吉林濱江項目營銷建議終課件

2007.07.18.吉林市濱江項目營銷建議12007.07.18.吉林市濱江項目營銷建議1客戶分析營銷戰(zhàn)略及策略選擇綜合分析3412本體及競爭分析市場分析0目標及核心問題5商務條件目錄（CONCENT）2客戶分析營銷戰(zhàn)略及策略選擇綜合分析3412本體及競爭分析市場市場分析b1ac宏觀市場吉林城市量級的市場環(huán)境分析微觀市場項目地塊周邊的小環(huán)境分析中觀市場項目所處的區(qū)域市場環(huán)境分析市場分析1市場環(huán)境是決定項目價值走勢的外因，對項目價值體系評估起重要作用3市場分析b1ac宏觀市場微觀市場中觀市場市場分析1市場環(huán)境是吉林市為吉林省經(jīng)濟發(fā)展主要經(jīng)濟支柱之一，與省會長春大有分庭抗禮之式吉林市位于吉林省中部，總面積27120平方公里，城區(qū)面積81.1平方公里；總人口約450萬，城區(qū)人口約180萬。距離北京1100余公里。吉林市是吉林省除省會長春以外的次政治經(jīng)濟中心，工業(yè)基礎雄厚。長春市除輻射全省外，主要輻射省域的西北部；而吉林市則主要負擔帶動輻射省域東南部。吉林市四平市長春市松原市延吉市通化市磐石市蛟河市a1宏觀市場分析

——城市地位4吉林市為吉林省經(jīng)濟發(fā)展主要經(jīng)濟支柱之一，與省會長春大有分庭抗城市高鐵拉近吉林長春經(jīng)濟發(fā)展將在“十一五”期間實施的吉長高速鐵路建設項目，計劃投資60億元。全封閉、對開的高速列車，設計時速為300公里。吉長高速鐵路將實現(xiàn)兩市之間20分鐘通勤，從而消除兩個城市之間居民的兩地分居的問題。吉長高速鐵路將大大增強吉林市聚集人口和承載產(chǎn)業(yè)的能力，對兩市的經(jīng)濟發(fā)展起到極大的促進作用。吉林—長春城際快速鐵路的建成將從本質上縮小城市之間的時空距離，進而從本質上改變吉林市的房地產(chǎn)市場‘質’‘量’和格局。宏觀市場分析

——城市聯(lián)系5城市高鐵拉近吉林長春經(jīng)濟發(fā)展將在“十一五”期間實施的吉長高速支柱產(chǎn)業(yè)為吉林經(jīng)濟創(chuàng)造新一極石化業(yè)集群以吉林石化、吉化集團、吉林化纖為骨干企業(yè)實力雄厚，產(chǎn)業(yè)鏈條龐大，拉動效益明顯汽車工業(yè)集群T4商務車被指定為2008年奧運專用車；通田經(jīng)濟型轎車批量投放市場，輕微型車擴能改造進度進一步加快，初步奠定了60萬輛整車的生產(chǎn)規(guī)模冶金工業(yè)擁有亞洲最大的炭素生產(chǎn)企業(yè)、中國最大的鐵合金生產(chǎn)基地和年產(chǎn)200萬噸鋼的建龍鋼鐵集團公司電力集群東北電網(wǎng)的重要命脈，知名的電站有：豐滿水電廠和白山電廠食品業(yè)以長白山品牌為龍頭的各級食品企業(yè)生機勃勃、分別在各級市場中占有重要份額吉林的產(chǎn)業(yè)發(fā)展進入了新的階段，將為當?shù)亟?jīng)濟騰飛提供強大的支撐。也將為房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展提供堅實的基礎。宏觀市場分析

——城市價值解讀：產(chǎn)業(yè)支撐6支柱產(chǎn)業(yè)為吉林經(jīng)濟創(chuàng)造新一極石化業(yè)集群以吉林石化、吉化集團、近年來吉林市房地產(chǎn)開發(fā)建設規(guī)模增長較快，房地產(chǎn)業(yè)開始進入較快發(fā)展階段吉林市的房地產(chǎn)開發(fā)近幾年來在國家加大固定資產(chǎn)投資力度，拉動內需，刺激消費的政策支持和引導下，得到了迅速的發(fā)展，逐漸發(fā)展成為支柱產(chǎn)業(yè)。宏觀市場分析

——城市價值解讀：城市經(jīng)濟7近年來吉林市房地產(chǎn)開發(fā)建設規(guī)模增長較快，房地產(chǎn)業(yè)開始進入較快吉林市為單中心城市結構，南部是城市發(fā)展重心吉林市區(qū)共分為四個行政區(qū)；龍?zhí)秴^(qū)位老工業(yè)區(qū)，傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)聚集，生存居住條件相對較差；船營區(qū)為傳統(tǒng)城市核心區(qū)所在，城市基礎設施完善、配套成熟，當前市委、市政府就在此區(qū)；豐滿區(qū)為新興城區(qū)，擁有吉林高新開發(fā)區(qū)，發(fā)展迅速，前景樂觀，各項配套設施有待于進一步完善。龍?zhí)秴^(qū)昌邑區(qū)船營區(qū)豐滿區(qū)宏觀市場分析

——城市規(guī)劃8吉林市為單中心城市結構，南部是城市發(fā)展重心吉林市區(qū)共分為四個宏觀市場分析

——城市規(guī)劃龍?zhí)秴^(qū)：作為傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，生活條件較差，是未來定居的購房客戶的重要來源區(qū)域豐滿區(qū)：項目所在區(qū)域，通過吉林大橋與昌邑區(qū)和船營區(qū)相連。船營區(qū)：是吉林市古城的舊址，現(xiàn)為吉林市的傳統(tǒng)商業(yè)中心，吉林市政府也駐于船營區(qū)。昌邑區(qū)：是吉林市的老城區(qū)，集中了吉林火車站、公路客運站和民航機場等交通樞紐。吉林大街貫穿昌邑區(qū)，并與豐滿區(qū)連通。9宏觀市場分析

——城市規(guī)劃龍?zhí)都质写蛟靽H花園城市完善生態(tài)景觀系統(tǒng)，打造魅力型山水城市。依托一江環(huán)城、四山拱衛(wèi)的自然優(yōu)勢，加強環(huán)城山系生態(tài)景觀規(guī)劃，不斷提高市區(qū)綠化水平，建設多層次立體綠地系統(tǒng)。加強城市建筑的統(tǒng)一規(guī)劃，提高建筑品位和格調。政府層面的“城市營銷”已經(jīng)開展，為城市經(jīng)濟的進一步發(fā)展特別是房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了更為廣闊的舞臺和想象空間宏觀市場分析

——城市規(guī)劃10吉林市打造國際花園城市完善生態(tài)景觀系統(tǒng)，打造魅力型山水城市。宏觀市場分析

——城市規(guī)劃政策性導引吉林市區(qū)南部將作為城市新的功能重心，發(fā)展為文化教育和生態(tài)居住區(qū)域11宏觀市場分析

——城市規(guī)劃政策2006年吉林市全年城市居民人均可支配收入9550元，比上年增長11.0%，人均消費性支出6540元，增長11.3%。城市人均住宅使用面積達14.1平方米，增加0.83平方米。居民可支配收入的持續(xù)增長使吉林大批居民開始產(chǎn)生改善住房條件的需求，也推動了房地產(chǎn)市場較快發(fā)展。宏觀市場分析

——城市居民收入指數(shù)122006年吉林市全年城市居民人均可支配收入9550元，比上年吉林市房地產(chǎn)市場目前正處于啟動階段發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上外部環(huán)境福利分房階段，政府為整個產(chǎn)業(yè)的主要投資者；區(qū)域平行發(fā)展。消費者收入水平提高；區(qū)域市場發(fā)展出現(xiàn)不平衡，地段價值開始顯現(xiàn)；市場存在不規(guī)范操作，政策因素影響大、住房福利仍大量存在。土地市場、商品房市場規(guī)范操作；政府對房地產(chǎn)業(yè)的調控主要通過城市規(guī)劃及土地供應等宏觀調控手段間接進行；政府的住房福利少量存在。房地產(chǎn)市場以二級市場交易為主、市場為大地產(chǎn)商所主導；土地市場與商品房市場完全規(guī)范；但政府的住房福利依舊少量存在。競爭條件有實力競爭者較少；需求簡單、市場結構單一。大量新競爭者介入，開發(fā)投資量猛增；需求復雜、市場細分顯現(xiàn)；競爭以市場份額的競爭為主。競爭者數(shù)量減少；市場細分充分，占有新的細分市場較難；開發(fā)商注重效益/低成本。競爭者數(shù)量進一步減少，消費者需求減少。吉林市所處階段吉林市狀況人均GDP2000美元單位集資建房情況減少，公房政策被取代。區(qū)域特征逐漸形成，房地產(chǎn)價值與區(qū)域價值屬性的結合在沿江地帶顯現(xiàn)明顯，其它區(qū)域的區(qū)域價值未能體現(xiàn)。市場結構簡單，以本地開發(fā)商為主，規(guī)模較小。大量外地開發(fā)商關注；部分已經(jīng)開始介入。新建項目逐步呈現(xiàn)大規(guī)模開發(fā)的特點，市場定位逐漸出現(xiàn)細分。客戶層面開始擴大，仍有部分客戶購房基于生存需求；已有一定量客戶出現(xiàn)換房需求是為了改善居住環(huán)境。產(chǎn)品形式單一，同質化現(xiàn)象嚴重，附加值小；少量有特色產(chǎn)品已開始出現(xiàn)。宏觀市場分析

