無錫惠山項目前期報告NXowerLie

2011年11月12日無錫麒麟飲料公司地塊經(jīng)濟測算報告前言報告目的：報告旨在通過對地塊周邊的調(diào)研，對本項目地塊定位給出判向,做出項目規(guī)劃，最終對地塊收益進行分析，為集團提供參考！項目背景：地塊位于北塘區(qū)、距離中心區(qū)2.5KM、未來規(guī)劃為中心城區(qū)范圍內(nèi)；區(qū)域未來規(guī)劃為惠山古鎮(zhèn)風貌協(xié)調(diào)區(qū)、連接惠山古鎮(zhèn)和吳橋中心，擁有惠山風景區(qū)、惠山古鎮(zhèn)、古運河公園、黃埠墩等、地塊東面緊鄰古運河，周邊景觀資源眾多；本地塊內(nèi)部現(xiàn)為一些工廠、廢棄房及兩條內(nèi)部運河。地塊概況簡析地塊中央商務(wù)區(qū)北塘新城河埒商圈太湖廣場中央汽車站無錫火車站2.5KM4.5KM2.4KM2.8KM本地塊屬于北塘區(qū)，周邊分別有盛岸路、通惠西路、古華山路、運河西路圍繞；距離中央商務(wù)區(qū)2.5KM，距離汽車、火車站2.8KM；地塊內(nèi)部現(xiàn)為一些工廠、廢棄房及兩條內(nèi)部運河，周邊有安置區(qū)、惠山古鎮(zhèn)等；地塊周邊有部分在售住宅盤，3KM范圍內(nèi)無集中性購物場所，周邊居住大部分為中低收入者；地塊中間有東西向、南北向有兩條運河貫穿，分割成為七塊地。項目指標注：限高24M商住4:6停車位參考：商業(yè)：60-80個/萬㎡住宅：1個/100㎡車位：25-35㎡/個做8.8萬㎡車位，地下開挖3萬㎡，地上5.8萬㎡地塊40,000㎡地下建筑面積地上建筑面積287,000㎡B1超市327,000㎡總建筑面積10,000㎡住宅125,000㎡商業(yè)172,000㎡車位66,200㎡基底面積地上用地面積220,780㎡容積率<1.3酒店20,000㎡：5,000㎡×4FB1停車場百貨20,000㎡：4,000㎡×5F文化街

35,000㎡：16,000㎡×2F（局部3F）休閑娛樂街

40,000㎡：16,700㎡×2F（局部3F）建筑密度<30%20,000㎡10,000㎡

住宅172,000㎡；商業(yè)銷售125,000㎡，保留

45,000㎡；

根據(jù)建筑設(shè)計標準及參考當?shù)貙嶋H情況，整

個項目所需車位8.8萬㎡。綜合各項因素，建

議地下開挖3萬㎡，地上保留5.8萬㎡；

可銷售面積回款額35.9億，我方保留資產(chǎn)8.8

億元;資產(chǎn)合計44.7億元。地價為200萬元/畝，收益率為94%地價為400萬元/畝，收益率為38%第一章城市概況第二章區(qū)域市場概況第三章項目背景分析第四章地塊分析第五章項目定位第六章經(jīng)濟測算目錄第一章城市概況無錫簡介位于江蘇東南部，總?cè)丝?37萬無錫位于江蘇省的東南部；東鄰蘇州，距上海128公里；南瀕太湖，與浙江省交界；西接常州，距南京183公里；北臨長江，與泰州市所轄的靖江市隔江相望;無錫市為江蘇省省轄市，全市總面積為4787.61平方公里（市區(qū)1622.64平方公里，其中建成區(qū)面積216.5平方公里，轄崇安、南長、北塘、錫山、惠山、濱湖、新區(qū)7區(qū)及江陰、宜興2市（縣）.2010年末全市常住人口637.26萬，戶籍人口為466.56萬。長三角都市經(jīng)濟圈交通建設(shè)對外交通十分便捷內(nèi)部交通未來有三號骨架線路以及四號輔助線路對外交通航空；境內(nèi)有蘇南碩放機場；距離上海，上海浦東國際機場180公里；距上海虹橋國際機場120公里;鐵路；建成通車滬寧城際高鐵、京滬高鐵;公路；滬寧、滬宜高速公路通達上海市和南京市，京滬高速公路直達北京，寧杭高速公路直通杭州。312、104國道穿過無錫;海路：無錫海洋客、貨運輸，主要由上海港、張家港港、江陰港出海，無錫市有高速公路和國道和這些港口相連。對內(nèi)交通

由5條線路組成，全線總長約158公里，設(shè)置軌道車站111座；軌道1、2、3號線作為骨架線路；4、5號線作為輔助線路；地鐵1號線24個站點全面開建，2號線啟動建設(shè)；滬寧城際高鐵無錫站及惠山站、新區(qū)站正式啟用，京滬高鐵無錫站完成主體結(jié)構(gòu)。無錫無錫對外交通圖無錫碩放機場無錫經(jīng)濟一十一五期間無錫年均GDP增速13%，2010年末達到5750億元第三產(chǎn)業(yè)比重穩(wěn)步上升，2010年三產(chǎn)比為：1.8:56:42.52010年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值5750億元，年均增長速度在13%左右，常住人口計算人均生產(chǎn)總值超過9萬元，按現(xiàn)行匯率折算超過1.3萬美元。；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比重調(diào)整為1.8:56:42.5，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重比上年提升了1.2%。注：資料來源于江蘇省統(tǒng)計局美元無錫目前房地產(chǎn)處于緩慢發(fā)展階段無錫經(jīng)濟二2010年社會消費品總額達到1809.1億元.增長18.6%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到27,905元，年均增長速為11.8%2010年無錫城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到27,905元，年均增長速率11.8%左右，農(nóng)民人均純收入14,002元，增長12.9%左右；2010年社會消費品零售總額1809.1億元，增長18.6%，增幅同比提高3.5個百分點；其中城市市場實現(xiàn)零售額1571.4億元，增長18.8%，農(nóng)村市場實現(xiàn)零售額237.68億元，增長17.1%。注：資料來源于江蘇省統(tǒng)計局無錫規(guī)劃無錫十二五期期間打造“三心、、三圈層”北塘區(qū)未來成成為中心城區(qū)區(qū)發(fā)展定位：獨具競爭力的的國際化區(qū)域域性中心城市市和最具影響響力的國際化生態(tài)型型湖灣城市；三心：老城商貿(mào)中心心：提升中心區(qū)功功能業(yè)態(tài)，推推進公共資源整合，提升升公共空間質(zhì)質(zhì)量，預控基基礎(chǔ)設(shè)施擴容容；太湖商務(wù)中心心：完善城市框架架，集聚商務(wù)務(wù)功能；強化低碳引領(lǐng)，，建設(shè)生態(tài)城城示范；推進進設(shè)施建設(shè)，，加快人氣集聚；蠡湖休閑中心心：加快集聚國際際化湖濱旅游游度假功能、、體驗式高端商商業(yè)文化娛樂樂消費功能、、多元化休閑閑服務(wù)功能，加快新新城宜居示范范住區(qū)和國際際社區(qū)建設(shè)，，打造國際上最具魅魅力的城市湖湖灣地區(qū)；三圈層：中心城區(qū)：三三心、三區(qū)（（中心老城區(qū)、、太湖新城區(qū)區(qū)、山水旅游休閑閑區(qū)）新城區(qū):惠山新城、、錫東新城、、科技新城、、錫西新城城鎮(zhèn)組群：錫錫東城鎮(zhèn)組群群、錫西城鎮(zhèn)鎮(zhèn)組群注：資料來源源于無錫規(guī)劃劃局北塘區(qū)功能規(guī)規(guī)劃北塘區(qū)未來規(guī)規(guī)劃為“一城城、兩帶、三三片、四區(qū)””格局本地塊身處兩兩帶之間、依依靠惠山古鎮(zhèn)鎮(zhèn)歷史街區(qū)“十二五”期期間，北塘區(qū)區(qū)以鳳賓路和和盛岸路為城城區(qū)發(fā)展軸，，加快向北、、向西推進城城市化建設(shè)，，進一步優(yōu)化化布局、拓展展載體、聚集集資源，形成成“一城、兩帶、三片、四區(qū)”功能格格局。一城：北塘新城鳳翔翔片區(qū)；兩帶：錫山、惠山沿沿山風光帶和和京杭大運河河沿河風光帶帶；三片：盛岸居住片區(qū)區(qū)、鳳賓—楊楊木橋居住片片區(qū)、劉潭居居住片區(qū)三個個集中住宅片區(qū)區(qū)；四區(qū)：科技創(chuàng)業(yè)服務(wù)務(wù)集聚區(qū)、生生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)業(yè)集聚區(qū)、現(xiàn)現(xiàn)代物流集聚聚區(qū)和文化旅游游休閑集聚區(qū)區(qū)。打造獨具特色色的山水空間間：整合文化和山山水資源，加加快惠山沿山山風光帶和京京杭大運河風風光帶建設(shè)，，提升南尖運運河公園的文文化品味和服服務(wù)功能，繼繼續(xù)推進北尖、、雙河尖運河河沿岸休閑公公園建設(shè)，打打造融歷史文文化、山水景景觀、城市特特色空間為一一體的復合型型旅游空間；打造和諧宜人人的宜居空間間：形成以鳳賓行行政中心、吳吳橋商貿(mào)中心心為核心，以以盛岸居住片片區(qū)、鳳賓——楊木橋居住住片區(qū)、劉潭潭居住片區(qū)為為建設(shè)重點的的宜居空間體系系，提升人居居環(huán)境品質(zhì)；打造活力繁榮榮的產(chǎn)業(yè)空間間：形成以北創(chuàng)科科技園和金山山北科技園為為主體的科技技創(chuàng)業(yè)服務(wù)集集聚區(qū)，以無無錫總部商務(wù)務(wù)園等特色園園區(qū)為主體的的生產(chǎn)性服務(wù)務(wù)業(yè)集聚區(qū)，以以國聯(lián)金屬市市場、物流外外包基地為重重點的現(xiàn)代物物流集聚區(qū)和和以惠山古鎮(zhèn)鎮(zhèn)、運河公園園為主體的文文化旅游休閑閑集聚區(qū)，打造造充滿活力和和特色的現(xiàn)代代產(chǎn)業(yè)空間體體系。無錫旅游無錫擁有強大大旅游資源2010年接接待游客5,150萬人人次，旅游收收入748億億元靈山大佛

