夢(mèng)想之家項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告 第六組 建管課件

夢(mèng)想之家建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告建管101夢(mèng)想之家建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告建管1011

目錄第1章項(xiàng)目總論1.1項(xiàng)目概況

1.2方案規(guī)劃

第2章．建設(shè)規(guī)模與建設(shè)方案2.1建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模

2.2建設(shè)條件

第3章市場(chǎng)調(diào)查分析3.1市場(chǎng)發(fā)展前景分析

第4章銷售計(jì)劃及營(yíng)銷策略4.1銷售計(jì)劃

4.2營(yíng)銷策略

第5章投資估算與資金籌措5.1建設(shè)投資

5.2建設(shè)期利息

5.3項(xiàng)目總投資

5.4項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃

25.6項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算

5.7項(xiàng)目利潤(rùn)估算

第6章財(cái)務(wù)分析5.5項(xiàng)目銷售收入估算

6.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)算

6.2盈利能力及清償能力分析

6.3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析

6.4項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析

6.5防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

第7章社會(huì)評(píng)價(jià)7.1社會(huì)影響分析

7.2項(xiàng)目互適性分析

7.3社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析

第8章結(jié)論與建議8.1主要結(jié)論

8.2建議

5.6項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算3“夢(mèng)想之家”建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告第1章總論1.1項(xiàng)目概況1.1.1項(xiàng)目基本情況概述項(xiàng)目名稱：“夢(mèng)想之家”，該地塊位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)以南，西起九龍河，東至海埠路，南臨大海?？傉鞯孛娣e為8.37公頃，用地性質(zhì)為建造商品住宅。地理位置十分優(yōu)越。依山傍海、空氣清新，旅游資源非常豐富。該區(qū)域擁有千畝海水娛場(chǎng)、100多處賓館、療養(yǎng)度假休閑中心和21.5公里的黃金海岸。區(qū)內(nèi)四季分明、氣候宜人，平均氣溫12度，是理想的旅游度假勝地。本項(xiàng)目規(guī)劃以住宅為主，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂(lè)等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對(duì)居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。本項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中高等檔次的住宅新區(qū)。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時(shí)尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。

