某地產(chǎn)項(xiàng)目推廣傳播策略方案

泰然·南湖玫瑰灣初號機(jī)大澤龍藝廣告引子：人類存在的意義，不是為每天通讀一本比字典還厚的高科技產(chǎn)品說明書，而是無時(shí)無刻不在享受高科技帶來的愉悅，卻感覺不到高科技的存在。

正如買一所好房子的真正意義，不在于為自己圈定了多牛的階層，或是買到了多好看的建筑，而是真正享受了建筑給生活帶來的愉悅性。

——也正如這份策略提案，其實(shí)我更愿意拋開這些冗長的理性的文字，口述給各位聽，無非就是幾個(gè)關(guān)于推廣的淺顯的道理和好創(chuàng)意。P：由于到目前為止，還仍未看到園林、建筑設(shè)計(jì)等產(chǎn)品主題性規(guī)劃的嚴(yán)謹(jǐn)、詳細(xì)的說明，故本次推廣策略建議未能過多以此類分析為基礎(chǔ)建立。相信日后有鮮明主題性的規(guī)劃最后確立，會是對創(chuàng)意推廣的最強(qiáng)勁的補(bǔ)充！

（具體需溝通的規(guī)劃問題，在本次提案的最后附錄說明）目錄：市場調(diào)研關(guān)鍵詞SWOT分析目標(biāo)人群推廣核心推廣節(jié)點(diǎn)工期建議活動執(zhí)行建議媒體預(yù)算市場調(diào)研武漢樓市總體概況一、武漢樓市關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控

2006年，從“國六條”宏觀精神延伸出《武漢市住房發(fā)展十一五規(guī)劃綱要》的傳承面上分析，武漢樓市貫徹落實(shí)國家房產(chǎn)調(diào)控，著重關(guān)注中低收入者住房需求。據(jù)一些資料顯示，武漢目前商品房價(jià)約為3700余元/平方米，與一季度3585元/平方米的價(jià)格相比，半年來漲幅只有3%左右。武漢樓市價(jià)格漲幅減小，導(dǎo)致市民持幣觀望，市場購房熱度較明顯降低，預(yù)計(jì)明年購房需求將會增大，新一年武漢樓市的走勢也為眾人所關(guān)注。二、從秋交會看武漢樓市在今年秋季房交會上一個(gè)很明顯的特征：高、中、低檔價(jià)位房源供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例為1：5：4。即低于武漢市商品房均價(jià)3500元/平米以下的樓盤32個(gè)；3500-5500元/平方米均價(jià)的中檔樓盤37個(gè)；5500元/平方米以上的高檔樓盤4個(gè)。參展樓盤一大部分位于三環(huán)附近，這些盤集體亮相形成了中、低檔價(jià)位房源“占據(jù)”本屆秋季交易會的獨(dú)特局面。

從價(jià)位而言，3500-5500元/平米均價(jià)樓盤在武漢市場的供應(yīng)量非常大，因而本案的銷售壓力比較大，同時(shí)隨著房地產(chǎn)的升溫，大量新樓盤介入，競爭更趨激烈

三、武昌人居解讀濱湖板塊成熱點(diǎn)：濱湖的樓盤價(jià)值得到了充分的展現(xiàn)，尤其是東湖、南湖、沙湖區(qū)域?？萍籍a(chǎn)業(yè)愈漸興起：光谷商業(yè)漸成氣候；總部經(jīng)濟(jì)助熱商務(wù)地產(chǎn)；東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)等濃厚的人文氣息：多所大學(xué)矗在南湖周圍。武昌，已形成城市發(fā)展的副中心，良好的商務(wù)、市政規(guī)化，豐富的自然資源和人文氣自氣息成就武漢未來高品質(zhì)生活特區(qū)！四、南湖：武漢熱點(diǎn)居住板塊！南湖，未來武漢市重要的城市副中心，規(guī)劃居住人口11-15萬，輻射人口35萬。南湖處于內(nèi)中環(huán)線區(qū)域，距武昌區(qū)中心較近，道路通暢。擁有豐富的自然景觀資源。是武漢的重要的城市副中心區(qū)域，隨政府規(guī)劃的利好引導(dǎo)，將成為武漢樓市開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。目前部分大型超大規(guī)模項(xiàng)目的入駐，產(chǎn)品品質(zhì)的提高，南湖區(qū)域樓盤的銷售價(jià)格逐步上升，已成為武昌的一個(gè)中高檔樓盤的聚集地

南湖，武漢的CLD(中央生活區(qū))正在形成！高尚住宅區(qū)需要一些實(shí)力開發(fā)商打造區(qū)域高端住宅產(chǎn)品滿足人們居住需求！南湖地區(qū)樓盤目前銷售勢態(tài)：多半樓盤規(guī)劃利好，依托周邊環(huán)境提升了本區(qū)域的人居品質(zhì)。樓盤高品質(zhì)產(chǎn)品因素，項(xiàng)目開發(fā)商實(shí)力因素，有效的拉動樓盤的銷售進(jìn)度...

中高檔客戶群體的支撐，高知階層聚集地。在南湖中心板塊內(nèi)的樓盤總價(jià)在27.5-50萬的范圍內(nèi)。競爭的的基本本格局局與簡簡析:積玉橋橋片區(qū)區(qū)華潤鳳鳳凰城城金都漢漢宮玉橋新新都夢湖水水岸東湖天天下東湖上上領(lǐng)楚世家家東湖公公館清江縱縱橫項(xiàng)項(xiàng)目水岸星星城鴻源國國際公公館東湖片片區(qū)南湖片片區(qū)沙湖、、徐東東片區(qū)區(qū)泰然南南湖1號大華南南湖世世家金地格格林小小城學(xué)府林林居保利項(xiàng)項(xiàng)目光谷片片區(qū)光谷中中心花花園光谷谷特特一一號號東谷谷銀銀座座謂語語城城目標(biāo)標(biāo)人人群群很很容容易易被被其其他他三三個(gè)個(gè)板板塊塊樓樓盤盤分分化化，，本本案案銷銷售售預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)將將巨巨大大壓壓力力………基于于本本案案品品質(zhì)質(zhì)及及面面市市價(jià)價(jià)位位，，都都高高于于南南湖湖板板塊塊大大多多項(xiàng)項(xiàng)目目；；另另一一方方面面從從消消費(fèi)費(fèi)者者購購買買動動向向而而言言，，本本案案的的競競爭爭層層面面應(yīng)應(yīng)立立于于武武昌昌區(qū)區(qū)其其他他板板塊塊樓樓盤盤進(jìn)進(jìn)行行橫橫向向和和縱縱向向分分析析。。各板板塊塊代代表表競競品品簡簡析析:項(xiàng)目名稱