——房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀13吉林市房地產(chǎn)市場目前正處于啟動階段發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階2006年吉林市城市將以棚戶區(qū)改造為重點，實施項目6個，投資502520萬元2006年全年將完成棚戶區(qū)拆遷130萬平方米，還要做到如期回遷。重點支持騰空工業(yè)集中區(qū)工業(yè)用地的棚戶區(qū)改造項目。梯次推進商貿區(qū)和平房集聚區(qū)的棚戶區(qū)改造，妥善安排回遷區(qū)集中安置用地。2006年房地產(chǎn)將開發(fā)130萬平方米，年內竣工80萬平方米。2006年內將引進5戶以上域外知名企業(yè)。加快中低價位、中小戶型普通商品房建設，努力建立面向不同收入家庭的住房消費供求。未來新城宏觀市場分析

——市場契機142006年吉林市城市將以棚戶區(qū)改造為重點，實施項目6個，投資宏觀市場分析

——結論吉林城市經(jīng)濟發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了堅實的基礎。隨著城市居民收入提高,改善住房條件的需求日益明顯，將推動房地產(chǎn)市場發(fā)展。吉林市是吉林省主要經(jīng)濟支柱之一,是吉林省除省會長春以外的次政治經(jīng)濟中心。吉林地處東北三省中間，具有優(yōu)越的地理因素，在整個振興東北工業(yè)基地中起到基礎作用。吉林市工業(yè)基礎雄厚，經(jīng)濟發(fā)展具有堅強的產(chǎn)業(yè)支撐。近年來經(jīng)濟發(fā)展保持持續(xù)較高增長，產(chǎn)業(yè)發(fā)展進入了新的階段。吉林市居民可支配收入的持續(xù)增長。15宏觀市場分析

——結論吉林城市豐滿區(qū)，地處北國江城吉林市南部。它是吉林市四個行政區(qū)之一，全區(qū)總面積1066.7平方公里，轄四鄉(xiāng)一鎮(zhèn)六個街道和兩個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。江南板塊，包括了休閑區(qū)、文教區(qū)，體育區(qū)，高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)等幾個主要功能區(qū)域。吉林市傳統(tǒng)的城市商業(yè)中心與行政中心項目所在的板塊——江南板塊，是重點發(fā)展的城市新區(qū)，處在快速成長中的區(qū)域，發(fā)展前景廣闊。b1中觀市場分析

——本體區(qū)域解讀16豐滿區(qū)，地處北國江城吉林市南部。它是吉林市四個行政區(qū)之一，全“松花江岸線景觀軸”是吉林的城市靈魂，本項目位于江岸景觀帶上。本項目地處松花江岸線景觀軸主要位置，塑造一線江景新生活。本項目中觀市場分析

——本體區(qū)域界定17“松花江岸線景觀軸”是吉林的城市靈魂，本項目位于江岸景觀帶濱江地區(qū)將成為吉林市高尚休閑區(qū)建設霧凇走廊觀賞區(qū)、江南公園渡假休閑區(qū)和建華體育文化區(qū)。重點發(fā)展旅游休閑、商貿服務、文化娛樂產(chǎn)業(yè)。新落成的北華大學新校區(qū)坐落于江畔南岸。北華大學是省屬重點綜合性大學，是吉林市的文化教育中心。得天獨厚的區(qū)域氛圍和配套條件將為本項目提供重要的高品質的外部基礎生活憧憬中觀市場分析

——本體區(qū)域解讀18濱江地區(qū)將成為吉林市高尚休閑區(qū)建設霧凇走廊觀賞區(qū)、江南公園渡吉林加緊建設特大型生態(tài)經(jīng)濟城市,宜居是城市發(fā)展的戰(zhàn)略目標以棚戶區(qū)改造為代表的吉林城市建設正加快步伐“清水綠帶”工程使松花江岸線景觀軸成為吉林市的靈魂吉林松花江南部地區(qū)是城市發(fā)展的新重心豐滿區(qū)濱江地區(qū)正成為吉林市高品質的文化教育和生態(tài)居住區(qū)豐滿區(qū)濱江地區(qū)：城市新區(qū)、生態(tài)經(jīng)濟、瑰麗江灣、宜居空間、投資熱土綜述中觀市場分析

——本體區(qū)域解讀19吉林加緊建設特大型生態(tài)經(jīng)濟城市,宜居是城市發(fā)展的戰(zhàn)略目標豐滿該板塊與松花江對岸的傳統(tǒng)城市中心遙相呼應。東西兩側分別與吉林大橋和江灣大橋相接，西臨吉林大街，北臨濱江東路，南臨華山路。距吉林火車站2.5千米，距飛機場15千米。江灣大橋吉林高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)文化教育區(qū)體育中心吉林大街吉林大橋本項目中觀市場分析

——本體區(qū)域解讀20該板塊與松花江對岸的傳統(tǒng)城市中心遙相呼應。江灣大橋吉林高新技科教文化區(qū)主要指吉林市恒山西路以南、吉林大街西側區(qū)域北華大學吉林市體育運動學校吉林市第二高級中學松花江中學豐滿區(qū)英語實驗小學新世紀幼兒園陽光實驗幼兒園吉林市文化藝術幼兒園良好的文教體育環(huán)境能夠充分滿足區(qū)內居民和外來投資者子女的就學和成長需要，品牌和知名度還有提升空間。中觀市場分析

——本體區(qū)域解讀區(qū)域內教育資源豐富21科教文化區(qū)主要指吉林市恒山西路以南、吉林大街西側區(qū)域良好的文中觀市場分析

——結論隨著政府規(guī)劃重心南移，區(qū)域內配套、景觀、交通、教育等各方面優(yōu)勢因素將成為區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的主要支撐體系。項目所在江南區(qū)域是吉林城市發(fā)展新區(qū)，具有良好發(fā)展前景區(qū)域板塊交通便利，配套發(fā)展比較完備、江景絕佳，高度提升了本項目的居住價值區(qū)域的發(fā)展為本項目帶來良好的附加投資價值人文教育環(huán)境、商業(yè)配套環(huán)境與自然環(huán)境俱佳，共同為江南板塊構造起一個住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資的高端平臺。22中觀市場分析

——結論隨著政府文化教育區(qū)體育中心高新技術開發(fā)區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)觀光休閑區(qū)周邊資源地塊周圍環(huán)境幽雅，各種配套資源豐富觀光休閑區(qū)、體育中心區(qū)、文化教育區(qū)和高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)提升了地塊的商業(yè)價值吉林大街成為串聯(lián)項目資源的黃金走廊c1微觀市場分析

——本體地塊解讀23文化教育區(qū)體育中心高新技術開發(fā)區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)觀光休閑區(qū)周邊資源周邊景觀配套華聯(lián)吉買盛豐滿中醫(yī)院江景江景四六五空軍醫(yī)院華山路沿街商鋪華聯(lián)吉買盛位于本項目地塊西南角，由于老板席卷貨款潛逃，導致商廈關門倒閉。但據(jù)了解，目前已有大型超市準備收購盤活該處商廈。如果成功，將會與本項目的商業(yè)形成江南地塊的小型商圈，為項目提供良好的商機以及生活配套。465醫(yī)院院隸屬于空軍部隊，96年被評為三級甲等醫(yī)院。醫(yī)院占地8.7萬平米，建筑面積6.6萬，醫(yī)療用房2.79萬，床位500張。該醫(yī)院的心胸外科是原第四軍醫(yī)大心外科中心，現(xiàn)在是吉林市的重點專科在華山路兩側沿街底商都比較多。主要以餐飲、小百貨等社區(qū)配套型商業(yè)為主，還有少量洗浴、網(wǎng)吧診所等。沿街門臉的租金由西到東逐漸便宜。西側30平米門臉一年租金在1.2—1.5萬不等，中部7、80平米一間價格也就在1.3萬/年左右。項目位置24周邊景觀配套華聯(lián)吉買盛豐滿中醫(yī)院江景江景四六五空軍醫(yī)院華山路交通便利世紀廣場濱江東路吉林大橋華山路江灣大橋交通便利微觀市場分析

——本體地塊解讀25交通便利世紀廣場濱江東路吉林大橋華山路江灣大橋交通便利微觀市吉林大橋、江灣大橋為本項目地塊聯(lián)系對岸的兩個城市交通樞紐；地塊整體被華山路和濱江東路包圍，形成流暢的交通環(huán)。便利的交通出行條件為本項目放大輻射市場提供了堅實的基礎微觀市場分析

——本體地塊解讀交通便利26吉林大橋、江灣大橋為本項目地塊聯(lián)系對岸的兩個城市交通樞紐；1號地西臨世紀廣場，北臨吉林大橋，地塊基本呈方形。交通便利性好，可與周圍配套設施形成商業(yè)延伸和對接。2、3號地呈扁梯形，臨江面較長，縱深較小。地塊作為良好的住宅開發(fā)用地，也是項目主要利潤來源用地。4號地東臨江灣大橋，地塊呈狹長三角形，受自身條件限制，開發(fā)住宅有一定困難，但是可以為項目價值增值提供空間。通過提供功能性配套設施，為業(yè)主創(chuàng)造附加價值。微觀市場分析

——本體地塊解讀用地規(guī)劃綠化隔離帶原定商業(yè)用地原定綠地，用途待定原定商住用地1234271號地西臨世紀廣場，北臨吉林大橋，地塊基本呈方形。交通便利性微觀市場分析

