南京XX田園置業(yè)大廠項目運營思路報

南京東洲田園置業(yè)大廠項目運營思路報告1報告思路找出關(guān)鍵問題解決問題分析項目地塊找出市場空缺2我們要解決什么問題？3我們目前要解決的問題項目建筑形式？商業(yè)業(yè)態(tài)定位？項目檔次定位？消費群體定位？投資客戶定位？經(jīng)營商戶定位？還是其他問題？4我們目前要解決的問題我們要解決的不是上述問題中的單獨的某個或某幾個問題，上述所有問題都是我們不得不解決的問題！但決定項目成敗，直接影響建筑設(shè)計的問題才是我們目前要解決的問題！5商業(yè)經(jīng)營問題！6商業(yè)經(jīng)營問題的實質(zhì)誰來消費？為什么來消費？什么商家來經(jīng)營？商家都經(jīng)營些什么？檔次如何？業(yè)態(tài)搭配如何？7大廠商業(yè)境況？8大廠商業(yè)印象9大廠商業(yè)印象10大廠商商業(yè)印印象消費者者的消消費能能力比比較高高，需需求呈呈現(xiàn)多多樣化化；消費場場所集集中，，但參參差不不齊，，比較較雜亂亂；目前的的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)種類類比較較齊全全；日常用用品（（包括括大件件家電電）的的采購購可以以在本本區(qū)域域內(nèi)解解決，，但高高端的的非必必需消消費品品的采采購多多在市市區(qū)完完成；；11大廠商商業(yè)印印象賣場已已經(jīng)比比較發(fā)發(fā)達(dá)，，而且且也比比較完完善；；長沖““步行行街””，只只能算算是商商業(yè)比比較集集中的的街；；永利購購物中中心想想什么么都賣賣，但但現(xiàn)實實結(jié)果果是什什么都都賣不不好；；開寧的的商業(yè)業(yè)內(nèi)街街也只只開了了一半半，但但蘇果果的人人氣絕絕非虛虛名；；麥當(dāng)勞勞、肯肯德雞雞們的的進(jìn)駐駐，大大廠的的商業(yè)業(yè)前景景已經(jīng)經(jīng)勿需需多做做說明明。12大廠商商業(yè)最最缺的的是什什么？？13大廠商商業(yè)什什么最最缺？？購買力力？缺賣場場？缺百貨貨？缺高檔檔次？？缺商業(yè)業(yè)運營營？14大廠的的商業(yè)業(yè)最缺缺體驗驗！15大廠商商業(yè)什什么最最缺？？在大廠廠，只只有買買東西西的地地方，，沒有有逛街街的地地方?。?6來源：：托夫夫勒———《《第三三次浪浪潮》》體驗是是一種種創(chuàng)造造難忘忘經(jīng)歷歷的活活動，，是企企業(yè)以以服務(wù)務(wù)為舞舞臺、、商業(yè)業(yè)為道道具，，圍繞繞消費費者創(chuàng)創(chuàng)造出出值得得回憶憶的活活動。。當(dāng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)到到一定定程度度之后后，人人類的的消費費重點點將從從產(chǎn)品品和服服務(wù)向向體驗驗轉(zhuǎn)移移，繼繼產(chǎn)品品經(jīng)濟(jì)濟(jì)和服服務(wù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)之之后，，體驗驗經(jīng)濟(jì)濟(jì)時代代已經(jīng)經(jīng)來臨臨。體驗經(jīng)經(jīng)濟(jì)理理論17體驗經(jīng)經(jīng)濟(jì)已已經(jīng)席席卷全全球主題餐廳電影宋城迪斯尼18知己知知彼，，百戰(zhàn)戰(zhàn)不殆殆。——《《孫子子兵法法》19項目地地塊分分析（（優(yōu)勢勢）核心區(qū)區(qū)域，，地段段優(yōu)越越，沿沿街面面長；；控規(guī)不不很嚴(yán)嚴(yán)格，，可發(fā)發(fā)揮空空間大大；20項目地地塊分分析（（劣勢勢）項目基基地面面積比比較小小，可可操作作空間間有限限；周邊的的項目目尤其其是華華潤蘇蘇果進(jìn)進(jìn)駐的的開寧寧鉆石石星城城已經(jīng)經(jīng)形成成一個個人氣氣聚集集點；；21項目地地塊分分析綜合分分析我我們的的項目目，可可以得得出：：一個個優(yōu)優(yōu)劣劣勢勢并并存存的的項項目目；；一個個優(yōu)優(yōu)勢勢大大于于劣劣勢勢的的項項目目；；一個個充充滿滿智智慧慧挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)的的項項目目；；一個個能能成成為為大大廠廠商商業(yè)業(yè)巨巨艦艦的的項項目目；；一個個需需精精心心規(guī)規(guī)劃劃仔仔細(xì)細(xì)打打磨磨的的項項目目；；一個個可可以以成成就就財財富富夢夢想想的的好好項項目目。。