項(xiàng)目定位

品牌主張推廣主題

目前的價(jià)位

說明

大華南湖公園73萬平米海外派公園化社區(qū)稀缺。在南湖，多層已不多見高層均價(jià)：3800元/平方米高起點(diǎn)、高品位、高標(biāo)準(zhǔn)提升南湖人居品質(zhì)。華潤鳳凰城武昌核心住區(qū)，藝術(shù)館上層建筑注定有一種生活是藝術(shù)高層均價(jià)：5300元/平米知名公司打造，樓盤宣揚(yáng)浪漫法國文化。夢湖水岸三期沙湖畔城市中心生活3700畝沙湖與一個(gè)城市的珍藏心情復(fù)式樓房均價(jià)5500元,多層花園洋房均價(jià)7200元沙湖板塊極少親水、觀景、養(yǎng)生、人文生活為賣點(diǎn)謂語城中國光谷，民院路上，新知識份子專區(qū)世界認(rèn)為知識是第一生產(chǎn)力，我們也是暫未開盤依托光谷科技園，以消費(fèi)者形態(tài)進(jìn)行項(xiàng)目定位大型型、、高高品品質(zhì)質(zhì)、、高知知名名，，本本區(qū)區(qū)域域強(qiáng)強(qiáng)力品品牌牌競競品品中大大型型科科技技生活活盤盤光谷谷板板塊塊強(qiáng)力力競競品品競爭爭分分析析的的結(jié)結(jié)論論：：本案案將將面面臨臨區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)競競爭爭和和區(qū)區(qū)間間競競爭爭的的雙雙重重競競爭爭壓壓力力縱向向比比較較：：與南南湖湖板板塊塊的的樓樓盤盤比比較較，，本本案案的的優(yōu)優(yōu)勢勢除除得得天天獨(dú)獨(dú)厚厚的的自自然然資資源源以以外外，，在在產(chǎn)產(chǎn)品品本本身身的的規(guī)規(guī)化化也也略略勝勝一一籌籌，，屬屬本本板板塊塊高高檔檔居居住住項(xiàng)項(xiàng)目目。。橫向向比比較較：：與其其他他三三個(gè)個(gè)板板塊塊的的項(xiàng)項(xiàng)目目，，產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)素素相相當(dāng)當(dāng)，，除除臨臨第第二二大大南南湖湖以以外外，，某某些些指指標(biāo)標(biāo)我我們們略略為為劣劣勢勢。。在項(xiàng)項(xiàng)目目的的品品牌牌個(gè)個(gè)性性上上，，競競爭爭對對手手多多以以地地段段、、體體量量和和湖湖景景為為主主要要推推廣廣點(diǎn)點(diǎn)，，極極少少部部分分競競品品在在各各自自品品牌牌核核心心價(jià)價(jià)值值的的打打造造上上體體現(xiàn)現(xiàn)出出自自己己的的生生活活氣氣息息。。如如華華潤潤鳳鳳凰凰城城宣揚(yáng)揚(yáng)浪浪漫漫法法國國藝藝術(shù)術(shù)文文化化成成為為異異域域生生活活的的代代表表之之一一。競爭爭焦焦點(diǎn)點(diǎn)：：產(chǎn)品品品品質(zhì)質(zhì)的的競競爭爭+周邊邊環(huán)環(huán)境境的的競競爭爭，，極可可能能引引致致本本案案埋埋沒沒在在板板塊塊眾眾多多樓樓盤盤之之中中的的中中檔檔住住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目，，由由此此對對外外區(qū)區(qū)域域人人群群吸吸納納力力優(yōu)優(yōu)勢勢的的略略微微不不足足。。思考考焦焦點(diǎn)點(diǎn)：：在此此背背景景下下，，我我們們應(yīng)應(yīng)賦賦予予泰泰然然·南湖湖玫玫瑰瑰灣灣什什么么樣樣的的品品牌牌概概念念，，以以與與諸諸多多競競爭爭對對手手抗抗衡衡？？因此此，，本本案案的的傳傳播播應(yīng)應(yīng)是是在在湖景景+產(chǎn)品品品品質(zhì)質(zhì)之上上的的生生活活價(jià)價(jià)值值訴訴求求。。從而而形形成成南南湖湖競競品品之之上上，，武武昌昌最最具具個(gè)個(gè)性性生生活活的的高高品品質(zhì)質(zhì)住住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目。。關(guān)鍵鍵詞詞：：南湖湖、、獅獅子子山山、、50萬平平方方米米、、一公公里里湖湖岸岸線線、、人人文文環(huán)環(huán)境境、、多多建建筑筑形形態(tài)態(tài)絕對對不不能能少少的的SWOT分析析優(yōu)勢勢濱水水：武武漢漢第第二二大大湖湖南南湖湖。。社社區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)引引入入湖湖水水；；湖岸岸線線：：一公公里里不不算算綿綿長長卻卻也也足足夠夠奢奢侈侈的的水水岸岸線線，，對對于于所所有有臨臨湖湖的的房房子子來來說說不不算算太太夸夸張張，，但但已已很很是是了了得得了了；；景觀觀：：遠(yuǎn)觀觀綿綿延延的的獅獅子子山山，，東東南南與與水水杉杉林林休休閑閑公公園園相相連連，，卻卻不不是是所所有有臨臨湖湖的的項(xiàng)項(xiàng)目目都都能能擁擁有有的的視視野野；；人文文：：高等等學(xué)學(xué)府府區(qū)區(qū)，，光光谷谷科科技技區(qū)區(qū)；；綠植植：：項(xiàng)目目內(nèi)內(nèi)保保留留有有大大量量原原生生植植物物；；產(chǎn)品品：：空中中庭庭院院、、一一層層一一戶戶等等奇奇妙妙規(guī)規(guī)劃劃；；劣勢勢產(chǎn)品品：：高層層產(chǎn)產(chǎn)品品數(shù)數(shù)量量巨巨大大，，是是一一期期難難啃啃的的骨骨頭頭；；配套套：周周邊邊至至今今沒沒有有優(yōu)優(yōu)越越的的配配套套資資源源；；機(jī)會會區(qū)域域：城城市市次次中中心心的的形形成成；；產(chǎn)品品：：南湖湖區(qū)區(qū)域域尚尚未未有有高高端端產(chǎn)產(chǎn)品品的的誕誕生生；；周邊邊：：多個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的開開發(fā)發(fā)使使南南湖湖生生活活區(qū)區(qū)逐逐漸漸成成形形；；收藏藏：：獅子子山山與與湖湖岸岸線線的的雙雙重重優(yōu)優(yōu)勢勢帶帶來來的的收收藏藏價(jià)價(jià)值值；；交通通：：過江江隧隧道道的的通通達(dá)達(dá)產(chǎn)產(chǎn)生生的的未未來來價(jià)價(jià)值值；；威脅脅來自自區(qū)區(qū)域域其其他他現(xiàn)現(xiàn)有有項(xiàng)項(xiàng)目目的的競競爭爭，，包包括括價(jià)價(jià)格格；；同區(qū)區(qū)域域的的客客群群的的重重合合矛矛盾盾；；區(qū)域域內(nèi)內(nèi)即即將將開開發(fā)發(fā)或或未未來來的的不不可可確確定定競競爭爭項(xiàng)項(xiàng)目目是是否否在在產(chǎn)產(chǎn)品品特特點(diǎn)點(diǎn)等等方方面面造造成成威威脅脅；；通過過分分析析，，我我們們需需要要突突出出玫玫瑰瑰灣灣的的項(xiàng)目目優(yōu)優(yōu)勢勢，并并尋尋找找到到項(xiàng)項(xiàng)目目的的差異異化化。