房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的作用與程序課件

市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研按美國市場(chǎng)營銷協(xié)會(huì)（AMA）1961年給市場(chǎng)調(diào)研下的定義是市場(chǎng)調(diào)研－－是指用信息將市場(chǎng)與營銷管理者連接起來的市職能活動(dòng)。市場(chǎng)調(diào)研的目的－－是向營銷管理者提供信息，以便營銷管理者能發(fā)現(xiàn)和確定營銷機(jī)會(huì)、擬訂和評(píng)估營銷方案、監(jiān)控營銷方案的實(shí)施和增強(qiáng)對(duì)整個(gè)營銷過程的理解。按美國市場(chǎng)營銷協(xié)會(huì)（AMA）1961年給市場(chǎng)調(diào)研下的定義是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、紀(jì)錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)的行為，為決策者了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢(shì)，制定公司營業(yè)計(jì)劃，擬定經(jīng)營策略提供參考與建議。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研一、市場(chǎng)調(diào)研的重要性（一）識(shí)別市場(chǎng)機(jī)會(huì)，理解持續(xù)變遷的市場(chǎng)環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新層出不窮，市場(chǎng)追捧的概念時(shí)時(shí)轉(zhuǎn)換。

市場(chǎng)環(huán)境的變遷主要包括：１、消費(fèi)者需求水平和基本特征的變化；２、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和特征的變化；３、應(yīng)用技術(shù)水平的變化；一、市場(chǎng)調(diào)研的重要性（一）識(shí)別市場(chǎng)機(jī)會(huì)，理解持續(xù)變遷的市場(chǎng)環(huán)（二）分析市場(chǎng)潛力，有針對(duì)性地提出市場(chǎng)推廣計(jì)劃在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前，企業(yè)要確定項(xiàng)目推出后的銷售前景或稱市場(chǎng)潛力，需要對(duì)潛在客戶的需求特征和規(guī)模進(jìn)行調(diào)研，以確定能否在較短時(shí)間內(nèi)為市場(chǎng)所吸收，并制定相應(yīng)的市場(chǎng)推廣計(jì)劃，確定銷售時(shí)機(jī)、價(jià)格落差與變化、銷售方法等細(xì)節(jié)。（二）分析市場(chǎng)潛力，有針對(duì)性地提出市場(chǎng)推廣計(jì)劃（三）判斷開發(fā)項(xiàng)目的盈利性

從根本意義上來說，某一項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力大，意味著其潛在的高盈利性。通常房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，財(cái)務(wù)分析執(zhí)行的就是這一職能。財(cái)務(wù)分析賴以成立的基礎(chǔ)就是對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系和價(jià)格（租金）水平的精確把握，而獲得這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)主要依靠市場(chǎng)調(diào)研。（三）判斷開發(fā)項(xiàng)目的盈利性（四）評(píng)價(jià)某種產(chǎn)品或服務(wù)的滿意度，指出改進(jìn)的關(guān)鍵點(diǎn)使顧客滿意是產(chǎn)品或服務(wù)得以生存的必要條件，因此，企業(yè)會(huì)有對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)的滿意度進(jìn)行評(píng)價(jià)的需要，通過市場(chǎng)調(diào)研可以得到滿意度的定性和定量的表達(dá)，據(jù)此企業(yè)就可以對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)進(jìn)行改進(jìn)，提高滿意度，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位。（四）評(píng)價(jià)某種產(chǎn)品或服務(wù)的滿意度，指出改進(jìn)的關(guān)鍵點(diǎn)（五）評(píng)價(jià)某種市場(chǎng)決策或管理決策的效果

當(dāng)企業(yè)作出某種市場(chǎng)決策后，往往會(huì)急切地想知道市場(chǎng)的反應(yīng)會(huì)如何？決策正確與否？如：提高設(shè)備配置的標(biāo)準(zhǔn)能否受到市場(chǎng)的歡迎？是否需要進(jìn)行調(diào)整？如果需要，如何調(diào)整？等等。而評(píng)價(jià)市場(chǎng)決策和管理決策的效果是市場(chǎng)調(diào)研的又一重要領(lǐng)域。（五）評(píng)價(jià)某種市場(chǎng)決策或管理決策的效果

