某工程項目的前期策劃與決策培訓(xùn)教材

工程項目的前期策劃與決策本章內(nèi)容：第一節(jié)：工程項目的策劃與構(gòu)思第二節(jié)：工程項目的可行性研究第三節(jié)：工程項目決策學(xué)習(xí)要求一般了解：工程項目前期工作程序及內(nèi)容一般理解：工程項目管理決策的基本原則和方法重點掌握：工程項目可行性研究的內(nèi)容第一節(jié)工程項目的策劃與構(gòu)思一、工程項目策劃概述

1、策劃的含義

策劃是找出事物因果關(guān)系，衡量未來可采取的途徑，作為目前決策的依據(jù)，它預(yù)先決定做什么、何時做、如何做和誰來做的問題。

2.策劃類型的劃分方法--從策劃工作在社會上不同的應(yīng)用領(lǐng)域看企業(yè)策劃、事業(yè)策劃、政府策劃、公益事業(yè)策劃等--從策劃的范圍不同整體策劃、區(qū)域或局部策劃。

---從策劃內(nèi)容的不同工程（建設(shè)）項目策劃、營銷策劃、選題策劃、形象策劃、公關(guān)策劃、廣告策劃等等。

（二）工程項目策劃

工程項目策劃是指項目業(yè)主或策劃人員根據(jù)業(yè)主投資設(shè)想與總目標要求，從不同角度出發(fā)，通過對工程項目進行系統(tǒng)分析，對項目建設(shè)活動的整體策略進行運籌規(guī)劃，對工程建設(shè)活動的全過程作預(yù)先的考慮和設(shè)想。具備以下三點基本要素

-----是要有依據(jù)國家、地方法規(guī)和業(yè)主要求而設(shè)定的工程建設(shè)項目；-----是在對項目的實施、運營與未來發(fā)展做出預(yù)測的基礎(chǔ)上策劃------是要有能對手段和結(jié)論進行客觀評價的可能性。二、工程項目的前期策劃過程及其主要工作一是投資機會研究－－構(gòu)思的基礎(chǔ)。

機會研究的主要任務(wù)在于尋找投資機會，為項目的投資方向提供建議。二是項目構(gòu)思－－目標設(shè)計、方案策劃的基礎(chǔ)。

項目構(gòu)思就是對項目建設(shè)與投資方案的初步設(shè)想。三是目標設(shè)計

目標設(shè)計在項目前期策劃過程中居于核心地位。

四是方案策劃－－可行性研究的基礎(chǔ)。

方案策劃是計劃編制的依據(jù)。五是可行性研究。可行性研究是對項目投資方案的可行性進行的全面的技術(shù)、經(jīng)濟論證，是對前述項目構(gòu)思、目標設(shè)計、方案策劃工作的進一步細化與具體化。

三、工程項目前期策劃工作的重要性（一）項目前期策劃工作的意義1.可解決項目的方向性問題。2.具有的全局性影響。（二）工程項目前期策劃的作用1)構(gòu)思工程項目系統(tǒng)框架。2)形成項目的競爭優(yōu)勢。3)決策保證作用。4)項目計劃的依據(jù)。

5)預(yù)測的作用。

6)項目管理創(chuàng)新作用。五、工程項目機會研究與項目構(gòu)思（－）工程項目的投資機會研究

通常投資機會研究是指針對一地區(qū)/一種類型以投資方向為目標進行的研究。研究的目的在于識別投資機會，對項目的投資方向提出建議。具體項目的投資機會是針對具體的地域進行的。（二）投資項目構(gòu)思1)構(gòu)思的產(chǎn)生。2)構(gòu)思的選擇。