——結論地塊處于吉林大街穿過松花江向南延伸的節(jié)點位置上。作為城市規(guī)劃的居住板塊，超長的臨江面、秀美的江景資源、便利的交通、豐富的配套資源，都將極大地提升地塊的居住價值。吉林大街的商業(yè)延伸輻射作用和沿江風情街使地塊具有不錯的商業(yè)價值項目地塊是吉林市資源條件最好的、絕版的居住用地，具有極好的投資價值28微觀市場分析

——結論地塊處于本體及競爭分析b2ac本體分析對自身價值的深入挖掘相關建議通過項目特異化的打造樹立新的價值體系競爭分析對競爭對手競爭力的深度分析本體及競爭分析2本體及競爭態(tài)勢是決定項目價值走勢的內因，對項目價值體系評估起關鍵作用29本體及競爭分析b2ac本體分析相關建議競爭分析本體及競爭分析調研區(qū)域確定重點競爭區(qū)域本項目為濱江地塊，因此本次的重點調研區(qū)域就確定在松花江沿岸的濱江區(qū)域。非重點競爭區(qū)域市區(qū)內部板塊和江南地區(qū)內部板塊由于不臨江，只作為輔助調研區(qū)域，用于對吉林市房地產(chǎn)市場整體狀況進行判斷。項目地塊a2競爭分析——競爭區(qū)域界定區(qū)域地塊競爭力強30調研區(qū)域確定重點競爭區(qū)域非重點競爭區(qū)域項目地塊a2競爭分析區(qū)市場綜合描述一級競爭區(qū)域位于松花江中上游沿江兩岸，遠離工業(yè)區(qū)，空氣清新，并有著最好的江景資源。該區(qū)域靠近市中心商業(yè)區(qū)，城市配套設施完善，是吉林市目前的高檔豪宅熱點居住板塊。均價在2900—4200元/平米。本項目就位于該區(qū)域。二級競爭區(qū)域位于松花江上游和中游的沿江側。但由于該段區(qū)域江流呈南北向，使得該地段項目江景資源的利用率變差。距市中心距離較一級區(qū)域更遠，人氣下降。區(qū)域均價在2000元左右。三級競爭區(qū)域位于松花江下游沿江兩側。屬于吉林市的老工業(yè)區(qū)，雖然有著較多的工廠企業(yè)，但由于空氣污染和安全的原因，該地區(qū)居民開始南遷置房，該區(qū)域的均價在1400—1800元左右。紫光秀苑2200-2900世紀花園2400-3100萬星現(xiàn)代城2100-3000水韻名城2788-4288中華名苑4050-4350五星國際名家2800-4690紫光名苑2900-3800萬達江畔人家1700-4350鴻博景園1300-1980江畔御園980-1800巨朋大廈3000湘江名苑1218-1900伊利雅居園1400-1600化建·江畔明珠1700-1900昌茂花園2568-3288朝陽花園1988-2288圓樂園1600-1900伊江麗景1800-3400德威御園1600-1800錦繡花園1800龍鼎花園1700順隆陽光翠苑1600-2300重點競爭項目高層項目多層項目競爭分析——供應市場研究31市場綜合描述一級競爭區(qū)域二級競爭區(qū)域三級競爭區(qū)域紫光秀苑世紀樣板項目框競爭分析——供應市場研究32樣板項目框競爭分析32供應量統(tǒng)計一級競爭區(qū)總供應量為41.6萬平米，目前已經(jīng)銷售了20.5萬平米。剩余的21萬有14萬平米是水韻名城的二期，預計年底開盤。其余樓盤銷售率都在50%以上，特別是中華名苑，開盤2個月銷售率就超過50%。二級競爭區(qū)項目較多，總供應量近160萬平米，已銷售126萬平米，平均銷售率79.3%。其中萬達江畔和昌茂花園兩個大盤是分期開發(fā)，其銷售率是項目整體銷售率?？梢钥闯鲞@部分項目基本都是05年后開盤，整體銷售速度非?？欤从沉思址康禺a(chǎn)市場處于快速發(fā)展時期。三級競爭區(qū)總供應量僅20萬平米，雖然銷售不錯，但都是03年的早期項目，近年來沒有新開樓盤?？梢钥闯鼋眳^(qū)域市場不具有競爭力。本項目所屬區(qū)域內供應量大，銷售速度快，處于房地產(chǎn)的快速上升期，是入市的好時機。競爭分析——供應市場研究33供一級競爭區(qū)總供應量為41.6萬平米，目前已經(jīng)銷售了20.5產(chǎn)品類型多層比例占31%(實際上多層比例更高)——市場初級階段的表現(xiàn)；高層板樓占45%——主要分布在沿江地段，滿足觀景需求，也是初級階段向“上樓階段”發(fā)展的表現(xiàn)；產(chǎn)權式酒店數(shù)量極少(僅北奇廣場一個)——整體市場缺乏旅游等基礎條件，流動人口少，承租戶少，缺乏市場基礎條件；別墅市場現(xiàn)狀供應少——目前客戶對這種物業(yè)類型缺乏認知，處于發(fā)展階段；板樓遠多于塔樓——由于北方居民對于日照的要求，板樓在同等條件下，更受東北地區(qū)市場的歡迎。競爭分析——供應市場研究34產(chǎn)品類型多層比例占31%(實際上多層比例更高)——市場初戶型分析一級競爭區(qū)域主要以3居室大戶型為主，主力戶型面積都在135平米以上，以150-160平米為主。二級競爭區(qū)域江南板塊項目也是以3居室大戶型為主，面積在135-180平米；其他的大部分以2居室為主，主力戶型面積相差較大，主要在100-130平米左右。三級競爭區(qū)域項目較少，2居與3居比例大致相當。競爭分析——供應市場研究35戶型分析一級競爭區(qū)域主要以3居室大戶型為主，主力戶型面積都在戶型分析總體戶型比例總體戶型比例來看，2居和3居的比例大致相當，1居和4居比例非常少，這說明吉林市處于房地產(chǎn)初級階段，投資型和豪華型的戶型還沒有占據(jù)市場份額。從細分市場來看，一級競爭區(qū)域3居比例較大，為63%，有少量4居以上的戶型；而二級競爭區(qū)域2居比例稍大，為62%，沒有4居的戶型。中高端市場已經(jīng)開始注重戶型的完整性和功能性。競爭分析——供應市場研究36戶型分析總體戶型比例總體戶型比例來看，2居和3居的比例大致戶型分析一居：58—68平方米二居：70—130平方米三居：110—180平方米四居以上：167、225平方米通過調查了解到，投資的客戶在吉林市很少，因此一居供應較少；現(xiàn)在市場上供應的一居主要是新建多層住宅頂層退臺，當?shù)胤Q為“閣樓”，價格一般為3、4層價格的一半左右。1居：58—68平米競爭分析——供應市場研究37戶型分析一居：58—68平方米通過調查了解到，投資的客戶戶型分析吉林的兩居戶型主要在80—110平米之間，普通居民更傾向于購買90—100平米上下的兩居，高檔項目2居戶型較少，戶型面積在120—130平米左右。2居：70—130平米3居：110—180平米3居戶型比較受歡迎，其面積分布也比較大。普通住宅3居面積在110—130平米左右，而高檔住宅基本都是140—170平米左右。3居戶型中，客戶對于主臥的開間大小不太注重，但非常看重客廳的面積大小。另外套房式主臥（帶衛(wèi)生間、衣帽間）開始受到市場歡迎。競爭分析——供應市場研究38戶型分析吉林的兩居戶型主要在80—110平米之間，普通居民潛在供應分布上海中環(huán)集團證大華誠集團伊利集團鴻博集團另外，在調研過程中，我們通過采訪得知翰星集團（開發(fā)紫光房產(chǎn)系列）有兩塊沿江地塊也在籌備中，具體位置不詳，但規(guī)模都不大。競爭分析——潛在供應市場39潛上海中環(huán)集團證大華誠集團伊利集團鴻博集團另外，在調研過程中競爭分析——結論區(qū)域內供應量大，銷售速度較快，市場反映為房地產(chǎn)開發(fā)初期，對于本項目的入市提供了市場契機；區(qū)域內投資類型產(chǎn)品稀少，大戶型產(chǎn)品占據(jù)市場主力消費比例，以本項目相關一級競爭區(qū)域為參考對象，大戶型比例占到了63%；區(qū)域內豪華類型產(chǎn)品還沒有形成氣候，因此對于本項目而言，及時入市可以樹立區(qū)域市場高端項目標桿，建立全新的市場營銷體系；消費客群消費習慣明顯，對光照、江景、板樓等因素表現(xiàn)出較大的關注度。40競爭分析區(qū)域內供應量大，銷售速度較快，市場反映為房地產(chǎn)開發(fā)初b2本體分析——核心價值挖掘現(xiàn)代城市核心生活概念與本土居住觀念相結合的新都市生活樣板大盤前景城市未來核心地帶區(qū)域增值空間潛力極大便捷而高檔次的生活配套設施……產(chǎn)品立面高檔滿足客群價值趨向市場熱點產(chǎn)品……戶型空間尺度緊湊合理簡約不簡單符合經(jīng)濟簡約的現(xiàn)代人性化生活理念……服務高品質物業(yè)服務安防系統(tǒng)將會成為吸引客戶的一個重要參考值……配套周邊區(qū)域商業(yè)氛圍商業(yè)氛圍保證社區(qū)品質，對住宅部分的銷售起到極大的推進作用……41b2本體分析現(xiàn)代城市核心生活概念與本土居住觀念相結合的前景產(chǎn)客戶分析競爭分析景觀豪宅舒適產(chǎn)品大型社區(qū)大型高檔景觀社區(qū)濱江富人區(qū)“城”的概念“富人區(qū)”概念吉林“第一”本項目整體形象有氣勢，易共鳴形象內涵項目內核城市新中心本體分析——整體形象定位c242客戶分析競爭分析景觀豪宅舒適產(chǎn)品大型社區(qū)大型高檔景觀社區(qū)濱江景觀+豪宅+高尚人文+國際化大東北宜居中心本體分析——定位詮釋43景觀+豪宅+高尚人文+國際化本體分析43景觀豪宅匯聚財智精英景觀豪宅——舒逸、尊貴、品位、享受客戶人群——成功人士、行業(yè)精英、高素質、高尚人群…本體分析——定位詮釋44景觀豪宅匯聚財智精英景觀豪宅——舒逸、尊貴、品位、享受本項目整體定位濱江景觀豪宅?高尚精英府邸45項目整體定位濱江景觀豪宅?高尚精英府邸45傳統(tǒng)石材，或者新型的陶土面磚、金屬屋面等考究的材質可以提升住宅外觀整體品質。石材陶土面磚金屬建筑立面本體分析——項目相關建議46傳統(tǒng)石材，或者新型的陶土面磚、金屬屋面等考究的材質可以提奢華大堂本體分析——項目相關建議47奢華大堂本體分析47奢華大堂本體分析——項目相關建議48奢華大堂本體分析48奢華大堂本體分析——項目相關建議49奢華大堂本體分析49絢麗公共空間本體分析——項目相關建議50絢麗公共空間本體分析50絢麗公共空間本體分析——項目相關建議51絢麗公共空間本體分析51考究建筑細部本體分析——項目相關建議52考究建筑細部本體分析52立面的功能延展本體分析——項目相關建議53立面的功能延展本體分析53完善配套之休閑功能本體分析——項目相關建議54完善配套之休閑功能本體分析54完善配套之餐飲功能本體分析——項目相關建議55完善配套之餐飲功能本體分析55特色園林景觀本體分析——項目相關建議56特色園林景觀本體分析56下沉式陽光私屬庭院，細節(jié)回歸自然；平地、坡地、平臺、露臺構成多層次立體疊園綠化；從生態(tài)群落、植物特性、四季綠化、植物群落配置選種100余種植物。特色園林景觀本體分析——項目相關建議57下沉式陽光私屬庭院，細節(jié)回歸自然；特色園林景觀本體分析57頂級商業(yè)功能本體分析——項目相關建議58頂級商業(yè)功能本體分析58酒店化高檔裝修本體分析——項目相關建議59酒店化高檔裝修本體分析59內部園林小品的符號化及故事性雕朔與水景融入：豪氣時足蘇州奇石：價值不菲本體分析——項目相關建議60內部園林小品的符號化及故事性雕朔與水景融入：蘇州奇石：本氣派的起居系列——北京星河灣優(yōu)點：餐廳采光有露臺，起居室南向有露臺，南北貫通空間流暢，餐廳大尺度可以擺放十人宴會桌，社交功能完美體現(xiàn)，可以在家里開派對。缺點：對面積要求大，對建筑結構要求高，整個起居空間之內需要少柱或無柱設計。平層戶型設計要點本體分析——項目相關建議61氣派的起居系列——北京星河灣優(yōu)點：餐廳采光有露臺，起居室南向大連明珠優(yōu)點南北通透5明設計，大面寬小進深入口玄關獨立氣派客用衛(wèi)生間功能細分工人房有獨立衛(wèi)浴相對完整，布局合理主臥套豪華，4.8米面寬，功能相對齊全主衛(wèi)雙馬桶雙洗手盆，更衣間寬敞采光可做健身房南向景觀起居室寬敞缺點缺少北向生活陽臺陽臺總面積較小客用衛(wèi)生間功能細分，互不干擾大面寬豪華主臥套，功能齊備平層250平米以上可以實現(xiàn)高品質戶內空間需求平層戶型設計要點62大連明珠優(yōu)點客用衛(wèi)生間功能細分，互不干擾大面寬豪華主臥套，功輻射冷暖系統(tǒng)置換式新風系統(tǒng)可調式外遮陽系統(tǒng)中央吸塵系統(tǒng)恒溫恒濕智能化要素63輻射冷暖系統(tǒng)恒溫恒濕智能化要素63智慧家居智能溫控器家庭遠程空調社區(qū)周界、公共空間、樓梯周界、入戶單元門4層安防系統(tǒng)緊急呼叫系統(tǒng)煤氣報警系統(tǒng)家居配套64智慧家居智能溫控器家居配套64案例：北京銀泰中心柏悅居物業(yè)管理采用國際知名酒店管理公司是提升豪宅價值的關鍵因素服務附加值的重要性65案例：北京銀泰中心柏悅居物業(yè)管理采用國際知名酒店管理公司是提客戶分析b1ac靜態(tài)分析當前區(qū)域及競爭項目客戶分析客戶對位項目整體客戶結論動態(tài)分析項目開發(fā)及營銷進程中的動態(tài)客戶變化客戶分析3客戶需求是決定項目價值走勢的根本原因，對項目價值體系評估起根本作用66客戶分析b1ac靜態(tài)分析客戶對位動態(tài)分析客戶分析3客戶需求是通過對供應市場的調查，進行深入分析，結合對銷售現(xiàn)場和有關人員的深訪，分析總結如下：客戶來源：吉林本地人居多，來自周圍縣及長春的客戶也有一定的比例，有少部分在本地經(jīng)商的外地人；年齡分布：26—50歲，以40歲左右的中年客戶居多；結婚買房的兩口之家也不少家庭結構：2、3口之家的核心家庭以及中年人為了照顧父母兩代同住的家庭；江北客戶向南遷移：由于江北地區(qū)是吉林市傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，近年來發(fā)生過事故，因此很多人決定南遷至江南兩岸買房；

