《中國(guó)稅制(第四版)》第十章土地增值稅_第1頁(yè)
《中國(guó)稅制(第四版)》第十章土地增值稅_第2頁(yè)
《中國(guó)稅制(第四版)》第十章土地增值稅_第3頁(yè)
《中國(guó)稅制(第四版)》第十章土地增值稅_第4頁(yè)
《中國(guó)稅制(第四版)》第十章土地增值稅_第5頁(yè)
已閱讀5頁(yè),還剩10頁(yè)未讀 繼續(xù)免費(fèi)閱讀

下載本文檔

版權(quán)說(shuō)明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請(qǐng)進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)

文檔簡(jiǎn)介

第十章土地增值稅本章內(nèi)容第一節(jié)土地增值稅概述第二節(jié)土地增值稅的征稅范圍、納稅人和稅率第三節(jié)土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)第四節(jié)土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算第五節(jié)土地增值稅的減免稅和申報(bào)繳納一、概念土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。二、演變過(guò)程

1993年《土地增值稅暫行條例》。1995年《〈中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例〉實(shí)施細(xì)則》。三、開(kāi)征的目的

1.可以抑制房地產(chǎn)的投機(jī)、炒賣活動(dòng),防止國(guó)有土地收益的流失;

2.增加財(cái)政收入。第一節(jié)土地增值稅概述第二節(jié)土地增值稅的征稅范圍、納稅人和稅率一、征稅范圍征稅范圍是有償轉(zhuǎn)讓的國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物。征收范圍的判斷標(biāo)準(zhǔn)為:

1.只有國(guó)有土地的使用權(quán)才能有償轉(zhuǎn)讓;集體所有的土地不能直接轉(zhuǎn)讓,只能先由國(guó)家征用后才能轉(zhuǎn)讓。

2.無(wú)論是單獨(dú)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)還是將土地使用權(quán)、土地上的建筑物及其附著物一并轉(zhuǎn)讓,均應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。

3.需要繳納土地增值稅的是有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),以繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)無(wú)須繳納土地增值稅。二、納稅人土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。三、稅率土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率(﹪)速算扣除系數(shù)(﹪)1不超過(guò)50%的部分3002超過(guò)50%至l00%的部分4053超過(guò)l00%至200%的部分50154超過(guò)200%的部分6035第三節(jié)土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)

土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是出售房地產(chǎn)所取得的土地增值額。土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去稅法規(guī)定扣除的項(xiàng)目金額后的余額。

一、收入的確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括:

1.貨幣收入;

2.實(shí)物收入;

3.其他收入。二、扣除項(xiàng)目的確定1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。取得土地使用權(quán)所支付的金額包括以下兩方面的內(nèi)容:(1)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本,包括:(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(2)前期工程費(fèi)(3)建筑安裝工程費(fèi)(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(5)公共配套設(shè)施費(fèi)(6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。(1)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。(2)其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算扣除的具體比例,由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。4.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí),由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加,也可視同稅金予以扣除。5.其他扣除項(xiàng)目。對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和,加計(jì)20%扣除。另外,土地使用稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。納稅人成片受讓土地使用權(quán)后,分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,其扣除項(xiàng)目金額的確定,可按土地轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。三、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。納稅人發(fā)生下列情形的,按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅:

1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;

2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;

3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,又無(wú)正當(dāng)理由的。第四節(jié)土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收,以土地增值額為計(jì)稅依據(jù),其計(jì)算土地增值稅的具體步驟如下:

1.計(jì)算土地增值額。土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入-扣除項(xiàng)目金額

2.計(jì)算土地增值稅與扣除項(xiàng)目比例。土地增值額與扣除項(xiàng)目比例=(轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入-扣除項(xiàng)目金額)÷扣除項(xiàng)目金額

3.計(jì)算土地增值稅稅額。應(yīng)納土地增值稅稅額=土地增值額×適用稅率

例題:某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,2008年8月20日以200萬(wàn)元獲得某塊土地的使用權(quán)后,未作任何開(kāi)發(fā),即于10月25日將該塊土地的使用權(quán)以300萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓出去。轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加共計(jì)16.5萬(wàn)元,印花稅為1500元。試計(jì)算該公司在這筆土地轉(zhuǎn)讓交易中應(yīng)繳納的土地增值稅。(1)允許扣除項(xiàng)目金額=200+16.5+0.15=216.65(萬(wàn)元)

(2)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)增值額=300-216.65=83.35(萬(wàn)元)

(3)增值額與允許扣除項(xiàng)目金額之比=83.35÷216.65×100%≈38.47%(4)應(yīng)納土地增值稅=83.35×30%=25.005(萬(wàn)元)第五節(jié)土地增值稅的減免規(guī)定和申報(bào)繳納一、減免規(guī)定1.建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅。2.因國(guó)家建設(shè)需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn),免征土地增值稅。3.土地增值稅的其他減免稅規(guī)定有:(1)個(gè)人之間互換自有居住用房的,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)后可免稅。(2)下列項(xiàng)目暫免征稅:①以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng),投資、聯(lián)營(yíng)一方以房地產(chǎn)作價(jià)入股或作為聯(lián)營(yíng)條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中的;②合作建房,一方出土地,一方出資金,建成后按比例分房自用的;③企業(yè)兼并時(shí),被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的。(3)個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房,經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)審核,凡居住滿5年或5年以上的,免于征收土地增值稅;居住滿3年未滿5年的,減半征收土地增值稅。居住未滿3年的,按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。(4)1994年1月1日以前已簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同,不論其房地產(chǎn)在何時(shí)轉(zhuǎn)讓,均免征土地增值稅。1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同或已立項(xiàng),并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開(kāi)發(fā),其在1994年1月1日以后5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,免征土地增值稅,簽訂合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準(zhǔn);對(duì)于個(gè)別由政府審批同意進(jìn)行成片開(kāi)發(fā)、周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,其房地產(chǎn)在5年免稅期以后首次轉(zhuǎn)讓的,經(jīng)所在地財(cái)政、稅務(wù)部門審核,并報(bào)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局核準(zhǔn),可以適當(dāng)延長(zhǎng)免稅期限。(5)自2008年11月1日起,對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。二、土地增值稅的申報(bào)繳納

(一)土地增值稅的繳納程序1.納稅人應(yīng)在簽訂轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同后,到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。同時(shí),向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書,土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣契約

溫馨提示

  • 1. 本站所有資源如無(wú)特殊說(shuō)明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請(qǐng)下載最新的WinRAR軟件解壓。
  • 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請(qǐng)聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
  • 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁(yè)內(nèi)容里面會(huì)有圖紙預(yù)覽,若沒(méi)有圖紙預(yù)覽就沒(méi)有圖紙。
  • 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
  • 5. 人人文庫(kù)網(wǎng)僅提供信息存儲(chǔ)空間,僅對(duì)用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對(duì)用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對(duì)任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
  • 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請(qǐng)與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
  • 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時(shí)也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對(duì)自己和他人造成任何形式的傷害或損失。

評(píng)論

0/150

提交評(píng)論