商業(yè)項目市場定位報告

為東方大唐置業(yè)有限公司制作南京天啟開啟2013－06湖南路地下商業(yè)項目市場定位報告研究內(nèi)容框架第一部分南京現(xiàn)有地下商業(yè)歸類分析第二部分地下商業(yè)與地上物業(yè)關(guān)系分析第三部分項目定位思考第四部分項目招商及模式思考Contents第一部分南京現(xiàn)有地下商業(yè)歸類分析123地下商業(yè)租金、經(jīng)營狀況南京地下商業(yè)業(yè)態(tài)分析南京地下商業(yè)形態(tài)地下商業(yè)分布地下商業(yè)形態(tài)分布：地下商業(yè)主要集中在新街口、珠江路、鼓樓站新街口珠江路鼓樓站南京地下商業(yè)主要集中在新街口站，珠江路站和鼓樓站三個站點，其他區(qū)域商業(yè)零星分布。形態(tài)：地下商業(yè)形成“點—線—塊”的商業(yè)形勢萊迪中央商茂新百德基大洋東方新街口地下已經(jīng)形成了以大洋百貨、東方商城、德基廣場互補“點”狀商業(yè)，以及各商業(yè)地下商業(yè)的“線”性商業(yè)，以及由萊迪時尚街區(qū)形成的“塊”狀商業(yè)形態(tài)。美食第一部分南京現(xiàn)有地下商業(yè)歸類分析123地下商業(yè)租金、經(jīng)營狀況南京地下商業(yè)業(yè)態(tài)分析南京地下商業(yè)形態(tài)萊迪時尚街區(qū)新街口地鐵商鋪德基地鐵商鋪大洋百貨地鐵商鋪珠江路地鐵商鋪鼓樓地塊商鋪萊迪廣場商業(yè)體量約2萬平方米，分地下兩層。共有商鋪862間，負(fù)一層分四條街區(qū)，主營服裝、鞋類、百貨和餐飲；負(fù)二層分五條街區(qū)，主營服裝、箱包、美容美甲以及娛樂。店鋪面積劃分以12-15平米為主。萊迪時尚廣場商業(yè)主要以女性時尚服飾、飾品及餐飲為主，與地面商業(yè)形成錯位萊迪時尚廣場：時尚服飾為主業(yè)態(tài)總數(shù)分布比例代表商家服飾42249%圣迪奧、百事吉、衣本色、錦衣堂美容美發(fā)344%薰色空間、秀坊餐飲344%韓國料理飾品21625%韓國飾品、阿特曼、我型我show化妝品172%袁嬛化妝品、SASA代購攝影263%燦爛、鞋包8610%稻草人、拉丁紅工藝263%綠茵、譚木匠萊迪經(jīng)過后期調(diào)整，縮減餐飲比例，對業(yè)態(tài)進(jìn)行分區(qū)，營業(yè)狀況得到較大改善負(fù)一樓：A區(qū)以飾品為主，C、D、E、F區(qū)為服飾、鞋區(qū)，P區(qū)為餐飲負(fù)二樓：A區(qū)為形象空間，B-E區(qū)服飾區(qū)、鞋區(qū)，F(xiàn)區(qū)為混合區(qū)新街口地鐵商鋪：地下商業(yè)以餐飲、飾品為主南京地鐵一號線新街口站的地下整體有三層，其中負(fù)一層、負(fù)二層為商鋪，目前有66間在營業(yè)。由于該站轉(zhuǎn)盤處為地鐵一號線和二號線換乘的唯一通道，這里將成為人流大量聚集的地下商業(yè)區(qū)。負(fù)二層僅9間鋪位，有5間在營業(yè)。由于這一區(qū)域多數(shù)為換乘地鐵的過路客，專程過來消費的所占比重較小，所以新街口地鐵商鋪經(jīng)營品種以餐飲小吃、飾品為主。業(yè)態(tài)總數(shù)分布比例代表商家餐飲2744.26%陸嫂特色面、口渴了、維百納比薩飾品1116.39%好彩精品、隆吉玉雕行服飾914.75%圣迪奧、百芙倫、百世吉化妝品34.92%玫瑰人生、拓奇妍麗、攝影24.92%洪青鳥、芭妃視覺攝影鞋包皮具58.20%都寶路、歡樂時光醫(yī)藥保健11.64%優(yōu)冠保健品專賣其他54.92%好的超市、zippo火機專賣、韋博國際英語德基地鐵商鋪目前在營業(yè)的共計12個鋪位，主力面積為100平米左右。業(yè)態(tài)總數(shù)分布比例代表商家餐飲1083%KFC、洋蔥咖喱、宜芝多等服飾18.5%sport100超市18.5%屈臣氏德基地鐵商鋪：以餐飲為主區(qū)域內(nèi)商鋪以餐飲為主。大洋洋地地下下商商業(yè)業(yè)共共15間商商鋪鋪，，主主力力面面積積在在100平方方米米左左右右。。大洋洋百百貨貨地地下下商商業(yè)業(yè)：：以以餐餐飲飲為為主主，，與與地地上上商商業(yè)業(yè)形形成成互互補補業(yè)態(tài)總數(shù)分布比例代表商家餐飲1184.6%KFC、味千拉面、雅宴、美珍香、宜芝多超市17.7%屈臣氏藥店17.7%南京健軍藥店業(yè)態(tài)態(tài)以以餐餐飲飲為為主主，，輔輔以以藥藥店店、、超超市市。。餐餐飲飲以以中中段段為為主主。。珠江江路路地地鐵鐵商商鋪鋪：：目前前在在營營業(yè)業(yè)的的共共計計17個鋪鋪位位。。珠江江路路地地鐵鐵商商鋪鋪：：以以餐餐飲飲、、服服飾飾為為主主區(qū)域域內(nèi)內(nèi)商商鋪鋪以以餐餐飲飲、、服服飾飾為為主主，，同同時時有有少少量量玩玩具具商商鋪鋪。。業(yè)態(tài)總數(shù)分布比例代表商家餐飲1165紅湯牛肉米線、快吧壽司店、KAKA港式甜品玩具16%世高玩具服飾529%淑女屋、玻璃鞋、純粹·布衣鼓樓樓地地鐵鐵商商鋪鋪：：目前前在在營營業(yè)業(yè)的的共共計計35個鋪鋪位位。。鼓樓樓地地鐵鐵商商鋪鋪：：以以餐餐飲飲、、服服飾飾為為主主區(qū)域域內(nèi)內(nèi)商商鋪鋪以以餐餐飲飲、、樓樓盤盤展展位位為為主主業(yè)態(tài)總數(shù)分布比例代表商家餐飲1440%麥當(dāng)勞、好再來天下第一粉、口渴了、雀巢化妝品12.86%帕蒂娃靚妝鋪樓盤展位1851.43%同仁·康橋水岸、威尼斯水城其他25.71%眼鏡店、盆花地下下總總體體商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)：：服服飾飾占占整整體體43%地下下商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)以以服服飾飾為為主主，，占占整整體體的的約約43%；其次是飾飾品，占整整體的22%；第三為餐餐飲，占整整體的13%。第一部分南京現(xiàn)有地地下商業(yè)歸歸類分析123地下商業(yè)租租金、經(jīng)營營狀況南京地下商商業(yè)業(yè)態(tài)分分析南京地下商商業(yè)形態(tài)萊迪時尚街街區(qū)租金水水平最高萊迪時尚街街區(qū)負(fù)一層層主力租金金35-50元/平米*日，，負(fù)二層主主力租金30-40元/平米*日。。注：萊迪時時尚街區(qū)管管理費占主主要比重，，以1D56為例，面積積10.4平米，管理理費10500元/月，租金2500元/月；德基平均租租金為15元/平米*日，，物業(yè)管理理費為70元/平米*月。。