fā)現(xiàn)都變成舊發(fā)現(xiàn)了，然后又滋生出新發(fā)現(xiàn)。[冬天里的聲音]——實效首席顧問談地產(chǎn)一、地產(chǎn)的冬天來了么[冬天里的聲音]——實效首席顧問談地產(chǎn)冬天肯定來臨，而且只下了第一場雪。說大一點吧，是棒虎蟲雞的游戲?qū)е露靵砼R。再不保護弱勢群體，房地產(chǎn)游戲就玩不下去了。最高權(quán)力者知道這一點。所以房地產(chǎn)的變革就來了。各個城市都在內(nèi)吧。當(dāng)然包括成都。對市場的影響，511文件導(dǎo)致第一場雪，就是持幣待購。換做你是李超人，你會怎么做？既生南地王，又生東地王、西地王，生完地眼生地標(biāo)。沒必要撞車。是土地獲利者，以掛拍招政策，太貪婪的結(jié)果。[冬天里的聲音]——實效首席顧問談地產(chǎn)[互動]風(fēng)不止說冬天是不是太悲觀了，因為暴利時代的結(jié)束并不意味就是冬天，任何一個行業(yè)的成熟都必然后利潤變薄。如果真是冬天，房產(chǎn)業(yè)又將如何走向，作為房產(chǎn)的從業(yè)人員又應(yīng)該如何應(yīng)對？創(chuàng)意快槍手：呵呵，資本的冬天，就是專業(yè)的春天。各位要準(zhǔn)備好的，是自己的專業(yè)能力。廣告直通車：這個冬天不太冷

創(chuàng)意快槍手：那是三九四九還沒有到，現(xiàn)在只是第一場雪。[冬天里的聲音]——實效首席顧問談地產(chǎn)二、如何做有特色的地產(chǎn)廣告[冬天里的聲音]——實效首席顧問談地產(chǎn)首先，要懂地產(chǎn)，第二，要懂廣告。第三，了解這個城市環(huán)境，做出好廣告不難。[冬天里的聲音]——實效首席顧問談地產(chǎn)首先我很失望，我所遇到的廣告人，大多數(shù)是不懂房地產(chǎn)的。甲方開會，下面夢游。懂地產(chǎn)的廣告人呢，懂得也是教條式的地產(chǎn)。不能從需求供應(yīng)角度來理解房地產(chǎn)。有什么的需求，就有什么樣的地產(chǎn)。這一點相信大家都認同。房地產(chǎn)很容易創(chuàng)新。[冬天里的聲音]——實效首席顧問談地產(chǎn)三、關(guān)于置信溫江商旅項目[冬天里里的聲音音]———實效首首席顧問問談地產(chǎn)產(chǎn)置信在賭賭博?；ㄎ幕?，，本身就就是個偽偽文化的的東西。。呵呵，他他可是扯扯著花文文化＋娛娛樂項目目煮了一一鍋雜燴燴面。他近敵不不過華僑僑城，遠遠敵不過過青城山山。他連芙蓉蓉古城都都做得云云里霧里里，這個個項目更更難叫好好叫座。。青城山的的自然文文化，華華僑城的的游樂文文化，都都很純粹粹，也很很成熟。。最后還是是會變成成冬天里里的濕衣衣服，穿穿著冷，，脫下也也冷。類類似于長長城下的的公社。。[冬天里里的聲音音]———實效首首席顧問問談地產(chǎn)產(chǎn)四、談?wù)務(wù)劤啥嫉氐禺a(chǎn)廣告告[冬天里里的聲音音]———實效首首席顧問問談地產(chǎn)產(chǎn)（成都））房地產(chǎn)產(chǎn)廣告，，我不好好說。但是我看看到，房房地產(chǎn)格格局正在在洗牌。。充斥成都都房地產(chǎn)產(chǎn)營銷的的，還是是刻舟求求劍的手手法，一一招鮮，，吃遍天天。思考創(chuàng)新新的地產(chǎn)產(chǎn)、廣告告公司，，太少。。但是我我接觸到到很多地地產(chǎn)商，，已經(jīng)認認識到：：創(chuàng)新是是完全的的，固守守是危險險的。這這是好現(xiàn)現(xiàn)象。成都一些些人的招招式，還還不如老老虎，老老虎還有有三招：：撲、剪剪、掃。。[冬天里里的聲音音]———實效首首席顧問問談地產(chǎn)產(chǎn)五、創(chuàng)新新是哪種種意義上上的創(chuàng)新新呢?