熙園主題定位報(bào)告

鴻榮源·熙園

主題定位報(bào)告王志綱工作室2002年5月21日1目錄一、什么是主題概念？二、推廣前提 三、目標(biāo)群分析 四、主題概念五、主題概念支持體系

2目錄六、主題概念下的產(chǎn)品優(yōu)化建議 七、主題概念表述八、主題概念的推廣與傳播 九、項(xiàng)目主題下的實(shí)效目標(biāo)營(yíng)銷十、目標(biāo)營(yíng)銷實(shí)操案例設(shè)計(jì)十一、主題概念在銷售環(huán)境中的運(yùn)用

3一、什么是主題概念？1、什么是項(xiàng)目的主題概念？對(duì)于主題概念，我們有以下形象的描述：主題概念是一條主線如果將組成項(xiàng)目產(chǎn)品特色的各要素比喻成一顆顆的珍珠，那么項(xiàng)目的主題概念就像是一條絲線，它把這些閃亮的珍珠串起來(lái)，成為一條璀璨的項(xiàng)鏈；4一、什么是主題概念？主題概念是一個(gè)統(tǒng)領(lǐng)全局的制高點(diǎn)和中心它把構(gòu)成社區(qū)的種種要素，如區(qū)位、環(huán)境、建筑、配套、管理和服務(wù)、社區(qū)文化統(tǒng)領(lǐng)于它的旗下，構(gòu)成一個(gè)完整的系統(tǒng)，后期項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣、物業(yè)管理、社區(qū)文化建設(shè)等等行為均必須圍繞這一中心進(jìn)行；5一、什么是主題概念？主題概念是一種包裝或一種說(shuō)法在推廣中，項(xiàng)目的社區(qū)構(gòu)成、功能規(guī)劃、建筑園林風(fēng)格、市場(chǎng)形象均通過(guò)主題概念得到合理的，深入人心的闡述和解釋。主題概念是一種生活方式對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，主題概念是項(xiàng)目想要給業(yè)主營(yíng)造的，并在今后入住后享受的一種生活方式。6一、什么是主題概念？2、主題概念的不同表現(xiàn)從業(yè)主的角度，主題概念是一種：生活主張從設(shè)計(jì)的角度，主題概念是一種：設(shè)計(jì)理念從傳播的角度，主題概念是一個(gè)：推廣靈魂7一、什么是主題概念？從銷售的角度，主題概念是一種：營(yíng)銷理念從管理和服務(wù)的角度，主題概念是一種：服務(wù)理念從社區(qū)文化的角度，主題概念是一種：社區(qū)精神8二、主題概念推廣前提香蜜湖作為城市中心自然山水片區(qū)概念為人們接受香蜜湖作為高尚物業(yè)片區(qū)為人們認(rèn)同熙園已經(jīng)顯山露水，其產(chǎn)品特性已有表現(xiàn)，甚至在外觀上已經(jīng)營(yíng)造出“侯門(mén)深似?！钡母杏X(jué)華麗、媚俗的概念充斥市場(chǎng)，過(guò)度炒作，公眾對(duì)這類概念已經(jīng)反胃9三、目標(biāo)群分析——尊貴進(jìn)化論生活理念：我要尊貴心理特征：正處于出人頭地階段，渴望揚(yáng)名，渴望社會(huì)的注意、認(rèn)同行為方式：占有、炫耀比別人更多更優(yōu)越的資源如：旺地大宅、吃喝玩樂(lè)、名牌享受等尊貴的初級(jí)層次10三、目標(biāo)群群分析———尊貴進(jìn)化化論這一階段的的住宅特點(diǎn)點(diǎn)：以旺為貴以以大為尊尊文化特質(zhì)：：張揚(yáng)夸張典型物業(yè)：：深圳：云云峰花園世貿(mào)廣場(chǎng)廣州：荔灣灣廣場(chǎng)、天天河北太陽(yáng)陽(yáng)廣場(chǎng)等尊貴的初級(jí)級(jí)層次11三、目標(biāo)群群分析———尊貴進(jìn)化化論居住的誤區(qū)區(qū)：豪宅短短缺時(shí)代，，不僅住宅宅本身沒(méi)有有達(dá)到真正意義義上的高尚尚物業(yè)層面面，而且也也不適宜人人居住，只是停停留在“貴貴價(jià)盤(pán)”層層次尊貴的初級(jí)級(jí)層次12三、目標(biāo)群群分析———尊貴進(jìn)化化論生活理念：：尊貴要要我心理特征：：表現(xiàn)身身份的尊貴貴，不得不不受到尊貴貴的約束所謂“人在在江湖身身不由己己為物物所累”行為方式：：占有最好好的資源，，滿足尊貴貴對(duì)人提出出的符號(hào)要求如：富豪豪必須住別別墅、穿名名牌、出入入高尚俱樂(lè)部等尊貴的第二二層次13三、目標(biāo)群群分析———尊貴進(jìn)化化論這一階段的的住宅特點(diǎn)點(diǎn)：以豪為為美以貴貴為尊文化特質(zhì)：：嫁接文化化符號(hào)、標(biāo)標(biāo)簽典型物業(yè)：：深圳：東東海花園百百仕達(dá)花花園等廣州：錦城城花園翠翠湖山莊莊尊貴的第二二層次14三、目標(biāo)群群分析———尊貴進(jìn)化化論居住的誤區(qū)區(qū)：豪宅克克隆時(shí)代，，住宅“豪豪則豪矣，，宅非心宅”，建建筑好看不不好用，或或者將度假假別墅成為為長(zhǎng)住大屋，并不不適宜人居居住，只是是停留在““貴族盤(pán)””層次尊貴的第二二層次15三、目標(biāo)群群分析———尊貴進(jìn)化化論生活理念：：尊貴由我我心理特征：：尊貴由內(nèi)內(nèi)心的自信信、對(duì)事物物的把控而而來(lái)，舉手手投足自然煥發(fā)發(fā)，輕輕松松松超越物物質(zhì)對(duì)人的的束縛，跨跨越世俗符號(hào)號(hào)的限制，，進(jìn)退自如如行為方式：：占有最好好的資源，，但已經(jīng)不不刻意用來(lái)來(lái)炫耀而是是用來(lái)享受，生生活完全由由自己做主主如：神龍見(jiàn)見(jiàn)首不見(jiàn)尾尾、只在此此山中云云深不知知處等尊貴的第三三層次16三、目標(biāo)群群分析———尊貴進(jìn)化化論這一階段豪豪宅特點(diǎn)：：適度的豪豪，歸心的的宅文化特質(zhì)：：尊貴是我我，身心由由我典型物業(yè)：：國(guó)內(nèi)尚屬屬空白尊貴的第三三層次富豪階層心心態(tài)的變化化與新一代代富豪人群群的產(chǎn)生17三、目標(biāo)群群分析————核心目標(biāo)標(biāo)群定位新一代富豪豪與以往富富豪不一樣樣1、獲取財(cái)財(cái)富的手段段不同了。。新經(jīng)濟(jì)誕生生了一批財(cái)財(cái)智新貴，，即使是依靠傳統(tǒng)手手段獲取第第一桶的富富豪們，也開(kāi)始用財(cái)財(cái)智時(shí)代游游戲規(guī)則獲獲取財(cái)富。。18三、目標(biāo)群群分析————核心目標(biāo)標(biāo)群定位2、新富豪豪的學(xué)歷、、知識(shí)水平平和對(duì)生活活的認(rèn)知提高了了。19三、目標(biāo)群群分析————核心目標(biāo)標(biāo)群定位3、新一代代財(cái)智富豪豪的社會(huì)認(rèn)認(rèn)同度大大大提高，不再再是被公眾眾排斥在社社會(huì)主流之外大款階階層。20三、目標(biāo)群群分析————核心目標(biāo)標(biāo)群定位4、對(duì)社會(huì)會(huì)的影響力力大大提高高。