新街口站地地鐵負(fù)一層層租金約35-40元/平米*日，，負(fù)二層主主力租金在在8-10元/平米*日德基地下負(fù)負(fù)一層主力力租金在20元/平米*日左左右。珠江路、鼓鼓樓負(fù)一層層主力租金金在15元/平米*日左左右。經(jīng)營狀況：：中、低檔檔經(jīng)營較好好，中高檔檔產(chǎn)品經(jīng)營營慘淡檔次中低檔中檔中高檔代表商家地鐵沿線商鋪萊迪大洋百貨地下商業(yè)新百商場地下商業(yè)德基地下商業(yè)經(jīng)營狀況不管是地鐵鐵沿線的小小吃,還是萊迪的的服飾、飾飾品等，或或者是大洋洋、新百等等地下餐飲飲等，這類中中檔、中低低檔次的商商業(yè)經(jīng)營情情況都較好好；而相對對中高檔的的地下商業(yè)業(yè)，以德基基地下商業(yè)為為代表，其其經(jīng)營狀況況則相對一一般，部分分物業(yè)則經(jīng)經(jīng)營慘淡。。經(jīng)營狀況：：餐飲、服服飾經(jīng)營狀狀況整體好好于其他業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)經(jīng)營情況餐飲服飾超市工藝化妝品美容美發(fā)攝影鞋包小飾品藥店以地鐵沿線線的低檔次次餐飲、大大洋、新百百地下為代代表的中端端餐飲，經(jīng)經(jīng)營情況較較好；以萊萊迪為代表表的服飾類類商家經(jīng)營營狀況也不不錯；而超超市、工藝藝等其他地地下商業(yè)經(jīng)經(jīng)營狀況相相對一般。。經(jīng)營狀況：：由于萊迪迪定位明確確，經(jīng)營狀狀況最好萊迪時尚街區(qū)德基地下商業(yè)大洋地下商業(yè)新街口地鐵商鋪珠江路地鐵商鋪鼓樓地鐵商鋪規(guī)模862間12間15間66間17間35間經(jīng)營業(yè)態(tài)服飾為主餐飲為主餐飲為主餐飲為主餐飲為主餐飲、展示為主檔次中低檔中高檔中高檔中低檔中低檔中低檔經(jīng)營管理公司租金水平（元/平米）負(fù)一層30-40負(fù)一層20/負(fù)一層20-22負(fù)一層15負(fù)一層15經(jīng)營狀況第一部分南京現(xiàn)有地地下商業(yè)歸歸類分析第二部分地地下商業(yè)與與地上物業(yè)業(yè)關(guān)系分析析12湖南路商業(yè)業(yè)關(guān)系新街口商業(yè)業(yè)關(guān)系第二部分地地下商業(yè)與與地上物業(yè)業(yè)關(guān)系分析析第二部分地地下商業(yè)與與地上物業(yè)業(yè)關(guān)系分析析12湖南路商業(yè)業(yè)關(guān)系新街口商業(yè)業(yè)關(guān)系商圈地理位位置：湖南路商圈圈西起山西西路市民廣廣場，東至至中央路，，已從1100米長的“黃黃金線擴大大成了目前前的1.6平方公里的的黃金塊。。規(guī)模及業(yè)闡闡述：沿街200多家商店中中，名牌、、精品、專專賣店已達(dá)達(dá)83%以上，其繁繁華程度不不亞于新街街口。湖南路路商業(yè)圈是是僅次與新新街口商業(yè)業(yè)圈的南京京第二大商商業(yè)圈。湖湖南路商圈圈有十多年年的歷史，，此商圈的的消費群體體以本地為為主，商家家業(yè)態(tài)為接接近年輕人人的休閑品品牌業(yè)。另另外，湖南南路商圈內(nèi)內(nèi)形成了成成熟的配套套，如以服服飾為主的的湖南路步步行街、以以美食為主主的獅子橋橋步行街、、以娛樂休休閑為主的的山西路廣廣場等?？腿悍治觯海耗暇┤速徫镂镄蓍e的最最佳去處之之一，南京京本地人均均消費在四四大商圈中中位列第一一。湖南路商圈圈業(yè)態(tài)齊全全，“小而精”特色突出湖南路以購物為主，兼具具餐飲和休休閑娛樂；；獅子子橋橋以以餐飲飲為主主；；中山山北北路路以以購物物為主主；；湖南路中山北路北樂樂業(yè)業(yè)路路獅子橋湖北路云南北路蘇寧寧銀銀河河軍人人俱俱樂樂部部百姓姓人人家家蘇寧寧環(huán)環(huán)球球天獅獅百百盛盛獅王王府府毛家家飯飯店店南京京大大排排檔檔鳳凰凰臺臺賓賓館館：購物：餐飲：休閑娛樂：百貨商場：酒店萊茵茵達(dá)達(dá)大大酒酒店店太平平洋洋百百貨貨湖南南路路商商場場注：：數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)來來源源為為市市場場走走訪訪，，店店鋪鋪主主要要是是門門面面店店湖南南路路的的商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)以以購購物物為為主主，，主主要要是是服服裝裝、、鞋鞋類類、、化化妝妝品品、、珠珠寶寶首首飾飾等等商商品品，，檔檔次次為為中中高高檔檔；；其中中超超過過80％為為品品牌牌專專賣賣店店，，主主要要集集中中在在湖湖南南路路的的兩兩端端。。在在湖湖南南路路的的中中段段有有部部分分個個人人經(jīng)經(jīng)營營的的店店鋪鋪；；品牌牌專專賣賣店店的的面面積積較較大大，，開開間間要要求求較較高高，，需需要要廣廣告告宣宣傳傳和和形形象象展展示示；；餐飲飲主主要要為為特特色色小小餐餐飲飲，，面面積積較較小小，，如如南南京京特特色色小小吃吃、、奶奶茶茶、、西西餐餐等等；；休閑閑娛娛樂樂場場所所較較少少，，主主要要蘇蘇寧寧環(huán)環(huán)球球購購物物中中心心等等大大商商場場內(nèi)內(nèi)；；另外外湖湖南南路路集集聚聚了了多多家家銀銀行行；；根據(jù)據(jù)走走訪訪了了解解，，湖湖南南路路門門面面房房的的租租金金為為1萬元元/年/平方方米米左左右右。。湖南南路路多多為為品品牌牌專專賣賣店店購物63.2%餐飲9.3%休閑娛樂2.9%其他類型24.5%蘇寧寧環(huán)環(huán)球球購購物物中中心心湖南南路路百百貨貨商商店店上海海紅紅星星眼眼鏡鏡公公司司新華華書書店店通靈靈翠翠鉆鉆海瀾之家家……湖南路沿沿街店面面日租金金大多在在25-40元/平方米北湖街馬臺湖南路1交通銀行中山北路招商銀行湖南路商場路餐飲店日租金15-25元/平米，如尹氏雞汁湯包店，新華書店百富運動城服裝專賣店日租金為25-40元/平米，如百芙倫、卡瑪?shù)?。丁家?獅子橋輕工大廈服裝專賣店日租金30-40元/平米，如真維斯、影響時尚，奶茶店的日租金達(dá)40元/平米，如口渴了。3風(fēng)凰臺賓賓館蘇寧環(huán)球球警備司令令部湖南南路路1丁家橋2獅子橋云南北路中央路中央路高云嶺中國工商商銀行服裝店、、眼鏡店店日租金金為20-35元/平米，如如圣米采采、萱喆喆、南京京明亮眼眼鏡等。。服裝店日日租金為為20-30元/平米，如如安踏\本梵妮等等。