[冬天里里的聲音音]———實效首首席顧問問談地產(chǎn)產(chǎn)創(chuàng)新，滿滿足需求求，購房房者的需需求就擺擺在那里里，你得得滿足他他。在過過去不是是這樣得得，過去去爛尾樓樓都可以以買出去去，開發(fā)發(fā)商做廣廣告，不不過做做做樣子和和知名度度。旅游地產(chǎn)產(chǎn)的核心心在于，，你對要要出城的的人吸引引何在，，先得讓讓人來，，再考慮慮停留方方式，考考慮修成成酒店還還是住宅宅。創(chuàng)新，滿滿足需求求，購房房者的需需求就擺擺在那里里，你得得滿足他他。在過過去不是是這樣得得，過去去爛尾樓樓都可以以買出去去，開發(fā)發(fā)商做廣廣告，不不過做做做樣子和和知名度度。創(chuàng)新，就就是滿足足需求或或者新的的需求或或者將需需求升級級。這個個道理應(yīng)應(yīng)該很簡簡單的，，前提是是你能把把握何為為需求。。[冬天里里的聲音音]———實效首首席顧問問談地產(chǎn)產(chǎn)六、旅游游地產(chǎn)的的核心是是什么？？[冬天里里的聲音音]———實效首首席顧問問談地產(chǎn)產(chǎn)來定性旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)，其實實就是依依托景點點優(yōu)勢，，創(chuàng)建城城市外的的城市空空間；千千萬別修修成農(nóng)民民的城市市夢。旅游地產(chǎn)產(chǎn)的核心心在于，，你對要要出城的的人吸引引何在，，先得讓讓人來，，再考慮慮停留方方式，考考慮修成成酒店還還是住宅宅。[冬天里里的聲音音]———實效首首席顧問問談地產(chǎn)產(chǎn)七、怎么么操作生生活方式式中心？？[冬天里里的聲音音]———實效首首席顧問問談地產(chǎn)產(chǎn)冷雨：怎么操作作生活方方式中心心？換句話說說，就是是檔次比比MALL高，，一般拒拒絕主力力店的進進駐，休休閑和餐餐飲比例例比MALL加加大。位位置不一一定全在在中心商商業(yè)區(qū)，，這種商商業(yè)項目目的操作作？槍手：我不太明明白冷雨雨的業(yè)態(tài)態(tài)。我們們不是這這樣劃分分商業(yè)的的。冷雨：生活方式式中心，，lifestylecenter是美國從從90年年代開始始發(fā)展起起來的前面說的的是和MALL的區(qū)別別，當(dāng)時時是美國國的生活活方式中中心的槍手：商業(yè)就是是中心，，城市商商業(yè)中心心、區(qū)域域商業(yè)中中心、居居住區(qū)商商業(yè)中心心三種。。這才是是商業(yè)的的真正軌軌跡。你說的那那種形式式，既可可能是城城市商業(yè)業(yè)中心，，也可能能是區(qū)域域商業(yè)中中心。除非輻射射力足夠夠強，否否則就難難。八、繼續(xù)續(xù)旅游地地產(chǎn)的話話題[冬天里里的聲音音]———實效首首席顧問問談地產(chǎn)產(chǎn)[冬天里里的聲音音]———實效首首席顧問問談地產(chǎn)產(chǎn)廣告直通通車：最近我們們正在做做一個旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)的項目目。旅游地產(chǎn)產(chǎn)的核心心是否應(yīng)應(yīng)該定位位于“旅旅游資源源對地產(chǎn)產(chǎn)價值的的提升””？而旅游地地產(chǎn)要成成功，是是否首先先取決于于旅游和和地產(chǎn)都都應(yīng)是好好項目，，至少不不必互相相依賴？？而國內(nèi)大大量的““主題公公園＋地地產(chǎn)”項項目的破破產(chǎn)，它它們有一一個共同同點：公公園做不不好，地地產(chǎn)又覺覺得應(yīng)該該沾光提提價，導(dǎo)導(dǎo)致兩部部分項目目的集體體失敗。。