中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的理論與實踐

中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的理論與實踐研究發(fā)布者：admin

來源：《建筑經(jīng)濟》

發(fā)布時間：2014-04-15

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核心提示：本文提出“醫(yī)護養(yǎng)休”四位一體的醫(yī)學(xué)健康居住新模式，將現(xiàn)代化的老年醫(yī)院、康復(fù)中心和老人養(yǎng)護之家建在同一個社區(qū)里，形成相互毗鄰的健康小鎮(zhèn)，以彌補醫(yī)院缺養(yǎng)老功能，養(yǎng)老機構(gòu)少醫(yī)療康復(fù)這一缺憾；對養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的功能模型和經(jīng)濟模型進行論述，結(jié)合實際地塊對我們的研究成果進行探索。

1養(yǎng)老地產(chǎn)興起的背景

國務(wù)院于2011年12月印發(fā)了《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃(2011-2015年)》，提出要在十二五期間“初步建立起與人口老齡化進程相適應(yīng)、與經(jīng)濟社會發(fā)展水平相協(xié)調(diào)，以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐的社會養(yǎng)老服務(wù)體系”。確立了以家庭和社區(qū)為核心，多方參與的社會老年照料服務(wù)發(fā)展思路。我國基本的養(yǎng)老方針就是以家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機構(gòu)養(yǎng)老為補充，被稱之為“9064”，即90％的老年人在社會化服務(wù)協(xié)助下通過家庭照顧養(yǎng)老，6％的老年人通過社區(qū)照顧養(yǎng)老，4％的老人入駐養(yǎng)老機構(gòu)集中養(yǎng)老，而養(yǎng)老地產(chǎn)屬于機構(gòu)養(yǎng)老這范疇。

2養(yǎng)老地產(chǎn)的概念與特征

2.1養(yǎng)老地產(chǎn)的概念

養(yǎng)老地產(chǎn)是指在人口老齡化日益加重的背景下，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或相關(guān)的社會機構(gòu)推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點及生理特點并能夠滿足老年人社會活動需求，為老年人的健康提供良好基礎(chǔ)設(shè)施保障的老年住宅產(chǎn)品。它的基本形式有以下幾類：老年社區(qū)、老年公寓、老年住宅、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老院、托老所等。

2.2養(yǎng)老地產(chǎn)的特征

與一般的商業(yè)地產(chǎn)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)具備以下特點：一是在選址方面，要綜合考慮交通、居住環(huán)境、生態(tài)條件等各方面因素；二是對于住宅的規(guī)劃設(shè)計要求高，如要求無障礙設(shè)計、要有緊急呼叫系統(tǒng)等；三是對于配套設(shè)施及服務(wù)要求更高，對于老年人而言，能夠便利地在住宅附近“一站式”解決各項需求。這就決定了養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)資金需求量大、產(chǎn)業(yè)鏈長、各方利益關(guān)系復(fù)雜。

3我國養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析

3.1現(xiàn)階段居家養(yǎng)老及社區(qū)養(yǎng)老問題分析

3.1.1居家養(yǎng)老存在問題分析

中國傳統(tǒng)崇尚家庭養(yǎng)老，但城市巨大的生活成本、激烈的生存競爭和新型生活方式的出現(xiàn)，導(dǎo)致城市獨生子女父母進入老年或成為高齡老人后，生活照料問題成為居家養(yǎng)老的難題。目前，我國“四二一”型家庭已經(jīng)成為社會細(xì)胞的主流，家庭養(yǎng)老功能已逐漸弱化。目前，大多子女都是雙職工，他們追求個人生活空間，工作繁忙，而且需要照顧子女，負(fù)擔(dān)已經(jīng)很重，根本沒有太多時間和精力陪伴父母照料他們的日常生活。另外，現(xiàn)在的年輕一代在追求現(xiàn)代生活方式的過程中，產(chǎn)生了對小家庭的偏好和對大家庭的淡漠，他們不是不想履行贍養(yǎng)義務(wù)，而是面對目前尚不規(guī)范的養(yǎng)老市場和中高端養(yǎng)老機構(gòu)缺乏的現(xiàn)實問題，對在現(xiàn)代生活中如何盡孝感到困惑。