“夢(mèng)想之家”建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告41.2規(guī)劃方案1.2.1建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：①總用地面積：8.37公頃，合125.59畝。②容積率：1.4M3③總建筑面積：11.72萬(wàn)M2其中：多層住宅：6.72萬(wàn)M2小高層住宅及別墅：4.48萬(wàn)M2公建面積：0.5萬(wàn)M2④建筑密度：22.5%⑤綠化率：40%1.2.2、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念(1)充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及邊的大海自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境；(2)適應(yīng)本市區(qū)白領(lǐng)人士需求，創(chuàng)造切合二十一世紀(jì)生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境。1.2規(guī)劃方案5第2章．建設(shè)規(guī)模與建設(shè)方案2.1建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目工程總建筑面積11.72萬(wàn)平方米。沿城市道路布置三棟30層高層，臨東北面道路布置1，2號(hào)樓，1，2號(hào)樓群樓相連，臨西北面道路布置3號(hào)樓，帶獨(dú)立群樓。2，3號(hào)樓間，城市道路交匯處設(shè)600平方米公共綠地和小區(qū)景觀梯道入口。背街設(shè)計(jì)為內(nèi)部生態(tài)綠化中庭，布置有綠樹(shù)、水池、休閑小品。建筑布局以點(diǎn)線結(jié)合為主圍合中心綠化，平面上的錯(cuò)動(dòng)與高度的變化形成錯(cuò)落有序變化豐富的建筑空間格局和開(kāi)闊的視線通廊。城市公共綠地，小區(qū)中心綠化以及保留綠地得到充分的融匯和貫通。1，2號(hào)樓負(fù)一層平街設(shè)小商鋪，一,二層為商業(yè)用房，三層以上為住宅；3號(hào)樓一,二層為商業(yè)用房，三層以上為住宅；小區(qū)中庭設(shè)二層地下車庫(kù)。住宅小區(qū)步行景觀入口設(shè)于2，3號(hào)樓間，車行及消防入口設(shè)在用地西南角，地下車庫(kù)出入口分別設(shè)于東面和西南角，平街為商業(yè)入口，住宅門廳朝向小區(qū)中庭，小區(qū)獨(dú)立封閉。住宅均為點(diǎn)式平面，1，3號(hào)樓每層六戶，2號(hào)樓每層八戶，戶型以套內(nèi)建筑面積50-90m2左右二室一廳為主，輔以少量的一室一廳和三室一廳，本設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)住宅的居住性、安全性、舒適性，解決高層住宅中的房間對(duì)視問(wèn)題及穿堂風(fēng)的形成，各戶均爭(zhēng)取良好的景觀視線和采光通風(fēng)。第2章．建設(shè)規(guī)模與建設(shè)方案62.2建設(shè)條件2.2.1建設(shè)地點(diǎn)條件1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰海上公園。2、靠近公路，交通便利，離火車站及長(zhǎng)途客運(yùn)總站僅3公里。3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場(chǎng)地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃?xì)?、電信、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學(xué)校、商店、郵局等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。2.2建設(shè)條件7第3章市場(chǎng)調(diào)查分析3.1市場(chǎng)發(fā)展前景分析根據(jù)對(duì)今年以來(lái)出臺(tái)的房地產(chǎn)行業(yè)政策、對(duì)市場(chǎng)供需狀況等方面情況調(diào)查表明，本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：房?jī)r(jià)將持續(xù)穩(wěn)中有升，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然處于快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，二手房市場(chǎng)活躍對(duì)新房的促進(jìn)，政府將加大對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，房地產(chǎn)營(yíng)銷方式的改變伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2008年到2009年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房?jī)r(jià)漲幅較大，但消費(fèi)市場(chǎng)仍保持旺熱。從投資角度看：由于股市長(zhǎng)期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場(chǎng)的需求。目前通過(guò)按揭貸款購(gòu)買商品房的比例為42%，年增幅達(dá)16%。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。第3章市場(chǎng)調(diào)查分析8人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。第4章．銷售計(jì)劃及營(yíng)銷方案4.1銷售計(jì)劃根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及威海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)，該項(xiàng)目擬銷售周期為四年：2011年銷售收入5612萬(wàn)元；2012年銷售收入9984.2萬(wàn)元；2013年銷售收入9216.3萬(wàn)元；2014年銷售收入8344.5萬(wàn)元。4.2營(yíng)銷方案秉承企業(yè)“廣廈千萬(wàn)、誠(chéng)信皇冠”的經(jīng)營(yíng)理念，深入房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點(diǎn)，通過(guò)以下途徑和措施實(shí)現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤(rùn)。（1）、進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查，通過(guò)目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場(chǎng)的分析，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為9（2）、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營(yíng)銷策略及公關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。利用“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時(shí)地將樓盤的信息傳遞給購(gòu)房客戶。通過(guò)溝通，利用客戶群對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)識(shí)、了解與接受，提高對(duì)所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度。（3）、通過(guò)拓展銷售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴(kuò)展銷售渠道，使房屋銷售由原來(lái)單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。（5）、利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。有效地利用品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購(gòu)買愿望。（2）、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營(yíng)銷策略及公關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)銷售10第5章．投資估算與資金籌措項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為15594.85萬(wàn)元人民幣，其中建設(shè)投資為14467.4萬(wàn)元，建設(shè)期利息1127.45萬(wàn)元。詳見(jiàn)表-1：《項(xiàng)目總投資估算表》，更詳細(xì)的投資計(jì)劃可能隨設(shè)計(jì)及實(shí)施的改變而調(diào)整。5.1、建設(shè)投資建設(shè)投資包括土地取得費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、小區(qū)配套費(fèi)用、道路、綠化費(fèi)用、項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用、各種稅費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)等項(xiàng)目。建設(shè)投資估算依據(jù)：整個(gè)項(xiàng)目從2010年10月開(kāi)始，2013年10月底全面完成。整個(gè)項(xiàng)目按中、高水平計(jì)算。銀行貸款利率按6%計(jì)取。建筑形式組合式：多層60%，小高層40%第5章．投資估算與資金籌措11夢(mèng)想之家項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告第六組建管125.2、建設(shè)期利息建設(shè)期利息按動(dòng)態(tài)計(jì)算，考慮到工程的分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過(guò)預(yù)售房款和租金來(lái)實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目的總利息為1127.45萬(wàn)元（見(jiàn)表-1）。5.3、項(xiàng)目總投資上述建設(shè)投資、建設(shè)期利息兩項(xiàng)相加，即為項(xiàng)目總投資，共計(jì)15594.85萬(wàn)元。詳見(jiàn)表-1《項(xiàng)目總投資估算表》。5.4、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃按市政府規(guī)定，投資項(xiàng)目的自有資金應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目投資的40%以上，只有完成此比例的投資，項(xiàng)目方可依法轉(zhuǎn)讓或預(yù)售。項(xiàng)目首期約5萬(wàn)平方米，投資約7000萬(wàn)元，為充分利用建設(shè)單位資金，建議公司自籌項(xiàng)目總投資的40%作為啟動(dòng)資金，其余60%可通過(guò)銀行貸款和項(xiàng)目預(yù)售收獲取支持。由于項(xiàng)目建設(shè)期較長(zhǎng)，實(shí)際運(yùn)作中，上一期項(xiàng)目的銷售收入中相當(dāng)一部分可用于下一期的建設(shè)資金。項(xiàng)目建設(shè)期歷時(shí)四年，從2010年10月至2013年10月底全面完成，在建設(shè)期內(nèi)，投資總額按20%、30%、30%、5.2、建設(shè)期利息1320%的比例分年均勻發(fā)放。具體見(jiàn)表—2：《項(xiàng)目使用計(jì)劃和資金籌措表》。5.5、項(xiàng)目銷售收入估算據(jù)前文確定的項(xiàng)目銷售價(jià)位與上述物業(yè)銷售預(yù)期計(jì)劃，測(cè)算該項(xiàng)目銷售收入情況如下表—320%的比例分年均勻發(fā)放。具體見(jiàn)表—2：《項(xiàng)目使用計(jì)劃和資金145.6、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財(cái)務(wù)費(fèi)用。其中：建造成本=（當(dāng)年銷售收入/項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)總收入）×總建筑投資。銷售成本含廣告費(fèi)、人員工資、辦公費(fèi)等，按銷售收入2.5%計(jì)取。銷售稅金包括營(yíng)業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。其中，營(yíng)業(yè)稅取銷售收入的5%，城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅取營(yíng)業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加取營(yíng)業(yè)稅的2%，三者合計(jì)為銷售收入的5.45%。財(cái)務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期間的利息支出。夢(mèng)想之家項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告第六組建管155.7、項(xiàng)目利潤(rùn)估算項(xiàng)目利潤(rùn)計(jì)算如表5.7、項(xiàng)目利潤(rùn)估算16第六章、財(cái)務(wù)分析6.1、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)算項(xiàng)目現(xiàn)金流量與財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表（表—5）第六章、財(cái)務(wù)分析172）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）根據(jù)表-6可計(jì)算出全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。其中：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=3620.11萬(wàn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=27.1%2）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）186.2、盈利能力及清償能力分析由上述計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）>0，表明項(xiàng)目利潤(rùn)率超過(guò)基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=27.1%>12%，且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力。6.3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測(cè)度其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，然后對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作中的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對(duì)策。6.3.1、項(xiàng)目盈虧平衡分析項(xiàng)目盈虧平衡分析包括項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本點(diǎn)分析。