基本特征分析吉林當?shù)厝司佣嗫蛻舴治觥o態(tài)客戶分析3a67通過對供應市場的調查，進行深入分析，結合對銷售現(xiàn)場和有關人員家庭收入：個人平均收入一般在1100元/月上下，而能夠買得起中高檔住宅家庭，個人月收入都在1500元/月以上；教育背景：客戶總體教育程度參差不齊，在政府官員、公司中高層管理人員、教師中受過高等教育占很大部分；居住狀態(tài)：很多以前住在80-90年代單位分配的公房或自己的小房子里，由于面積小、戶型設計差，導致居住狀態(tài)較差，從而產(chǎn)生強烈的改善居住條件的愿望；從事職業(yè)：政府官員，江北地區(qū)大型企業(yè)干部職工等有固定單位和職業(yè)的人員，從事經(jīng)商的客戶則不多；基本特征分析高尚人群對后代的教育關注度極高客戶分析——靜態(tài)客戶分析68家庭收入：個人平均收入一般在1100元/月上下，而能夠買得起大部分購房客戶目的是自住、用于改善居住條件，投資客戶比較少。中年人由于子女長大，希望改善居住條件子女長大成人后，父母為子女未來成家做準備有錢買房可以保值增值自己事業(yè)有成，買個大房子住，可顯示自己的身份地位為改善老人的居住條件，他們過去生活條件太苦了，給老人買套房子好安度晚年，自己的老人和親戚每年也可來住一段時間購買目的分析給父母一個溫馨而舒適的家客戶分析——靜態(tài)客戶分析69大部分購房客戶目的是自住、用于改善居住條件，投資客戶比較少。對滿意的房子購買果斷，但中年人不愿意貸款，通常會一次性付款，即使暫時沒有這個經(jīng)濟能力，也會盡量增加首付比例，但年輕人開始接受貸款買房的方式；吉林與東北地區(qū)大多數(shù)購房者一樣青睞于150平方米以上的大戶型（如水韻名城的一期房子面積不夠大，很多客戶等待二期的大戶型），尤其是對客廳面積要求較高，甚至可以減小臥室面積也要擁有一個大客廳，以彰顯榮耀；喜歡朝陽的房子，至少主臥室要朝南——對采光要求高；喜歡臨江觀景的房子。吉林市人購房具有一些當?shù)靥赜械奶攸c和喜好，但由于市場處于初級階段，差異化不夠明顯，因此缺乏成熟的市場引導；購買特點喜好客戶分析——靜態(tài)客戶分析70對滿意的房子購買果斷，但中年人不愿意貸款，通常會一次性付款對改善居住條件和提高生活品質的心理急切；容易沖動購買，一般只要看中的房子可迅速落定；住在大房子和高級社區(qū)里感到體面；對良好的物業(yè)和教育配套有很大興趣，如大連萬達的物業(yè)和配套學校對客戶產(chǎn)生強烈吸引力購買心理動機客戶分析——靜態(tài)客戶分析71對改善居住條件和提高生活品質的心理急切；購買心理動機客戶分客戶特征江北區(qū)國企員工政府普通公務人員企業(yè)中層管理人員專業(yè)技術人員、科級公務員私營企業(yè)主、高級公務員企業(yè)中高層管理者升級目標市場二目標市場一兩個層面升級客戶分析——動態(tài)客戶分析b372客戶特征江北區(qū)國企員工政府普通公務人員企業(yè)中層管理人員專業(yè)技目標客層一：普通政府公務員事業(yè)單位人員、普通專業(yè)技術人員、江北南遷的單位員工等對中高端價格住宅商品的需求市場。目標客層二：奢侈購房群體，包括生意人、高級政府公務員事業(yè)單位人員、專業(yè)技術人員及中高層管理人員對高檔商品住宅的需求市場。我們認為以下兩個目標客戶市場我們均可以進入。中層/中高層客戶高層客戶本項目主要把握的市場本項目主要訴求的市場以高帶低的市場策略低風險主要利潤來源高風險提升社區(qū)形象目標客群組客戶分析——動態(tài)客戶分析73目標客層一：普通政府公務員事業(yè)單位人員、普通專業(yè)技術人員、江c3購買類型客戶定位作用年齡職業(yè)行為及心理特征置業(yè)類型主導型社會精英階層標準客戶，市場主流，多購主力戶型，社區(qū)文化和生活方式的主要參與者、促進者。35-40歲為主以私營老板、職業(yè)經(jīng)理、高級公務員、主治醫(yī)師為主有自己獨特的品味，不盲目從流，懂得享受生活，追求生活品味與素質，三口之家居多。二次置業(yè)為主提升型暴發(fā)戶階層高端項目標準客戶，對產(chǎn)品的檔次、品牌要求較高45歲左右以個體戶和小業(yè)主為主財大氣粗，購買力強，落定迅速。多次置業(yè)標志型金領貴族階層市場領頭羊，追求與身份地位相匹配的高尚居住空間，以大戶型和復式的需求為主30-35歲企業(yè)高管，打工皇帝。不滿足于當?shù)匾延猩鐣钚螒B(tài)與層次。二次或多次置業(yè)引導型知識英才階層注重居住文化品味與生活品質的提升，對市場消費有較強的引導性作用。25-30歲主要包括高收入的的自由職業(yè)者、高級白領、律師比較年輕、前衛(wèi)、時尚、多為滿巢家庭或三口之家。首次置業(yè)跟進型普通中產(chǎn)階層市場追隨者，隨市場推廣力度和品牌效應的擴大，其數(shù)量增加較快，潛力較大較廣泛分布于多種行業(yè)主要包括公務員和小業(yè)主主要為改善居住環(huán)境，或有些積蓄進行投資。二次置業(yè)客戶分析——客戶對位74c3購買類型客戶定位作用年齡職業(yè)行為及心理特征置業(yè)類型主社會營銷戰(zhàn)略及策略選擇b1ac營銷策略綜述塑造強力可行的營銷戰(zhàn)略，強勢沖擊市場銷售策略強力執(zhí)行保障循序漸進、振蕩跳升的推售策略營銷操作策略品牌塑造下的營銷推廣操作策略營銷戰(zhàn)略及策略選擇475營銷戰(zhàn)略及策略選擇b1ac營銷策略綜述銷售策略營銷操作策略營圈層營銷+定點清除資源先行+首批引爆現(xiàn)場打擊+感官管理營銷策略綜述