3.1.2社區(qū)服務(wù)中心養(yǎng)老問題分析

目前大部分社區(qū)服務(wù)中心多數(shù)是當(dāng)年的托兒所、敬老院、職工之家改造而成，在硬件上不具備復(fù)雜的醫(yī)療服務(wù)設(shè)施，空間不夠、檔次較低、功能單一，與老年人日益增長的物質(zhì)文化需求不相適應(yīng)；在軟件上也缺乏一套健全的經(jīng)營服務(wù)管理團隊來負(fù)責(zé)社區(qū)服務(wù)中心的日常經(jīng)營工作。

3.2問題提出

在上述現(xiàn)實情況下，如何使老人的醫(yī)療、護理、養(yǎng)老休養(yǎng)實現(xiàn)有效結(jié)合；如何使養(yǎng)老環(huán)境既不脫離社區(qū)又能回歸自然——清靜休閑，成為了研究現(xiàn)代養(yǎng)老地產(chǎn)不可回避的前提性問題。

把醫(yī)療和養(yǎng)老結(jié)合在一起，對有病老人既養(yǎng)又醫(yī)，醫(yī)護養(yǎng)結(jié)合，有病及時治療，無病康復(fù)養(yǎng)老，不需要反復(fù)跑醫(yī)院，為家庭解決難題——探索一種集“醫(yī)、護、養(yǎng)、休”四位一體的全新養(yǎng)老服務(wù)模式，這就是研究新型養(yǎng)老地產(chǎn)的最初設(shè)想。

4國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例研究

4.1研究對象的選擇

作為世界上養(yǎng)老的發(fā)達國家，美國、法國、日本、新加坡的老年住宅主要是“政府扶持”加“發(fā)展商盈利型”，如圖1所示。圖1部分國家老年住宅模式

4.2國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例研究

通過對成熟老年社區(qū)美國佛羅里達太陽城中心老年社區(qū)、山地草原退休人士社區(qū)(MountainMeadowsRetirementCommunity)、華休村養(yǎng)老中心(WashoeVillageCareCenter)和日本港北新城，以及國內(nèi)的北京東方太陽城、燕達國際健康城、上海親和源老年公寓這些國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)典型案例的研究，有如下幾點認(rèn)識。

(1)理念先進

養(yǎng)老地產(chǎn)能使老年人精神充實、身體健康，享受一種不孤獨、不依賴、不滿足溫飽型的老年生活。

(2)保證良好的自然環(huán)境，規(guī)模不宜過大

養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)環(huán)境非常優(yōu)美，距離中心城市較近，一般在10公里左右。面積一般在10公頃(150畝)左右。項目具有一定規(guī)模，但規(guī)模也不宜過大，并把老年?？漆t(yī)院的規(guī)模控制在必要的范圍內(nèi)，否則容易造成資源浪費。

(3)以老人醫(yī)護中心為核心，其他功能區(qū)輻射展開

設(shè)置醫(yī)護中心，并以此為核心，建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)，包含醫(yī)療、護理、養(yǎng)老、休養(yǎng)等不同功能的建筑結(jié)構(gòu)組合。以護士站或護理站為服務(wù)區(qū)，按照一定的服務(wù)半徑向外按不同的服務(wù)功能輻射建筑空間結(jié)構(gòu)。

(4)把養(yǎng)老設(shè)施安排在一個社區(qū)內(nèi)，形成健康小鎮(zhèn)

