廣州市荔灣區(qū)HR-3地塊價(jià)值分析報(bào)告課件

廣州市荔灣區(qū)HR-3地塊價(jià)值分析報(bào)告營(yíng)銷(xiāo)管理部2015年11月廣州市荔灣區(qū)HR-3地塊價(jià)值一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況本案項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于廣州主城區(qū)——荔灣區(qū)。本案項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于廣州主城區(qū)——荔灣區(qū)。區(qū)域概況位處寶華路與長(zhǎng)壽西路交匯東南。本案區(qū)域概況位處寶華路與長(zhǎng)壽西路交匯東南。本案區(qū)域交通位處城市主干道旁，臨近地鐵口，交通便利，昭示性強(qiáng)。本案區(qū)域交通位處城市主干道旁，臨近地鐵口，交通便利，昭示性強(qiáng)。本項(xiàng)目四至周邊以百貨商場(chǎng)，零售業(yè)為主，臨近上下九步行街，東邊為文昌閣、西至百佳超市、北邊為荔灣區(qū)中醫(yī)院，周邊配套齊全，商業(yè)繁榮，生活便利，區(qū)域位置為項(xiàng)目核心價(jià)值所在。本案項(xiàng)目四至周邊以百貨商場(chǎng)，零售業(yè)為主，臨近上下九步行街，東邊為地塊特性1、項(xiàng)目地為破舊私人房且周邊多為兩-三層私房、一拖二、一拖三臨街商鋪；2、臨路面寬闊，進(jìn)深足夠；體量偏大、東向有曲尺位；3、周邊商業(yè)繁榮、人流量和車(chē)流絡(luò)繹不絕。地塊特性1、項(xiàng)目地為破舊私人房且周邊多為兩-三層私房、一拖二地塊概況地塊簡(jiǎn)介：HR-3地塊是廣州地鐵一號(hào)線長(zhǎng)壽西路站上蓋，位于廣州市荔灣區(qū)寶華路以東，長(zhǎng)壽西路以南地段。地塊占地面積18616平方米，建筑紅線面積16313平方米，是當(dāng)前廣州市內(nèi)少有的具備開(kāi)發(fā)條件的大型地鐵上蓋物業(yè)。地塊概況地塊簡(jiǎn)介：HR-3地塊是廣州地鐵一號(hào)線長(zhǎng)壽西路站上蓋項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)分析1、稀缺資源和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，位處廣州核心中部、項(xiàng)目地處廣州市老城區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)旺毗鄰上下九步行街和十三行商圈、地鐵一號(hào)線長(zhǎng)壽西路站上蓋，地理位置優(yōu)越，交通網(wǎng)發(fā)達(dá)，是目前廣州市中心城區(qū)難得的優(yōu)質(zhì)地塊；2、區(qū)域知名市場(chǎng)云集，沉淀約三十年商業(yè)底蘊(yùn)，本項(xiàng)目周邊配套成熟、交通便利、商住皆宜，目前周邊房產(chǎn)售價(jià)已達(dá)每平方米3萬(wàn)元以上；3、項(xiàng)目昭示性好，地塊面寬長(zhǎng)達(dá)300米，臨街商業(yè)價(jià)值突顯。優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)分析1、稀缺資源和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，位處廣州核心中部、項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)分析1、項(xiàng)目周邊臟、亂、雜，不利于開(kāi)發(fā)和施工；2、寶華路是一條單行道;3、周邊商業(yè)也飽和，競(jìng)爭(zhēng)大；4、拆遷是個(gè)大問(wèn)題：拆遷費(fèi)和安置費(fèi)金額龐大，開(kāi)發(fā)的成本高。劣勢(shì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)分析1、項(xiàng)目周邊臟、亂、雜，不利于開(kāi)發(fā)和施工；劣勢(shì)二、市場(chǎng)層面二、市場(chǎng)層面土地市場(chǎng)概況1、從2014年10月開(kāi)始荔灣區(qū)土地市場(chǎng)已無(wú)土地出讓和成交；2、2015年土地供應(yīng)量持續(xù)走低，因與政府推地計(jì)劃有關(guān)，存在捂地惜售的可能，市場(chǎng)往后呈現(xiàn)明顯的供不應(yīng)求，特別目標(biāo)地塊周邊更為明顯。3、近兩年目標(biāo)地塊周邊沒(méi)有一塊地塊招、拍、掛，因此項(xiàng)目無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，具有一定開(kāi)發(fā)價(jià)值。土地市場(chǎng)概況1、從2014年10月開(kāi)始荔灣區(qū)土地市場(chǎng)已無(wú)土商住市場(chǎng)1、城市化發(fā)展、商服核心帶的推進(jìn)，以及軌道交通的建設(shè)和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，市區(qū)高端盤(pán)的熱銷(xiāo)，都給廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)強(qiáng)大推動(dòng)力；2、商品住宅價(jià)格和商業(yè)用房?jī)r(jià)格持續(xù)走高；3、隨著該區(qū)供應(yīng)的減少，銷(xiāo)售價(jià)格在近半年來(lái)一直圍繞35000元/㎡。商住市場(chǎng)1、城市化發(fā)展、商服核心帶的推進(jìn)，以及軌道交通的建設(shè)區(qū)域在售樓盤(pán)區(qū)域住宅樓盤(pán)較少，半徑3.5公里范圍內(nèi)僅5個(gè)在售項(xiàng)目珠光、御景壹號(hào)在售本案區(qū)域在售樓盤(pán)區(qū)域住宅樓盤(pán)較少，半徑3.5公里范圍內(nèi)僅5個(gè)在售區(qū)域在售住宅簡(jiǎn)述項(xiàng)目名稱(chēng)占地面積(㎡)建筑面積(㎡)容積率主力戶(hù)型當(dāng)期均價(jià)（元/㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)期開(kāi)盤(pán)當(dāng)期貨量(套)銷(xiāo)售率廣物、龍津世家4362357708.2兩房?jī)蓮d三房?jī)蓮d37000精裝2015年6月14059%珠光、御景壹號(hào)2615077000002。69四房?jī)蓮d55000豪裝2015年8月19023%區(qū)域在售項(xiàng)目名稱(chēng)占地面積(㎡)建筑面積(㎡)容積率主力戶(hù)型當(dāng)項(xiàng)目規(guī)模比較區(qū)域2個(gè)住宅樓盤(pán)（不含項(xiàng)目）僅御景壹號(hào)占地26萬(wàn)㎡，其它項(xiàng)目規(guī)模均偏小區(qū)域在售住宅樓盤(pán)占地面積一大一小：御景壹號(hào)占地面積在26萬(wàn)㎡以上龍津世家占地只有0.43萬(wàn)㎡項(xiàng)目占地面積在區(qū)域處中等偏上水平，就住宅而言，具有規(guī)模效應(yīng)。項(xiàng)目規(guī)模區(qū)域2個(gè)住宅樓盤(pán)（不含項(xiàng)目）僅御景壹號(hào)占地26萬(wàn)㎡，區(qū)域個(gè)盤(pán)均價(jià)比較區(qū)域內(nèi)在售住宅均價(jià)高于荔灣區(qū)均價(jià)，住宅價(jià)格因?yàn)榈囟翁厥庑杂休^大保值空間本區(qū)域在售樓盤(pán)均價(jià)45000元/㎡，比荔灣區(qū)均價(jià)（2014年5月-2015年7月）高62%隨著住宅市場(chǎng)逐步回暖，本區(qū)域住宅價(jià)格將繼續(xù)穩(wěn)步上揚(yáng)區(qū)域個(gè)盤(pán)區(qū)域內(nèi)在售住宅均價(jià)高于荔灣區(qū)均價(jià)，住宅價(jià)格因?yàn)榈囟翁仡A(yù)計(jì)新增住宅體量根據(jù)區(qū)域內(nèi)招拍掛情況分析預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)未來(lái)三年內(nèi)周邊沒(méi)有同類(lèi)型商住項(xiàng)目供應(yīng)（不含本案）預(yù)計(jì)新增根據(jù)區(qū)域內(nèi)招拍掛情況分析預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)未來(lái)三年內(nèi)周邊沒(méi)有同商業(yè)市場(chǎng)解決思路

