合肥豪宅專題年度報告

2008年合肥豪宅專題研究------僅呈新鴻意地產(chǎn)1PART1大勢研讀2金融業(yè)規(guī)模爆發(fā)增長資本市場成為金融市場主體經(jīng)濟不穩(wěn)定性增加次債危機爆發(fā)金融衍生工具的開發(fā)和推廣使全球金融業(yè)規(guī)模快速增長全球金融業(yè)的核心資產(chǎn)總額已達(dá)１４０萬億美元；資本市場進一步成為全球金融市場的主體銀行資產(chǎn)占全球金融資產(chǎn)比重由1980年的42％下降到2005年的27％經(jīng)濟金融化一方面促進了全球資源有效配置同時增加了全球經(jīng)濟的不穩(wěn)定性、投機性和風(fēng)險性次債危機爆發(fā)，導(dǎo)致大范圍金融風(fēng)暴次債影響深遠(yuǎn)，拖累世界經(jīng)濟增長全球經(jīng)濟在過去4年里增長非常強勁，年均增長率達(dá)到近5%，2007年以后，世界經(jīng)濟面臨諸多挑戰(zhàn)，本輪經(jīng)濟增長進入調(diào)整期。世界經(jīng)濟進入08年已出現(xiàn)下滑的態(tài)勢，經(jīng)濟調(diào)整正在加劇，而美國次貸危機則成為全球經(jīng)濟調(diào)整的直接導(dǎo)火索，其發(fā)展走勢將決定世界經(jīng)濟未來走向。世界經(jīng)濟3次貸危機已形成蔓延效應(yīng)，對全球經(jīng)濟增長的沖擊將體現(xiàn)在四個方面：拉低全球經(jīng)濟增長預(yù)期、需求萎縮、市場流動性不足以及大宗資源產(chǎn)品價格回落。作為全球最大的經(jīng)濟體，深刻影響著全球的經(jīng)濟，不僅在貿(mào)易環(huán)節(jié)，還包括金融和信心領(lǐng)域；次貸危機對全球經(jīng)濟的影響主要體現(xiàn)在四個方面：1.拉低全球經(jīng)濟增長的預(yù)期；2.市場需求萎縮；3.市場流動性不足；4.大宗資源產(chǎn)品價格回落。世界經(jīng)濟4回顧世界經(jīng)濟波動周期，預(yù)計世界經(jīng)濟未來將進入3-5年的衰退周期；中國經(jīng)濟在經(jīng)濟嚴(yán)冬里緩慢爬升。1929-1933年4年經(jīng)濟大蕭條,世界經(jīng)濟步入衰退農(nóng)產(chǎn)品價格下跌金融大崩潰國家制度破產(chǎn)世界經(jīng)濟大蕭條工業(yè)生產(chǎn)倒退20至30年超過25萬間企業(yè)破產(chǎn)，失業(yè)人高達(dá)4500萬國際貿(mào)易急速萎縮，1933年貿(mào)易額比1929年減少約40%。各國股市腰斬.亞洲金融危機，高速發(fā)展的經(jīng)濟受挫1997年7月2日，由泰國開始，之后進一步影響了鄰近亞洲國家的貨幣、股票市場和其它的資產(chǎn)價值，之后更是影響到俄羅斯，造成全球影響。對美元匯率GNP（10億美元）97年6月98年7月97年6月98年7月泰國24.5泰銖41170102印尼2,380印尼盾14,15020534菲律賓26.3披索427547馬來西亞2.5令吉4.19055韓國850韓圓1,290430283在2008年改革論壇（順德）上，著名經(jīng)濟學(xué)家、北京師范大學(xué)教授、博導(dǎo)鐘偉對美國次貸危機產(chǎn)生的原因、背景以及對中國乃至世界經(jīng)濟的影響作了專題演講。他認(rèn)為，中國乃至世界經(jīng)濟，至少需要三年的調(diào)整周期。5美國次貸引發(fā)的世界金融危機對中國的出口市場形成沖擊，對中國的宏觀經(jīng)濟運行形成下行壓力，宏觀經(jīng)濟運行拐點出現(xiàn)。中國出口曲線與世界經(jīng)濟保持趨勢一致。當(dāng)次貸危機引發(fā)世界金融危機時，中國出口也必將遭受巨額損失2008年前3季度，我國進出口貿(mào)易順差比上年同期減少47億美元，凈出口對GDP增長速度的拉動作用比上年同期減少1.2個百分點，出口增速顯著下滑。時至今日，這種比例正在縮小，中國經(jīng)濟相比國際市場，復(fù)蘇時間，已經(jīng)提前。中國經(jīng)濟6目前宏觀經(jīng)濟運轉(zhuǎn)的背景已經(jīng)發(fā)生根本性的變化，經(jīng)濟面臨下行周期，保增長、控通脹成為目前決策層面對經(jīng)濟調(diào)控的思路；中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也飽受金融危機的折磨；此刻，中國政府已經(jīng)出手相助。2007年11月2008年7月2008年10月防止經(jīng)濟由偏快轉(zhuǎn)向過熱防止全面通貨膨脹股市暴漲，全國房價快速大幅上漲，投資信心膨脹上半年重大自然災(zāi)害頻發(fā)物價指數(shù)連創(chuàng)新高通脹壓力明顯減弱金融危機爆發(fā)沖擊世界經(jīng)濟全力保持經(jīng)濟穩(wěn)定增長，控制通貨膨脹（一保一控）保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展控制物價過快上漲經(jīng)濟背景宏觀調(diào)控中國房地產(chǎn)行業(yè)是中國經(jīng)濟支柱之一，在此次經(jīng)濟大潮中，經(jīng)歷潮起潮落，打破了房地產(chǎn)永不言敗的神話，提高行業(yè)入行門檻，經(jīng)歷房地產(chǎn)行業(yè)完全市場化以后的第一輪洗牌。通觀世界發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程，本論房地產(chǎn)行業(yè)至少還有10年以上的向上發(fā)展道路要走。7由于需求減弱引發(fā)的大宗資源性產(chǎn)品價格的回落，使得通脹的風(fēng)險大為降低，客觀為寬松的金融政策的調(diào)整創(chuàng)造了條件，中國進入減息通道中國人民銀行從10月15日起下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點；從10月9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個百分點，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。這是央行近９年來下調(diào)所有存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率；存貸款基準(zhǔn)利率雙雙下調(diào)的舉措也為近年來罕見為應(yīng)對國際金融動蕩，中國也將根據(jù)經(jīng)濟形勢變化，及時調(diào)整政策，加強宏觀調(diào)控的靈活性、針對性，保持宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定，保持金融市場穩(wěn)定，保持資本市場穩(wěn)定。

