淺議房地產估價研究

淺議房地產估價研究1.緒論1.1房地產概述房屋是四周有墻或圍護構造，頂上有蓋，供人們從事生產、工作、學習、?；睢⒃⒕?、文化娛樂等各種活動的建筑物。與房屋有關的配套設備，如水塔、煙囪、大壩、擋上墻、碼頭、車棚等通常在建筑學上稱為構筑物。土地是人類賴以生存和發(fā)展的物質基礎，是人類廣泛活動的場所。房屋建筑是土地上的附著物，土地是房屋的載體。土地的價值與房屋的價值互為關聯(lián)。房產是建筑物產業(yè)的簡稱，分為房屋產業(yè)和構筑物產業(yè)。地產是土地產業(yè)的簡稱。房地產是房產、地產的統(tǒng)稱。它具有實物性、經濟性、不動性。房屋、構筑物與土地均有價值。房產和地產都是不動產。房地產測繪就是專門為“房地產〞效勞的一門特殊的學科。1.2房地產估價概述房地產估價活動以房地產為對象。房地產通常被以為是一種良好的投資品，成功的管理能夠使房地產所有者獲得經濟收益。在不同時期，每個人都有明確的需求，并對市場中出現(xiàn)的各種時機做出判定，而這種需求和判定又將決定他們對房地產市場的參與水平。這種自在選擇有助于構成自在的市場經濟。因而，個人和企業(yè)的行為影響著國家經濟的成功與否。1.3房地產估價的基本原則房地產估價基本原則是對房地產估價業(yè)務在操作上的基本要求，它包含估價人員的行為慣例以及或有關法規(guī)對估價活動的總體要求。基于我們國家的現(xiàn)在狀況，當前在房地產估價活動中，應堅持如下六項基本原則。①最有效使用原則；②相類比較原則；③預測原則；④估價時點原則；⑤合法原則；⑥公平原則。2.房地產估價程序房地產估價程序，是指房地產估價作業(yè)按其內在聯(lián)絡，所構成的各個詳細操作步驟和環(huán)節(jié)。2.1明確估價的基本領項在實際進行房地產評估經過中，會牽涉到很多方面存在的問題，需要處理的事項也較多。一般來說，估價的基本領項包含四個方面。(1)明確估價對象。①評估實體確實定。即是要明確評估對象是什么、范圍怎樣。估價的是土地，還是建筑物，或是房地合一，包含坐落位置、面積、用處、構造等。②評估對象權利狀況確實定。首先要明確所評估的是何種物權，是所有權，還是使用權或抵押權等。(2)明確估價目的。估價目的通常決定了需要評估的價值類型。價值類型包含下面幾種：市場價值、使用價值、連續(xù)經營企業(yè)價值、投資價值、課稅價值?？稍敿毞譃橘I賣、交換、粗賃、入股、抵押、典當、保險、課稅、征用、拆遷補償、投資、清產核資、區(qū)域規(guī)劃、分析等。(3)明確估價時點。估價時點是評估房地產價格的時間界線，房地產價格受多種因素影響，是不斷變化的。(4)明確評估前提。由于特殊情況的需要，以及評估對象與其他事物之間所存在的關系，在評估上還要明確評估的前提條件，重要包含如下四種：①獨立估價。②部分估價。③合并估價或分割估價。④變化估價。2.2擬定估價作業(yè)計劃明確了估價的基本領項，就能夠基本把握住整個估價任務。為了保證估價工作高效享、有秩序地展開，應預先擬定出合理的作業(yè)計劃，其重要內容包含如下幾個方面：①初選估價方法或評估的技術路線，以便于以后的工作有目的地進行。②確定投入人員。這是估價作業(yè)計劃的關鍵內容。應根據評估任務量的大小、性質及難易水平確定，在確定時應充足考慮估價人員的特長。③制訂評估作業(yè)日期及進度布置。評估作業(yè)日期一般是按委托人的要求確定的。④評估作業(yè)所需經費預算。一般而言，制訂估價作業(yè)計劃多采取線條圖或網絡計劃技術，以保證計劃的合理與優(yōu)化。2.3實地勘察由于房地產在實體上具有不可移動性和個別性等特點，在物權和適用上又存在多樣化的特征，僅僅根據委托人或有關當事人提供的情況，還做不到詳細、精確地把握估價對象。因而，估價人員必需親臨現(xiàn)場，實地查明有關情況。實地勘察的內容重要包含如下幾方面：①對象房地產的位置及其四周環(huán)境。②對象房地產的使用情況及現(xiàn)在狀況。③了解當?shù)胤康禺a市場的特征和情況。2.4資料搜集在房地產估價中，可獲得的信息的質量和數(shù)量與用這些資料并完成估價任務的方法及技術一樣主要。因而，識別不同類型資料，研究可靠的資料來源，以及管理資料的能力對估價是非常主要的。在估價經過中處理市場、房地產和交易資料包含三個經過：①資料搜集；②資料組織；③資料分析。