善卷洞龍背山森林公公園蠡園無錫市位于江江蘇省南部，，長江三角洲洲平原腹地，，北臨長江，南南瀕太湖，東東與蘇州接壤壤，西與常古運河畔州交交界；無錫是我國著著名的魚米之之鄉(xiāng)，也是一座座現(xiàn)代化工業(yè)業(yè)城市,號稱稱“小上海”；風景秀麗，歷歷史悠久，又又是一座享譽譽國內(nèi)外的旅游城城市；無錫地處太湖湖北端，是江江南蒙蒙煙雨，孕孕育出的一顆顆璀璨的太湖湖明珠。無錫以豐富而優(yōu)優(yōu)越的自然風風光和歷史文文化，躋身于全國二十大大旅游觀光城城市之列；2010年全全市接待國內(nèi)內(nèi)外旅游人數(shù)數(shù)5153.77萬人次次、增長20%，，全市旅游總總收入748.73億元元、增長23.1%。無錫政策限購、限貸提提高買房門檻檻導致住宅市場場進一步萎靡靡“月度工具””再次啟用。。央行6月14日宣布，，從20日起起上調(diào)存款類類金融機構(gòu)人人民幣存款準準備金率0.5%，這已經(jīng)是今今年以來第六六次上調(diào)存款款準備金率；此次上調(diào)后，，大中型金融融機構(gòu)的存款款準備金率攀攀升至21.5%歷史高高位，預計此次上調(diào)調(diào)存款準備金金率將凍結(jié)資資金超3800億元；國土部向各省省國土部門下下發(fā)了《關(guān)于于嚴格落實異異常交易地塊塊上報制度有有關(guān)問題的函函》，要求各各縣級國土部部門對2011年以以來的成交地地塊進行清理理，對漏報地地塊應(yīng)在6月月30日前補補充上報；幾乎與此同步步，部分房價價上漲較快或或成交較為活活躍的中小城城市，也已經(jīng)經(jīng)登上住建部部“城市房地地產(chǎn)價格直報報系統(tǒng)”的名名單。與此同同時，中央政政府已經(jīng)在考考慮，對房價價上漲壓力較較大、漲幅較較快而當?shù)刭徺彿恐Ц赌芰αΣ蛔愕闹行⌒⌒统鞘杏羞x選擇地推廣限限購政策，而而已經(jīng)納入重重點監(jiān)控視野野的這些城市市的房地產(chǎn)各各項數(shù)據(jù)情況況的變化，將將成為決策的的依據(jù)所在；在此之前，福福建廈門、山山東青島、煙煙臺等沿海省省份的主要非非省會城市的的房地產(chǎn)市場場價格、成交交走勢等重點點交易數(shù)據(jù)，，已經(jīng)被納入入住建部重點點監(jiān)控的視野野；浙江溫州、金金華、江蘇無無錫等一批非非省會城市，，也已經(jīng)在住住建部的施壓壓之下，陸續(xù)續(xù)出臺了嚴厲厲的“限購購令”。中國人民銀行行6月14日日發(fā)布的《2011年中中國金融穩(wěn)定定報告》稱，，從中長期看看，信貸風險險管控壓力可可能加大：一是銀行業(yè)貸貸款總量增長長過快，政府府融資平臺貸貸款和房地產(chǎn)產(chǎn)貸款及表外外風險敞口大大幅增加；二是銀行業(yè)““貸大、貸長長、貸集中””問題進一步步加劇；三是一些中小小商業(yè)銀行規(guī)規(guī)?？焖贁U張張，區(qū)域范圍圍不斷擴大，，經(jīng)營潛在風風險不容忽視視。年內(nèi)第六次次上調(diào)準備備金率、貨幣政策持持續(xù)收緊房價監(jiān)控名名單增員限限購擴至至三四線城城市央行：信貸貸風險管控控壓力加大大無錫城市小小結(jié)區(qū)位優(yōu)越：：無錫位于江江蘇省的東東南部；東東鄰蘇州，，距上海128公里；南瀕瀕太湖，與與浙江省交交界；西接接常州，距距南京183公里；北臨臨長江，與與泰州市所所轄的靖江江市隔江相相望，地處處長三角經(jīng)經(jīng)濟圈內(nèi)；；經(jīng)濟發(fā)達：：十一五期間間無錫年均均GDP增增速13%，2010年末達達到5750億元,第三產(chǎn)業(yè)業(yè)比重穩(wěn)步步上升，2010年年三產(chǎn)比為為1.8:56:42.5；2010年年社會消費費品總額達達到1809.1億億元.增長長18.6%城鎮(zhèn)居居民人均可可支配收入入達到27,905元，年年均增長速速為11.8%；；交通便捷：：境內(nèi)有蘇南南碩放機場場；距離上上海，上海海浦東國際際機場180公里；；距上海虹虹橋國際機機場120公里;建建成通車滬寧城際際高鐵、京京滬高鐵;滬寧、滬滬宜高速公公路通達上上海市和南南京市，京京滬高速公公路直達北北京，寧杭高速公路路直通杭州州。312、104國道穿過過無錫;無無錫海洋客客、貨運輸輸，主要由由上海港、、張家港港港、江陰港出海，，無錫市有有高速公路路和國道和和這些港口口相連；美好規(guī)劃：：緊緊圍繞““生態(tài)城、、旅游與現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)城城、高科技技產(chǎn)業(yè)城和和宜居城””建設(shè)目標標，以“三三心、三區(qū)區(qū)、三圈層”為方向向，重點加加強區(qū)域協(xié)協(xié)調(diào)和城鄉(xiāng)鄉(xiāng)統(tǒng)籌，著著力優(yōu)化區(qū)區(qū)域格局，，致力加快快以中心城城市帶動區(qū)區(qū)域發(fā)展，放大錫滬滬同城效應(yīng)應(yīng)；推動城城鄉(xiāng)轉(zhuǎn)型發(fā)發(fā)展，著力力轉(zhuǎn)變城市市發(fā)展方式式；政策限制：：央行6月14日宣布布，從20日起上調(diào)調(diào)存款類金金融機構(gòu)人人民幣存款款準備金率率0.5%，這已經(jīng)是是今年以來來第六次上調(diào)存款款準備金率率；上調(diào)后，大大中型金融融機構(gòu)存款款準備金率率攀升至21.5%歷史高位位，浙江溫州、、金華、江蘇無無錫等一批批非省會城城市，也已已經(jīng)在住建建部的施壓壓之下，陸陸續(xù)出臺了了嚴厲的““限購令令”；信貸管控方面面持續(xù)壓力力得信貸會會受到進一一步限制；；旅游強大：：長江三角洲洲平原腹地地，北臨長長江，南瀕瀕太湖，東東與蘇州接接壤，西與與常古古運河畔州州交界；無錫是我國國著名的魚米米之鄉(xiāng)，風風景秀麗，，歷史悠久久，又是一一座享譽國國內(nèi)外的旅旅游城市。。無錫地處處太湖北端端，是江南蒙蒙煙雨雨，孕育出出的一顆璀璀璨的太湖湖明珠。無無錫以豐富富而優(yōu)越的的自然風光光和歷史文文化，躋身身于全國二十大旅游游觀光城市市之列。