目標(biāo)標(biāo)人人群群分分析析南湖湖及及周周邊邊高高收收入入家家庭庭大學(xué)學(xué)教教師師/光谷谷商商務(wù)務(wù)聯(lián)合合武武昌昌區(qū)區(qū)所所統(tǒng)統(tǒng)合合的的泛泛消消費(fèi)費(fèi)群群…泰然然·南湖湖玫玫瑰瑰灣灣-知性性生生活活新新理理念念學(xué)院院圈圈層層光谷谷片片區(qū)區(qū)武昌昌企企事事業(yè)業(yè)主主武漢漢外外來來人人士士的的吸吸納納融合合生生活活圈圈居住住文文明明對生生活活擁擁有有更更高高追追求求的的中中等等收收入入以以上上的的家家庭庭主力力購購買買人人群群年年齡齡在在30-50歲，，多多為為二二次次置置業(yè)業(yè)。。具有有親親湖湖居居住住情情結(jié)結(jié)和和對對離離塵塵不不離離城城的的居居住住認(rèn)認(rèn)同同對項(xiàng)項(xiàng)目目生生態(tài)態(tài)/建筑筑及及品品質(zhì)質(zhì)戶戶型型/公建建配配套套設(shè)設(shè)施施認(rèn)認(rèn)同同對東東方方的的、、現(xiàn)現(xiàn)代代的的、、知知性性居居住住理理念念與與高高品品質(zhì)質(zhì)生生活活理理念念認(rèn)認(rèn)同同泰然然·南湖湖玫玫瑰瑰灣灣-目標(biāo)標(biāo)客客層層概概念念描描述述…武昌昌區(qū)區(qū)域域30歲-50歲的的較較高高收收入入的的高知知階階層層，60%以上上的的人人群群來來自自學(xué)學(xué)院院教教師師，，光光谷谷科科技技人人才才以以及及武武昌昌行行政政區(qū)區(qū)的的高高級級公公務(wù)務(wù)員員、、公公司司高高級級白白領(lǐng)領(lǐng)，，即即是是我我們們的的意見見領(lǐng)領(lǐng)袖袖。人生生經(jīng)經(jīng)歷歷豐豐富富，，閱閱歷歷廣廣博博，，善善于于思思考考，，有有社社會會責(zé)責(zé)任任感感和和使使命命感感，，社社會會地地位位較較高高，，屬屬于于社社會會的的中中流流砥砥柱柱。。努力力工工作作的的同同時(shí)時(shí)，，懂懂得得善善待待自自己己，，關(guān)關(guān)愛愛家家人人，，享享受受生生活活，，注注重重生生活活品品味味。。思想想成成熟熟，，重重視視心心靈靈的的成成長長，，對對人人生生感感悟悟體體會會豐豐富富。。具備備現(xiàn)現(xiàn)代代開開放放、、知知性性、、融融合合與與尊尊重重的的人人文文生生活活思思想想泰然然·南湖湖玫玫瑰瑰灣灣-主力力客客層層描描述述…對于于生生活活擁擁有有豐豐富富的的認(rèn)認(rèn)知知，，產(chǎn)產(chǎn)生生更更高高層層級級的的精精神神需需求求閱歷歷導(dǎo)導(dǎo)致致的的生生活活累累積積，，富富于于對對自自然然和和人人性性的的深深層層思思考考國際際現(xiàn)現(xiàn)代代化化與與自自然然和和諧諧人人居居的的視視野野對于于居居住住環(huán)環(huán)境境的的更更高高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)要要求求泰然然·南湖湖玫玫瑰瑰灣灣-目標(biāo)標(biāo)客客層層心心理理洞洞察察…敏感感詞詞：：高高尚尚、、知知性性、、融融合合泰然然·南湖湖玫玫瑰瑰灣灣讓讓生生活活擁擁有有更更多多可可能能………異域域風(fēng)風(fēng)情情的的湖湖岸岸線線現(xiàn)代代時(shí)時(shí)尚尚的的建建筑筑群群多重重園園林林、、水水景景超豪豪華華的的小小區(qū)區(qū)會會所所………或許許這這些些都都不不算算什什么么這些些無無非非都都是是建建筑筑的的表表征征而而已已。。建筑筑的的誕誕生生是是以以人人對對生生活活的的領(lǐng)悟悟?qū)訉用婷孀鳛闉楦?。。推廣廣核核心心目目標(biāo)標(biāo)用五五年年的的時(shí)時(shí)間間，，打打造造成成為為南湖湖首屈屈一一指指的高端端住住宅宅區(qū)區(qū)。那那么么南湖湖玫玫瑰瑰灣灣一一期期的的形形象象入入世世則則對對日日后后的的推推廣廣起起決定定鋪鋪墊墊作作用用。在市市場場上上樹樹立立良良好好的的形形象象制造造強(qiáng)強(qiáng)悍悍聲聲音音出出市市確立立主主題題并并貫貫穿穿始始終終奠定定未未來來開開發(fā)發(fā)的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)DDAD簡法法價(jià)價(jià)值值觀觀推廣廣的的意意義義＝＝原生生市市場場＋＋產(chǎn)產(chǎn)品品值值≥≥人人心心理理購購買買誘誘因因當(dāng)所所有有的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)學(xué)家家都都開開始始千千篇篇一一律律當(dāng)所所有有房房子子都都開開始始追追求求一一樣樣的的夢夢想想當(dāng)這這個(gè)個(gè)世世界界想想說說的的話話越越來來越越少少當(dāng)說說明明書書都都開開始始厚厚的的像像本本書書推廣廣到到底底是是什什么么？？一個(gè)個(gè)原原生生市市場場環(huán)環(huán)境境，，發(fā)發(fā)展展到到一一定定地地步步就就會會出出現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值比比，，當(dāng)當(dāng)推推廣廣的的各各種種方方法法使使得得產(chǎn)產(chǎn)品品大大于于等等于于人人們們心心理理購購買買的的誘誘因因時(shí)時(shí)，，產(chǎn)產(chǎn)品品就就會會熱熱銷銷。。一個(gè)個(gè)簡簡單單的的拋拋物物線線，，60個(gè)字字，，一一種種行行為為。。所有有好好推推廣廣，，始始于于一一條條線線?！，F(xiàn)時(shí)時(shí)科科學(xué)學(xué)的的大大盤盤整整合合推推廣廣進(jìn)進(jìn)程程因此此，，對對于于5年計(jì)計(jì)劃劃的的南南湖湖玫玫瑰瑰灣灣，，首首先先應(yīng)應(yīng)拉升升區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值———哪怕怕僅僅僅僅是是項(xiàng)項(xiàng)目目自自身身的的地地塊塊兒兒價(jià)價(jià)值值??！大區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值主題題社社區(qū)區(qū)組團(tuán)團(tuán)類類別別遞遞進(jìn)進(jìn)產(chǎn)品品USP分銷銷花園園洋洋房房104套小高高層層60套數(shù)量量都都不不算算多多別墅墅35套其中中聯(lián)聯(lián)排排34套獨(dú)棟棟別別墅墅1套數(shù)量量不不多多在湖湖岸岸線線旁旁自然然條條件件優(yōu)優(yōu)越越只有有高高層層產(chǎn)產(chǎn)品品地理理位位置置臨湖湖最最遠(yuǎn)遠(yuǎn)，緊鄰鄰引引入入水水域域景景區(qū)區(qū)，，以564套數(shù)量量居居最最多多。對項(xiàng)項(xiàng)目目的的一一期期進(jìn)進(jìn)行行推推廣廣，，先先研研究究研研究究一一期期的的規(guī)規(guī)劃劃。。高層層、、小小高高層層、、洋洋房房、、別別墅墅是按按階階梯梯狀狀由高高向向低低面面湖湖而而列列。問題題出出來來了了，，非非常常明明顯顯。。