——溫家寶總理中國經(jīng)濟8減息的同時，刺激內(nèi)需成為目前力保經(jīng)濟增長的另外一條關(guān)鍵路徑，其中擴張性的財政政策及減稅促進消費成為可選方式次貸危機，美國消費支出驟減，間接影響歐盟、日本等世界經(jīng)濟貿(mào)易美元貶值、人民幣升值，中國產(chǎn)品價格優(yōu)勢侵蝕世界原材料價格上漲，增加出口企業(yè)生產(chǎn)成本中國出口受傷嚴(yán)重投資受挫，信心大減內(nèi)需仍有拉升潛力和空間擴張性的財政政策減稅政策次貸危機，全球股市暴跌，投資者對市場無信心中國沒有完全面向世界開放市場，國內(nèi)市場受次貸危機影響有限中國擁有最廣大的市場，居民儲蓄全球第一中國經(jīng)濟三駕馬車擴大內(nèi)需成為力保經(jīng)濟增長關(guān)鍵路徑92008年以來，我國70個大中城市房屋銷售價格持續(xù)回落，特別是下半年以來，房價回落速度明顯加快主要地區(qū)商品房成交量持續(xù)萎縮，08年隨著金融危機的蔓延，市場觀望氣氛更加濃重，北京、上海等城市成交量同比降幅都在40%左右年前房價漲幅回落、成交低迷、觀望濃重；年后有所改觀。就房市而言，在宏觀調(diào)控及金融風(fēng)暴沖擊等多種因素的影響下，08年以來我國房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃重，房價漲幅持續(xù)回落，成交量大幅萎縮，從2009年年初開始，全國大部分房地產(chǎn)市場開始回暖（反彈）。中國房市10首次購購買90平米以以下普普通住住房契稅稅稅率降降到1%首次購購買普普通自自住住住房改改善性性自住住房貸款利利率下下限擴擴大為為基準(zhǔn)準(zhǔn)利率率0.7倍最低貸貸款比比例調(diào)調(diào)整為為20%買賣住住房免免征收收印花花稅下調(diào)公公積金金貸款款利率率0.27個百分分點個人銷銷售住住房免免征土土地增增值稅稅各檔次次利率率下調(diào)調(diào)0.27個百分分點財政部部央行救市重重點：：恢復(fù)復(fù)信心心、重重在民民生08年10月22日（財政部部央行行聯(lián)手手救市市細(xì)則則）將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅，改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅爭取用3年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題取消城市房地產(chǎn)稅支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度08年12月20日（國務(wù)院院再次次出臺臺救市市細(xì)則則）由于市市場目目前已已經(jīng)形形成了了下行行預(yù)期期，中中央政政府出出臺救救市政政策以以求刺刺激市市場，，恢復(fù)復(fù)信心心，解解決民民生問問題中國救救市11房企在經(jīng)濟濟周期期中的的發(fā)展展策略略企業(yè)應(yīng)應(yīng)結(jié)合合自身身的專專業(yè)水水平、、資源源儲備備及融融資能能力在在行業(yè)業(yè)周期期的收收縮階階段采采取有有效的的針對對措施施世界經(jīng)經(jīng)濟將將面臨臨減速速風(fēng)險險，甚甚至將將步入入一個個衰退退期經(jīng)濟增增長減減弱的的表現(xiàn)現(xiàn)之一一就是是市場場信心心受挫挫，消消費需需求的的減弱弱經(jīng)濟增增長減減弱的的表現(xiàn)現(xiàn)之二二就是是市場場流動動性不不足經(jīng)濟增增長減減弱表表現(xiàn)之之三就就是大大宗資資源性性產(chǎn)品品價格格的回回落此次世世界經(jīng)經(jīng)濟波波動的的衰退退周期期將持持續(xù)3到5年時間間中國宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟的的總結(jié)結(jié)目前宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟已已進入入下行行周期期，保保增長長控通通脹將將成為為政府府在相相當(dāng)一一時間間內(nèi)調(diào)調(diào)控經(jīng)經(jīng)濟的的主導(dǎo)導(dǎo)原則則資源型型價格格的回回落將將是的的宏觀觀經(jīng)濟濟通脹脹的風(fēng)風(fēng)險持持續(xù)減減弱，，寬松松金融融政策策時機機已經(jīng)經(jīng)到來來刺激消消費將將成為為下一一階段段的主主思路路，積積極地地財政政政策策及減減稅成成為備備選方方式世界經(jīng)經(jīng)濟背背景總總結(jié)市場已已經(jīng)形形成下下行預(yù)預(yù)期，，房地地產(chǎn)市市場的的調(diào)整整將會會持續(xù)續(xù)較長長的時時間房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)的地地位使使得政政府將將會出出臺一一定的的暖市市政策策，但但不會會根本本的扭扭轉(zhuǎn)市市場疲疲弱的的狀態(tài)態(tài)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)下行行周期期將導(dǎo)導(dǎo)致房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場環(huán)境境出現(xiàn)現(xiàn)大幅幅調(diào)整整經(jīng)濟周周期對對運作作單一一物業(yè)業(yè)房企企影響響較大大，抗抗風(fēng)險險能力力變?nèi)跞醴康禺a(chǎn)產(chǎn)市場場總結(jié)結(jié)經(jīng)濟背背景思思考小小結(jié)12合肥市市宏觀觀環(huán)境境年份市域人口城鎮(zhèn)化水平2010年580萬人62%2020年710萬人74%城市分分區(qū)：：規(guī)劃將將中心心城區(qū)區(qū)劃分分為八八個城城市分分區(qū)：：老城區(qū)區(qū)、東東區(qū)、、北區(qū)區(qū)、西西區(qū)、、南區(qū)區(qū)、經(jīng)經(jīng)開區(qū)區(qū)、高高新區(qū)區(qū)和濱濱湖新新區(qū)合肥141發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略：：“一個個主城城、四四個組組團、、一個個濱湖湖新區(qū)區(qū)”合肥近近期向向南重重點開開發(fā)建建設(shè)濱濱湖新新區(qū)，，本案案處于于城市市發(fā)展展主軸軸上，，新老老城區(qū)區(qū)的銜銜接帶帶13老城區(qū)區(qū)：環(huán)城馬馬路以以內(nèi)地地區(qū)，，建設(shè)用用地面面積約約5.28平方公公里，，人口口控制制在12萬左右右。東區(qū)：：瑤海區(qū)區(qū)行政政區(qū)域域內(nèi)，，即板板橋河河、南南淝河河左岸岸地區(qū)區(qū)，包包括瑤瑤海經(jīng)經(jīng)濟開開發(fā)區(qū)區(qū)和磨磨店職職教基基地，，建設(shè)用用地面面積約約81.44平方公公里，，人口口控制制在88萬左右右。北區(qū)：：除老城城區(qū)以以外的的廬陽陽區(qū)行行政區(qū)區(qū)域，，板橋橋河右右岸和和南淝淝河左左岸地地區(qū)，，包括括廬陽陽工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)，建設(shè)用用地面面積約約31.53平方公公里，，人口口控制制在38萬左右右。西區(qū)：：蜀山行行政區(qū)區(qū)域的的一部部分，，東以以金寨寨路、、環(huán)城城西路路為界界，西西到二二環(huán)西西路、、合九九鐵路路，北北到南南淝河河，南南以312國道為為界，，包含含政務(wù)務(wù)文化化新區(qū)區(qū)，建設(shè)用用地面面積約約35.05平方公公里，，人口口48萬左右右，政政務(wù)區(qū)區(qū)規(guī)劃劃人口口15萬。南區(qū)：：包河行行政區(qū)區(qū)域的的一部部分，，西以以金寨寨路為為界，，北到到環(huán)城城南路路，東東到南南淝河河，南南以312國道為為界。。建設(shè)用用地面面積約約35.67平方公公里，，人口口控制制在47萬左右右。區(qū)域狀況14經(jīng)開區(qū)區(qū)：312國道以以南，，滬-蓉高速速公路路以西西，合合九鐵鐵路以以東，，派河河以北北地區(qū)區(qū)，建設(shè)用用地面面積約約60.59平方公公里，，人口口控制制在36萬左右右。高新區(qū)區(qū)：東以二二環(huán)西西路、、合九九鐵路路為界界，北北到董董鋪水水庫南南岸，，南到到滬-漢-蓉高速速鐵路路，包包括高高新技技術(shù)開開發(fā)區(qū)區(qū)、科科技創(chuàng)創(chuàng)新示示范基基地、、蜀山山經(jīng)濟濟開發(fā)發(fā)區(qū)，，建設(shè)用用地面面積約約63.03平方公公里，，人口口控制制在35萬左右右。