《寫字樓面積化分》教學(xué)課件

寫字樓產(chǎn)權(quán)面積劃分技術(shù)要點(diǎn)

——案例：鴻隆世紀(jì)廣場(chǎng)寫字樓產(chǎn)權(quán)面積劃分寫字樓產(chǎn)權(quán)面積劃分技術(shù)要點(diǎn)思路寫字樓產(chǎn)權(quán)面積劃分意義本工程標(biāo)準(zhǔn)層資源分析本工程產(chǎn)權(quán)單位面積劃分思路解決方案本工程產(chǎn)權(quán)單位面積劃分細(xì)那么寫字樓產(chǎn)權(quán)面積劃分技術(shù)要點(diǎn)思路寫字樓產(chǎn)權(quán)面積劃分意義本工程標(biāo)寫字樓產(chǎn)權(quán)面積劃分意義1、對(duì)標(biāo)準(zhǔn)層各個(gè)朝向的資源進(jìn)展恰當(dāng)整合，可回避“不良單位〞的產(chǎn)生，同時(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值最大化。2、面積面積劃分適當(dāng)，控制各面積戶型的百分比，可躲避銷售風(fēng)險(xiǎn)。寫字樓產(chǎn)權(quán)面積劃分意義1、對(duì)標(biāo)準(zhǔn)層各個(gè)朝向的資源進(jìn)展恰當(dāng)整合本工程標(biāo)準(zhǔn)層資源分析A座整體戶型方正，景觀開闊，采光面積大，銷售抗性不大A、B座及B、C座連接處〔粉紅色區(qū)域〕進(jìn)深大、采光面小，可能出現(xiàn)黑房，存在較大銷售抗性B座東北角區(qū)域資源較優(yōu)，但戶型不方正，劃分為大面積單位使用不便A、B座間有衛(wèi)生間區(qū)隔，戶型拼合不便問題區(qū)域NA座Ｂ座本工程標(biāo)準(zhǔn)層資源分析A座整體戶型方正，景觀開闊，采光面積大本工程產(chǎn)權(quán)面積劃分思路1、主流面積控制在250㎡以下，控制大面積單位比例，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。2、A、B座連接局部采光量小，應(yīng)盡量防止“黑房〞出現(xiàn)。3、在保證產(chǎn)品可用性的前提下，盡量減少單位構(gòu)造性變動(dòng)，降低工程施工量。4、各單位和相鄰單位均具有較好的拼合使用性。本工程產(chǎn)權(quán)面積劃分思路1、主流面積控制在250㎡以下，控制大解決方案1、關(guān)于B座洗手間位置的調(diào)整建議2、A、B座上下區(qū)層數(shù)劃分建議解決方案1、關(guān)于B座洗手間位置的調(diào)整建議NB座洗手間位置調(diào)整A處〔粉紅色區(qū)域〕為目前B座衛(wèi)生間所在位置B處〔橙色區(qū)域〕為整改后B座洗手間所處位置B采光面A調(diào)整原因：1、A處影響A、B座拼合2、B處資源匱乏〔黑房〕，南北向拼合難度大〔南向拼合進(jìn)深過大，北向拼合對(duì)視嚴(yán)重，且有空調(diào)管線限制層高〕調(diào)整后可解決兩大難題1、B區(qū)銷售難題2、A、B區(qū)與A座的拼接和戶型劃分問題空調(diào)解決方案〔1〕NB座洗手間位置調(diào)整A處〔粉紅色區(qū)域〕為目前B座衛(wèi)生間所在位A、B座上下區(qū)層數(shù)劃分B座劣勢(shì)單位比重較大，受問題單位制約，面積劃分無改進(jìn)余地，建議B座以統(tǒng)一方式劃分?？紤]到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)品拼合靈活性，建議減少大面積單位的劃分。