（三）項目目構(gòu)思的選選擇與方案案策劃1)項目規(guī)劃與與目標設(shè)計計2)方案策劃。。六、項目前前期策劃應(yīng)應(yīng)注意的幾幾個問題1.優(yōu)先注意環(huán)環(huán)境調(diào)查，，并對環(huán)境境發(fā)展趨向向進行合理理的預(yù)測。。2.重視在現(xiàn)代代工程項目目中項目管管理專家的的早期介入入。第二節(jié)工工程項目的的可行性研研究一、可行性性研究前的的工作1．項目經(jīng)理理的任命。。2．研究小組組的成立或或研究任務(wù)務(wù)的委托。。3．工作圈子子的指定。。4．研究深度度和廣度要要求，以及及研究報告告內(nèi)容的確確定。5．可行性研研究開始和和結(jié)束時間間的確定以以及工作計計劃的安排排。二、建設(shè)項項目的可行行性研究的的內(nèi)容主要要包括：①擬建項目目在技術(shù)上上的可行性性；②擬建項目目在經(jīng)濟上上的合理性性；③擬建項目目在財務(wù)上上的贏利性性；④項目所需需資金的數(shù)數(shù)量；⑤項目建設(shè)設(shè)的質(zhì)量標標準；⑥建設(shè)資金金的籌措方方式及渠道道；⑦項目建設(shè)設(shè)周期；⑧項目建設(shè)設(shè)及建設(shè)完完成后需要要的人力、、物力、資資源和動力力。⑨社會上的的可接受性性。二、可行性性研究各工工作階段的的基本要求求可行性研究究的工作過過程，一般般可分為四四個階段機會研究----------項目建議書書初步可行性性研究--步可行性研研究報告詳細可行性性研究---可行性研究究報告項目評估-------項目評估報報告（一）投資資機會研究究－－主要任務(wù)是是為建設(shè)項項目的投資資方向和設(shè)設(shè)想提出建建議。（二）初步可可行性研究究－－作出初步投投資估價、、確定專題題輔助研究究的問題、、確定項目目的初步可可行性。（三）詳細細可行性研研究－－也叫可行性性研究。這是建設(shè)項項目投資決決策的基礎(chǔ)礎(chǔ)，其主要要目標有：1)深入研究各各種可能選選擇的的計計劃和技術(shù)術(shù)方案，進進行全面深深入的技術(shù)術(shù)經(jīng)濟分析析和比較選選擇工作，，并推薦一一個可行的的投資建設(shè)設(shè)方案。2)著重對投資資總體建設(shè)設(shè)方案進行行企業(yè)財務(wù)務(wù)效益、國國民經(jīng)濟效效益和社會會效益的分分析與評價價，對投資資方案進行行多方案比比較選擇，，確定最佳佳建設(shè)方案案。3)確定項目投投資的最終終可行性和和選擇依據(jù)據(jù)標準。對對擬建投資資項目提出出結(jié)論性意意見。4)可行性研究究是決定項項目性質(zhì)的的階段（定定性階段）），是項目目決策研究究的關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)。在此階段，，要求建設(shè)設(shè)投資和生產(chǎn)產(chǎn)成本計算算精度控制在在±10％的范圍內(nèi)內(nèi)；研究工作所所花費的時間間為8～12個月；所需費用中，大項項目約占總總投資的0.2%~1.0%，中小型項目目約為總投投資的1.0%～3.0％。（四）項目評評估項目評估是是由投資決決策部門組組織和授權(quán)權(quán)給諸如國國家開發(fā)銀銀行、建設(shè)設(shè)銀行、投投資銀行、、國防工程程咨詢公司司或有關(guān)專專家，代表表國家或投投資方（主主體）對上上報的建設(shè)設(shè)項目可行行性研究報報告所進行行的全面的的審核和再再評價。其主要任務(wù)務(wù)是對擬建建項目的可可行性研究究報告提出出評價意見見，對該項項目投資的的可行與否否作出最終終決策（取取舍），確確定出最佳佳的投資方方案。通常，項目評估其其主要內(nèi)容容包括：1)該可行性研研究報告中中反映的各各項情況是是否確實；；2)分析項目可可行性研究究中各項指指標計算是是否正確，，包括各種種參數(shù)、基基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、、定額費率率的選擇；；3)從企業(yè)、國國家和社會會等方面綜綜合分析和和判斷工程程項目的經(jīng)經(jīng)濟效益和和社會效益益；4)分析和判斷斷項目可行行性研究的的可靠性、、真實性和和客觀性，，對項目作作出取舍的的最終投資資決策；5)最后寫出項項目的評估估報告。（五）關(guān)于于可行性研研究報告具具體內(nèi)容的的規(guī)范要求求1、可行性研研究報告應(yīng)應(yīng)由有資質(zhì)質(zhì)的設(shè)計（（咨詢）單單位（人員員）編制。。2、可行性研研究的基本本內(nèi)容和深深度應(yīng)根據(jù)據(jù)國家規(guī)定定確定，一般新建工工業(yè)項目的的可行性研研究應(yīng)包括括以下十個個方面的具具體內(nèi)容：：1)總論：綜述項目概概況、可行行性研究的的主要結(jié)論論概要和存存在的問題題與建議。。2)產(chǎn)品的市場場需求和擬擬建規(guī)模：：3)資源、原材材料、燃料料及公用設(shè)設(shè)施情況：：4)建廠條件和和廠址方案案：5)項目工程技技術(shù)方案：：6)環(huán)境保護與與勞動安全全：7)生產(chǎn)組織、、勞動定員員和人員培培訓(xùn)。8)項目實施計計劃和進度度要求：9)經(jīng)濟效果的的分析與評評價：10)評價結(jié)論與與建議：項目可行性性研究的基基本內(nèi)容可可概括為三三大部分：：首先是產(chǎn)品的市市場調(diào)查和和預(yù)測研究究，其次是技術(shù)方案案和建設(shè)條條件，最后是經(jīng)濟效果果的分析和和評價。案例：南通通中央商務(wù)務(wù)區(qū)項目市市場調(diào)研報報告一、住宅部部分（一）南通通市民的住住房消費特特點：1、消費比較較喜歡跟風(fēng)風(fēng)，愛攀比比。