22發(fā)現(xiàn)現(xiàn)了了市市場場空空缺缺，，也也認(rèn)認(rèn)識識了了自自己己，，可可如如何何做做好好自自己己？？23項目目屬屬性性定定位位集購購物物、、休休閑閑、、餐餐飲飲、、娛娛樂樂、、商商務(wù)務(wù)為為一一體體的的體體驗驗式式消消費費街街區(qū)區(qū)。。給大大廠廠消消費費者者一一個個日日常常逛逛街街休休閑閑的的所所在在，，從從此此購購物物逛逛街街只只能能去去新新街街口口成成為為歷歷史史，，大大多多少少情情況況下下休休閑閑逛逛街街沒沒必必要要去去市市區(qū)區(qū)了了。。大廠廠核核心心驗驗式式商商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)24商業(yè)業(yè)類類型型定定位位商業(yè)業(yè)類類型型一一般般由由以以下下幾幾類類形形式式：：□購購物物消消費費類類：：綜合合百百貨貨大型型超超市市專業(yè)業(yè)市市場場步行行街街店中中店店[內(nèi)街街鋪鋪]25商業(yè)業(yè)類類型型定定位位□休閑閑娛娛樂樂類類：：餐飲飲店店[中西西餐餐/咖啡啡吧吧等等]娛樂樂城城[KTV/酒吧吧/游藝藝等等]休閑閑中中心心[美容容/健身身等等]26商業(yè)業(yè)類類型型定定位位□那么么適適合合我我們們項項目目的的商商業(yè)業(yè)類類型型：：是純純購購物物類類？？還還是是休休閑閑娛娛樂樂類類？？是做做百百貨貨？？大大型型超超市市？？步步行行街街？？店店中中店店？？還還是是專專業(yè)業(yè)市市場場？？27商業(yè)業(yè)類類型型定定位位各類類型型商商業(yè)業(yè)的的利利弊弊分分析析表表：：28商業(yè)業(yè)類類型型定定位位對于于各各形形態(tài)態(tài)評評價價的的理理由由1））放放棄棄百百貨貨的的理理由由：：百貨貨在在當(dāng)當(dāng)?shù)氐貐^(qū)區(qū)域域市市場場確確實實很很少少，，而而當(dāng)當(dāng)?shù)氐厝巳说牡氖帐杖肴肱c與消消費費力力是是足足以以支支撐撐百百貨貨的的介介入入的的，，但但由由于于大大廠廠距距離離南南京京很很近近，，且且交交通通發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)，，受受到到南南京京市市區(qū)區(qū)商商圈圈的的輻輻射射影影響響太太大大，，目目前前人人們們對對百百貨貨的的消消費費習(xí)習(xí)慣慣還還是是集集中中于于南南京京，，永永利利購購物物中中心心目目前前經(jīng)經(jīng)營營不不好好在在某某些些程程度度上上也也能能說說明明問問題題，，另另外外大大的的百百貨貨的的入入駐駐對對實實現(xiàn)現(xiàn)商商業(yè)業(yè)銷銷售售與與出出租租的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)價價值值是是不不高高的的。。2））放放棄棄大大型型超超市市的的理理由由：：周邊邊華華潤潤蘇蘇果果體體量量較較大大，，能能夠夠滿滿足足周周邊邊社社區(qū)區(qū)的的生生活活消消費費所所需需，，引引進(jìn)進(jìn)同同類類超超市市的的可可能能性性不不大大。。3））放放棄棄步步行行街街的的理理由由：：純戶戶外外步步行行街街對對用用地地規(guī)規(guī)劃劃要要求求較較高高，，本本項項目目考考慮慮住住宅宅與與商商業(yè)業(yè)的的結(jié)結(jié)合合，，考考慮慮容容積積率率問問題題，，規(guī)規(guī)劃劃步步行行街街不不現(xiàn)現(xiàn)實實。。