在資料搜集這一經過之前，估價師斷定在估價經過的各種不同哪一類資料是有需要的：一般性、特殊性還是競爭性供應和需求資料。因而，估價師在完成估價報告的經過中，與客戶商量怎樣選擇資料類型。一般性資料是指在特定市場從事日常房地產估價的估價人員通常會擁有一些一般性資料。一般性資料包含影響房地產價值的社會、經濟、、及環(huán)境力量等因素。這類資料是估價人員在估價修頂用以累積知識的一部分。具體資料包含有關被估房地產、可比的銷售及出粗的實例房地產及相關地方市場特性的具體資料。競爭性供應及需求資料，估價程序要求，房地產估價要依市場條件進行，而競爭房地產的供應，被估房地產的將來需求、及其最高最有效利用，是分析的重點。在勘查被估房地產及搜集房地產具體資料后，估價人員要把握，在特定市場上的重要競爭房地產供應量。3.房地產估價方法我們國家的房地產估價，是在改革開放后，伴隨著改革土地使用制度和推行房屋商品化政策而出現(xiàn)的，雖然起步晚，但發(fā)展很快，并得到了和社會的高度看重。房地產估價作為房地產開發(fā)經營經過中一項必不可少的環(huán)節(jié)，已經越來越遭到人們的看重。當前，收益復原法、市場比較法、成本估價法是國內外房地產估價常用的三大基本方法，各有自己的理論根據和適用范圍。3.1收益復原法收益復原法簡稱收益法，又可稱為收益資本化法、投資法、收益現(xiàn)值法等。該方法理論根據充足，在房地產估價理論中得到廣泛應用，是房地產估價最重要的方法之一，被稱為房地產估價方法的“王后〞。收益復原法是估計估價對象將來的正常收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。采取收益復原法求取的價格稱為收益價格。房地產在使用經過中能夠產生收益，而且由于房地產的長期耐用性，在其耐用期限內其收益每年能夠獲取，房地產的價值就可通過每年能夠獲取的凈收益與其相應的復原利率來具體表現(xiàn)出，將所有不同時間獲得的凈收益統(tǒng)一到估價時點上，再進行累加，即可估算該房地產在估價時點的收益價格。假設某人擁有400萬元人民幣，存在銀行里，按年利率5%計算，每年可獲得20萬元利息?！?00萬元X5%=20萬元)有一幢房地產用于出粗，該房地產的權利人希望每年能通過出粗賺取5%的凈收益，如今該房地產每年通過出粗可獲得凈收益20萬元人民幣，那么價值多少萬元人民幣的房地產能力獲得每年20萬元的凈收益呢?我們將20萬元等同于銀行利息，即可通過計算得知需要價值400萬元的本金，將求得的400萬元等同于房地產價值，即需要價值400萬元的房地產能力在5%復原利率的情況下得到每年20萬元的凈收益。〔20萬元+5%=400萬元〕。由此可見，以收益復原法計算房地產價格的原理與銀行存款一樣，將房地產獲得的年凈收益視為銀行存款利息，根據一定的利率，復原出存入的本金，即房地產價值總額，這就是收益復原法的基本思路。在實際估價計算中，要留意下面三點：①收益復原法只能選用將來的收益，對于發(fā)生在估價時點前的已獲取收益應不再考慮。②收益復原法根據的是正常、客觀、合理的年凈收益，已扣除了需要的適當?shù)倪\營成本。③收益復原法應根據時點對每一個將來收益進行折現(xiàn)，并進行累加。3.2市場比較法市場比較法是參照與估價時點最近類似房地產的實際成本價格來評定待估房地產價格的一種估價方法。將估價對象房地產與最近出售的類似房地產進行比較，選用適當?shù)谋容^單位，并基于比較要素對可比實例的售價進行調整，進而獲得估價結果。市場比較法能夠用估價有改進物的房地產、空地或視為空地的土地，當可比實例的資料能夠獲得時，它是土地估價中最常用也是首選的方法。由于市場法比較法相較于其它方法評估原理簡單易懂，最主要的是在評估經過能直接反映房地產的市場狀況，這些特點使其在評估方法體系中成為最簡單、最直接、最常用的一種方法，得到國際評估界的公認。(1)適用的估價原則。市場比較法是以替代原則為理論基礎。在效用均等的商品之間產生替代作用，進而使具有替代關系的商品之間在價格上互相牽制而趨于一致，這就是替代原則。(2)適用條件。僅適用于市場比較穩(wěn)定，有大量豐富交易案例的地區(qū)，而且交易案例與待估地塊應有相關性和替代性。①有足夠數(shù)量的比較案例〔不少于3個〕；②與待估土地具有相關性和替代性；③交易資料的可靠性；④交易合法性。