如摩托托車，汽車車的消費，，房地產(chǎn)消消費也存在在這一狀況況；2、購房選擇擇對地段和和居住的便便利性比較較重視；3、經(jīng)過房產(chǎn)產(chǎn)熱，住房房消費還算算比較成熟熟，對物業(yè)業(yè)的環(huán)境，，外立面，，物管已有有比較高的的要求；4、一般購房房是面比較較多的也比比較暢銷的的戶型面積積在130平方米左右右（60%以上）。比比較喜歡南南廳，三室室朝南；5、貸款是住住房消費的的重大支撐撐，80%以上；10%或更多的家家庭已有了了二套以上上的住宅；；6、已出現(xiàn)居居住階級的的劃分；7、對住宅風(fēng)風(fēng)水也有一一定的想法法；（二）從現(xiàn)現(xiàn)有小高層層和高層開開發(fā)和銷售售現(xiàn)狀況看看，有這樣樣幾個特點點：1、基本集中中在濠河周周邊地區(qū)，，地段較好好，大都向向濠河借景景。2、物管費1.5元/平方米/月左右。3、一梯二二戶位主。。4、車庫為10到25萬。5、外立面風(fēng)風(fēng)格缺乏創(chuàng)創(chuàng)意，用材材簡單：面面磚和外墻墻漆。戶型比較大大。定位符符合高層追追求豪華氣氣派要求及及二次置業(yè)業(yè)狀況。6、高層，小小高層住宅宅宅本主要要都集中在在濠河及周周邊區(qū)域，，憑借其天天然的地段段優(yōu)勢和完完善的生活活配套,因此基本上上不需要營營銷.入住率不高高,其客戶基本本上為投資資型客戶。。（三）南南通房地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)預(yù)預(yù)測趨勢1、區(qū)域:以新區(qū)為主主的地塊將將是開發(fā)的的重點熱點點區(qū)域。通通過開發(fā)品品質(zhì)的提升升，及大盤盤的優(yōu)勢，，有望取代代老城區(qū)領(lǐng)領(lǐng)跑南通房房產(chǎn)開發(fā)。。2、品質(zhì)：更趨大盤化化，郊區(qū)化化，樓盤品品質(zhì)將會有有飛躍性的的提升，單單一賣點已已經(jīng)不可能能贏得市場場。3、價格：在宏觀調(diào)控控的背景下下，通過對對開發(fā)商，，銀行，房房地產(chǎn)交易易所的走訪訪，目前這這一時段還還看不出對對南通房地地產(chǎn)的影響響。但后期期走勢依然然需要關(guān)注注，市政府府已經(jīng)出臺臺多項調(diào)控控措施，考考慮到這一一政策并考考量了低價價商品房的的沖擊，南南通的房價價將穩(wěn)定在在4600元左右。中央商務(wù)區(qū)區(qū)部分住宅宅將通過多多賣點集成成，爭取達達到5000以上，，遠期期爭取取達到到7000元。4．對中中央商商務(wù)區(qū)區(qū)構(gòu)成成競爭爭的現(xiàn)現(xiàn)有盤盤面分分析和和未來來開發(fā)發(fā)的互互動。。從現(xiàn)有有樓盤盤品質(zhì)質(zhì)和價價位及及目標標客戶戶來看看，以以下樓樓盤將將會在在新構(gòu)構(gòu)板塊塊內(nèi)構(gòu)構(gòu)成競競爭又又構(gòu)成成互動動，他他們是是：天天安花花園，，兆豐豐嘉園園，鳳鳳凰萊萊茵苑苑，公公務(wù)員員公寓寓，春春暉花花園。。開發(fā)發(fā)區(qū)的的一些些項目目及位位于新新區(qū)周周邊的的低價價位商商品房房不會會對樓樓盤產(chǎn)產(chǎn)生競競爭。。反而而有利利于推推動新新區(qū)人人氣。。中央央商務(wù)務(wù)區(qū)住住宅項項目要要爭取取將準準備在在老城城區(qū)購購置高高檔物物業(yè)的的客戶戶吸引引到新新區(qū)來來。5．中央央商務(wù)務(wù)區(qū)優(yōu)優(yōu)勢與與障礙礙優(yōu)勢：CBD概念有有利于于營銷銷的尊尊貴感感，包包容性性強，，易于于生發(fā)發(fā)次級級概念念；新新城區(qū)區(qū)的發(fā)發(fā)展后后勁前前景已已為市市民認認可接接受，，普遍遍看好好；體體育會會展中中心，，狼山山風(fēng)景景區(qū)和和南通通大學(xué)學(xué)新校校區(qū)正正可借借勢；；目前前南通通市場場熱度度不減減，市市場氛氛圍還還好；；目前前無論論是市市場還還是產(chǎn)產(chǎn)品和和開發(fā)發(fā)商水水準都都還有有很多多空白白點，，切入入口。。障礙礙：：開發(fā)發(fā)周周期期長長，，政政府府已已經(jīng)經(jīng)開開始始打打壓壓房房價價，，政政策策面面不不好好，，相相較較于于項項目目體體量量目目前前市市場場容容量量不不夠夠，，前前期期市市場場高高端端購購買買能能力力已已經(jīng)經(jīng)得得到到充充分分釋釋放放，，后后續(xù)續(xù)可可能能能能量量不不足足，，新新區(qū)區(qū)周周邊邊配配套套還還不不完完善善，，居居住住的的便便利利性性不不夠夠，，周周邊邊競競爭爭性性項項目目的的價價格格沖沖擊擊。。比比如如：：公公務(wù)務(wù)員員公公寓寓。。存存在在以以時時間間兌兌換換空空間間的的問問題題。。6．中中央央商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)的的目目標標客客戶戶及及市市場場定定位位。。中央央商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)的的開開發(fā)發(fā)量量大大，，而而且且定定位位于于高高檔檔物物業(yè)業(yè)，，其其購購買買人人群群也也是是特特定定和和可可預(yù)預(yù)見見的的。。一是是城城中中的的先先鋒鋒人人士士，，對居居住住有有比比較較新新奇奇的的要要求求，，對對城城市市發(fā)發(fā)展展有有較較高高的的預(yù)預(yù)判判。。重重視視居居住住品品質(zhì)質(zhì)與與潮潮流流。。估估計計前前期期銷銷售售這這樣樣的的客客戶戶群群將將達達到到30%以上上。。