4a76圈層營銷+定點清除營銷策略綜述

4a76圈層營銷+定點清除各類財富圈層的定向性營銷在高端俱樂部、行業(yè)協(xié)會、外企、歐美同學會等圈層專場推介，提升項目整體市場影響力“跨界營銷”品牌互動，客群互動——購買項目客戶和購買奔馳、寶馬的客戶資源的互動，利用高端客戶的需求多元化特點進行有效傳播，最終促進項目銷售。77圈層營銷+定點清除在高端俱樂部、行業(yè)協(xié)會、外企、歐美同學圈層營銷+定點清除京哈高速、汽博會、吉林高端別墅等定點戶外推廣78圈層營銷+定點清除78媒體作用：通過百度精準營銷的準確定位，促成銷售。制造在高端客群中的持續(xù)影響力“百度的精準廣告是真正的‘精確制導’

：分析消費者的上網(wǎng)行為。并將相關廣告無縫的嵌入他瀏覽和使用的每個百度頁面。（通過鎖定高端客戶COOKIES,并對其平時上網(wǎng)習慣進行系統(tǒng)分，分離具有購買本項目的高端客戶，進行一對一傳播。）終端用戶采集通路投放廣告收集、分析在百度中搜索在百度中注冊在貼吧中發(fā)貼在知道中問問題在聯(lián)盟中瀏覽。。。。相同性別共同愛好同一特征近似類型群體匯聚男關注財經(jīng)私營業(yè)主財富生活某廣告主目標受眾投放廣告?zhèn)€體鎖定圈層營銷+定點清除精準的網(wǎng)絡定向推廣，抓住吉林高端高知客戶群79媒體作用：“百度的精準廣告是真正的‘精確制導’：終端用戶采蓄水期中，通過對業(yè)內、周邊等高端客戶的產(chǎn)品推介活動，樹立項目高位形象并以戶外、紙媒等形式面向區(qū)域周邊高端客群資源進行推廣配合資源先行+首批引爆80蓄水期中，通過對業(yè)內、周邊等高端客戶的產(chǎn)品推介活動，樹立項目現(xiàn)場打擊重中之重全程客戶感官管理給客戶洗腦要靠全程視覺、聽覺、嗅覺、味覺、觸覺的感官管理我們營銷的一切都從這里開始……81現(xiàn)場打擊重中之重全程客戶感官管理給客戶洗腦要靠全程視人數(shù)休息在崗周一至周五周六、日總監(jiān)1

經(jīng)理1

主管4

銷售人員接訪2442024接電1221012總計3663036北京沿海賽洛城銷售人員業(yè)務體系銷售策略——現(xiàn)場執(zhí)行策略c482人數(shù)休息在崗周一至周五周六、日總監(jiān)1經(jīng)理1主管4人數(shù)辦公設備簽約33臺電腦、2臺打印機房地局備案11臺電腦、1臺打印機銷控調整銷售部管理層負責無回款專員銷售主管無數(shù)據(jù)統(tǒng)計22臺電腦、1臺打印機合計66臺電腦、4臺打印機北京沿海賽洛城客服人員業(yè)務體系銷售策略——現(xiàn)場執(zhí)行策略83人數(shù)辦公設備簽約33臺電腦、2臺打印機房地局備案11臺電腦、售樓處接待區(qū)2000平方米左右辦公區(qū)200平方米左右簽約區(qū)與接待區(qū)混合車位100個左右電話外線10條熱線、4條外線內線30條按揭銀行4家銀行公積金代辦2家財務工作人員2名收款設備2臺國內銀行poss機北京沿海賽洛城相關支持銷售策略——現(xiàn)場執(zhí)行策略84售樓處接待區(qū)2000平方米左右辦公區(qū)200平方米左右簽約區(qū)與2005年4月3日—5日，項目正式發(fā)售僑城卡。截止到2005年4月5日17：30分，華僑城項目組共發(fā)售僑城卡1426張。2005年4月6日，項目體對1426張僑城卡通過電腦的自動選號順利排序，經(jīng)過兩個半小時的現(xiàn)場搖號，1426張卡順利排序，公證處現(xiàn)場公證。2005年4月16日—17日，項目正式對1426張僑城卡的客戶進行了第一次認購。截止到4月26日17：30分，項目體累計銷售252套房，認購率達到96%。2005年4月18——24日，項目體對已認購的客戶進行了正式簽約,截止到4月26日17：30分,項目體累計簽約202組,完成了80%以上的簽約率。發(fā)卡簽售——華僑城案例銷售策略——現(xiàn)場執(zhí)行策略852005年4月3日—5日，項目正式發(fā)售僑城卡。截止到2005本項目的銷售管理層由3個獨立部門組成，分別為銷售、策劃、客服部門。營銷總監(jiān)負責3個部門間的工作協(xié)調，并定期檢查各部門的工作效率與成果。銷售部門主要負責銷售業(yè)績的達成。策劃部門對項目推廣方向及有效率負責?？头块T管理合同的簽署、認購等流程的審核及回款情況。職位人數(shù)（人）辦公設備營銷總監(jiān)11臺筆記本電腦銷售經(jīng)理11臺電腦銷售主管44臺電腦策劃經(jīng)理11臺電腦、一臺打印機策劃人員11臺電腦客服經(jīng)理11臺電腦、1臺打印機客服主管11臺電腦、1臺打印機本項目管理層人員體系銷售策略——現(xiàn)場執(zhí)行策略86本項目的銷售管理層由3個獨立部門組成，分別為銷售、策劃、客