從宏觀、中觀、微觀三個(gè)層面對(duì)項(xiàng)目可行性尋求支撐因素宏觀層面中觀層面微觀層面

宏觀背景對(duì)項(xiàng)目支持宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域整體規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目支持整體市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)土地市場(chǎng)供應(yīng)情況

各物業(yè)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目支持住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)解決思路宏觀層面中觀層面微觀層面宏觀背景對(duì)項(xiàng)目支廣州市商圈劃分廣州商業(yè)市場(chǎng)可劃分三大商圈，除上下九以及北京路商圈為傳統(tǒng)商業(yè)外，天河城商圈為依托集中商業(yè)發(fā)展北京路商圈：廣百百貨、光明廣場(chǎng)、名盛廣場(chǎng)、北京路步行街四大商業(yè)體使區(qū)域顯露出商圈格局，以輻射廣州市場(chǎng)為目標(biāo)使其有成為佛山核心商圈天河城商圈：作為廣州的CBD，于1995年起步，隨著公建配套的完善、品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，歷經(jīng)20年終于形成以集中商業(yè)發(fā)展的商圈上下九商圈：以上下九路步行街為核心，向周邊輻射，商業(yè)模式以傳統(tǒng)街鋪為主，大型集中商業(yè)有恒寶廣場(chǎng)等廣州市商圈廣州商業(yè)市場(chǎng)可劃分三大商圈，除上下九以及北京路商圈商業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀舊荔灣區(qū)零售商業(yè)面積63萬(wàn)㎡，是否過(guò)量，能否承載？在長(zhǎng)約2公里的上下九路以及沿線已經(jīng)布局了極多臨街商鋪，商業(yè)面積已經(jīng)達(dá)到100萬(wàn)平方米；其中，零售商業(yè)面積至少超過(guò)63萬(wàn)平方米，是目前廣州商業(yè)第三密集的區(qū)域。商業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀舊荔灣區(qū)零售商業(yè)面積63萬(wàn)㎡，是否過(guò)量，能否承載區(qū)域商業(yè)分布區(qū)域商業(yè)以零售為主，經(jīng)營(yíng)方向?yàn)榘儇?、玉器、為大方向零售百貨零售百貨玉器批發(fā)區(qū)域商業(yè)分布區(qū)域商業(yè)以零售為主，經(jīng)營(yíng)方向?yàn)榘儇洝⒂衿?、為大方區(qū)域商業(yè)體量區(qū)域暫無(wú)商業(yè)項(xiàng)目在建區(qū)域商業(yè)體量區(qū)域暫無(wú)商業(yè)項(xiàng)目在建區(qū)域商業(yè)租金水平主要租金范圍在600—1500元/㎡，恒寶廣場(chǎng)、寶華路街鋪、上下九街鋪?zhàn)饨馂閰^(qū)域最高上下九步行街街鋪3005006008001000200東急天地寶華路街鋪恒寶廣場(chǎng)十浦名都東都國(guó)際美食街租金（元/平米·月）150012002000區(qū)域商業(yè)主要租金范圍在600—1500元/㎡，恒寶廣場(chǎng)、寶區(qū)域商鋪面積區(qū)間主要面積范圍在10—40㎡，上下九街鋪面積區(qū)間最大20406080商鋪面積（㎡）100恒寶廣場(chǎng)十浦名都東都國(guó)際美食街東急天地寶華路街鋪上下九步行街街鋪10150200區(qū)域商鋪主要面積范圍在10—40㎡，上下九街鋪面積區(qū)間最大2微觀小結(jié)解決思路

宏觀層面中觀層面微觀層面住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)價(jià)格仍有上升空間未來(lái)市場(chǎng)供不應(yīng)求預(yù)計(jì)未來(lái)5年區(qū)域商業(yè)供應(yīng)平穩(wěn)競(jìng)爭(zhēng)有限前景樂(lè)觀全市供應(yīng)嚴(yán)重不均，舊荔灣區(qū)域明顯不足區(qū)域存在供需矛盾住宅市場(chǎng)樂(lè)觀，商業(yè)市場(chǎng)供需不足，微觀小結(jié)解決思路宏觀層面中觀層面微觀層面住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)價(jià)報(bào)告目錄2.0項(xiàng)目可行性支持因素分析

3.0物業(yè)發(fā)展可行性研判1.0研究背景及核心問(wèn)題提煉報(bào)告目錄2.0項(xiàng)目可行性支持因素分析3.0物業(yè)發(fā)展物業(yè)發(fā)展評(píng)判思路1.地塊適應(yīng)性根據(jù)項(xiàng)目區(qū)位條件判定土地增值價(jià)值根據(jù)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、地塊限制條件，

得出物業(yè)合理布局方向2.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境通過(guò)各物業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀、需求分析及后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)測(cè)，初步判斷各類(lèi)物業(yè)發(fā)展前景3.物業(yè)互動(dòng)影響考慮各物業(yè)之間的有機(jī)聯(lián)系，選擇最優(yōu)組合方案4.資產(chǎn)處理靈活性考慮各物業(yè)的變現(xiàn)能力，選擇有利于企業(yè)現(xiàn)金合理回籠的方案物業(yè)發(fā)展1.地塊適應(yīng)性2.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境3.物業(yè)互動(dòng)影響4.資評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)量化指標(biāo)權(quán)重地塊適應(yīng)性區(qū)位、交通、配套、區(qū)域規(guī)劃、項(xiàng)目用地

條件、住宅氛圍、商業(yè)氛圍、商務(wù)氛圍40%市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境市場(chǎng)現(xiàn)狀、未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)、政策風(fēng)險(xiǎn)30%物業(yè)互動(dòng)影響物業(yè)優(yōu)化、溢價(jià)能力20%資產(chǎn)處理靈活性變現(xiàn)靈活性10%合計(jì)

