土地增值稅地計算公式及9個實例

6/6土地增值稅地計算公式及9個實例土地增值稅的計算公式及9個實例

時間：2014-04-16信息來源互聯(lián)網,僅供參考

計算土地增值稅的公式為：

應納土地增值稅＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。

1、公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。

納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

計算增值額的扣除項目：

（1）取得土地使用權所支付的金額；

（2）開發(fā)土地的成本、費用；

（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（4）與轉讓房地產有關的稅金；

（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。

2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：

例1：我公司開發(fā)的一個房地產開發(fā)項目已經竣工結算，此項目已繳納土地出讓金300萬元，獲得土地使用權后，立即開始開發(fā)此項目，建成10,000平米的普通標準住宅，以4,000元/M2價格全部出售，開發(fā)土地、新建房及配套設施的成本為每平米1,500元，不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，賬面房地產開發(fā)費用為200萬元。已經繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費、印花稅170萬元，請問如何繳納土地增值稅。

第一步，計算扣除項目金額

1、購買土地使用權費用：300萬元

2、開發(fā)土地、新建房及配套設施的成本：

1,500元×10,000平方米＝1,500萬元

3、計算加計扣除：

（300＋1500）×20％＝1800×20％＝360萬元

4、房地產開發(fā)費用：

因為你企業(yè)不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，房地產開發(fā)費用扣除限額為：（300＋1500）×10％＝180萬元，應按照180萬元作為房地產開發(fā)費用扣除。

5、稅金：170萬元

扣除項目金額＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510萬元

第二步，計算增值額

商品房銷售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000萬

增值額＝商品房銷售收入－扣除項目金額合計

＝4,000－2,510＝1,490萬元

第三步，確定增值率

增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％

增值率超過扣除項目金額50％，未超過100％

第四步，計算土地增值稅稅額

土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％

＝1,490×40％－2,510×5％

＝596－125.50

＝470.50萬元

例2：企業(yè)開發(fā)房地產取得土地使用權所支付的金額為1000萬元；房地產開發(fā)成本6000萬元；向金融機構借入資金利息支出400萬元（能提供貸款證明），其中超過國家規(guī)定上浮幅度的金額為100萬元；該省規(guī)定能提供貸款證明的其他房地產開發(fā)費用扣除比例為5%；該企業(yè)允許扣除的房地產開發(fā)費用為多少？

允許扣除的房地產開發(fā)費用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（萬元）

例3：某企業(yè)轉讓一棟舊倉庫，取得轉讓收入600萬元，繳納相關稅費共計32萬元。該倉庫原造價400萬元，重置成本800萬元，經評估該倉庫六成新。該企業(yè)轉讓舊倉庫應繳納土地增值稅多少萬元？

收入總額=600（萬元）

扣除項目合計=800×60%+32=512（萬元）

增值額=600-512=88（萬元）

增值額占扣除項目比例=88÷512×100%=17.19%，適用稅率為30%。

應繳納土地增值稅稅額=88×30%=26.4（萬元）

例4:某房地產開發(fā)企業(yè)轉讓一幢寫字樓取得收入1000萬元。已知該企業(yè)為取得土地使用權所支付的金額為50萬元，房地產開發(fā)成本為200萬元，房地產開發(fā)費用為40萬元，該企業(yè)沒有按房地產項目計算分攤銀行借款利息，該項目在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產開發(fā)費用扣除比例按10%計算，轉讓房地產有關的稅金為60萬元。該公司應繳納的土地增值稅應為多少萬元？

扣除項目金額=50+200+（200+50）×10%+60+（50+200）×20%=385（萬元）

增值額=1000-385=615（萬元）

增值率=615÷385×100%=159.74%

應納稅額=615×50%-385×15%=249.75（萬元）

例5:2009年7月某房產開發(fā)公司轉讓5年前購入的一塊土地，取得轉讓收入1800萬元，該土地購進價1200萬元，取得土地使用權時繳納相關稅費40萬元，轉讓該土地時繳納相關稅費35萬元。該公司轉讓土地使用權應繳納多少土地增值稅？