服裝店日日租金為為15-25元/平米，如如鄂爾多多斯湖南路靠靠近中央央路的租租金略低低4獅子橋主主力業(yè)態(tài)態(tài)為餐飲飲注：數(shù)據(jù)據(jù)來源為為市場走走訪，店店鋪主要要是門面面店獅子橋以以餐飲為為主，集集聚非常常高的人人氣；既有高檔檔次的獅獅王府、、毛家飯飯店等，，也有中中等消費費的南京京大排檔檔，以及及價廉物物美的南南京特色色小吃，，高中低低檔次都都有，品品類齊全全；餐飲店面面積大到到五六百百平方米米，小的的不足五五平方米米；受訪者反反映，獅獅子橋在在南京幾幾乎成了了餐飲的的代名詞詞，獅王王府、毛毛家飯店店經(jīng)常需需提前預(yù)預(yù)定；購物類型型主要以以煙酒、、南京特特色食品品為主，，也有服服裝等店店鋪在與與獅子橋橋相交的的小巷內(nèi)內(nèi)；另有少量量休閑娛娛樂場所所，如KTV、足浴等等；根據(jù)走訪訪了解，，獅子橋橋的租金金起伏較較大，長長期租用用，面積積大的店店鋪較低低；而小小面積的的門面房房租金與與湖南路路相當(dāng)；；購物16.4%餐飲71.2%休閑娛樂9.6%其他類型2.7%獅王府大大酒店毛家飯店店南京大排排檔傣妹火鍋鍋粗茶淡飯飯獅子樓……獅子橋餐餐飲店的的平均租租金低于于湖南路路湖南南路路1輕工大大廈2獅子橋北湖路大中型餐餐飲店的的日租金金為10-25元/平米，如如東北人人家、一一茶一座座、粗茶茶淡飯等等；奶茶店－－可立得得的日租租金達(dá)30元/平米。微分賓館館在獅子橋橋支路上上的服裝裝、飾品品店的日日租金約約為10-15元/平米。圖:中山北路路（湖南南路至鼓鼓樓）業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計計（N＝103）中山北路路沿街以以購物為為主中山北路路（湖南南路至鼓鼓樓）沿沿街分布布了眾多多特色店店鋪，主主要是服服裝，鞋鞋包、婚婚紗攝影影、婚慶慶服務(wù)等等；在靠近湖湖南路一一端有蘇蘇寧銀河河、蘇寧寧電器、、太平洋洋百貨等等多家綜綜合性購購物商場場，屬于于中高檔檔的購物物商場；；中山北路路的婚紗紗攝影、、婚慶服服務(wù)已有有一定的的集聚效效應(yīng)；休閑場所所主要在在軍人俱俱樂部內(nèi)內(nèi)和購物物商場內(nèi)內(nèi)樓上；；沿街餐飲飲店較少少，為出出售奶茶茶飲料的的店鋪；；中山北路路靠近鼓鼓樓多為為寫字樓樓、政府府機關(guān)、、酒店等等；中山北路路兩邊的的店鋪租租金起伏伏較大，，其產(chǎn)權(quán)權(quán)多屬于于機關(guān)單單位，其其中靠湖湖南路的的那一側(cè)側(cè)屬于拆拆遷房，，因此租租金相對對較低，約為為3千元/年/平方米；；詳細(xì)業(yè)態(tài)態(tài)統(tǒng)計另另見市場場走訪統(tǒng)統(tǒng)計表注：數(shù)據(jù)據(jù)來源為為市場走走訪，店店鋪主要要是門面面店購物50.5%餐飲5.8%休閑娛樂13.6%其他類型30.1%太平洋百百貨蘇寧銀河河山西路百百貨商店店吳良材眼眼鏡海瀾之家家香榭麗舍舍品牌服服飾折扣扣店……山西路北

樂業(yè)路湖南路1路北南云中山北路蘇寧銀河太平洋百貨軍人俱樂部中山北路沿街店鋪日租金范圍為10-20元/平米之間，其中，軍人俱樂部一側(cè)店鋪的租金稍貴。這一側(cè)服裝店每天租金范圍為7-15元/平米，如圣吉奧男褲、上海針織衫、唐之戀等等。3中山北路路沿街店店鋪日租租金為10-20元/平米圖:中央路業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計計（N＝12）中央路生生活配套套缺失中央路由由于其為為交通主主干道，，雙向四四車道，，不便行行人穿越越，因此此商業(yè)氛氛圍較差差；中央路除除了與湖湖南路交交叉拐角角處的南南京八佰佰伴、玄玄武飯店店之外，，其余均均為沿街街底商；；沿街底商商零星散散布了服服飾、食食品、銀銀行等配配套商業(yè)業(yè)，商業(yè)業(yè)配套總總體不足足；詳細(xì)業(yè)態(tài)態(tài)統(tǒng)計另另見市場場走訪統(tǒng)統(tǒng)計表注：數(shù)據(jù)據(jù)來源為為市場走走訪，店店鋪主要要是門面面店燕鵬賓館館寵愛人生生玄武飯店店沁園春雪雪……風(fēng)凰臺賓館警備司令部湖南路云南北路中央路中央路高云嶺14服裝店等日租金為10-15元/平米中央路沿沿街店鋪鋪日租金金為10-15元/平米樓層設(shè)置品牌舉例面積(平米)日均營業(yè)額(元)第一層化妝品、鞋子、珠寶首飾歐泊萊223000思加圖382000周大福308000第二層職業(yè)女裝、高檔服飾、精品女包寶姿808000蔓戈253000JOYO404000第三層淑女裝veromoda603500ONLY654000BLANCEDER.G302000第四層男裝（包括男包、領(lǐng)帶）卡爾.丹頓385000scofield277000圣大保羅203000第五層休閑裝、童裝bossini251500SPARKLE352500APPLESHOR323500第六層運動裝備、健身器材、床上用品、陶瓷器品Kappa452500nike704000lotto403000百事351500通過聯(lián)營營合作形形式，以以扣點方方式收取取費用，，包括水水電費；；蘇寧銀河河裝修和和硬件設(shè)設(shè)施比較較好，人人氣較高高，在湖湖南路商商圈屬于于扣點比比較高的的；定位為中中高檔，，進(jìn)入商商場的品品牌首先先要經(jīng)過過商場嚴(yán)嚴(yán)格審核核，避免免日后更更換，給給顧客不不穩(wěn)定的的感覺；；珠寶、化化妝品的的扣點最最高，在在30-35%之間；女裝、休休閑裝一一般品牌牌約為30-32%，但是知名名高檔品牌牌的扣點可可能僅20%；如ONLY和班尼路相相比，班尼尼路的扣點點高一些；；由于鞋子都都被幾個大大品牌壟斷斷，如百麗麗、思加圖圖、達(dá)芙妮妮等，很多多都是一個個供貨商，，扣點被談?wù)劦幂^低，，大多在22-28%之間；男裝20-25%；皮具22-25%；童裝約25%；運動裝的扣扣點要比普普通服裝低低5-7%，即23-25%。蘇寧銀河樓層設(shè)置品牌舉例面積(平米)日均營業(yè)額(元)第一層首飾、手表、化妝品、鞋、皮具歐萊雅84000千百度282000百麗504000第二層淑女裝TeenieWeenie703000ETAM303500BASICHOUSE452500第三層高檔女裝及內(nèi)衣chaber384000YLGUE425000黛安芬101500第四層男裝、皮具皮特.丹頓247000九牧王184000Goldlion154000第五層休閑運動服飾JACKJONES403500LEVI'S303000addidas602500第六層運動服NIKE523000kappa342000puma362000第七層生活坊、茶莊、嬰兒裝Annil171500麗嬰房202000紫羅蘭182500蘇寧環(huán)球購購物中心以扣點方式式收取費用用，無水電電費和管理理費；扣點的多少少由商品類類型與品牌牌知名度決決定，如服服裝和鞋子子扣點類似似，而化妝妝品扣點要要稍高。