1）、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)分析項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本=14467.4/（1-5.45%）=1530132（萬(wàn)元），保本點(diǎn)=15301.32/25155.2=60.83%即銷售收入達(dá)預(yù)測(cè)收入的60.83%時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。6.2、盈利能力及清償能力分析19

2）、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本保本點(diǎn)項(xiàng)目保本開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本=25155.2萬(wàn)元，保本點(diǎn)=25155.2/14467.4=173.86%即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本達(dá)到預(yù)測(cè)成本的173.86%，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。實(shí)際上項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)各階段是不同的，這是按照計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì)算的結(jié)果。

6.3.2、項(xiàng)目敏感性分析本項(xiàng)目敏感性分析主要針對(duì)項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入兩項(xiàng)因素進(jìn)行。6.3.2.1、項(xiàng)目總投資由于項(xiàng)目占地較大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，其間可能會(huì)出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項(xiàng)目的總投資額可能會(huì)發(fā)生1些變化，估計(jì)最大的變動(dòng)幅度達(dá)10%，如果的投資額增加10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表（表-7）的情況來(lái)看，F(xiàn)NPV=2717.80，項(xiàng)目仍然可行。

20

6.3.2.2、項(xiàng)目銷售收入在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)過(guò)程中，由于銷售收入的預(yù)測(cè)主要是建立在對(duì)本項(xiàng)目的未來(lái)前景分析及預(yù)測(cè)基礎(chǔ)之上的，雖然項(xiàng)目前景樂(lè)觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場(chǎng)需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項(xiàng)目的銷售價(jià)位，從而對(duì)項(xiàng)目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，

21由于在價(jià)格定位時(shí)相對(duì)較低，故銷售收入最大的下降幅度不會(huì)太大，如果下降幅度為1現(xiàn)值下降至2732.79萬(wàn)元，不過(guò)從全部投資現(xiàn)金流量表(表-8)的情況看，財(cái)務(wù)凈值仍大于零，項(xiàng)目仍然可行。由于在價(jià)格定位時(shí)相對(duì)較低，故銷售收入最大的下降幅度不會(huì)太大，22項(xiàng)目敏感性分析圖（示意）

FNPV萬(wàn)元

3620.11

銷售收入

總投資

-30%-20%-10%010%20%30%2732.79

2717.80

項(xiàng)目敏感性分析圖（示意）-30%-20%-10%236.4、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要風(fēng)險(xiǎn)1般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但仍有1些不確定性因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。6.4.1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的住宅小區(qū)定位為中高等檔次，它所面對(duì)的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項(xiàng)目公司帶來(lái)兩個(gè)方面的要求，一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來(lái)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場(chǎng)與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢(shì)。任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對(duì)的平衡，否則會(huì)受到市場(chǎng)的懲罰。房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此。從煙臺(tái)市居民的住房消費(fèi)意向看，人文生態(tài)地區(qū)有相當(dāng)大的潛在居民。因此，本項(xiàng)目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場(chǎng)。6.4、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析24并隨著人文生態(tài)區(qū)發(fā)展、各項(xiàng)設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。6.4.2、項(xiàng)目的資本風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，絕大部分資金是通過(guò)銷售收入來(lái)實(shí)現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項(xiàng)目投資，如果這1計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn)，整個(gè)項(xiàng)目將比較困難；反之，如果所超額完成計(jì)劃，將促使整個(gè)項(xiàng)目順利完成。鑒于上述原因，首期項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購(gòu)房者對(duì)本項(xiàng)目有足夠的信心。同時(shí)，在首期項(xiàng)目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營(yíng)銷費(fèi)用的比重，以發(fā)動(dòng)銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢(shì)。