扣除項目金額=1200+40+35=1275（萬元）

增值額=1800-1275=525（萬元）

增值率=525÷1275×100%=41.18%

應納稅額=525×30%=157.5（萬元）

例6：某公司銷售一棟已經使用過的辦公樓，取得收入500萬元，辦公樓原價480萬元，

已提折舊300萬元。經房地產評估機構評估，該樓重置成本價為800萬元，成新度為50%，銷售時繳納有關稅費30萬元。該公司銷售辦公樓應繳納土地增值稅多少萬元？

扣除項目金額=800×50%+30=430（萬元）

增值額=500-430=70（萬元）

增值率=70÷430×100%=16.28%

應納稅額=70×30%=21（萬元）

例7：某縣城一家房地產開發(fā)企業(yè)2008年度委托建筑公司承建住宅樓10棟，其中：80%的建筑面積對外銷售，取得銷售收入7648萬元；其余部分暫時對外出租，本年度內取得租金收入63萬元。與該住宅樓開發(fā)相關成本、費用有：

（1）支付土地使用權價款1400萬元；

（2）取得土地使用權繳納契稅42萬元；

（3）前期拆遷補償費90萬元，直接建筑成本2100萬元，環(huán)衛(wèi)綠化工程費用60萬元；（4）發(fā)生管理費用450萬元、銷售費用280萬元、利息費用370萬元（利息費用雖未超過同期銀行代扣款利率，但不能準確按項目計算分攤）。當?shù)卣?guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的管理費用、銷售費用、利息費用在計算土地增值稅額時的扣除比例為9%。

1、該房地產開發(fā)企業(yè)2008年度應繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加共計多少萬元？

營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加

=7648×5%×（1+5%+3%）+63×5%×（1+5%+3%）=412.99+3.40=416.39（萬元）

2、該房地產開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅的增值額時，允許扣除項目金額共計有多少萬元？

價款=1400×80%=1120（萬元）

開發(fā)成本=（42+90+2100+60）×80%=1833.6（萬元）

開發(fā)費用=（1120+1833.6）×9%=265.82（萬元）

稅金=7648×5%×（1+5%+3%）=412.99（萬元）

加計扣除=（1120+1833.6）×20%=590.72（萬元）

允許扣除費用合計=1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.14（萬元）

3、2008年度該房地產開發(fā)企業(yè)應繳土地增值稅多少萬元？

增值額=7648-4223.14=3424.86（萬元）

增值率=3424.86÷4223.14×100%=81.10%

應納土地增值稅額=3424.86×40%-4223.14×5%=1158.78（萬元）

4、該企業(yè)應繳納企業(yè)所得稅多少萬元？（不考慮房產稅、印花稅）。

應納所得稅額=（7648+63-1120-1833.6-416.39-450-280-370-1158.78）×25%=520.56（萬元）

例8：某縣城房地產開發(fā)公司建造一幢普通標準住宅出售，簽訂商品房銷售合同，取得銷售收入9500萬元，分別按國家規(guī)定繳納了營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅。該公司為建造此住宅支付地價款和有關費用1000萬元，開發(fā)成本2000萬元，房地產開發(fā)費用500萬元，其中利息支出200萬元，但由于該公司同時建造別墅，貸款利息無法分攤，該地規(guī)定房地產開發(fā)費用的計提比例為10%。轉讓該普通住宅應繳納土地增值稅多少萬元？

1、應繳納營業(yè)稅=9500×%=475（萬元）

2、應繳納城建稅、教育費附加=475×（5%+3%）=38（萬元）

3、扣除項目金額=1000+2000+（1000+2000）×10%+475+38+（1000+2000）×20%=4413（萬元）

4、增值額=9500-4413=5087（萬元）

5、增值率=5087÷4413×100%=115.27%

6、應納稅額=5087×50%-4413×15%=1881.55（萬元）

例9:2009年王某因改善居住條件，經主管稅務機關申報核準轉讓其已居住兩年的非普通住宅一套，取得轉讓房價款24萬元。經評估，該住房的重置成本為20萬元，成新度為70%。住房轉讓時，李某已按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納手續(xù)費0.18萬元、評估費0.5萬元、稅金1.32萬元。王某應繳納多少土地增值稅？