同同種產(chǎn)品，，品牌不同同，扣點不不同，一般般品牌的扣扣點比知名名品牌扣點點高；不同樓層的的扣點不一一樣，樓層層越高扣點點越少，由由于各個樓樓層出售的的商品不一一樣，扣點點多的商品品安排在人人流量大的的低樓層，，因此等于于是體現(xiàn)在在商品上；；同一樓層，，位置不同同，扣點會會有差別，，但是差別別不大，因因為這與其其營業(yè)額有有關(guān)，如果果位置好的的品牌營業(yè)業(yè)額不佳，，就會被調(diào)調(diào)整到邊角角位置；另外，一次次性簽訂的的合同年限限越長，給給予的扣點點也越低；；蘇寧環(huán)球的的總體扣點點情況和蘇蘇寧銀河一一致，在20-35%之間，都屬屬于湖南路路商圈較高高的。樓層設(shè)置品牌舉例面積(平米)日均營業(yè)額(元)第一層化妝品、鞋子、品牌箱包、黃金珠寶玉器周大生354000露華濃71500DeBON102000第二層少女流行服裝SNOOPY402000E.LAND505000百芙倫202000第三層職業(yè)女裝貝拉維拉253000HONRN353000貝特如253000第四層男裝阿瑟斯221500FUN352000BALENO551000第五層運動裝備、健身器材addida454000umbro303000美津濃353000耐克383500太平洋百貨貨通過聯(lián)營的的形式，以以扣點方式式收取費用用，包含水水電費，物物業(yè)管理費費（空調(diào)費費）另收，，每年約為為500元；由于硬件設(shè)設(shè)施和裝修修檔次較低低，太平洋洋百貨的扣扣點要稍低低于蘇寧銀銀河和蘇寧寧環(huán)球；根據(jù)了解，，珠寶首飾飾類為25-30％，化妝品扣點點大多為27%，一般品牌牌的服裝為為25%，箱包皮具具為22%；具體的扣點點情況要和和商場招商商人員詳談?wù)?，涉及到到給他們的的回扣、變變相計算進(jìn)進(jìn)場費等。。一般按月結(jié)結(jié)算費用，，但是很多多都要2-3個月，有的的甚至拖到到半年以后后商店才給給結(jié)算；在走訪中了了解到，太太平洋百貨貨目前正在在對柜臺進(jìn)進(jìn)行調(diào)整，，三樓的服服裝柜臺有有空余。樓層設(shè)置品牌舉例面積(平米)日均營業(yè)額(元)第一層化妝品、鞋子、鐘表、煙酒、箱包、珠寶飾品TISSOT63000美伊娜多91500BASTA121500明牌355000第二層職業(yè)女裝、淑女裝獨角戲402000古今181000安莉芬242000錦寸182000第三層男士正裝虎都252000金狐貍284000海螺253000卡帝樂鱷魚273000第四層運動服裝、童裝安踏301500特步252000361°254000喬丹241800山西路百貨貨同樣是根據(jù)據(jù)營業(yè)額進(jìn)進(jìn)行扣點的的方式，作作為場地租租用費，不不再收取水水電費和管管理費，未未提及進(jìn)場場費；商場按月來來結(jié)算費用用；進(jìn)場之前要要對品牌進(jìn)進(jìn)行審核，，如果是代代理商的話話，要看廠廠家的授權(quán)權(quán)證明；對于知名品品牌比較歡歡迎，愿意意給予一定定的優(yōu)惠；；山西路百貨貨和湖南路路商場的扣扣點類似，，在湖南路路商圈的扣扣點相對較較低，但這這里的招商商人員表示示并沒有對對各專柜確確定要完成成的營業(yè)額額指標(biāo)；平均扣點在在22-25%左右，一樓樓的化妝品品、珠寶首首飾扣點較較高，其次次是二樓的的女裝、休休閑裝，三三樓四樓的的男裝和運運動裝扣點點相對較低低，但是樓樓層位置也也比較差。。特色地下商商業(yè)—溫莎、溫妮妮服飾廣場場定位：“時尚、有有品位”，，突出個性性主營中檔檔女性服飾飾及其它女女性用品商商場商鋪面積：：8-15㎡㎡不等，可分分割租金：約7-12元/㎡/天經(jīng)營情況：：人氣相當(dāng)一一般，經(jīng)營營狀況相對對較差。特色地下商商業(yè)—三福百貨定位：三福百貨主主營男、女女休閑服裝裝,兼營精飾品品、化妝品品、鞋、包包、內(nèi)衣等等商鋪面積：：負(fù)一層、二二層整體經(jīng)經(jīng)營經(jīng)營情況：：店內(nèi)商品，，以中低端端為主，具具備價格優(yōu)優(yōu)勢，因此此經(jīng)營狀況況良好。湖南路地下下商業(yè)街開開發(fā)進(jìn)入實實施階段項目日程表表——2003年，湖南路路管委會進(jìn)進(jìn)行開始包包裝推出2006年8月掛牌拍賣賣，競得者者為南京東東方大唐置置業(yè)有限公公司2007年5月獲得工程程建設(shè)許可可證2007年8月進(jìn)行該工工程項目監(jiān)監(jiān)理及施工工投標(biāo)面積——地塊用地總總面積為地地下42290.1平方米，其其中市政配配套用地面面積1596.9平方米，實際出出讓面積為為地下40693.2平方米。范圍——西起中山北北路、山西西路與湖南南路交叉口口的地下過過街通道，，東至中央央路地下過街通道，，全長1030米，西端向向北延伸至至山西路市市民廣場。。主體位于于湖南路下方，建建筑面積約約70000平方米，地地下深度控控制在兩層層以內(nèi)，總總投資為6億元。出讓價格——7700萬元。功能定位——商業(yè)及停車車。經(jīng)營面積——預(yù)計為3萬平方米。。經(jīng)營方向——小餐飲，特特色服裝店店，時尚用用品，小商商品等等。。湖南路地下下商業(yè)街項項目的機遇遇：1、湖南路人人流量有保保證；2、目前湖南南路商業(yè)空空間比較有有限，難以以滿足商家家的經(jīng)營需需求；3、原先湖南南路靠近山山西路端口口人流量很很大，而中中央路端口口人流量相相對較少，，地鐵站的的開通為中中央路端口口帶來了人人流量，彌彌補了不足足；4、今年5月馬臺街夜夜市取締，，為模范馬馬路工程讓讓路；待湖湖南路地下下商業(yè)街開開發(fā)完成，，原夜市部部分經(jīng)營者者很可能進(jìn)進(jìn)駐。5、受到地鐵鐵商鋪銷售售價格走高高等因素的的影響，南南京地下商商鋪的價格格正持續(xù)上上漲，湖南南路地下商商業(yè)街有望望得到較高高回報。湖南路地下下商業(yè)街項項目的挑戰(zhàn)戰(zhàn)：1、地下空間間開發(fā)成本本較高，開開發(fā)時間相相對較長；；2、開發(fā)過程程中涉及到到對周邊商商家的影響響、停車及及道路出行行等問題；；3、地下空間間的先天劣劣勢，空氣氣、光線和和壓抑感等等等都成為為投資者、、經(jīng)營者和和消費者的的心理壓力力。4、地下商鋪鋪所經(jīng)營的的商品難以以提升檔次次感，中低低檔商品為為主流。