濱湖新新區(qū)：：312國道以以南，，滬蓉蓉高速速公路路以東東，南南淝河河以西西，派派河以以北地地區(qū)，，包括括濱湖湖新區(qū)區(qū)和包包河工工業(yè)園園區(qū)，，建設(shè)用用地面面積約約47.40平方公公里，，人口口控制制在56萬左右右。區(qū)域狀況從各區(qū)區(qū)規(guī)劃劃面積積和人人口指指標(biāo)來來看，，未來來3———5年，合合肥還還將新新增約約50萬的人人口，，這個個群體體中有有5萬人左左右的的高校校畢業(yè)業(yè)生，，有20萬左右右的周周邊村村鎮(zhèn)居居民和和外來來務(wù)工工人員員，還還有20萬周邊邊地市市來肥肥的高高收入入人群群和外外來企企業(yè)主主，這這給合合肥未未來的的高端端消費費市場場注入入龐大大生機機。15從以上上規(guī)劃劃可以以看出出，整整個合合肥的的城市市化面面積在在未來來將成成倍擴擴大，，城市市規(guī)模模的擴擴大會會帶來來城市市中心心點的的轉(zhuǎn)移移，除除了原原有的的城市市中心心之外外，城市會在未未來呈現(xiàn)多多中心的格格局。城市整體的的大規(guī)劃，，必然在未未來加快各各個新區(qū)的的城市化建建設(shè)進程，，城市化建設(shè)設(shè)進程的加加快必然會會使城市基基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)進入一一個快速發(fā)發(fā)展期，連連帶會拉動動整個城市市房地產(chǎn)行行業(yè)在城市市新區(qū)域的的擴散。合肥未來將將多個和老老城區(qū)并舉舉的中心區(qū)區(qū)域濱湖新區(qū)老城區(qū)162008年合肥市地地區(qū)生產(chǎn)總總值1664.84億元，比上上年增長17.2％。按戶籍籍人口計算算，人均生生產(chǎn)總值為為34482元，比上年年增加6348元。07年合肥市GPD達(dá)到1334．2億元，同比比增幅達(dá)18.1%。持續(xù)高速的的增幅揭示示了合肥市市經(jīng)濟發(fā)展展的高速穩(wěn)穩(wěn)定08年GDP的漲幅顯示示出合肥的的經(jīng)濟進入入高速發(fā)展展的階段合肥經(jīng)濟1708年全社會固固定資產(chǎn)投投資1838.64億元，增長長40.3％；從07年開始，房房地產(chǎn)投資資持續(xù)平穩(wěn)穩(wěn)，所占比比重也穩(wěn)定定變化08年合肥全社社會固定資資產(chǎn)投資高高速增長和和房地產(chǎn)投投資持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定變化合肥經(jīng)濟1808年城鎮(zhèn)居民民人均可支支配收入和和農(nóng)民人均均純收入分分別為15590元和5300元，增長16.1％和18％。合肥CPI的增長是平平穩(wěn)攀高，，而房價同同比卻是跳跳躍性的彈彈升08年合肥新建建住房價格格同比上揚揚幅度就遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于了了CPI的漲幅合肥經(jīng)濟19目前，合肥肥人均GDP接近5000美元，城市市居民處在在消費升級級的階段。。固定資產(chǎn)投投資的增高高，為整個個合肥的經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展包包括房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)提供供了可持續(xù)續(xù)發(fā)展的硬硬件保證。。人均工資快快速增長，，提高了當(dāng)當(dāng)?shù)厝讼M費能力，從從側(cè)面支撐撐了房地產(chǎn)產(chǎn)市場。同比全國其其它部分省省會城市及及省內(nèi)主要要城市，合合肥商品房房住宅均價價相對較低低，這和合合肥近兩年年開發(fā)量過過大、城市市人口基數(shù)數(shù)又相對較較少，同時時相應(yīng)的資資金、硬件件等投入并并不能完全全跟上自身身城市發(fā)展展進程有關(guān)關(guān)。經(jīng)濟發(fā)展形形式良好，，推動了房房地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展合肥經(jīng)濟20稅收類政策策土地類政策策其他類房地產(chǎn)市場場1金融類政策策23住房保障類類45多種政策出出臺，顯示示了政府對對房地產(chǎn)市市場調(diào)控的的強大力量量，了解政政策利于規(guī)規(guī)避項目開開發(fā)中的一一些風(fēng)險合肥政策21稅收政策《關(guān)于進一步加強土地稅收管理工作的通知》、耕地占用稅暫行條例實施細(xì)則《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》、下調(diào)住房交易稅費房貸利率金融政策《經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法》《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)行業(yè)授信風(fēng)險管理的通知》

、《關(guān)于對房抵產(chǎn)委托貸款情況進行調(diào)查的通知》《土地登記辦法》、《土地調(diào)查條例》、《關(guān)于開展開發(fā)區(qū)土地集約利用評價工作的通知》《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》、兩會政府工作報告之住房保障體系、成立“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部”土地政策住房保障其他類《房屋登記辦法》、十項政策擴大內(nèi)需合肥政策22從08年合肥的城城市建設(shè)可可以判斷出出：1、城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施落后后已經(jīng)制約約了城市經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)展展，現(xiàn)在加加快建設(shè)是是在補原來來的舊帳；；2、交通的改改善將提升升區(qū)域的價價值，減弱弱環(huán)境與位位置對終端端客戶的選選擇抗性，，從而吸引引投資商進進入；3、對外的交交通改善，，將提升城城市的吸引引力和輻射射力，增加加合肥吸引引投資的活活力；4、動車組的的開通將直直接拉近上上海、南京京、合肥一一線的通行行半徑和經(jīng)經(jīng)濟活動距距離，利于于城市經(jīng)濟濟的發(fā)展和和開放性的的投資環(huán)境境。城市建設(shè)給給城市經(jīng)濟濟的發(fā)展注注入強心劑劑，給城市市居民以信信心，給外外來投資者者以良好的的愿景城市建設(shè)23城市的住宅宅產(chǎn)品升級級實現(xiàn)跨越越，國內(nèi)一一線開發(fā)商商的介入提提高了終端端消費客戶戶的鑒賞能能力，從而而為價格提提升和居住住品質(zhì)提高高奠定基礎(chǔ)礎(chǔ)；造城成為城城市發(fā)展的的主題，這這預(yù)示著合合肥進入大大盤品質(zhì)生生活時代，，開發(fā)商分分化開始；；港資、外資資投資商尚尚未涉足合合肥，表明明城市的商商業(yè)經(jīng)濟還還相對落后后，未來2年的發(fā)展仍仍將停留在在住宅的發(fā)發(fā)展上。企業(yè)的研究究主要關(guān)注注于大型房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的動作，，通過大型型企業(yè)的盤盤點可以得得出判斷企業(yè)盤點24萬科進入合合肥作為中國房房地產(chǎn)的領(lǐng)領(lǐng)軍者，萬萬科于2008年4月成功拍得得望江西路路與合作化化路兩地塊塊，標(biāo)志著著萬科正式式進入合肥肥房地產(chǎn)市市場。