6.4.3、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營(yíng)不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項(xiàng)目公司對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開(kāi)發(fā)方式選擇、營(yíng)銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。并隨著人文生態(tài)區(qū)發(fā)展、各項(xiàng)設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)25對(duì)比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析情況，項(xiàng)目的成本因素更為敏感，因此，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，要認(rèn)真做好項(xiàng)目的成本控制工作，同時(shí)也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。6.5防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策通過(guò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析，可以看出，銷售收入和建設(shè)投資的變化對(duì)該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響相對(duì)較大，特別是商品房的銷售收入，直接影響到項(xiàng)目的盈余。項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)注意控制投資，加強(qiáng)項(xiàng)目的營(yíng)銷工作，促進(jìn)銷售收入的順利實(shí)現(xiàn)，從而降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。第7章社會(huì)評(píng)價(jià)社會(huì)評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容包括項(xiàng)目的社會(huì)影響分析、項(xiàng)目與所在地區(qū)的互適性分析和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析三個(gè)方面，針對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，將上述三個(gè)方面綜述如下：對(duì)比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析情況，項(xiàng)目的成本因素更為敏感267.1、社會(huì)影響分析7.1.1、對(duì)所在地居民就業(yè)水平、生活水平、生活質(zhì)量及居民收入的影響本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不同于生產(chǎn)性項(xiàng)目，它的主要特點(diǎn)是建設(shè)周期，投資回收期相對(duì)較短，在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期會(huì)為當(dāng)?shù)鼐用裨黾右欢ǖ木蜆I(yè)機(jī)會(huì)，如餐飲業(yè)，但增加的就業(yè)機(jī)會(huì)有限，因此對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏?、生活質(zhì)量及居民收入的影響較小，但隨著房屋的銷售，本項(xiàng)目環(huán)境的建設(shè)，會(huì)改善周圍的社區(qū)環(huán)境，業(yè)主的入住會(huì)為當(dāng)?shù)鼐用駝?chuàng)造一定的就業(yè)機(jī)會(huì)、發(fā)展空間，會(huì)帶動(dòng)以為本項(xiàng)目服務(wù)為主的相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。同時(shí)也會(huì)在一定程度上提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量。7.1.2、對(duì)所在地基礎(chǔ)設(shè)施及文化、教育、衛(wèi)生的影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)顯著特點(diǎn)就是項(xiàng)目的建設(shè)可以加快當(dāng)?shù)氐呐f城改造，改善當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施、衛(wèi)生條件，同時(shí)由于本項(xiàng)目的建成，業(yè)主的入住，可以促進(jìn)當(dāng)?shù)氐奈幕仞B(yǎng)、教育水平的提高。7.1、社會(huì)影響分析277.2、項(xiàng)目互適性分析本項(xiàng)目屬政策鼓勵(lì)投資項(xiàng)目，無(wú)工業(yè)污染物、廢棄物產(chǎn)生，項(xiàng)目的建設(shè)可以改善當(dāng)?shù)氐纳鐓^(qū)環(huán)境條件，帶動(dòng)地區(qū)城市建設(shè)的發(fā)展，同時(shí)可以為廣大購(gòu)房者提供一個(gè)選擇的機(jī)會(huì)，因此項(xiàng)目所在地相關(guān)各方對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)無(wú)排斥性。7.3、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目施工期的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在施工擾民方面，但只要投資方、施工方、監(jiān)理方加強(qiáng)施工管理，文明施工，這方面的影響是可以避免的。項(xiàng)目建成后的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在本項(xiàng)目的安定、團(tuán)結(jié)方面，這主要取決于物業(yè)管理公司的綜合素質(zhì)，從客觀上分析，此風(fēng)險(xiǎn)也是可以避免的。第8章結(jié)論與建議8.1、主要結(jié)論中國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)時(shí)期，實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展，需要各行各業(yè)全方位的支持和全面協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)作為一項(xiàng)新興的高速發(fā)展的行業(yè)，必然作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭之一，對(duì)拉動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，起著至關(guān)重要的作用。7.2、項(xiàng)目互適性分析28當(dāng)前，該市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，居民購(gòu)買力進(jìn)一步增強(qiáng)，投資環(huán)境良好。隨著市區(qū)交通、工業(yè)的發(fā)展，市區(qū)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)將更加火熱，升值空間也將進(jìn)一步拓展?！皭?ài)琴?！表?xiàng)目選址合理，具有較好的投資市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)條件。項(xiàng)目地理位置得天獨(dú)厚、較完善的基礎(chǔ)設(shè)施、方便快捷的交通條件，使它成為本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)舉足輕重的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。擬建項(xiàng)目從功能布局、目標(biāo)市場(chǎng)定位、銷售價(jià)格定位等來(lái)看，都是比較合理的，項(xiàng)目本身屬于非污染項(xiàng)目，僅在工程建設(shè)過(guò)程中，會(huì)對(duì)工程場(chǎng)地的水土保持，工程施工區(qū)的空氣、噪聲、環(huán)境、人群健康等方面有輕微的影響?？傮w來(lái)看，有利影響是主要的，其不利影響是暫時(shí)和輕微的，不存在制約項(xiàng)目實(shí)施的重大壞境因素，從環(huán)境角度看，該項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。經(jīng)濟(jì)性方面，項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的估計(jì)和預(yù)測(cè)是穩(wěn)健可靠的。通過(guò)分析評(píng)價(jià)，其內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反映出項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)益較好，由此可見(jiàn)，“愛(ài)琴?！遍_(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有現(xiàn)實(shí)可行性和經(jīng)濟(jì)合理性，同時(shí)項(xiàng)目實(shí)施也具有良好的社會(huì)效益和環(huán)境效益。本項(xiàng)目投資效果明顯，經(jīng)濟(jì)效益較好，在財(cái)務(wù)上是可行的。當(dāng)前，該市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，居民購(gòu)買力進(jìn)一步增強(qiáng)，投298.2、建議本項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)測(cè)主要是從本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量分析入手，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)測(cè)本項(xiàng)目的商品房銷售市場(chǎng)情況，而市場(chǎng)變化是絕對(duì)的。項(xiàng)目本身也有較多的制約條件和風(fēng)險(xiǎn)因素，需要項(xiàng)目各方的協(xié)調(diào)配合，充分利用各種可能的優(yōu)惠條件，謹(jǐn)慎實(shí)施。因此建設(shè)單位應(yīng)加快實(shí)施項(xiàng)目的進(jìn)度，爭(zhēng)取早日建成。為保證該項(xiàng)目的順利實(shí)施，使項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)能獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益并合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),現(xiàn)提出有關(guān)建議如下：8.2.1、作好資金籌集工作，項(xiàng)目總投資達(dá)15594.85萬(wàn)元，需根據(jù)工程的進(jìn)度嚴(yán)格落實(shí)項(xiàng)目資金，加快籌集項(xiàng)目所需資金，避免因?yàn)橘Y金不足影響生產(chǎn)進(jìn)度。從而影響項(xiàng)目銷售收入的實(shí)現(xiàn)。8.2.2、加強(qiáng)樓盤的營(yíng)銷工作，從敏感性分析結(jié)果可知，銷售收入的順利實(shí)現(xiàn)是保障項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性的關(guān)鍵因素，鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)情況加劇，項(xiàng)目的組織管理者應(yīng)充分利用地段區(qū)位景觀和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)商品房的市場(chǎng)營(yíng)銷策略，成立專門的營(yíng)銷決策機(jī)構(gòu)，全力開(kāi)展銷售工作，切實(shí)保障銷售收入的順利實(shí)現(xiàn)。8.2、建議308.2.3開(kāi)發(fā)進(jìn)度方面，需要對(duì)規(guī)劃樓盤進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，以前一樓盤銷售收入作為后續(xù)樓盤的開(kāi)發(fā)成本，以避免融資資金不到位對(duì)項(xiàng)目造成的資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。8.2.4、施工組織方面，要妥善解決項(xiàng)目地塊與主干道落差問(wèn)題。8.2.5、項(xiàng)目宣傳方面，需加大項(xiàng)目宣傳力度，特別是要充分利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)及交通優(yōu)勢(shì)，打造一兩個(gè)項(xiàng)目亮點(diǎn)以吸引消費(fèi)者的眼球。8.2.6、項(xiàng)目的建設(shè)與銷售，該項(xiàng)目的投資對(duì)項(xiàng)目的預(yù)售收入依賴性較大。建議對(duì)銷售加大投入，采用多種營(yíng)銷手段促進(jìn)銷售進(jìn)度，加快資金回籠。否則如果資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，將給整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施和銷售帶來(lái)嚴(yán)重影響；項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度將直接影響到銷售推廣，需隨時(shí)確保項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度，以期將樓盤如期甚至提前推出和銷售。