當(dāng)品品質(zhì)質(zhì)和和價(jià)價(jià)格格都都相相對對較較低低的的高高層層住住宅宅類類產(chǎn)產(chǎn)品品占占主主要要分分額額的的時(shí)時(shí)候候，，如如何何才才能能全全面面地地依依靠靠推推廣廣策策略略拉拉升升全全盤盤的的價(jià)價(jià)值值和和價(jià)價(jià)格格？？？？而且且我我們們得得知知，，高高層層住住宅宅要要9月才才可可以以拿拿到到銷銷售售證證，，這這與與之之前前所所得得知知的的6月開開盤盤入入市市的的說說法法在在科科學(xué)學(xué)的的推推廣廣策策略略，，是是相相矛矛盾盾的的。。南湖湖玫玫瑰瑰灣灣一一期期的的癥結(jié)結(jié)點(diǎn)點(diǎn)———數(shù)量量偏偏多多的的高高層層產(chǎn)產(chǎn)品品。。因此此，，在在項(xiàng)項(xiàng)目目入入市市初初期期，，如如下下建建議議：：在推推廣廣明明線線中中，讓讓項(xiàng)目目的的整整體體高品品質(zhì)質(zhì)形形象象為為個(gè)個(gè)別別產(chǎn)產(chǎn)品品代代言言（（即即宣宣揚(yáng)揚(yáng)整整個(gè)個(gè)地地質(zhì)質(zhì)及及產(chǎn)產(chǎn)品品統(tǒng)統(tǒng)一一概概念念）），，模模糊糊高高層層住住宅宅的的獨(dú)獨(dú)立立形形象象。。在銷售售進(jìn)程程中，務(wù)必必讓高層住住宅沖在最最前面面，使使價(jià)值值和價(jià)價(jià)格通通過銷銷控合合理穩(wěn)穩(wěn)步拔拔升。。據(jù)了解解，6月是武武漢市市場的的銷售售淡季季，而而9月正值值“金九銀銀十”的旺季季。因此我我們最終建建議，項(xiàng)目目開盤盤放在在2007年9月，高層層的銷銷售許許可完完成之之后，，為最最佳入入市時(shí)時(shí)期。。先期期放量量為高高層住住宅、、小高高層、、多層層復(fù)合合產(chǎn)品品。為求拔拔升產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)價(jià)格，，尋求求價(jià)值值最大大化，，價(jià)值值最大大化的的營銷銷策略略，決決定一一期的的基本本銷售售步驟驟要“低開開高走走”。。先消化化高層層產(chǎn)品品，使使市場場對項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)價(jià)值認(rèn)認(rèn)可在已經(jīng)經(jīng)建立立起認(rèn)認(rèn)知后后，花花園洋洋房自自然賣賣的順順利小高層層一層層一戶戶的設(shè)設(shè)計(jì)，，具備備高端端產(chǎn)品品的獨(dú)獨(dú)特性性聯(lián)排別別墅最最后銷銷售或或按至至08年銷售售，區(qū)域價(jià)價(jià)值提提升后后，成成為南南湖生生活的的標(biāo)桿桿但現(xiàn)在在需要要找到到“差異異化””突破傳傳統(tǒng)出出路，，才能能發(fā)揮揮產(chǎn)品的的最大大潛力力。（五年年的時(shí)時(shí)間里里，我我們要要讓區(qū)區(qū)域受受眾首首先對對這個(gè)個(gè)項(xiàng)目目的區(qū)區(qū)域價(jià)價(jià)值充充分認(rèn)認(rèn)可。。）我們需需要突突破。。按照傳傳統(tǒng)推推廣，，順序序沒錯(cuò)錯(cuò)。南湖玫玫瑰灣灣的差差異化化在哪哪里？？怎么么挖掘掘？我們嘗嘗試過過利用用產(chǎn)品品的賣賣點(diǎn)，，諸如如建筑筑材料料、建建筑特特色，，但認(rèn)認(rèn)為時(shí)時(shí)機(jī)尚尚未成成熟。。我們也也嘗試試過利利用規(guī)規(guī)劃的的特點(diǎn)點(diǎn)，諸諸如園園林景景觀風(fēng)風(fēng)格，，但這這樣的的方向向看起起來有有些墨墨守成成規(guī)，，不能能獲取取真正正的價(jià)價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)。如果拿拿南湖湖的水水說事事，諸諸如水水岸美美宅，，武漢漢又有有幾個(gè)個(gè)項(xiàng)目目沒拿拿水說說事？？暫且賣賣個(gè)關(guān)關(guān)子，，從推推廣步步驟慢慢慢兒兒說。。推廣節(jié)節(jié)點(diǎn)2007年玫瑰瑰灣項(xiàng)項(xiàng)目推推廣節(jié)節(jié)點(diǎn)建建議，，新鮮鮮出爐爐制造懸懸念階階段：：3月-5月房交會會之前前，制制造話話題，，卻又又秘而而不宣宣，給給南湖湖玫瑰瑰灣蒙蒙上神神秘面面紗活動蓄蓄客階階段：：6月-8月9月正是是武漢漢地產(chǎn)產(chǎn)銷售售旺季季，在在此階階段公公開主主題，，進(jìn)行行主題題公關(guān)關(guān)活動動，持持續(xù)蓄蓄客并并在9月達(dá)到到高峰峰，迎迎接火火爆的的開盤盤產(chǎn)品熱熱銷階階段：：9月-12月經(jīng)過5個(gè)月的的預(yù)熱熱與蓄蓄水，，迎來來產(chǎn)品品真正正的熱熱銷，，此時(shí)時(shí)需要要產(chǎn)品品的賣賣點(diǎn)做做支持持在項(xiàng)目目的推推廣過過程中中，離離不開開四個(gè)原原則支持講究扎扎扎實(shí)實(shí)實(shí)每一個(gè)個(gè)步驟驟都要要腳踏踏實(shí)地地落實(shí)實(shí)好，，缺一一不可可，穩(wěn)穩(wěn)健體體現(xiàn)出出企業(yè)業(yè)的雄雄厚實(shí)實(shí)力。。必須聲聲音震震撼在市場場上必必須做做到強(qiáng)強(qiáng)勢出出擊，，制造造出城城市影影響力力，實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)價(jià)值最最大化化。懸念引引人入入勝不能陷陷入水水景情情結(jié)的的誤區(qū)區(qū)，更更不能能丟失失懸念念的落落地性性，差差異點(diǎn)點(diǎn)也是是建筑筑與情情感的的交叉叉點(diǎn)。。產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃配配合即使是是再動動人的的廣告告手段段，也也需要要產(chǎn)品品規(guī)劃劃的同同步配配合，，我們們不能能憑空空做廣廣告推推廣，，虛張張聲勢勢會導(dǎo)導(dǎo)致失失敗。。進(jìn)入→→制造造懸念念階段段：3月-5月第一個(gè)個(gè)懸念念，拿拿“地”說點(diǎn)點(diǎn)兒事事此時(shí)絲絲毫不不透露露未來來的建建筑形形態(tài)，，給外外界種種種對對該地地的猜猜測與與期待待。對南湖湖區(qū)域域住宅宅的價(jià)價(jià)格，，沒有誰誰比您您更清清楚的的了。南湖湖區(qū)域域普遍遍住宅宅價(jià)格格在3000-4000元之間間，南南湖玫玫瑰灣灣要超超越這這個(gè)均均價(jià)，，必須須改變變目標(biāo)標(biāo)客群群對地地塊的的認(rèn)知知。必須讓讓客群群知道道，這這塊地地在日日后會會具有有極大大的收收藏價(jià)價(jià)值，，甚至至可以以說，，它與生生俱來來地具具有成成為別別墅用用地的的優(yōu)越越條件件：大面積積的占占地，，自然然的、、原生生的、、靜謐謐的，，廣闊闊的，，路網(wǎng)網(wǎng)卻又又非常常發(fā)達(dá)達(dá)，過過江隧隧道將將直達(dá)達(dá)該地地。