二是是城城市市中中比比較較富富裕裕階階層層的更新新?lián)Q換代代，，或或擴擴張張置置業(yè)業(yè)，，短短期期內(nèi)內(nèi)應(yīng)應(yīng)該該以以公公務(wù)務(wù)員員為為主主，，但但公公務(wù)務(wù)員員公公寓寓的的興興建建將將是是一一個個不不小小的的沖沖擊擊。。三是是外外來來人人口口的的成成功功人人士士主要要是是南南通通所所轄轄市市縣縣。。這這一一人人群群比比較較喜喜歡歡跟跟進進，，對對價價格格的的敏敏感感性性不不高高，，應(yīng)應(yīng)該該是是后后期期主主要要顧顧客客。。四是是原原住住新新區(qū)區(qū)周周邊邊或或工工作作在在新新區(qū)區(qū)附附近近的的公公司司企企業(yè)業(yè)對居居住住區(qū)區(qū)域域與與習(xí)習(xí)慣慣性性要要求求的的人人群群。。五是是投投資資性性購購買買人人群群。?？春煤眯滦聟^(qū)區(qū)附附近近的的增增值值潛潛力力。。估估計計前前期期銷銷售售這這樣樣的的客客戶戶群群將將占占到到30%以上上。。根據(jù)據(jù)目目標標客客戶戶及及新新城城區(qū)區(qū)核核心心區(qū)區(qū)的的地地位位，，品品味味定定位位于于南南通通最最高高檔檔的的住住區(qū)區(qū)。。其其高高檔檔性性體體現(xiàn)現(xiàn)在在景景觀觀，，規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計。。建建筑筑立立面面用用材材，，配配套套，，物物業(yè)業(yè)管管理理，，價價格格，，區(qū)區(qū)位位，，客客戶戶群群等等方方面面。。項項目目的的開開發(fā)發(fā)必必須須走走引引領(lǐng)領(lǐng)路路線線。。7．避避免免風(fēng)風(fēng)險險，，中中央央商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)的的住住宅宅開開發(fā)發(fā)建建議議。。本項項目目定定位位于于高高檔檔客客戶戶，，提提出出建建議議如如下下：：鑒于于體體量量及及市市場場問問題題，，建建議議20萬平平方方米米不不要要一一次次性性推推出出。。先先期期推推出出的的市市場場成成熟熟度度較較高高的的二二房房獲獲或或三三房房板板式式樓樓。。通通過過不不斷斷的的營營銷銷互互動動，，走走上上良良性性循循環(huán)環(huán)。。20萬平平米米的的開開發(fā)發(fā)量量中中，，建建議議結(jié)結(jié)高高層層和和小小高高層層類類型型中中再再進進行行細細分分。。比如如單單身身公公寓寓，，特特小小戶戶型型，，（（50坪以以下下）），，當當然然類類新新產(chǎn)產(chǎn)品品應(yīng)應(yīng)該該在在地地區(qū)區(qū)炒炒熱熱之之后后推推出出，，或或者者是是打打造造南南通通第第一一的的豪豪宅宅等等。。比如如精精裝裝修修，，利利用用體體育育會會展展中中心心由由是是打打造造健健康康住住宅宅新新概概念念。。進行行創(chuàng)創(chuàng)新新，，實實現(xiàn)現(xiàn)品品質(zhì)質(zhì)化化和和優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)化化，，必必須須賦賦予予一一定定的的概概念念，，在在規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計，，特特別別是是單單體體設(shè)設(shè)計計上上下下功功夫夫。。比比如如外外立立面面細細部部色色彩彩線線條條處處理理。。前期期在在市市民民中中普普及及CBD的概概念念，，渲渲染染工工作作要要做做足足。。對對提提高高項項目目品品質(zhì)質(zhì)感感，，價價值值感感，，滿滿足足客客戶戶尊尊榮榮感感，，吸吸引引投投資資性性買買家家大大有有好好處處。。這這一一工工作作現(xiàn)現(xiàn)在在就就應(yīng)應(yīng)該該在在進進行行按一一般般概概念念，，建建議議戶戶型型面面積積區(qū)區(qū)間間應(yīng)應(yīng)該該在在90-200坪米米為為宜宜，，二二房房二二廳廳和和三三房房二二廳廳，，四四房房二二廳廳，，考考慮慮一一部部分分復(fù)復(fù)式式。。8．戶戶型型配配比比建建議議：：90至12015%總價價約約在在50至60萬120至16060%總價價約約在在60至80萬160至20020%總價價約約在在80至100萬以上上或或復(fù)復(fù)式式5%總價價約約在在100至120萬9．開開發(fā)發(fā)次次序序：：先開開發(fā)發(fā)住住宅宅的的市市場場成成熟熟度度較較高高的的二二房房或或三三房房板板式式樓樓（（小小高高層層））→→相相應(yīng)應(yīng)的的社社區(qū)區(qū)配配套套商商業(yè)業(yè)→→五五星星級級酒酒店店→→娛娛樂樂業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)→→主主題題購購物物（（休休閑閑街街區(qū)區(qū)））→→地地塊塊熱熱度度足足夠夠時時再再推推出出住住宅宅（（高高層層）），，并并根根據(jù)據(jù)市市場場反反應(yīng)應(yīng)適適度度嘗嘗試試新新鮮鮮品品種種（（如如小小戶戶型型））。。二、辦公樓樓部分（一）市場場現(xiàn)狀與住宅市場場不同，南南通的寫字字樓辦公樓樓啟動緩慢慢。由于2002年前的市場場低迷，本本地開發(fā)商商很少開發(fā)發(fā)辦公樓。。這是因為為：住宅市市場風(fēng)險較較小，而寫寫字樓單位位利潤并不不高于住宅宅，因此開開發(fā)商更樂樂意興建高高回報率的的住宅。南通的交通通不便，外外來人口較較少，雖是是沿海較早早的十四個個沿海開放放城市，但但經(jīng)濟總量量不高，外外向度也不不高，故商商務(wù)空間需需求并不多多。近三年有轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)好的趨勢勢。