創(chuàng)意快槍槍手：廣告直通通車的問問題。還還是那種種將旅游游＋地產(chǎn)產(chǎn)的方式式思考問問題。廣告告直直通車：：是的。因因為這是是一個普普遍現(xiàn)象象，而改改變一個個現(xiàn)象不不是廣告告商單獨獨能夠解解決的創(chuàng)意快槍槍手：實效正在在試圖跳跳出廣告告商的角角色，變變成房地地產(chǎn)學(xué)科科體系的的研究者者。創(chuàng)意快槍槍手：旅游＋地地產(chǎn)，是是將景點點當(dāng)作產(chǎn)產(chǎn)品買；；比如目目前青城城山的案案子，都都是這樣樣；旅游地產(chǎn)產(chǎn)，是將將景點當(dāng)當(dāng)作產(chǎn)品品的背景景。[冬天里里的聲音音]———實效首首席顧問問談地產(chǎn)產(chǎn)九、住/商綜合合樓如何何推新[冬天里里的聲音音]———實效首首席顧問問談地產(chǎn)產(chǎn)請問對集集酒店式式公寓、、寫字樓樓、商場場為一體體的綜合合項目在在推廣上上如何創(chuàng)創(chuàng)新？它屬于城城市商業(yè)業(yè)中心的的范疇，，結(jié)合城城市商業(yè)業(yè)中心的的特點來來定位和和推廣。。一般來說說，每個個城市商商業(yè)中心心都形成成了，要要推新的的。1、升級級替換；；2、需求求變大，，替補上上場；3、某一一類人的的中心，，更加個個性化。。十、旅游游地產(chǎn)，，是將景景點當(dāng)作作產(chǎn)品的的背景？？[冬天里里的聲音音]———實效首首席顧問問談地產(chǎn)產(chǎn)[冬天里里的聲音音]———實效首首席顧問問談地產(chǎn)產(chǎn)旅游地產(chǎn)產(chǎn)其實是是這樣的的；在景景點為人人提供一一個城市市空間。。這個城城市空間間，是在在景點的的基礎(chǔ)上上的，所所以和城城市里的的城市空空間不同同，以滿滿足出城城者的異異度空間間體驗需需要。所有成成功的的吸引引人的的旅游游地產(chǎn)產(chǎn)，外外在是是自然然風(fēng)光光是景景觀的的，內(nèi)內(nèi)在還還是城城市規(guī)規(guī)則在在主導(dǎo)導(dǎo)。城市人人出城城，絕絕對不不是想想變成成農(nóng)村村人的的。所所以他他需要要城市市空間間。這個和和把景景點當(dāng)當(dāng)成產(chǎn)產(chǎn)品賣賣有什什么不不同？？傳統(tǒng)的的是將將景點點當(dāng)作作主體體，住住宅是是輔助助；而我們們所理理解的的旅游游地產(chǎn)產(chǎn)，景景點是是背景景，是是人們們需要要出城城的理理由，，但住住宅和和商業(yè)業(yè)是主主體，，那是是讓人人覺得得自在在適合合的城城市外外的城城市空空間。。[冬天天里的的聲音音]———實實效首首席顧顧問談?wù)劦禺a(chǎn)產(chǎn)十一、、小刀刀的長長問題題[冬天天里的的聲音音]———實實效首首席顧顧問談?wù)劦禺a(chǎn)產(chǎn)小刀：：長期以以來，，擁有有自己己的住住房成成為所所有中中國人人的““夢””。但但房地地產(chǎn)總總金額額的大大幅度度、成成倍增增長，，是不不是標(biāo)標(biāo)志著著中國國人民民群眾眾所擁擁有的的住房房也大大幅度度、成成倍增增長了了呢？？不是是的。。的確確，少少數(shù)原原來的的無房房戶現(xiàn)現(xiàn)在有有了住住房了了；但但是，，也有有不少少原來來的有有房戶戶現(xiàn)在在失去去了住住房。。實際際存在在的房房地產(chǎn)產(chǎn)基本本上沒沒有增增長，，房地地產(chǎn)總總金額額卻大大幅度度、成成倍增增長，，這是是一種種什么么現(xiàn)象象呢？？