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的作用

1）有助于企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，確定正確的發(fā)展方向；

2）有利于房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)開發(fā)新產(chǎn)品，搶占新市場(chǎng)；

3）有利于企業(yè)制訂正確的營銷策略；

4）有利于企業(yè)不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，改善經(jīng)營管理，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力與企業(yè)形象。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的作用1）有助于企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容

1）宏觀投資環(huán)境調(diào)查2）城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況3）目標(biāo)客戶群消費(fèi)行為與市場(chǎng)需求容量調(diào)研4）項(xiàng)目基本狀況調(diào)查5）項(xiàng)目所在區(qū)域及競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)狀況6）營銷策劃和營銷推廣、銷售執(zhí)行階段的市場(chǎng)調(diào)研。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容

1）宏觀投資環(huán)境調(diào)查

1、政治環(huán)境

2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境

3、社會(huì)文化環(huán)境1）宏觀投資環(huán)境調(diào)查

1）宏觀投資環(huán)境調(diào)查

1、政治環(huán)境

政治環(huán)境主要包括政府思想觀念、辦事效率、當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)等。一個(gè)地區(qū)和城市的政治環(huán)境如何，將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的開展。1、政治環(huán)境

政治環(huán)境主要包括政府思想觀念、辦事效率、當(dāng)?shù)?/p>

2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境

包括：國內(nèi)生產(chǎn)總值、國民收入的發(fā)展?fàn)顩r；能源和資源狀況；城市發(fā)展總體規(guī)劃、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市人口分布、區(qū)域劃分；社會(huì)固定資產(chǎn)投資狀況、金融、證券市場(chǎng)情況；商業(yè)零售與貿(mào)易狀況、居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)、居民儲(chǔ)蓄等。

2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境

包括：國內(nèi)生產(chǎn)總值、國民收入的發(fā)展?fàn)顩r；能

3、社會(huì)文化環(huán)境

居民受教育程度、文化水平、職業(yè)構(gòu)成、民族分布、宗教信仰、風(fēng)俗習(xí)慣、審美觀念等。社會(huì)文化往往對(duì)整個(gè)社會(huì)有深刻影響，盡管文化有相對(duì)穩(wěn)定性，但不是固定不變的，特別是生活習(xí)慣，審美觀念往往隨著社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展而發(fā)生一定程度的變化。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的作用與程序課件2）城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

1、一級(jí)市場(chǎng)土地出讓情況，包括土地出讓數(shù)量及其規(guī)劃用途、土地價(jià)格；2、全市商品房施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售金額、空置面積及等；3、全市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，不同區(qū)域和物業(yè)類型的價(jià)格情況；４、二級(jí)市場(chǎng)交易情況；５、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)相關(guān)政策法規(guī)（銷售、銀行）。

2）城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

1、一級(jí)市場(chǎng)土地出讓情況，包括土地出3）目標(biāo)客戶群消費(fèi)行為與市場(chǎng)需求

容量調(diào)研

1、消費(fèi)者行為調(diào)研

2、市場(chǎng)需求容量調(diào)研3）目標(biāo)客戶群消費(fèi)行為與市場(chǎng)需求

容量調(diào)研

1、消費(fèi)者行為調(diào)研消費(fèi)者包括房地產(chǎn)商品的現(xiàn)實(shí)購買者與潛在購買者。消費(fèi)者行為調(diào)研內(nèi)容包括：消費(fèi)者社會(huì)階層與數(shù)量比例、年齡構(gòu)成、收入構(gòu)成、家庭人口構(gòu)成、居民居住現(xiàn)狀與住房消費(fèi)傾向、物業(yè)購買需求與偏好、購買動(dòng)機(jī)、購買特點(diǎn)等。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的作用與程序課件

2、市場(chǎng)需求容量調(diào)研

需求容量，是指有支付能力的市場(chǎng)需求容量。只有有支付能力的需求，才是現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)容量。