湖南路地下下商業(yè)街機機遇與挑戰(zhàn)戰(zhàn)湖南路地下下商業(yè)街的的機遇對于于本項目同同樣是利好好因素，且且無上述不不足。湖南路地下下商業(yè)街對對本項目的的影響地下商業(yè)街街本項目地下商鋪所所經(jīng)營商品品的檔次相相對較低不會吸引中中高端品牌牌專賣經(jīng)營服裝、、鞋帽、箱箱包的可能能性較大可能會模仿仿新街口萊萊迪，走時時尚前衛(wèi)路路線地下商鋪不不適合經(jīng)營營大型餐飲飲年輕時尚消消費群體為為主可經(jīng)營中高高檔商品吸引中高檔檔品牌入駐駐靠近獅子橋橋餐飲步行行街，適合合經(jīng)營餐飲飲可經(jīng)營大型型餐飲考慮到湖南南路地下商商業(yè)街面積積較大，本本項目應(yīng)與與其實施錯錯位經(jīng)營。。目錄第一部分商商業(yè)供供給現(xiàn)狀123地塊商業(yè)配配套湖南路商圈圈業(yè)態(tài)分布布南京各大商商圈整體狀狀況3.1地塊周邊交交通現(xiàn)狀與與規(guī)劃狀況況3.2地塊與南京京其它商業(yè)業(yè)網(wǎng)點距離離3.3地塊周邊人人流量與停停車狀況公交線路密密集，地鐵鐵五號線將將設(shè)站點所在道路公交線路數(shù)量云南北路2湖南路12湖北路4中山北路9山西路10中央路14童家巷1馬臺街4①②③④⑤⑥湖南路商圈周周邊的公交線線路十分密集集，有十多條條線路在周邊邊設(shè)有站點。。公交線路是是到達(dá)湖南路路的主要公共共交通方式。。軌道交通方面面，目前經(jīng)過過湖南路商圈圈的地鐵為1號線（玄武門門站），規(guī)劃劃有5號線（湖南路路站），貫穿穿主城東南和和西北。新街口CBD3公里大行宮CBD4.4公里河西CBD8公里鼓樓廣場1.4公里夫子廟5.2公里南京火車站3公里南京中央門長長途汽車站2.6公里南京下關(guān)長途途汽車客運站站5.5公里南京長途汽車車客運北站（（浦口）9.5公里南京祿口國際際機場40公里與南京市各商商業(yè)網(wǎng)點和交交通站點距離離注：測量距離離為直線距離離湖南路周邊商商業(yè)繁華，而而且緊鄰旅游游景區(qū)與南京市其它它主要旅游景景點距離玄武湖景區(qū)小于1公里中山陵7.5公里總統(tǒng)府4公里梅園新村1.4公里雨花臺風(fēng)景名名勝區(qū)7.2公里閱江樓3.7公里明城墻5.5公里雞鳴寺2.2公里紫金山天文臺臺5.5公里南京大屠殺紀(jì)紀(jì)念館4.8公里湖南路本身不不僅是重要的的商業(yè)網(wǎng)點還還是著名的旅旅游景點目前湖南路商商圈停車位較較為緊缺停車場類型停車點數(shù)量（個）停車位（個）舉例賓館停車場7577鳳凰臺賓館、大方苑賓館、名人城市酒店等單位內(nèi)部停車場7154交通銀行、招商銀行、江蘇省科協(xié)直屬單位等營業(yè)性停車場91260蘇寧銀河（部分自用）、湖北路51號、廣廈置業(yè)立體車庫等路邊停車場3440湖北路沿線、云南北路部分、裴家橋巷內(nèi)共計262431目前湖北路51號地塊共有停車位285個按正常工作日日統(tǒng)計，湖南南路周邊有半半數(shù)停車場的的使用率已達(dá)達(dá)100％，剩下的使使用率基本在在70％以上；晚上停車場的的使用率高于于白天；在節(jié)節(jié)假日基本上上無處停放；；停車場收費大大多為7元/小時，有少數(shù)數(shù)是按次計算算，如10元/次；隨著南京市私私家車數(shù)量的的急劇上升（（連續(xù)三年保保持50％左右的高增增長率），湖湖南路作為重重要的商業(yè)街街區(qū)，停車需需求與供應(yīng)能能力矛盾將越越發(fā)突出。人流量消費額統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示示，2006年湖南路日平平均人流量為為14萬人次，周末末人流量為30萬人次，節(jié)假假日人流量達(dá)達(dá)50萬人次，。湖南路商圈人人流量最集中中一段是從山山西路市民廣廣場至丁家橋橋燈光隧道，，以及獅子橋橋餐飲步行街街，另外蘇寧寧環(huán)球購物中中心前面也是是重要的人氣氣聚集點。隨著地鐵一號號線的貫通，，湖南路靠中中央路一端的的人流量開始始上升。未來來湖南路地下下商業(yè)街的經(jīng)經(jīng)營也將會進(jìn)進(jìn)一步積聚人人氣。盡管湖南路和和新街口接近近百萬的黃金金周人流量相相比有一定差差距，但是人人均消費額并并不遜色。以以十一黃金周周為例，新街街口、湖南路路、中央門和和夫子廟四個個地區(qū)的營業(yè)業(yè)額進(jìn)行比較較，新街口地地區(qū)實現(xiàn)的消消費金額占總總消費金額的的43.9％，隨后依次次為湖南路地地區(qū)占38.8％，中央門地地區(qū)占11.5％，夫子廟地地區(qū)占5.8％。從湖南路商圈圈本身看，其其周邊地區(qū)云云集了政府部部門、事業(yè)單單位、大型國國企和高校，，從學(xué)歷、收收入等各項指指標(biāo)看，湖南南路商圈是南南京本地購買買群體質(zhì)量較較高的地區(qū)。。湖南路商圈人人流量大，人人均消費額高高研究內(nèi)容框架架第一部分商商業(yè)供供給現(xiàn)狀第二部分商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)需求第三部分主主要結(jié)結(jié)論與建議附錄錄上上海類似商業(yè)業(yè)項目Contents第二部分商商業(yè)業(yè)態(tài)需需求1.1消費者群體特特征1.2購物消費習(xí)慣慣1.3餐飲消費習(xí)慣慣1.4休閑娛樂消費費習(xí)慣12消費業(yè)態(tài)需求消費習(xí)慣3經(jīng)營者需求4投資者看法湖南路消費者者高學(xué)歷白領(lǐng)領(lǐng)比例高4.713.513.017.71.97.914.93.32.36.514.4高層管理人員中層管理人員辦公室一般職員專業(yè)技術(shù)人員普通勤雜人員自由職業(yè)者服務(wù)業(yè)職工個體業(yè)主未在職的家庭主婦退休在校學(xué)生圖:受訪者職業(yè)（（N＝215）41.4%26.5%28.4%3.7%高中及以下大專大學(xué)本科碩士及以上圖:受訪者學(xué)歷（N＝215）55.8%44.2%男女圖:受訪者性別（N＝215）31.335.415.36.37.64.218.931.430.210.17.51.90.05.010.015.020.025.030.035.040.016歲-22歲23歲-30歲31歲-40歲41歲-50歲51歲-60歲61歲-70歲普通消費者N＝144高端消費者N＝71高端消費者更更年長圖:不同類型受訪訪者年齡44.419.416.08.34.26.21.413.810.118.212.510.115.120.20.010.020.030.040.050.03001－4000元4001－5000元5001－6000元6001－7000元7001－8000元8001－10000元10000元以上圖:不同類型受訪者家庭收入普通消費者N＝144高端消費者N＝71六成以上受訪訪者年齡在40歲及以下，普通消費者的的年齡低于高高端消費者，，尤其是21-40歲這一年齡段段差距較大。。