很多單位都都是自己新新建辦公樓樓，金融資資料，行政政機關(guān)，廠廠礦企業(yè)，，并且南通通體量大標標準高的寫寫字樓一般般的都是政政府和銀行行所建，如如：建行大大樓，國土土局大樓，，稅務(wù)局大大樓，電信信郵政大樓樓。近幾年來隨隨著房地產(chǎn)產(chǎn)市場的繁繁榮，商務(wù)務(wù)市場開始始回暖。除正常的經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展推推動的商務(wù)務(wù)空間要求求之外，也也有大量的的投資者開開始瞄準了了商務(wù)樓這這一新的投投資品種。。因此近年年來辦公樓樓市場有起起色，但即即便如此，，辦公樓市市場的開發(fā)發(fā)目前占到到南通市場場開發(fā)總量量的5%左右。對南通市場場辦公樓的的特點總結(jié)結(jié)如下：1.分布區(qū)域：：南通的商務(wù)務(wù)樓大都集集中在南大大街和工農(nóng)農(nóng)南路，主主要是因為為該區(qū)的交交通比較較便利，商商務(wù)形象好好，合作伙伙伴集中，，商務(wù)設(shè)備備齊全。2.格局：主要是內(nèi)外外走廊分邊邊式，比較較擁擠，沒沒有共享空空間。3.物業(yè)管理：物業(yè)管理理僅僅是提提供一般的的保安，保保潔，報信信業(yè)務(wù),技術(shù)防備設(shè)設(shè)施簡單。。4.樓內(nèi)配套：：一般無，新新海通等內(nèi)內(nèi)有中央空空調(diào)5.租金水平：：一般為20-40元每坪，車車為一般為為租賃，200-300元/月/個。6.銷售價格：：一般與住宅宅價格相同同。7.銷售時間：：有的整層銷銷售,有的分割銷銷售。2.中央商務(wù)區(qū)區(qū)寫字樓建建議a)在開發(fā)次序序上在住宅宅啟動吸引引人氣后，，市場預(yù)熱熱后，方考考慮建寫字字樓，并且且一次推出出不要太多多。b）將寫字字樓市場再再做細分；；比如對網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)公司、、廣告公司司、貿(mào)易公公司對寫字字樓的不同同需求進行行度身定做做，在前期期設(shè)計上，，考慮與相相關(guān)行業(yè)的的適用性。。c)在設(shè)計及細細分時考慮慮投資性購購買需求；；輔以相應(yīng)應(yīng)的營銷手手法。d)品質(zhì)上要提提高；辦公公格局，設(shè)設(shè)備設(shè)施配配置、外立立面用材。。e)可以考慮進進行預(yù)訂、、聯(lián)建式開開發(fā)。比如如可于王子子職紙業(yè)等等開發(fā)區(qū)大大型企業(yè)磋磋商。南通通寫字樓普普遍存在停停車難，中中央商務(wù)區(qū)區(qū)寫字樓應(yīng)應(yīng)合理規(guī)劃劃交通、停停車。主要客戶：：南大街，工工農(nóng)路主要要以外貿(mào)公公司，廣告告，紡織品品公司，律律師樓，網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)公司，，通訊公司司為主，一一般規(guī)模又又不太大。。南通目前辦辦公樓租賃賃市場基本本滿租，市市場較好，，寫字樓空空閑率在2%左右，90%以上均由小小型公司承承租。j）辦公樓樓租金近年年來比較平平穩(wěn)，租金金并為隨同同房價上漲漲，租售比比1：200，辦公樓出出租投資回回報率是比比較低的。。但高于住住宅回報率率。k)南通寫字樓樓處購買自自用外，投投資性購買買約占整個個市場0%以上。沒有有開發(fā)商保保有運營這這一形式。。l)預(yù)計南通寫寫字樓市場場今后五年年內(nèi)將能保保持一定的的景氣度，，市場寫字字樓新增供供應(yīng)量不高高，而租賃賃和購買需需求將比較較旺盛。公寓式（酒酒店）辦公公南通的公寓寓式辦公是是隨著南通通房地產(chǎn)市市場的興起起而誕生的的。公寓式辦公公是在住宅宅市場比較較火爆后而而寫字樓市市場存在一一定風(fēng)險的的情況下，，原來一些些商辦項目目更改規(guī)劃劃后建設(shè)的的。目前市場中中明確以公公寓式辦公公立項的有有南方大廈廈，中華廣廣場。南方方大廈已交交付使用，，目前入住住率約75%，現(xiàn)有入住住者中，辦辦公住宅比比為2：8，物業(yè)費0.5元/平方米。南通好地段段的一些高高層住宅如如王府公寓寓、望江樓樓等存在著著住改辦現(xiàn)現(xiàn)象。即購購買者大部部分系購入入后對外出出租給小型型公司辦公公。這種住住宅改辦公公的優(yōu)勢在在于一是物物業(yè)管理費費較低；二二是地段比比較好；三三是租金與與純辦公比比有優(yōu)勢。。對本地快商商業(yè)項目定定位的建議議：南通城市商商業(yè)研究南通城市商商業(yè)發(fā)展的的特點●現(xiàn)有有城市商圈圈、商業(yè)界界主要是由由歷史形成成的沿街商商鋪為載體體，缺乏統(tǒng)統(tǒng)一的商業(yè)業(yè)規(guī)則，規(guī)規(guī)模小、特特色少、競競爭力弱等等問題非常常突出；●本土土大型商業(yè)業(yè)企業(yè)缺乏乏，許多商商場是千店店一面，重重復(fù)經(jīng)營，，缺乏專業(yè)業(yè)特色；●隨著著主城區(qū)范范圍的擴大大和城市房房地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展，也也出現(xiàn)了購購物中心、、休閑購物物節(jié)等新型型商業(yè)項目目，但總體體上是脫離離不了住宅宅地上的傳傳統(tǒng)套路；；●城市市的新區(qū)成成為超級市市場競爭的的熱點區(qū)域域，一批國國際品牌的的超級大賣賣場相繼開開業(yè)，同類類業(yè)態(tài)之間間的競爭將將日趨激烈烈；總體開來，，經(jīng)營較好好的市場大大多物業(yè)管管理與服務(wù)務(wù)也較好，，特別體現(xiàn)現(xiàn)在農(nóng)貿(mào)市市場上。