2、市場(chǎng)需求容量調(diào)研商品住宅市場(chǎng)需求容量調(diào)研，主要包括以下幾方面：

1）城市人口、家庭數(shù)量、城市化進(jìn)程及變化趨勢(shì)；

2）購買力，包括居民收入水平、儲(chǔ)蓄余額、財(cái)產(chǎn)狀況；

3）居民居住現(xiàn)狀及改善目標(biāo)，包括住房私有率、居住房型、人均居住面積等；

4）居民日常消費(fèi)支出水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)；

5）不同社會(huì)階層和收入水平的居民數(shù)量及其對(duì)不同類型房地產(chǎn)商品的數(shù)量、品質(zhì)、功能、價(jià)格的需求特點(diǎn)。

商品住宅市場(chǎng)需求容量調(diào)研，主要包括以下幾方面：

1）城市人口4）項(xiàng)目基本狀況調(diào)查

宗地基本狀況資料

包括宗地界址、面積、土地附著物分布、權(quán)屬、地形、地貌、水文地質(zhì)條件、項(xiàng)目歷史與現(xiàn)狀資料、項(xiàng)目合作開發(fā)條件、土地獲得成本、用地規(guī)劃條件、與項(xiàng)目有關(guān)的投資及開發(fā)經(jīng)營稅費(fèi)政策；4）項(xiàng)目基本狀況調(diào)查

宗地基本狀況資料

５）項(xiàng)目所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)狀況

項(xiàng)目所在區(qū)域城市功能、區(qū)域建設(shè)發(fā)展規(guī)劃、人口分布、居民收入水平、商業(yè)、文化氛圍、項(xiàng)目周邊環(huán)境、市政管網(wǎng)設(shè)施、交通狀況、公建配套與生活服務(wù)設(shè)施；項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況與競(jìng)爭(zhēng)水平，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所提供產(chǎn)品與服務(wù)的種類、數(shù)量、品質(zhì)、特點(diǎn)、營銷手段、銷售狀況等，潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手出現(xiàn)的可能性。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的作用與程序課件其中競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研又包括：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的經(jīng)營管理水平、資源狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位、產(chǎn)品地理位置、種類、開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)、成本、價(jià)格、營銷水平、銷售狀況、物業(yè)管理水平、創(chuàng)新能力與發(fā)展新產(chǎn)品的動(dòng)向。

其中競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研又包括：6）營銷策劃和銷售執(zhí)行階段的市場(chǎng)調(diào)研１、市場(chǎng)供需與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)態(tài)調(diào)研２、企業(yè)自身產(chǎn)品與服務(wù)調(diào)研，包括：產(chǎn)品優(yōu)劣分析，在滿足客戶需求方面存在的缺陷和不足，產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位分析，本企業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率及銷售潛力分析，目標(biāo)客群滿意度的調(diào)研；３、價(jià)格調(diào)研，包括：產(chǎn)品最適宜的售價(jià)、新產(chǎn)品的定價(jià)、老產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整及消費(fèi)者和競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)；本項(xiàng)目價(jià)格與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目價(jià)格的差異分析。４、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銷售方法、宣傳策略、促銷方式的調(diào)研

6）營銷策劃和銷售執(zhí)行階段的市場(chǎng)調(diào)研１、市場(chǎng)供需與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)

（一）調(diào)研準(zhǔn)備階段（二）正式調(diào)研階段（三）結(jié)果處理階段

四、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研程序

（一）調(diào)研準(zhǔn)備階段

四、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研程序

（一）調(diào)研準(zhǔn)備階段

1、確定調(diào)研目標(biāo)

2、初步情況分析

3、制定調(diào)研計(jì)劃

（一）調(diào)研準(zhǔn)備階段（二）正式調(diào)研階段

1、確定資料來源

2、確定資料收集方法

3、調(diào)查表及調(diào)查問卷設(shè)計(jì)

4、抽樣調(diào)查

5、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查（二）正式調(diào)研階段（三）結(jié)果處理階段

