某郊區(qū)園策劃方案

博羅楊橋精細(xì)化工園策劃報(bào)告代理事業(yè)部20090522第一章：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略惠州產(chǎn)業(yè)的又一次飛躍一、郊區(qū)園區(qū)開(kāi)發(fā)的基本模式功能特點(diǎn)市場(chǎng)條件項(xiàng)目條件競(jìng)爭(zhēng)力的基本方向案例辦公園僅提供辦公物業(yè)所在城市及其腹地企業(yè)數(shù)量龐大，不少企業(yè)需要郊區(qū)辦公物業(yè)周邊環(huán)境良好，足以創(chuàng)造良好的辦公形象強(qiáng)調(diào)建筑和景觀設(shè)計(jì)符合目標(biāo)客戶需求（如大企業(yè)需要豪華環(huán)境）；提供會(huì)議、餐飲、健身等服務(wù)。北京非中心商務(wù)園有的就是辦公園，有的功能比辦公園復(fù)雜，融合辦公、倉(cāng)儲(chǔ)、科研，以及生產(chǎn)或其他業(yè)態(tài)所在城市企業(yè)數(shù)量較多，辦公物業(yè)或其他物業(yè)存在需求土地規(guī)模不至于限制多種業(yè)態(tài)并存同辦公園北京總部基地、新加坡國(guó)際商務(wù)園科技園有辦公園、商務(wù)園的特征，同時(shí)提供科研條件和/或孵化器所在城市有發(fā)展技術(shù)密集型企業(yè)的潛力有條件提供科研服務(wù)、技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施科研服務(wù)、技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施、孵化器足以滿足技術(shù)密集型企業(yè)成長(zhǎng)的需要深圳天安數(shù)碼城、北京清華科技園工業(yè)園強(qiáng)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)廠房，有的也提供辦公、倉(cāng)儲(chǔ)所在城市有發(fā)展輕型工業(yè)的潛力有環(huán)境容量，基礎(chǔ)設(shè)施足以支持基礎(chǔ)設(shè)施足以滿足工業(yè)生產(chǎn)需要蘇州工業(yè)園專業(yè)型園區(qū)根據(jù)目標(biāo)產(chǎn)業(yè)需求提供相對(duì)專用的物業(yè)所在城市有發(fā)展特定行業(yè)的潛力有提供專業(yè)領(lǐng)域服務(wù)、專用基礎(chǔ)設(shè)施的能力專業(yè)服務(wù)、專用基礎(chǔ)設(shè)施足以滿足特定產(chǎn)業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)力的需要傳化物流基地二、經(jīng)驗(yàn)與啟發(fā)國(guó)內(nèi)一線城市的實(shí)踐，給我們留下了寶貴的經(jīng)驗(yàn)和值得探討的啟發(fā)商務(wù)園、辦公園科技園、專業(yè)園經(jīng)營(yíng)狀況好張江集電港張江生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地上?？萍季G洲上海中邦MOHO上海財(cái)富興園北京總部基地上海半島科技園上海微電子港北京非中心BDA國(guó)際企業(yè)大道中關(guān)村生命科學(xué)園上海，大業(yè)領(lǐng)地上海，浦江智谷香港科學(xué)園新加坡科學(xué)園啟奧生物城北大生物城西港新界浙大科技園(濱江)虹橋國(guó)際商務(wù)花園浙大科技園(西溪路)番禺節(jié)能科技園天安數(shù)碼城潤(rùn)和國(guó)際總部園浦東軟件園二期北京嘉捷科技園新加坡國(guó)際商務(wù)園東莞松山湖廈門軟件園大連軟件園深圳軟件園新加坡樟宜商務(wù)園金橋Officepark比周邊項(xiàng)目溢價(jià)50%以上比照周邊項(xiàng)目溢價(jià)20%以上在合理利潤(rùn)范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)狀況尚可北京MAX空港企業(yè)園上海，總部1號(hào)上海，開(kāi)格科技園杭州，樂(lè)富智匯園第一上海中心張江創(chuàng)新源經(jīng)營(yíng)狀況堪憂經(jīng)營(yíng)質(zhì)量較低經(jīng)營(yíng)狀況好，產(chǎn)業(yè)檔次高經(jīng)營(yíng)狀況較好，產(chǎn)業(yè)檔次一般經(jīng)營(yíng)狀況差二、經(jīng)驗(yàn)與啟發(fā)成功項(xiàng)目超越與學(xué)習(xí)序項(xiàng)目名稱超越什么？學(xué)些什么？需創(chuàng)造什么差異化特點(diǎn)（對(duì)方/我們）1深圳天安數(shù)碼城