地處于長三三江都市經(jīng)經(jīng)濟圈、經(jīng)經(jīng)濟快速增增長、交通通發(fā)達、旅旅游資源強強大本地塊處于于未來規(guī)劃劃老城區(qū)商商貿(mào)中、同同時會受到到政策和房房地產(chǎn)市場場雙重影響響第二章區(qū)區(qū)域市場場概況商品房住宅宅市場分析析一2011年年10月無無錫商品房房量價齊跌跌數(shù)據(jù)來源：：世聯(lián)地產(chǎn)2011年年10月，，無錫商品品房成交2670套套，環(huán)比減減少79.79%，，同比減少少61.24%。成成交面積25.50萬㎡，環(huán)比減少少28.1%，同比比減少65.67%。成交交均價8,644元/㎡，環(huán)比增加加了0.24%，同同比減少1.3%。。整個市場場處于量價價齊跌的狀狀態(tài)；從區(qū)域成交交面積來看看，新區(qū)以以成交7.46萬㎡位居榜首，，濱湖區(qū)成成交5.32萬㎡位居第二。。南長區(qū)下下滑至最后后，成交0.92萬萬㎡。商品房住宅宅市場分析析二2011年年10月商商品房預售售83.69萬㎡崇安區(qū)、新新區(qū)位列前前兩位數(shù)據(jù)來源：：世聯(lián)地產(chǎn)無錫10月月分物業(yè)類類型預售一一覽錫各區(qū)10月預售面面積一覽2011年年10月無錫商品房房市場預售售面積83.69萬萬㎡，環(huán)比增加加27.86%，同比增加9.55%；無錫七個區(qū)區(qū)中崇安區(qū)區(qū)預售面積積最多，在36.39萬㎡，占總預售售面積43.48%；新區(qū)預售21.49萬㎡排在第二占占總面積25.67%，惠山山區(qū)無商品品房預售。。無錫樓市格格局崇安區(qū)無錫住宅市市場由市中中心向外擴擴散格局、、密集程度度較高隨著無錫經(jīng)經(jīng)濟快速發(fā)發(fā)展、人口口快速增長長、市中心區(qū)域域已無法滿滿足住宅市市場需求，，導致市場由由市中心向向外擴散格格局，由于于市場開發(fā)密密集程度較較高、整個個房地產(chǎn)市市場處于供大大于求局面面；目前無錫共共有7區(qū)，，分別為崇崇安區(qū)、南南長區(qū)、北塘區(qū)區(qū)、惠山區(qū)區(qū)、錫山區(qū)區(qū)、濱湖區(qū)區(qū)、新區(qū)。新區(qū)錫山區(qū)惠山區(qū)濱湖區(qū)南長區(qū)北塘區(qū)典型樓盤分分析一紅豆九號均均價11,000-12,000元/㎡天元世家均均價10,500元元/㎡項目名稱：紅豆人民民路九號占地面積：7.6萬萬㎡建筑面積：30萬㎡㎡綠化率率：32.17%總戶數(shù)數(shù)：938戶戶建筑形態(tài)：：多層、高層層開盤時間：未開盤均價價：11,000—12,000元/㎡㎡、商業(yè)均價29,000元/㎡㎡公寓均價25,000元/㎡㎡開發(fā)商商：無錫紅豆豆置業(yè)有限限公司停車位位：地上894個崇安區(qū)項目名稱：天元世家家占地面積：7.2萬萬㎡建筑面積：18萬㎡㎡綠化率率：38%總戶數(shù)數(shù)：900戶戶（一、二二期去化90%）建筑形態(tài)：：高層開盤時間：2010.10.23均價價：10,500元/㎡開發(fā)商商：無錫世紀紀花園開發(fā)發(fā)公司停車位位：750個個左右南長區(qū)花樣年花郡郡均價7,500元元/㎡首創(chuàng)·雋府均價8,000元/㎡項目名稱：花樣年花花郡占地面積：12.3萬㎡建筑面積：24.6萬㎡綠化率率：35%總戶數(shù)數(shù)：總1700戶（去去化40%）建筑形態(tài)：：多層、高層層開盤時間：2011.8.28均價價：7,500元/㎡㎡、開發(fā)商商：無錫花樣樣年開發(fā)有有限公司停車位位：1700個新區(qū)典型樓盤分分析二錫山區(qū)項目名稱：首創(chuàng)·雋府占地面積：16.3萬㎡建筑面積：33萬㎡㎡綠化率率：42%總戶數(shù)數(shù)：總2310戶、當當期196戶（去化70%）建筑形態(tài)：：多層、高層層開盤時間：2011.03.12均價價：8,000元/㎡㎡、開發(fā)商商：江蘇首創(chuàng)創(chuàng)置業(yè)有限限公司停車位位：2410個蠡湖一號均均價14,000元元/㎡百樂時代廣廣場均價8,000元/㎡項目名稱：蠡湖一號號占地面積：45萬㎡㎡建筑面積：71萬㎡㎡綠化率率：47%總戶數(shù)數(shù)：總1000戶、當當期396戶（去化）建筑形態(tài)：：低層、多層層、高層開盤時間：2011.10均價價：17,000—18,000元/㎡㎡、開發(fā)商商：無錫陽光光置業(yè)有限限公司停車位位：1200個典型樓盤分分析三項目名稱：百樂時代代廣場占地面積：17.3萬㎡建筑面積：45萬㎡㎡（商業(yè)17萬㎡））綠化率率：35%總戶數(shù)數(shù)：總1950戶（去去化20%）建筑形態(tài)：：低層、高層層開盤時間：2011.9.25均價價：8,000元/㎡㎡商業(yè)開發(fā)商商：無錫天盛盛置業(yè)有限限公司停車位位：2296個濱湖區(qū)惠山區(qū)中銳海尚映映象均價7,300元/㎡金太湖國際際城三期鋒鋒尚均價9,500元/㎡項目名稱：中銳海尚尚映象占地面積：8.4萬萬㎡建筑面積：20萬㎡㎡綠化率率：45%總戶數(shù)數(shù)：總共1309戶、、當期196戶（去化60%）建筑形態(tài)：：多層、小高高層.