從2008年11月1日起，對居民個人轉讓住房一律免征土地增值稅。

例10：某中外合資房地產開發(fā)公司，2009年發(fā)生以下業(yè)務：

（1）1月份通過競拍取得市區(qū)一處土地使用權，支付土地出讓金600萬元，繳納相關費用

24萬元；

（2）以上述土地開發(fā)建和普通標準住宅樓、寫字樓各一棟，占地面積各為1/2；

（3）普通標準住宅樓開發(fā)成本300萬元，寫字樓開發(fā)成本620萬元；

（4）分攤到住宅樓利息支出40萬元，包括超過貸款期限的利息4萬元，寫字樓的利息無法分攤；

（5）9月初全部竣工驗收后，公司將住宅樓出售，取得收入1080萬元，其中包括像購房者一并代收的市政施工費共計50萬元；

（6）9月底將寫字樓與他人聯(lián)營開設一商場，共同承擔經營風險，寫字樓稅務機關的核定價格是1500萬元。

其他相關資料：該房地產公司所在的省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的最高限額計算扣除房地產開發(fā)費用；如果代收費用計入房價像購買方一并收取，則可轉讓房地產取得的收入計稅，相應地，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不得作為加計20%扣除的基數(shù)。

（1）公司銷售普通標準住宅樓的土地增值稅扣除項目金額是多少萬元？

（2）該公司應納的銷售普通標準住宅樓的土地增值稅是多少萬元？

（3）公司寫字樓對外投資繳納土地增值稅時扣除項目金額是多少萬元？

（4）公司寫字樓對外投資業(yè)務應納的土地增值稅是多少萬元？

（1）應扣除的土地使用權的金額=（600+24）×1÷2=312（萬元）

開發(fā)成本=300（萬元）

公司繳納土地增值稅時應扣除的開發(fā)費用=（40-4）+（300+312）×5%=66.6（萬元）

稅金=1080×5%=54（萬元）

其他扣除項目=（300+312）×20%=122.4（萬元）

代收費用可在計算土地增值稅的時候扣除，但是不可以加計扣除。

可扣除項目合計=312+300+66.6+54+122.4+50=905（萬元）

（2）收入總額=1080（萬元）

可扣除項目合計=905（萬元）

增值額=1080-905=175（萬元）

增值率=175÷905×100%=19.34

建造普通標準住宅出售，其增值額為超過扣除項目金額20%，予以免稅。

（3）應扣除的土地使用權的金額=（600+24）×1÷2=312（萬元）

開發(fā)成本=620（萬元）

應扣除的開發(fā)費用=（312+620）×10%=93.2（萬元）

以不動產對外投資，不繳納營業(yè)稅。

其他扣除項目=312+620+93.2+186.4=1211.6（萬元）

（4）收入總額=1500（萬元）

可扣除的項目合計=1211.6（萬元）

增值額=1500-1211.6=288.4（萬元）

增值率=288.4÷1211.6×100%=23.8%，適用稅率為30%

應繳納土地增值稅=288.4×30%=86.52（萬元）

計算題：

1、2008年某國有商業(yè)企業(yè)利用庫房空地進行住宅商品房開發(fā)，按照國家有關規(guī)定補交土地出讓金2840萬元，繳納相關稅費160萬元；住宅開發(fā)成本2800萬元，其中含裝修費用500萬元；房地產開發(fā)費用中的利息支出為300萬元（不能提供金融機構證明）；當年住宅全部銷售完畢，取得銷售收入共計19000萬元；繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加495萬元；繳納印花稅4.5萬元。已知：該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產開發(fā)費用的計算扣除比例為10%。計算該企業(yè)銷售住宅應繳納的土地增值稅稅額。

2、某市一房地產開發(fā)公司通過競拍取得一宗土地使用權，支付價款、稅費合計6000萬元，本年度占用80%開發(fā)寫字樓。開發(fā)期間發(fā)生開發(fā)成本4000萬元；發(fā)生管理費用2800萬元、銷售費用1600萬元、利息費用400萬元（不能提供金融機構的證明）。9月份該寫字樓竣工驗收，10－12月，房地產開發(fā)公司將寫字樓總面積的3/5直接銷售，銷售合同記載取得收入為12000萬元。12月，該房地產開發(fā)公司的建筑材料供應商催要材料價款，經雙方協(xié)商，房地產開發(fā)公司用所開發(fā)寫字樓的1/5抵償材料價款。剩余的1/5公司轉為固定資產自用。（注：開發(fā)費用扣除的比例為10%。）

計算寫字樓應納的土地增值稅。

計算題答案：

1、非房地產開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅允許作為稅金扣除；非房地產開發(fā)企業(yè)不允許按照取得土地使用權所支付金額和房地產開發(fā)成本合計數(shù)的20%加計扣除。

（1）住宅銷售收入為19000萬元

（2）確定轉讓房地產的扣除項目金額：

①取得土地使用權所支付的金額為：2840＋160＝3000萬元