一言言以蔽蔽之，，這就就是典典型的的房地地產(chǎn)泡泡沫。。也就就是說說，它它基本本上是是一種種虛擬擬經(jīng)濟濟。它它一旦旦破滅滅，也也就是是說，，房地地產(chǎn)價價格一一旦大大幅度度下降降，將將不僅僅使中中國的的房地地產(chǎn)商商和居居民遭遭受毀毀滅性性打擊擊，而而且將將拖垮垮包括括商業(yè)業(yè)銀行行在內(nèi)內(nèi)的整整個金金融系系統(tǒng)，，使整整個中中國經(jīng)經(jīng)濟陷陷入深深淵。。因此此，這這個問問題具具有嚴(yán)嚴(yán)重的的性質(zhì)質(zhì)。但但北京京，卻卻打壓壓下去去了，，槍手手如何何看？？槍手：：這個問問題很很嚴(yán)重重，是是房地地產(chǎn)病病態(tài)的的基本本表現(xiàn)現(xiàn)，北北京也也還沒沒有打打壓下下去。。小刀：：那么國國8條條呢？？它可沒沒有體體現(xiàn)出出最終終的目目的啊啊槍手：：‘國八八條僅僅僅是是一場場戰(zhàn)爭爭的開開始，，相當(dāng)當(dāng)于一一個將將軍令令，戰(zhàn)戰(zhàn)斗才才剛剛剛開始始呢。。[冬天天里的的聲音音]———實實效首首席顧顧問談?wù)劦禺a(chǎn)產(chǎn)小刀：：哦，這這也就就是槍槍手說說的冬冬天里里，總總會S人的的啊。。那么好好，通通過房房地產(chǎn)產(chǎn)廣告告實現(xiàn)現(xiàn)與消消費者者的有有效溝溝通，，就需需要對對消費費者有有一個個深入入的洞洞察，，了解解消費費者的的價值值選擇擇。消消費費者的的價值值選擇擇隨著著時代代的發(fā)發(fā)展而而變遷遷，消消費者者的價價值選選擇變變化，，企業(yè)業(yè)的廣廣告也也要隨隨之調(diào)調(diào)整。。這個個槍手手，如如何看看？槍手：：當(dāng)然是是這樣樣的。。其實實房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)對自自己的的產(chǎn)品品都清清理得得不清清楚，，滿足足消費費者需需求，，也是是似是是而非非的東東西。。你可以以看看看通信信行業(yè)業(yè)的廣廣告模模式，，之前前是什什么實實力啊啊背景景啊什什么的的?，F(xiàn)現(xiàn)在都都個性性化了了。這這就是是進步步。[冬天天里的的聲音音]———實實效首首席顧顧問談?wù)劦禺a(chǎn)產(chǎn)十二、、小刀刀的超超級長長問題題[冬天天里的的聲音音]———實實效首首席顧顧問談?wù)劦禺a(chǎn)產(chǎn)小刀：：我們知知道，，消費費者經(jīng)經(jīng)歷了了三個個時代代：第第一時時代是是理性性消費費時代代。這這一時時代，，物質(zhì)質(zhì)尚不不充裕裕，生生活水水平低低，恩恩格爾爾系數(shù)數(shù)較高高，消消費者者在安安排消消費行行為時時，非非常理理智，，不僅僅展示示質(zhì)量量，亦亦重視視價格格，追追求物物美價價廉和和經(jīng)久久耐用用。因因此，，消費費者的的價值值選擇擇標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)是““好””和““壞””。第二個個時代代是感感覺消消費時時代。。社會會物質(zhì)質(zhì)財富富開始始豐富富，恩恩格爾爾系數(shù)數(shù)大大大降低低，人人們生生活水水平大大大提提高，，消費費者的的價值值選擇擇不再再是價價廉物物美、、經(jīng)久久耐用用了，，消費費者開開始重重視品品牌、、形象象，重重視設(shè)設(shè)計和和使用用方便便。