開盤時間間：2011.9.17均價價：7,300元/㎡㎡商業(yè)16,000元元/㎡開發(fā)商商：中銳置業(yè)發(fā)發(fā)展有限公公司停車位位：地面448個、地地下1050個典型樓盤分分析四項目名稱：金太湖國國際城三期期鋒尚占地面積：14.2萬㎡建筑面積：68萬㎡㎡綠化率率：25%總戶數(shù)數(shù)：總959戶（去化化95%））建筑形態(tài)：：小高層、高高層、超高高層開盤時間：2010.06.11均價價：9,500元/㎡㎡商業(yè)均價45,000元/㎡㎡公寓均價11,000元/㎡㎡開發(fā)商商：無無錫錫金金太太湖湖開開發(fā)發(fā)有有限限公公司司停車車位位：地地面面600個個、、地地下下3000個個北塘塘區(qū)區(qū)北塘塘區(qū)區(qū)典型型住住宅宅匯匯總總受到到房房地地產(chǎn)產(chǎn)和和政政策策影影響響、、下下半半年年去去化化明明顯顯較較慢慢北塘塘由由于于距距離離市市中中心心較較近近、、價價格格相相對對較較低低，，去去化化相相對對較較快快客戶戶訪訪談?wù)勈茉L訪人人群群：：消消費費者者受訪訪人人群群數(shù)數(shù)量量：：60受訪訪人人群群年年齡齡層層：：28-55方式式：：訪訪談?wù)劚镜氐厝巳巳喝簩ψ∽≌惺袌鰣鰞r價格格、、配配套套、、交交通通作作為為主主要要考考慮慮因因素素達達到到80%北塘塘區(qū)區(qū)作作為為未未來來中中心心片片區(qū)區(qū)，，除除了了交交通通等等因因素素以以外外，，北北塘塘區(qū)區(qū)未未來來升升值值空空間間也也是是一一個個重重要要因因素素通過過本本地地消消費費對對住住宅宅考考慮慮因因素素，，發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)價價格格、、配配套套、、交交通通占占據(jù)80%，，區(qū)區(qū)域域中中的的崇崇安安、、南南長長、、北北塘塘占占據(jù)據(jù)70%；；本地地消消費費人人群群中中選選擇擇北北塘塘區(qū)區(qū)同同樣樣認認為為北北塘塘交交通通、、環(huán)環(huán)境境包包括括配套套都都符符合合市市場場需需求求，，同同時時可可以以發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)15%對對北北塘塘區(qū)區(qū)升升值值空空有考考慮慮因因素素。。無錫錫住住宅宅區(qū)區(qū)位位主主要要考考慮慮目目標標住宅宅市市場場小小結(jié)結(jié)由于于受受到到前前兩兩年年成成交交影影響響、、2011年年市市場場供供應(yīng)應(yīng)較較大大、、但但受受到到國國家家限限購購和和限限制制貸貸款款強強擊擊下下，，成成交交量量明明顯顯下下滑滑，，住住宅宅市市場場持持續(xù)續(xù)供供應(yīng)應(yīng)量量、、成成交交量量小小幅幅回回落落，，住住宅宅市市場場前前景景堪堪憂憂；；從市市場場供供應(yīng)應(yīng)量量來來看看，，濱湖湖、、惠惠山山、、新新區(qū)區(qū)三三大大區(qū)區(qū)域域依依舊舊在在住住宅宅市市場場中中占占比比高高達達74%左左右右，，市市場場集集中中度度依依舊舊較較高高；崇崇安安區(qū)區(qū)由由于于土土地地稀稀缺缺性性導導致致供供應(yīng)應(yīng)量量較較少少，，本本地地塊塊所所處處于于北北塘塘區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)域域由由于于擁擁有有眾眾多多文文物物保保護護、、一一定定程程度度上上影影響響市市場場開開發(fā)發(fā)；；從去去化化率率來來看看，，無無錫錫整整體體市市場場較較低低迷迷，，主主要要因因素素受受到到國國家家政政策策及及市市場場供供應(yīng)應(yīng)量量較較大大導導致致；；本地地塊塊所所處處于于北北塘塘由去去化化速速度度和和去去化化率率較較高高，，原原因因在在于于距距離離崇崇安安區(qū)區(qū)較較近近、、交交通通配配套套較較完完善善，，成成為為眾眾多多消消費費人人群群尋尋求求目目標標。。由于受到國家家政策及市場場供應(yīng)量較大大影響無錫整體市場場不容樂觀、、本地塊所在在北塘區(qū)市場場去化率較好好、未來升值值空間也是一一個重要因素素商業(yè)市場分析析8月商業(yè)市場場量價齊跌，，成交項目主主要為區(qū)域型型商業(yè)；從目前土地市市場表現(xiàn)可以以看出，近兩兩年政店在加加大商業(yè)類用地的出讓，特別是是一些商業(yè)配配套不完善的區(qū)域板塊，隨著無錫錫城市版圖擴擴張，居住板板塊不斷擴大，與其相配套商業(yè)業(yè)類用地必將將逐漸增加；8月，無錫商商業(yè)用房新增增供應(yīng)15.86萬㎡，但成交面積積僅4.50萬萬㎡，成交均價10,227元/㎡。2011年8月商業(yè)市場場成交概況數(shù)據(jù)來源：CRIC8月份商業(yè)成成交量略微減減少、成交均均價跌幅明顯顯無錫商圈現(xiàn)狀狀整體看，無錫錫商圈形成以以成熟社區(qū)和和便捷交通為為基礎(chǔ)，顯著著特點是人流流車流量大；；從分布來看，，無錫主要商商圈大多集中中在內(nèi)環(huán)線以以內(nèi)交通相對對便捷區(qū)域，，周邊社區(qū)密密度較高；在過去五年中中，無錫城終終于打破了以解放放環(huán)路為中心心的單核心城市形形態(tài)，在外圍圍組建了多個個城市商業(yè)次次中心；無錫目前形成成以中心商務(wù)務(wù)區(qū)為核心多區(qū)域中心共共同發(fā)展階段段中心商務(wù)區(qū)解解析無錫最成熟市市級商圈概述：無錫市最成成熟市級商圈圈，擁有人民路、中山山路、健康路路等眾多商業(yè)街，擁有傳傳統(tǒng)百貨，包包含購物、餐餐飲、休閑娛娛樂等多種業(yè)業(yè)態(tài)；位置置：以中山路和和人民路交界界處的崇安寺寺為核心，向向四周輻射商業(yè)類型：百貨商場、、沿街商鋪、、商業(yè)街區(qū)典型商業(yè)：百貨類：商業(yè)大廈廈、八佰伴、、三陽百盛、大洋百貨購物中心：匯匯金廣場商業(yè)街：人民路、、中山路、健健康路街區(qū)類：崇安寺消費群體：全市消費者者租金情況：5—15元/㎡·天商業(yè)地位：無錫目前商業(yè)業(yè)氛圍最濃商商業(yè)街區(qū)，有有其一定歷史史原因；盡管城市副中心商業(yè)區(qū)區(qū)、專業(yè)街、、片區(qū)商業(yè)中中心、社區(qū)商商業(yè)中心等打打造得如火如荼，中中山路作為無無錫商業(yè)中心心地位依舊穩(wěn)穩(wěn)當；隨著商業(yè)大廈、八佰伴等等主力商城開開始引進多家家國際品牌，，這也使得中中山路商業(yè)街整體檔檔次提升了不不少中心商務(wù)區(qū)典型案例分析析大東方百貨、、營業(yè)面積達達到8萬㎡建筑面積：8萬㎡（A、B座）檔次次：高檔開業(yè)時間：1988（（2010.9改建）樓層業(yè)態(tài)：A座B座座B1：食品苑苑、墨韻文化化B1：：珠寶玉器1F：品尚國國際1F：名名表首飾2F：優(yōu)雅名名媛2F：品品質(zhì)內(nèi)衣3F：都市淑淑女3F：都都市淑女4F：名仕新新貴4F：名名仕新貴5F：活力休休閑5F：活活力休閑6F：童趣