1、資料整理分析

2、編寫調(diào)研報(bào)告（三）結(jié)果處理階段

五、市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)采集來源和方法1、各政府部門的官方網(wǎng)站、學(xué)術(shù)期刊、統(tǒng)計(jì)年鑒2、相關(guān)學(xué)會(huì)、協(xié)會(huì)的會(huì)刊和專業(yè)報(bào)告3、網(wǎng)絡(luò)搜尋4、現(xiàn)場(chǎng)走訪5、專家訪談、同行交流6、資料收集7、問卷調(diào)查五、市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)采集來源和方法1、各政府部門的官方網(wǎng)站、學(xué)術(shù)六、調(diào)研問卷的設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)調(diào)查表問題時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)：①問題要力求簡(jiǎn)單清晰，使被調(diào)查人一看就能明白問題的內(nèi)容。②問題本身不用模棱兩可的話語，運(yùn)用簡(jiǎn)單通俗的文字。一個(gè)問題不能由兩個(gè)以上的主題或內(nèi)容。③問題的文字間不要使用有引導(dǎo)性的問句，不要含有暗示。④避免提出涉及私人的問題，避免提出不合理問題。⑤注意問題的排列順序。前幾個(gè)問題設(shè)計(jì)的要簡(jiǎn)單有趣，以引起被調(diào)查人的興趣和合作。問題的銜接要合理而自然，避免因主題的改變?cè)斐杀徽{(diào)查人理解上的混淆。六、調(diào)研問卷的設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)調(diào)查表問題時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)：

調(diào)研問卷通常以問卷設(shè)定問題的基本方式來劃分，可以將問卷劃分為：

封閉式問卷開放式問卷量表問答式問卷調(diào)研問卷通常以問卷設(shè)定問題的基本方式來劃分，可以將問卷封閉式問卷是要求被調(diào)查者從問卷中給定的一系列選擇項(xiàng)中，選擇與自己情況或看法最為接近的一項(xiàng)或多項(xiàng)答案。封閉式問卷的主要優(yōu)點(diǎn)就是易于記錄，不容易發(fā)生錯(cuò)誤或記錄不全的情形。封閉式問卷一般包括單項(xiàng)選擇題和多項(xiàng)選擇題。封閉式問卷是要求被調(diào)查者從問卷中給定的一系列選擇項(xiàng)中，選擇與單項(xiàng)選擇題是指被調(diào)查者只能選擇其中的一個(gè)選擇項(xiàng)作為答案，各選擇項(xiàng)之間是相互獨(dú)立和排斥的。例如：

（1）您的年齡是：

30歲以下（）30-４0歲（）40-50歲（）

50-60歲（）60歲以上（）（2）您現(xiàn)在的住房是自有產(chǎn)權(quán)的嗎？是（）否（）（3）請(qǐng)問您的年收入？

2萬以下（）2-5萬（）5-10萬（）

10-20萬（）20萬以上（）單項(xiàng)選擇題是指被調(diào)查者只能選擇其中的一個(gè)選擇項(xiàng)作為答案，各選

多項(xiàng)選擇題是指被訪者可以在給定的選擇項(xiàng)中挑選兩項(xiàng)甚至更多的作為答案，問卷中會(huì)限定最多可以選擇的數(shù)量。多項(xiàng)選擇題常用于多種因素或選項(xiàng)反映被訪者的看法的情況下。例如：您在購房時(shí)最看重哪些因素（最多可選三項(xiàng)）？選擇項(xiàng)：位置（）交通（）社區(qū)環(huán)境（）戶型（）物業(yè)類型（）價(jià)格（）物業(yè)管理（）付款方式（）多項(xiàng)選擇題是指被訪者可以在給定的選擇項(xiàng)中挑選兩項(xiàng)甚至（二）開放式問卷開放式問卷是被調(diào)查者可以自由地運(yùn)用自己的語言來說明對(duì)某一問題看法的問卷。（二）開放式問卷例如：?jiǎn)栴}1：您認(rèn)為本公司開發(fā)的項(xiàng)目應(yīng)該有哪些配套設(shè)施問題2：您心目中的住宅小區(qū)智能化是什么樣子？問題3：您可以接受的商品房價(jià)格在什么區(qū)間？問題4：如果您最近購買了住房，您是看中它的哪一點(diǎn)？例如：開放式問卷的優(yōu)點(diǎn)：調(diào)研人員不對(duì)被調(diào)查對(duì)象進(jìn)行限制，可以據(jù)此獲得豐富的信息。開放性問卷還可以反映出封閉性問卷遺漏的選項(xiàng)。