規(guī)劃、景觀、配套生活配套跨國(guó)企業(yè)（大平面）/本土知名企業(yè)（較小平面）2上?？萍季G洲景觀建筑產(chǎn)業(yè)氛圍嚴(yán)謹(jǐn)+現(xiàn)代/現(xiàn)代+田園3張江集電港規(guī)劃、景觀、建筑建筑風(fēng)格、產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)氛圍/人車分流、景觀庭院、建筑氣派4上海微電子港建筑內(nèi)庭布局商務(wù)氛圍、交通/建筑檔次更高5虹橋國(guó)際商務(wù)花園景觀建筑產(chǎn)業(yè)氛圍/更低的建筑密度，更好的建筑6新加坡國(guó)際商務(wù)園景觀規(guī)劃、生活配套產(chǎn)業(yè)氛圍

7上海中邦MOHO建筑戶型、企業(yè)檔次規(guī)劃、景觀、文化氛圍營(yíng)造

/更適合的戶型8BDA國(guó)際企業(yè)大道配套、戶型、建筑景觀

/更適合的戶型，更高檔次的建筑9浙大科技園(西溪路)環(huán)境、戶型、進(jìn)駐企業(yè)檔次建筑交通條件、山景條件硬質(zhì)景觀/園林景觀10北京總部基地建筑檔次、戶型、停車、交通組織獨(dú)棟概念產(chǎn)業(yè)氛圍/建筑檔次更高、單層平面更大、停車位更多、注意人車分流11上海，浦江智谷內(nèi)庭景觀、戶型公共區(qū)域景觀處理手法，專業(yè)化團(tuán)隊(duì)景觀過(guò)于空泛缺乏內(nèi)容/中心景觀要求大氣，局部要精致和諧單層平面過(guò)大，缺乏彈性/適宜平面獨(dú)棟外立面過(guò)于花哨/文化與穩(wěn)重12香港科學(xué)園

建筑、景觀、產(chǎn)業(yè)服務(wù)技術(shù)密集和勞動(dòng)密集之間尋求平衡13張江生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地建筑檔次戶型、設(shè)備、配置服務(wù)體系/建筑檔次更高14浦東軟件園建筑檔次景觀、技術(shù)服務(wù)、配套技術(shù)服務(wù)專業(yè)型/綜合性二、經(jīng)驗(yàn)與啟發(fā)不成功項(xiàng)目教訓(xùn)和體會(huì)序項(xiàng)目名稱不成功點(diǎn)？不成功的核心原因？我們應(yīng)避免什么？1中關(guān)村生命科學(xué)園入駐率低，價(jià)格低物業(yè)用途過(guò)于專一，僅針對(duì)生物，其他產(chǎn)業(yè)無(wú)法使用走綜合性園區(qū)路線，以彈性物業(yè)和通用物業(yè)作為核心產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)用途可轉(zhuǎn)化性。2上海半島科技園至今無(wú)法銷售前期土地問(wèn)題沒(méi)有處理好，無(wú)法取得預(yù)售證，打亂開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)策略對(duì)于工業(yè)用地，盡管有銷售的可能，但在財(cái)務(wù)測(cè)算時(shí)，以保守策略，以租賃作為主要商業(yè)模式3北京非中心入駐率低過(guò)于強(qiáng)調(diào)物業(yè)彈性，缺乏形象，得房率過(guò)低；景觀及建筑形象處理缺乏郊區(qū)花園感受彈性設(shè)計(jì)，不應(yīng)犧牲進(jìn)駐企業(yè)形象為代價(jià)，模糊多駐戶與獨(dú)棟的界限，使各類物業(yè)具有“派頭”感，花園處理上更加精細(xì)。4北京MAX空港企業(yè)園入駐率低在小組團(tuán)的開(kāi)發(fā)策略上，只站在開(kāi)發(fā)商的角度思考彈性，忽略了駐戶的使用感受，使物業(yè)缺乏檔次規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，更加注重組團(tuán)間、樓間的尺度把握。5浙大科技園（濱江）入駐率低物業(yè)檔次過(guò)低，過(guò)于住宅化感受，不適合辦公強(qiáng)調(diào)適當(dāng)高的物業(yè)檔次，以辦公的尺度進(jìn)行布局6東莞松山湖入駐率低定位偏差不可好高騖遠(yuǎn)，從浙江實(shí)際出發(fā)7杭州樂(lè)富智匯園價(jià)格低周邊環(huán)境差，建筑檔次低，強(qiáng)調(diào)建筑個(gè)性，忽略了其核心的適用性提高建筑檔次，個(gè)性建筑只出現(xiàn)在公共建筑上8西港新界進(jìn)駐企業(yè)檔次，缺乏發(fā)展后勁，戶型和檔次限制了大企業(yè)進(jìn)駐，對(duì)于中小企業(yè)得房率過(guò)低平面稍大，以適合多種彈性，拉高建筑與景觀檔次，力推服務(wù)，重點(diǎn)引進(jìn)省內(nèi)一流企業(yè)。9上海財(cái)富興園入住率低，價(jià)格低物業(yè)檔次低，環(huán)境氛圍差平面稍大，以適合多種彈性，拉高建筑與景觀檔次。