財(cái)智階層已已經(jīng)成為僅僅次于政府府官員，對(duì)社會(huì)產(chǎn)生生重要影響響的主流圈圈，他們的政治地位位提升，從從經(jīng)濟(jì)、意意識(shí)形態(tài)城市發(fā)展，，社會(huì)發(fā)展展21三、目標(biāo)群群分析————核心目標(biāo)標(biāo)群定位1、新一代富豪豪他們的行為影響帶帶動(dòng)著城市市發(fā)展他們的觀念念影響帶動(dòng)動(dòng)著周?chē)巳巳核麄兊纳罨罘绞礁喽嘧灾鞫徊皇歉鷱?2三、目標(biāo)群群分析————核心目標(biāo)標(biāo)群定位新一代財(cái)智智富豪是城城市主人23三、目標(biāo)群群分析————核心目標(biāo)標(biāo)群定位新一代富豪豪的生活方方式已變化化置業(yè)觀念已已變化對(duì)生活的理理解已變化化24三、目標(biāo)群群分析————核心目標(biāo)標(biāo)群定位用一個(gè)詞來(lái)來(lái)概括這種種種變化主人25三、目標(biāo)群群分析————核心目標(biāo)標(biāo)群定位關(guān)鍵詞定義義：主：與“客客”對(duì)應(yīng)，，能動(dòng)性主人主主席主主位主主導(dǎo)主主力主主流主主干主主權(quán)主事主主觀君君主領(lǐng)領(lǐng)主物物主業(yè)業(yè)主自自主宗宗主主人意識(shí)：：作為主體體，能動(dòng)地地26三、目標(biāo)群群分析————核心目標(biāo)標(biāo)群定位主人家：——有主人意意志的社會(huì)會(huì)—按照主人人意志打造造的住宅—承載主人人意志的生生活形態(tài)27三、目標(biāo)群群分析————核心目標(biāo)標(biāo)群生活形形態(tài)充分享受現(xiàn)現(xiàn)代文明，，在城鄉(xiāng)有有差別的中中國(guó)，富豪們最向往往都市中的的桃源他們有眼光光有閱歷，，懂得鑒賞賞，最看重重的是價(jià)值與價(jià)格的的對(duì)等代表人物如如比爾·蓋蓋茨，李哲哲楷、段永永平、張藝謀等等28三、目標(biāo)群群分析————核心目標(biāo)標(biāo)群生活形形態(tài)釋義：地位位顯赫的人人，不需要要刻意揚(yáng)名名，炫耀，，掌控自我我，從容行行走于社會(huì)會(huì)中主人新定義義臥虎藏龍29三、目標(biāo)群群分析————核心目標(biāo)標(biāo)群生活形形態(tài)“進(jìn)退”的的主動(dòng)權(quán)掌掌握在自己己手中，追追求一種““進(jìn)退自如如”的生活活境界：進(jìn)進(jìn)就是焦點(diǎn)點(diǎn)，是龍虎虎精英，聚聚焦城市所所有注意力力；退就是是收藏，如如潛龍?jiān)谔短叮缗P虎虎在林，有有一種莫測(cè)測(cè)高深的神神秘感，屬屬于“看不不見(jiàn)的階級(jí)級(jí)”。30三、目標(biāo)群群分析————核心目標(biāo)標(biāo)群構(gòu)成產(chǎn)品普遍總總價(jià)較高，，導(dǎo)致項(xiàng)目目目標(biāo)客戶集中中在高收入入階層。高收入中高高文化水平平人士將是是目標(biāo)客戶群中中的“領(lǐng)頭頭羊”，他他們的生活觀和生活活形態(tài)具有有代表性和和指針性，對(duì)高收收入中低文文化層次人人群有示范拉動(dòng)效效應(yīng)。收入水平

AB文化水平

高中低

低中高核心目標(biāo)群群31三、目標(biāo)群群分析————核心目標(biāo)標(biāo)群構(gòu)成目標(biāo)群輻射射圈層

全國(guó)

港澳外籍

珠三角

深圳32三、目標(biāo)群群分析————核心目標(biāo)標(biāo)群置業(yè)觀觀1、出則紅塵，入則自然，進(jìn)退自如2、既是都市又是自然的地塊，其獨(dú)特性，珍貴性，滿足成功人士對(duì)地位的要求，是真正“地王”所在3、擁有珍稀、絕版自然資源：山、水、林、湖之美4、社區(qū)人文環(huán)境的純度，完美度，不受雜質(zhì)干擾。“主人”對(duì)區(qū)位的要求33三、目標(biāo)群群分析————核心目標(biāo)標(biāo)群置業(yè)觀觀進(jìn)退自如神神龍見(jiàn)見(jiàn)首不見(jiàn)尾尾社區(qū)在城市市中心，又又真正封閉閉，享受悠悠然自在的的主人感覺(jué)生活場(chǎng)景與與自然的溝溝通，主張張三個(gè)自然統(tǒng)統(tǒng)一對(duì)房子有超超乎功能與與價(jià)格之上上的要求主人對(duì)社區(qū)區(qū)形態(tài)要求求34三、目標(biāo)群群分析————核心目標(biāo)標(biāo)群置業(yè)觀觀1、“三個(gè)自然”和諧統(tǒng)一，無(wú)處不在

三個(gè)自然的統(tǒng)一山水、園林環(huán)境：珍稀的第一自然建筑：把建筑作為第二自然來(lái)規(guī)劃人：主動(dòng)性的第三自然2、每個(gè)單元空間具有“一家之主”的獨(dú)立性3、大社區(qū)的純粹性，居住的階層和品質(zhì)接近35三、目標(biāo)群群分析————核心目標(biāo)標(biāo)群置業(yè)觀觀主人對(duì)物業(yè)業(yè)服務(wù)要求求主人軸心論論一切服務(wù)圍圍繞主人，，由看不見(jiàn)見(jiàn)的管理和和無(wú)處不在的服服務(wù)組成，，給予主人人充分自由由和享受。36三、目標(biāo)群群分析————核心目標(biāo)標(biāo)群置業(yè)觀觀主導(dǎo)式購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)選擇方式式，詳細(xì)介介紹見(jiàn)第八八部分主人對(duì)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)方式要求求37四、項(xiàng)目主主題1、區(qū)位：：讓少數(shù)人充充分占有稀缺資源城市與自然然的雙心重重疊既是城市，，也是自然然社會(huì)屬性與與自然屬性性充分展示示充分融合是珍稀的城城市土地資資源1、生活觀觀注重生活品品質(zhì)做做生活主人2、工作觀觀捱世界同時(shí)時(shí)嘆世界做事業(yè)主人人項(xiàng)目特性目標(biāo)群價(jià)值值觀38四、項(xiàng)目主主題2、居住模模式：創(chuàng)造性地以以人為本真正做到以以人為本，，擺脫別墅與公寓模模式的問(wèn)題題，創(chuàng)新一種適度、、城市化的的群居模式典范，從從規(guī)劃建設(shè)設(shè)上做到人本位，家家本位。3、財(cái)富觀觀財(cái)富是用來(lái)來(lái)享受的做金錢(qián)主人人4、名利觀人人都知道道我但不不是什么人都見(jiàn)見(jiàn)過(guò)我39四、項(xiàng)目主主題3、居住行行為與自然然的溝通在占有資源源如山、水水、林的基礎(chǔ)上，如如何利用資資源，發(fā)揮資源5、家庭觀觀讓每個(gè)家庭庭成員都有有幸福感40四、項(xiàng)目主主題人是城市自自然的主人人人是生活的的主人項(xiàng)目宗旨讓業(yè)主成為為真正的主主人41四、項(xiàng)目主主題為都市主人人度身定做做滿意的家家人是環(huán)境的的主人—人人與環(huán)境關(guān)關(guān)系的最高高境界人是建筑的的主人—人人與建筑關(guān)關(guān)系的最高高境界人是生活的的主人—人人與社會(huì)關(guān)關(guān)系的最高高境界42四、項(xiàng)目主主題身心由己自自在主人43四、項(xiàng)目主主題主題概念闡闡述與一般意義義上將買(mǎi)家家作為“顧顧客”“客客人”提法法相別，與與克隆西方方主題概念念相別，主主人，成為為我們營(yíng)銷銷推廣的主主題，我們們主張整個(gè)個(gè)營(yíng)銷推廣廣灌輸一種種強(qiáng)烈的““主人家””意識(shí)，讓讓主人的意意識(shí)從產(chǎn)品品打造之初初貫徹到產(chǎn)產(chǎn)品銷售過(guò)過(guò)程到產(chǎn)品品使用過(guò)程程。為深圳圳地產(chǎn)帶來(lái)來(lái)一場(chǎng)“主主人家”人人居革命。。