縣鎮(zhèn)招商的的商業(yè)項目目普遍營銷銷表現(xiàn)水平平一般，體體現(xiàn)在：其其一，定位位大而全，，主題不鮮鮮明，特有有性不突出出；其二，，廣告表現(xiàn)現(xiàn)力水平較較低，視覺覺沖擊力不不足，系列列性不強；；其三，宣宣傳資料大大多較粗糙糙；其四，，銷售處裝裝修及包裝裝水平不高高。南通上也在在迅速發(fā)展展的同時，，在南通以以老城區(qū)為為主的餐飲飲服務(wù)行業(yè)業(yè)有了明顯顯的提高。。餐飲服務(wù)務(wù)行業(yè)的檔檔次與規(guī)模模有了超前前的發(fā)展。。商業(yè)定位建建議以布置在項項目地塊上上，東西軸軸的商業(yè)步步行街和南南北州親水水景觀大道，既靠近近體育場館館的大型購購物中心為為三大核心心區(qū)塊，建建成一個集集購物，餐飲飲，休閑，，游樂，商商務(wù)，文化化等萬千豐豐富業(yè)態(tài)于于一體的“一站式”超級購物樂樂園（MAIL）。在東西軸的的商業(yè)步行行街的設(shè)計計上，遵循循以人為本本的原則，，從人的行為、心理理、視覺出出發(fā)。具體體的建議如如下：1、按照商業(yè)業(yè)規(guī)律，商商業(yè)街的“有效長度”大多為300到600米；2、商業(yè)街的的寬度應(yīng)該該在20至30米，不宜過過寬3、商業(yè)街的的建筑不宜宜過高，一一般在兩層層為宜；4、在商業(yè)街街的公共配配套方面，，突出休閑閑功能的原原則，以有有效延長消消費者在商商業(yè)街逗留留的時間。。5，采用特殊殊的照明方方式，特殊殊的地面鋪鋪裝，使空空間，建筑筑，景觀的的設(shè)置布局局渾然一體體?！痢痢聊媳陛S景觀觀大道上，，建議：設(shè)計多個主主題景觀培植攀巖，，水階石級級等體育休休閑等相關(guān)關(guān)的現(xiàn)代游游樂設(shè)施。。建成超級兒兒童游樂園園等。以此充分吸吸聚人氣，，形成廣泛泛的商業(yè)凝凝聚力和輻輻射力。大型購物中中心的設(shè)計計上，建議議采用“訂單式”物業(yè)。避免免無效的供給。×××業(yè)態(tài)定位建建議由于大型的的（含外資資）商業(yè)零零售業(yè)的進進駐主要是是一些針對對必需品消費費的商業(yè)經(jīng)經(jīng)營項目，，而CBD作為商務(wù)中中心區(qū)，無無論從品質(zhì)還是價價格的定位位上，都不不可能以超超市、普通通賣場等經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)為主，應(yīng)應(yīng)要求商業(yè)業(yè)項目的高高標準定位位。所以，對于于東西和南南北軸線上的的商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，應(yīng)側(cè)重重于休閑、、健身、美美容、娛樂樂等業(yè)態(tài)，且多選選擇適度超超前的業(yè)態(tài)態(tài)業(yè)種，以以滿足好收收入人群個個性化購物需要，，且高收入入人群的忠忠誠度會很很高?！痢痢辽虡I(yè)運作上上的建議對于大型購購物中心，，按照國際際上購物中中心經(jīng)營的的成功案例例來看，購購物中心應(yīng)應(yīng)遵循只租租不售的原原則。因為，根據(jù)據(jù)市場需求求的變化，，商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的調(diào)整是是商業(yè)經(jīng)營營不變的主主題，如果果將店鋪出出售，產(chǎn)權(quán)權(quán)分離，購購物中心的的統(tǒng)一管理理、統(tǒng)一物物業(yè)、統(tǒng)一一宣傳、統(tǒng)統(tǒng)一促銷等等將很難實實現(xiàn)，必要要的業(yè)態(tài)調(diào)調(diào)整將成為為空談。。第三節(jié)工工程項項目決策（一）工程項項目管理決決策的基本本類型根據(jù)項目管管理決策過過程工程信信息的完備備程度不同同，可以把把工程項目目管理決策策分為確定定型決策、、風(fēng)險型決決策和不確確定型決策策。1、確定型工工程項目決決策是指決策過過程各備選選方案在確確知的客觀觀條件下，，每個方案案只有一種種結(jié)果，比比較其結(jié)果果優(yōu)劣作出出最優(yōu)選擇擇的決策。。方案制定定有固定的的程式和選選擇準則，，容易做到到最優(yōu)化選選擇。這類類決策一般般可用數(shù)學(xué)學(xué)模型，借借助計算機機程序進行行模擬決策策。2、風(fēng)險型決策策是指工程項項目決策過過程在事先先能預(yù)知各各備選方案案于幾種可可能約束狀狀態(tài)下產(chǎn)生生幾種不同同結(jié)果及其其出現(xiàn)的概概率情況下下可作出的的決策。因因而工程項項目決策的的約束條件件就帶有較較大的隨機機性，存在在一定的決決策風(fēng)險。。3、不確定型決決策是指決策過過程事先僅僅能預(yù)知各各備選方案案在幾種可可能的客觀觀狀態(tài)下產(chǎn)產(chǎn)生的幾種種不同結(jié)果果，其出現(xiàn)現(xiàn)概率不明明確情況下下作出的決決策。這類類決策增大大了決策的的不確定性性程度，其其風(fēng)險較大大。（二）工程程項目管理理活動中的的程序化決決策和非程程序化決策策－－－程序序化決策又又稱例行決決策，它指針對項項目管理活活動中反復(fù)復(fù)出現(xiàn)、有有明確穩(wěn)定定解決問題題程式的業(yè)業(yè)務(wù)活動進進行的決策策。如工程程項目管理理中的大多多數(shù)內(nèi)容的的決策就屬屬于例行活活動的決策策。－－－非程程序化決策策又稱非例例行決策，，它指針對項項目管理中中隨市場環(huán)環(huán)境和社會會經(jīng)濟環(huán)境境變化，很很少重復(fù)出出現(xiàn)，難以以用固定模模式解決的的經(jīng)營活動動問題所進進行的決策策。