現(xiàn)場無接待示范區(qū)階段現(xiàn)場有接待示范區(qū)階段銷售人員人數(shù)（人）接訪2718接電96總計3624根據(jù)不同階段的銷售工作主題，銷售人員的配置進行了相應的調整。第一階段主要為客戶積累期且現(xiàn)場沒有接待及示范條件，36人左右可滿足銷售工作的需求。銷售團隊成員主要來自于偉業(yè)顧問的精英團隊及在周邊項目工作2年以上具有豐富客戶資源的銷售精英。第二階段為項目正式進入市場的強銷期且現(xiàn)場具備接待及示范條件，客戶來電、來防量將達到高潮，項目將組成24人左右的銷售團隊防止因人員不足造成的客戶流失。本項目銷售人員體系銷售策略——現(xiàn)場執(zhí)行策略87現(xiàn)場無接待示范區(qū)階段現(xiàn)場有接待示范區(qū)階段銷售人員人數(shù)（人）銷售保障——實戰(zhàn)經(jīng)驗豐富的成熟銷售團隊良好職業(yè)風范時刻飽滿的精神狀態(tài)默契的團隊配合同區(qū)域兩年以上銷售實戰(zhàn)經(jīng)驗豐富房地產(chǎn)專業(yè)知識卓越商務談判能力精準客戶把握能力嚴格銷售執(zhí)行力88銷售保障——實戰(zhàn)經(jīng)驗豐富的成熟銷售團隊良好職業(yè)風范同區(qū)域兩年營銷策劃及獨家銷售代理服務內容將包括以下幾個方面的內容：1、提供《全案策劃執(zhí)行方案》在本項目建筑設計方案確定后，我公司將整合前期產(chǎn)品服務內容，實施以下策劃工作：從市場營銷、客戶需求的角度制定總體營銷項目定位；制定確實可行的營銷策略及各階段銷售計劃；結合工程計劃，確定合理的開盤時機；制定本項目總體推廣宣傳策略，確定本項目推廣主題及主要推廣手段；制定本項目整體及各階段廣告宣傳策略，具體包括確定廣告總體原則、分步目標、表現(xiàn)方式、訴求點、媒體選擇及運用策略等；宣傳推廣費用預算及分布計劃；制定價格策略；等等在約定時間內將上述各方面策略建議，以《全案策劃執(zhí)行方案》的形式提報貴公司，雙方協(xié)商確定后執(zhí)行。2、提供有關專題方案建議及有關稿件設計建議在貴公司確定《全案策劃執(zhí)行方案》內容的基礎上，對貴公司委托的廣告公司，針對以下設計工作提出設計建議：項目VI系統(tǒng)（包括案名、LOGO等；）設計，在貴、我雙方確定后，進行后續(xù)之名片、手提袋、信封、信紙等設計；銷售工具設計（如樓書、戶型圖、海報等）；銷售過程中各階段媒體廣告、軟性新聞稿撰寫、廣告牌、圍墻等設計。商務部分——提供服務的范疇589營銷策劃及獨家銷售代理服務內容將包括以下幾個方面的內容：商3、總體把握現(xiàn)場包裝風格，提供專業(yè)建議根據(jù)本項目總體定位，提供銷售現(xiàn)場包裝策略及各專業(yè)建議，包括：提供銷售接待中心、樣板間設計形式、風格、特點、數(shù)量等具體要求及包裝建議，并根據(jù)貴公司需要，推薦并協(xié)助貴公司選定專業(yè)的樣板間設計師；建議模型、效果圖形式及數(shù)量、設計風格、制作周期等，推薦模型及效果圖制作商；提供現(xiàn)場園林綠化、項目引導等專業(yè)建議；提供現(xiàn)場圍墻裝飾方案、現(xiàn)場廣告牌設計方案。4、銷售過程中，提供各階段宣傳推廣活動計劃及預算在銷售過程中，針對銷售出現(xiàn)的問題（如價格調整、客戶量不足、成交下降等），及時提供各種應對策略；根據(jù)實際情況對推廣及宣傳計劃進行適當調整；結合工程進度情況，提供階段性促銷計劃（如開盤儀式、客戶聯(lián)誼活動、展會、封頂儀式、竣工等）。商務部分——提供服務的范疇903、總體把握現(xiàn)場包裝風格，提供專業(yè)建議商務部分905、銷售價格策略的制定根據(jù)本項目總體銷售目標的要求并結合市場及競爭項目情況，在開盤前制定本項目首期銷售物業(yè)價格表，確定合理的開盤價格、戶型價格差、樓層差、價格調整策略，在保證利潤最大化的基礎上，以價格策略促進銷售速度的提高；結合各階段實際銷售情況，提供各期物業(yè)銷售價格策略及具體價格表。6、成立本項目銷售體結合我公司多年的銷售管理經(jīng)驗，制定本項目各項銷售管理制度，以保障本項目銷售工作正常而有序的進行；從我公司現(xiàn)有約銷售隊伍中篩選具有同類物業(yè)銷售經(jīng)驗的優(yōu)秀銷售人員，組成本項目銷售體，委派有豐富銷售管理經(jīng)驗的項目經(jīng)理實施銷售管理工作，與銷售人員共同努力完成銷售工作；開盤前適時組織貴公司、設計師、物業(yè)管理等各方面專家對銷售體人員進行全面培訓，經(jīng)考核合格后方可上崗執(zhí)行銷售工作。7、銷售實施工作在本項目工程開工、取得《商品房預售許可證》、銷售中心及樣板間完工的同時，在經(jīng)過系統(tǒng)、專業(yè)培訓的基礎上，由本銷售體人員實施內部認購及正式開盤銷售工作；充分利用我公司現(xiàn)有的豐富客戶資源，促進本項目銷售；由銷售體人員負責客戶接待、項目介紹、購房合同洽談，并協(xié)助律師完成購房合同簽署及按揭貸款的辦理事宜商務部分——提供服務的范疇915、銷售價格策略的制定商務部分918、相關服務在銷售過程中，銷售人員將全力配合開發(fā)商客戶服務部門完成以下工作：提醒客戶及時交納首期房款；辦理預售登記；預先核算律師費、保險費，協(xié)助客戶準備按揭貸款材料；協(xié)助銀行辦理按揭手續(xù)，指導客戶填寫各類表格；溝通并協(xié)調貴公司、銀行、律師、客戶之間的關系；及時聯(lián)絡律師、銀行，提供所需資料；銀行放款后，提醒客戶及時還款；及時總結按揭及公積金貸款辦理程度，上報貴公司；在工程竣工、客戶入住階段，全力配合貴公司、物業(yè)管理公司等部門，積極指導業(yè)主按流程辦理入住手續(xù)工作，協(xié)助客戶完成收樓、驗樓；協(xié)助客戶、貴公司、物業(yè)公司之間的關系；商務部分——提供服務的范疇92商務部分92銷售代表行為規(guī)范不能利用崗位之便獲取未經(jīng)公司許可的任何個人收入。不能在售樓處打架、在客戶面前爭吵，或在售樓處與客戶爭吵。不能引起發(fā)展商、小業(yè)主投訴，并因此對公司造成重大影響，或其他投訴累計超過三次。不能做任何未經(jīng)公司許可的超范圍承諾。不得向外界透露公司的業(yè)務數(shù)據(jù)。不能在售樓處內推薦公司所代理的其它樓盤。不能私下議論、對接發(fā)展商。不能引起客戶的投訴。不得對客戶冷面相對，取笑、議論客戶。銷售代表不得接待輪空。不得違反售樓處銷售代表形象要求。

商務部分——項目策劃銷售服務方式：銷售管理制度93銷售代表行為規(guī)范商務部分93激勵與考核晉升通道：銷售代表評級1．團隊季度銷售業(yè)績。2．團隊成員互評分。淘汰體系銷售代表淘汰制度其他激勵方式：賽季安排最佳產(chǎn)能獎最佳業(yè)績獎外派培訓優(yōu)秀員工獎新人進步獎等C.流程管理10大業(yè)務操作流程——保障項目運作過程的可控性流程1：項目專案組成立流程流程2：銷售代表崗前培訓流程流程3：人員進場及內部認購流程流程4：項目開盤流程流程5：日常接待流程流程6：辦理客戶簽約及按揭流程流程7：入伙流程流程8：項目結案流程流程9：大事件流程流程10：危機處理流程商務部分——項目策劃銷售服務方式：銷售管理制度94激勵與考核C.流程管理商務部分94三次評審市場調研評審核心成果評審最終報告評審四個層次判斷營銷策略總綱營銷執(zhí)行報告內部認購開盤方案各階段重要報告三級評審小組內部自評項目專案組評審營銷策劃中心評審成果鑒定三次三級評審通過項目負責人簽字認可行政部門加蓋公章提交成果客戶反饋商務部分——項目策劃銷售服務方式：策劃管理制度95三次評審四個層次判斷三級評審成果鑒定商務部分951、營銷策劃顧問團隊組建：以沈陽分公司總經(jīng)理梁煒為組長的項目專案工作組，提供《全案策劃執(zhí)行方案》，并派駐不少于3人的工作組成員，具體指導方案的執(zhí)行；2、建立嚴格的例會制度：周月例會制度周例會內容：就前期工作進展、下階段工作安排進行溝通、討論。會后24小時內工作組向發(fā)展商提交書面形式的會議紀要，并請發(fā)展商簽字確認，根據(jù)發(fā)展商所確認的事項推進下一階段的工作。專題研討會制度根據(jù)項目進展情況及項目需要確定時間及研討主題，召開專題研討會議。會后24小時內工作組向發(fā)展商提交書面形式的會議紀要，并請發(fā)展商字確認，根據(jù)發(fā)展商所確認的事項推進下一階段的工作。3、建立工作對接單制度：根據(jù)需要安排的營銷策劃工作，應由貴司的項目經(jīng)理直接與我司項目經(jīng)理溝通，并以工作對接單的形式書面遞交我司，我司在接到工作對接單后，以書面形式回復貴司確認該項工作計劃安排及執(zhí)行過程中具體與貴司進行工作對接的人員。工作完成后，由我司該項工作對接人與貴司工作對接人溝通，必要時安排工作成果匯報會