44五、主題概概念支持體體系———主主題深化方方向主題概念產(chǎn)品優(yōu)化營(yíng)銷推廣服務(wù)與社區(qū)區(qū)文化產(chǎn)品設(shè)計(jì)的的補(bǔ)充建議主題支持體系物業(yè)管理與與社區(qū)文化主題建議項(xiàng)目品牌45五、主題概概念支持體體系———框圖主人家區(qū)位主人地位對(duì)區(qū)位要求對(duì)社區(qū)環(huán)境要求生活空間主人家對(duì)社區(qū)形態(tài)要求對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求社區(qū)服務(wù)主人軸心對(duì)硬件要求對(duì)軟件要求購(gòu)買(mǎi)方式主導(dǎo)式選擇媒體接受參觀方式?jīng)Q策方式46五、主題概概念支持體體系——框框圖《主人家置置業(yè)心法》》47五、主題概概念支持體體系—區(qū)位位熙園：主人人地位·湖：100萬(wàn)平方米香蜜湖·林：43萬(wàn)平方米植物園·山：塘朗山·草：高爾夫球場(chǎng)城市綠核·德式堡、度假村、歐洲城規(guī)劃具備高級(jí)居住區(qū)特質(zhì)·緊鄰中央?yún)^(qū)CBD，交通便利·高級(jí)生活配套成熟城市CLD48五、主題概概念支持體體系—區(qū)位位香蜜湖在城市中央?yún)^(qū)西部，自然環(huán)境得以保留從羅湖中心區(qū)—華僑城，深圳一代代豪宅見(jiàn)縫插針式發(fā)展，沒(méi)有滿足“藏龍臥虎”對(duì)區(qū)位的四大要求，錯(cuò)失了成就“潛龍地王”的機(jī)會(huì)紅樹(shù)灣板塊不具備現(xiàn)實(shí)成熟的社區(qū)環(huán)境，自然環(huán)境還有不確定因素，遠(yuǎn)沒(méi)有“潛龍地王”條件歷史選擇了了香蜜湖49五、主題概概念支持體體系—區(qū)位位既是永久性性自然，又在高尚繁繁華圈中深圳只有一一個(gè)香蜜湖湖熙園：不出紅塵外，自在山水間新天國(guó)際名苑、水榭花都、香榭里花園、東?；▓@……環(huán)繞本案，形成豪宅建筑景觀圈有效阻隔城市中低檔建筑污染，讓豪宅區(qū)更純粹香蜜湖只有一個(gè)中心50五、主題概概念支持體體系—生生活空間“主人家””社區(qū)熙園：生活活空間“主人家””一種有別于于別墅與公公寓的產(chǎn)品品51五、主題概概念支持體體系—生活活空間混同在市中中心的塔樓樓豪宅，片片面強(qiáng)調(diào)都市性，忽忽視三個(gè)自自然的和諧諧，周邊環(huán)境與自身身越來(lái)越不不協(xié)調(diào)，最最后喪失居住純度，，導(dǎo)致豪宅宅地位受威威脅。豪宅社區(qū)問(wèn)問(wèn)題分析1、豪華公公寓問(wèn)題52五、主題概概念支持體體系—生活活空間混同在市郊郊的別墅，，片面強(qiáng)調(diào)調(diào)自然性，，忽視三個(gè)自自然的和諧諧，周邊生生活與自身的脫節(jié)，，最后喪失失居住的舒舒適性，造成別墅主主人回流城城市現(xiàn)象2、別墅問(wèn)題53五、主題概概念支持體體系—生活活空間深宅大院三個(gè)自然統(tǒng)一54五、主題概概念支持體體系—生活活空間關(guān)鍵詞釋義義：深宅大大院一棟棟的深深宅大院，，在濃密的樹(shù)林林後面若隱若若現(xiàn)，深鎖鎖的鐵門(mén)，高聳的圍牆，對(duì)於那些些一輩子也也沒(méi)進(jìn)過(guò)豪豪宅大門(mén)的的小老百姓姓而言，這這些就是深宅大院給他們的印印象了。55五、主題概概念支持體體系—生活活空間對(duì)居住者與與外界關(guān)系系的界定封閉性、排排他性，侯侯門(mén)深似海海具有神龍見(jiàn)見(jiàn)首不見(jiàn)尾尾的神秘深56五、主題概概念支持體體系—生活活空間對(duì)產(chǎn)品性質(zhì)質(zhì)的界定與一般房、、屋、居、、寓不同，，宅的含義義是獨(dú)立的、功能能齊備的建建筑，具有有主人意味味，如李宅宅57五、主題概概念支持體體系—生活活空間對(duì)構(gòu)成及比比例界定容納了許多多資源，包包容性大建筑比例、、尺度，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)空間大大，如綠地地、林帶、水面面，舒緩小小空間給人人的緊逼感感大58五、主題概概念支持體體系—生活活空間對(duì)人群的界界定形成豪宅群群落，同質(zhì)質(zhì)而居的富富人區(qū)文化化合理的群居居性，保證證現(xiàn)代社會(huì)會(huì)人與人的的交際空間院59五、主題概概念支持體體系—生活活空間人進(jìn)入建筑筑，就是那那建筑的主主人；人進(jìn)進(jìn)入花園，，就是是那花園的的主人。所所有空間的的尺度、比比例、材質(zhì)質(zhì)、色彩無(wú)無(wú)一不從人人的角度去去衡量，包包括景觀在在內(nèi)，，不不應(yīng)該只有有“主人房房”，還應(yīng)應(yīng)該有““主人家””。“主人家””60五、主題概概念支持體體系—生活活空間建筑尺度與與人的尺度度和諧，形形成低密度度的建筑““谷地”北面板式高高層建筑，，如景觀墻墻，擋住北北風(fēng)和視線線干擾南面點(diǎn)陣布布局的圓形形建筑，溫溫暖南風(fēng)可可以長(zhǎng)驅(qū)直直入低層、高層層建筑互為為景觀；園園林、建筑筑互為景觀觀本案表現(xiàn)61五、主題概概念支持體體系—生活活空間樓與樓錯(cuò)位位布置，保保證超寬樓樓距東西景觀走走廊，保證證一眼看到到香蜜湖大量的庭院院水景，與與香蜜湖呼呼應(yīng)會(huì)所所位位于于小小區(qū)區(qū)中中心心，，是是公公眾眾化化的的客客廳廳、、起起居居室室、、娛娛樂(lè)樂(lè)室室，，社社區(qū)區(qū)生生活活的的載載體體幼兒兒園園及及隔隔壁壁中中學(xué)學(xué)、、小小學(xué)學(xué)，，保保證證社社區(qū)區(qū)孩孩童童成成長(zhǎng)長(zhǎng)需需要要62五、、主主題題概概念念支支持持體體系系——生生活活空空間間先進(jìn)進(jìn)花花園園，，再再進(jìn)進(jìn)家家園園，，進(jìn)進(jìn)了了家家園園，，又又是是花花園園電梯梯花花園園設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)陽(yáng)光光生生態(tài)態(tài)車(chē)車(chē)庫(kù)庫(kù)南北北通通透透360度度觀觀景景面面6米米高高空空中中花花園園63五、、主主題題概概念念支支持持體體系系——生生活活空空間間一層層兩兩戶戶，，一一梯梯一一戶戶空中中花花園園互互不不對(duì)對(duì)望望外圓圓內(nèi)內(nèi)方方外外型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)罕有有的的26米米面面寬寬多種種躍躍式式設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，平平面面變變化化豐豐富富64五、、主主題題概概念念支支持持體體系系——生生活活空空間間深圳圳只只有有一一個(gè)個(gè)““深深宅宅大大院院主主人人家家””65五、、主主題題概概念念支支持持體體系系——社社區(qū)區(qū)服服務(wù)務(wù)與與購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)方方式式社區(qū)區(qū)部部分分將將在在主主題題概概念念確確定定以以后后做做專專題題深深入入闡闡述述購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)方方式式在在后后文文有有詳詳細(xì)細(xì)論論述述66六、、體體現(xiàn)現(xiàn)主主題題的的若若干干產(chǎn)產(chǎn)品品優(yōu)優(yōu)化化建建議議1、、兩兩種種貝貝爾爾高高林林設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)風(fēng)格格的的結(jié)結(jié)合合：：在一一些些重重要要的的銷銷售售節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)上上，，如如大大門(mén)門(mén)、、會(huì)會(huì)所所、、社社區(qū)區(qū)景景觀觀中中軸軸線線，，要要力力求求華華麗麗、、煽煽情情、、富富于于視視覺(jué)覺(jué)的的感感染染力力，，讓讓一一進(jìn)進(jìn)入入這這個(gè)個(gè)空空間間的的人人馬馬上上被被打打動(dòng)動(dòng)————香香港港貝貝爾爾高高林林的的一一貫貫風(fēng)風(fēng)格格，，類類似似于于星星河河灣灣。。