如工程程項目中改改擴建項目目屬于企業(yè)業(yè)的擴展、、破產(chǎn)或兼兼并；二、工程項項目管理決決策的程序序（一）發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題，確確定目標1、發(fā)現(xiàn)問題題。2、確定目標標。（1）在滿足決決策要求的的前提下，，對多個目目標應(yīng)按照照其相互關(guān)關(guān)系加以取取舍，削減減重復(fù)目標標，合并類類似目標，，綜合同變變量目標，，把決策目目標減少到到最低限度度。（2）保留下來來的最低限限度目標，，根據(jù)其重重要程度分分為必須達達到和希望望達到的兩兩類。（3）在對目標標取舍和區(qū)區(qū)分兩類目目標基礎(chǔ)上上，再按照照主次順序序把決策目目標分為主主要目標和和次要目標標，將主要要目標作為為關(guān)鍵的、、首先應(yīng)當當達到的目目標，其他他目標則按按順序依次次排序。（二）擬定定方案（三）評價價選擇方案案1)要評價各方方案技術(shù)上上的先進性性、經(jīng)濟上上的合理性性和實現(xiàn)的的可能性。。2)在備選方案案綜合評價價基礎(chǔ)上，，決策者作作出權(quán)衡和和最終抉擇擇，即所謂謂“拍板定案”。“拍板定案”選定的決策策方案，其其可行性及及優(yōu)化程度度直接影響響方案的實實施過程與與結(jié)果在工程項目目多方案比比選中，可可供采用的的方法通常常有經(jīng)驗判判斷法、數(shù)數(shù)學(xué)分析方方法和實驗驗方法。①以經(jīng)驗判判斷為主的的傳統(tǒng)選優(yōu)優(yōu)方法，一一般采用淘淘汰制根據(jù)據(jù)選擇方案案的指標（（即決策目目標）對備備選方案進進行篩選、、淘汰，逐逐步縮小備備選方案的的選擇范圍圍。當余下下的備選方方案具有同同等價值而而難以進一一步抉擇時時，則可以以采取補充充評選標準準的辦法，，以表明某某一方案優(yōu)優(yōu)于其他方方案。②數(shù)學(xué)分析方方法，是通通過建立決決策問題的的數(shù)學(xué)模型型，按照最最優(yōu)化決策準則則進行方案案優(yōu)化選擇擇，選出最最優(yōu)方案的的方法。③實驗法，，是對每個個備選方案案進行模擬擬實驗，選選出效果最最好的方案。實實驗法在工工程項目中中經(jīng)常是遇遇到?jīng)]有經(jīng)經(jīng)驗的非例例行問題，又無合合適的數(shù)學(xué)學(xué)方法進行行分析問題題時，以恰恰當少數(shù)幾幾個典型單位為試試點，實施施驗證方案案優(yōu)劣，然然后總結(jié)經(jīng)經(jīng)驗作出選選擇。（四）方案案實施與控控制（五）信息息收集與反反饋三、工程項項目管理決決策的基本本原則1.系統(tǒng)原則一是內(nèi)部條條件與外部部條件相結(jié)結(jié)合；二是局部利利益與整體體利益相結(jié)結(jié)合；三是當前利利益與長遠遠利益相結(jié)結(jié)合。2.經(jīng)濟原則總之，就是是以最小的的人、財、、物及時間間耗費取得最大的的效益或爭爭取最少的的損失。3.科學(xué)性原則則4.可持續(xù)發(fā)展展原則四、工程項項目投資決決策的一般般原理和基基本方法工程項目工工程項目決決策的分析析方法，又又稱項目決決策技術(shù)。。是應(yīng)用數(shù)數(shù)學(xué)工具對對項目決策策過程可供供選擇的多多種方案進進行定性與與定量的描描述和分析析，提供數(shù)數(shù)量依據(jù)，，輔助決策策者從中選選取最佳方方案的方法法和過程。。（一））確定定型決決策分分析方方法其決決策策方方法法多多種種多多樣樣，，主主要要介介紹紹盈盈虧虧分分析析的的方方法法。。所所謂謂盈虧虧分分析析法法是依依據(jù)據(jù)與與工工程程項項目目決決策策方方案案相相關(guān)關(guān)的的業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)量量（（產(chǎn)產(chǎn)量量或或銷銷售售量量））、、成成本本、、利利潤潤三三者者之之間間的的相相互互關(guān)關(guān)系系建建立立的的數(shù)數(shù)學(xué)學(xué)模模型型，，分分析析評評價價決決策策方方案案優(yōu)優(yōu)劣劣的的一一種種重重要要方方法法，，簡簡稱稱量量本本利利（（或或BEP）分分析析法法。。（二二））風(fēng)風(fēng)險險型型決決策策分分析析方方法法風(fēng)險險型型決決策策是是在在明明確確決決策策目目標標的的情情況況下下，，依依據(jù)據(jù)通通過過預(yù)預(yù)測測得得到到的的不不同同自自然然狀狀態(tài)態(tài)下下多多種種方方案案的的目目標標貢貢獻獻及及其其出出現(xiàn)現(xiàn)概概率率情情況況作作出出的的決決策策。。常用用的的風(fēng)風(fēng)險險型型決決策策方方法法有有期望望值值法法和和概概率率分分析析法法。（三三））不不確確定定型型決決策策分分析析方方法法決策策者者雖雖然然知知道道未未來來可可能能發(fā)發(fā)生生哪哪些些自自然然狀狀態(tài)態(tài)，，但但卻卻無無法法預(yù)預(yù)先先估估計計或或預(yù)預(yù)測測各各種種可可能能狀狀態(tài)態(tài)發(fā)發(fā)生生的的概概率率，，這這就就是是不不確確定定型型決決策策問問題題。。工工程程項項目目決決策策分分析析中中的的敏感感性性分分析析評評價價，即即是是如如此此。。