南湖的的這塊塊地將將成為為未來來人居居環(huán)境境的標(biāo)標(biāo)尺。。主題：：城城市次次中心心帶最最值得得私人人收藏藏的原原生湖湖岸區(qū)區(qū)因?yàn)闁|東湖沿沿岸開開發(fā)樓樓盤極極少，，價(jià)格格昂貴貴，戶戶型偏偏大，，不會會是市市場的的主流流產(chǎn)品品，排排除其其之外外，南南湖當(dāng)當(dāng)之無無愧。。然而，，在對對南湖湖地塊塊先期期拉升升價(jià)值值時(shí)，，我們們又遇遇到一一個(gè)巨大的的客觀觀難題題——南湖周周邊已已經(jīng)有有不少少樓盤盤扎堆堆，而而且品品質(zhì)都都并不不高端端。而我們們的地地塊，，卻在在眾多多樓盤盤包圍圍之間間，獨(dú)擁臨臨湖的的廣闊闊天地地。如何在在周圍圍樓盤盤并沒沒有做做出好好榜樣樣的地地域重重新樹樹立品品質(zhì)信信心——則前期期炒作作地塊塊的發(fā)發(fā)力點(diǎn)點(diǎn)，就就集中中在我我們項(xiàng)項(xiàng)目的的特性性點(diǎn)上上——湖岸線線和獅獅子山山景。第二個(gè)個(gè)懸念念，做做湖岸線線與獅獅子山山的文章章客群需需要知知道南南湖的的生活活尺度度是什什么樣樣子，，是否否是自自己的的想象象，或或是超超越。。優(yōu)越性性：擁有私私家的的湖岸岸線，，擁有有觀山山的景景觀與與氣度度。這這在從從前的的南湖湖是不不可能能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的。。能在南南湖邊邊擁有有一道道私享享的湖湖岸線線，對對于其其他項(xiàng)項(xiàng)目可可能只只是觀觀湖而而已。。遠(yuǎn)觀綿綿長的的獅子子山，，其他他南湖湖項(xiàng)目目可能能還有有所遮遮擋無無法企企及。?？腿海海簹舛群秃蛷V闊闊反映映了人人的氣氣質(zhì)，對于未未來的的居住住者，，南湖湖周邊邊的客客群需需要一一個(gè)滿滿足他他們氣氣質(zhì)的的宅子子。行為：：“南湖玫玫瑰灣灣私家游游艇全全面租租游啟啟動”軟文：：“南湖最最具收收藏性性的私私家湖湖岸線線”第三個(gè)個(gè)懸念念，0號別墅墅的適時(shí)時(shí)出現(xiàn)現(xiàn)建議在在臨湖湖地塊塊率先先建好好獨(dú)棟棟別墅墅，為為持續(xù)續(xù)的話話題做做足鋪鋪墊在人們們對南南湖的的原生生價(jià)值值感到到認(rèn)同同后，，適時(shí)時(shí)出現(xiàn)現(xiàn)的話話題，，就是是南湖湖玫瑰瑰灣最最強(qiáng)的的聲音音。湖岸線線旁別別墅的的誕生生成為為南湖湖區(qū)域域的話話題中中心。。南湖湖的猜猜想成成為現(xiàn)現(xiàn)實(shí)，，價(jià)值值陡升升。0號別墅墅的落落成將將人感感知生生活的的四個(gè)個(gè)方面面得以以真實(shí)實(shí)呈現(xiàn)現(xiàn)。舒適：：完整的的生活活空間間帶來來的舒舒適感感景觀：：南湖岸岸邊，，私家家的湖湖岸線線，遠(yuǎn)遠(yuǎn)觀獅獅子山山，近近享原原生樹樹。人文：：良好的的周邊邊環(huán)境境，締締造文文化與與知性性的生生活。。審美美：：別墅墅的的多多角角度度建建筑筑形形態(tài)態(tài)，，帶帶給給人人們們價(jià)價(jià)值值感感十十足足的的心心理理滿滿足足。。舒適適方方面面，建議議打打造造成成全智智能能化化的的建建筑筑，體體現(xiàn)現(xiàn)硬硬件件的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。。包包括括智智能能識識別別門門禁禁系系統(tǒng)統(tǒng)，，智智能能新新風(fēng)風(fēng)系系統(tǒng)統(tǒng)，，遙遙感感弱弱電電系系統(tǒng)統(tǒng)，，通通過過科科技技全全方方位位控控制制家家庭庭起起居居。。示示范范空空間間的的營營造造。。景觀觀方方面面，，做到到庭庭院院與與南南湖湖的的完完美美結(jié)結(jié)合合，，湖湖岸岸線線的的修修建建完完成成。。人文文方方面面，，依靠靠別別墅墅的的室室內(nèi)內(nèi)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)去去實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)人人文文的的體體驗(yàn)驗(yàn)，，諸諸如如書書墻墻的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，小小擺擺設(shè)設(shè)。。審美美方方面面，，以建建筑筑外外觀觀的的品品質(zhì)質(zhì)感感和和價(jià)價(jià)值值感感營營造造。。手背背靜靜脈脈識識別別系系統(tǒng)統(tǒng)手掌掌靜靜脈脈識識別別系系統(tǒng)統(tǒng)家居居控控制制面面板板包括括燈燈光光的的調(diào)調(diào)節(jié)節(jié)中央央空空調(diào)調(diào)系系統(tǒng)統(tǒng)恒溫溫恒恒濕濕系系統(tǒng)統(tǒng)新風(fēng)風(fēng)換換氣氣系系統(tǒng)統(tǒng)幕墻墻百百葉葉系系統(tǒng)統(tǒng)那么么，，0號別別墅墅的的真真實(shí)實(shí)出出現(xiàn)現(xiàn)，，必必定定引引發(fā)發(fā)市市場場對對南南湖湖價(jià)價(jià)值值的的重重新新審審視視，，將將之之前前在在市市場場上上制制造造的的懸懸念念沖沖破破，，市市場場將將重重新新定定位位南南湖湖玫玫瑰瑰灣灣的的價(jià)價(jià)值值。。南湖湖玫玫瑰瑰灣灣建建了了一一棟棟0號別別墅墅，，按按照照人人們們的的期期待待誕誕生生，，而而產(chǎn)產(chǎn)品品本本身身卻卻凸凸顯顯著著武漢漢從從未未有有過過的的智智能能化化別別墅墅生生活活體體驗(yàn)驗(yàn)。這這不不得得不不讓讓人人大大感感意外外。真實(shí)實(shí)地地把人人對對生生活活的的理理想想化化狀狀態(tài)態(tài)變變?yōu)闉楝F(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)。。形式式：：通過過媒媒體體，，結(jié)結(jié)合合軟軟性性宣宣傳傳和和硬硬廣廣發(fā)發(fā)布布，，在在市市場場產(chǎn)產(chǎn)生生強(qiáng)強(qiáng)大大的的聲聲音音。。主題題：：“南湖湖玫玫瑰瑰灣灣，，0號別別墅墅初初露露端端倪倪”“南湖湖玫玫瑰瑰灣灣0號別別墅墅，，打打造造武武漢漢前前所所未未有有的的智智能能化化人人居居”舒適適、、景景觀觀、、人人文文、、審審美美，，是是人人們們關(guān)關(guān)于于生生活活的的綜綜合合理理想想。。第第三三個(gè)個(gè)懸懸念念在在5月房房交交會會期期間間發(fā)發(fā)布布，，讓讓客客群群對對南南湖湖玫玫瑰瑰灣灣，，對對這這棟棟別別墅墅持持續(xù)續(xù)關(guān)關(guān)注注。。在我我們們依依舊舊對對外外界界保保持持著著神神秘秘，，帶帶著著懸懸念念進(jìn)進(jìn)入入活活動動蓄蓄客客階階段段：：6月-8月前期期的的懸懸念念階階段段為為客客群群與與項(xiàng)項(xiàng)目目建建立立了了超超越越產(chǎn)產(chǎn)品品的的價(jià)價(jià)值值信信任任（（別別墅墅的的落落成成可可以以成成為為足足夠夠的的理理由由））在這這一一時(shí)時(shí)期期，，依依然然要要制制造造一一系系列列不不可可思思議議的的事事件件。。