不同類型消費費者的家庭收收入有較大差差距，普通消消費者中3001-4000元/月收入的最高高，高端消費費者的家庭月月收入則比較較平均，月收收入10000元以上的達(dá)20.2%。59.5%35.8%4.7%是，有南京戶籍不是，但在南京居住超過1年不是，在南京居住未超過1年圖:受訪者來源（N＝215）多數(shù)為本地居居民40.511.811.28.37.34.94.94.42.41.91.50.9鼓樓區(qū)下關(guān)區(qū)玄武區(qū)浦口區(qū)建鄴區(qū)江寧區(qū)棲霞區(qū)白下區(qū)雨花臺區(qū)秦淮區(qū)其他郊縣六合區(qū)圖:常住居民所屬屬區(qū)縣（N＝205）徐州、揚州、、鎮(zhèn)江、浙江江、福建、安安徽等家庭收入3001-4000元比例最高（（34.9％）年齡30歲以下超過60％本科及以上學(xué)學(xué)歷為32.1％職業(yè)類型比較較多樣，專業(yè)業(yè)技術(shù)人員、、服務(wù)業(yè)職工工、學(xué)生、中中層管理人員員和辦公室一一般職員比例例皆超過10％。消費者多為南南京市常住人人口（包括南南京戶籍59.5%和非南京戶籍籍35.8%），主要是城城北和江北的的各區(qū)，另外外輻射蘇北和和安徽地區(qū)部部分居民。湖南路消費者者特征湖南路消費者者主要為收入入中等的年輕輕人群公交車47.9%出租車2.3%步行20.5%自行車7.9%私家車17.2%電動車1.4%地鐵2.8%是34.4%否65.6%圖:到湖南路常用用的交通方式式（N＝215）圖:受訪者是否擁擁有家庭用車車（N＝215）公交車是到湖湖南路最常用用的交通方式式周邊公交線路路發(fā)達(dá)，乘坐坐公交車最為為方便來湖南路的相相當(dāng)一部分是是周邊居民，，如鼓樓區(qū)、、下關(guān)區(qū)有相當(dāng)一部分分有車族沒有有開車來湖南南路46.746.32.95.120.418.22.93.63.77.420.418.51.91.901020304050每天1次2－3天1次每周1次半個月1次一個月1次兩個月1次三個月及以上1次普通購物消費者N＝137高端購物消費者＝54購物頻次普通餐飲消費者N＝118高端餐飲消費者N＝5616.113.629.714.419.55.11.716.112.539.319.612.501020304050每天1次2－3天1次每周1次半個月1次一個月1次兩個月1次三個月及以上1次在外用餐頻次次普通休閑娛樂消費者N＝102高端休閑娛樂消費者N＝4602.94.932.420.631.43.93.92.49.848.87.326.82.42.4102030405060每天1次2－3天1次每周1次半個月1次一個月1次兩個月1次三個月及以上1次在外休閑娛樂樂頻次餐飲的消費頻頻次最高購物方面，高高端消費者和和普通消費者者的頻次接近近；餐飲和休休閑娛樂，高高端消費者的的頻次略高于于普通消費者者。消費者在購物物上單次消費費金額最高圖:普通消費者單單次消費金額額（N＝144）0.010.020.030.040.050.010-20元20-50元50-100元100-200元200-300元300-400元400-600元600-800元800-1000元1000元以上普通購物消費者普通餐飲消費者普通休閑娛樂消費者0.010.020.030.040.050.010-20元20-50元50-100元100-200元200-300元300-400元400-600元600-800元800-1000元1000元以上高端購物消費者高端餐飲消費者高端休閑娛樂消費者圖:高端消費者單單次消費金額額（N＝71）62.026.39.52.268.529.61.901020304050607080湖南路新街口夫子廟中央門普通購物消費者N＝137高端購物消費者N＝54購物時選擇的的商業(yè)區(qū)67.820.310.21.768.621.64.03.92.001020304050607080湖南路新街口夫子廟河西商業(yè)區(qū)中山北路太平南路普通餐飲消費者＝118高端餐飲消費者＝56用餐時選擇的商業(yè)區(qū)63.727.55.91.02.065.926.82.44.9湖南路新街口夫子廟河西商業(yè)街太平南路普通休閑娛樂消費者N＝102高端休閑娛樂消費者N＝46圖：休閑娛樂樂時選擇的商商業(yè)區(qū)除湖南路和新新街口外，部部分高端消費費者選擇在河河西商業(yè)區(qū)用用餐和休閑娛娛樂87.354.449.039.715.714.211.86.40.5自己生活中需要節(jié)慶假日休閑娛樂中順便購物工作或者學(xué)習(xí)疲勞，外出放松了解時尚流行趨勢就餐前后順便購物購買禮物家庭紀(jì)念日陪同朋友圖:購物一般屬于于哪些情況（（N＝191多選）45.442.130.622.416.48.26.61.0逛街購物中順便就餐招待親戚或者同學(xué)、朋友節(jié)慶假日在家里吃煩了，想換換口味休閑娛樂中順便就餐招待客戶家庭紀(jì)念日其它圖:外出用餐一般般屬于哪些情情況（N＝174多選）50.035.333.321.214.710.38.38.34.5親戚或者同學(xué)、朋友聚會節(jié)慶假日放松身心逛街購物中順便娛樂工作或者學(xué)習(xí)疲勞，外出放松鍛煉身體家庭紀(jì)念日招待客戶就餐前后順便娛樂圖:休閑娛樂一般般屬于哪些情情況（N＝148多選）購物過程中更更易產(chǎn)生其它它類型消費購物原因主要要時由于自己己生活需要，，其次時在節(jié)節(jié)慶假日里購購物；在外用餐很大大程度上時在在逛街購物中中順便用餐及及招待親友；；半數(shù)的休閑娛娛樂屬于親戚戚、同學(xué)或者者朋友聚會。。有相當(dāng)一部分分消費者會同同時進(jìn)行購物物、餐飲和休休閑娛樂三種種消費，其中中購物與其余余兩者結(jié)合的的比例更高。。