開放式問卷的缺點(diǎn)：

其自由性，被調(diào)查者的個(gè)性特征、反應(yīng)能力會(huì)大大影響調(diào)研的結(jié)果。它使對(duì)調(diào)研結(jié)果的分析和處理較為困難。開放式問卷的優(yōu)點(diǎn)：（三）量表問答式問卷量表問答式問卷是指將問題的選擇項(xiàng)以不同強(qiáng)度的形式表現(xiàn)出來的問卷。（三）量表問答式問卷

如果確知今年房價(jià)水平會(huì)大幅上漲，目前您還沒有自有住房，您會(huì)（）（1）馬上購買一套住房（2）有可能購買一套住房（3）不一定（4）等等看再說（5）不會(huì)購買如果確知今年房價(jià)水平會(huì)大幅上漲，目前量表問答式問卷的優(yōu)點(diǎn)：在于可以得到被調(diào)查者對(duì)于某一事物看法強(qiáng)弱程度的差異，并可以對(duì)這些回答運(yùn)用一些統(tǒng)計(jì)分析方法得出有意義的結(jié)論來。量表問答式問卷的缺點(diǎn)：則在于被調(diào)查者可能對(duì)各類強(qiáng)度的區(qū)分理解不同，容易引起誤解。量表問答式問卷的優(yōu)點(diǎn)：謝謝大家謝謝大家樹立質(zhì)量法制觀念、提高全員質(zhì)量意識(shí)。12月-2212月-22Thursday,December29,2022人生得意須盡歡，莫使金樽空對(duì)月。12:08:2012:08:2012:0812/29/202212:08:20PM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。12月-2212:08:2012:08Dec-2229-Dec-22加強(qiáng)交通建設(shè)管理，確保工程建設(shè)質(zhì)量。12:08:2012:08:2012:08Thursday,December29,2022安全在于心細(xì)，事故出在麻痹。12月-2212月-2212:08:2012:08:20December29,2022踏實(shí)肯干，努力奮斗。2022年12月29日12:08下午12月-2212月-22追求至善憑技術(shù)開拓市場(chǎng)，憑管理增創(chuàng)效益，憑服務(wù)樹立形象。29十二月202212:08:20下午12:08:2012月-22嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，讓生產(chǎn)更加有保障。十二月2212:08下午12月-2212:08December29,2022作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)記得牢，駕輕就熟除煩惱。2022/12/2912:08:2012:08:2029December2022好的事情馬上就會(huì)到來，一切都是最好的安排。12:08:20下午12:08下午12:08:2012月-22專注今天，好好努力，剩下的交給時(shí)間。12月-2212月-2212:0812:08:2012:08:20Dec-22牢記安全之責(zé)，善謀安全之策，力務(wù)安全之實(shí)。2022/12/2912:08:20Thursday,December29,2022相信相信得力量。12月-222022/12/2912:08:2012月-22謝謝大家！樹立質(zhì)量法制觀念、提高全員質(zhì)量意識(shí)。12月-2212月-22市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研按美國市場(chǎng)營銷協(xié)會(huì)（AMA）1961年給市場(chǎng)調(diào)研下的定義是市場(chǎng)調(diào)研－－是指用信息將市場(chǎng)與營銷管理者連接起來的市職能活動(dòng)。市場(chǎng)調(diào)研的目的－－是向營銷管理者提供信息，以便營銷管理者能發(fā)現(xiàn)和確定營銷機(jī)會(huì)、擬訂和評(píng)估營銷方案、監(jiān)控營銷方案的實(shí)施和增強(qiáng)對(duì)整個(gè)營銷過程的理解。按美國市場(chǎng)營銷協(xié)會(huì)（AMA）1961年給市場(chǎng)調(diào)研下的定義是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、紀(jì)錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)的行為，為決策者了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢(shì)，制定公司營業(yè)計(jì)劃，擬定經(jīng)營策略提供參考與建議。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研一、市場(chǎng)調(diào)研的重要性（一）識(shí)別市場(chǎng)機(jī)會(huì)，理解持續(xù)變遷的市場(chǎng)環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新層出不窮，市場(chǎng)追捧的概念時(shí)時(shí)轉(zhuǎn)換。