超乎乎外外界界的的想想象象，，卻卻又又在在情情理理之之中中。。會所所大大變變身身。。我我們們又又將將做做什什么么？？非常常不不建建議議，，將將會會所所的的功能能同同質(zhì)質(zhì)化化。諸如如酒酒吧吧、、咖咖啡啡館館、、餐餐廳廳、、SPA等等等。。我們們要要做做一一件件讓讓目目標(biāo)標(biāo)客客群群大大感感意意外外的的事事，，開開發(fā)發(fā)商商又又完完全全可可以以實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。。打造造武武漢漢首首座座社社區(qū)區(qū)私私屬屬共共享享書書店店———誠品品書書局局誠，，是是一一份份誠誠懇懇的的心心意意，，一一份份執(zhí)執(zhí)著著的的關(guān)關(guān)懷懷；；品品，，是是一一份份專專業(yè)業(yè)的的素素養(yǎng)養(yǎng)，，一一份份嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)?shù)牡倪x選擇擇。。取取名名「「誠誠品品」」，，代代表表著著對對美美好好社社會會的的追追求求與與實(shí)實(shí)踐踐。。臺灣誠品書書店秉持人人文、創(chuàng)意意、藝術(shù)、、生活的精精神，開業(yè)14年來成為臺臺灣文化提提升的指標(biāo)標(biāo)，更是吸吸引香港及及全球華人人游客的景景點(diǎn)。它每年舉辦約約500場演講與展展覽，用書書店攻占人人心，讓閱閱讀永遠(yuǎn)不不打烊。這家臺灣本本土自創(chuàng)品品牌，跟一一般印象中中的傳統(tǒng)書書店迥然不不同。一踏踏進(jìn)誠品敦敦南店大門門，就可以以嗅到書店店內(nèi)附設(shè)雅雅座所飄逸逸的濃濃咖咖啡香，伴伴隨著書香香，兩種香香氣在空氣氣中奇妙結(jié)結(jié)合，散發(fā)發(fā)出迷人的的氣息。明明亮、開闊闊的空間，，具歐洲圖圖書館風(fēng)味味的書城，，空間對稱稱而有層次次，連貫中中有區(qū)隔，，一反傳統(tǒng)統(tǒng)書店的沉沉悶與規(guī)格格化，以沉沉穩(wěn)、優(yōu)雅雅、溫馨的的色系，作作為其裝潢潢特色，創(chuàng)創(chuàng)造出充滿滿人文藝術(shù)術(shù)氣質(zhì)的氛氛圍感受，，讓每個(gè)人人一進(jìn)入誠誠品書店，，就不自覺覺地輕聲細(xì)細(xì)語、放慢慢腳步。誠品書店已已經(jīng)成為臺臺灣的文化化景點(diǎn)。很很多香港人人去臺灣為為的只是去去一趟誠品品，在誠品品敦南店經(jīng)經(jīng)?？梢月犅牭綇V東話話在空氣中中飄蕩；前前新加坡都都市發(fā)展局局局長劉太太格，每到到臺北就到到誠品買書書。1989年3月，吳清友友創(chuàng)立了以以建筑、藝藝術(shù)書籍為為主的誠品品書店。誠品一名源源自古希臘臘文eslite，意指精英英。誠品書店以以精英自詡詡。當(dāng)書店店里不只是是書，還包包括著人文文、創(chuàng)意、、藝術(shù)、生生活的精神神，它就不再是是只買書付付錢就走的的地方，這便是誠誠品的迷人人之處?！飳⑴_灣的誠誠品書店搬搬到會所，或引入一定定收藏量的的書庫——打造武漢第第一所社區(qū)區(qū)獨(dú)有的“誠品書局局”。讓這里成為為所有武漢漢最知性，，最令人向向往的地方方。我們要向整整個(gè)武漢證證明，沒有有什么事情情不可能發(fā)發(fā)生。南湖玫瑰灣灣會依據(jù)人人的生活觀觀去創(chuàng)造無無限的可能能。在南湖玫瑰瑰灣，一切以人的的尺度去衡衡量生活。相關(guān)可持續(xù)續(xù)的行為及及經(jīng)營問題題。南湖玫瑰灣灣，創(chuàng)造生生活的不可可思議，影影響武漢，，促使整個(gè)個(gè)南湖區(qū)域域價(jià)值的提提升。這是我們特別制造的的產(chǎn)品的差差異化，并在書店店內(nèi)形成固固定營銷行行為，達(dá)到到蓄客目標(biāo)標(biāo)。書店的可持持續(xù)經(jīng)營性性建議經(jīng)營方方式：訂立立全年的圖圖書銷售主主題，比如如4月“做快樂愚人人”；6月“兒童閱讀月月”；7月“紅色七月”；9月“久違校園”；10月“我的祖國”等等包括節(jié)日的的書籍促銷銷折扣活動動，名人簽簽售活動，，文化界的公公開巡展，，書畫展，，收藏展，，科技展等等設(shè)計(jì)演講廳廳，定期舉舉辦文化主主題論壇。。將成立文化化俱樂部——泰然百人會會，各種有償或或無償?shù)膱鰣龅厣除埖鹊?。泰然百百人會的VIP除了可以享享受購書折折扣，擁有有只面向會會員開放的的藏書閣，，購書積分分，節(jié)日會會得到禮物物等等之外外，最大價(jià)價(jià)值在于購購房的折扣扣以及在會會所內(nèi)優(yōu)先先組織沙龍龍的優(yōu)惠。。這里將成為為武漢的城城市文化棲棲居地。會所變身后后要做的。。適時(shí)將項(xiàng)目目的真實(shí)形形態(tài)公諸于于眾，原來來太多的不不可思議，，太多的懸懸念，皆源源于產(chǎn)品本身所擁有有的不可思思議性。南湖玫瑰灣灣正是將人人生活的尺尺度，居住住的態(tài)度，，別墅的理理想進(jìn)行分分門別類的的解構(gòu)。在6月-8月期間，通通過書店會會所，進(jìn)行行影響武漢漢的一系列列事件。使使泰然VIP卡順利認(rèn)購購，此時(shí)應(yīng)應(yīng)配合9月的開盤，，公布南湖玫玫瑰灣未來來的產(chǎn)品。產(chǎn)品熱銷階階段：9月-12月經(jīng)過0號別墅的產(chǎn)產(chǎn)品托高，，以及對會會所的整合合打造，后后期社區(qū)產(chǎn)產(chǎn)品的公布布，客戶對對社區(qū)生活活的價(jià)值觀觀已很了解解，在蓄客客達(dá)到一定定階段，9月開盤。南湖玫瑰灣灣正是將人人生活的尺尺度，居住住的態(tài)度，，別墅的理理想進(jìn)行分分門別類的的解構(gòu)。配合媒體的的硬廣，南南湖玫瑰灣灣的真實(shí)生生活，產(chǎn)品品的每個(gè)點(diǎn)點(diǎn)都直擊人人心。關(guān)于懸念已已披露不少少，該是答答案揭曉的的時(shí)刻了。。那就是策略略之初的疑疑問，項(xiàng)目產(chǎn)品自自身的差異異化在哪里里？我們在有限限的資料中中深入發(fā)掘掘，發(fā)現(xiàn)了了諸如以下下的若干細(xì)細(xì)節(jié)——項(xiàng)目本身包包容了多種種建筑形態(tài)態(tài)的住宅。。高層、洋房房、小高層層、別墅，產(chǎn)品形態(tài)千千變?nèi)f化高層大戶型型幾乎戶戶戶都設(shè)計(jì)了了空中庭院院花園洋房設(shè)設(shè)計(jì)3米3開間的浴室室小高層設(shè)計(jì)計(jì)成一戶一一層360°觀景的獨(dú)立立空間可見，在非非別墅產(chǎn)品品中，每一一類產(chǎn)品都都可找出細(xì)細(xì)節(jié)上的絕絕對項(xiàng)目的差異異點(diǎn)。這些點(diǎn)，，對于常規(guī)規(guī)的同類產(chǎn)產(chǎn)品來說，，絕對都是一一種奢侈！