67六、、體體現(xiàn)現(xiàn)主主題題的的若若干干產(chǎn)產(chǎn)品品優(yōu)優(yōu)化化建建議議而在在社社區(qū)區(qū)的的一一般般空空間間，，如如活活動(dòng)動(dòng)、、游游樂(lè)樂(lè)、、休休憩憩空空間間，，房房前前屋屋后后，，要要考考慮慮人人們們的的舒舒適適感感、、自自然然感感、、場(chǎng)場(chǎng)所所的的歸歸屬屬感感，，做做社社區(qū)區(qū)型型園園林林————類類似似于于澳澳洲洲貝貝爾爾高高林林的的風(fēng)風(fēng)格格68六、、體體現(xiàn)現(xiàn)主主題題的的若若干干產(chǎn)產(chǎn)品品優(yōu)優(yōu)化化建建議議景觀觀和和功功能能一一體體化化：：任任何何功功能能都都成成為為一一道道景景觀觀，，任任何何景景觀觀都都具具有有可可用用的的功功能能人行行干干道道上上要要種種能能遮遮陽(yáng)陽(yáng)的的樹(shù)樹(shù)種種，，如如細(xì)細(xì)葉葉榕榕樓間間的的活活動(dòng)動(dòng)和和休休憩憩空空間間要要移移植植大大樹(shù)樹(shù)，，形形成成大大院院的的感感覺(jué)覺(jué)69六、、體體現(xiàn)現(xiàn)主主題題的的若若干干產(chǎn)產(chǎn)品品優(yōu)優(yōu)化化建建議議2、、高高尚尚社社區(qū)區(qū)的的外外部部氛氛圍圍和和形形象象：：周?chē)鷩苊芗氐胤N種植植大大樹(shù)樹(shù)，，形形成成一一道道私私密密的的綠綠色色圍圍墻墻，，使使之之既既有有生生態(tài)態(tài)效效果果，，又又有有美美麗麗的的效效果果、、景景觀觀效效果果、、與與外外界界完完全全隔隔離離的的效效果果，，形形成成侯侯門(mén)門(mén)深深似似海海的的感感覺(jué)覺(jué)，，并并且且從從現(xiàn)現(xiàn)在在就就開(kāi)開(kāi)始始做做，，在在項(xiàng)項(xiàng)目目公公開(kāi)開(kāi)銷銷售售時(shí)時(shí)就就能能出出效效果果。。70六、、體體現(xiàn)現(xiàn)主主題題的的若若干干產(chǎn)產(chǎn)品品優(yōu)優(yōu)化化建建議議3、、社社區(qū)區(qū)主主入入口口：：建議議按按照照中中國(guó)國(guó)傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的豪豪宅宅官官邸邸的的處處理理方方式式，，利利用用現(xiàn)現(xiàn)有有的的地地形形坡坡度度，，形形成成視視線線上上的的仰仰角角；；然然后后利利用用樹(shù)樹(shù)木木和和園園林林山山石石，，做做一一個(gè)個(gè)照照壁壁，，形形成成一一個(gè)個(gè)自自然然的的私私密密視視線線空空間間，，從從外外面面一一眼眼望望不不透透里里面面。。71六、、體體現(xiàn)現(xiàn)主主題題的的若若干干產(chǎn)產(chǎn)品品優(yōu)優(yōu)化化建建議議4、、為為了了體體現(xiàn)現(xiàn)““深深宅宅””的的效效果果，，體體現(xiàn)現(xiàn)自自在在、、自自由由的的空空間間感感，，建建議議在在層層高高上上有有所所突突破破，，在在目目前前3米米層層高高的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上拔拔高高，，挑挑高高變變?yōu)闉?.2米米或或3.3米米，，更更加加突突出出項(xiàng)項(xiàng)目目的的檔檔次次。。72七、、主主題題概概念念表表述述——廣廣告告語(yǔ)語(yǔ)廣告告語(yǔ)語(yǔ)策策略略一種種題題材材保保持持注注意意力力的的重重要要一一點(diǎn)點(diǎn)就就是是常常變變常常新新，，同同時(shí)時(shí)又又萬(wàn)萬(wàn)變變不不離離其其宗宗，，尤尤其其是是廣廣告告語(yǔ)語(yǔ)，，既既圍圍繞繞一一個(gè)個(gè)核核心心訴訴求求，，用用不不同同形形式式，，不不同同媒媒體體、、在在不不同同時(shí)時(shí)期期對(duì)對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品品進(jìn)進(jìn)行行宣宣傳傳73七、、主主題題概概念念表表述述——廣廣告告語(yǔ)語(yǔ)廣告告語(yǔ)語(yǔ)組組合合關(guān)關(guān)系系核心心訴訴求求區(qū)位定位環(huán)境定位產(chǎn)品定位消費(fèi)群定位生活境界定位74七、、主主題題概概念念表表述述——廣廣告告語(yǔ)語(yǔ)廣告告語(yǔ)語(yǔ)：：深宅宅大大院院··臥臥虎虎藏藏龍龍75七、主主題概概念表表述——廣告告語(yǔ)產(chǎn)品定定位：：為城市市主人人度身身訂造造的主主人家家76七、主主題概概念表表述——廣告告語(yǔ)產(chǎn)品廣廣告語(yǔ)語(yǔ)深宅大大院主主人家家77七、主主題概概念表表述——廣告告語(yǔ)目標(biāo)群群定位位廣告告：一個(gè)臥臥虎藏藏龍的的地方方78七、主主題概概念表表述——廣告告語(yǔ)環(huán)境：：不出紅紅塵外外，自自在山山水間間79七、主主題概概念表表述——廣告告語(yǔ)生活境境界：：身心由由我自自在在主人人80八、主主題概概念的的推廣廣與傳傳播——現(xiàn)存存問(wèn)題題問(wèn)題一一：將將消消費(fèi)者者當(dāng)成成是客客人而而不是是物業(yè)業(yè)的主主人規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)從從發(fā)展展尚自自身的的利益益角度度出發(fā)發(fā)，而而不是是從買(mǎi)買(mǎi)家的的利益益；發(fā)展商商按照照自己己的理理解““請(qǐng)客客吃飯飯”，，而不不是從從買(mǎi)家家的要要求和和審美美情趣趣出發(fā)發(fā)建造造住宅宅；深圳高高尚物物業(yè)推推廣的的問(wèn)題題81八、主主題概概念的的推廣廣與傳傳播——現(xiàn)存存問(wèn)題題推廣傳傳播中中將買(mǎi)買(mǎi)家當(dāng)當(dāng)成單單向的的信息息接受受者，，而不不是讓讓他們們參與與其中中，聽(tīng)聽(tīng)取他他們的的心聲聲，推推動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目的的進(jìn)展展；82八、主主題概概念的的推廣廣與傳傳播——現(xiàn)存存問(wèn)題題問(wèn)題二二：迷迷戀戀于克克隆““異域域風(fēng)情情”大部分分的樓樓盤(pán)都都將自自己與與“異異域風(fēng)風(fēng)情””直接接掛鉤鉤，表表明自自己是是“吸吸取、、克隆隆了國(guó)國(guó)外的的先進(jìn)進(jìn)東西西”。。83八、主主題概概念的的推廣廣與傳傳播——現(xiàn)存存問(wèn)題題問(wèn)題三三：高高尚尚物業(yè)業(yè)采用用大眾眾物業(yè)業(yè)營(yíng)銷銷模式式，弊弊端盡盡顯：：盲目性性：大眾眾物業(yè)業(yè)營(yíng)銷銷模式式以廣廣告為為主要要手段段，主主要追追求信信息的的傳播播面廣廣，而而不管管信息息接受受者是是否項(xiàng)項(xiàng)目目目標(biāo)消消費(fèi)群群，盲盲目性性強(qiáng)，，針對(duì)對(duì)性弱弱。而而對(duì)于于豪宅宅來(lái)講講，其其目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群就就是““非富富即貴貴”的的小部部分有有錢(qián)人人，而而這批批人只只占到到整個(gè)個(gè)社會(huì)會(huì)的8%左左右，，如果果采用用大眾眾物業(yè)業(yè)的廣廣告宣宣傳模模式去去傳播播，盲盲目性性更加加突出出。84八、主主題概概念的的推廣廣與傳傳播——現(xiàn)存存問(wèn)題題低效率率：大大眾物物業(yè)營(yíng)營(yíng)銷模模式以以廣告告為主主要手手段，，以巨巨額的的廣告告費(fèi)作作為代代價(jià)，，因而而信息息的有有效到到達(dá)率率非常常低，，廣告告效果果差，，如果果以促促成每每個(gè)成成交客客戶所所花的的廣告告費(fèi)用用來(lái)衡衡量的的話，，效率率非常常之低低。