隨后后，快速打打造了在合合肥的首個個作品——萬科金色名名郡，并成成功以精裝裝房亮相市市場，引起起了業(yè)界及及購房者的的廣泛關(guān)注注，開啟了了合肥樓市市精裝房的的新紀(jì)元。。華潤又一力力作亮相合合肥華潤繼讕溪溪鎮(zhèn)之后，，攜其第二二部作品——華潤幸福里里再度巨獻獻合肥。綠城獻給合合肥的第三三部經(jīng)典之之作綠城玉蘭公公寓是繼綠綠城桂花園園、百合公公寓之后，，綠城獻給給合肥的又又一經(jīng)典力力作。世紀(jì)金源、、中鐵的““造城運動動”世紀(jì)金源打打造的濱湖湖世紀(jì)城以以其480萬方安徽第第一大盤的的磅礴氣勢勢屹立于合合肥濱湖新新區(qū)，開啟啟了合肥樓樓市新的格格局。中鐵鐵國際城是是隸屬于世世界500強企業(yè)中國國鐵建的中中鐵房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限限公司開發(fā)發(fā)，項目以以220萬方的超大大體量的主主城區(qū)建筑筑集群。碧桂園濱湖湖城開盤引引爆合肥樓樓市08年7月12日，碧桂園園濱湖城盛盛大開盤。。開盤半天天130套雙拼美墅墅，93套聯(lián)排美墅墅即銷售一一空，開盤盤當(dāng)日即吸吸引近5000人到場認(rèn)購購。企業(yè)盤點25類別1月2月環(huán)比3月環(huán)比面積（萬平米）34.444.128.2%82.587.1%套數(shù)（套）3711474327.8%840577.2%金額（億元）13.717.729.2%33.488.7%均價（元/平米）3963405425.12%4129季度：4020附：2009年1-3月份合肥市市區(qū)住宅類類商品房成成交情況成交套數(shù)走走勢——先平穩(wěn)后翻翻倍激增；；成交面積走走勢——快速增長轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變成暴增增；成交均價走走勢——總體穩(wěn)定上上浮走勢，，但漲幅甚甚微；成交金額走走勢——翻倍增勢。。2009年1季度合肥市市商品房銷銷售情況，，總體形勢勢是供求兩兩旺局面銷售情況26目前尚無具具體的豪宅宅定義標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，對于合合肥高端市市場的層次次界定，我我司認(rèn)為可可以從以下下三個層面面進行：區(qū)區(qū)域、產(chǎn)品品和價格。。合肥豪宅大大致包括高層豪宅和別墅豪宅兩大類。1、豪宅只是是一個相對對的概念2、豪宅較之之普通住宅宅要占有更更多的社會會資源3、豪宅要有有氣質(zhì)和靈魂魂4、在一定時時期內(nèi)，豪豪宅只能為為少數(shù)人所擁有，不不可能成為為大路貨。。豪宅概念27進入2000年以后，合合肥的別墅墅市場開始始嶄露頭角角。2003年9月碧湖云西西開盤，11月和莊開盤盤；2004年維也納森森林和城市市庭院相繼繼開盤，華華府絲竹苑苑花園洋房房產(chǎn)品出現(xiàn)現(xiàn)。2005年3月御景山莊莊開盤，8月元一水果果墅開盤；；2008年5月綠色港灣灣開盤，瀾瀾溪鎮(zhèn)花園園洋房熱銷銷，9月玫瑰紳城城開盤。2009年高層豪宅宅項目國耀耀一方城、、恒大華府府相繼面市市開盤。高高層豪宅進進入初步發(fā)發(fā)展階段。。從近期合肥肥高端房地地產(chǎn)市場的的表現(xiàn)看，，一些高端端別墅項目目價格依然然堅挺，未未受到國際際金融危機機的影響。。經(jīng)過近一一年“量縮縮價滯”之之后，合肥肥的別墅市市場表現(xiàn)出出了抗跌性性，甚至部部分優(yōu)質(zhì)項項目出現(xiàn)了了價格的大大幅補漲，，單價最高高漲幅達(dá)30%。高層豪宅項項目以其產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)贏贏得了市市場的認(rèn)同同，銷售狀狀況良好。。合肥豪宅產(chǎn)產(chǎn)品終極升升級，合肥肥未來豪宅宅市場潛力力巨大。。豪宅現(xiàn)狀28PART2合肥別墅29時間代表體量建筑形態(tài)備注90年代初琥珀山莊別墅一期18棟2～3層獨棟別墅8＃、18＃等是競拍的，18＃為新加坡人（天榮公司）購走。另外的不少亦為家底厚重、華僑（旅日）購買。90年代中金凱花園一期、望園別墅約50棟2～3層獨棟、聯(lián)排別墅外立面采用掛板進口材料，精裝修、車庫以及二期的泳池，首次出現(xiàn)，但無露臺或陽臺設(shè)計。90年代未琥珀黑池壩別墅、世紀(jì)別墅38套左右2～3層獨棟別墅與疊加別墅合肥別墅發(fā)展的過渡期，別墅只能靠好的地段叫賣。2000年代初和莊、維多利亞、碧湖山莊、蜀山名筑、怡景山莊200套左右2～3層獨棟別墅與聯(lián)排、疊加別墅合肥別墅發(fā)展的成長期別墅發(fā)展30區(qū)域案名建筑形態(tài)面積(M2)單價(元/M2)容積率銷售狀態(tài)包河區(qū)碧湖云溪.1期獨立、雙拼別墅和雙疊別墅183-24661000.67銷售結(jié)束瑤海區(qū)帝豪·星港灣聯(lián)排別墅250-28058001.4尾盤廬陽區(qū)恒泰·阿奎利亞疊加、聯(lián)排別墅230-29045001.241期銷售結(jié)束，2期未售廬陽區(qū)半島一號雙拼別墅、聯(lián)排別墅180-290聯(lián)排：6000雙拼：65000.91在售政務(wù)區(qū)國建·香榭水都電梯別墅（12F）疊加別墅190-230電:6500,疊:80001.8剩1套經(jīng)開區(qū)金星家園疊加、聯(lián)排別墅230-303聯(lián)排：6800疊加：58001.47銷售結(jié)束蜀山區(qū)新華學(xué)府.春天聯(lián)排別墅220-29084508.15剩1套蜀山區(qū)維也納森林花園疊加、聯(lián)排別墅216-29655000.9銷售結(jié)束蜀山區(qū)御景山莊聯(lián)排別墅236.5-2415900-8000元/M2）0.53剩1套合肥別墅項項目分析31區(qū)域案名建筑形態(tài)面積(M2)單價(元/M2)容積率銷售狀態(tài)包河區(qū)玫瑰紳城

聯(lián)排別墅220-2408500-110002.67在售包河區(qū)

眾安·綠色港灣雙拼、聯(lián)排別墅、疊加別墅208-3636500（疊加）7000（聯(lián)排）13000（獨幢

）0.8內(nèi)在售包河區(qū)碧湖云溪.緣墅疊加別墅183-246均價：90007200-120000.67在售32碧湖云溪玫瑰紳城半島1號國建香榭水水都瀾溪鎮(zhèn)阿奎利亞金星家園萬振逍遙苑苑維也納森林林花園新華學(xué)府春春天帝豪星港灣灣御景山莊和順東方花花園維多利亞蜀山名筑新開別墅樓樓盤少：近年來，市市場上別墅墅供應(yīng)量較較小，整個個市場主要要為消化以以前余量。。包河區(qū)為別別墅供應(yīng)集集中區(qū)域：：以碧碧湖湖云云溪溪為為代代表表的的東東南南板板塊塊，，在在08年新推了一批批貨量，但一一經(jīng)推出，市市場消化良好好。政務(wù)區(qū)無別墅墅供應(yīng)：目前政務(wù)區(qū)項項目多為高層層住宅項目，，別墅這一高高端產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)量極少。在售別墅項目目已售別墅項目目眾安綠色港灣灣合肥別墅項目目分布331．別墅房型面面積分析項目名稱碧湖云溪1期維也納森林花園

恒泰·阿奎利亞國建·香榭水都御景山莊

聯(lián)排房型5室3廳4衛(wèi)4室3廳3衛(wèi)6室2廳3衛(wèi)5室2廳4衛(wèi)6室3廳3衛(wèi)

5室3廳4衛(wèi)4室2廳4衛(wèi)

/4室4廳3衛(wèi)3室4廳3衛(wèi)面積（㎡）236-256216.3-296.4270-290/236.5-241疊加房型3室2廳3衛(wèi)4室3廳4衛(wèi)4室2廳3衛(wèi)5室2廳3衛(wèi)4室2廳3衛(wèi)