100%評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)量化指標(biāo)權(quán)重地塊適應(yīng)性區(qū)位、交通評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)5分4分3分2分1分地塊適應(yīng)性非常適合完全無(wú)影響比較適合影響較小一般有一定影響不太適合有較大影響不適合發(fā)展影響很大評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)10分8分6分4分2分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境基本無(wú)壓力競(jìng)爭(zhēng)壓力較小有一定壓力競(jìng)爭(zhēng)壓力較大陷入激烈競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)互動(dòng)影響正面影響很強(qiáng)負(fù)面影響輕微正面影響較強(qiáng)負(fù)面影響較少正負(fù)影響均衡正面影響較小負(fù)面影響較大正面影響輕微負(fù)面影響明顯資產(chǎn)處理靈活性快速消化變現(xiàn)靈活消化較快變現(xiàn)較靈活消化速度一般變現(xiàn)靈活一般消化速度較慢變現(xiàn)靈活較差消化速度很慢變現(xiàn)靈活很差評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)5分4分3分2分1分地塊非常適合比較適合一般適應(yīng)性分析契合度住宅零售商業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)街鋪區(qū)位5535交通5555配套5555區(qū)域規(guī)劃4335項(xiàng)目用地條件4445住宅氛圍5555商業(yè)氛圍5445商務(wù)氛圍2222合計(jì)35332637從區(qū)位、交通、配套、區(qū)域規(guī)劃、項(xiàng)目用地條件、物業(yè)氛圍等8方面，對(duì)地塊可發(fā)展的物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行適應(yīng)性的初步判斷。適應(yīng)性分析契合度住宅零售商業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)街鋪區(qū)位5535交通55市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析綜合考慮市場(chǎng)現(xiàn)狀、未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)等因素，對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境進(jìn)行評(píng)價(jià)市場(chǎng)現(xiàn)狀住宅：供應(yīng)情況、成交情況、價(jià)格水平零售商業(yè)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、商鋪：供應(yīng)情況、空置率、價(jià)格水平未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)在售項(xiàng)目待售部分待售項(xiàng)目后續(xù)土地供應(yīng)（招拍掛地塊及三舊改造地塊）契合度住宅零售商業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)街鋪市場(chǎng)現(xiàn)狀108710未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)1010710政策風(fēng)險(xiǎn)66810合計(jì)26242230市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)綜合考慮市場(chǎng)現(xiàn)狀、未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)等因素，對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境進(jìn)行物業(yè)互動(dòng)影響分析契合度住宅零售商業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)街鋪物業(yè)優(yōu)化88710溢價(jià)能力8468合計(jì)16121318契合度住宅零售商業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)街鋪說(shuō)明可以為住戶(hù)、整個(gè)大廣州客戶(hù)提供消費(fèi)人群為住宅、寫(xiě)字樓、酒店、游客提供

配套，幫助住宅溢價(jià)；影響住宅私密性物業(yè)互動(dòng)契合度住宅零售商業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)街鋪物業(yè)優(yōu)化88710溢價(jià)資產(chǎn)處理靈活性契合度住宅零售商業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪資產(chǎn)處理靈活性108810合計(jì)108810契合度住宅專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪零售商業(yè)說(shuō)明變現(xiàn)靈活，資金快速回籠若要打造零售商業(yè)，不建議分割出售資產(chǎn)處理契合度住宅零售商業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪資產(chǎn)處理108810合物業(yè)發(fā)展初判契合度住宅零售商業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)街鋪地塊適應(yīng)性35332637市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境26242230物業(yè)互動(dòng)影響16121318資產(chǎn)處理靈活性108810合計(jì)87776995物業(yè)發(fā)展初判(星級(jí)越高越適合發(fā)展)★★★★★★★★★★★★★★★★★適宜發(fā)展物業(yè)可考慮發(fā)展物業(yè)首選住宅、零售商業(yè)、街鋪；次選專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)物業(yè)發(fā)展初判契合度住宅零售商業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)街鋪地塊適應(yīng)性3533物業(yè)發(fā)展初判適宜開(kāi)發(fā)物業(yè)可考慮開(kāi)發(fā)物業(yè)住宅商鋪零售商業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)根據(jù)以上分析，地塊可發(fā)展物業(yè)判斷如下：在作出物業(yè)發(fā)展的最終研判前,我們必須清晰兩個(gè)問(wèn)題:1、項(xiàng)目商住面積比為60%：40%，此商業(yè)體量是否合理？2、如項(xiàng)目無(wú)法承載此商業(yè)體量，應(yīng)如何調(diào)整和優(yōu)化？測(cè)算項(xiàng)目可承載商業(yè)體量的額度調(diào)整和優(yōu)化本案適宜、可考慮開(kāi)發(fā)物業(yè)的比例物業(yè)發(fā)展初判適宜開(kāi)發(fā)物業(yè)可考慮開(kāi)發(fā)物業(yè)住宅專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)根據(jù)以上分物業(yè)發(fā)展判定裙樓塔樓商場(chǎng)商業(yè)臨街鋪?zhàn)≌?/p>

結(jié)論：從居住的角度看，地塊內(nèi)部綜合環(huán)境較優(yōu)于，我們將住宅定為剛需性產(chǎn)品以及改善型產(chǎn)品；在地塊外部布置配套型商業(yè)，對(duì)其他發(fā)展物業(yè)起優(yōu)化作用；因項(xiàng)目直通地鐵口，可考慮機(jī)械停車(chē)位建設(shè)，以增加地下室商業(yè)面積；如可行，則車(chē)位集中在三四五層裙樓劃分。物業(yè)發(fā)展判定裙樓塔樓商場(chǎng)住宅結(jié)論：容積率設(shè)定思路市場(chǎng)類(lèi)似項(xiàng)目容積率初步財(cái)務(wù)測(cè)算容積率框定測(cè)算范圍：5.94參考項(xiàng)目占地面積容積率廣物、龍津世家0.43萬(wàn)平方米8.2物業(yè)檔次容積率設(shè)定思路市場(chǎng)類(lèi)似項(xiàng)目容積率初步財(cái)務(wù)測(cè)算容積率框定測(cè)算范地塊現(xiàn)狀目前HR-3地塊臨街已拆遷部分約5000平方米已用于地鐵出口和臨時(shí)商鋪，根據(jù)最新拆遷公司摸查報(bào)告顯示：尚有約3.2673萬(wàn)平方米建筑面積待拆除，其中公房面積6895平方米，其余為私有產(chǎn)權(quán)，多為2-3層的低密度住宅，住戶(hù)約３００余戶(hù)。根據(jù)入戶(hù)調(diào)查，有意愿回遷戶(hù)約占總戶(hù)數(shù)的７０％，約３０％愿意棄產(chǎn)。本地塊拆遷將以地鐵公司的名義進(jìn)行，項(xiàng)目公司提供拆遷資金。地塊現(xiàn)狀目前HR-3地塊臨街已拆遷部分約5000平方米已用于方案基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)定投資測(cè)算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)長(zhǎng)壽路HR-3地塊(寶華路以東、長(zhǎng)壽西路以南）單位1用地面積16313.00㎡2容積率5.94按照最后一次報(bào)批保守估算3建筑密度35%4綠化率30%5總建筑面積121,899㎡6計(jì)容建筑面積96,899㎡6.1其中住宅面積(70%)67,829㎡6.2商業(yè)面積(12%)11,941㎡6.3車(chē)場(chǎng)面積(18%)17,129㎡7地下室面積（補(bǔ)地價(jià)做商業(yè)計(jì)算）25,000㎡8機(jī)動(dòng)停車(chē)位775個(gè)8.1其中三、四、五層停車(chē)位571個(gè)8.2地面停車(chē)位204個(gè)備注1、轉(zhuǎn)換層面積=地下車(chē)位數(shù)量X30㎡/個(gè)計(jì)算，地下車(chē)位數(shù)量按計(jì)容面積0.8個(gè)/100㎡計(jì)算2、如以樓上三、四、五層作為車(chē)位數(shù)量嚴(yán)重不足，路面停車(chē)位必須增加機(jī)械車(chē)位以滿足規(guī)劃需求3、地下室面積對(duì)項(xiàng)目的內(nèi)部收益率敏感度極高，如與容積率關(guān)聯(lián)，則無(wú)法測(cè)算出最高內(nèi)部收益率下的容積率，故本案按常規(guī)設(shè)定容積中值（5.94）時(shí)的地下室面積為固定值，不因容積率的變化而變化。方案基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)定投資測(cè)算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)長(zhǎng)壽路HR-方案投資測(cè)算投資測(cè)算開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成序號(hào)項(xiàng)目造價(jià)(元)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)備注1拆遷成本