所謂謂敏敏感感性性分分析析就就是是分分析析并并測測定定各各個個因因素素的的變變化化對對指指標標的的影影響響程程度度，，即即研研究究和和分分析析項項目目的的投投資資、、成成本本、、價價格格、、產(chǎn)產(chǎn)量量和和工工期期等等主主要要變變量量發(fā)發(fā)生生變變化化時時，，導(dǎo)導(dǎo)致致對對評評估估項項目目經(jīng)經(jīng)濟濟效效益益的的主主要要指指標標發(fā)發(fā)生生變變動動的的敏敏感感程程度度，，如如計計算算出出這這些些因因素素在在一一定定范范圍圍內(nèi)內(nèi)變變化化時時，，有有關(guān)關(guān)效效益益指指標標變變動動的的數(shù)數(shù)量量，，從從而而建建立立主主要要變變量量因因素素與與經(jīng)經(jīng)濟濟效效益益指指標標之之間間的的對對應(yīng)應(yīng)定定量量關(guān)關(guān)系系（（變變化化率率））。。同時時預(yù)預(yù)測測出出項項目目經(jīng)經(jīng)濟濟效效益益情情況況變變化化的的最最樂樂觀觀和和最最悲悲觀觀的的臨臨界界條條件件或或臨臨界界數(shù)數(shù)值值，，求求出出各各因因素素變變化化的的允允許許幅幅度度（（極極限限值值）），，計計算算出出臨臨界界點點，，借借以以判判斷斷相相對對于于某某個個項項目目的的指指標標在在其其外外部部條條件件發(fā)發(fā)生生不不利利變變化化時時的的承承受受能能力力或或在在項項目目的的實實施施過過程程中中對對敏敏感感性性因因素素加加以以控控制制，，達達到到減減少少項項目目風(fēng)風(fēng)險險，，使使之之在在可可接接受受的的范范圍圍之之內(nèi)內(nèi)的的目目的的。。（四四））多多階階段段決決策策分分析析方方法法應(yīng)用用決策策樹樹進行行多多階階段段決決策策分分析析，，實實際際上上是是根根據(jù)據(jù)復(fù)復(fù)雜雜的的風(fēng)風(fēng)險險型型決決策策原原理理，，按按階階段段序序利利用用決決策策樹樹圖圖解解符符號號作作出出表表達達后后，，把把前前一一階階段段決決策策樹樹的的每每個個末末梢梢作作為為下下一一階階段段決決策策樹樹的的根根部部，，依依次次表表達達到到最最終終階階段段，，從從而而形形成成枝枝葉葉繁繁茂茂的的大大樹樹（（整整個個決決策策大大樹樹至至少少包包含含有有兩兩個個決決策策結(jié)結(jié)點點）），，在在形形成成多多階階段段大大樹樹之之后后，，再再從從右右至至左左按按最最優(yōu)優(yōu)化化原原則則完完成成所所有有階階段段的的期期望望值值計計算算，，經(jīng)經(jīng)選選擇擇剪剪枝枝便便可可得得出出最最優(yōu)優(yōu)方方案案，，故故此此法法又又稱稱剪剪枝枝法法。。本章章小小結(jié)結(jié)工程程項項目目策策劃劃是是一一種種把把工工程程建建設(shè)設(shè)活活動動意意圖圖轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換成成定定義義明明確確、、系系統(tǒng)統(tǒng)清清晰晰、、目目標標具具體體且且富富有有策策略略性性動動作作思思路路的的高高智智力力的的系系統(tǒng)統(tǒng)活活動動，，是是圍圍繞繞工工程程項項目目投投資資方方案案進進行行的的全全面面綜綜合合的的調(diào)調(diào)查查研研究究、、項項目目構(gòu)構(gòu)思思、、計計劃劃編編制制、、技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟濟分分析析與與評評價價的的工工作作。。它它包包括括投投資資機機會會研研究究、、項項目目構(gòu)構(gòu)思思、、目目標標設(shè)設(shè)計計、、方方案案策策劃劃和和可可行行性性研研究究等等五五大大關(guān)關(guān)鍵鍵環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)。?？尚行行孕匝醒芯烤渴鞘琼楉椖磕客锻顿Y資決決策策前前對對擬擬建建項項目目進行行技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟濟分分析析的的一一種種系系統(tǒng)統(tǒng)和和科科學(xué)學(xué)的的方方法法。。其主主要要任任務(wù)務(wù)是是研研究究解解決決興興建建、、改改（（擴擴））建建某某個個工工程程項項目在在技技術(shù)術(shù)上上、、經(jīng)經(jīng)濟濟上上的的可可行行性性，，通通過過對對各各種種相相關(guān)關(guān)因因素素的分分析析計計算算，，論論證證各各種種實實施施方方案案的的經(jīng)經(jīng)濟濟效效果果，，選選定定技技術(shù)上上先先進進、、經(jīng)經(jīng)濟濟上上合合理理的的最最佳佳方方案案，，從從而而為為項項目目的的投投資決決策策提提供供科科學(xué)學(xué)可可靠靠的的依依據(jù)據(jù)。?？尚行行孕匝醒芯烤康牡墓すぷ髯鬟^過程程通通常常分分為為機機會會研研究究、、初初步步可行行性性研研究究和和詳詳細細可可行行性性研研究究及及項項目目評評估估等等四四個個階階段，，其其研研究究結(jié)結(jié)果果通通常常以以項項目目建建議議書書、、可可行行性性研研究究報報告告和項項目目評評估估報報告告的的形形式式呈呈現(xiàn)現(xiàn)。。工程項目決策策的分析方法法是應(yīng)用數(shù)學(xué)學(xué)工具對項目目決策過程可可供選擇的多多種方案進行行定性與定量量的描述和分分析，幫助決決策者從中選選取最佳方案案的方法和過過程。根據(jù)提提供信息的明明確程度不同同，將其劃分分為確定型決決策、風(fēng)險型型決策和不確確定型決策三三種。確定型型決策方法主主要有BEP法，風(fēng)險型決決策的方法主主要有期望值值法和概率分分析法，不確確定型決策常常用敏感性分分析方法。9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Wednesday,December14,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。04:00:1004:00:1004:0012/14/20224:00:10AM11、以我我獨沈