5室2廳3衛(wèi)4室3廳3衛(wèi)4室2廳3衛(wèi)4室3廳3衛(wèi)/面積（㎡）171-240（3-4層含閣樓面積）189-198230-280208.2-220/聯(lián)排別墅主力力房型為5室3廳4衛(wèi)，面積在220-290㎡左右，疊加別別墅主力房型型為4室2廳3衛(wèi)，面積在180-220㎡左右。合肥已售別墅墅項目分析342．別墅價格分分析⑴聯(lián)排別墅價價格分析合肥原有聯(lián)排排別墅的單價價在2800-7000元/平方米之間，，其中東方花花園由于地理理位置較偏價價格最低，僅僅為2800元/平方米；碧湖湖云溪由于距距離市區(qū)較近近，并且聯(lián)體體別墅臨湖位位置較好，價價格最高，達(dá)達(dá)到6800元/平方米?？傮w體來看，合肥肥原有聯(lián)體別別墅的單價主主要在4500-6000元/平方米之間。。從總價上看看，原有聯(lián)體體別墅的單套套總價在90-180萬元之間，其其中主要總價價在110-140萬元之間。35⑵疊加別墅價價格分析合肥原有疊加加別墅的平均均單價主要分分布在4000-4650元/平方米之間，，主力面積主要要分布在180—230平方米；單套套總價主要分分布在90萬-110萬元之間。363．總體規(guī)劃分分析項目名稱占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）容積率碧湖云溪85.360.67國建·香榭水都10181.8維也納森林花園20180.9阿奎利亞95118（其中別墅約10萬）1.24蜀山名筑740.57御景山莊5．452.90.53和順·東方花園13171.3整體來看，占占地面積不等等，容積率不不是太高，在在0.53—2.67之間。純別墅墅項目占地面面積較小，最最大的8萬平方米，最最小的5.45萬平方米，容容積率在之間?；旌闲托偷捻椖?，由由于受到其他他物業(yè)類型的的限制，導(dǎo)致致容積率偏高高，最高可達(dá)達(dá)2.67，是純別墅項項目容積率的的倍，最低也也僅為1.24。374．層數(shù)分析項目名稱碧湖云溪1期維也納森林花園恒泰·阿奎利亞國建·香榭水都御景山莊聯(lián)排地上3層3層3-4層/3層地下1層1層1層/1層疊加4層帶閣樓4層4-5層4層帶空中花園/合肥市原有各各別墅項目在在層數(shù)方面沒沒有很大的差差異，聯(lián)排基基本上為地上上3層，地下1層，疊加式式別墅一般是是4層，下面一、、二層是一戶戶，上面三、、四層又是一一戶，部分疊疊加別墅帶地地下一層。385．面寬和進深深項目名稱碧湖云溪1期維也納森林花園恒泰·阿奎利亞國建·香榭水都御景山莊聯(lián)排面寬(m)6.4-8.97.2-8.66.6-8.1/6.6-7.8進深(m)10.8-14.310.8-13.615.4-18/10.2-12.9疊加面寬(m)7.8-9.28.16.5-8.16.9/進深(m)10.8-1414.114-18.710.05/從上表我們可可以看到，合合肥市的原有有的幾個主要要別墅項目的的面寬進深比比大概都在3：5左右，這樣的設(shè)計，，既可以保證證光線的充足足，又保證各各個房間的合合理分布，給給業(yè)主提供了了更高品質(zhì)的生活。396．車庫、露臺臺及花園項目碧湖云溪1期維也納森林花園恒泰·阿奎利亞國建·香榭水都御景山莊聯(lián)排車庫地下、半地下地下一層/地下露臺1-3層各有一個露臺12-1518.4-57.6/9-13.2花園前花園，兩端60㎡左右，中間40㎡左右前后花園，面積約35㎡前花園，面積約20㎡/無花園疊加車庫指定車位地下停車場地下、半地下地下停車場/露臺3-4層有一面積約10㎡露臺無露臺3-4層露臺南北露臺且北露臺上層挑空/花園1-2有一面積約25㎡前花園前后花園，面積約30㎡/擁有入戶花園和空中花園/從合肥市原有有幾個大型別別墅項目來看看，聯(lián)排別墅墅多以地下、、半地下車庫庫為主，而疊疊加別墅大多多沒有獨立車車庫，由園區(qū)區(qū)統(tǒng)一指定停停車場所。露露臺和花園是是中國人傳統(tǒng)統(tǒng)居住習(xí)慣必必不可少的部部分，南花園園、南露臺的的設(shè)計也保證證了最佳的采采光和日照效效果。從原有有情況來看，，各別墅項目目也是盡最大大限度的留出出了露臺和花花園的位置，，給業(yè)主一個個充分享受的的空間。407．建筑風(fēng)格和和景觀風(fēng)格項目名稱碧湖云溪1期維也納森林花園恒泰·阿奎利亞國建·香榭水都御景山莊建筑風(fēng)格歐式歐式歐式現(xiàn)代簡約歐式景觀風(fēng)格中式中式意大利風(fēng)情無無建筑風(fēng)格和景景觀風(fēng)格是各各別墅項目標(biāo)標(biāo)新立異的重重要方面之一一，各別墅園園區(qū)的風(fēng)格大大多為中西結(jié)合，歐歐式的建筑加加上中式的景景觀，符合大大多數(shù)人的審審美觀點。對對于別墅項目目來說，它的顧客群體體是屬于那種種30-50歲之間，事業(yè)業(yè)有成，收入入、家庭穩(wěn)定定的成功人士士，大多數(shù)客戶比較喜歡歡那種中西結(jié)結(jié)合的園區(qū)風(fēng)風(fēng)格。此外，，在外立面的的選擇上，多多以文化石和和陶土瓷面磚為主，一一方面比較美美觀，另一方方面與歐式的的建筑風(fēng)格也也比較吻合，，符合大多數(shù)數(shù)顧客的審美觀點。41附：合肥市各各區(qū)域近期住住房需求量8．配套項目名稱內(nèi)部配套碧湖云溪1期會所、幼兒園幼兒園、游泳池、健身館、網(wǎng)球場、羽毛球場國建·香榭水都會所、游泳池、商業(yè)街維也納森林花園SPA會所、游泳池、健身房、壁球場、網(wǎng)球場、棋牌室阿奎利亞會所、商業(yè)門面御景山莊會所、幼兒園和順·東方花園酒店、會所、天然湖別墅作為一個個高檔物業(yè)形形態(tài)，因其自自身的特殊性性和土地的限限制性，大多多位于市區(qū)邊邊緣地帶，因因此其內(nèi)部配配套也是必不不可少的?，F(xiàn)現(xiàn)有別墅園區(qū)區(qū)的配套多包包括會所、游游泳池、健身身館、小球類類場所、商業(yè)業(yè)街等。42眾安綠色港灣灣玫瑰紳城碧湖云溪在售典型別墅墅項目簡介43項目概況：項項目總建40萬平米,容積率2.67;別墅區(qū)占地15萬平米,容積率0.7;高層在前期開開發(fā)。別墅總建筑面面積：10.5萬平米產(chǎn)品類型：聯(lián)聯(lián)排別墅、空空中別墅、酒酒店式公寓、、高層公寓、、商鋪等；目目前在售為聯(lián)聯(lián)排別墅。市場定位：省省內(nèi)高收入為為主的高端人人群項目風(fēng)格：英英倫風(fēng)情戶型特征：均均為地上三層層戶型面積：220-240平米價格：8500-11000元/平米營銷手法：高高打形象；低低端產(chǎn)品啟動動市場；打造造樣板區(qū)。玫瑰紳城44項目概況：總總占地面積3021畝，包括1800多畝的主題公公園和1200多畝的大型低低密度居住社社區(qū)?？偨ㄖ娣e：：64萬平米容積率：0.8以內(nèi)產(chǎn)品類型：聯(lián)聯(lián)排別墅、雙雙拼別墅、疊疊加別墅市場定位：高高收入人群項目風(fēng)格：西西班牙風(fēng)格主力戶型：共共12種戶型，樓王王戶型最大，，達(dá)到363平米戶型面積：200-280多平米價格：疊加：：6500元/平米，聯(lián)排：：7000元/平米，雙拼（（樓王）：13000元/平米銷售狀況：目目前銷售良好好眾安.綠色港灣45項目概況：總總占地7萬多平米，總總建5.36萬平米；產(chǎn)品類型：聯(lián)聯(lián)排別墅為主主，兼有臨臨湖臨溪的獨獨立、雙聯(lián)別別墅和雙疊別別墅，目前前在售的為疊疊加別墅；容積率：0.67市場定位：高高收入人群主力戶型：183平米、200平米，四房兩兩廳三衛(wèi)戶型面積：183-246平米價格：均價：：9000元/平米，7200元/平米-12000元/平米；銷售狀況：目目前銷售良好好碧湖云溪.