29商業(yè)業(yè)類類型型定定位位對于于各各形形態(tài)態(tài)評評價價的的理理由由4））選選擇擇店店中中店店內(nèi)內(nèi)街街鋪鋪形形式式的的理理由由：：店中中店店內(nèi)內(nèi)街街形形式式的的商商業(yè)業(yè)由由于于規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計要要求求不不高高，，在在住住宅宅底底商商中中的的應(yīng)應(yīng)用用比比較較常常見見，，且且周周邊邊類類似似物物業(yè)業(yè)的的招招商商與與銷銷售售情情況況較較好好，，市市場場已已驗驗證證這這類類形形態(tài)態(tài)比比較較成成熟熟，，另另外外對對于于本本項項目目而而言言，，對對外外沿沿街街面面可可作作為為商商業(yè)業(yè)門門面面，，內(nèi)內(nèi)部部形形成成內(nèi)內(nèi)街街規(guī)規(guī)劃劃，，這這種種形形式式的的商商業(yè)業(yè)價價值值也也會會較較高高。。5）選擇擇娛樂類類或?qū)I(yè)業(yè)市場的的理由：：凡是商業(yè)業(yè)，對于于越高樓樓層其商商業(yè)價值值與招商商銷售難難度都比比較大，，而本案案為了綜綜合指標(biāo)標(biāo)考慮，，商業(yè)業(yè)部分要要做到3層，而而專業(yè)市市場或娛娛樂城對對于樓層層的抗性性較弱，，且經(jīng)過過其他因因素的綜綜合評價價，這里里認(rèn)為可可以考慮慮。30商業(yè)類型型定位根據(jù)以上上分析，，對本項項目商業(yè)業(yè)形式的的初步定定位方向向為：A方案：店店中店[內(nèi)街鋪]+休閑娛樂樂中心B方案：店店中店[內(nèi)街鋪]+專業(yè)市場場這里傾向向于A方方案，但但仍需根根據(jù)再度度的市場場研究與與資源判判斷來決決定。31商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定位大廠地區(qū)區(qū)的現(xiàn)有有的商業(yè)業(yè)形態(tài)豐豐富，業(yè)業(yè)種齊全全，基本本能滿足足當(dāng)?shù)厝巳说娜粘３Ｉ钕M需求求，而本本項目位位于大廠廠的區(qū)域域商圈中中心，作作為商圈圈性商業(yè)業(yè)必須要要對外區(qū)區(qū)域人群群產(chǎn)生輻輻射吸引引力，若若以業(yè)種種齊全的的綜合性性購物內(nèi)內(nèi)街定位位，則在在規(guī)模與與特色性性方面缺缺乏競爭爭力，而而以1-3個特色主主題的業(yè)業(yè)態(tài)定位位，打造造具有主主題特色色的店中中店，必必將區(qū)別別現(xiàn)有商商業(yè)環(huán)境境，開辟辟新的市市場。32商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定位□業(yè)態(tài)態(tài)的選擇擇目前大廠廠地區(qū)熱熱門的商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)有：服飾、鞋鞋帽、日日用品、、數(shù)碼電電器以及及干洗、、美發(fā)等等日常生生活消費費類比較較多；稀缺的商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)有：時尚飾品品、流行行服飾、、小工藝藝品、特特色小餐餐飲、KTV娛樂、茶茶餐吧等等等。33商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定位目前，大大廠地區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)仍然處處于傳統(tǒng)統(tǒng)的基本本生活業(yè)業(yè)態(tài)為主主，而缺缺乏真正正值得“逛、體體驗、消消遣、游游玩、消消費”的具有特特色主題題的商業(yè)業(yè)集中區(qū)區(qū)，在大大廠工作作生活的的青年群群在當(dāng)?shù)氐匾舱也徊坏竭m合合的地方方來逛街街/消費費，除非非到南京京城區(qū)，，因此結(jié)結(jié)合本項項目打造造主題特特色的定定位思想想，根據(jù)據(jù)差異化化與同類類化定位位的基本本策略本本項目的的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)可選選擇：品牌服飾飾、時尚尚飾品、、流行服服飾、特特色小餐餐飲、茶茶餐吧、、KTV等34商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定位通過以上上各類業(yè)業(yè)態(tài)的選選擇與組組合，把把本案打打造為當(dāng)當(dāng)?shù)厥讉€個具有時尚/流行/炫動類主主題特色色的商業(yè)業(yè)區(qū)，以特色色的主題題氛圍、、優(yōu)良的的商業(yè)硬硬件、舒舒適的購購物環(huán)境境以及合合理的空空間設(shè)計計等來提提升項目目的商業(yè)業(yè)競爭力力。