消消費者者的價價值選選擇標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)是是“喜喜歡””與““不喜喜歡””。第三個個時代代是感感情消消費時時代。。消費費者越越來越越重視視心靈靈上的的充實實，對對商品品要求求，已已跳出出了價價格、、質(zhì)量量的層層次，，也跳跳出了了品牌牌和形形象的的誤區(qū)區(qū)，對對商品品是否否具有有激活活心靈靈的魅魅力十十分感感興趣趣，追追求商商品購購買與與消費費過程程中心心靈上上的滿滿足感感。這這是消消費者者的價價值選選擇標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)是是“滿滿意””和““不滿滿意””。那么，，假設(shè)設(shè)實效效顧問問來根根據(jù)這這三個個時代代的特特色，，做地地產(chǎn)，，會有有什么么樣的的針對對性手手法呢呢？[冬天天里的的聲音音]———實實效首首席顧顧問談?wù)劦禺a(chǎn)產(chǎn)槍手：：我不太太明白白小刀刀這種種劃分分方式式，我我認為為這是是研究究需求求的表表面現(xiàn)現(xiàn)象。。我認為為什么么時候候都有有這三三種情情況的的。只只是當(dāng)當(dāng)時社社會主主流價價值觀觀的影影響，，再窮窮的時時代，，消費費都有有感情情因素素。小刀：：我的意意思是是這樣樣的，，背后后的意意思，，房地地產(chǎn)是是大額額不動動產(chǎn)，，消費費者在在購買買時都都三思思而后后行。。在計計劃經(jīng)經(jīng)濟時時期，，住宅宅沒有有走向向市場場，人人們對對住宅宅的要要求不不高，，有房房子住住就可可以了了。當(dāng)當(dāng)住宅宅作為為商品品走進進老百百姓的的家庭庭之后后，百百姓作作為消消費者者，其其價值值選擇擇的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)也也悄然然發(fā)生生了變變遷。。那么么，實實效顧顧問，，根據(jù)據(jù)消費費者的的情況況來做做的地地產(chǎn)東東西，，比方方說，，萬科科優(yōu)雅雅城市市，ART成都都，是是否研研究了了消費費者的的心理理承受受能力力呢？？[冬天天里的的聲音音]———實實效首首席顧顧問談?wù)劦禺a(chǎn)產(chǎn)槍手：：ART成都都是看看到了了成都都人本本土自自豪感感的勃勃起，，而定定下的的符號號。小刀：：雄起啊啊，哈哈哈，，但從從畫面面上，，文字字上，，并沒沒有看看出來來雄起起的符符號啊啊，倒倒是策策略很很不錯錯，當(dāng)當(dāng)時你你們是是如何何想的的？槍手：ART新新城市，，則是基基于對中中產(chǎn)群體體的滿足足，他們們一方面面自豪，，一方面面要求更更好。廣告直通通車：廣告創(chuàng)造造了心理理的需求求和滿足足槍手：ART新新城市戰(zhàn)戰(zhàn)略，還還在保密密期，不不能多多說。不不過會公公開的。。不能說廣廣告創(chuàng)造造。而是是成都人人本土自自豪感的的確在勃勃起。[冬天里里的聲音音]———實效首首席顧問問談地產(chǎn)產(chǎn)十三、廣廣告直通通車的問問題[冬天里里的聲音音]———實效首首席顧問問談地產(chǎn)產(chǎn)廣告直通通車：：“國八條條”、““新八條條”等一一系列調(diào)調(diào)控政策策另樓市市似乎也也經(jīng)受著著暴風(fēng)驟驟雨的洗洗禮，地地產(chǎn)商們們面臨著著突如其其來的暗暗夜，很很多人開開始亂了了分寸，，政策出出臺前后后的營業(yè)業(yè)額差異異之大，，讓他們們很難接接受這個個心里落落差?？墒且酝坑行滦抡雠_臺，地產(chǎn)產(chǎn)大腕們們反應(yīng)都都很靈敏敏，總是是有人喋喋喋不休休的、暢暢所欲言言的指出出政策的的利弊，，樓市也也因此變變得異常常熱鬧。?？