A座6-29層以標(biāo)準(zhǔn)層面積區(qū)間劃分，30-33層以較大單位面積劃分劃小不等于買小，但劃小不等于買小，上述劃分方式可降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、增加拼合靈活性，而大面積客戶仍可通過多套拼合實(shí)現(xiàn)較大的使用面積。解決方案〔2〕A、B座上下區(qū)層數(shù)劃分B座劣勢(shì)單位比重較大，受問題單位制約，在以上兩個(gè)問題解決后，讓我們分別對(duì)A、B座產(chǎn)權(quán)面積劃分進(jìn)展優(yōu)化細(xì)那么說明。在以上兩個(gè)問題解決后，讓我們分別對(duì)A、B座產(chǎn)權(quán)面積劃分進(jìn)展優(yōu)B座優(yōu)化細(xì)那么A座優(yōu)化細(xì)那么優(yōu)化細(xì)那么總結(jié)B座優(yōu)化細(xì)那么A座優(yōu)化細(xì)那么優(yōu)化細(xì)那么總結(jié)B座優(yōu)化細(xì)那么A座優(yōu)化細(xì)那么優(yōu)化細(xì)那么總結(jié)B座優(yōu)化細(xì)那么A座優(yōu)化細(xì)那么優(yōu)化細(xì)那么總結(jié)房號(hào)建筑面積約房號(hào)面積1167㎡593㎡262㎡691㎡3142㎡793㎡491㎡8235㎡B座標(biāo)準(zhǔn)層面積劃分12345678衛(wèi)生間采光面房號(hào)建筑面積約房號(hào)面積1103㎡591㎡2167㎡693㎡391㎡7235㎡493㎡8103㎡原B座面積劃分優(yōu)化后B座面積劃分1345678衛(wèi)生間采光面2房號(hào)建筑面積約房號(hào)面積1167㎡593㎡262㎡691㎡91㎡93㎡93㎡91㎡167㎡103㎡103㎡235㎡B座標(biāo)準(zhǔn)層平面劃分示意圖優(yōu)化后單位面積集中在91-235㎡區(qū)間內(nèi)，單位面積小，總價(jià)低。產(chǎn)品存在多種拼合可能，且拼合結(jié)果較為合理，有利于客戶引導(dǎo)。91㎡93㎡93㎡91㎡167㎡103㎡103㎡235㎡B座B座優(yōu)化小結(jié)優(yōu)化內(nèi)容：B座修改后示意圖91㎡93㎡93㎡91㎡167㎡103㎡103㎡235㎡1、衛(wèi)生間位置調(diào)整2、衛(wèi)生間原位置與轉(zhuǎn)角單位拼合為兩個(gè)有采光面的103㎡左右單位。采光面優(yōu)化結(jié)果：1、防止了黑房的出現(xiàn)2、提高西南向轉(zhuǎn)角的產(chǎn)品品質(zhì)，并使該區(qū)域獲得了更大的可售面積3、解決了A、B座連接處面積拼合問題B座優(yōu)化小結(jié)優(yōu)化內(nèi)容：B座修改后示意圖91㎡93㎡93㎡91B座優(yōu)化細(xì)那么A座優(yōu)化細(xì)那么優(yōu)化細(xì)那么總結(jié)B座優(yōu)化細(xì)那么A座優(yōu)化細(xì)那么優(yōu)化細(xì)那么總結(jié)A座標(biāo)準(zhǔn)層平面劃分建議543216原A座標(biāo)準(zhǔn)層〔16F及以下〕優(yōu)化后A座標(biāo)準(zhǔn)層〔6-29F〕123456789房號(hào)建筑面積約房號(hào)面積1265㎡4201㎡295㎡595㎡3162㎡6231㎡房號(hào)建筑面積約房號(hào)建筑面積約房號(hào)建筑面積約1137㎡4100㎡795㎡295㎡5206㎡8137㎡395㎡695㎡9128㎡A座標(biāo)準(zhǔn)層平面劃分建議543216原A座標(biāo)準(zhǔn)層〔16F及以下A座標(biāo)準(zhǔn)層平面劃分示意圖優(yōu)化方案特點(diǎn)：1、單位面積小，降低銷售阻力。