10上海大業(yè)領(lǐng)地進(jìn)駐企業(yè)檔次低，缺乏發(fā)展后勁建筑檔次低，得房率低，環(huán)境不成熟，服務(wù)無(wú)法兌現(xiàn)，導(dǎo)致購(gòu)房者不愿意進(jìn)駐同上，并應(yīng)在首期具備相對(duì)完善的功能，開(kāi)園時(shí)各項(xiàng)服務(wù)到位11第一上海中心價(jià)格低，進(jìn)駐企業(yè)檔次低首期獨(dú)棟戶型過(guò)小，限制大企業(yè)進(jìn)駐，二期和三期環(huán)境和品質(zhì)一般需在大企業(yè)和中小型企業(yè)之間，用不同的產(chǎn)品予以滿足，要有園區(qū)完整的形象感12張江創(chuàng)新源價(jià)格低，進(jìn)駐企業(yè)檔次低物業(yè)設(shè)計(jì)不合理，低層獨(dú)棟，但通風(fēng)采光較差，得房率低在建筑設(shè)計(jì)上要以適用為首要前提，并適當(dāng)創(chuàng)新，強(qiáng)調(diào)節(jié)能、通風(fēng)、采光等因素。第二章：項(xiàng)目概況中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道項(xiàng)目簡(jiǎn)介中國(guó)惠州楊僑鎮(zhèn)精細(xì)化工產(chǎn)業(yè)環(huán)保示范基地是惠州市唯一定點(diǎn)的精細(xì)化工基地，也是惠州大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（國(guó)家級(jí)）今后深入發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域之一。基地總占地面積約8000畝，其中第一期開(kāi)發(fā)1500畝。項(xiàng)目區(qū)位交通項(xiàng)目位于博羅縣東部的楊僑鎮(zhèn)，緊領(lǐng)205國(guó)道，出入惠河高速出入口僅需3分鐘。目前項(xiàng)目接駁惠河高速出入口的干道正緊張修建中，目前路況將快速改善。廣州市125公里深圳市120公里惠州市125公里東莞市80公里惠州港75公里博羅縣40公里河源市45公里香港175公里澳門198公里本項(xiàng)目中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道項(xiàng)目規(guī)劃基地規(guī)劃主要包括生產(chǎn)區(qū)、研發(fā)區(qū)、物流區(qū)、甲類倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、生活和商業(yè)區(qū)五大區(qū)塊。生活區(qū)商業(yè)區(qū)物流、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)研發(fā)、生產(chǎn)區(qū)項(xiàng)目目現(xiàn)現(xiàn)狀狀該項(xiàng)項(xiàng)目目分分期期開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)，，目目前前一一期期已已基基本本售售完完，，并并成成功功簽簽約約20余余家家企企業(yè)業(yè)。。一一期期的的銷銷售售模模式式是是把把地地分分塊塊售售給給精精細(xì)細(xì)化化工工企企業(yè)業(yè)，，這這些些企企業(yè)業(yè)自自行行在在工工業(yè)業(yè)園園內(nèi)內(nèi)建建廠廠房房，，現(xiàn)現(xiàn)在在已已有有5家家企企業(yè)業(yè)正正在在投投資資修修建建廠廠房房。。項(xiàng)目一期中中管管網(wǎng)網(wǎng)房房地地產(chǎn)產(chǎn)頻頻道道第三三章章：：項(xiàng)項(xiàng)目目操操作作思思路路及及建建議議項(xiàng)目目定定位位思思路路建建議議專業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)屬屬于于工工業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)范范疇疇工工業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)更更需需要要重策策劃劃、、重重策策略略策劃劃的的核核心心問(wèn)問(wèn)題題是是定位位中中管管網(wǎng)網(wǎng)房房地地產(chǎn)產(chǎn)頻頻道道定位位————大大亞亞灣灣精精細(xì)細(xì)化化工工園園消費(fèi)費(fèi)群群體體定定位位————為為誰(shuí)誰(shuí)做做？？產(chǎn)品品定定位位————————做做什什么么？？功能能定定位位————————提提供供什什么么樣樣的的服服務(wù)務(wù)？？業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃定定位位————如如何何做做？？