85八、主主題概概念的的推廣廣與傳傳播——現(xiàn)存存問(wèn)題題信息傳傳播不不對(duì)稱稱：傳統(tǒng)統(tǒng)物業(yè)業(yè)營(yíng)銷銷模式式的信信息傳傳播主主要通通過(guò)報(bào)報(bào)紙、、電視視等媒媒體，，信息息傳播播是單單方向向的，，銷售售者可可以將將信息息（樓樓盤(pán)情情況））傳達(dá)達(dá)給消消費(fèi)者者，但但消費(fèi)費(fèi)者信信息（（有無(wú)無(wú)需求求、戶戶型、、面積積等等等）無(wú)無(wú)法傳傳播、、反饋饋給發(fā)發(fā)展商商，因因而造造成了了信息息傳播播的不不對(duì)稱稱性，，無(wú)法法將消消費(fèi)者者的反反映及及時(shí)反反饋，，給項(xiàng)項(xiàng)目的的營(yíng)銷銷帶來(lái)來(lái)進(jìn)一一步的的溝通通和交交流機(jī)機(jī)會(huì)，，更無(wú)無(wú)法達(dá)達(dá)到及及時(shí)的的雙向向互動(dòng)動(dòng)。86八、主主題概概念的的推廣廣與傳傳播——現(xiàn)存存問(wèn)題題缺乏服服務(wù)性性：對(duì)于于高檔檔消費(fèi)費(fèi)品來(lái)來(lái)講，，服務(wù)務(wù)是至至關(guān)重重要的的，因因?yàn)榉?wù)能能夠彰彰顯出出購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)者身身份的的尊貴貴，襯襯托出出產(chǎn)品品的品品質(zhì)，，對(duì)于于豪宅宅來(lái)講講，服服務(wù)更更是項(xiàng)項(xiàng)目的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)法寶寶，而而傳統(tǒng)統(tǒng)的大大眾物物業(yè)營(yíng)營(yíng)銷模模式在在服務(wù)務(wù)過(guò)程程中的的不專專一，，是無(wú)無(wú)法彰彰顯出出項(xiàng)目目和目目標(biāo)消消費(fèi)者者的尊尊貴，，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足足不了了目標(biāo)標(biāo)客戶戶群的的要求求的。。87八、主主題概概念的的推廣廣與傳傳播——推廣廣理念念在項(xiàng)目目的大大眾傳傳播上上，我我們將將創(chuàng)新新地使使用如如下的的傳播播方式式：——主主人人地位位式的的傳播播2、回回歸““主人人地位位”的的傳播播88八、主主題概概念的的推廣廣與傳傳播——推廣廣理念念創(chuàng)新性性變客為為主，，增強(qiáng)強(qiáng)服務(wù)務(wù)意識(shí)識(shí)針對(duì)城城市主主人進(jìn)進(jìn)行訴訴求，，目標(biāo)標(biāo)集中中可炒作作題材材寬，，延展展性好好，預(yù)預(yù)留充充分管管線有助于于企業(yè)業(yè)品牌牌建立立3、““主主人地地位””傳播播特點(diǎn)點(diǎn)89五、項(xiàng)項(xiàng)目主主題下下的推推廣與與傳播播框架架輿論訴訴求銷售中中心..................主題下下的推推廣與與傳播播區(qū)位規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)......廣告訴求軟性文章（講故事）新聞報(bào)道、?？さ匕b廣告牌形象訴求大眾傳播私企協(xié)會(huì)潮汕商會(huì)高爾夫球會(huì)渠道鎖定銷售現(xiàn)場(chǎng)展銷會(huì)非渠道鎖定小眾目標(biāo)傳播90八、主主題概概念的的推廣廣與傳傳播3個(gè)伏伏筆：：深圳豪豪宅批批判置業(yè)心心法打造主主人家家的故故事91八、主主題概概念的的推廣廣與傳傳播兩條主主線：：大眾傳傳播———當(dāng)當(dāng)家作作主：：撒網(wǎng)網(wǎng)式搜搜索小眾傳傳播———目目標(biāo)營(yíng)營(yíng)銷：：釣魚(yú)魚(yú)式搜搜索92八、主主題概概念的的推廣廣與傳傳播一個(gè)主主場(chǎng)：：銷售中中心的的“主主導(dǎo)式式銷售售”93八、主主題概概念的的推廣廣與傳傳播伏筆1、深深圳豪豪宅批批判通過(guò)對(duì)對(duì)深圳圳豪宅宅發(fā)展展階段段的梳梳理，，通過(guò)過(guò)對(duì)別別墅與與城市市公寓寓的分分析，，對(duì)富富豪階階層住住宅狀狀況的的調(diào)查查反思思和批批判，，得出出深圳圳還沒(méi)沒(méi)有真真正意意義上上的富富人住住宅。。94八、主主題概概念的的推廣廣與傳傳播伏筆2、打打造主主人家家的故故事在傳播播中，，我們們主要要將通通過(guò)講講故事事的形形式，，層層層剝筍筍，將將鴻榮榮源、、將賴賴總及及其項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)人人員，，為了了替深深圳的的“主主人””們打打造““心水水之宅宅”，，兩年年多來(lái)來(lái)進(jìn)行行的種種種努努力和和付出出的心心血，，都納納入統(tǒng)統(tǒng)一的的主題題來(lái)傳傳播———““一切切的出出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)都是是為了了滿足足主人人們對(duì)對(duì)于主主人生生活的的理解解和要要求””，使使項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)發(fā)的全全過(guò)程程躍然然紙上上，生生動(dòng)地地再現(xiàn)現(xiàn)出來(lái)來(lái)。95八、主主題概概念的的推廣廣與傳傳播尋找———打打造主主人家家的故故事：：故事一一：賴賴總發(fā)發(fā)現(xiàn)““主人人”的的需求求故事二二：搜搜尋尋“主主人””，調(diào)調(diào)查需需求故事三三：投投標(biāo)地地王，，“凈凈土””落錘錘故事四四：整整合資資源，，組建建專家家開(kāi)發(fā)發(fā)團(tuán)隊(duì)隊(duì)96八、主主題概概念的的推廣廣與傳傳播故事五五：產(chǎn)產(chǎn)品品打造造：主主人做做主，，度身身定造造故事六六：““三三會(huì)””定乾乾坤，，十改改成““藍(lán)圖圖”目前的的優(yōu)秀秀方案案97八、主主題概概念的的推廣廣與傳傳播伏筆3、《《主人人置業(yè)業(yè)心法法》為什么么制定定置業(yè)業(yè)心法法？確定行行業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、、游戲戲規(guī)則則：具有唯唯一性性權(quán)威性性排他性性98八、主主題概概念的的推廣廣與傳傳播總則我的生生活不不想將將就。。我不不想為為了田田園風(fēng)風(fēng)光就就把家家安在在郊外外，也也不想想因?yàn)闉槌墒焓欤途妥∵M(jìn)進(jìn)鬧市市中的的某個(gè)個(gè)塔樓樓。我要的的是城城市中中心的的自然然！打開(kāi)開(kāi)門(mén)是是繁華華，關(guān)關(guān)上門(mén)門(mén)是自自然，，這樣樣的地地段當(dāng)當(dāng)然稀稀少，，如果果有這這樣的的房子子，我我肯定定要。。但遺遺憾的的是總總沒(méi)有有，所所以我我總是是覺(jué)得得沒(méi)什什么房房子可可買(mǎi)。。99八、主主題概概念的的推廣廣與傳傳播一棟300萬(wàn)的的房子子，如如果周周?chē)钟诌€有有30萬(wàn)的的單元元，我我會(huì)覺(jué)覺(jué)得很很沒(méi)有有安全全感，，我說(shuō)說(shuō)這話話不是是歧視視某些些人，，也不不是說(shuō)說(shuō)錢(qián)多多就修修養(yǎng)好好，但但是收收入高高的人人中有有修養(yǎng)養(yǎng)的人人通常常多一一些，，至少少，他他們讓讓我覺(jué)覺(jué)得安安全。。所以以我非非常希希望價(jià)價(jià)格就就是一一道門(mén)門(mén)檻，，不僅僅房?jī)r(jià)價(jià)相近近，周周?chē)镂飿I(yè)檔檔次、、購(gòu)物物娛樂(lè)樂(lè)消費(fèi)費(fèi)檔次次也要要相近近。100八、主題題概念的的推廣與與傳播我在乎價(jià)價(jià)值。我覺(jué)得每每分錢(qián)都都有它的的價(jià)值。。換句話話說(shuō)，花花錢(qián)不在在乎大小小，在于于有沒(méi)有有道理。。