2、相鄰戶型拼合容易，可按需要隨意拼接。3、A、B座連接處拼合容易。A座4、5兩個(gè)單位可直接對(duì)接B座，拼合性好。124683579A座標(biāo)準(zhǔn)層平面劃分示意圖優(yōu)化方案特點(diǎn)：124683579A座標(biāo)準(zhǔn)層優(yōu)化小結(jié)優(yōu)化內(nèi)容：?jiǎn)挝粩?shù)量從6個(gè)變?yōu)?個(gè)124683579優(yōu)化結(jié)果：1、單位4和單位5可與B座相鄰單位靈活拼合2、單位小，總價(jià)低，通過提高單價(jià)可增加總收益3、小單位易售，降低銷售風(fēng)險(xiǎn)A座標(biāo)準(zhǔn)層優(yōu)化小結(jié)優(yōu)化內(nèi)容：?jiǎn)挝粩?shù)量從6個(gè)變?yōu)?個(gè)12468A座高區(qū)平面劃分建議修改后A座高區(qū)〔30-33F〕1423原A座高區(qū)〔18F及以上〕房號(hào)建筑面積約房號(hào)面積1402㎡3306㎡2162㎡4162㎡房號(hào)建筑面積約房號(hào)面積1232㎡4162㎡2195㎡5265㎡3206㎡14253A座高區(qū)平面劃分建議修改后A座高區(qū)〔30-33F〕1423原A座高區(qū)平面劃分建議優(yōu)化方案特點(diǎn)：1、大面積產(chǎn)品比例較低，有利于加快整體銷售速度2、如有客戶需要仍可在現(xiàn)有根底上實(shí)現(xiàn)面積拼接以滿足大面積客戶需求14253A座高區(qū)平面劃分建議優(yōu)化方案特點(diǎn)：14253A座高區(qū)優(yōu)化小結(jié)優(yōu)化內(nèi)容：?jiǎn)挝粩?shù)量從4個(gè)變?yōu)?個(gè)修改結(jié)果：1、單位面積較大，景觀最好，充分實(shí)現(xiàn)單位價(jià)值2、拼合方式更多，更靈活14253A座高區(qū)優(yōu)化小結(jié)優(yōu)化內(nèi)容：?jiǎn)挝粩?shù)量從4個(gè)變?yōu)?個(gè)修改結(jié)果：1B座優(yōu)化細(xì)那么A座優(yōu)化細(xì)那么優(yōu)化細(xì)那么總結(jié)B座優(yōu)化細(xì)那么A座優(yōu)化細(xì)那么優(yōu)化細(xì)那么總結(jié)A、B標(biāo)準(zhǔn)層優(yōu)化后單位劃分示意圖A座高區(qū)〔30-33F〕優(yōu)化后單位劃分示意圖優(yōu)化后單位劃分總示意圖A、B標(biāo)準(zhǔn)層優(yōu)化后單位劃分示意圖A座高區(qū)〔30-33F〕優(yōu)化THEENDTHEEND寫字樓產(chǎn)權(quán)面積劃分技術(shù)要點(diǎn)

——案例：鴻隆世紀(jì)廣場(chǎng)寫字樓產(chǎn)權(quán)面積劃分寫字樓產(chǎn)權(quán)面積劃分技術(shù)要點(diǎn)思路寫字樓產(chǎn)權(quán)面積劃分意義本工程標(biāo)準(zhǔn)層資源分析本工程產(chǎn)權(quán)單位面積劃分思路解決方案本工程產(chǎn)權(quán)單位面積劃分細(xì)那么寫字樓產(chǎn)權(quán)面積劃分技術(shù)要點(diǎn)思路寫字樓產(chǎn)權(quán)面積劃分意義本工程標(biāo)寫字樓產(chǎn)權(quán)面積劃分意義1、對(duì)標(biāo)準(zhǔn)層各個(gè)朝向的資源進(jìn)展恰當(dāng)整合，可回避“不良單位〞的產(chǎn)生，同時(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值最大化。