針對(duì)對(duì)廠廠商商————招招商商推推廣廣定定位位針針對(duì)對(duì)置置業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)主主————銷銷售售推推廣廣定定位位營(yíng)銷銷推推廣廣定定位位中中管管網(wǎng)網(wǎng)房房地地產(chǎn)產(chǎn)頻頻道道經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理理定定位位培培育育市市場(chǎng)場(chǎng)，，提提升升價(jià)價(jià)值值我司司建建議議各各專專業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)有有必必要要進(jìn)進(jìn)行行項(xiàng)項(xiàng)目目的的二二次次策策劃劃1、、各各專專業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)的的定定位位與與總總體體定定位位的的協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)；；2、、各各專專業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)的的營(yíng)營(yíng)銷銷推推廣廣與與總總體體營(yíng)營(yíng)銷銷推推廣廣的的整整合合3、、項(xiàng)項(xiàng)目目一一期期和和二二期期操操作作的的銜銜接接和和控控制制。。1、、招招商商思思路路及及策策略略招商商思思路路：：溯溯本本求求源源操作作策策略略：：定定向向出出擊擊，，以以‘‘狼狼’’帶帶‘‘羊羊’’整合合造造勢(shì)勢(shì)，，深深度度營(yíng)營(yíng)銷銷二期期操操作作思思路路中中管管網(wǎng)網(wǎng)房房地地產(chǎn)產(chǎn)頻頻道道2、、銷銷售售策策略略及及模模式式銷售售策策略略：：先先招招商商后后銷銷售售承租者優(yōu)先權(quán)權(quán)銷售模式：直直接銷售或或帶租約銷售售3、租金及售售價(jià)制定的思思路市場(chǎng)調(diào)查研究究+總體體招商策略4、營(yíng)銷推廣廣策略建議總體營(yíng)銷推廣廣+分區(qū)區(qū)營(yíng)銷推廣前期營(yíng)銷推廣廣+深度度營(yíng)銷推廣中管管網(wǎng)房地產(chǎn)頻頻道下一步工作構(gòu)構(gòu)想1、市場(chǎng)調(diào)查查研究2、制定定招商策劃方方案和招商實(shí)實(shí)施方案3、制定項(xiàng)目目包裝建議。。醒目、富有創(chuàng)創(chuàng)意、容易識(shí)識(shí)別專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)的形象設(shè)計(jì)計(jì)（CI）。力求解解決專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)的通?。簝?nèi)內(nèi)部指示系統(tǒng)統(tǒng)混亂，采購(gòu)購(gòu)廠商難以順順利尋找合適適的產(chǎn)品。招商工作細(xì)節(jié)節(jié)流程圖第四章：隆塬塬簡(jiǎn)介隆塬簡(jiǎn)介隆塬房產(chǎn)服務(wù)務(wù)有限公司是是一家一家集集樓盤策劃代代理、商業(yè)地地產(chǎn)招商、二二手房及商鋪鋪廠房租售、、房地產(chǎn)信息息咨詢、信用用擔(dān)保、項(xiàng)目目資本運(yùn)作等等于一體的的的地產(chǎn)綜合服服務(wù)商。目前前，隆塬（惠惠州）擁有員員工362人人、分行22家，是惠州州網(wǎng)點(diǎn)最多、、分布最廣、、客戶資源最最豐富的地產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)企業(yè)。。2200672人32007128人42008214人2006業(yè)務(wù)拓展年72007前線激情年82008 平臺(tái)效益年92009362人52009形象品牌年10隆塬五年：2005創(chuàng)業(yè)起跑年61200527人隆塬廠房部隆塬房產(chǎn)充分分利用本身強(qiáng)強(qiáng)大的企業(yè)資資源，緊緊抓抓住深圳、東東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移移的機(jī)遇，成成立工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)招商部，全全力打造堅(jiān)實(shí)實(shí)的工業(yè)項(xiàng)目目承接平臺(tái)，，在惠州工業(yè)業(yè)地產(chǎn)招商領(lǐng)領(lǐng)域搶得先機(jī)機(jī)，目前已已成功代理小小金口四角樓樓工業(yè)用地招招商和仲愷高高新區(qū)的工業(yè)業(yè)園廠房招商商。