759,040,000

23,001按照3.3萬(wàn)平方米拆遷面積住宅加商業(yè)70%回遷，30%棄產(chǎn)拉平均計(jì)算，包含地鐵前期代墊拆遷費(fèi)用1.1棄產(chǎn)成本

450,000,000

45,455住宅按照35000元/㎡、商鋪按照200000元/㎡計(jì)算1.2回遷臨時(shí)安置成本

131,040,000

5,672住宅按照80元/㎡/月、商鋪按照500元/㎡/月計(jì)算1.3地鐵代墊拆遷成本

178,000,000

2土地成本

800,000,000

6,563按計(jì)容建筑面積計(jì)算(未含契稅)2.1地上面積

300,000,000

3,096按計(jì)容建筑面積計(jì)算(未含契稅)2.2地下面積

500,000,000

20,000按商業(yè)計(jì)容建筑面積計(jì)算（未含契稅）3前期工程費(fèi)

20,113,335

165按總建筑面積(含地下室)計(jì)算3.1勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)

9,751,920

80按總建筑面積(含地下室)計(jì)算3.2三通一平工程費(fèi)

8,532,930

70按總建筑面積(含地下室)計(jì)算3.3其他前期費(fèi)

1,828,485

15按總建筑面積(含地下室)計(jì)算4基礎(chǔ)\配套設(shè)施費(fèi)

18,284,850

150按總建筑面積(含地下室)計(jì)算5建筑+安裝工程

659,495,000

5,410按總建筑面積(含地下室)計(jì)算5.1住宅

339,145,000

5,000

5.2商業(yè)

145,350,000

5,000

5.3地下室

175,000,000

7,000

6開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)

12,189,900

100按總建筑面積(含地下室)計(jì)算

建造成本

1,510,083,085

12,388按總建筑面積(含地下室)計(jì)算方案投資測(cè)算投資測(cè)算開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成序號(hào)項(xiàng)目造價(jià)(元)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)備方案投資測(cè)算投資測(cè)算7企業(yè)管理費(fèi)

30,201,6622%開(kāi)發(fā)成本×2%8不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

46,208,5423%2~7項(xiàng)之和×3%（未含土地增值費(fèi)用）9銷(xiāo)售費(fèi)用

140,988,0003%按可銷(xiāo)售總金額計(jì)算10財(cái)務(wù)費(fèi)用

103,648,8776%2~9項(xiàng)之和×6%11銷(xiāo)售利潤(rùn)稅

885,816,00018%按照銷(xiāo)售總額計(jì)算

項(xiàng)目總投資

2,590,170,166

21,248按總建筑面積(含地下室)計(jì)算備注：1、建安成本：參考萬(wàn)科、信業(yè)、敏捷等公司在珠三角項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)方案投資測(cè)算投資測(cè)算7企業(yè)管理費(fèi)30,201,6方案銷(xiāo)售測(cè)算投資測(cè)算各物業(yè)售價(jià)設(shè)定銷(xiāo)售物業(yè)銷(xiāo)售面積/個(gè)銷(xiāo)售單價(jià)銷(xiāo)售金額（萬(wàn)元）住宅4682938000177950商鋪3452884375291330其中首層鋪371415000055710二層鋪58144500026163負(fù)一層鋪1250090000112500負(fù)二層鋪125005250065625車(chē)位57140000022840合計(jì)81357

492120備注1\區(qū)域內(nèi)街鋪加首層鋪均價(jià)約150000元/㎡，二層鋪價(jià)約為首層鋪30%，負(fù)一層鋪價(jià)約為首層鋪60%，負(fù)二層鋪價(jià)約為首層鋪35%；2\區(qū)域內(nèi)10年內(nèi)二手電梯樓均價(jià)約3萬(wàn)-3.5萬(wàn)元/㎡，估本項(xiàng)目估算售價(jià)為保守售價(jià)3\三、四、五層車(chē)位按100%（住宅+商業(yè)面積比）可售計(jì)算，40萬(wàn)元/個(gè)折價(jià)計(jì)算收入方案銷(xiāo)售測(cè)算投資測(cè)算各物業(yè)售價(jià)設(shè)定銷(xiāo)售物業(yè)銷(xiāo)售面積/個(gè)銷(xiāo)售單方案收益比測(cè)算投資測(cè)算投資測(cè)算指標(biāo)匯總項(xiàng)目數(shù)值單位或備注凈用地面積16313㎡容積率5.9

計(jì)容積率建筑面積96899㎡開(kāi)發(fā)總投資259017萬(wàn)元綜合單方造價(jià)（包含拆遷連地下室補(bǔ)地價(jià)）21248元/㎡其中：土地成本80000萬(wàn)元前期開(kāi)發(fā)費(fèi)2011萬(wàn)元基礎(chǔ)\配套設(shè)施費(fèi)1828萬(wàn)元建筑+安裝工程65950萬(wàn)元開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)1219萬(wàn)元企業(yè)管理費(fèi)3020萬(wàn)元不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)4621萬(wàn)元銷(xiāo)售費(fèi)用14099萬(wàn)元財(cái)務(wù)費(fèi)用10365萬(wàn)元銷(xiāo)售總收入492120萬(wàn)元其中：住宅177950萬(wàn)元商鋪291330萬(wàn)元車(chē)位22840萬(wàn)元稅前利潤(rùn)233103萬(wàn)元銷(xiāo)售利潤(rùn)稅88581萬(wàn)元稅后凈利潤(rùn)144522萬(wàn)元投資回報(bào)率55.80%方案收益比測(cè)算投資測(cè)算投資測(cè)算指標(biāo)匯總項(xiàng)目數(shù)值單位或備注凈用動(dòng)態(tài)分析投資測(cè)算7.0容積率動(dòng)態(tài)指標(biāo)匯總項(xiàng)目數(shù)值單位或備注凈用地面積16313㎡容積率7.0