(3)市場比較法的估價步驟。①調查與選擇比較交易案例；②確定價格可比基準；③進行交易情況修正；④進行估價期日修正；⑤區(qū)域因素比較與修正；⑥個別因素比較與修正；⑦其他相關修正：使用年限修正、容積率修正等；⑧確定比準價格。(4)市場比較法的基本公式。根據實際中比較基準的不同，可分為直接比較分析和間接比較分析。①直接比較經過：以待估土地的狀態(tài)為基準，用公式表示為：公式1PD=PBXAXBXDXE;②間接比較經過：以一個標準宗地或條件俱佳的土地為基準，用公式表示為：公式2，PD=PBXAXBXCXDXE。③有關指數(shù)的基值：可設比較案例宗地或待估宗地的某因素條件指數(shù)為基值100%，若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較優(yōu)，則其條件指數(shù)100%，否則，其條件指數(shù)〈100%。④公式中老是以待估宗地相應因素條件指數(shù)為分子，比較案例宗地相應因素條件指數(shù)為分母〔C除外〕。如A=待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)。哪個為比較基礎，哪個就取值為100，另一方的值通過比較進行加或減。⑤對區(qū)域因素和個別因素修正，當因素內存在多個不同因子影響時，可根據因子條件指數(shù)確定的途徑，分別采取積算或加和的方式確定因素條件指數(shù)。(5)市場比較法應用中常見毛病。①比較基準毛??；②修正公式錯；③修正指數(shù)計算毛病。3.3成本估價法成本估價法又稱成本切近法，是指在求取估價對象房地產的價格時，以開發(fā)或建造估價對象房地產或類似房地產所需消耗損費的各項需要費用之和為基礎，再加上正常的利潤和應納稅金，來確定估價對象房地產價格的一種估價方法。估算建筑物當下的重建成本〔或重置成本〕，其中包括企業(yè)利潤，再在總成本中扣除折舊，并加上估算的土地價值。然后對完全所有權下的房地產價值進行調整，以反映估價對象房地產權益的價值。(1)新建房地產的價格按成本估價法進行計算，其公式為：新建房地產價格=獲得土地費用+建造建筑物費用+正常利稅?！?)舊有房地產的價格按成本估價法進行計算，其公式為：舊有房地產價格=舊有房地產從新建造完全價值-建筑物折舊。建筑物的折舊重要由三個方面的因素引起：①物理因素；②功能性因素；③經濟性折舊計算折舊的方法可分為四大類：一是耐用年限法，二是成新折舊法，三是實際觀察法，四是混合法。其中，耐用年限法又有直線折舊法、余額遞減法。4.房地產估價報告4.1房地產估價報告估價人員經過估價分析后得出的結果應在估價報告中傳達給客戶。一份估價報告通過數(shù)據分析和相關性描繪敘述，使讀者了解估價問題的定義，并獲得明確結論。不管在具體估價報告還是在扼要估價報告中，估價師都必需簡潔、清楚地陳述所有的事實、推理經過及其結論。估價報告的篇幅、類型和內容，取決于報告的用處、估價目的、所需解決問題的實質及復雜性和報告的預期使用者想得到的信息。4.2房地產估價報告的基本格式房地產估價報告：委托方；估價方；估價對象；估價目的；估價時點；價值定義；估價根據；估價原則；估價方法；估價結果；估價人員；估價作業(yè)日期；估價報告應用的有效期。房地產估價技術報告：個別因素分析；區(qū)域因素分析；市場背景分析；最高最佳使用分析；估價方法選用；估價測算經過；估價結果確定；附件。4.3房地產估價報告的要求房地產估價是一項實操性很強的業(yè)務，房地產估價人員必需能夠動手寫作估價報告。房地產估價報告寫作，是房地產估價師必需純熟把握的專業(yè)技能。寫好房地產估價報告，不僅要求房地產估價師具備房地產估價的專業(yè)知識，以及與房地產估價有關的各類知識，能夠了解和分析房地產市場的運行規(guī)律，同時還要把握房地產估價報告的體裁特點，靈敏運用其寫作技巧。學習和把握房地產估價報告的寫作，是房地產估價師一項很主要的專業(yè)訓練，能否成為一名合格的房地產估價師，到達執(zhí)業(yè)要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的檢驗標準。5.結束語總之，在執(zhí)業(yè)理論中可能碰到的估價對象是千差萬其余，市場交易很活潑踴躍，但可能找不