市場(chǎng)環(huán)境的變遷主要包括：１、消費(fèi)者需求水平和基本特征的變化；２、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和特征的變化；３、應(yīng)用技術(shù)水平的變化；一、市場(chǎng)調(diào)研的重要性（一）識(shí)別市場(chǎng)機(jī)會(huì)，理解持續(xù)變遷的市場(chǎng)環(huán)（二）分析市場(chǎng)潛力，有針對(duì)性地提出市場(chǎng)推廣計(jì)劃在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前，企業(yè)要確定項(xiàng)目推出后的銷售前景或稱市場(chǎng)潛力，需要對(duì)潛在客戶的需求特征和規(guī)模進(jìn)行調(diào)研，以確定能否在較短時(shí)間內(nèi)為市場(chǎng)所吸收，并制定相應(yīng)的市場(chǎng)推廣計(jì)劃，確定銷售時(shí)機(jī)、價(jià)格落差與變化、銷售方法等細(xì)節(jié)。（二）分析市場(chǎng)潛力，有針對(duì)性地提出市場(chǎng)推廣計(jì)劃（三）判斷開發(fā)項(xiàng)目的盈利性

從根本意義上來說，某一項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力大，意味著其潛在的高盈利性。通常房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，財(cái)務(wù)分析執(zhí)行的就是這一職能。財(cái)務(wù)分析賴以成立的基礎(chǔ)就是對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系和價(jià)格（租金）水平的精確把握，而獲得這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)主要依靠市場(chǎng)調(diào)研。（三）判斷開發(fā)項(xiàng)目的盈利性（四）評(píng)價(jià)某種產(chǎn)品或服務(wù)的滿意度，指出改進(jìn)的關(guān)鍵點(diǎn)使顧客滿意是產(chǎn)品或服務(wù)得以生存的必要條件，因此，企業(yè)會(huì)有對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)的滿意度進(jìn)行評(píng)價(jià)的需要，通過市場(chǎng)調(diào)研可以得到滿意度的定性和定量的表達(dá)，據(jù)此企業(yè)就可以對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)進(jìn)行改進(jìn)，提高滿意度，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位。（四）評(píng)價(jià)某種產(chǎn)品或服務(wù)的滿意度，指出改進(jìn)的關(guān)鍵點(diǎn)（五）評(píng)價(jià)某種市場(chǎng)決策或管理決策的效果

當(dāng)企業(yè)作出某種市場(chǎng)決策后，往往會(huì)急切地想知道市場(chǎng)的反應(yīng)會(huì)如何？決策正確與否？如：提高設(shè)備配置的標(biāo)準(zhǔn)能否受到市場(chǎng)的歡迎？是否需要進(jìn)行調(diào)整？如果需要，如何調(diào)整？等等。而評(píng)價(jià)市場(chǎng)決策和管理決策的效果是市場(chǎng)調(diào)研的又一重要領(lǐng)域。（五）評(píng)價(jià)某種市場(chǎng)決策或管理決策的效果

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的作用

1）有助于企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，確定正確的發(fā)展方向；

2）有利于房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)開發(fā)新產(chǎn)品，搶占新市場(chǎng)；

3）有利于企業(yè)制訂正確的營銷策略；

4）有利于企業(yè)不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，改善經(jīng)營管理，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力與企業(yè)形象。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的作用1）有助于企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容

1）宏觀投資環(huán)境調(diào)查2）城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況3）目標(biāo)客戶群消費(fèi)行為與市場(chǎng)需求容量調(diào)研4）項(xiàng)目基本狀況調(diào)查5）項(xiàng)目所在區(qū)域及競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)狀況6）營銷策劃和營銷推廣、銷售執(zhí)行階段的市場(chǎng)調(diào)研。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容

1）宏觀投資環(huán)境調(diào)查

1、政治環(huán)境

2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境

3、社會(huì)文化環(huán)境1）宏觀投資環(huán)境調(diào)查

1）宏觀投資環(huán)境調(diào)查

1、政治環(huán)境

政治環(huán)境主要包括政府思想觀念、辦事效率、當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)等。一個(gè)地區(qū)和城市的政治環(huán)境如何，將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的開展。1、政治環(huán)境