根據(jù)服務(wù)對象的健康狀況及護理需求的不同，設(shè)計不同的建筑空間，例如集中空間、連廊連接、聯(lián)排公寓、獨立別墅等，滿足醫(yī)療、護理、養(yǎng)護、休養(yǎng)的不同階段、不同需要。將不同老齡住宅產(chǎn)品融入社區(qū)內(nèi)，形成滿足各種類型老齡人基本生活需求的老齡人生活社區(qū)。老年社區(qū)需要針對老年人的特點，布置完善的配套服務(wù)設(shè)施，諸如老年用品一條街，多功能文化街等，用于滿足老年人在健康和精神方面的需求，使老年人的生活更加豐富多彩。

5我國現(xiàn)階段養(yǎng)老居住模式研究

5.1適合老年人群特點的居住類型

目前我國老年人群的生活需求與行為特征：如圖2所示。圖2老年人群的生活特點

國內(nèi)目前養(yǎng)老模式類型大致分為居家養(yǎng)老，機構(gòu)養(yǎng)老和社會化養(yǎng)老，養(yǎng)老機構(gòu)所能提供的養(yǎng)老產(chǎn)品的類型如圖3所示。圖3目前中國養(yǎng)老機構(gòu)提供的養(yǎng)老產(chǎn)品的類型

5.2我國養(yǎng)老模式特點及發(fā)展趨勢

如圖4所示，目前國內(nèi)養(yǎng)老模式較為單一，傳統(tǒng)的養(yǎng)老機構(gòu)仍占據(jù)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的絕大部分市場，但隨著人們養(yǎng)老觀念的逐漸轉(zhuǎn)變，社區(qū)化養(yǎng)老等一些新型養(yǎng)老地產(chǎn)正逐步被老年人接受。圖4我國養(yǎng)老模式特點

5.3養(yǎng)老居住的四種需求

總體來說，高齡老人養(yǎng)老需求主要有四種類型：以休養(yǎng)為主的預(yù)防性需求；以休養(yǎng)和護理相結(jié)合的支持性需求；以醫(yī)療和護理相結(jié)合的長期看護需求；以及以醫(yī)療為主的精細(xì)護理需求。這四種類型的需求都對應(yīng)于某些特定的對象，如圖5所示。圖5四位一體的綜合需求

6打造四位一體的新型養(yǎng)老地產(chǎn)

根據(jù)以上研究，本文認(rèn)為，發(fā)達國家和地區(qū)為我們研究、解決中國的養(yǎng)老問題，提供了可供借鑒的案例和寶貴的經(jīng)驗，結(jié)合中國的國情，可以歸納出目前能夠運作的兩種有效的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式。

一是在一些新建的大型社區(qū)里前瞻性地設(shè)置集“醫(yī)護養(yǎng)休”四位一體的老年醫(yī)療康復(fù)保健社區(qū)，使社區(qū)的每位居民一入住就有了養(yǎng)老保障。這種全新的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式如圖6所示。就此建議政府規(guī)劃部門在新城區(qū)的建設(shè)中，一方面社區(qū)建設(shè)要大型化，避免社區(qū)太小，小區(qū)結(jié)構(gòu)重復(fù)建設(shè)，造成資源浪費。另一方面在考慮新建醫(yī)院的同時，一定要在醫(yī)院附近合適的位置建造老人的護理結(jié)構(gòu)，使之形成與大型綜合醫(yī)院之間的邏輯關(guān)系，否則空間的缺失就會導(dǎo)致目前老城區(qū)、新小區(qū)養(yǎng)老結(jié)構(gòu)設(shè)置困難的局面。

二是在一些既有社區(qū)附近，將周邊有利的自然條件“借過來”，并將老人的醫(yī)、養(yǎng)、護、休恰如其分地融入其中，既不脫離社區(qū)，又能回歸自然。圖6醫(yī)護養(yǎng)休“四位一體”健康居住新模式