商務部分——項目策劃銷售服務方式：與招標方策劃端口對接方案961、營銷策劃顧問團隊組建：商務部分961、項目銷售代理團隊組建：以沈陽分公司總經(jīng)理梁煒為組長的項目專案工作組，派駐銷售團隊全面執(zhí)行營銷工作。2、建立嚴格的例會制度：周月例會制度（同上）專題研討會制度（同上）3、項目對接單制度（同上）4、報表制度每周提交《周報表》，及時反饋客戶和銷售狀況，并對目前狀況提出建議并與開發(fā)商協(xié)商后進行策略調整，之后推進實施。5、銷售管理制度制定銷售各崗位職責與權益、激勵機制建立、考勤制度建立、懲罰制度、目標管理體系、各項銷售流程等。商務部分——項目策劃銷售服務方式：與招標方銷售端口對接方案971、項目銷售代理團隊組建：商務部分976、建立市場信息監(jiān)控制度當月向貴司匯報市場熱點、政策點評、區(qū)域新盤統(tǒng)計分析、區(qū)域競爭樓盤動態(tài)、產(chǎn)品策劃走勢、區(qū)域潛在競爭個案等7、總結反饋制度每月我司將本月工作總結，包括銷售情況分析、下月的工作計劃及銷售策略成文，提交給發(fā)展商簽字認可。根據(jù)不同的銷售階段提交《總結報表》，及時反饋客戶和銷售狀況，并對目前狀況提出建議并與貴司協(xié)商后進行策略調整。商務部分——項目策劃銷售服務方式：與招標方銷售端口對接方案986、建立市場信息監(jiān)控制度商務部分98商務部分——偉業(yè)提供后臺支持力量1、五大專業(yè)公司，五位一體·統(tǒng)一協(xié)作，創(chuàng)造出1+1﹥2的服務效能99商務部分1、五大專業(yè)公司，五位一體·統(tǒng)一協(xié)作，創(chuàng)造出1+2、偉業(yè)“五大專業(yè)中心”完整、無損失配合，實現(xiàn)綜合作用最大化商務部分——偉業(yè)提供后臺支持力量市場研究中心通過對房地產(chǎn)市場的實時監(jiān)控以及課題研究，制定業(yè)內權威的偉業(yè)指數(shù)，并對具體項目進行市場深度服務。專業(yè)從事市場調查與研究的專業(yè)部門與清華大學房地產(chǎn)研究所共同開發(fā)偉業(yè)指數(shù)，通過國家部級鑒定與認可被譽為北京房地產(chǎn)市場的晴雨表創(chuàng)建了基礎數(shù)據(jù)庫和核心數(shù)據(jù)庫建筑策劃中心結合國內市場尋求產(chǎn)品設計切入點，不僅使產(chǎn)品更好地符合市場需求，同時更具差異化。專門從事建筑策劃工作的專業(yè)部門致力于建筑策劃的理論研究及實踐工作跟蹤綜合性建筑產(chǎn)品及建筑單體發(fā)展的規(guī)律并與國內市場相結合從而尋求切入點營銷策劃中心制定公司各類代理項目的核心營銷策略和推廣體系，是偉業(yè)營銷代理業(yè)務展開的中樞。偉業(yè)顧問營銷戰(zhàn)略發(fā)展的核心部門進行各類物業(yè)營銷策略、推廣方式理論和發(fā)展趨勢研究進行各種物業(yè)類型的有關投資顧問、營銷代理、資產(chǎn)管理、商業(yè)管理顧問、二手房業(yè)務的接洽1002、偉業(yè)“五大專業(yè)中心”完整、無損失配合，實現(xiàn)綜合作用最大化銷售管理中心制訂銷售項目管理辦法、對銷售狀況進行密切監(jiān)控與統(tǒng)計分析，深層次優(yōu)化偉具體項目的銷售管理能力偉業(yè)內部基礎管理平臺的重要組成部分負責對偉業(yè)代理個項目進行從計劃、日常監(jiān)督控制、預算、成本控制等方面的管理客戶服務中心發(fā)展并維護公司各類型客戶，制訂長期的客戶服務戰(zhàn)略和體系，投入最大的熱誠，讓偉業(yè)的客戶由衷的滿意。偉業(yè)顧問與客戶溝通的平臺及時全面地了解客戶對我公司目前所提供服務的滿意程度3、市場定位與產(chǎn)品設計的互動偉業(yè)堅持以市場定位與產(chǎn)品設計互動為原則。市場定位以市場調查、分析研究為基礎，由公司具有建筑學背景的專業(yè)人才進行概念設計、產(chǎn)品設計，將定位轉化為產(chǎn)品。在方案擴初、施工圖全過程中，與設計院保持互動，緊密跟進，力求市場定位結論能夠最大程度地在產(chǎn)品設計過程中得以體現(xiàn)，避免偏差。商務部分——偉業(yè)提供后臺支持力量101銷售管理中心商務部分1014、前期定位與后期營銷的互動偉業(yè)堅持以前期定位與后期營銷互動為原則。從銷售角度對前期定位假設提出調整建議，將后期的銷售理念、賣點、推廣主題滲透到產(chǎn)品中,對定位假設加以反復修正、調整。同時前期定位工作，以數(shù)據(jù)庫為基礎，第一時間針對潛在客戶目標量身定做，使得最初調查的客戶在后期銷售中成為真正的成交客戶。5、技術服務與房地產(chǎn)金融服務的互動偉業(yè)堅持以技術服務與房地產(chǎn)金融服務互動為原則。在為發(fā)展商提供技術層面服務的基礎之上，憑借廣泛的業(yè)緣關系及良好的融資平臺，在資金運作方面，為發(fā)展商提供強大的支持與服務。6、執(zhí)行力偉業(yè)發(fā)展的十年期間，操作案例包含普通住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商業(yè)等各類型物業(yè)，數(shù)量逾百個，工作團隊組成人員具有在建筑學、房地產(chǎn)、財務分析、企業(yè)管理、營銷策劃、金融等各專業(yè)的高專業(yè)素質，為強大的執(zhí)行力奠定了堅實的基礎，更好地為發(fā)展商提供全方位服務。商務部分——偉業(yè)提供后臺支持力量1024、前期定位與后期營銷的互動商務部分102商務部分——項目策劃銷售服務費用103商務部分103商務部分——外部資源整合能力：吉林資源104商務部分104建筑與設計規(guī)劃建筑設計方面加拿大B+H美國AUNA德國WSP英國Atkins加拿大寶佳凱達柏濤中聯(lián)環(huán)三磊北京院六所北京北方設計研究建筑施工方面中建一局四公司工程管理方面國金興業(yè)物業(yè)管理方面中海物業(yè)景觀設計方面城市建設研究院謝曉英景觀設計工作室創(chuàng)亦高峰設計公司機電設備方面Newlda樓宇自控與家居智能化方面?zhèn)ネňW(wǎng)絡商務部分——外部資源整合能力：北京資源105建筑與設計規(guī)劃建筑設計方面建筑施工方面景觀設計方面商務廣告與活動北京東方博文廣告公司北京世紀瑞博廣告公司北京紅鶴廣告公司北京今久廣告公司北京龐博國際廣告公司北京啟明東方公關活動公司北京太立德任公關活動公司北京本臣公關活動公司北京晴朗文化公關活動公司北京賽博方舟公關活動公司北京墨策廣告公司北京北島廣告公司北京原創(chuàng)坊廣告公司北京頂果廣告公司北京眾智集成廣告公司商務部分——外部資源整合能力：北京資源106廣告與活動北京東方博文廣告公司北京啟明東方公關活動公司媒體宣傳報紙媒體的長期伙伴：《北京青年報》《北京晚報》《精品購物指南》《新京報》《京華時報》《北京晨報》《北京信報》《中國經(jīng)營報》《經(jīng)濟觀察報》《中國房地產(chǎn)報》《參考消息》《人民日報》雜志媒體的長期伙伴：《萬房》《新地產(chǎn)》《好家MAP》《人物》《樓市周刊》《目標廣告》《安家》《生活速遞》《品味DAVE》《財富》《財富世紀》《環(huán)球企業(yè)家》《時尚》《高速直達》《北京樓市》商務部分——外部資源整合能力：北京資源107媒體宣傳報紙媒體的長期伙伴：雜志媒體的長期伙伴：商務部松花江上即將上演新的神話2007.07.18.Thanks

108松花江上即將上演新的神話2007.07.18.Thanks2007.07.18.吉林市濱江項目營銷建議1092007.07.18.吉林市濱江項目營銷建議1客戶分析營銷戰(zhàn)略及策略選擇綜合分析3412本體及競爭分析市場分析0目標及核心問題5商務條件目錄（CONCENT）110客戶分析營銷戰(zhàn)略及策略選擇綜合分析3412本體及競爭分析市場市場分析b1ac宏觀市場吉林城市量級的市場環(huán)境分析微觀市場項目地塊周邊的小環(huán)境分析中觀市場項目所處的區(qū)域市場環(huán)境分析市場分析1市場環(huán)境是決定項目價值走勢的外因，對項目價值體系評估起重要作用111市場分析b1ac宏觀市場微觀市場中觀市場市場分析1市場環(huán)境是吉林市為吉林省經(jīng)濟發(fā)展主要經(jīng)濟支柱之一，與省會長春大有分庭抗禮之式吉林市位于吉林省中部，總面積27120平方公里，城區(qū)面積81.1平方公里；總人口約450萬，城區(qū)人口約180萬。距離北京1100余公里。吉林市是吉林省除省會長春以外的次政治經(jīng)濟中心，工業(yè)基礎雄厚。長春市除輻射全省外，主要輻射省域的西北部；而吉林市則主要負擔帶動輻射省域東南部。吉林市四平市長春市松原市延吉市通化市磐石市蛟河市a1宏觀市場分析

——城市地位112吉林市為吉林省經(jīng)濟發(fā)展主要經(jīng)濟支柱之一，與省會長春大有分庭抗城市高鐵拉近吉林長春經(jīng)濟發(fā)展將在“十一五”期間實施的吉長高速鐵路建設項目，計劃投資60億元。全封閉、對開的高速列車，設計時速為300公里。吉長高速鐵路將實現(xiàn)兩市之間20分鐘通勤，從而消除兩個城市之間居民的兩地分居的問題。吉長高速鐵路將大大增強吉林市聚集人口和承載產(chǎn)業(yè)的能力，對兩市的經(jīng)濟發(fā)展起到極大的促進作用。吉林—長春城際快速鐵路的建成將從本質上縮小城市之間的時空距離，進而從本質上改變吉林市的房地產(chǎn)市場‘質’‘量’和格局。宏觀市場分析