2、面積面積劃分適當(dāng)，控制各面積戶型的百分比，可躲避銷售風(fēng)險(xiǎn)。寫字樓產(chǎn)權(quán)面積劃分意義1、對(duì)標(biāo)準(zhǔn)層各個(gè)朝向的資源進(jìn)展恰當(dāng)整合本工程標(biāo)準(zhǔn)層資源分析A座整體戶型方正，景觀開闊，采光面積大，銷售抗性不大A、B座及B、C座連接處〔粉紅色區(qū)域〕進(jìn)深大、采光面小，可能出現(xiàn)黑房，存在較大銷售抗性B座東北角區(qū)域資源較優(yōu)，但戶型不方正，劃分為大面積單位使用不便A、B座間有衛(wèi)生間區(qū)隔，戶型拼合不便問題區(qū)域NA座Ｂ座本工程標(biāo)準(zhǔn)層資源分析A座整體戶型方正，景觀開闊，采光面積大本工程產(chǎn)權(quán)面積劃分思路1、主流面積控制在250㎡以下，控制大面積單位比例，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。2、A、B座連接局部采光量小，應(yīng)盡量防止“黑房〞出現(xiàn)。3、在保證產(chǎn)品可用性的前提下，盡量減少單位構(gòu)造性變動(dòng)，降低工程施工量。4、各單位和相鄰單位均具有較好的拼合使用性。本工程產(chǎn)權(quán)面積劃分思路1、主流面積控制在250㎡以下，控制大解決方案1、關(guān)于B座洗手間位置的調(diào)整建議2、A、B座上下區(qū)層數(shù)劃分建議解決方案1、關(guān)于B座洗手間位置的調(diào)整建議NB座洗手間位置調(diào)整A處〔粉紅色區(qū)域〕為目前B座衛(wèi)生間所在位置B處〔橙色區(qū)域〕為整改后B座洗手間所處位置B采光面A調(diào)整原因：1、A處影響A、B座拼合2、B處資源匱乏〔黑房〕，南北向拼合難度大〔南向拼合進(jìn)深過大，北向拼合對(duì)視嚴(yán)重，且有空調(diào)管線限制層高〕調(diào)整后可解決兩大難題1、B區(qū)銷售難題2、A、B區(qū)與A座的拼接和戶型劃分問題空調(diào)解決方案〔1〕NB座洗手間位置調(diào)整A處〔粉紅色區(qū)域〕為目前B座衛(wèi)生間所在位A、B座上下區(qū)層數(shù)劃分B座劣勢(shì)單位比重較大，受問題單位制約，面積劃分無改進(jìn)余地，建議B座以統(tǒng)一方式劃分。考慮到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)品拼合靈活性，建議減少大面積單位的劃分。A座6-29層以標(biāo)準(zhǔn)層面積區(qū)間劃分，30-33層以較大單位面積劃分劃小不等于買小，但劃小不等于買小，上述劃分方式可降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、增加拼合靈活性，而大面積客戶仍可通過多套拼合實(shí)現(xiàn)較大的使用面積。解決方案〔2〕A、B座上下區(qū)層數(shù)劃分B座劣勢(shì)單位比重較大，受問題單位制約，在以上兩個(gè)問題解決后，讓我們分別對(duì)A、B座產(chǎn)權(quán)面積劃分進(jìn)展優(yōu)化細(xì)那么說明。