現(xiàn)在隆塬塬廠房數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)平均每月能吸吸納200多多個(gè)物流倉(cāng)庫(kù)庫(kù)、工業(yè)地皮皮、工業(yè)園區(qū)區(qū)、工業(yè)廠房房的業(yè)主放盤盤，有1200多名的企企業(yè)求廠客戶戶量。隆塬優(yōu)勢(shì)規(guī)模大，專業(yè)業(yè)水平高，信信息多、客源源多、渠道多多。地緣優(yōu)勢(shì)明顯顯。專業(yè)服務(wù)，有有利于企業(yè)降降低運(yùn)營(yíng)和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移成本降低轉(zhuǎn)移招商商成本，節(jié)省省廣告宣傳費(fèi)費(fèi)用。立足惠州，占占據(jù)承接產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋頭頭堡。具有無(wú)可比擬擬的人力資源源優(yōu)勢(shì)。一二三四五六THEEND9、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Sunday,December18,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹(shù)樹(shù)，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。03:08:1003:08:1003:0812/18/20223:08:10AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見(jiàn)見(jiàn)頻頻。。。。12月月-2203:08:1003:08Dec-2218-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。03:08:1003:08:1003:08Sunday,December18,202213、乍乍見(jiàn)見(jiàn)翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。12月月-2212月月-2203:08:1003:08:10December18,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青青山山。。。。18十十二二月月20223:08:10上上午午03:08:1012月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月223:08上上午午12月月-2203:08December18,202216、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2022/12/183:08:1003:08:1018December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。3:08:10上上午3:08上上午午03:08:1112月月-229、沒(méi)有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功??！。12月月-2212月月-22Sunday,December18,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒(méi)有有。。。03:08:1103:08:1103:0812/18/20223:08:11AM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。12月-2203:08:1103:08Dec-2218-Dec-2212、世間成成事，不不求其絕絕對(duì)圓滿滿，留一一份不足足，可得得無(wú)限完完美。。。03:08:1103:08:1103:08Sunday,December18,202213、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。12月-2212月-2203:08:1103:08:11December18,202214、意意志志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。18十十二二月月20223:08:11上上午午03:08:1112月月-2215、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門門九九派派通通。。。。。十二二月月223:08上上午午12月月-2203:08December18,202216、少少年年十十五五二二十十時(shí)時(shí)，，步步行行奪奪得得胡胡馬馬騎騎。。。。2022/12/183:08:1103:08:1118December202217、空山山新雨雨后，，天氣氣晚來(lái)來(lái)秋。。。3:08:11上上午3:08上上午午03:08:1112月月-229、楊柳柳散和和風(fēng)，，青山山澹吾吾慮。。。12