緣墅46半島1號項目概況：總總規(guī)劃200萬多平米，一一期規(guī)劃用地地434000平方米；擁擁有4000米湖岸線；；一期總建筑面面積：39.5萬平米產(chǎn)品類型：雙雙拼別墅、聯(lián)聯(lián)排別墅、花花園洋房、電電梯公寓、中中心島私家俱俱樂部、商業(yè)業(yè)中心，目目前別墅在售售；容積率：0.91市場定位：中中高收入人群群項目風(fēng)格：英英倫風(fēng)情戶型面積：180-290平米價格：聯(lián)排：：6000元/M2，雙拼：6500元/M2；銷售狀況：目目前銷售良好好472006年以來，合肥肥別墅銷售價價格大幅上漲漲，目前銷售售價格最高價價已過13000元。預(yù)計2010年別墅銷售均均價將達(dá)12000元/M2。包河區(qū)東南版版塊銷售價格格較高，馬鞍鞍山路版塊為為價格高地。。北部、東北、、東部是別墅墅價格低地，，如半島1號均價6500元/M2；帝豪星港灣灣5800元/M2；和順東方花花園獨棟也不不過6000元/M2左右；但相比比前期價格上上漲幅度較大大。政務(wù)區(qū)無純別別墅項目，別別墅的供應(yīng)多多為混合型項項目，如國建建香榭水都，，目前在售的的一套疊加別別墅單價已至至8000元/M2。自然資源優(yōu)勢勢和內(nèi)部景觀觀等配套是別別墅開發(fā)的必必要條件，也也是別墅價格格支撐的主要要因素，如半半島1號內(nèi)外部景觀觀資源、碧湖湖云溪的成形形內(nèi)部景觀、、眾安綠色港港灣的大手筆筆內(nèi)部景觀規(guī)規(guī)劃。附表：各項目目價格區(qū)間別墅項目分析析總結(jié)合肥別墅項目目銷售價格迅速上升上述數(shù)據(jù)分析析統(tǒng)計，從90年代開始至今今，合肥別墅墅市場總的供供貨量約200萬方左右。48PART3合肥高層豪宅宅49區(qū)域項目名稱類型規(guī)模[戶]建筑類型戶型面積大戶型面積銷售狀況政務(wù)區(qū)恒大華府混合豪宅3854小高層（大戶）高層（普通）84—310㎡222㎡、306㎡開盤共推出2#、3#、4#、6#、7#、16#、17#、20#樓600余套房源，其中222㎡、306㎡兩種平層大戶；開盤銷售1.8億經(jīng)開區(qū)國耀一方城混合豪宅459高層180－270㎡180－270㎡首推星空國墅56套（內(nèi)復(fù)式）已售罄蜀山區(qū)華潤幸福里混合豪宅-小高層、高層、多層花園洋房80-303㎡141-147㎡303㎡為花園洋房即將推出，目前銷售狀況良好蜀山區(qū)萬科金色名郡混合豪宅4000多高層（精裝修）85㎡、143㎡143㎡08年11月開盤，銷售火爆。目前銷售狀況良好合肥豪宅50區(qū)域項目名稱類型規(guī)模[戶]建筑類型戶型面積大戶型面積銷售狀況蜀山區(qū)華地學(xué)府名都混合豪宅1868多層電梯洋房、高層、小高層80㎡-280㎡265㎡-280（多層洋房）184㎡-195㎡（高層）中央御府·08.9月6日開盤，首期推出80㎡-280㎡觀景高層、空中院館、電梯洋房包河區(qū)綠地海頓公館混合豪宅1000多高層81-137㎡137㎡四期mini墅，有81，89，130㎡戶型，上下兩層的設(shè)計，開盤均價5000元/㎡

。簡愛城16日81-137㎡房源開盤，4800元/㎡

。包河區(qū)綠城玉蘭公寓混合豪宅1300高層64-200㎡142-200㎡在售11#、12#、13#樓64-200平米住宅；5#樓89平米二居，142平米三居;8#142平米住宅，89㎡兩居；64㎡精致美宅。合肥豪宅51定義高層豪宅宅研究范圍定義義一一：：存在在戶戶型型面面積積140平米米以以上上并并占占一一定定比比例例或或存存在在豪豪宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品特特征征如如創(chuàng)創(chuàng)新新戶戶型型、、精精裝裝修修定義義二二：：售價價比比區(qū)區(qū)域域平平均均價價格格高高10%~20%定義義三三：：項目目形形象象定定位位于于豪豪宅宅，，面面向向高高端端客客戶戶推推廣廣52高層層豪豪宅宅空空間間分分布布特特征征高層層豪豪宅宅項項目目多多為為零零散散分分布布，，未未形形成成區(qū)區(qū)域域規(guī)規(guī)模模，，沒沒有有明明確確的的豪豪宅宅區(qū)區(qū)概概念念。。目前前高高層層豪豪宅宅項項目目多多遠(yuǎn)遠(yuǎn)離離市市區(qū)區(qū)，，內(nèi)內(nèi)環(huán)環(huán)內(nèi)內(nèi)豪豪宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品供供應(yīng)應(yīng)量量極極少少。。內(nèi)環(huán)環(huán)內(nèi)內(nèi)豪豪宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品市市場場需需求求旺旺盛盛，，供供不不應(yīng)應(yīng)求求。。國耀耀一一方方城城華地地學(xué)學(xué)府府名名都都恒大大華華府府萬科科金金色色名名郡郡華潤潤幸幸福福里里綠地地海海頓頓公公館館綠城城玉玉蘭蘭公公寓寓一環(huán)環(huán)線線53高層層豪豪宅宅項項目目類類型型與與戶戶型型結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)特特征征現(xiàn)有有的的高高層層豪豪宅宅項項目目中中，，戶戶型型結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)以以躍躍層層式式結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)為為主主，，如如國國耀耀一一方方城城的的““星星空空國國墅墅””為為完完全全的的躍躍層層結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，，還還有有其其他他的的主主要要分分布布在在建建筑筑的的頂頂層層，，占占了了絕絕對對比比重重；；平平層層結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)””項項目目僅僅占占少少數(shù)數(shù)，，僅僅有有恒恒大大華華府府部部分分采采用用了了平平層層結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)?！，F(xiàn)有有的的高高層層豪豪宅宅項項目目類類型型主主要要以以““混混合合型型””規(guī)規(guī)劃劃為為主主，，在在項項目目地地塊塊內(nèi)內(nèi)景景觀觀、、地地段段等等價價值值最最好好區(qū)區(qū)域域開開發(fā)發(fā)大大面面積積““樓樓王王””戶戶型型，，以以強強調(diào)調(diào)項項目目的的高高端端品品質(zhì)質(zhì)和和圈圈層層感感受受。。其其他他區(qū)區(qū)域域則則以以中中小小戶戶型型規(guī)規(guī)劃劃為為主主；；如如恒恒大大華華府府和和國國耀耀一一方方城城等等項項目目。。54高層層豪豪宅宅銷銷售售單單價價區(qū)域項目銷售均價（元/平米）蜀山區(qū)華潤幸福里5500華地學(xué)府名都5300萬科金色名郡6700（精裝修）包河區(qū)綠城玉蘭公寓6000綠地海頓公館4800（mini墅：5000）政務(wù)區(qū)恒大華府4900—5300（毛坯）、6900—7300（精裝折實價）經(jīng)開區(qū)國耀一方城6100從目前高層豪豪宅的銷售價價格分布來看看，高層豪宅宅的銷售價格格集中在“4900－6700元/㎡”之間（毛坯房房）。從項目銷售進進度上看，高高層豪宅項目目整體銷售火火爆。國耀一一方城5月份首推50套房源，目前前已售罄；恒恒大華府6月28日開盤，也獲獲得了很好的的銷售業(yè)績。。開盤整體銷銷售情況理想想。這說明目目前合肥的高高層豪宅的市市場認(rèn)可度已已很高。55高層豪宅總價價范圍區(qū)域項目銷售總價范圍（萬/套）蜀山區(qū)華潤幸福里44-166華地學(xué)府名都78-95萬科金色名郡50-80包河區(qū)綠城玉蘭公寓85-120綠地海頓公館39-66政務(wù)區(qū)恒大華府43-162經(jīng)開區(qū)國耀一方城110-165從目前在售高高層豪宅的銷銷售總價格分分布來看，高高層豪宅的銷銷售總價格集集中在80萬-120萬之間（毛坯房房）。