35經(jīng)營模式式定位在商業(yè)物物業(yè)項目目的開發(fā)發(fā)中，為為了順利利實現(xiàn)商商業(yè)物業(yè)業(yè)的銷售售或者出出租，必必須考慮慮商業(yè)后后期經(jīng)營營與管理理模式，，同時對對于確定定項目的的租售模模式起到到關(guān)鍵作作用。36經(jīng)營模式式定位經(jīng)營模式式的兩種種方式37經(jīng)營模式式定位本項目特特色主題題街區(qū)的的商業(yè)形形態(tài)，必必將面臨臨零散的的經(jīng)營戶戶，經(jīng)營營模式必必須要符符合以下下2點：：1要保證證商業(yè)主主題規(guī)劃劃與經(jīng)營營的統(tǒng)一一性，符符合業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃要要求，保保持后期期持續(xù)旺旺熱；2滿足開開發(fā)商的的資金戰(zhàn)戰(zhàn)略需求求，確保?；乜钛秆杆?，并并最大化化實現(xiàn)商商業(yè)利潤潤。38經(jīng)營模式式定位經(jīng)營模式式建議：：成立商業(yè)業(yè)管理部部，對經(jīng)經(jīng)營戶統(tǒng)統(tǒng)一管理理商戶自主主經(jīng)營，，并服從從統(tǒng)一管管理：業(yè)業(yè)主或經(jīng)經(jīng)營者的的經(jīng)營類類別/項項目必須須服從統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃，開業(yè)業(yè)經(jīng)營服服從統(tǒng)一一管理，，對于業(yè)業(yè)主提前前簽訂服服從管理理保證書書。業(yè)主自主主獲取租租金收益益，經(jīng)營營者自主主獲取經(jīng)經(jīng)營收益益，統(tǒng)一一交納管管理費。。39經(jīng)營模式式定位租售模式式建議：：為了保證證開發(fā)商商的資金金回籠需需求，本本項目商商鋪統(tǒng)一一對外出出售，但但由于主主力店招招商需求求，為了了后期更更好的經(jīng)經(jīng)營管理理，自己己保留部部分物業(yè)業(yè)。而目前由由于國家家政策限限制，銷銷售產(chǎn)權(quán)權(quán)統(tǒng)一返返租的模模式不好好落實，，因此原原則上消消費者購購買物業(yè)業(yè)后自主主招商或或自主經(jīng)經(jīng)營，但但在實際際操作中中，我們必須須提前招招商，這這樣帶租租約銷售售會給投投資者更更多的收收益保障障，也會會解決商商業(yè)的統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃問題。。40客戶群定定位41項目客群群定位42項目客群群定位消費者大廠區(qū)域域人群，，以20-35歲的青青年人群群為主。經(jīng)營者南京及周周邊地區(qū)區(qū)各類商商業(yè)商家家。投資者大廠乃至至南京地地區(qū)的投投資客及及自營商商家。以上將在在深入市市場調(diào)研研后有詳詳細(xì)定位位闡述。。43項目產(chǎn)品品思路發(fā)發(fā)散44項目產(chǎn)品品思路發(fā)發(fā)散45項目產(chǎn)品品思路發(fā)發(fā)散46項目產(chǎn)品品思路發(fā)發(fā)散47項目產(chǎn)品品思路發(fā)發(fā)散48項目產(chǎn)品品思路發(fā)發(fā)散49我們的優(yōu)優(yōu)勢在哪哪里？50創(chuàng)新策劃劃能力營銷執(zhí)行行能力資源整合合能力創(chuàng)新服務(wù)務(wù)能力我們的優(yōu)優(yōu)勢51以正合，，以奇勝勝；問題就是是機(jī)會；；方法總比比問題多多。