計(jì)容積率建筑面積114191㎡開(kāi)發(fā)總投資275013萬(wàn)元綜合單方造價(jià)（包含拆遷連地下室補(bǔ)地價(jià)）19758元/㎡其中：土地成本85000萬(wàn)元前期開(kāi)發(fā)費(fèi)2297萬(wàn)元基礎(chǔ)\配套設(shè)施費(fèi)2088萬(wàn)元建筑+安裝工程74596萬(wàn)元開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)1392萬(wàn)元企業(yè)管理費(fèi)3307萬(wàn)元不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)5060萬(wàn)元銷(xiāo)售費(fèi)用14099萬(wàn)元財(cái)務(wù)費(fèi)用11270萬(wàn)元銷(xiāo)售總收入534991萬(wàn)元其中：住宅223949萬(wàn)元商鋪288202萬(wàn)元車(chē)位22840萬(wàn)元稅前利潤(rùn)259978萬(wàn)元銷(xiāo)售利潤(rùn)稅96298萬(wàn)元稅后凈利潤(rùn)163680萬(wàn)元投資回報(bào)率59.52%動(dòng)態(tài)分析投資測(cè)算7.0容積率動(dòng)態(tài)指標(biāo)匯總項(xiàng)目數(shù)值單位或備注凈時(shí)間節(jié)點(diǎn)把控拆遷啟動(dòng)2016年1月2017年3月拆遷完成2017年4月招拍掛流程項(xiàng)目動(dòng)工2017年6月項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件2018年8月2017年12月內(nèi)部認(rèn)購(gòu)2018年10月項(xiàng)目公開(kāi)發(fā)售2020年5月項(xiàng)目銷(xiāo)售完畢時(shí)間節(jié)點(diǎn)把控拆遷啟動(dòng)2016年1月2017年3月拆遷完成20費(fèi)用投資節(jié)點(diǎn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)具備條件費(fèi)用明細(xì)不確定因素2015年9月合作框架落實(shí)支付金城公司部分股權(quán)收購(gòu)費(fèi)（賣(mài)出股份比例暫定為10%）需確定投入值，按照比例支付2015年10月居間費(fèi)用中介人服務(wù)費(fèi)因地塊現(xiàn)階段屬于一級(jí)土地開(kāi)發(fā)，暫時(shí)無(wú)法確定土地實(shí)際價(jià)格，故對(duì)方提出按照單筆收取2015年12月拆遷方案落實(shí)，正式啟動(dòng)拆遷工作拆遷費(fèi)用支付全拆遷面積的30%進(jìn)國(guó)土局如最終拆遷比例有所調(diào)整則費(fèi)用也將調(diào)整2016年8月拆遷率達(dá)50%以上補(bǔ)充部分費(fèi)用進(jìn)國(guó)土局以及支付臨遷費(fèi)如最終拆遷比例有所調(diào)整則費(fèi)用也將調(diào)整2017年4月招拍掛流程支付地鐵欠款全額根據(jù)最終容積率批出，如有變動(dòng)將會(huì)費(fèi)用也變動(dòng)2017年5月出國(guó)土證后支付金城公司約定轉(zhuǎn)讓股權(quán)的剩余部分收購(gòu)費(fèi)需確定投入值，按照比例支付2017年5月出國(guó)土證后支付地下室補(bǔ)地價(jià)具體價(jià)格需根據(jù)當(dāng)時(shí)國(guó)土局評(píng)估價(jià)支付2017年6月項(xiàng)目動(dòng)工支付建安前期成本（15%）具體的建安成本支付周期及比例需跟工程總包方協(xié)商2017年12月地下室完成支付建安中期成本（15%）具體的建安成本支付周期及比例需跟工程總包方協(xié)商2018年4月商業(yè)裙樓完成支付建安中期成本（15%）具體的建安成本支付周期及比例需跟工程總包方協(xié)商2018年8月塔樓完成80%支付建安中期成本（25%）具體的建安成本支付周期及比例需跟工程總包方協(xié)商2018年12月項(xiàng)目工程總體完成支付建安中期成本（30%）具體的建安成本支付周期及比例需跟工程總包方協(xié)商以上費(fèi)用節(jié)點(diǎn)為初步估算，具體明確金額以及支付時(shí)間以雙方協(xié)商為準(zhǔn)費(fèi)用投資節(jié)點(diǎn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)具備條件費(fèi)用明細(xì)不確定因素2015年9月-END-THANKS-END-廣州市荔灣區(qū)HR-3地塊價(jià)值分析報(bào)告營(yíng)銷(xiāo)管理部2015年11月廣州市荔灣區(qū)HR-3地塊價(jià)值一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況本案項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于廣州主城區(qū)——荔灣區(qū)。本案項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于廣州主城區(qū)——荔灣區(qū)。區(qū)域概況位處寶華路與長(zhǎng)壽西路交匯東南。本案區(qū)域概況位處寶華路與長(zhǎng)壽西路交匯東南。本案區(qū)域交通位處城市主干道旁，臨近地鐵口，交通便利，昭示性強(qiáng)。本案區(qū)域交通位處城市主干道旁，臨近地鐵口，交通便利，昭示性強(qiáng)。本項(xiàng)目四至周邊以百貨商場(chǎng)，零售業(yè)為主，臨近上下九步行街，東邊為文昌閣、西至百佳超市、北邊為荔灣區(qū)中醫(yī)院，周邊配套齊全，商業(yè)繁榮，生活便利，區(qū)域位置為項(xiàng)目核心價(jià)值所在。本案項(xiàng)目四至周邊以百貨商場(chǎng)，零售業(yè)為主，臨近上下九步行街，東邊為地塊特性1、項(xiàng)目地為破舊私人房且周邊多為兩-三層私房、一拖二、一拖三臨街商鋪；2、臨路面寬闊，進(jìn)深足夠；體量偏大、東向有曲尺位；3、周邊商業(yè)繁榮、人流量和車(chē)流絡(luò)繹不絕。地塊特性1、項(xiàng)目地為破舊私人房且周邊多為兩-三層私房、一拖二地塊概況地塊簡(jiǎn)介：HR-3地塊是廣州地鐵一號(hào)線長(zhǎng)壽西路站上蓋，位于廣州市荔灣區(qū)寶華路以東，長(zhǎng)壽西路以南地段。地塊占地面積18616平方米，建筑紅線面積16313平方米，是當(dāng)前廣州市內(nèi)少有的具備開(kāi)發(fā)條件的大型地鐵上蓋物業(yè)。地塊概況地塊簡(jiǎn)介：HR-3地塊是廣州地鐵一號(hào)線長(zhǎng)壽西路站上蓋項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)分析1、稀缺資源和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，位處廣州核心中部、項(xiàng)目地處廣州市老城區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)旺毗鄰上下九步行街和十三行商圈、地鐵一號(hào)線長(zhǎng)壽西路站上蓋，地理位置優(yōu)越，交通網(wǎng)發(fā)達(dá)，是目前廣州市中心城區(qū)難得的優(yōu)質(zhì)地塊；2、區(qū)域知名市場(chǎng)云集，沉淀約三十年商業(yè)底蘊(yùn)，本項(xiàng)目周邊配套成熟、交通便利、商住皆宜，目前周邊房產(chǎn)售價(jià)已達(dá)每平方米3萬(wàn)元以上；3、項(xiàng)目昭示性好，地塊面寬長(zhǎng)達(dá)300米，臨街商業(yè)價(jià)值突顯。優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)分析1、稀缺資源和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，位處廣州核心中部、項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)分析1、項(xiàng)目周邊臟、亂、雜，不利于開(kāi)發(fā)和施工；2、寶華路是一條單行道;3、周邊商業(yè)也飽和，競(jìng)爭(zhēng)大；4、拆遷是個(gè)大問(wèn)題：拆遷費(fèi)和安置費(fèi)金額龐大，開(kāi)發(fā)的成本高。劣勢(shì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)分析1、項(xiàng)目周邊臟、亂、雜，不利于開(kāi)發(fā)和施工；劣勢(shì)二、市場(chǎng)層面二、市場(chǎng)層面土地市場(chǎng)概況1、從2014年10月開(kāi)始荔灣區(qū)土地市場(chǎng)已無(wú)土地出讓和成交；2、2015年土地供應(yīng)量持續(xù)走低，因與政府推地計(jì)劃有關(guān)，存在捂地惜售的可能，市場(chǎng)往后呈現(xiàn)明顯的供不應(yīng)求，特別目標(biāo)地塊周邊更為明顯。3、近兩年目標(biāo)地塊周邊沒(méi)有一塊地塊招、拍、掛，因此項(xiàng)目無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，具有一定開(kāi)發(fā)價(jià)值。土地市場(chǎng)概況1、從2014年10月開(kāi)始荔灣區(qū)土地市場(chǎng)已無(wú)土商住市場(chǎng)1、城市化發(fā)展、商服核心帶的推進(jìn)，以及軌道交通的建設(shè)和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，市區(qū)高端盤(pán)的熱銷(xiāo)，都給廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)強(qiáng)大推動(dòng)力；2、商品住宅價(jià)格和商業(yè)用房?jī)r(jià)格持續(xù)走高；3、隨著該區(qū)供應(yīng)的減少，銷(xiāo)售價(jià)格在近半年來(lái)一直圍繞35000元/㎡。商住市場(chǎng)1、城市化發(fā)展、商服核心帶的推進(jìn)，以及軌道交通的建設(shè)區(qū)域在售樓盤(pán)區(qū)域住宅樓盤(pán)較少，半徑3.5公里范圍內(nèi)僅5個(gè)在售項(xiàng)目珠光、御景壹號(hào)在售本案區(qū)域在售樓盤(pán)區(qū)域住宅樓盤(pán)較少，半徑3.5公里范圍內(nèi)僅5個(gè)在售區(qū)域在售住宅簡(jiǎn)述項(xiàng)目名稱(chēng)占地面積(㎡)建筑面積(㎡)容積率主力戶(hù)型當(dāng)期均價(jià)（元/㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)期開(kāi)盤(pán)當(dāng)期貨量(套)銷(xiāo)售率廣物、龍津世家4362357708.2兩房?jī)蓮d三房?jī)蓮d37000精裝2015年6月14059%珠光、御景壹號(hào)2615077000002。69四房?jī)蓮d55000豪裝2015年8月19023%區(qū)域在售項(xiàng)目名稱(chēng)占地面積(㎡)建筑面積(㎡)容積率主力戶(hù)型當(dāng)項(xiàng)目規(guī)模比較區(qū)域2個(gè)住宅樓盤(pán)（不含項(xiàng)目）僅御景壹號(hào)占地26萬(wàn)㎡，其它項(xiàng)目規(guī)模均偏小區(qū)域在售住宅樓盤(pán)占地面積一大一?。河耙继?hào)占地面積在26萬(wàn)㎡以上龍津世家占地只有0.43萬(wàn)㎡項(xiàng)目占地面積在區(qū)域處中等偏上水平，就住宅而言，具有規(guī)模效應(yīng)。項(xiàng)目規(guī)模區(qū)域2個(gè)住宅樓盤(pán)（不含項(xiàng)目）僅御景壹號(hào)占地26萬(wàn)㎡，區(qū)域個(gè)盤(pán)均價(jià)比較區(qū)域內(nèi)在售住宅均價(jià)高于荔灣區(qū)均價(jià)，住宅價(jià)格因?yàn)榈囟翁厥庑杂休^大保值空間本區(qū)域在售樓盤(pán)均價(jià)45000元/㎡，比荔灣區(qū)均價(jià)（2014年5月-2015年7月）高62%隨著住宅市場(chǎng)逐步回暖，本區(qū)域住宅價(jià)格將繼續(xù)穩(wěn)步上揚(yáng)區(qū)域個(gè)盤(pán)區(qū)域內(nèi)在售住宅均價(jià)高于荔灣區(qū)均價(jià)，住宅價(jià)格因?yàn)榈囟翁仡A(yù)計(jì)新增住宅體量根據(jù)區(qū)域內(nèi)招拍掛情況分析預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)未來(lái)三年內(nèi)周邊沒(méi)有同類(lèi)型商住項(xiàng)目供應(yīng)（不含本案）預(yù)計(jì)新增根據(jù)區(qū)域內(nèi)招拍掛情況分析預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)未來(lái)三年內(nèi)周邊沒(méi)有同商業(yè)市場(chǎng)解決思路