墒沁@這一次非非同以往往，地產(chǎn)產(chǎn)大腕們們，忽然然變得安安靜了許許多，就就是偶有有反映也也是極為為反復(fù)無無常的。。請問為什什么？槍手：是房地產(chǎn)產(chǎn)食肉群群體內(nèi)部部在瓦解解。他們們已經(jīng)難難以形成成一個立立場，發(fā)發(fā)出統(tǒng)一一的聲音音了。[冬天里里的聲音音]———實效首首席顧問問談地產(chǎn)產(chǎn)十四、菜菜花地里里的旅游游地產(chǎn)[冬天里里的聲音音]———實效首首席顧問問談地產(chǎn)產(chǎn)網(wǎng)：置信的這這幾個商商旅作品品，比方方說國色色天香，，是賣的的景點，，還是賣賣的產(chǎn)品品，他們們的模式式是不是是很落后后，是地地產(chǎn)+旅旅游的典典型二元元論？槍手：他們不過過在菜花花地里修修建了一一些城市市建筑，，這能叫叫旅游地地產(chǎn)，笑笑人齒缺缺。置信根本本就沒有有考慮過過執(zhí)行的的問題，，他的一一切目的的都是為為了賣房房子。網(wǎng)：從治病救救人的角角度出發(fā)發(fā)，對置置信的項項目進行行軟件升升級能否否是轉(zhuǎn)變變的契機機？槍手：做花博會會項目，，首先就就要考慮慮這個項項目帶來來的旅游游消費力力，這中中間的需需求是什什么，牟牟利者是是誰，他他們現(xiàn)在在哪里？？競爭對對手如何何。死了就死死了吧，，男人要要對自己己的行為為負責(zé)。。我們拭目目以待吧吧，[冬天里里的聲音音]———實效首首席顧問問談地產(chǎn)產(chǎn)十五、大大鐘寺國國際廣場場[冬天里里的聲音音]———實效首首席顧問問談地產(chǎn)產(chǎn)小刀：好，槍手手，今年年我受朋朋友之托托，幫他他們做黃黃怒波的的大鐘寺寺國際廣廣場，43萬平平米的商商業(yè)體量量，車位位4000個，，包括一一個五星星級酒店店，五萬萬平米全全亞洲最最大的酒酒吧街，，黃仍然然要做旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)，并希希望做出出北京三三環(huán)內(nèi)的的地標(biāo)建建筑。但但，我私私下里認認為，超超過30萬平米米的商業(yè)業(yè)體量，，是無法法成功的的，何況況，招商商動作進進展得很很慢。同同時，大大鐘寺周周邊的商商務(wù)氣氛氛，已經(jīng)經(jīng)注定其其商業(yè)項項目的不不可能順順利成功功。假設(shè)設(shè)，槍手手如果你你是黃怒怒波，你你會如何何對待這這個孩子子？換言之，，將這個個43萬萬平米的的體量做做成什么么樣適合合的建筑筑？三環(huán)已經(jīng)經(jīng)有了北北環(huán)中心心地標(biāo)，，環(huán)貿(mào)中中心這樣樣的地標(biāo)標(biāo)了。槍手：他現(xiàn)在是是殼出來來了，要要往里面面填肉的的問題。。但是會會涉及到到娛樂業(yè)業(yè)的內(nèi)部部競爭。。比如說說，那些些做酒吧吧的，是是否愿意意來，來來了的話話，人們們是否愿愿意來這這里喝酒酒。[冬天里里的聲音音]———實效首首席顧問問談地產(chǎn)產(chǎn)小刀：好，那么么如果沒沒有這個個氣氛，，我們?nèi)缛绾未蛟煸爝@個休休閑喝酒酒的環(huán)境境與氛圍圍呢？請請槍手具具體明說說。槍手：一般來說說，人們們的風(fēng)花花雪月需需求，比比較重視視環(huán)境的的，這個個項目是是否具有有這些特特征；第第二，就就是性價價比的問問題，比比如交通通、消費費這些成成本。小刀：交通沒有有問題，，大鐘寺寺地鐵開開通后，，客源將將會不絕絕，同時時，中關(guān)關(guān)村投資資客也會會來到，，包括中中小企業(yè)業(yè)主，來來消費的的。