思路決定定出路52用心創(chuàng)造造價值；；細(xì)節(jié)成就就完美；；沒有執(zhí)行行力就沒沒有戰(zhàn)斗斗力；條理化＋＋計劃性性＝戰(zhàn)斗斗力。態(tài)度決定定一切53用心服務(wù)務(wù)，成就就價值；；模塊化運運作，菜菜單式服服務(wù)；善于站在在開發(fā)商商的角度度思考問問題；向所有優(yōu)優(yōu)秀組織織學(xué)習(xí)，，持續(xù)超超越自我我；向客戶學(xué)學(xué)習(xí)，與與客戶共共成長，，成就客客戶價值值。服務(wù)創(chuàng)造造價值54整合社會會資源充分整合合各種資資源為我我所用，，實現(xiàn)效效益、價價值最大大化。55因時間倉倉促，方方案尚有有不完善善之處，，還望斧斧正?！獏R報報完畢———謝謝我們有能能力有信信心與與貴司共共創(chuàng)輝煌煌未來?。END~569、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Wednesday,December21,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。17:26:0617:26:0617:2612/21/20225:26:06PM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。12月-2217:26:0617:26Dec-2221-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。17:26:0617:26:0617:26Wednesday,December21,202213、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。12月月-2212月月-2217:26:0617:26:06December21,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。21十二二月20225:26:06下下午17:26:0612月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月225:26下下午午12月月-2217:26December21,202216、行動出成果果，工作出財財富。。2022/12/2117:26:0617:26:0621December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點的的射線線向前前。。。5:26:06下下午5:26下下午午17:26:0612月月-229、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功??！。12月月-2212月月-22Wednesday,December21,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。17:26:0617:26:0617:2612/21/20225:26:06PM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。12月月-2217:26:0617:26Dec-2221-Dec-2212、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對對圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。17:26:0617:26:0617:26Wednesday,December21,202213、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。12月-2212月-2217:26:0617:26:06December21,202214、意志堅強(qiáng)的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。21十二月月20225:26:06下午17:26:0612月-2215、楚塞三湘接接，荊門九派派通。。。十二月225:26下下午12月-2217:26December21,202216、少年十五二二十時，步行行奪得胡馬騎騎。。2022/12