從宏觀、中觀、微觀三個(gè)層面對(duì)項(xiàng)目可行性尋求支撐因素宏觀層面中觀層面微觀層面

宏觀背景對(duì)項(xiàng)目支持宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域整體規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目支持整體市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)土地市場(chǎng)供應(yīng)情況

各物業(yè)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目支持住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)解決思路宏觀層面中觀層面微觀層面宏觀背景對(duì)項(xiàng)目支廣州市商圈劃分廣州商業(yè)市場(chǎng)可劃分三大商圈，除上下九以及北京路商圈為傳統(tǒng)商業(yè)外，天河城商圈為依托集中商業(yè)發(fā)展北京路商圈：廣百百貨、光明廣場(chǎng)、名盛廣場(chǎng)、北京路步行街四大商業(yè)體使區(qū)域顯露出商圈格局，以輻射廣州市場(chǎng)為目標(biāo)使其有成為佛山核心商圈天河城商圈：作為廣州的CBD，于1995年起步，隨著公建配套的完善、品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，歷經(jīng)20年終于形成以集中商業(yè)發(fā)展的商圈上下九商圈：以上下九路步行街為核心，向周邊輻射，商業(yè)模式以傳統(tǒng)街鋪為主，大型集中商業(yè)有恒寶廣場(chǎng)等廣州市商圈廣州商業(yè)市場(chǎng)可劃分三大商圈，除上下九以及北京路商圈商業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀舊荔灣區(qū)零售商業(yè)面積63萬(wàn)㎡，是否過(guò)量，能否承載？在長(zhǎng)約2公里的上下九路以及沿線已經(jīng)布局了極多臨街商鋪，商業(yè)面積已經(jīng)達(dá)到100萬(wàn)平方米；其中，零售商業(yè)面積至少超過(guò)63萬(wàn)平方米，是目前廣州商業(yè)第三密集的區(qū)域。商業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀舊荔灣區(qū)零售商業(yè)面積63萬(wàn)㎡，是否過(guò)量，能否承載區(qū)域商業(yè)分布區(qū)域商業(yè)以零售為主，經(jīng)營(yíng)方向?yàn)榘儇?、玉器、為大方向零售百貨零售百貨玉器批發(fā)區(qū)域商業(yè)分布區(qū)域商業(yè)以零售為主，經(jīng)營(yíng)方向?yàn)榘儇洝⒂衿?、為大方區(qū)域商業(yè)體量區(qū)域暫無(wú)商業(yè)項(xiàng)目在建區(qū)域商業(yè)體量區(qū)域暫無(wú)商業(yè)項(xiàng)目在建區(qū)域商業(yè)租金水平主要租金范圍在600—1500元/㎡，恒寶廣場(chǎng)、寶華路街鋪、上下九街鋪?zhàn)饨馂閰^(qū)域最高上下九步行街街鋪3005006008001000200東急天地寶華路街鋪恒寶廣場(chǎng)十浦名都東都國(guó)際美食街租金（元/平米·月）150012002000區(qū)域商業(yè)主要租金范圍在600—1500元/㎡，恒寶廣場(chǎng)、寶區(qū)域商鋪面積區(qū)間主要面積范圍在10—40㎡，上下九街鋪面積區(qū)間最大20406080商鋪面積（㎡）100恒寶廣場(chǎng)十浦名都東都國(guó)際美食街東急天地寶華路街鋪上下九步行街街鋪10150200區(qū)域商鋪主要面積范圍在10—40㎡，上下九街鋪面積區(qū)間最大2微觀小結(jié)解決思路