目前國家養(yǎng)老政策的導(dǎo)向，引發(fā)了社會對老年醫(yī)院的巨大需求，而集醫(yī)護養(yǎng)休“四位一體”的老年醫(yī)療康復(fù)保健社區(qū)則是新形勢下養(yǎng)老地產(chǎn)的開拓者，如何使這一新型養(yǎng)老地產(chǎn)的設(shè)想成為一個具有可行性的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，這就需要我們在已有項目基礎(chǔ)上大膽創(chuàng)新。

7建筑項目功能構(gòu)想模型

打造“醫(yī)護養(yǎng)休”四位一體的新型養(yǎng)老地產(chǎn)，“醫(yī)”的功能必須由一家高水平的老人專科醫(yī)院來實現(xiàn)；“護”和“養(yǎng)”的功能則由老人療養(yǎng)康復(fù)中心來實現(xiàn)；“休”則由老人養(yǎng)護之家實現(xiàn)。這種“集醫(yī)護養(yǎng)休”四位一體的大型老年醫(yī)療康復(fù)綜合體項目構(gòu)想模型如下：

(1)以老人?？漆t(yī)院為中心，其他功能區(qū)向外圍依次輻射展開。

(2)核心是以老人常見病為醫(yī)治對象的高水平醫(yī)療機構(gòu)，包括老人常見病各科室、手術(shù)室、重癥監(jiān)護和臨終關(guān)懷室，條件允許還應(yīng)該組建老年疾病研究所，以不斷提高老年人常見病的醫(yī)治水平。

(3)向外輻射為老人療養(yǎng)康復(fù)中心。適用于65歲以上，病情穩(wěn)定但需要接受繼續(xù)醫(yī)療服務(wù)并且需要進行長期療養(yǎng)康復(fù)的老人。

(4)外圍為養(yǎng)護老人之家。適用于65歲以上，針對失能老人，需要全日制入住，實施老年護理的高端人群(高的生活質(zhì)量和服務(wù)要求)，可以享受到清潔、排泄、進食、外出等日常生活照顧、功能訓(xùn)練、健康管理、陪同就醫(yī)等服務(wù)。

整個建筑功能模型呈“回”型布置，康復(fù)療養(yǎng)中心與老人養(yǎng)護之家可設(shè)為一條人工水系帶狀公園，并在其與老人養(yǎng)護之家建設(shè)一條多功能商業(yè)街，包含的配套服務(wù)設(shè)施主要有：老人度假酒店、溫泉游泳池、桑拿房、美容美發(fā)室、心理咨詢室、下沉式多功能活動廣場、球館、棋牌室、健身房等、超市、音樂室、多功能廳、藥房、中餐廳、老年大學(xué)、銀行、郵局教堂、圖書館、咖啡廳、酒吧、茶藝、西餐廳等。

考慮到項目地塊有可能一面臨街，所以項目初步構(gòu)想功能模型如圖7所示。圖7項目功能構(gòu)想模型圖

8建筑項目經(jīng)濟構(gòu)想模型

8.1項目運營模式

上述為項目構(gòu)想的建筑功能模型，除了要滿足功能要求之外，其經(jīng)濟模型及如何運作這個大型醫(yī)療保健綜合體項目，也是應(yīng)該考慮的問題。初步構(gòu)想是利用老人養(yǎng)護之家的銷售和租賃收入來平衡前期老人專科醫(yī)院和康復(fù)中心的建設(shè)資金投入；為了使項目能夠持續(xù)運營，后期的運營模式也相當(dāng)重要，從某種意義上來講，找到最合適的項目運營模式將是該項目成敗的關(guān)鍵性因素。建議由專業(yè)的運營團隊來運作整個項目并且在規(guī)劃、設(shè)計過程中聽取他們的意見。結(jié)合目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)機構(gòu)的運營情況，歸納出以下五種運營模式。