與朋友一起購購物，與愛人人一起用餐，，與戀人一起起休閑0102030405060父母孩子戀人配偶朋友同事同學(xué)客戶購物餐飲休閑娛樂圖:消費時的陪伴伴者（N＝215多選）1.52.410.737.118.08.36.310.24.90.5010203040半小時以內(nèi)半小時－1小時1－2小時2－3小時3－4小時4－5小時5－6小時超過半天一整天不止一天圖:逛街購物的連續(xù)時間（N＝205）受訪者與朋友友一起逛街購購物的比例最最高（52.9％），其次是是戀人（11.4％）；與配偶或戀人人一起在外用用餐的比例相相對較高（26.8％）；休閑娛樂時與與戀人在一起起的比例（32.7％）最高，其其次是朋友（（21.8％）。逛街購物一般般連續(xù)2-3小時的最多（（37.1％），超過半半天的也有10.2％。目錄第二部分商商業(yè)業(yè)態(tài)需需求2.1在湖南路購物物狀況及評價價2.2在湖南路用餐餐狀況及評價價2.3在湖南路休閑閑娛樂狀況及及評價2.4接受度測試12消費業(yè)態(tài)需求消費習(xí)慣3經(jīng)營者需求4投資者看法服裝是消費者者在湖南路購購買最多的商商品61.538.032.729.822.919.515.68.85.45.43.92.42.01.50.010.020.030.040.050.060.070.0休閑裝皮鞋運動鞋襯衫/T恤運動服正裝/職業(yè)裝化妝品皮具內(nèi)衣珠寶首飾手表運動包袋戶外用品其它圖:購買最多的商商品（N＝205多選）：服裝：皮鞋皮具：個人裝飾品：運動休閑用品班尼路、美特特斯邦威、真真維斯、ONLY、啄木鳥、七七匹狼、花花花公子、夢特特嬌、鱷魚恤、以純、唐唐獅、雅戈爾爾、JackJones、艾格、鄂爾爾多斯、Kappa、杉杉、海瀾瀾之家在湖南路購買買最多的品牌牌：老人頭、金利利來、皮爾卡卡丹、蘋果、、萬里、森達(dá)達(dá)、花花公子子、千百度、、達(dá)芙妮、紅紅蜻蜓、星期期六、貝吉、、天美意、百百麗、鱷魚、、錦美堂、BOSS、真美詩、富富貴鳥蘭蔻、歐萊雅雅、玉蘭油、、ZA、美寶蓮、妮妮維雅、旁氏氏、歐柏萊、、玫琳凱、羽羽西、寶慶銀銀樓、通靈翠翠鉆、天王表表、羅西尼、、西鐵城耐克、361度、Kappa、李寧、阿迪迪達(dá)斯、Nikko、安踏、Puma、特步、百事事、佐丹奴、、恩寶、匡威威、鱷魚、美美津奴消費者更愿意意在商店內(nèi)購購物52.7%40.5%6.8%商廈內(nèi)部的專柜或?qū)Ｙu店商業(yè)街上的專賣店馬路邊上的店鋪圖:平時喜歡在哪哪里購買商品品（N＝205）52.251.248.347.339.031.724.913.26.35.95.40.010.020.030.040.050.060.0湖南路商場蘇寧環(huán)球購物商場湖南路沿街的品牌專賣店山西路百貨蘇寧銀河購物蘇寧電器賣場太平洋百貨湖南路沿街的店鋪(非專賣店）百富運動城馨禾服飾商場溫莎/溫妮購物廣場圖:一般會光顧哪哪些購物場所所（N＝205）首先，半數(shù)以以上受訪者（（52.7％）喜歡在商商店內(nèi)部購買買商品，在沿沿街店鋪中，，愿意光顧專專賣店的比例例大大高于一一般的小店鋪鋪；其次，在湖南南路商圈，消消費者光顧最最多的是湖南南路商場和蘇蘇寧環(huán)球購物物商場，超過過了湖南路引引為特色的沿沿街品牌專賣賣店，湖南路路沿街的小店店鋪的光顧率率僅有13.2％；由此可知，消消費者更傾向向于在商店內(nèi)內(nèi)部進(jìn)行購物物。2.426.861.59.30.010.020.030.040.050.060.070.0不太好一般比較好很好停車不方便（（30.0%）商品種類少（（26.7%）商品價格不合合理（23.3%）商業(yè)氣氛不足足（18.3%）交通不方便（（11.7%）商品沒有特色色（11.7%）商品缺乏時尚尚感（8.3%）購物場所面積積小（8.3%）負(fù)面評價（多選）交通方便（55.9%）商品種類齊全全（46.9%）商品質(zhì)量好（（24.1%）商品價格合理理（22.8%）購物場所面積積大（13.8%）商品流行時尚尚（11.0%）服務(wù)質(zhì)量好（（10.3%）周邊餐飲場所所比較多（9%）正面評價（多選）購物者對湖南南路最多的負(fù)負(fù)面評價是停停車不便圖:對湖南路商圈圈購物的評價價（N＝205）消費者認(rèn)為在在湖南路商圈圈購物的優(yōu)點點主要是交通通方便，另外外商品質(zhì)量好好、服務(wù)質(zhì)量量好和周邊餐餐飲場所比較較多都是比較較突出的優(yōu)點點，在負(fù)面評評價中提及比比例很少；消費者對湖南南路負(fù)面評價價比較多的是是停車不方便便，另外商業(yè)業(yè)氣氛不足、、商品沒有特特色也是湖南南路需要改進(jìn)進(jìn)的方面，基基本沒有受訪訪者對這兩點點持正面評價價。圖:希望湖南路商商圈增加的購購物場所圖:希望增加什么么檔次的購物物場所24.133.616.129.214.68.810.214.622.628.336.320.332.322.26.16.16.116.10.010.020.030.040.0購物中心超級大賣場品牌專賣店品牌折扣店綜合百貨商店專業(yè)百貨商店批發(fā)市場/專業(yè)市場超市便利店特色店鋪普通購物消費者N＝137高端購物消費者N＝54消費者希望湖湖南路增加的的購物場所依依次是超級大大賣場、品牌牌折扣店和購購物中心。超超級大賣場的的所要求的營營業(yè)面積偏大大，應(yīng)綜合考考慮所在地塊塊的體量限制制，決定合適適的購物場所所；另一方面，普普通購物者與與高檔購物者者對于湖南路路購物場所的的檔次需求有有較大差別，，商業(yè)項目對對目標(biāo)消費者者需有明確定定位。高端消費者對對于購物場所所的檔次需求求更高4.434.354.75.80.713.061.124.11.90.010.020.030.040.050.060.070.0高檔次中高檔次中檔次中低檔次低檔次普通購物消費者N＝137高端購物消費者N＝54有可能27.3%非常可能29.8%肯定去39.5%不大可能1.5%一般1.9%圖:專程去新購物物場所的可能能性（N=205）高端消費者更更易受到廣告告影響專程去新購物物場所的可能性為96.6％高端消費者更更多地通過各各類廣告獲得得購物信息；；電視廣告、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)廣告和雜雜志對于高端端消費者的影影響更多。圖:獲得購物信息的途徑（多選）59.136.511.73.68.02.90.71.553.755.618.514.81.93.71.9朋友推薦電視廣告雜志網(wǎng)絡(luò)廣告逛的時候自己看電臺廣播廣告電梯廣告手機短信普通購物消費者N＝137高端購物消費者N＝54川菜和淮揚菜菜最受消費者者歡迎76.023.07.616.43.80.010.020.030.040.050.060.070.080.0中式正餐中式快餐西式正餐西式快餐咖啡茶座圖:通常就餐選擇擇的風(fēng)味（N=183多選）川菜（57.1%）淮揚菜（44.8%）粵菜（16.0%）魯菜（14.7%）東北菜（14.1%）湖南菜（12.9%）浙菜（11.0%）安徽菜（5.5%）韓國料理（48.0%）巴西烤肉（42.0%）西式牛排（38.0%）日本料理（18.0%）美式快餐（16.0%）法式西餐（12.0%）泰國風(fēng)味（4.0%）喜歡的西餐口口味（多選）消費者在餐館館用餐多數(shù)選選擇中式正餐餐，其中川菜菜（57.1%）和淮揚菜（（44.8%）最受歡迎；；在選擇西餐的的消費者中，，最喜歡的西西餐口味是韓韓國料理（48.0%），其次是巴巴西烤肉（42.0%）。