8.2.3開(kāi)發(fā)進(jìn)度方面，需要對(duì)規(guī)劃樓盤進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，以前一樓318.2.7、妥善處理、協(xié)調(diào)與政府部門，水電氣，郵電通訊，交通，網(wǎng)絡(luò)，電視等各相關(guān)組織部門之間的關(guān)系，特別是項(xiàng)目區(qū)與周邊交通要道的連接問(wèn)題，為項(xiàng)目的順利實(shí)施提供保障。8.2.7、妥善處理、協(xié)調(diào)與政府部門，水電氣，郵電通訊，交通32ThankYou謝謝ThankYou謝謝33

夢(mèng)想之家建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告建管101夢(mèng)想之家建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告建管10134

目錄第1章項(xiàng)目總論1.1項(xiàng)目概況

1.2方案規(guī)劃

第2章．建設(shè)規(guī)模與建設(shè)方案2.1建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模

2.2建設(shè)條件

第3章市場(chǎng)調(diào)查分析3.1市場(chǎng)發(fā)展前景分析

第4章銷售計(jì)劃及營(yíng)銷策略4.1銷售計(jì)劃

4.2營(yíng)銷策略

第5章投資估算與資金籌措5.1建設(shè)投資

5.2建設(shè)期利息

5.3項(xiàng)目總投資

5.4項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃

355.6項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算

5.7項(xiàng)目利潤(rùn)估算

第6章財(cái)務(wù)分析5.5項(xiàng)目銷售收入估算

6.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)算

6.2盈利能力及清償能力分析

6.3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析

6.4項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析

6.5防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

第7章社會(huì)評(píng)價(jià)7.1社會(huì)影響分析

7.2項(xiàng)目互適性分析

7.3社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析

第8章結(jié)論與建議8.1主要結(jié)論

8.2建議

5.6項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算36“夢(mèng)想之家”建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告第1章總論1.1項(xiàng)目概況1.1.1項(xiàng)目基本情況概述項(xiàng)目名稱：“夢(mèng)想之家”，該地塊位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)以南，西起九龍河，東至海埠路，南臨大海?？傉鞯孛娣e為8.37公頃，用地性質(zhì)為建造商品住宅。地理位置十分優(yōu)越。依山傍海、空氣清新，旅游資源非常豐富。該區(qū)域擁有千畝海水娛場(chǎng)、100多處賓館、療養(yǎng)度假休閑中心和21.5公里的黃金海岸。區(qū)內(nèi)四季分明、氣候宜人，平均氣溫12度，是理想的旅游度假勝地。本項(xiàng)目規(guī)劃以住宅為主，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂(lè)等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對(duì)居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。本項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中高等檔次的住宅新區(qū)。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時(shí)尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。