——城市聯(lián)系113城市高鐵拉近吉林長春經(jīng)濟發(fā)展將在“十一五”期間實施的吉長高速支柱產(chǎn)業(yè)為吉林經(jīng)濟創(chuàng)造新一極石化業(yè)集群以吉林石化、吉化集團、吉林化纖為骨干企業(yè)實力雄厚，產(chǎn)業(yè)鏈條龐大，拉動效益明顯汽車工業(yè)集群T4商務車被指定為2008年奧運專用車；通田經(jīng)濟型轎車批量投放市場，輕微型車擴能改造進度進一步加快，初步奠定了60萬輛整車的生產(chǎn)規(guī)模冶金工業(yè)擁有亞洲最大的炭素生產(chǎn)企業(yè)、中國最大的鐵合金生產(chǎn)基地和年產(chǎn)200萬噸鋼的建龍鋼鐵集團公司電力集群東北電網(wǎng)的重要命脈，知名的電站有：豐滿水電廠和白山電廠食品業(yè)以長白山品牌為龍頭的各級食品企業(yè)生機勃勃、分別在各級市場中占有重要份額吉林的產(chǎn)業(yè)發(fā)展進入了新的階段，將為當?shù)亟?jīng)濟騰飛提供強大的支撐。也將為房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展提供堅實的基礎。宏觀市場分析

——城市價值解讀：產(chǎn)業(yè)支撐114支柱產(chǎn)業(yè)為吉林經(jīng)濟創(chuàng)造新一極石化業(yè)集群以吉林石化、吉化集團、近年來吉林市房地產(chǎn)開發(fā)建設規(guī)模增長較快，房地產(chǎn)業(yè)開始進入較快發(fā)展階段吉林市的房地產(chǎn)開發(fā)近幾年來在國家加大固定資產(chǎn)投資力度，拉動內需，刺激消費的政策支持和引導下，得到了迅速的發(fā)展，逐漸發(fā)展成為支柱產(chǎn)業(yè)。宏觀市場分析

——城市價值解讀：城市經(jīng)濟115近年來吉林市房地產(chǎn)開發(fā)建設規(guī)模增長較快，房地產(chǎn)業(yè)開始進入較快吉林市為單中心城市結構，南部是城市發(fā)展重心吉林市區(qū)共分為四個行政區(qū)；龍?zhí)秴^(qū)位老工業(yè)區(qū)，傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)聚集，生存居住條件相對較差；船營區(qū)為傳統(tǒng)城市核心區(qū)所在，城市基礎設施完善、配套成熟，當前市委、市政府就在此區(qū)；豐滿區(qū)為新興城區(qū)，擁有吉林高新開發(fā)區(qū)，發(fā)展迅速，前景樂觀，各項配套設施有待于進一步完善。龍?zhí)秴^(qū)昌邑區(qū)船營區(qū)豐滿區(qū)宏觀市場分析

——城市規(guī)劃116吉林市為單中心城市結構，南部是城市發(fā)展重心吉林市區(qū)共分為四個宏觀市場分析

——城市規(guī)劃龍?zhí)秴^(qū)：作為傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，生活條件較差，是未來定居的購房客戶的重要來源區(qū)域豐滿區(qū)：項目所在區(qū)域，通過吉林大橋與昌邑區(qū)和船營區(qū)相連。船營區(qū)：是吉林市古城的舊址，現(xiàn)為吉林市的傳統(tǒng)商業(yè)中心，吉林市政府也駐于船營區(qū)。昌邑區(qū)：是吉林市的老城區(qū)，集中了吉林火車站、公路客運站和民航機場等交通樞紐。吉林大街貫穿昌邑區(qū)，并與豐滿區(qū)連通。117宏觀市場分析

——城市規(guī)劃龍?zhí)都质写蛟靽H花園城市完善生態(tài)景觀系統(tǒng)，打造魅力型山水城市。依托一江環(huán)城、四山拱衛(wèi)的自然優(yōu)勢，加強環(huán)城山系生態(tài)景觀規(guī)劃，不斷提高市區(qū)綠化水平，建設多層次立體綠地系統(tǒng)。加強城市建筑的統(tǒng)一規(guī)劃，提高建筑品位和格調。政府層面的“城市營銷”已經(jīng)開展，為城市經(jīng)濟的進一步發(fā)展特別是房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了更為廣闊的舞臺和想象空間宏觀市場分析

——城市規(guī)劃118吉林市打造國際花園城市完善生態(tài)景觀系統(tǒng)，打造魅力型山水城市。宏觀市場分析

——城市規(guī)劃政策性導引吉林市區(qū)南部將作為城市新的功能重心，發(fā)展為文化教育和生態(tài)居住區(qū)域119宏觀市場分析

——城市規(guī)劃政策2006年吉林市全年城市居民人均可支配收入9550元，比上年增長11.0%，人均消費性支出6540元，增長11.3%。城市人均住宅使用面積達14.1平方米，增加0.83平方米。居民可支配收入的持續(xù)增長使吉林大批居民開始產(chǎn)生改善住房條件的需求，也推動了房地產(chǎn)市場較快發(fā)展。宏觀市場分析

——城市居民收入指數(shù)1202006年吉林市全年城市居民人均可支配收入9550元，比上年吉林市房地產(chǎn)市場目前正處于啟動階段發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上外部環(huán)境福利分房階段，政府為整個產(chǎn)業(yè)的主要投資者；區(qū)域平行發(fā)展。消費者收入水平提高；區(qū)域市場發(fā)展出現(xiàn)不平衡，地段價值開始顯現(xiàn)；市場存在不規(guī)范操作，政策因素影響大、住房福利仍大量存在。土地市場、商品房市場規(guī)范操作；政府對房地產(chǎn)業(yè)的調控主要通過城市規(guī)劃及土地供應等宏觀調控手段間接進行；政府的住房福利少量存在。房地產(chǎn)市場以二級市場交易為主、市場為大地產(chǎn)商所主導；土地市場與商品房市場完全規(guī)范；但政府的住房福利依舊少量存在。競爭條件有實力競爭者較少；需求簡單、市場結構單一。大量新競爭者介入，開發(fā)投資量猛增；需求復雜、市場細分顯現(xiàn)；競爭以市場份額的競爭為主。競爭者數(shù)量減少；市場細分充分，占有新的細分市場較難；開發(fā)商注重效益/低成本。競爭者數(shù)量進一步減少，消費者需求減少。吉林市所處階段吉林市狀況人均GDP2000美元單位集資建房情況減少，公房政策被取代。區(qū)域特征逐漸形成，房地產(chǎn)價值與區(qū)域價值屬性的結合在沿江地帶顯現(xiàn)明顯，其它區(qū)域的區(qū)域價值未能體現(xiàn)。市場結構簡單，以本地開發(fā)商為主，規(guī)模較小。大量外地開發(fā)商關注；部分已經(jīng)開始介入。新建項目逐步呈現(xiàn)大規(guī)模開發(fā)的特點，市場定位逐漸出現(xiàn)細分。客戶層面開始擴大，仍有部分客戶購房基于生存需求；已有一定量客戶出現(xiàn)換房需求是為了改善居住環(huán)境。產(chǎn)品形式單一，同質化現(xiàn)象嚴重，附加值?。簧倭坑刑厣a(chǎn)品已開始出現(xiàn)。宏觀市場分析

——房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀121吉林市房地產(chǎn)市場目前正處于啟動階段發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階2006年吉林市城市將以棚戶區(qū)改造為重點，實施項目6個，投資502520萬元2006年全年將完成棚戶區(qū)拆遷130萬平方米，還要做到如期回遷。重點支持騰空工業(yè)集中區(qū)工業(yè)用地的棚戶區(qū)改造項目。梯次推進商貿區(qū)和平房集聚區(qū)的棚戶區(qū)改造，妥善安排回遷區(qū)集中安置用地。2006年房地產(chǎn)將開發(fā)130萬平方米，年內竣工80萬平方米。2006年內將引進5戶以上域外知名企業(yè)。加快中低價位、中小戶型普通商品房建設，努力建立面向不同收入家庭的住房消費供求。未來新城宏觀市場分析

——市場契機1222006年吉林市城市將以棚戶區(qū)改造為重點，實施項目6個，投資宏觀市場分析

——結論吉林城市經(jīng)濟發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了堅實的基礎。隨著城市居民收入提高,改善住房條件的需求日益明顯，將推動房地產(chǎn)市場發(fā)展。吉林市是吉林省主要經(jīng)濟支柱之一,是吉林省除省會長春以外的次政治經(jīng)濟中心。吉林地處東北三省中間，具有優(yōu)越的地理因素，在整個振興東北工業(yè)基地中起到基礎作用。吉林市工業(yè)基礎雄厚，經(jīng)濟發(fā)展具有堅強的產(chǎn)業(yè)支撐。近年來經(jīng)濟發(fā)展保持持續(xù)較高增長，產(chǎn)業(yè)發(fā)展進入了新的階段。吉林市居民可支配收入的持續(xù)增長。123宏觀市場分析

——結論吉林城市豐滿區(qū)，地處北國江城吉林市南部。它是吉林市四個行政區(qū)之一，全區(qū)總面積1066.7平方公里，轄四鄉(xiāng)一鎮(zhèn)六個街道