政治環(huán)境主要包括政府思想觀念、辦事效率、當(dāng)?shù)?/p>

2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境

包括：國內(nèi)生產(chǎn)總值、國民收入的發(fā)展?fàn)顩r；能源和資源狀況；城市發(fā)展總體規(guī)劃、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市人口分布、區(qū)域劃分；社會(huì)固定資產(chǎn)投資狀況、金融、證券市場(chǎng)情況；商業(yè)零售與貿(mào)易狀況、居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)、居民儲(chǔ)蓄等。

2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境

包括：國內(nèi)生產(chǎn)總值、國民收入的發(fā)展?fàn)顩r；能

3、社會(huì)文化環(huán)境

居民受教育程度、文化水平、職業(yè)構(gòu)成、民族分布、宗教信仰、風(fēng)俗習(xí)慣、審美觀念等。社會(huì)文化往往對(duì)整個(gè)社會(huì)有深刻影響，盡管文化有相對(duì)穩(wěn)定性，但不是固定不變的，特別是生活習(xí)慣，審美觀念往往隨著社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展而發(fā)生一定程度的變化。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的作用與程序課件2）城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

1、一級(jí)市場(chǎng)土地出讓情況，包括土地出讓數(shù)量及其規(guī)劃用途、土地價(jià)格；2、全市商品房施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售金額、空置面積及等；3、全市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，不同區(qū)域和物業(yè)類型的價(jià)格情況；４、二級(jí)市場(chǎng)交易情況；５、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)相關(guān)政策法規(guī)（銷售、銀行）。

2）城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

1、一級(jí)市場(chǎng)土地出讓情況，包括土地出3）目標(biāo)客戶群消費(fèi)行為與市場(chǎng)需求

容量調(diào)研

1、消費(fèi)者行為調(diào)研

2、市場(chǎng)需求容量調(diào)研3）目標(biāo)客戶群消費(fèi)行為與市場(chǎng)需求

容量調(diào)研

1、消費(fèi)者行為調(diào)研消費(fèi)者包括房地產(chǎn)商品的現(xiàn)實(shí)購買者與潛在購買者。消費(fèi)者行為調(diào)研內(nèi)容包括：消費(fèi)者社會(huì)階層與數(shù)量比例、年齡構(gòu)成、收入構(gòu)成、家庭人口構(gòu)成、居民居住現(xiàn)狀與住房消費(fèi)傾向、物業(yè)購買需求與偏好、購買動(dòng)機(jī)、購買特點(diǎn)等。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的作用與程序課件

2、市場(chǎng)需求容量調(diào)研

需求容量，是指有支付能力的市場(chǎng)需求容量。只有有支付能力的需求，才是現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)容量。

2、市場(chǎng)需求容量調(diào)研商品住宅市場(chǎng)需求容量調(diào)研，主要包括以下幾方面：

1）城市人口、家庭數(shù)量、城市化進(jìn)程及變化趨勢(shì)；

2）購買力，包括居民收入水平、儲(chǔ)蓄余額、財(cái)產(chǎn)狀況；

3）居民居住現(xiàn)狀及改善目標(biāo)，包括住房私有率、居住房型、人均居住面積等；

4）居民日常消費(fèi)支出水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)；

5）不同社會(huì)階層和收入水平的居民數(shù)量及其對(duì)不同類型房地產(chǎn)商品的數(shù)量、品質(zhì)、功能、價(jià)格的需求特點(diǎn)。

商品住宅市場(chǎng)需求容量調(diào)研，主要包括以下幾方面：

1）城市人口4）項(xiàng)目基本狀況調(diào)查

宗地基本狀況資料

包括宗地界址、面積、土地附著物分布、權(quán)屬、地形、地貌、水文地質(zhì)條件、項(xiàng)目歷史與現(xiàn)狀資料、項(xiàng)目合作開發(fā)條件、土地獲得成本、用地規(guī)劃條件、與項(xiàng)目有關(guān)的投資及開發(fā)經(jīng)營稅費(fèi)政策；4）項(xiàng)目基本狀況調(diào)查