有些人人花錢(qián)買(mǎi)買(mǎi)享受，，也有人人花錢(qián)買(mǎi)買(mǎi)罪受，，比如我我要買(mǎi)一一套房子子，價(jià)錢(qián)錢(qián)貴點(diǎn)或或者便宜宜點(diǎn)，都都不是我我最關(guān)心心的，我我關(guān)心的的是它能能給我?guī)?lái)的什什么樣的的享受，，值不值值它開(kāi)出出的價(jià)位位？值，，我肯定定買(mǎi)單。。101八、主題題概念的的推廣與與傳播我不是很很懂房子子的主題題，概念念。我只只想知道道我將來(lái)來(lái)會(huì)住在在什么樣樣的環(huán)境境里，有有哪些別別人沒(méi)有有的風(fēng)景景，周?chē)鷩〉氖鞘切┦裁疵慈?，我我的小孩孩和什么么人家的的小孩交交朋友，，我住的的地方離離有市中中心有多多近………越清楚楚越詳細(xì)細(xì)越好。。102八、主題題概念的的推廣與與傳播景觀有水才能能聚財(cái)。。所以窗窗前肯定定要有一一大片水水，水邊邊還要有有一大片片森林，，如果屋屋前屋后后有小橋橋流水，，風(fēng)水就就更流暢暢貫通。。最關(guān)鍵鍵的，是是這些流流水這些些樹(shù)林不不要一眨眨眼變成成高樓大大廈。這這要求看看著簡(jiǎn)單單，其實(shí)實(shí)要達(dá)到到也很難難，買(mǎi)樓樓上當(dāng)?shù)牡睦舆€還少嗎？？要買(mǎi)風(fēng)風(fēng)景，就就買(mǎi)受法法律保護(hù)護(hù)的風(fēng)景景！103八、主題題概念的的推廣與與傳播回家的路路上，最最好能有有一大片片茂密的的樹(shù)林，，再?zèng)]有有比這能能更自然地?fù)踝e人人的眼光光。當(dāng)我的車(chē)車(chē)開(kāi)進(jìn)大大門(mén)，滑滑進(jìn)濃密密的林蔭蔭道，象象一條魚(yú)魚(yú)游進(jìn)深深海中，，鬧市喧喧囂被關(guān)關(guān)在大門(mén)門(mén)外，誰(shuí)誰(shuí)也看不不到我，，找不到到我。104八、主題題概念的的推廣與與傳播我覺(jué)得門(mén)門(mén)很關(guān)鍵鍵，它把把我家和和你家分分開(kāi)。社社區(qū)大門(mén)門(mén)就是把把社區(qū)和和外面分分開(kāi)。我我希望這這個(gè)大門(mén)門(mén)真要有有“侯門(mén)門(mén)深似海?！钡母懈杏X(jué)！一一望就知知道是私私家宅第第，閑人人莫入；；其次得得厚重威威嚴(yán)，我我不需要要華麗的的羅馬柱柱來(lái)助威威，相反反，兩棵棵自自然然然、幾十年樹(shù)樹(shù)齡的參參天巨樹(shù)樹(shù)在門(mén)前前當(dāng)衛(wèi)士士，一個(gè)個(gè)大大方方方的照照壁擋住住視線，，我會(huì)很很安心?。?05八、主題題概念的的推廣與與傳播建筑一定是南南北通。我不能能忍受窗窗外風(fēng)呼呼啦拉的的響，屋屋子里卻卻一點(diǎn)風(fēng)風(fēng)也進(jìn)不不來(lái)，也也不能接接受陽(yáng)光光只在下下午出現(xiàn)現(xiàn)在我的的書(shū)房。。所以主臥一定定朝南，，客廳一一定朝南南，書(shū)房房一定朝朝南！我知道這這樣很難難，發(fā)展展商可能能要犧牲牲一點(diǎn)容容積率，，浪費(fèi)一一點(diǎn)空間間，但是是作為高高尚住宅宅，這樣樣的犧牲牲也是必必須的。。你可以以賣(mài)得貴貴一點(diǎn)，，但別在在品質(zhì)上上打折扣扣！106八、主題題概念的的推廣與與傳播我不想回回到家，，就得免免費(fèi)收聽(tīng)聽(tīng)隔壁的的震撼家家庭影院院或是宴宴客PARTY，當(dāng)然然我也不不想干擾擾音響發(fā)發(fā)燒友的的自由，，我只是是建議除除了墻壁壁、玻璃璃的隔音音效果再再好一些些，最好好一層最多多兩戶，一部電梯梯一戶，住的人人少，干干擾自然然就少了了！107八、主題題概念的的推廣與與傳播不要讓我我的窗對(duì)對(duì)著別人人的陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，也別別讓我的的客廳對(duì)對(duì)著別人人的窗戶戶，我不不想看別別人的太太太，更更不想別別人清清清楚楚看看到我一一家人什什么時(shí)候候起床，，什么時(shí)時(shí)候吃飯飯！所以以相鄰樓距距起碼要要不小于于30米米，而且且戶戶不不對(duì)望108八、主題題概念的的推廣與與傳播我要一個(gè)個(gè)足夠大大的陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，象個(gè)個(gè)私家花花園，下下午和朋朋友在花花園的小小樹(shù)下喝喝茶，這這個(gè)時(shí)候候，我只只想看遠(yuǎn)遠(yuǎn)方的湖湖光山色色，或者者樓下的的流水小小橋，惟惟獨(dú)不想想看到鄰鄰居在陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)上健健身，或或者打牌牌。有沒(méi)有挑挑高6米米以上的的陽(yáng)臺(tái)，，戶戶不不對(duì)望的的空中花花園？有有，我就就要！109八、主題題概念的的推廣與與傳播我并不主主張回到到家里還還要爬很很多層樓樓梯，我我更擔(dān)心心孩子和和老人的的安全。。但是千千篇一律律的平層層又太普普通，我我只要有有一點(diǎn)跳跳躍的新新意，一一點(diǎn)變化化的空間間。比如如把廚房房降低幾幾級(jí)，離離臥室遠(yuǎn)遠(yuǎn)點(diǎn)，把把臥室抬抬高幾級(jí)級(jí)，離客客廳遠(yuǎn)點(diǎn)點(diǎn)，這樣樣的“錯(cuò)錯(cuò)”我喜喜歡！110八、主題題概念的的推廣與與傳播我還是不不習(xí)慣進(jìn)進(jìn)門(mén)就登登堂入室室。更不不想別人人一眼就就看穿我我家。請(qǐng)請(qǐng)給我一個(gè)個(gè)真正的的玄關(guān)?。〔灰恢皇侨乱唤M鞋鞋柜、一一面鏡子子，解決決回家換換鞋更衣衣的問(wèn)題題。能配配個(gè)儲(chǔ)藏藏間更妙妙，兒子子的童車(chē)車(chē)、我的的漁具、、高爾夫夫球具就就出入自自由了。。能做成成一個(gè)花花園就更更好，讓讓我還沒(méi)沒(méi)進(jìn)廳房房先進(jìn)花花園。111八、主題題概念的的推廣與與傳播說(shuō)實(shí)在，，我還不不想住現(xiàn)現(xiàn)在人們們炒得沸沸沸揚(yáng)揚(yáng)揚(yáng)的別墅墅，所謂謂有天有有地，其其實(shí)巴掌掌大點(diǎn)天天，比陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)大不不多少的的花園，，浴缸大大的泳池池，這些些只是國(guó)國(guó)外中產(chǎn)產(chǎn)階層的的普通居居所，談?wù)劜簧虾篮廊A。我我知道國(guó)國(guó)外那種種山林草草場(chǎng)流水水環(huán)繞的的真正別別墅，很很難走進(jìn)進(jìn)中國(guó)，，所以我我寧愿老老老實(shí)實(shí)實(shí)住洋房房大宅，，至少它它不冒別別墅的旗旗號(hào)。112八、主題題概念的的推廣與與傳播我對(duì)空間間的要求求，是除除了功能能，還要要有情趣趣。所以以別象滿滿足一般般人一樣樣，給一一個(gè)大而而無(wú)當(dāng)?shù)牡拇罂蛷d廳。我要的是是“起居居室”和和“會(huì)客客室”，兩者既既有分割割又有交交融，能讓一家家人舒舒舒服服地地坐在沙沙發(fā)上，，看34英寸以以上電視視或投影影；有客客來(lái)訪，，可以在在會(huì)客廳廳接待訪訪客，家家人娛樂(lè)樂(lè)不受干干擾。113八、主題題概念的的推廣與與傳播給我一個(gè)個(gè)大主臥臥！放張巨無(wú)無(wú)霸的大大床，放放下太太太和自己己，還要要有太太太的衣帽帽間，陽(yáng)陽(yáng)光充沛沛的書(shū)房房。太太太一般看看會(huì)兒電電視才做做得了美美夢(mèng)，我我喜歡臨臨睡前喝喝點(diǎn)紅酒酒，所以以最好還還要放得得下電視視柜和小小酒吧。。114八、主題題概念的的推廣與與傳播比臥室還還隱秘、、還個(gè)人人的地方方就是衛(wèi)衛(wèi)生間??！