宏觀層面中觀層面微觀層面住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)價(jià)格仍有上升空間未來(lái)市場(chǎng)供不應(yīng)求預(yù)計(jì)未來(lái)5年區(qū)域商業(yè)供應(yīng)平穩(wěn)競(jìng)爭(zhēng)有限前景樂(lè)觀全市供應(yīng)嚴(yán)重不均，舊荔灣區(qū)域明顯不足區(qū)域存在供需矛盾住宅市場(chǎng)樂(lè)觀，商業(yè)市場(chǎng)供需不足，微觀小結(jié)解決思路宏觀層面中觀層面微觀層面住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)價(jià)報(bào)告目錄2.0項(xiàng)目可行性支持因素分析

3.0物業(yè)發(fā)展可行性研判1.0研究背景及核心問(wèn)題提煉報(bào)告目錄2.0項(xiàng)目可行性支持因素分析3.0物業(yè)發(fā)展物業(yè)發(fā)展評(píng)判思路1.地塊適應(yīng)性根據(jù)項(xiàng)目區(qū)位條件判定土地增值價(jià)值根據(jù)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、地塊限制條件，

得出物業(yè)合理布局方向2.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境通過(guò)各物業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀、需求分析及后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)測(cè)，初步判斷各類(lèi)物業(yè)發(fā)展前景3.物業(yè)互動(dòng)影響考慮各物業(yè)之間的有機(jī)聯(lián)系，選擇最優(yōu)組合方案4.資產(chǎn)處理靈活性考慮各物業(yè)的變現(xiàn)能力，選擇有利于企業(yè)現(xiàn)金合理回籠的方案物業(yè)發(fā)展1.地塊適應(yīng)性2.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境3.物業(yè)互動(dòng)影響4.資評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)量化指標(biāo)權(quán)重地塊適應(yīng)性區(qū)位、交通、配套、區(qū)域規(guī)劃、項(xiàng)目用地

條件、住宅氛圍、商業(yè)氛圍、商務(wù)氛圍40%市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境市場(chǎng)現(xiàn)狀、未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)、政策風(fēng)險(xiǎn)30%物業(yè)互動(dòng)影響物業(yè)優(yōu)化、溢價(jià)能力20%資產(chǎn)處理靈活性變現(xiàn)靈活性10%合計(jì)

100%評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)量化指標(biāo)權(quán)重地塊適應(yīng)性區(qū)位、交通評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)5分4分3分2分1分地塊適應(yīng)性非常適合完全無(wú)影響比較適合影響較小一般有一定影響不太適合有較大影響不適合發(fā)展影響很大評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)10分8分6分4分2分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境基本無(wú)壓力競(jìng)爭(zhēng)壓力較小有一定壓力競(jìng)爭(zhēng)壓力較大陷入激烈競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)互動(dòng)影響正面影響很強(qiáng)負(fù)面影響輕微正面影響較強(qiáng)負(fù)面影響較少正負(fù)影響均衡正面影響較小負(fù)面影響較大正面影響輕微負(fù)面影響明顯資產(chǎn)處理靈活性快速消化變現(xiàn)靈活消化較快變現(xiàn)較靈活消化速度一般變現(xiàn)靈活一般消化速度較慢變現(xiàn)靈活較差消化速度很慢變現(xiàn)靈活很差評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)5分4分3分2分1分地塊非常適合比較適合一般適應(yīng)性分析契合度住宅零售商業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)街鋪區(qū)位5535交通5555配套5555區(qū)域規(guī)劃4335項(xiàng)目用地條件4445住宅氛圍5555商業(yè)氛圍5445商務(wù)氛圍2222合計(jì)35332637從區(qū)位、交通、配套、區(qū)域規(guī)劃、項(xiàng)目用地條件、物業(yè)氛圍等8方面，對(duì)地塊可發(fā)展的物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行適應(yīng)性的初步判斷。適應(yīng)性分析契合度住宅零售商業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)街鋪區(qū)位5535交通55市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析綜合考慮市場(chǎng)現(xiàn)狀、未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)等因素，對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境進(jìn)行評(píng)價(jià)市場(chǎng)現(xiàn)狀住宅：供應(yīng)情況、成交情況、價(jià)格水平零售商業(yè)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、商鋪：供應(yīng)情況、空置率、價(jià)格水平未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)在售項(xiàng)目待售部分待售項(xiàng)目后續(xù)土地供應(yīng)（招拍掛地塊及三舊改造地塊）契合度住宅零售商業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)街鋪市場(chǎng)現(xiàn)狀108710未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)1010710政策風(fēng)險(xiǎn)66810合計(jì)26242230市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)綜合考慮市場(chǎng)現(xiàn)狀、未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)等因素，對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境進(jìn)行物業(yè)互動(dòng)影響分析契合度住宅零售商業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)街鋪物業(yè)優(yōu)化88710溢價(jià)能力8468合計(jì)16121318契合度住宅零售商業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)街鋪說(shuō)明可以為住戶(hù)、整個(gè)大廣州客戶(hù)提供消費(fèi)人群為住宅、寫(xiě)字樓、酒店、游客提供

配套，幫助住宅溢價(jià)；影響住宅私密性物業(yè)互動(dòng)契合度住宅零售商業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)街鋪物業(yè)優(yōu)化88710溢價(jià)資產(chǎn)處理靈活性契合度住宅零售商業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪資產(chǎn)處理靈活性108810合計(jì)108810契合度住宅專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪零售商業(yè)說(shuō)明變現(xiàn)靈活，資金快速回籠若要打造零售商業(yè)，不建議分割出售資產(chǎn)處理契合度住宅零售商業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪資產(chǎn)處理108810合物業(yè)發(fā)展初判契合度住宅零售商業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)街鋪地塊適應(yīng)性35332637市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境26242230物業(yè)互動(dòng)影響16121318資產(chǎn)處理靈活性108810合計(jì)87776995物業(yè)發(fā)展初判(星級(jí)越高越適合發(fā)展)★★★★★★★★★★★★★★★★★適宜發(fā)展物業(yè)可考慮發(fā)展物業(yè)首選住宅、零售商業(yè)、街鋪；次選專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)物業(yè)發(fā)展初判契合度住宅零售商業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)街鋪地塊適應(yīng)性3533物業(yè)發(fā)展初判適宜開(kāi)發(fā)物業(yè)可考慮開(kāi)發(fā)物業(yè)住宅商鋪零售商業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)根據(jù)以上分析，地塊可發(fā)展物業(yè)判斷如下：在作出物業(yè)發(fā)展的最終研判前,我們必須清晰兩個(gè)問(wèn)題:1、項(xiàng)目商住面積比為60%：40%，此商業(yè)體量是否合理？2、如項(xiàng)目無(wú)法承載此商業(yè)體量，應(yīng)如何調(diào)整和優(yōu)化？測(cè)算項(xiàng)目可承載商業(yè)體量的額度調(diào)整和優(yōu)化本案適宜、可考慮開(kāi)發(fā)物業(yè)的比例物業(yè)發(fā)展初判適宜開(kāi)發(fā)物業(yè)可考慮開(kāi)發(fā)物業(yè)住宅專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)根據(jù)以上分物業(yè)發(fā)展判定裙樓塔樓商場(chǎng)商業(yè)臨街鋪?zhàn)≌?/p>