家家居6F：美美食美容7F：東方電電器7F：大大世界影城主要品牌：Dior.Laniome.Burberry.Chanel.GUCCI.ARMANI、HERMES、LOEWE、VESACE、CARTIER開發(fā)商：無錫商業(yè)大廈廈大東方股份份有限公司進駐商家：商業(yè)大廈引進進商家將近700余家，，以服裝為主主，其中男裝、女女裝、童裝和和運動系列所所占比例將近近55%左右；；其次是電電器類產(chǎn)品占占到18%左左右；其余如名表、金金銀首飾等均均為國際國內(nèi)內(nèi)一線品牌；通過增加B座座，讓營業(yè)規(guī)規(guī)模得到很大大的提高，并并且大量引進了了國際一線品品牌盈利方式：扣點18——20%經(jīng)營狀況：較好錫滬路商圈解解析概述：區(qū)域性商圈，有廣南路、錫錫滬路等街道道擁有傳統(tǒng)百貨貨，包含專業(yè)市場、購物、餐飲、、休閑娛樂等等多種業(yè)態(tài)位置置：以廣南路和錫滬路為主要要商業(yè)類型：百貨商場、、沿街商鋪、、商業(yè)街區(qū)典型商業(yè)：百貨類：瑞安百貨購物中心：哥倫布廣場商業(yè)街：廣南路、錫滬滬路消費群體：區(qū)域及周邊消消費人群租金情況：2—6元/㎡·天商業(yè)地位：距離市中心僅十余余分鐘車程；周邊集裝餞、家居居、建材為一一體崇安新城包括月星家居、睦睦鄰中心等大大型商業(yè)項目目，這種互為為配套良性發(fā)展模式式并且未來金科科等項目即將將開業(yè)，無疑擴大區(qū)域核心競爭力，形成成較強區(qū)域性性核心商業(yè)形成城東區(qū)域域性商業(yè)中心心錫滬路商圈典型案例分析析建筑面積：20萬㎡檔次次：中低檔開業(yè)時間：2009（（二期2011.10））物業(yè)類型：公寓、寫字字樓、購物中中心、百貨主要商鋪：KFC、必勝勝客、NIKE、阿迪達達斯開發(fā)商：無錫市龍騰商商業(yè)投資發(fā)展展有限公司銷售面積：30—60㎡銷售價格：均價50,000—60,000元/㎡營業(yè)面積：60—180㎡租金狀況：6—8元/㎡經(jīng)營狀況：較好（一期期98%、二二期85%））停車位：：1600個哥倫布廣場總總建20萬㎡㎡太湖廣廣場商商圈解解析概述：擁有無無錫最最大的的城市市廣場場，近近兩年年房產(chǎn)產(chǎn)的飛飛速發(fā)發(fā)展，，周邊邊高樓樓林立，為為太湖湖廣場場帶來來了新新的發(fā)發(fā)展契契機，，特別別是板板塊商商務(wù)功功能，，逐漸有取取代市市中心心成為為新一一代的的商務(wù)務(wù)中心心的趨趨勢；太湖廣廣場商商圈由由于起步步晚，，整個個板塊塊的商商業(yè)氛氛圍還還未成成型，，目前前板塊塊最具具代表表商業(yè)點主主要是是臺灣灣歡樂樂城和和茂業(yè)業(yè)城位置置：無錫錫城市市副中中心，，以太湖大大道與與清揚揚路交交匯處處為主要要商業(yè)類類型：百貨貨商場場、商商業(yè)街街區(qū)典型商商業(yè)：茂業(yè)城城、臺臺灣歡歡樂城城消費群群體：區(qū)域及及周邊邊消費費人群群租金情情況：2—5元/㎡·天商業(yè)地地位：近兩年年板塊塊開發(fā)發(fā)看出出，已已批建建多個個綜合合體項項目，，世貿(mào)貿(mào)、茂茂業(yè)，，未來還有有燕莎莎商務(wù)務(wù)中心心等等等，板板塊整整體定定位起起點高高，已已逐漸漸有取取代市中心心成為為新一一代商商務(wù)中中心趨趨勢但但商業(yè)業(yè)發(fā)展展不是是一蹴蹴而就就的，，需要循序序漸進進過程程，目目前整整體高高檔消消費力力集中中在市市中心心區(qū)域域，如如何吸引這這部分分消費費群體體，將將是未未來太太湖商商圈發(fā)發(fā)展重重點城南區(qū)區(qū)域性性商業(yè)業(yè)中心心未來更更多承承載著著無錫錫商務(wù)務(wù)中心心太湖廣廣場商商圈典型案案例分分析建筑面面積：45萬㎡㎡（百百貨8萬㎡㎡）檔次次：中低低檔開業(yè)時時間：2007物業(yè)類類型：：購物中中心、、酒店店、公公寓、、寫字字樓樓層業(yè)業(yè)態(tài)：：B1：：超市市、餐餐飲1F：：珠寶首首飾、、化妝妝品、、鐘表表眼鏡鏡、女女鞋等等2F：：精品品女裝裝、女女星配配飾、、女士士皮具具、必必勝客客3F：：少淑淑女裝裝、女女士內(nèi)內(nèi)衣等等4F：：童裝裝、童童鞋、、玩具具、床床上用用品、、家居居用品品5F：：男士士服飾飾、皮皮具等等6F：：運動動休閑閑服飾飾、戶戶外用用品、、運動動器械械等7F：：臺球球俱樂樂部、、嘉禾禾影城城8F：：健身身俱樂樂部、、嘉禾禾影城城主要品品牌：：BUEBERRY、、西鐵鐵城、、卡西西歐、、天駿駿、FAIRWHALE、nike、、ADIDAS、花花花公公子、、華倫倫天奴奴.喬喬登開發(fā)發(fā)商商：無錫茂茂業(yè)置置業(yè)有有限公公司盈利方方式：百貨貨扣點點15—18%經(jīng)營狀狀況：較好好配套設(shè)設(shè)施：：停車位位3000個、、四部部手扶扶電梯梯等茂業(yè)城城總建建45萬㎡㎡目前城城南最最大綜綜合體體項目目、檔檔次水水平一一般河埒口口商圈圈解析析概述：目前城城西商商業(yè)中中心，，住宅區(qū)區(qū)很多多，人人口密密集，，商業(yè)業(yè)興旺旺；梁青路有大潤發(fā)、、五星星電器器等，，加上上萬達達廣場場的進進入，，將為為片區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)帶來更大大的發(fā)發(fā)展動動力，，特別別是天天潤發(fā)發(fā)大賣賣場帶帶火了了周邊邊一帶帶，周周邊店鋪租租金持持續(xù)上上漲，，房地地產(chǎn)市市場走走旺，，價格格不斷斷攀升升位置置：河埒埒口商商圈位位于濱濱湖區(qū)區(qū)，東東鄰京京杭大大運河河，南南鄰無無錫新新體育育中心心西有梅梅園，，北靠靠惠山山及旅旅游勝勝地——錫惠惠公園園商業(yè)類類型：購物中中心、商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)、沿街街商鋪鋪典型商商業(yè)：購物物中心心：萬達廣廣場商業(yè)街：湖濱路路、梁梁青路路消費群群體：區(qū)域及及周邊邊消費費人群群租金情情況：4—7元/㎡·天商業(yè)地地位：河埒口口商圈圈商業(yè)業(yè)街相相對較較多，，街道道