“夢(mèng)想之家”建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告371.2規(guī)劃方案1.2.1建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：①總用地面積：8.37公頃，合125.59畝。②容積率：1.4M3③總建筑面積：11.72萬(wàn)M2其中：多層住宅：6.72萬(wàn)M2小高層住宅及別墅：4.48萬(wàn)M2公建面積：0.5萬(wàn)M2④建筑密度：22.5%⑤綠化率：40%1.2.2、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念(1)充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及邊的大海自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境；(2)適應(yīng)本市區(qū)白領(lǐng)人士需求，創(chuàng)造切合二十一世紀(jì)生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境。1.2規(guī)劃方案38第2章．建設(shè)規(guī)模與建設(shè)方案2.1建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目工程總建筑面積11.72萬(wàn)平方米。沿城市道路布置三棟30層高層，臨東北面道路布置1，2號(hào)樓，1，2號(hào)樓群樓相連，臨西北面道路布置3號(hào)樓，帶獨(dú)立群樓。2，3號(hào)樓間，城市道路交匯處設(shè)600平方米公共綠地和小區(qū)景觀梯道入口。背街設(shè)計(jì)為內(nèi)部生態(tài)綠化中庭，布置有綠樹(shù)、水池、休閑小品。建筑布局以點(diǎn)線結(jié)合為主圍合中心綠化，平面上的錯(cuò)動(dòng)與高度的變化形成錯(cuò)落有序變化豐富的建筑空間格局和開(kāi)闊的視線通廊。城市公共綠地，小區(qū)中心綠化以及保留綠地得到充分的融匯和貫通。1，2號(hào)樓負(fù)一層平街設(shè)小商鋪，一,二層為商業(yè)用房，三層以上為住宅；3號(hào)樓一,二層為商業(yè)用房，三層以上為住宅；小區(qū)中庭設(shè)二層地下車庫(kù)。住宅小區(qū)步行景觀入口設(shè)于2，3號(hào)樓間，車行及消防入口設(shè)在用地西南角，地下車庫(kù)出入口分別設(shè)于東面和西南角，平街為商業(yè)入口，住宅門廳朝向小區(qū)中庭，小區(qū)獨(dú)立封閉。住宅均為點(diǎn)式平面，1，3號(hào)樓每層六戶，2號(hào)樓每層八戶，戶型以套內(nèi)建筑面積50-90m2左右二室一廳為主，輔以少量的一室一廳和三室一廳，本設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)住宅的居住性、安全性、舒適性，解決高層住宅中的房間對(duì)視問(wèn)題及穿堂風(fēng)的形成，各戶均爭(zhēng)取良好的景觀視線和采光通風(fēng)。第2章．建設(shè)規(guī)模與建設(shè)方案392.2建設(shè)條件2.2.1建設(shè)地點(diǎn)條件1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰海上公園。2、靠近公路，交通便利，離火車站及長(zhǎng)途客運(yùn)總站僅3公里。3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場(chǎng)地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃?xì)?、電信、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學(xué)校、商店、郵局等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。2.2建設(shè)條件40第3章市場(chǎng)調(diào)查分析3.1市場(chǎng)發(fā)展前景分析根據(jù)對(duì)今年以來(lái)出臺(tái)的房地產(chǎn)行業(yè)政策、對(duì)市場(chǎng)供需狀況等方面情況調(diào)查表明，本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：房?jī)r(jià)將持續(xù)穩(wěn)中有升，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然處于快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，二手房市場(chǎng)活躍對(duì)新房的促進(jìn)，政府將加大對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，房地產(chǎn)營(yíng)銷方式的改變伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2008年到2009年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房?jī)r(jià)漲幅較大，但消費(fèi)市場(chǎng)仍保持旺熱。從投資角度看：由于股市長(zhǎng)期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場(chǎng)的需求。目前通過(guò)按揭貸款購(gòu)買商品房的比例為42%，年增幅達(dá)16%。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。第3章市場(chǎng)調(diào)查分析41人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。第4章．銷售計(jì)劃及營(yíng)銷方案4.1銷售計(jì)劃根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及威海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)，該項(xiàng)目擬銷售周期為四年：2011年銷售收入5612萬(wàn)元；2012年銷售收入9984.2萬(wàn)元；2013年銷售收入9216.3萬(wàn)元；2014年銷售收入8344.5萬(wàn)元。4.2營(yíng)銷方案秉承企業(yè)“廣廈千萬(wàn)、誠(chéng)信皇冠”的經(jīng)營(yíng)理念，深入房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點(diǎn)，通過(guò)以下途徑和措施實(shí)現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤(rùn)。（1）、進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查，通過(guò)目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場(chǎng)的分析，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為42（2）、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營(yíng)銷策略及公關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。利用“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時(shí)地將樓盤的信息傳遞給購(gòu)房客戶。通過(guò)溝通，利用客戶群對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)識(shí)、了解與接受，提高對(duì)所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度。