高層幾乎每每戶都設(shè)計(jì)計(jì)了偌大的的空中庭院院，3.15米的層高，，中空的玻玻璃窗；

花園洋房的的頂層每戶戶均設(shè)計(jì)了了3米3面寬的浴室室，獨(dú)立的的更衣室，，地下一層層近140㎡的私密空間間；

小高層的一一層一戶360°觀景視野，，產(chǎn)品的核核心價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)；◆臨湖的別墅墅擁有私家家的湖岸線線，成為私私家游艇的的?？空?。?！繇?xiàng)目擁有的的偌大的書書店，解讀讀了一切生生活的欲望望?！羰覂?nèi)生活的的智能化也也是其他項(xiàng)項(xiàng)目落后的的地方。人的別墅生生活的感官官分解產(chǎn)品的特殊殊性就是最大差異化化?！@也正是我我們在開盤盤前期希望望獨(dú)棟別墅墅全面展現(xiàn)現(xiàn)于世人的的真正原因因！讓人們能第第一時(shí)間直直觀感覺到到我們無論論做哪一種種建筑，概念出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)皆源自滿滿足最大舒舒適性的人人體工學(xué)??！項(xiàng)目將要傳傳達(dá)的理念念——以蓋這棟別別墅的尺度度，蓋每一一棟建筑。。而這個(gè)理念念的來源——別墅本沒有有尺度可言言，人的舒舒適感官感感覺，才是是萬物的尺尺度?；谶@個(gè)理理念，如果果說項(xiàng)目本本身定位于于“南湖岸邊邊多元的人人文生活區(qū)區(qū)”那么這個(gè)社社區(qū)是一個(gè)個(gè)如此豐富富多元的建筑筑集合。建筑的多元元，無非證明了人的的智慧。人的智慧人的尺度創(chuàng)造不可思思議的建筑筑細(xì)節(jié)南湖玫瑰灣灣反映SLOGAN——作為核心廣廣告語，我我們覺得對對本項(xiàng)目而而言，暫且且擱下常規(guī)的描述述型廣告語語(如50萬平米雙水水岸風(fēng)情小小鎮(zhèn))，而選擇包包容性更大大更廣，甚甚至帶有懸念性、神神秘性和哲哲學(xué)含義的可能，來來體現(xiàn)本項(xiàng)項(xiàng)目獨(dú)特的氣質(zhì)質(zhì)和話語權(quán)。在07年9月，項(xiàng)目開開盤之前（（實(shí)質(zhì)推廣廣進(jìn)程書房房會所為核核心點(diǎn)），，懸念圍繞繞,產(chǎn)品的獨(dú)特特精神主張張——可能創(chuàng)造不不可能擺脫慣性思思維的束縛縛，沒有人人規(guī)定房子子必須長成成什么樣子子，一切蓋蓋房子的出出發(fā)點(diǎn)都來來自滿足人人的天性，，回歸這個(gè)個(gè)原點(diǎn)，重重新思考和和創(chuàng)造，才才能制造出出更多的新新驚喜。綜觀推廣的的結(jié)點(diǎn)——私家湖岸線線、智能別別墅、誠品品書局、諸諸多各類產(chǎn)產(chǎn)品USP，皆是依原原點(diǎn)創(chuàng)造的的驚喜，也也正是玫瑰瑰灣帶來的的絕對差異異性。在項(xiàng)目開盤盤之后，配配合最有殺殺傷力的產(chǎn)產(chǎn)品概念，，也是本項(xiàng)項(xiàng)目的核心心理念全民民出街——人是萬物的的尺度。因?yàn)榇藭r(shí)別別墅及書房房都已被人人民所了解解，故潛臺臺詞是我們們在以蓋這這座別墅的的尺度，蓋蓋每一棟建建筑。以滿滿足人類的的最舒適的的生活尺度度工期建議（在開盤之之前建議幾幾項(xiàng)進(jìn)度完完成節(jié)點(diǎn)））1、將目前在建建的小高層層用圍檔圍圍合，保持持項(xiàng)目的神神秘感2、臨湖0號別墅的建建成（一個(gè)未來來示范區(qū)的的形成，室室內(nèi)智能化化的實(shí)現(xiàn)））3、湖岸線的改改造（可見的未未來，游艇艇碼頭）4、會所的建成成（書店的整整合，對于于項(xiàng)目的成成功起關(guān)鍵鍵作用）5、其他建筑形形態(tài)的樣板板間最短時(shí)時(shí)期內(nèi)成型型6、看房動線的的規(guī)劃建議議附：看房動線線建議進(jìn)入項(xiàng)目大大門，直接接將客戶引引入會所（（誠品書局局）建議將小高高層施工圍圍合起來由南面的路路直接帶客客戶體驗(yàn)0號別墅參觀別墅后后沿湖岸線線向北走結(jié)束看房動動線活動執(zhí)行建建議以如下階段段進(jìn)行活動動制造懸念階階段：3月-5月活動蓄客階階段：6月-8月產(chǎn)品熱熱銷階階段：：9月-12月制造懸懸念階階段：：3月-5月前期關(guān)關(guān)于南南湖板板塊論論壇的的進(jìn)行行（邀請請地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)內(nèi)人士士）私家游游艇活活動（加入入泰然然百人人會，，獲得得未來來游艇艇的使使用權(quán)權(quán)）0號別墅墅揭幕幕儀式式（邀請請?zhí)┤蝗话偃巳藭IP參加，，進(jìn)行行別墅墅的全全方位位體驗(yàn)驗(yàn)）配合別別墅，，印刷刷關(guān)于于“人居尺尺度”的書籍籍（類似似于白白皮書書，內(nèi)內(nèi)容包包括論論壇專專家的的觀點(diǎn)點(diǎn)，南南湖的的未來來展望望，別別墅功功能的的簡介介，泰泰然百百人會會的介介紹等等）活動蓄蓄客階階段：：6月-8月誠品書書局入入駐海海報(bào)客戶禮禮品的的準(zhǔn)備備邀請文文化學(xué)學(xué)者的的演講講，百百家講講壇。。知名作作家的的簽售售活動動，例例如易易中天天《品三國國（下下）》簽售書店落落成后后，泰泰然百百人會會會籍籍的發(fā)發(fā)售，，產(chǎn)品品認(rèn)購購卡等等某珍藏藏版書書籍的的展覽覽展示示文化界界的展展覽，，包括括書畫畫，裝裝置，，行為為，科科技人人文等等。產(chǎn)品熱熱銷階階段：：9月-12月開盤前前的籌籌備工工作開盤儀儀式產(chǎn)品推推介會會附：推廣排排期的的溝通通問題題1、進(jìn)程：我們們希望望，9月作為為開盤盤最佳佳節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，準(zhǔn)準(zhǔn)備充充分切切趨合合大勢勢。