56高層豪宅戶型型面積區(qū)間分分布區(qū)域項目面積區(qū)間（平方米）蜀山區(qū)華潤幸福里80-303華地學(xué)府名都148-180萬科金色名郡85-143包河區(qū)綠城玉蘭公寓142-200綠地海頓公館81-137政務(wù)區(qū)恒大華府84-310經(jīng)開區(qū)國耀一方城180-270從目前在售高高層豪宅的面面積分布來看看，可分為兩兩段，中小戶戶型面積區(qū)間間集中在80平米-140平米之間，大戶型型面積區(qū)間集集中在140平米-200平米之間。57可提升品質(zhì)的的其他配置標(biāo)準(zhǔn)層層高為為3米以上，客廳廳挑高，可提提升大戶型產(chǎn)產(chǎn)品內(nèi)部空間間舒適度精裝修，目前前高層豪宅項項目中有一部部分提供了成成品房供應(yīng)，，以提高項目目自身價值，，取得客戶認(rèn)認(rèn)可入戶大堂及公公共部分精裝裝修豪華會所等奢奢華配套及景景觀資源院館等設(shè)計，，偷面積，贈贈送附加值58項目地址：科科學(xué)大道與緯緯五路交匯處處占地面積：142500M2建筑面積：447000M2容積率：1.2綠綠化率：：35.87%主力戶型：222、306、84、、89項目均價：4900——5300（（毛坯）、、6900——7300（（精裝折實實價）裝修標(biāo)準(zhǔn)：1500~2500元車位比：1開發(fā)企業(yè)：廣廣州恒大集團團銷售代理：合合富輝煌房地地產(chǎn)（安徽公公司）景觀設(shè)計：深深圳市建筑設(shè)設(shè)計研究總院院物業(yè)公司：英英國戴德梁行行恒大華府重點案例分析59以“園林實景景＋準(zhǔn)現(xiàn)樓＋＋精裝修”精精品模式開盤盤；“世界級皇家園園林、國際級級航母配套、、滿屋名牌9A精裝”精品戰(zhàn)略；；“精裝修+高端配套+園林實景”銷銷售模式；；“開盤必特價價，特價必升升值”推廣廣方針；“明星+開盤”營銷模式。。恒大華府60精裝修“豪華空中別墅墅”風(fēng)格為歐式新新古典主義，，采用滿屋名名牌9A精裝。合肥最大面積積的平層大戶戶222、306平米，完全按按照別墅尺度來進行規(guī)劃。。恒大華府617200㎡超五星級皇家家會所約9000㎡歐陸風(fēng)情主題題商業(yè)街區(qū)約2000㎡國際雙語貴族族幼兒園3.5米層高英國戴德梁行行物管專家恒大華府62項目地址：合合肥經(jīng)開區(qū)松松林路翡翠公公園東門占地面積：25104.50M2建筑面積：84420.35M2容積率：3.4綠綠化率率：45%主力戶型：180、245、270項目均價：6100元/M2裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛毛坯車位比：1開發(fā)企業(yè)：安安徽國耀地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展有限公公司銷售代理：筼筼筜置業(yè)&風(fēng)風(fēng)尚營銷建筑設(shè)計：上上海日清建筑筑設(shè)計事務(wù)所所室內(nèi)設(shè)計：高高文安先生家家居設(shè)計物業(yè)公司：安安徽國耀物業(yè)業(yè)管理有限公公司國耀一方城63全城唯一的““湖景豪宅”高端的創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品與絕版的的自然資源相相容共生；2000畝翡翠湖、國國賓館比鄰而而居。是由五棟高層層住宅、一棟棟商業(yè)會所和和一棟低層住住宅組成的高高檔社區(qū)。180-270平米星空國墅墅創(chuàng)新產(chǎn)品的的磅礴格局。。國耀一方城64將別墅輕抬至至空中，樓層層不同則俯瞰瞰世界的角度度亦不同。每戶贈送50m2以上南北雙挑挑高花園，270度景觀視野。。室內(nèi)雙層設(shè)計計，功能完備備。8米面寬、6米挑高、面積積達(dá)50余平米的豪闊闊客廳。國耀一方城65綠色中央空調(diào)調(diào)，集中供暖暖制冷，全天天供熱水指紋識別系統(tǒng)統(tǒng)提升高科技技家居安防五星級酒店大大堂管家式物物業(yè)服務(wù)提供高文安先先生家居設(shè)計計方案、裝修修服務(wù)藝術(shù)主題景觀觀架空層、雙雙層精裝入戶戶大堂高昂造價打造造現(xiàn)代中式園園林景觀國耀一方城66項目地址：潛山路與望江江路交口占地面積：196.32畝建筑面積：60萬M2容積率：2.15綠綠化率率：45%主力戶型：84、180、194、、270項目均價：5300元/M2裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛毛坯車位比：1開發(fā)企業(yè)：信地集團新新華集團銷售代理：無無景觀設(shè)計：美國貝爾高林林香港有限公公司物業(yè)公司：華地物業(yè)華地學(xué)府名都都67“品牌地產(chǎn)”打造的高端住住宅新華集團和香香港信地集團團兩大地產(chǎn)巨巨擎強強聯(lián)手手,打造新華旗艦艦品牌榮耀學(xué)學(xué)府板塊項目目；規(guī)劃60萬平方米的國國際化生態(tài)社社區(qū)，以小高高層、高層、、花園洋房為為主；合肥首創(chuàng)的5000平方米環(huán)島活活力下沉式廣廣場。華地學(xué)府名都都68五星級國際團團隊聯(lián)手鉅創(chuàng)創(chuàng)，品質(zhì)超凡凡澳大利亞柏濤濤傾力擔(dān)綱規(guī)規(guī)劃設(shè)計美國貝爾高林林傾力擔(dān)綱景景觀設(shè)計美國世邦魏理理仕領(lǐng)銜服務(wù)務(wù)一流的社區(qū)配配套服務(wù)體系系獨創(chuàng)海灣島體體陽光泳池鉑金級會所亞洲首席幼兒兒園“吉的堡堡”幼兒園標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場名品時尚街區(qū)區(qū)華地學(xué)府名都都69產(chǎn)品創(chuàng)新，稀稀缺而獨具一一格主打戶型為84㎡-280㎡入戶花園轉(zhuǎn)角飄窗頂層客廳挑空空獨特的露臺空空間空中院館華地學(xué)府名都都70項目地址：蜀蜀山區(qū)望江西西路123號號望江西路與與合作化南路路交口占地面積：93240M2建筑面積：280000M2容積率：2.5綠綠化率：：40%主力戶型：80-140項目均價：5500元/M2裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛毛坯車位比：1開發(fā)企業(yè)：華華潤置地（合合肥）實業(yè)有有限公司銷售代理：無景觀設(shè)計：貝貝爾高林國際際(香港)有有限公司建筑設(shè)計：上上海天華建筑筑設(shè)計有限公公司/貝爾高林（香香港）國際有有限公司物業(yè)公司：華華潤置地（合合肥）有限公公司華潤幸福里71項目地址：包包河區(qū)馬鞍山山路與太湖路路交口占地面積：198991M2建筑面積：597150M2容積率：3綠化率：55%主力戶型：80-130M2項目均價：5000元/M2裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛毛坯車位比：1開發(fā)企業(yè)：上上海綠地（集集團）有限公公司銷售代理：上上海綠地集團團合肥置業(yè)景觀設(shè)計：JAW捷奧國際景景觀設(shè)計公司司物業(yè)公司：上上海綠安物業(yè)業(yè)綠地海頓公館館72項目地址：桐桐城路與望江江路交叉口向向南400米米占地面積：60000M2建筑面積：200000M2容積率：2.8綠化率：48.3%主力戶型：64-200項目均價：6000元/M2裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛毛坯車位比：1開發(fā