在以上兩個(gè)問題解決后，讓我們分別對(duì)A、B座產(chǎn)權(quán)面積劃分進(jìn)展優(yōu)B座優(yōu)化細(xì)那么A座優(yōu)化細(xì)那么優(yōu)化細(xì)那么總結(jié)B座優(yōu)化細(xì)那么A座優(yōu)化細(xì)那么優(yōu)化細(xì)那么總結(jié)B座優(yōu)化細(xì)那么A座優(yōu)化細(xì)那么優(yōu)化細(xì)那么總結(jié)B座優(yōu)化細(xì)那么A座優(yōu)化細(xì)那么優(yōu)化細(xì)那么總結(jié)房號(hào)建筑面積約房號(hào)面積1167㎡593㎡262㎡691㎡3142㎡793㎡491㎡8235㎡B座標(biāo)準(zhǔn)層面積劃分12345678衛(wèi)生間采光面房號(hào)建筑面積約房號(hào)面積1103㎡591㎡2167㎡693㎡391㎡7235㎡493㎡8103㎡原B座面積劃分優(yōu)化后B座面積劃分1345678衛(wèi)生間采光面2房號(hào)建筑面積約房號(hào)面積1167㎡593㎡262㎡691㎡91㎡93㎡93㎡91㎡167㎡103㎡103㎡235㎡B座標(biāo)準(zhǔn)層平面劃分示意圖優(yōu)化后單位面積集中在91-235㎡區(qū)間內(nèi)，單位面積小，總價(jià)低。產(chǎn)品存在多種拼合可能，且拼合結(jié)果較為合理，有利于客戶引導(dǎo)。91㎡93㎡93㎡91㎡167㎡103㎡103㎡235㎡B座B座優(yōu)化小結(jié)優(yōu)化內(nèi)容：B座修改后示意圖91㎡93㎡93㎡91㎡167㎡103㎡103㎡235㎡1、衛(wèi)生間位置調(diào)整2、衛(wèi)生間原位置與轉(zhuǎn)角單位拼合為兩個(gè)有采光面的103㎡左右單位。采光面優(yōu)化結(jié)果：1、防止了黑房的出現(xiàn)2、提高西南向轉(zhuǎn)角的產(chǎn)品品質(zhì)，并使該區(qū)域獲得了更大的可售面積3、解決了A、B座連接處面積拼合問題B座優(yōu)化小結(jié)優(yōu)化內(nèi)容：B座修改后示意圖91㎡93㎡93㎡91B座優(yōu)化細(xì)那么A座優(yōu)化細(xì)那么優(yōu)化細(xì)那么總結(jié)B座優(yōu)化細(xì)那么A座優(yōu)化細(xì)那么優(yōu)化細(xì)那么總結(jié)A座標(biāo)準(zhǔn)層平面劃分建議543216原A座標(biāo)準(zhǔn)層〔16F及以下〕優(yōu)化后A座標(biāo)準(zhǔn)層〔6-29F〕123456789房號(hào)建筑面積約房號(hào)面積1265㎡4201㎡295㎡595㎡3162㎡6231㎡房號(hào)建筑面積約房號(hào)建筑面積約房號(hào)建筑面積約1137㎡4100㎡795㎡295㎡5206㎡8137㎡395㎡695㎡9128㎡A座標(biāo)準(zhǔn)層平面劃分建議543216原A座標(biāo)準(zhǔn)層〔16F及以下A座標(biāo)準(zhǔn)層平面劃分示意圖優(yōu)化方案特點(diǎn)：1、單位面積小，降低銷售阻力。2、相鄰戶型拼合容易，可按需要隨意拼接。3、A、B座連接處拼合容易。A座4、5兩個(gè)單位可直接對(duì)接B座，拼合性好。124683579A座標(biāo)準(zhǔn)層平面劃分示意圖優(yōu)化方案特點(diǎn)：124683579A座標(biāo)準(zhǔn)層優(yōu)化小結(jié)優(yōu)化內(nèi)容：?jiǎn)挝粩?shù)量從6個(gè)變?yōu)?個(gè)124683579優(yōu)化結(jié)果：1、單位4和單位5可與B座相鄰單位靈活拼合2、單位小，總價(jià)