試想一一下，在在主衛(wèi)邊邊泡澡，，邊看球球賽、聽(tīng)聽(tīng)音樂(lè)，，或者看看著城市市的月亮亮點(diǎn)亮萬(wàn)萬(wàn)家燈火火，那是是什么感感覺(jué)？主衛(wèi)是一一個(gè)能讓讓人做國(guó)國(guó)王的地地方。請(qǐng)給我一一個(gè)國(guó)王王級(jí)的衛(wèi)衛(wèi)生間，，首先要要大，其其次要分分開(kāi)設(shè)置置洗手/沐浴功功能，最最后一個(gè)個(gè)要求是是還能看看到風(fēng)景景！115八、主題題概念的的推廣與與傳播每天起碼碼有兩次次進(jìn)出電電梯間和和停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)，置身身一個(gè)空空中花園園式的電電梯間，，或者有有清風(fēng)瀑瀑布、陽(yáng)陽(yáng)光鮮花花的停車(chē)車(chē)場(chǎng)，心心情都會(huì)會(huì)不一樣樣！116117八、主題題概念的的推廣與與傳播〗管理服務(wù)務(wù)我不需要要的時(shí)候候，連你你的影子子我都不不希望看看到，一一旦我需需要你的的服務(wù)，，你又能能馬上出出現(xiàn)在我我面前。。這就是是我對(duì)管管理服務(wù)務(wù)的要求求！118九、項(xiàng)目目主題下下的實(shí)效效目標(biāo)營(yíng)營(yíng)銷主線1、、大眾眾撒網(wǎng)設(shè)計(jì)以““當(dāng)家作作主”為為主題的的系列活活動(dòng)，向向社會(huì)發(fā)發(fā)出尋找找？？？？位城市市主人的的信號(hào)，，并不斷斷深化出出主人意意識(shí)，主主人置業(yè)業(yè)心法等等等。119九、項(xiàng)目目主題下下的實(shí)效效目標(biāo)營(yíng)營(yíng)銷A、系列列活動(dòng)主人的家家，主人人做主———總體規(guī)劃劃設(shè)計(jì)評(píng)評(píng)審會(huì)（（虛做））園林環(huán)境境設(shè)計(jì)意意見(jiàn)征詢?cè)儠?huì)（虛虛做）配套設(shè)施施意見(jiàn)征征詢會(huì)（（實(shí)做））120九、項(xiàng)目目主題下下的實(shí)效效目標(biāo)營(yíng)營(yíng)銷入口大門(mén)門(mén)方案意意見(jiàn)征詢?cè)儠?huì)（虛虛做）空中花園園設(shè)計(jì)意意見(jiàn)征詢?cè)儠?huì)（虛虛做）裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)意見(jiàn)征征詢會(huì)（（實(shí)做））121九、項(xiàng)目目主題下下的實(shí)效效目標(biāo)營(yíng)營(yíng)銷B、銷售售溝通手手段郵寄項(xiàng)目目的宣傳傳資料“主人的的家，主主人做主主”活動(dòng)動(dòng)參與的的請(qǐng)柬項(xiàng)目進(jìn)展展通報(bào)項(xiàng)目通訊訊122九、項(xiàng)目目主題下下的實(shí)效效目標(biāo)營(yíng)營(yíng)銷搜尋、鎖鎖定主人園林設(shè)計(jì)計(jì)評(píng)審會(huì)會(huì)會(huì)所功能能配置意意見(jiàn)征詢?cè)儠?huì)入口大門(mén)門(mén)方案意意見(jiàn)征詢?cè)儠?huì)空中花園園設(shè)計(jì)意意見(jiàn)征詢?cè)冄b修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)意見(jiàn)征征詢會(huì)......發(fā)請(qǐng)柬活動(dòng)通知知DM寄送送（項(xiàng)目資資料、近近況）123九、項(xiàng)目目主題下下的實(shí)效效目標(biāo)營(yíng)營(yíng)銷意見(jiàn)收集整理不斷制造造項(xiàng)目溝溝通、交流的機(jī)機(jī)會(huì)不斷寄送送宣傳資資料和傳達(dá)項(xiàng)項(xiàng)目最新新進(jìn)展方案修改反饋DM主人意見(jiàn)反饋方案修改主人反饋DM最后促成成購(gòu)買(mǎi)124九、項(xiàng)目目主題下下的實(shí)效效目標(biāo)營(yíng)營(yíng)銷主線2、、小眾目目標(biāo)營(yíng)銷銷充分考慮各部分工作的緊密聯(lián)系，在建立渠道的過(guò)程中設(shè)計(jì)好搜尋目標(biāo)的手段和促使目標(biāo)反饋的方法。建立渠道目標(biāo)反饋搜尋目標(biāo)第一階段搜索階段A、流程程125九、項(xiàng)目目主題下下的實(shí)效效目標(biāo)營(yíng)營(yíng)銷目標(biāo)反饋饋多次反復(fù)的活動(dòng)和溝通強(qiáng)化鎖定客戶，贏得客戶尊重，建立相互信任發(fā)生購(gòu)買(mǎi)行為。公關(guān)活動(dòng)聯(lián)系溝通第二階段搜索階段第三階段段此階段通通過(guò)必要要的手段段如價(jià)格優(yōu)優(yōu)惠等促促成購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)。126九、項(xiàng)目目主題下下的實(shí)效效目標(biāo)營(yíng)營(yíng)銷B、搜尋尋目標(biāo)消消費(fèi)群的的渠道深圳市私私營(yíng)企業(yè)業(yè)家協(xié)會(huì)會(huì)深圳市潮潮汕協(xié)會(huì)會(huì)深圳各高高爾夫球球場(chǎng)會(huì)員員深圳各大大證券公公司大戶戶室127九、項(xiàng)目目主題下下的實(shí)效效目標(biāo)營(yíng)營(yíng)銷深圳回國(guó)國(guó)留學(xué)生生創(chuàng)業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)深圳高新新區(qū)各企企業(yè)的高高級(jí)管理理層深圳臺(tái)灣灣商會(huì)深圳香港港商會(huì)信用卡公公司的金金卡客戶戶工商局登登記的企企業(yè)法人人代表..........128九、項(xiàng)目目主題下下的實(shí)效效目標(biāo)營(yíng)營(yíng)銷通過(guò)以上上不斷進(jìn)進(jìn)行的活活動(dòng)，將將項(xiàng)目的的信息不不斷傳達(dá)達(dá)給鎖定定的目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群，讓其其感覺(jué)項(xiàng)項(xiàng)目所有有的營(yíng)建建都是從從他們的的角度出出發(fā)，充充分體現(xiàn)現(xiàn)了他們們的“主主人地位位”，通通過(guò)參與與到項(xiàng)目目中間，，逐步強(qiáng)強(qiáng)化他們們對(duì)于項(xiàng)項(xiàng)目的認(rèn)認(rèn)同，直直至喜歡歡上項(xiàng)目目。129九、項(xiàng)目目主題下下的實(shí)效效目標(biāo)營(yíng)營(yíng)銷C、銷售售服務(wù)手手段的創(chuàng)創(chuàng)新預(yù)約，高高級(jí)營(yíng)銷銷經(jīng)理上上門(mén)進(jìn)行行項(xiàng)目的的講解、、溝通的的銷售服服務(wù)預(yù)約，豪豪華轎車(chē)車(chē)接送至至現(xiàn)場(chǎng)看看樓和簽簽約服務(wù)務(wù)預(yù)約，高高級(jí)營(yíng)銷銷經(jīng)理、、律師上上門(mén)簽約約服務(wù)130十、目標(biāo)標(biāo)營(yíng)銷實(shí)實(shí)操案例例設(shè)計(jì)（一）、、針對(duì)鴻鴻榮源公公司寶安安樓盤(pán)的的業(yè)主目標(biāo)對(duì)象象：鴻鴻榮源寶寶安開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的業(yè)主（（準(zhǔn)業(yè)主主）動(dòng)作設(shè)計(jì)計(jì)：第一步名名單整理理131十、目標(biāo)標(biāo)營(yíng)銷實(shí)實(shí)操案例例設(shè)計(jì)1、將將公司在在寶安開(kāi)開(kāi)發(fā)的所所有項(xiàng)目目的客戶戶檔案調(diào)調(diào)出來(lái)；；2、將將業(yè)主的的姓名、、身份證證號(hào)碼（（了解業(yè)業(yè)主生日日）、電電話話、購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)的項(xiàng)目目及房號(hào)號(hào)造名冊(cè)冊(cè)；3、特特別將購(gòu)購(gòu)買(mǎi)超大大面積（（120㎡以上上）和復(fù)復(fù)式的名名單單獨(dú)獨(dú)造名冊(cè)冊(cè)，作為為今后香香蜜湖項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)營(yíng)銷的的重點(diǎn)。。