)企業(yè)：安安徽綠城房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司銷售代理：無無景觀設(shè)計：香香港貝爾高林林物業(yè)公司：安徽綠城物業(yè)業(yè)管理公司綠城玉蘭公寓寓73項目地址：合肥市蜀山區(qū)區(qū)望江西路205號（原原皖安廠）占地面積：107326M2建筑面積：47萬M2容積率：3.61綠化率：40%主力戶型：84、140項目均價：7200元/M2裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝車位比：1開發(fā)企業(yè)：合肥萬科置業(yè)業(yè)有限公司銷售代理：無無物業(yè)公司：合肥萬科置業(yè)業(yè)有限公司萬科金色名郡郡74高層豪宅未來來供應(yīng)分析合肥未來豪宅宅供應(yīng)具有以以下特點：高層豪宅市場場供應(yīng)量在逐逐步放大，市市場普遍看好好未來需求；；品牌開發(fā)商仍仍然是開發(fā)高高層豪宅項目目的主力軍；；高層豪宅項目目零散分布，，內(nèi)環(huán)高層豪豪宅項目供應(yīng)應(yīng)較少；客戶需求為主主導(dǎo)，高端項項目內(nèi)涵將全全面升級。75合肥高高層豪豪宅研研究結(jié)結(jié)論合肥目目前市市場供供應(yīng)的的高層層豪宅宅總量量較少少，但但在未未來供供應(yīng)量量有所所放大大。有有兩方方面的的原因因：1、土地地資源源逐步步稀缺缺，高高層產(chǎn)產(chǎn)品必必然是是未來來的主主流方方向。。2、受品品牌開開發(fā)商商的引引導(dǎo)，，合肥肥消費費者對對高層層豪宅宅的認(rèn)認(rèn)可度度逐步步增加加；合肥目目前市市場供供應(yīng)的的高層層豪宅宅產(chǎn)品品多依依賴外外部價價值，，自身身產(chǎn)品品品質(zhì)質(zhì)不高高，與與普通通高層層產(chǎn)品品沒有有拉開開差距距。市場并并沒有有建立立高層層豪宅宅的界界定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，但這這種狀狀況在在未來來有望望得到到緩解解。市場發(fā)發(fā)展處處于初初期成成長階階段。。合肥肥市的的高端端住宅宅項目目更多多浮于于表面面包裝裝，在概念念定位位、產(chǎn)產(chǎn)品內(nèi)內(nèi)涵、、功能能創(chuàng)新新等方方面還還有所所欠缺缺，市場場發(fā)展展不成成熟，，目前前處于于初級級市場場成長長的時時期。。目前高高檔物物業(yè)開開發(fā)總總量約約:268萬平米米；其其中豪豪宅占占10%，約26萬平米米目前市市場銷銷售均均價:4900元/平米-6700元/平米目前市市場供供應(yīng)總總量約約:20萬平米米左右右預(yù)計2010年供應(yīng)應(yīng)量約約:預(yù)計將將達(dá)30萬平米米76豪宅項項目潛在供應(yīng)列列表區(qū)域潛在項目物業(yè)類型蜀山區(qū)華潤城市別院多層花園洋房（125M2-300M2）蜀山區(qū)萬科五里墩地塊預(yù)計高層政務(wù)新區(qū)融僑·天駿高層+花園洋房政務(wù)新區(qū)旭輝中央宮園高層+聯(lián)排別墅合肥潛潛在樓樓盤分分布大大多遠(yuǎn)距一一環(huán)，在二二環(huán)附附近，，或者者政務(wù)務(wù)區(qū)、、經(jīng)開開區(qū)附附近，，一環(huán)環(huán)附近近僅有有萬科科五里里墩地地塊項項目，，此項項目未未來將將具有有絕對對的競競爭優(yōu)優(yōu)勢；；從目前前市場場正在在或者者潛在在的供供應(yīng)狀狀況來來看，，未來來豪宅宅項目目的開開發(fā)呈呈現(xiàn)大大品牌牌的發(fā)發(fā)展趨趨勢；；未來豪豪宅的的供應(yīng)應(yīng)將以以高層層為主主流，，別墅墅、花花園洋洋房等等由于于受到到政策策環(huán)境境和產(chǎn)產(chǎn)品性性價比比等諸諸多因因素的的影響響，相相對供供應(yīng)量量較少少。77豪宅市市場發(fā)發(fā)展趨趨勢由于國國家政政策調(diào)調(diào)控下下，合合肥別別墅物物業(yè)供供應(yīng)量量是呈呈逐步步下降降的趨趨勢，，特別別是獨獨立別別墅的的供應(yīng)應(yīng)量下下降明明顯，，其稀稀缺性性日益益凸現(xiàn)現(xiàn)，那那么相相應(yīng)將將帶動動其價價格的的提升升；同時必必然會會有其其他高高端物物業(yè)替替代別別墅的的市場場份額額；高層豪豪宅目目前在在合肥肥發(fā)展展仍然然不夠夠成熟熟，供供應(yīng)量量較少少。未未來供供應(yīng)量量呈上上升趨趨勢，，一方方面由由于土土地供供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)決決定，，另外外外地地品牌牌開發(fā)發(fā)商的的進駐駐，對對高層層產(chǎn)品品的打打造具具有豐豐富經(jīng)經(jīng)驗，，對市市場具具有引引導(dǎo)作作用；；經(jīng)濟發(fā)發(fā)展帶帶動高高層次次居住住需求求，高高端市市場未未來發(fā)發(fā)展空空間廣廣闊。。隨著著我國國經(jīng)濟濟的迅迅速發(fā)發(fā)展，，居民民對衣衣食住住行的的要求求亦相相應(yīng)提提高，，造就就了高高端住住宅市市場的的發(fā)展展空間間；合合肥經(jīng)經(jīng)濟迅迅猛的的發(fā)展展，人人民生生活水水平穩(wěn)穩(wěn)步提提升，，對居居住空空間的的消費費需求求更高高，且且未來來將呈呈進一一步增增長的的趨勢勢?；▓@洋洋房物物業(yè)雖雖是獲獲得市市場認(rèn)認(rèn)可度度較高高的產(chǎn)產(chǎn)品，，但一一直未未能成成為合合肥高高端市市場的的主流流產(chǎn)品品，消消化量量及供供應(yīng)量量均保保持在在一個個相對對較低低的水水平，，且未未來供供應(yīng)量量會有有所上上升但但不會會太大大；合肥豪宅宅市場，，需求量在在不斷增增長，供供應(yīng)量不不足，供不應(yīng)應(yīng)求，發(fā)發(fā)展空間間廣闊。。78PART4合肥豪宅客戶79根據(jù)此次次對合肥肥豪宅市市場消費費者調(diào)查查的數(shù)據(jù)據(jù)顯示，，企事業(yè)業(yè)單位的的高管和和私營企企業(yè)主仍仍然是合合肥豪宅宅產(chǎn)品的的主要消消費群體體之一，，占據(jù)60%的市場比比例；其其他群體體主要是是財富迅迅速集聚聚的各式式階層經(jīng)經(jīng)營組成成，均為為二次或或多次置置業(yè)；另另外一個個群體就就是周邊邊地市的的部分高高收入人人群，大大致可以以劃分為為以下四四種類型型。豪宅客戶戶成功內(nèi)斂斂型。享受另類類性。炫耀財富富型。實力精英英型。80【成功內(nèi)斂斂型】來源區(qū)域合肥本地、省內(nèi)其他城市，如淮南、淮北、阜陽、蚌埠等城市、外省市來肥投資的企業(yè)主主要職業(yè)構(gòu)成年齡在35-50歲之間的成功人士。私營企業(yè)主、社會名流、政府公務(wù)員、有海外留學(xué)背景的高端家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)比較傳統(tǒng)，一般為三口之家，也有可能與父母同住，三代同堂，家庭人數(shù)3-5人生活形態(tài)出門一般有車代步，注重生活質(zhì)量，要求更寬松、舒適、私密的生活空間，注重子女教育，多數(shù)會送子女出國留學(xué)，重視群體關(guān)系購買能力家庭收入比較高的水平，而且比較穩(wěn)定，或者家庭財富積累比較豐富，對價格敏感度比較弱心態(tài)剖析他們個性穩(wěn)重、不愿張揚，一般不會盲目追求所謂的奢華和昂貴。他們的朋友往往也是非富即貴，購豪宅主要為了體現(xiàn)自己的獨特品位需求特征對品牌認(rèn)知能力很強，具有品牌忠誠度；需求面積為大戶型，要求項目整體檔次高，地段優(yōu)勢明顯發(fā)展趨勢是合肥豪宅消費的主流