（3）、通過(guò)拓展銷售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴(kuò)展銷售渠道，使房屋銷售由原來(lái)單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。（5）、利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。有效地利用品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購(gòu)買愿望。（2）、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營(yíng)銷策略及公關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)銷售43第5章．投資估算與資金籌措項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為15594.85萬(wàn)元人民幣，其中建設(shè)投資為14467.4萬(wàn)元，建設(shè)期利息1127.45萬(wàn)元。詳見(jiàn)表-1：《項(xiàng)目總投資估算表》，更詳細(xì)的投資計(jì)劃可能隨設(shè)計(jì)及實(shí)施的改變而調(diào)整。5.1、建設(shè)投資建設(shè)投資包括土地取得費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、小區(qū)配套費(fèi)用、道路、綠化費(fèi)用、項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用、各種稅費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)等項(xiàng)目。建設(shè)投資估算依據(jù)：整個(gè)項(xiàng)目從2010年10月開(kāi)始，2013年10月底全面完成。整個(gè)項(xiàng)目按中、高水平計(jì)算。銀行貸款利率按6%計(jì)取。建筑形式組合式：多層60%，小高層40%第5章．投資估算與資金籌措44夢(mèng)想之家項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告第六組建管455.2、建設(shè)期利息建設(shè)期利息按動(dòng)態(tài)計(jì)算，考慮到工程的分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過(guò)預(yù)售房款和租金來(lái)實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目的總利息為1127.45萬(wàn)元（見(jiàn)表-1）。5.3、項(xiàng)目總投資上述建設(shè)投資、建設(shè)期利息兩項(xiàng)相加，即為項(xiàng)目總投資，共計(jì)15594.85萬(wàn)元。詳見(jiàn)表-1《項(xiàng)目總投資估算表》。5.4、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃按市政府規(guī)定，投資項(xiàng)目的自有資金應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目投資的40%以上，只有完成此比例的投資，項(xiàng)目方可依法轉(zhuǎn)讓或預(yù)售。項(xiàng)目首期約5萬(wàn)平方米，投資約7000萬(wàn)元，為充分利用建設(shè)單位資金，建議公司自籌項(xiàng)目總投資的40%作為啟動(dòng)資金，其余60%可通過(guò)銀行貸款和項(xiàng)目預(yù)售收獲取支持。由于項(xiàng)目建設(shè)期較長(zhǎng)，實(shí)際運(yùn)作中，上一期項(xiàng)目的銷售收入中相當(dāng)一部分可用于下一期的建設(shè)資金。項(xiàng)目建設(shè)期歷時(shí)四年，從2010年10月至2013年10月底全面完成，在建設(shè)期內(nèi)，投資總額按20%、30%、30%、5.2、建設(shè)期利息4620%的比例分年均勻發(fā)放。具體見(jiàn)表—2：《項(xiàng)目使用計(jì)劃和資金籌措表》。5.5、項(xiàng)目銷售收入估算據(jù)前文確定的項(xiàng)目銷售價(jià)位與上述物業(yè)銷售預(yù)期計(jì)劃，測(cè)算該項(xiàng)目銷售收入情況如下表—320%的比例分年均勻發(fā)放。具體見(jiàn)表—2：《項(xiàng)目使用計(jì)劃和資金475.6、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財(cái)務(wù)費(fèi)用。其中：建造成本=（當(dāng)年銷售收入/項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)總收入）×總建筑投資。銷售成本含廣告費(fèi)、人員工資、辦公費(fèi)等，按銷售收入2.5%計(jì)取。銷售稅金包括營(yíng)業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。其中，營(yíng)業(yè)稅取銷售收入的5%，城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅取營(yíng)業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加取營(yíng)業(yè)稅的2%，三者合計(jì)為銷售收入的5.45%。財(cái)務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期間的利息支出。夢(mèng)想之家項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告第六組建管485.7、項(xiàng)目利潤(rùn)估算項(xiàng)目利潤(rùn)計(jì)算如表5.7、項(xiàng)目利潤(rùn)估算49第六章、財(cái)務(wù)分析6.1、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)算項(xiàng)目現(xiàn)金流量與財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表（表—5）第六章、財(cái)務(wù)分析502）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）根據(jù)表-6可計(jì)算出全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。其中：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=3620.11萬(wàn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=27.1%2）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）516.2、盈利能力及清償能力分析由上述計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）>0，表明項(xiàng)目利潤(rùn)率超過(guò)基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=27.1%>12%，且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力。6.3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測(cè)度其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，然后對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作中的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對(duì)策。6.3.1、項(xiàng)目盈虧平衡分析項(xiàng)目盈虧平衡分析包括項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本點(diǎn)分析。