槍手：那么，最最關(guān)鍵的的是，這這里符合合風(fēng)花雪雪月的環(huán)環(huán)境要求求嗎？[冬天里里的聲音音]———實效首首席顧問問談地產(chǎn)產(chǎn)小刀：沒有，已已經(jīng)說了了大鐘寺寺原來是是回遷的的，我想想問的是是，槍手手去操盤盤，如何何打造這這個氣氛氛。槍手：能不能描描述一下下大環(huán)境境。小刀：大鐘寺原原來是北北京市海海淀區(qū)東東升鄉(xiāng)原原大鐘寺寺農(nóng)副產(chǎn)產(chǎn)品批發(fā)發(fā)市場槍手：哦，原來來是不具具備一些些休閑娛娛樂地氣氣的？小刀：核心商圈圈是定在在一級商商圈中，，面向中中關(guān)村資資本階層層，這幫幫人有較較高的文文化素質(zhì)質(zhì)項目位置置：位于于北京市市北三環(huán)環(huán)聯(lián)想橋橋附近、、地鐵13號線線大鐘寺寺站旁，，是北京京市三環(huán)環(huán)以內(nèi)最最大的綜綜合性商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目，，也是唯唯一一個個有地鐵鐵通過的的大型商商業(yè)項目目。43萬平平米的體體量，注注定它是是一哥體體量。[冬天里里的聲音音]———實效首首席顧問問談地產(chǎn)產(chǎn)槍手：哦，COPY潘潘石屹的的SOHO商業(yè)業(yè)格局。。小刀：我接手，，同樣心心內(nèi)不安安，因為為操作不不好，同同樣會失失敗的。。槍手：超級娛樂樂中心。。小刀：產(chǎn)品規(guī)模模：大鐘鐘寺國際際廣場項項目總建建筑面積積約40萬平方方米，其其中，地地上商業(yè)業(yè)部分總總建筑面面積約25萬平平方米，，地下商商業(yè)部分分總建筑筑面積約約15萬萬平方米米?！銎诖砝碛桑焊鶕?jù)超廣廣域大型型購物中中心輻射射商圈規(guī)規(guī)律，本本項目的的核心商商圈覆蓋蓋的人口口達166萬，，二級商商圈人口口為511萬，，三級商商圈覆蓋蓋人口則則達700萬，，各商圈圈的潛在在購買力力為753億人人民幣；；按蘭徹徹斯特份份額法則則，項目目吸引各各商圈的的購買力力將達82億元元人民幣幣。如此此巨大的的客流量量和消費費潛力，，將會為為進駐““大鐘寺寺國際商商業(yè)廣場場”的企企業(yè)帶來來無限的的商機。。[冬天里里的聲音音]———實效首首席顧問問談地產(chǎn)產(chǎn)小刀：超級娛樂樂中心？？需要著重重說明的的是，大鐘寺國國際廣場場是“北北京市2003年60項重大大工程””之一，，項目總總投資約約30億億元人民民幣，預(yù)預(yù)計2006年年全部建建成。也也就是說說，它是是北京的的面子工工程。槍手：是啊，城城市特征征的娛樂樂中心。。家以外外的城市市歡場。。娛樂并并非就是是KTV哈。呵呵，好好大一個個案子。。[冬天里里的聲音音]———實效首首席顧問問談地產(chǎn)產(chǎn)小刀：黃怒波是是這樣對對這個孩孩子定位位的：項項目采用用超越SHOPPINGMALL的的第四代代商業(yè)模模式，不不僅依靠靠豐富的的業(yè)態(tài)滿滿足消費費者的多多種需求求，更將將文化藝藝術(shù)元素素融入到到商業(yè)運運作當(dāng)中中，憑借借街頭雕雕塑、行行為藝術(shù)術(shù)、大型型文藝演演出等多多種藝術(shù)術(shù)形式，，將國際際廣場打打造成北北京市極極富特色色的商業(yè)業(yè)場所，，甚至成成為人們們休閑旅旅游站槍手：就是城市市歡場嘛嘛，小刀：可否請槍槍手具體體化說明明下槍手：歡場是個個很抽象象的詞語語。所概概括的業(yè)業(yè)態(tài)也很很多。小刀：中國有沒沒有，哪哪個城市市可以供供我們借借鑒？或或者世界界上有沒沒有？具體