2、主題：園林林及規(guī)規(guī)劃的的風(fēng)格格尚未未確定定，希希望可可以及及早溝溝通確確定3、設(shè)計(jì)：希望望與建建筑設(shè)設(shè)計(jì)師師溝通通建筑筑的外外觀設(shè)設(shè)計(jì)，，以便便更多多了解解4、功能：會所所功能能尚未未確定定，我我方的的建議議不確確定能能否實(shí)實(shí)現(xiàn)5、收藏：根據(jù)據(jù)我方方的策策略制制定，，產(chǎn)品品價(jià)值值提升升，但但不確確定明明年區(qū)區(qū)域周周邊是是否有有類似似項(xiàng)目目的推推出，，希望望溝通通并及及時(shí)告告之6、智能：我方方建議議的室室內(nèi)智智能化化，不不知道道能否否實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，對對項(xiàng)目目的拉拉升起起到關(guān)關(guān)鍵作作用7、工程：不知知道工工程進(jìn)進(jìn)度和和建議議能否否按我我方策策略進(jìn)進(jìn)行，，這對對項(xiàng)目目是否否實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)值值最大大化起起到關(guān)關(guān)鍵性性作用用8、戶型：項(xiàng)目目的戶戶型配配比的的及時(shí)時(shí)告之之，有有助于于同周周邊項(xiàng)項(xiàng)目的的對比比分析析9、樣板間間：強(qiáng)烈烈建議議樣板板間的的完成成，有有利于于目標(biāo)標(biāo)客群群對產(chǎn)產(chǎn)品的的直觀觀認(rèn)知知媒體預(yù)預(yù)算媒體費(fèi)費(fèi)用估估算全程預(yù)預(yù)算：根據(jù)本本案建建面50萬方銷銷售體體量，，5年內(nèi)住住宅銷銷售每每平方方平均均以5000元計(jì)算算，預(yù)預(yù)估本本案住住宅銷銷售總總額為為25億左右右；按按貴方方所提提供的的《項(xiàng)目資資料》中的營營銷計(jì)計(jì)劃，，07年1期回款款不少少于6億（不不含商商業(yè)部部分推推廣））；按常規(guī)規(guī)推廣廣情況況，項(xiàng)項(xiàng)目推推廣費(fèi)費(fèi)用比比例應(yīng)應(yīng)為2.5%。按此此比例例計(jì)算算，項(xiàng)項(xiàng)目一一期推推廣費(fèi)費(fèi)用為為1500萬元。（其中中不包包括現(xiàn)現(xiàn)場售售樓處處、樣樣板間間裝修修費(fèi)用用）推廣費(fèi)費(fèi)用的的年度度分配配分配原原則：○項(xiàng)項(xiàng)目的的前期期推廣廣非常常重要要，可可以確確立項(xiàng)項(xiàng)目地地位，，樹立項(xiàng)目目形象象，因因此投投入比比例應(yīng)應(yīng)適當(dāng)當(dāng)加大大；○項(xiàng)目目的后后期銷銷售主主要依依靠前前期資資源的的積累累以及及渠道道和銷售售慣性性，推推廣費(fèi)費(fèi)用逐逐年遞遞減。。項(xiàng)目推推廣預(yù)預(yù)算（（即：：5000萬）按按推廣廣年度度分配配：2007推廣預(yù)預(yù)算比比例：：30%即：1500萬元2008推廣預(yù)預(yù)算比比例：：20%即：1000萬元2009推廣預(yù)預(yù)算比比例：：20%即：1000萬元2010推廣預(yù)預(yù)算比比例：：15%即：750萬元2011推廣預(yù)預(yù)算比比例：：15%即：750萬元一期推廣費(fèi)費(fèi)用營營銷預(yù)預(yù)算建建議表表項(xiàng)目名稱費(fèi)用比例費(fèi)用估算支出說明戶外及指引30％450萬最重要的營銷渠道賣場及現(xiàn)場包裝3％45萬本案形象建立的重點(diǎn)各類廣告印刷品2％30萬特殊材質(zhì)及非常規(guī)營銷資料報(bào)紙40%600萬影響力與知名度的必要平臺雜志3％45萬推廣渠道的重中之重網(wǎng)絡(luò)建設(shè)及網(wǎng)絡(luò)廣告投放2%30萬必不可少廣播廣告1％15萬目標(biāo)客戶常規(guī)媒體DM2％30萬主力營銷手段之一公關(guān)及促銷活動10％150萬主力營銷手段之一廣告代理費(fèi)6%90萬其它機(jī)動費(fèi)用1％15萬費(fèi)用總計(jì)1500萬注：以以上費(fèi)費(fèi)用預(yù)預(yù)算目目的是是為了了表示示出本本案在在推廣廣上的的發(fā)力力趨向向，在在許多多營銷銷數(shù)據(jù)據(jù)未確確認(rèn)之之前，，本表表并不不代表表最終終的營營銷支支配建建議。。媒體投投放總總則報(bào)紙廣廣告依依然占占據(jù)市市場主主流：：從相當(dāng)當(dāng)媒體體資料料顯示示，報(bào)報(bào)紙廣廣告投投放總總額有有所萎萎縮，，但依依然是是市場場主流流，對于項(xiàng)項(xiàng)目形形象建建立的的強(qiáng)勢勢號召召力依依然強(qiáng)強(qiáng)大戶外媒媒體效效果日日益突突出：：作為持持續(xù)銷銷售的的項(xiàng)目目，戶戶外路路牌在在紙媒媒日益益下降降的今今天，，仍舊舊保持持了很很高的的費(fèi)用用效果果比網(wǎng)絡(luò)媒媒體作作用顯顯著：：目前對對于意意向性性客戶戶群欲欲獲得得更多多產(chǎn)品品信息息，網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)媒媒體已已經(jīng)成成為他他們最最主要要的收收尋渠渠道，，不可可或缺缺。媒體發(fā)發(fā)力趨趨向釋釋因：：1、報(bào)紙媒媒體適適度度選擇擇：報(bào)紙媒媒體作作為發(fā)發(fā)行量量最大大的平平面媒