結(jié)論：從居住的角度看，地塊內(nèi)部綜合環(huán)境較優(yōu)于，我們將住宅定為剛需性產(chǎn)品以及改善型產(chǎn)品；在地塊外部布置配套型商業(yè)，對(duì)其他發(fā)展物業(yè)起優(yōu)化作用；因項(xiàng)目直通地鐵口，可考慮機(jī)械停車(chē)位建設(shè)，以增加地下室商業(yè)面積；如可行，則車(chē)位集中在三四五層裙樓劃分。物業(yè)發(fā)展判定裙樓塔樓商場(chǎng)住宅結(jié)論：容積率設(shè)定思路市場(chǎng)類(lèi)似項(xiàng)目容積率初步財(cái)務(wù)測(cè)算容積率框定測(cè)算范圍：5.94參考項(xiàng)目占地面積容積率廣物、龍津世家0.43萬(wàn)平方米8.2物業(yè)檔次容積率設(shè)定思路市場(chǎng)類(lèi)似項(xiàng)目容積率初步財(cái)務(wù)測(cè)算容積率框定測(cè)算范地塊現(xiàn)狀目前HR-3地塊臨街已拆遷部分約5000平方米已用于地鐵出口和臨時(shí)商鋪，根據(jù)最新拆遷公司摸查報(bào)告顯示：尚有約3.2673萬(wàn)平方米建筑面積待拆除，其中公房面積6895平方米，其余為私有產(chǎn)權(quán)，多為2-3層的低密度住宅，住戶(hù)約３００余戶(hù)。根據(jù)入戶(hù)調(diào)查，有意愿回遷戶(hù)約占總戶(hù)數(shù)的７０％，約３０％愿意棄產(chǎn)。本地塊拆遷將以地鐵公司的名義進(jìn)行，項(xiàng)目公司提供拆遷資金。地塊現(xiàn)狀目前HR-3地塊臨街已拆遷部分約5000平方米已用于方案基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)定投資測(cè)算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)長(zhǎng)壽路HR-3地塊(寶華路以東、長(zhǎng)壽西路以南）單位1用地面積16313.00㎡2容積率5.94按照最后一次報(bào)批保守估算3建筑密度35%4綠化率30%5總建筑面積121,899㎡6計(jì)容建筑面積96,899㎡6.1其中住宅面積(70%)67,829㎡6.2商業(yè)面積(12%)11,941㎡6.3車(chē)場(chǎng)面積(18%)17,129㎡7地下室面積（補(bǔ)地價(jià)做商業(yè)計(jì)算）25,000㎡8機(jī)動(dòng)停車(chē)位775個(gè)8.1其中三、四、五層停車(chē)位571個(gè)8.2地面停車(chē)位204個(gè)備注1、轉(zhuǎn)換層面積=地下車(chē)位數(shù)量X30㎡/個(gè)計(jì)算，地下車(chē)位數(shù)量按計(jì)容面積0.8個(gè)/100㎡計(jì)算2、如以樓上三、四、五層作為車(chē)位數(shù)量嚴(yán)重不足，路面停車(chē)位必須增加機(jī)械車(chē)位以滿足規(guī)劃需求3、地下室面積對(duì)項(xiàng)目的內(nèi)部收益率敏感度極高，如與容積率關(guān)聯(lián)，則無(wú)法測(cè)算出最高內(nèi)部收益率下的容積率，故本案按常規(guī)設(shè)定容積中值（5.94）時(shí)的地下室面積為固定值，不因容積率的變化而變化。方案基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)定投資測(cè)算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)長(zhǎng)壽路HR-方案投資測(cè)算投資測(cè)算開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成序號(hào)項(xiàng)目造價(jià)(元)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)備注1拆遷成本

759,040,000

23,001按照3.3萬(wàn)平方米拆遷面積住宅加商業(yè)70%回遷，30%棄產(chǎn)拉平均計(jì)算，包含地鐵前期代墊拆遷費(fèi)用1.1棄產(chǎn)成本

450,000,000

45,455住宅按照35000元/㎡、商鋪按照200000元/㎡計(jì)算1.2回遷臨時(shí)安置成本

131,040,000

5,672住宅按照80元/㎡/月、商鋪按照500元/㎡/月計(jì)算1.3地鐵代墊拆遷成本

178,000,000

2土地成本

800,000,000

6,563按計(jì)容建筑面積計(jì)算(未含契稅)2.1地上面積

300,000,000

3,096按計(jì)容建筑面積計(jì)算(未含契稅)2.2地下面積

500,000,000

20,000按商業(yè)計(jì)容建筑面積計(jì)算（未含契稅）3前期工程費(fèi)

20,113,335

165按總建筑面積(含地下室)計(jì)算3.1勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)

9,751,920

80按總建筑面積(含地下室)計(jì)算3.2三通一平工程費(fèi)

8,532,930

70按總建筑面積(含地下室)計(jì)算3.3其他前期費(fèi)

1,828,485

15按總建筑面積(含地下室)計(jì)算4基礎(chǔ)\配套設(shè)施費(fèi)

18,284,850

150按總建筑面積(含地下室)計(jì)算5建筑+安裝工程

659,495,000

5,410按總建筑面積(含地下室)計(jì)算5.1住宅

339,145,000

5,000

5.2商業(yè)

145,350,000

5,000

5.3地下室

175,000,000

7,000

6開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)

12,189,900

100按總建筑面積(含地下室)計(jì)算

建造成本

1,510,083,085

12,388按總建筑面積(含地下室)計(jì)算方案投資測(cè)算投資測(cè)算開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成序號(hào)項(xiàng)目造價(jià)(元)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)備方案投資測(cè)算投資測(cè)算7企業(yè)管理費(fèi)

30,201,6622%開(kāi)發(fā)成本×2%8不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

46,208,5423%2~7項(xiàng)之和×3%（未含土地增值費(fèi)用）9銷(xiāo)售費(fèi)用

140,988,0003%按可銷(xiāo)售總金額計(jì)算10財(cái)務(wù)費(fèi)用

103,648,8776%2~9項(xiàng)之和×6%11銷(xiāo)售利潤(rùn)稅

885,816,00018%按照銷(xiāo)售總額計(jì)算

項(xiàng)目總投資

2,590,170,166

21,248按總建筑面積(含地下室)計(jì)算備注：1、建安成本：參考萬(wàn)科、信業(yè)、敏捷等公司在珠三角項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)方案投資測(cè)算投資測(cè)算7企業(yè)管理費(fèi)30,201,6方案銷(xiāo)售測(cè)算投資測(cè)算各物業(yè)售價(jià)設(shè)定銷(xiāo)售物業(yè)銷(xiāo)售面積/個(gè)銷(xiāo)售單價(jià)銷(xiāo)售金額（萬(wàn)元）住宅4682938000177950商鋪3452884375291330其中首層鋪371415000055710二層鋪58144500026163負(fù)一層鋪1250090000112500負(fù)二層鋪125005250065625車(chē)位57140000022840合計(jì)81357

492120備注1\區(qū)域內(nèi)街鋪加首層鋪均價(jià)約150000元/㎡，二層鋪價(jià)約為首層鋪30%，負(fù)一層鋪價(jià)約為首層鋪60%，負(fù)二層鋪價(jià)約為首層鋪35%；2\區(qū)域內(nèi)10年內(nèi)二手電梯樓均價(jià)約3萬(wàn)-3.5萬(wàn)元/㎡，估本項(xiàng)目估算售價(jià)為保守售價(jià)3\三、四、五層車(chē)位按100%（住宅+商業(yè)面積比）可售計(jì)算，40萬(wàn)元/個(gè)折價(jià)計(jì)算收入方案銷(xiāo)售測(cè)算投資測(cè)算各物業(yè)售價(jià)設(shè)定銷(xiāo)售物業(yè)銷(xiāo)售面積/個(gè)銷(xiāo)售單方案收益比