(1)將老年?？漆t(yī)院和康復(fù)中心直接交予政府經(jīng)營，政府參與經(jīng)營會使本項目具有一定程度上的公益性，使得老人入住過程中會有心理上的安定感，進而為項目的后續(xù)發(fā)展起到有力的推動作用。

(2)項目建設(shè)完成后由開發(fā)商負(fù)責(zé)直接經(jīng)營管理，為入住的老人提供直接的服務(wù)，老人自始至終的相對人只有一家。采用此種模式有利于加強老人與開發(fā)商的溝通，可以建立起順暢的協(xié)調(diào)溝通機制，能夠?qū)崿F(xiàn)雙方利益的最大化。采用此種運營模式，能夠迅速建立起成熟的服務(wù)體系，為老人提供高水平的服務(wù)，同時為了不斷提升服務(wù)品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量，應(yīng)建立順暢的退出機制，如可以考慮采取賓館式入住方式。按月或按天收費。老人一旦不滿意服務(wù)質(zhì)量，便可以隨時停止繳費，從而使開發(fā)商的服務(wù)質(zhì)量日臻完善。

(3)開發(fā)商與一些專業(yè)化的公司建立合作關(guān)系，進行項目的日常運營管理。此種運營模式構(gòu)建了非常專業(yè)的完善的服務(wù)體系，包括生活照料、醫(yī)療健康、文化娛樂、心理咨詢、家政等，這些服務(wù)體系形成了一個完整的養(yǎng)老體系。通過與餐飲服務(wù)、綜合后勤管理、知名健身康體會所等建立戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，并將其融入項目的配套服務(wù)設(shè)施中，以打造集居家養(yǎng)老與機構(gòu)養(yǎng)老于一體的高端老年生活社區(qū)。在品牌的統(tǒng)領(lǐng)下，確保在較短的時間內(nèi)，形成養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)聯(lián)盟，通過專業(yè)化的分工，構(gòu)建獨特的服務(wù)體系，提升服務(wù)品質(zhì)。

(4)完成項目并進入良好運營階段后，整體打包出售給社保、保險等追求低風(fēng)險低收益的金融機構(gòu)持有。

8.2盈利模式

所謂盈利模式是一次性收入與長期性收入相結(jié)合。收入來源包括地產(chǎn)租售收入、物業(yè)管理和養(yǎng)老服務(wù)收入以及衍生品開發(fā)收入等。基于養(yǎng)老地產(chǎn)的具體資金運作與盈利方式、收入來源可將高檔養(yǎng)老地產(chǎn)分為倒按揭、會員制、互換使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)、投資返本等模式，本項目由預(yù)期收益模型圖如圖8所示。圖8項目預(yù)期收益模型圖圖9項目功能分析圖

9實踐案例分析

結(jié)合寧波市某一地塊，將之前構(gòu)想的建筑功能模型予以實施。

項目地處寧波市北侖區(qū)，宏觀地理位置優(yōu)越，更臨近舟山市普陀島，受佛教文化的輻射影響，對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)構(gòu)成深厚和諧的文化氛圍。項目位于北侖區(qū)共同村西側(cè)，依山傍水，自然條件優(yōu)越。

從功能分析圖(圖9)可以發(fā)現(xiàn)前文構(gòu)想的集“醫(yī)護養(yǎng)休”四位一體的新型養(yǎng)老機構(gòu)的功能模型圖在這一地塊上得以展開。項目功能分區(qū)概括起來就是“4H”：

(1)醫(yī)療救治為主的功能區(qū)(Hospital)——完善的功能及配套設(shè)施，適宜集中布置。位于核心位置。

(2)護理康復(fù)為主的功能區(qū)(Healthy)——相對獨立并互有聯(lián)系，促進交往及身心健康。適宜與醫(yī)療核心區(qū)臨近，并相對獨立。

(3)生活養(yǎng)老為主的功能區(qū)(Happiness)——相對獨立，保證各類養(yǎng)老類型的適宜環(huán)境。適宜進行