喜歡的中餐口口味（多選）高端餐飲消費費者光顧獅子子橋比例更高高74.651.744.98.511.01.712.70.887.557.146.47.13.63.619.61.80.020.040.060.080.0100.0獅子橋馬臺街湖南路湖北路北樂業(yè)路丁家橋軍人俱樂部內(nèi)云南北路普通餐飲消費者N＝118高端餐飲消費者N＝56圖:經(jīng)常光顧哪些些地方的餐飲飲（多選）中餐（包括正正餐和快餐））西餐（包括正正餐和快餐））獅子樓、回味味鴨血粉絲、、南京大排檔檔、毛家飯店店、金陵人家家、獅王府、、燒雞公、沸沸騰漁鄉(xiāng)、艷艷陽天、百姓姓人家、新日日村、天獅百百盛、四川酒酒家、綠柳居居、大娘水餃餃經(jīng)常光顧的餐餐飲場所：韓國料理、大大漁、史迪克克牛排館、里里約人烤肉、、肯德基、麥麥當(dāng)勞、哈羅羅哈、豪享來來、味千拉面面、巴西燒烤烤、塔可墨西西哥、權(quán)金城城、亨利之家家、常娜西餐餐廳、必勝客客一茶一座、悠悠仙美地、貓貓空、名典咖咖啡語茶咖啡茶座圖:經(jīng)常光顧哪些些類型的餐飲飲（多選）高端消費者最最青睞高檔次次中餐高端餐飲消費費者光顧高檔檔次中餐、特特色西餐以及及商務(wù)/休閑簡餐的比比例高于普通通餐飲消費者者。普通消費者則則比較喜歡特特色餐飲、特特色小吃飲料料這些餐飲類類型。中檔次中餐是是所有受訪者者選擇比例最最高的，另外外，西式快餐餐以其方便、、衛(wèi)生得到相相當(dāng)部分消費費者的青睞。。11.960.235.65.93.46.812.723.732.157.128.619.614.35.45.423.2高檔次中餐(如獅王府、毛家飯店）中檔次中餐（如南京大排檔）特色餐飲（如回味鴨血粉絲湯）特色西餐（如韓國燒烤、日本料理）商務(wù)/休閑簡餐（如悠仙美地、貓空）中式快餐（如綠柳居、大娘水餃）特色小吃飲料（如燒烤、奶茶）西式快餐（如肯德基、麥當(dāng)勞）普通餐飲消費者N＝118高端餐飲消費者N＝5620.2%13.7%10.9%7.3%7.0%比較好63.9%一般29.0%不太好1.1%很好4.9%說不清1.1%圖:對湖南路餐飲飲的整體評價價（N＝183）口味好（50.8%）方便到達(dá)（41.3%）價格合理（37.3%）餐飲種類多（（33.3%）衛(wèi)生狀況好（（32.5%）服務(wù)水平高（（21.4%）周邊方便購物物（6.3%）檔次高（3.2%）正面評價（多選）價格不合理（（36.4%）不方便停車（（20.0%）餐飲種類少（（18.2%）衛(wèi)生狀況差（（16.4%）不方便到達(dá)（（12.7%）服務(wù)水平低（（10.9%）口味差（9.1%）周邊不方便休休閑娛樂（9.1%）負(fù)面評價（多選）湖南路餐飲綜綜合優(yōu)勢明顯顯68.8%31.2%消費者認(rèn)為在在湖南路商圈圈用餐的優(yōu)點點主要是口味味好，另外方方便到達(dá)、餐餐飲種類多和和周邊方便購購物都是比較較突出的優(yōu)點點，在負(fù)面評評價中提及比比例相對較低低；消費者認(rèn)為在在湖南路商圈圈用餐的缺點點提及率最高高的盡管是價價格不合理，，但是也有相相當(dāng)部分消費費者有相反意意見。不方便停車則是比較突出出的缺點，在在正面評價中中未提及，另另外周邊不方便休休閑娛樂也是需要引起起注意的負(fù)面面評價。4.242.339.811.95.114.412.74.216.128.639.317.97.17.18.98.90.010.020.030.040.050.0高檔次中餐中檔次中餐特色餐飲特色西餐商務(wù)/休閑簡餐中式快餐特色小吃飲料西式快餐普通餐飲消費者N＝118高端餐飲消費者N＝56不同類型消費費者對于餐飲飲類型需求差差別較大圖:希望湖南路增增加的餐飲場場所總體來看，消消費者希望湖湖南路增加的的購物場所是是中檔次中餐餐和特色餐飲飲；高端消費者和和普通消費者者相比希望增增加的餐飲場場所有較大差差別，高端消消費者希望增增加高檔次中中餐、特色西西餐、商務(wù)/休閑簡餐和西西式快餐，普普通消費者希希望增加中檔檔次中餐、中中式快餐和特特色小吃飲料料的比例則更更高。這與不不同類型消費費者的消費能能力有關(guān)。11.9%13.7%6.0%11.9%6.0%7.3%4.7%2.0%3.8%口碑相傳是重重要的宣傳途途徑不大可能1.1%一般3.8%有可能35.0%非?？赡?4.6%肯定去35.5%圖:專程去新餐飲飲場所的可能能性（N=183）專程去新餐飲飲場所的可能性為95.1％67.832.227.122.014.419.55.18.52.53.457.146.441.112.510.78.914.31.83.61.8朋友推薦報紙電視廣告戶外廣告雜志街頭派送廣告網(wǎng)絡(luò)廣告逛的時候看電臺廣播廣告電梯廣告普通餐飲消費者N＝118高端餐飲消費者N＝56圖:獲得餐飲信息息的途徑（多多選）消費者獲得餐餐飲信息最主主要是通過朋朋友推薦，其其中普通消費費者的比例更更高；除了朋友推薦薦外，報紙、、電視、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)等媒體廣告告對高端消費費者影響更大大，而普通消消費者對戶外外廣告、街頭頭派送廣告等等印象比較深深。KTV是消費者最經(jīng)經(jīng)常光臨的休休閑娛樂場所所56.917.610.822.58.832.43.97.82.95.914.761.041.426.824.44.931.79.814.69.87.22.40.010.020.030.040.050.060.070.0KTV酒吧咖啡吧茶吧/茶館電子游戲廳電影院歌舞廳健身中心美容中心桑拿/足浴/按摩室內(nèi)溜冰場普通休閑消費者N＝102高端休閑消費者N＝41圖:通常光臨的休休閑娛樂場所所總體來看，消消費者最經(jīng)常常光臨的休閑閑娛樂場所是是KTV、電影院以及及茶吧/茶館；高端消費者和和普通消費者者在酒吧和咖咖啡吧及室內(nèi)內(nèi)溜冰場上有有較大差距，，高端消費者者光臨酒吧和和咖啡吧更多多，而普通消消費者光臨室室內(nèi)溜冰場比比較多；不同類型消費費者對休閑娛娛樂場所的偏偏好受其年齡齡、收入、愛愛好等影響。