1）、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)分析項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本=14467.4/（1-5.45%）=1530132（萬(wàn)元），保本點(diǎn)=15301.32/25155.2=60.83%即銷售收入達(dá)預(yù)測(cè)收入的60.83%時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。6.2、盈利能力及清償能力分析52

2）、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本保本點(diǎn)項(xiàng)目保本開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本=25155.2萬(wàn)元，保本點(diǎn)=25155.2/14467.4=173.86%即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本達(dá)到預(yù)測(cè)成本的173.86%，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。實(shí)際上項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)各階段是不同的，這是按照計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì)算的結(jié)果。

6.3.2、項(xiàng)目敏感性分析本項(xiàng)目敏感性分析主要針對(duì)項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入兩項(xiàng)因素進(jìn)行。6.3.2.1、項(xiàng)目總投資由于項(xiàng)目占地較大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，其間可能會(huì)出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項(xiàng)目的總投資額可能會(huì)發(fā)生1些變化，估計(jì)最大的變動(dòng)幅度達(dá)10%，如果的投資額增加10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表（表-7）的情況來(lái)看，F(xiàn)NPV=2717.80，項(xiàng)目仍然可行。

53

6.3.2.2、項(xiàng)目銷售收入在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)過(guò)程中，由于銷售收入的預(yù)測(cè)主要是建立在對(duì)本項(xiàng)目的未來(lái)前景分析及預(yù)測(cè)基礎(chǔ)之上的，雖然項(xiàng)目前景樂(lè)觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場(chǎng)需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項(xiàng)目的銷售價(jià)位，從而對(duì)項(xiàng)目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，

54由于在價(jià)格定位時(shí)相對(duì)較低，故銷售收入最大的下降幅度不會(huì)太大，如果下降幅度為1現(xiàn)值下降至2732.79萬(wàn)元，不過(guò)從全部投資現(xiàn)金流量表(表-8)的情況看，財(cái)務(wù)凈值仍大于零，項(xiàng)目仍然可行。由于在價(jià)格定位時(shí)相對(duì)較低，故銷售收入最大的下降幅度不會(huì)太大，55項(xiàng)目敏感性分析圖（示意）

FNPV萬(wàn)元

3620.11

銷售收入

總投資

-30%-20%-10%010%20%30%2732.79

2717.80

項(xiàng)目敏感性分析圖（示意）-30%-20%-10%566.4、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要風(fēng)險(xiǎn)1般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但仍有1些不確定性因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。6.4.1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的住宅小區(qū)定位為中高等檔次，它所面對(duì)的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項(xiàng)目公司帶來(lái)兩個(gè)方面的要求，一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來(lái)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場(chǎng)與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢(shì)。任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對(duì)的平衡，否則會(huì)受到市場(chǎng)的懲罰。房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此。從煙臺(tái)市居民的住房消費(fèi)意向看，人文生態(tài)地區(qū)有相當(dāng)大的潛在居民。因此，本項(xiàng)目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場(chǎng)。6.4、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析57并隨著人文生態(tài)區(qū)發(fā)展、各項(xiàng)設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。6.4.2、項(xiàng)目的資本風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，絕大部分資金是通過(guò)銷售收入來(lái)實(shí)現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項(xiàng)目投資，如果這1計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn)，整個(gè)項(xiàng)目將比較困難；反之，如果所超額完成計(jì)劃，將促使整個(gè)項(xiàng)目順利完成。鑒于上述原因，首期項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購(gòu)房者對(duì)本項(xiàng)目有足夠的信心。同時(shí)，在首期項(xiàng)目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營(yíng)銷費(fèi)用的比重，以發(fā)動(dòng)銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢(shì)。

6.4.3、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營(yíng)不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項(xiàng)目公司對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開(kāi)發(fā)方式選擇、營(yíng)銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。并隨著人文生態(tài)區(qū)發(fā)展、各項(xiàng)設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)58對(duì)比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析情況，項(xiàng)目的成本因素更為敏感，因此，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，要認(rèn)真做好項(xiàng)目的成本控制工作，同時(shí)也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。6.5防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策通過(guò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析，可以看出，銷售收入和建設(shè)投資的變化對(duì)該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響相對(duì)較大，特別是商品房的銷售收入，直接影響到項(xiàng)目的盈余。項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)注意控制投資，加強(qiáng)項(xiàng)目的營(yíng)銷工作，促進(jìn)銷售收入的順利實(shí)現(xiàn)，從而降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。第7章社會(huì)評(píng)價(jià)社會(huì)評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容包括項(xiàng)目的社會(huì)影響分析、項(xiàng)目與所在地區(qū)的互適性分析和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析三個(gè)方面，針對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，將上述三個(gè)方面綜述如下：對(duì)比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析情況，項(xiàng)目的成本因素更為敏感597.1、社會(huì)影響分析7.1.1、對(duì)所在地居民就業(yè)水平、生活水平、生活質(zhì)量及居民收入的影響本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不同于生產(chǎn)性項(xiàng)目，它的主要特點(diǎn)是建設(shè)周期，投資回收期相對(duì)較短，在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期會(huì)為當(dāng)?shù)鼐用裨黾右欢ǖ木蜆I(yè)機(jī)會(huì)，如餐飲業(yè)，但增加的就業(yè)機(jī)會(huì)有限，因此對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏?、生活質(zhì)量及居民收入的影響較小，但隨著房屋的銷售，本項(xiàng)目環(huán)境的建設(shè)，會(huì)改