4、最最后整理理成一份份《香蜜蜜湖項(xiàng)目目目標(biāo)客客戶檔案案》132十、目標(biāo)標(biāo)營(yíng)銷實(shí)實(shí)操案例例設(shè)計(jì)第二步溝溝通發(fā)行《鴻鴻榮源業(yè)業(yè)主通訊訊》，做做為社區(qū)區(qū)文化的的載體，，與業(yè)主主進(jìn)行溝溝通的橋橋梁；同時(shí)，將將《鴻榮榮源業(yè)主主通訊》》當(dāng)成是是香蜜湖湖項(xiàng)目的的銷售道道具；在業(yè)主通通訊上定定期介紹紹香蜜湖湖項(xiàng)目，，并實(shí)時(shí)時(shí)通報(bào)項(xiàng)項(xiàng)目的進(jìn)進(jìn)展；133十、目標(biāo)標(biāo)營(yíng)銷實(shí)實(shí)操案例例設(shè)計(jì)第三步活活動(dòng)展展銷找一個(gè)理理由將業(yè)業(yè)主聚集集到一起起，進(jìn)行行香蜜湖湖項(xiàng)目的的推介和和宣傳，，如舉辦辦一些針針對(duì)業(yè)主主的社區(qū)區(qū)文化活活動(dòng)；活動(dòng)的形式式：晚會(huì)會(huì)或嘉年華華活動(dòng)的內(nèi)容容：中中秋節(jié)賞月月晚會(huì)、新新年音樂(lè)會(huì)會(huì)等項(xiàng)目促銷配配合：現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)小型型推介會(huì)，，擺放項(xiàng)目目模型及宣宣傳資料，，銷售人員員現(xiàn)場(chǎng)解說(shuō)說(shuō)及答疑。。134十、目標(biāo)營(yíng)營(yíng)銷實(shí)操案案例設(shè)計(jì)第四步優(yōu)優(yōu)惠惠促銷先對(duì)業(yè)主內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，，讓業(yè)主優(yōu)優(yōu)先挑選房房子；業(yè)主購(gòu)買(mǎi)給給予額外的的折扣；業(yè)主的親戚戚、朋友購(gòu)購(gòu)房給予一一定額外折折扣；凡是購(gòu)房者者擁有鴻榮榮源業(yè)主的的簽名，在在購(gòu)買(mǎi)香蜜蜜湖項(xiàng)目時(shí)時(shí)可以折抵抵房款10000元元（這樣會(huì)會(huì)讓業(yè)主覺(jué)覺(jué)得有面子子，成為我我們項(xiàng)目的的推銷員，，而此做法法實(shí)際上等等同于給額額外的折扣扣）135十、目標(biāo)營(yíng)營(yíng)銷實(shí)操案案例設(shè)計(jì)二）、深圳圳富裕的潮潮汕人群體體目標(biāo)對(duì)象：：在深圳圳的富裕的的潮州人136十、目標(biāo)營(yíng)營(yíng)銷實(shí)操案案例設(shè)計(jì)為什么要將將潮汕人作作為重點(diǎn)目目標(biāo)消費(fèi)群群？在深圳特區(qū)區(qū)20多年年的高速發(fā)發(fā)展中，潮潮汕人功不不可沒(méi)，同同時(shí)也造就就了大批的的潮汕富豪豪和精英，，潮汕人成成為深圳富富裕人群的的中堅(jiān)；賴總是潮汕汕人，在潮潮汕人中有有號(hào)召力137十、目標(biāo)營(yíng)營(yíng)銷實(shí)操案案例設(shè)計(jì)潮汕人具有有“鄉(xiāng)誼的的一維性””，不管是是在任何時(shí)時(shí)刻、任何何地方、潮潮汕人在鄉(xiāng)鄉(xiāng)誼的延綿綿過(guò)程中，，都表現(xiàn)出出一種巨大大的精神力力量——團(tuán)團(tuán)結(jié)、互助助，喜歡聚聚堆，因此此只要我們們的項(xiàng)目打打動(dòng)、吸引引了一個(gè)潮潮汕人購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)，到時(shí)會(huì)會(huì)變成一串串潮汕人購(gòu)購(gòu)買(mǎi)；潮汕人孝順順，有為父父母買(mǎi)房，，有群居的的習(xí)慣138十、目標(biāo)營(yíng)營(yíng)銷實(shí)操案案例設(shè)計(jì)目標(biāo)營(yíng)銷實(shí)實(shí)施的動(dòng)作作設(shè)計(jì)：第一步渠渠道道搜尋（哪里能找找到富裕的的潮州人））渠道：潮人海外經(jīng)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)會(huì)會(huì)（電話：：2116929））深圳市潮人人協(xié)會(huì)（寶寶安北路帝帝豪酒店對(duì)對(duì)面）寶安西鄉(xiāng)商商會(huì)香港潮州商商會(huì)（通過(guò)過(guò)深圳潮人人協(xié)會(huì)邀請(qǐng)請(qǐng)）139十、目標(biāo)營(yíng)營(yíng)銷實(shí)操案案例設(shè)計(jì)第二步取取得名單，，建立檔案案（搭建與潮潮汕人溝通通的平臺(tái)））與渠道的關(guān)關(guān)系：合合作，互惠惠互利的關(guān)關(guān)系。由上上面羅列的的渠道來(lái)挑挑頭舉辦針針對(duì)潮汕人人的活動(dòng)，，由鴻榮源源公司協(xié)辦辦，提供經(jīng)經(jīng)費(fèi)。140十、目標(biāo)營(yíng)營(yíng)銷實(shí)操案案例設(shè)計(jì)合作的條件件：1、上述渠渠道必須提提供會(huì)員也也即潮汕人人的名單、、聯(lián)系電話話、住址址等詳細(xì)資資料，以便便建立潮汕汕客戶檔案案，今后進(jìn)進(jìn)行針對(duì)性性的促銷活活動(dòng)。2、在今后后舉辦的針針對(duì)潮汕人人的活動(dòng)中中，同意鴻鴻榮源公司司在活動(dòng)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目的推介介會(huì)、小型型展銷會(huì)等等項(xiàng)目的宣宣傳、推介介活動(dòng)。141十、目標(biāo)營(yíng)營(yíng)銷實(shí)操案案例設(shè)計(jì)第三步聯(lián)聯(lián)系系溝通對(duì)搜集到的的潮汕人名名單，以上上述渠道（（如潮人協(xié)協(xié)會(huì)）的名名義，郵寄寄協(xié)會(huì)的會(huì)會(huì)刊；將與上述渠渠道共同舉舉辦的活動(dòng)動(dòng)信息，以以邀請(qǐng)函的的形式給他他們寄送；；定期郵寄項(xiàng)項(xiàng)目的宣傳傳資料，定定期通報(bào)項(xiàng)項(xiàng)目的進(jìn)展展。142十、目標(biāo)營(yíng)營(yíng)銷實(shí)操案案例設(shè)計(jì)第四步活活動(dòng)動(dòng)展銷潮汕人的特特性：潮汕人具有有團(tuán)結(jié)精神神和鄉(xiāng)誼一一維性，潮潮汕人對(duì)自自已的千年年的民俗文文化以及歷歷史深感自自豪，他們們深深擁護(hù)護(hù)著自己的的民俗文化化，特別是是對(duì)于離開(kāi)開(kāi)家鄉(xiāng)在外外創(chuàng)業(yè)的人人們，隨然然他們不在在潮汕，但但他們心在在