很長長，商商圈范范圍大大；但商業(yè)最最繁華地地段集集中在在河埒埒口附附近一一帶，，經(jīng)營營種類類雜亂亂，商商業(yè)特特色不不明顯，未來河埒地地區(qū)充充分利利用功功能優(yōu)優(yōu)勢和和區(qū)位位優(yōu)勢勢，將將河埒埒地區(qū)區(qū)建設(shè)成為為現(xiàn)代代化區(qū)區(qū)域行行政中中心、、繁華華商貿(mào)貿(mào)中心心、高高質(zhì)量量居住住中心心，萬達廣廣場勢勢必會會加重重河埒埒口商商圈商商業(yè)地地位，，也會會帶來來大量量人氣氣城西區(qū)區(qū)域性性商業(yè)業(yè)中心心住宅宅區(qū)較較多隨著萬萬達進進入必必然帶帶來大大量消消費、、提高高商業(yè)業(yè)檔次次河埒口口商圈圈典型案案例分分析建筑面面積：70萬㎡㎡（商商業(yè)12萬萬㎡））檔次次：中檔檔開業(yè)時時間：2010.9物業(yè)類類型：：購物中中心、、酒店店、公公寓、、寫字字樓樓層業(yè)業(yè)態(tài)：：1F：：精品品服飾飾、生生活服服務(wù)2F：：精品品服飾飾、生生活服服務(wù)3F：：餐飲飲休閑閑主要業(yè)業(yè)態(tài)：：萬千百百貨、、酒店店、萬萬達影影院、、大歌歌星KTV等主要品品牌：：星巴克克、屈屈臣氏氏、ONLY、、VEROMODA、、GXG、、KFC、國國美電電器、、必勝勝客、、ZARA、JACK&JONES開發(fā)發(fā)商商：無錫茂茂業(yè)置置業(yè)有有限公公司盈利方方式：百貨貨扣點點15—18%租金金：：4—7元/㎡經(jīng)營狀況：較好萬達廣場目前城西最最大綜合體體項目、商商業(yè)12萬萬㎡北塘青石路路商圈解析析區(qū)域性商業(yè)業(yè)眾多商業(yè)開開發(fā)、運作作帶動未來來發(fā)展，提提高區(qū)域競競爭力概述：青石路商商圈以歐風風街為依托托，是無錫錫舊城改造造的重點區(qū)區(qū)域，未來將將打造成無無錫重要的的副中心，，集餐飲、、休閑、娛樂為一體體的商業(yè)集集群位置置：位于北塘塘區(qū)北大街街街道轄區(qū)區(qū)范圍內(nèi)，，以青石路路沿線為主主商業(yè)類型：商業(yè)街、、購物中心心典型商業(yè)：商業(yè)街：青石路歐風街街購物中心：：金太湖購購物中心消費群體：周邊居民民、餐飲可可影響到無無錫全市租金情況：4-10元/㎡·天發(fā)展趨勢：近年由于金金太湖大型型綜合型商商業(yè)項目的的進駐，為為片區(qū)商業(yè)帶來了新新的發(fā)展動動力，無論論從檔次還還是規(guī)模上上都有較大提升，片片區(qū)商業(yè)也也逐漸轉(zhuǎn)向向核心商業(yè)業(yè)發(fā)展建筑面積：68萬㎡㎡開業(yè)時間：2009.6經(jīng)營業(yè)態(tài)：大型商街、、國際影院院、無錫首首個真冰溜溜冰場、五星星級酒店、、中心MALL、甲級寫字樓、高檔檔住宅等進駐商家：：沃爾瑪為首首國際商業(yè)業(yè)巨頭，近近30家城城市先鋒品牌開發(fā)商商：無錫商業(yè)大大廈大東方方股份有限限公司銷售情況：：商業(yè)一、二二期售罄，，三期售出出80%銷售均價：：50,000—60,000元/㎡主力面積：：50—120㎡租金水平：：10—18元/㎡··天經(jīng)營狀況：良好停車位位：地上600、地下3000百貨1—3步行街-1F沃爾瑪數(shù)碼城會所金太湖國際際廣場目前城北最最大綜合體體項目北塘青石路路商圈典型案例分分析新區(qū)長江商商圈解析隨著居住和和商務(wù)人員員需要、區(qū)區(qū)域出現(xiàn)眾眾多商業(yè)項項目概述：新區(qū)主要要兩大商圈圈長江路-旺莊路商商圈和春華華路商圈，，前者為CBD，后者者為高檔居居住區(qū)位置置：位于長江路和旺旺莊路商業(yè)類型：商業(yè)街、、購物中心心典型商業(yè)：商業(yè)街：旺莊路、長長江路購物中心：：寶龍城市廣廣場、新之之城、長江江一號消費群體：周邊居民民、商務(wù)人員租金情況：1.8-6元/㎡·天發(fā)展趨勢：近幾年大型型商業(yè)迅速速發(fā)展，2010-2012年新區(qū)商商業(yè)供應(yīng)量猛增，共共有6個項項目45萬萬㎡商業(yè)面世，，但寶龍城市廣廣場和新之城城A區(qū)開業(yè)業(yè)，迅速增增加了區(qū)域域大型商業(yè)業(yè)滿足一站式消費需需求寶龍城市廣廣場、商業(yè)業(yè)13.5萬㎡新區(qū)長江路路商圈典型案例分分析1-3F家家樂福4F餐飲1-3F百百盛百貨貨4F中影國際影影城1-4F挑挑空中庭庭展覽、休閑閑、娛樂5-24F單身公公寓建筑面積：28萬㎡㎡（商業(yè)13.5萬萬㎡）開業(yè)時間：2010經(jīng)營業(yè)態(tài)：時尚百貨貨、大型超超市、星級級影院、娛娛樂中心、游樂樂廣場、美美食天地進駐商家：：百盛、家樂福、肯肯德基、豪豪客來、大大家樂、寶島眼鏡、中中影國際影影城開發(fā)商商：無錫寶龍房房地產(chǎn)發(fā)展展有限公司司銷售均價：：一樓：12,000—25,000元元/㎡二樓：9,000——12,000元/㎡三樓：6,000——9,000元/㎡㎡主力面積：：30—120㎡租金水平：：1.1—6元/㎡··天經(jīng)營狀況：良好停車位位：地上200、地下1400各商圈租金金分析市中心是唯唯一成熟商商業(yè)中心，，也是商鋪鋪租金行情情最高區(qū)域域租金在5-15元元/㎡·天；其他各大商商圈租金行行情基本集集中在2-6元/㎡·天；本區(qū)域周邊邊目前尚未形成集中性商業(yè)業(yè)。無錫市現(xiàn)有有商業(yè)市場場主要分布于市中心區(qū)域域解放路沿沿線周圍，尤尤其以崇安安寺-三陽廣場商業(yè)業(yè)圈最為集集中；從各商圈業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置來來看，整體仍以零售售為主，餐餐飲比重逐步提高高；以商鋪空置置率最高的站前商業(yè)區(qū)為例，，站前步行行街、保利廣場兩兩大主力商商業(yè)項目現(xiàn)仍在經(jīng)經(jīng)營店鋪80%以以上為餐飲、休休閑娛樂商商戶；在新興商業(yè)區(qū)區(qū)域內(nèi)餐飲飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)市市場接受度度相對于零售而言更更高?？蛻粼L談一一受訪人群：：消費者受訪人群數(shù)數(shù)量：60受訪人群年年齡層：28-55方式：訪談?wù)勝徫镱l率：無錫市消費費者購物頻頻率較高，，一般為““每周2－－3次”和和“每周1次”；每天購物的的也占有一一定比重；；每天每周2-3次每周1次每月2-3次每月1次每季度1次12.53833.51231購物日期：消費日期多多不固定，，比較固定定的一般選選擇在“每每日下班后后”和“周周六周日”進進行購物；；工作時間下班之后周六周日節(jié)日日期不固定2.53012215232購物頻率一般為“每每周2－3次”和““每周1次次”消費時間來來看“每日下班班后”和““周六周日日”客戶訪談二二受訪人群：：消費者受訪人群數(shù)數(shù)量：60受訪人群年年齡層：28-55方式：訪談?wù)劅o錫市消費費者平均消消費金額集集中在“50－300元”之之間，屬于于中檔消費費無錫市消費費者“步行行”購物比比重較大，，習慣在家家、單位附近進進行消費、另外對公公交車認知知度較高平均消費金金額：無錫市消費費者平均消消費金額集集中在“50－300元””之間，屬屬于中檔消消費；500元以以上的高消消費占比較較??；周六六日及晚間間消費消費費金額相對對較高。50元以下下50-100元100-300元300-500元500-800元800-1000元元1000元元以上45165320.528.5消費時使使用的交交通工具具：無錫市消消費者““步行””購物的的比重較較大，習習慣在家家、單位附近近進行消消費；對對于距離較遠的的購物設(shè)設(shè)施來說說，消費費者選擇擇以“助助力車””和“私私家車””這類高高速交通通工具作為代代步工具具；另有有一定數(shù)數(shù)量的消消費者對對“公交交車”認認知也較較高。39步行自行車助力車公交車出租車私家車公司用車32113.52.5201客戶訪談?wù)勅徫飿I(yè)態(tài)態(tài)需求：無錫市消消費者對對大型超超市、大賣場需需求最高高，與其其他購物物業(yè)態(tài)類類型相比比有顯著著優(yōu)勢；；消費者對對購物中中心和百百貨店需需求也較較高，但但與大型型超市、大賣場相相比，對對消費者者吸引力力要相對對較弱；；消費者對對專業(yè)店店、專賣賣店、商商業(yè)街等等業(yè)態(tài)也也有一定定需求；；消費者對對零售專專賣店業(yè)業(yè)種需求求上主要要以服裝裝店和食食品店這這類生生活必需需品消費費場所為為主。受訪人群群：消費費者受訪人群群數(shù)量：：60受訪人群群年齡層層：28-55方式：訪訪談對大賣場場及購物物中心需需求較大大客戶訪談?wù)勊氖茉L人群群：消費費者受訪人群群數(shù)量：：60受訪人群群年齡層層：28-55方式：訪訪談休閑娛樂樂設(shè)施需需求：無錫市消消費者經(jīng)經(jīng)常從事事的休閑閑娛樂活活動主要要為看電電視、聽聽音樂、、看書、報、雜志、玩玩計算機機、上網(wǎng)等能能在家中中進行且且不需要要投入大大量金錢錢的活動動為主；；體育運動動方面以以不需要要花費散散步、慢慢跑和籃籃球、足足球和羽羽毛球為為首選；；由于消費費者日常常戶外休休閑娛樂樂和體育育活動多多為無需需花費的的活動，，因此對對環(huán)境較較好公園園、休閑廣場需求較較高，因因此在設(shè)設(shè)施開發(fā)發(fā)時規(guī)劃劃一定規(guī)規(guī)模休閑閑廣場將將達到聚聚集客流流效果；；從各種贏利性休休閑娛樂樂設(shè)施來來看，受選率率較高為為KTV、酒吧吧、其次次為茶樓樓、足浴浴、健身身中心等等。服務(wù)質(zhì)量量好是第第一要素素：消費費者希望望休閑娛娛樂設(shè)施施及服務(wù)人人員所提供的的服務(wù)質(zhì)質(zhì)量高、、專業(yè)性性強環(huán)境是消消費者第第二看重重的要素素：環(huán)境境舒適、、優(yōu)雅、、干凈整整潔、能能營造出出輕松和和諧的氣氣氛客戶訪談?wù)勎迨茉L人群群：消費費者受訪人群群數(shù)量：：60受訪人群群年齡層層：28-55方式：訪訪談餐飲設(shè)施施類型需需求：無錫市消消費者對對本地家家常菜及及地方風風味小吃吃的需求求最高；；無錫本地地菜家常常菜也較較受消費費者歡迎迎；其他地方方特色菜菜系中，，川、湘菜系受受選率較較高；另外各類類中西快快餐也是是消費者者經(jīng)常光光臨的場場所。由于無錫錫外來人人口逐漸漸增多，，因此具具有地方方特色風風味餐飲飲設(shè)施較較受歡迎迎交通便利利性，舒適、優(yōu)優(yōu)雅的就就餐環(huán)境境也是吸吸引消費費者主要要亮點商業(yè)市場場小結(jié)商業(yè)市場場成交量量略微下下跌，但但是整個個均價下下劃較為為明顯，，僅為10,277元元/㎡，，隨著政政府加大大商業(yè)土土地出讓讓，未來來商業(yè)供供應(yīng)量將將進一步步擴大；；無錫目前前已經(jīng)形形成以中中心商務(wù)務(wù)區(qū)為核核心、城城東錫滬滬路商圈圈、城南南太湖廣廣場商圈圈、城西西河埒口口商圈、、城北北北塘商圈多多區(qū)域商商業(yè)中心心共同發(fā)發(fā)展階段段，市中中心成熟熟商圈租租金在5--15元/㎡·天，其其他區(qū)域域商業(yè)2—7元元/㎡㎡·天天，本地地塊所處處于北塘塘區(qū)目前前租金在在2—6元/㎡㎡；從商業(yè)輻輻射范圍圍來看，，目前市市中心業(yè)業(yè)態(tài)較成成熟，交交通、配配套較方方便，輻輻射整個個市區(qū)；；其他基基本都是是區(qū)域商商業(yè)，但但是商業(yè)業(yè)體量基基本都達達到10萬㎡以以上，滿滿足區(qū)域域消費市市場；本本地塊位位于市中中心西邊邊2KM左右，，目前周周邊3KM范圍圍內(nèi)暫無無大型集集中性商商業(yè)。由目前無錫錫以市中中心為核核心、多多區(qū)域中中心格局局本地塊距距離市中中心較近近、無論論是市中中心還是是區(qū)域性性商業(yè)都都有較大大體量、、對本項項目有一一定影響響第三章項項目目背景分分析無錫城市市空間變遷遷50年代代以來開始向中心城區(qū)區(qū)發(fā)展本地塊屬于北塘塘區(qū)，是是無錫市市中心城城區(qū)之一一曾經(jīng)是近代無無錫民族族工商業(yè)業(yè)發(fā)祥地地之一，，也是無錫最繁繁華的商商埠城市功能能變遷

北塘是近代無錫民族工商業(yè)的發(fā)祥地之一，米市、錢莊、布莊、山貨行林立，曾是無錫最繁華的商埠

鐵路、高速公路逐步取代了運河的物流功能。城市間貿(mào)易中心移轉(zhuǎn)，城市間商貿(mào)基礎(chǔ)消失運河成就北塘鐵路高速物流功能移轉(zhuǎn)城市商業(yè)性質(zhì)轉(zhuǎn)變城市功能中心化

城市商業(yè)功能向城市中心集中,北塘原有商業(yè)基礎(chǔ)不再,新商業(yè)基礎(chǔ)又未定型,地區(qū)向純居住化自然轉(zhuǎn)型,偏離城市功能中心，地區(qū)價值下滑

城際交通的發(fā)達，導致南京、上海的覆蓋面加大，各區(qū)縣對無錫的依賴降低。無錫城市商業(yè)性質(zhì)又大地區(qū)中心轉(zhuǎn)向城市自身功能的配套無錫歷史史文化背背景無錫市歷歷史文化化悠久城城市素有有“吳中勝勝地”之之稱無錫位于于杭嘉湖湖平原西西北部，，西倚惠惠山，南南抱太湖湖，北靠靠長江，，京杭大大運河穿穿城而過過自然風風景優(yōu)美美，人杰杰地靈，，素有““吳中勝勝地”之之稱；杭嘉湖平平原是我我國自然然條件最最為優(yōu)越越的地區(qū)區(qū)，無錫錫的地理理位置和和地形特特點使之之處于交交通咽喉喉部位。。這里自自古以來來就是東東南沿海海地區(qū)與北方方交通必必經(jīng)之地地，有利利于文化化交流和和吸收外外來文化化，歷史史上是江江南文化化與北方方文化融融會之地地；在無錫這這塊土地地上，早早在五六六千年前前，就有有先民生生息繁衍衍了。新新中國建建立以后后，考古古學者在在無錫、、江陰、、宜興發(fā)發(fā)現(xiàn)了多多處先民民的生活活遺址，出出土了石石制的生生產(chǎn)工具具和原始始陶器；經(jīng)考古學學者研究究，早在在五千多多年前，，無錫這這塊土地地上的先先民，就就從事水水稻的生生產(chǎn)和漁漁獵活動了；無錫先后后經(jīng)歷了了先吳時時期、吳吳國時期期、后吳吳時期和和近現(xiàn)代代時期四四個階段段歷史上上有四件件大事，，都是在在這里發(fā)發(fā)生的，，有人稱稱為四個個發(fā)源地：：吳文化的的發(fā)源地地東林黨的的發(fā)源地地近代中國國民族工工商業(yè)的的發(fā)源地地中國現(xiàn)代代鄉(xiāng)鎮(zhèn)工工業(yè)的發(fā)發(fā)源地泰伯來到到吳地后后，貢獻很大。。他帶來來了中原文化，，與吳地地本土文化融合合起來，，吳文化的兼容容性應(yīng)該該從那個時候算算起。吳吳文化現(xiàn)在的概概念有變變化，實際上指指吳地文文化，而且是有有文字記記載的吳地文化化，發(fā)源源在無錫地區(qū)。無錫顧憲成、、高攀龍等在在東林書院講學學，形成東林林黨，反對宦官官專權(quán)，評論論朝政，主持正正義，實質(zhì)上上是代表當時新新興城市市民民利益；東林黨歷史影影響是非常深遠，““風聲雨聲讀讀書聲聲聲人人耳；家事國國事天下事事事事關(guān)心”的的楹聯(lián)，是古時時中國知識分分子價值觀的集集中體現(xiàn)，對對當代知識分子子影響很深。。l9世紀末20世紀初，，中國民族工業(yè)在幾個個城市發(fā)展，，而其中以無錫錫最為典型其其發(fā)展的規(guī)模最最大，近代工工業(yè)經(jīng)濟的總量量在全國占有有相當大的比重重。20世紀紀3O年代初，僅無無錫榮氏企業(yè)業(yè)經(jīng)營的機制面面粉總產(chǎn)量就就占全國近三分分之一，棉紗紗布總產(chǎn)量占全全國的29％％。鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)始于于上世紀50年代末，當時叫社社隊工業(yè)；在黨的十一屆三三中全會后，，在農(nóng)村實行家家庭聯(lián)產(chǎn)承包包經(jīng)營基礎(chǔ)上，，鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)異異軍突起，而且且創(chuàng)造了中國國很有影響“蘇蘇南模式”。。華西村的吳仁仁寶等一批知知名人士就是發(fā)發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)業(yè)的代表人物。。無錫文化類型分析一吳文化：無錫古稱梅里里。秦并六國國，立郡縣制制，以梅里為為無錫縣，屬屬會稽郡，為為我國最早的的古縣之一。。太伯奔吳事事件，先秦文文獻如《左傳》》、《國語》》、《論語》》皆有提及。。至漢司馬遷遷撰《史記》》，作《吳太太伯世家第一一》，始把太太伯奔吳，入入鄉(xiāng)隨俗，定居居梅里，建立立吳國的史實實，集大成地地載入正史；太伯遂為后世世人們尊為開開發(fā)江南的始始祖;茶文化：吳地茶文化歷歷史悠久，源源遠流長，它它是中華茶文文化的重要組組成部分。它它發(fā)軔于西漢漢，濫觴于三三國，發(fā)展于于東晉、南朝，極盛于唐唐宋，在明清清也獨領(lǐng)風騷騷，并以獨特特魅力，輻射射到海外異域域。吳地茶文文化，其內(nèi)涵涵豐富，表現(xiàn)現(xiàn)方式呈現(xiàn)多多樣化。茶史、、茶事、名茶茶、茶俗、茶茶藝等都具有有豐富的內(nèi)容容；運河文文化：無錫與與運河河的關(guān)關(guān)系由由來已已久。。泰伯伯領(lǐng)導導人民民開鑿鑿伯瀆瀆港（（又稱稱伯瀆瀆河））可能能是我我國有有文字字記載載的最最早的的人工工運河河；后來吳王王夫差差又先先后開開鑿了了由吳吳國都都城到到長江江運河河，以以及開開鑿了了溝通通長江江與淮淮河和和由淮淮河到到黃河河的運運河。。但對對無錫錫影響最深深刻的的是隋隋代開開通的的大運運河。。經(jīng)千千百年年來的的歷史史積淀淀，穿穿無錫錫縣城城的大大運河河，是是整個個大運運河的的最有有歷史史文化化內(nèi)涵，人人文景景觀最最有特特色的的河段段；山水文文化：無錫位位于杭杭嘉湖湖平原原西北北部，，西部部有連連綿的的丘陵陵和低低山，，又有有浩淼淼的太太湖及及其他他諸多多小的的湖泊泊，山山水相相映，，山清清水秀，自自然風風光優(yōu)優(yōu)美秀秀麗，，為這這里的的山水水文化化的形形成，，提供供了極極為有有利的的條件件；無錫文文化類型分分析二二文學藝藝術(shù)：無錫自自古是是文化化之邦邦。無無錫秀秀麗的的自然然風光光和深深厚的的人文文積淀淀孕育育了許許多優(yōu)優(yōu)秀的的文學學家和和文學學精品品。詩詩、詞詞、小小說、、散文和和劇作作，都都有不不少精精品，，在中中國文文學史史上占占有重重要地地位；工藝美美術(shù)：無錫的的工藝藝美術(shù)術(shù)品種種類很很多。。其中中在繪繪畫方方面名名人輩輩出，，在泥泥塑、、陶藝藝、刺刺繡等等方面面都獨獨樹一一幟，，國內(nèi)內(nèi)外享享有盛盛譽；無錫的的繪畫畫史上上，東東晉有有顧愷愷之，，被譽譽為““畫圣圣”、、“畫畫神””；惠惠山泥泥人是是無錫錫工藝藝藝術(shù)術(shù)品中中很重重要的的組成成部分分，也也是無錫錫歷史史文化化的重重要內(nèi)內(nèi)容。?；萆缴侥嗳巳嗽煨托蜕鷦觿樱涡蜗箫栵枬M、、夸張張，手手法簡簡練，，具有有自己己特有有藝術(shù)術(shù)風格格的泥泥塑藝藝術(shù)；刺繡是是無錫錫歷史史文化化的奇奇葩。。早在在明代代，無無錫人人就發(fā)發(fā)明了了“堆堆紗秀秀”，，繡工工精致致，曾曾作為為貢品品進獻獻朝廷廷；名人文文化：無錫地地處江江南水水鄉(xiāng)，，無錫錫充滿滿溫情情和水水，以以細膩膩、溫溫柔作作為水水文化化主要要特征征，也也影響響了無無錫人人審美美情趣趣和性性格特特征，，泰伯奔奔吳，，不僅僅給無無錫帶帶來了了中原原文明明，也也使尚尚德務(wù)務(wù)實之之風植植根于于民間間，而而近代代民族族工業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展，，使無無錫人人樹立立了自自強自立立、務(wù)務(wù)實敬敬業(yè)的的精神神。無無錫獨獨特的的地理理環(huán)境境、深深厚的的文化化積淀淀、長長期的的經(jīng)濟濟社會會發(fā)展展，造造就了了無錫錫人獨獨有的的個性性與品格格；在文學學藝術(shù)術(shù)方面面，有有晉代代的顧顧愷之之