宗地基本狀況資料

５）項(xiàng)目所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)狀況

項(xiàng)目所在區(qū)域城市功能、區(qū)域建設(shè)發(fā)展規(guī)劃、人口分布、居民收入水平、商業(yè)、文化氛圍、項(xiàng)目周邊環(huán)境、市政管網(wǎng)設(shè)施、交通狀況、公建配套與生活服務(wù)設(shè)施；項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況與競(jìng)爭(zhēng)水平，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所提供產(chǎn)品與服務(wù)的種類、數(shù)量、品質(zhì)、特點(diǎn)、營銷手段、銷售狀況等，潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手出現(xiàn)的可能性。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的作用與程序課件其中競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研又包括：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的經(jīng)營管理水平、資源狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位、產(chǎn)品地理位置、種類、開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)、成本、價(jià)格、營銷水平、銷售狀況、物業(yè)管理水平、創(chuàng)新能力與發(fā)展新產(chǎn)品的動(dòng)向。

其中競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研又包括：6）營銷策劃和銷售執(zhí)行階段的市場(chǎng)調(diào)研１、市場(chǎng)供需與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)態(tài)調(diào)研２、企業(yè)自身產(chǎn)品與服務(wù)調(diào)研，包括：產(chǎn)品優(yōu)劣分析，在滿足客戶需求方面存在的缺陷和不足，產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位分析，本企業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率及銷售潛力分析，目標(biāo)客群滿意度的調(diào)研；３、價(jià)格調(diào)研，包括：產(chǎn)品最適宜的售價(jià)、新產(chǎn)品的定價(jià)、老產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整及消費(fèi)者和競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)；本項(xiàng)目價(jià)格與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目價(jià)格的差異分析。４、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銷售方法、宣傳策略、促銷方式的調(diào)研

6）營銷策劃和銷售執(zhí)行階段的市場(chǎng)調(diào)研１、市場(chǎng)供需與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)

（一）調(diào)研準(zhǔn)備階段（二）正式調(diào)研階段（三）結(jié)果處理階段

四、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研程序

（一）調(diào)研準(zhǔn)備階段

四、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研程序

（一）調(diào)研準(zhǔn)備階段

1、確定調(diào)研目標(biāo)

2、初步情況分析

3、制定調(diào)研計(jì)劃

（一）調(diào)研準(zhǔn)備階段（二）正式調(diào)研階段

1、確定資料來源

2、確定資料收集方法

3、調(diào)查表及調(diào)查問卷設(shè)計(jì)

4、抽樣調(diào)查

5、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查（二）正式調(diào)研階段（三）結(jié)果處理階段

1、資料整理分析

2、編寫調(diào)研報(bào)告（三）結(jié)果處理階段

五、市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)采集來源和方法1、各政府部門的官方網(wǎng)站、學(xué)術(shù)期刊、統(tǒng)計(jì)年鑒2、相關(guān)學(xué)會(huì)、協(xié)會(huì)的會(huì)刊和專業(yè)報(bào)告3、網(wǎng)絡(luò)搜尋4、現(xiàn)場(chǎng)走訪5、專家訪談、同行交流6、資料收集7、問卷調(diào)查五、市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)采集來源和方法1、各政府部門的官方網(wǎng)站、學(xué)術(shù)六、調(diào)研問卷的設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)調(diào)查表問題時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)：①問題要力求簡(jiǎn)單清晰，使被調(diào)查人一看就能明白問題的內(nèi)容。②問題本身不用模棱兩可的話語，運(yùn)用簡(jiǎn)單通俗的文字。一個(gè)問題不能由兩個(gè)以上的主題或內(nèi)容。③問題的文字間不要使用有引導(dǎo)性的問句，不要含有暗示。④避免提出涉及私人的問題，避免提出不合理問題。⑤注意問題的排列順序。前幾個(gè)問題設(shè)計(jì)的要簡(jiǎn)單有趣，以引起被調(diào)查人的興趣和合作。問題的銜接要合理而自然，避免因主題的改變?cè)斐杀徽{(diào)查人理解上的混淆。六、調(diào)研問卷的設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)調(diào)查表問題時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)：

調(diào)研問卷通常以問卷設(shè)定問題的基本方式來劃分，可以將問卷劃分為：

封閉式問卷開放式問卷量表問答式問卷調(diào)研問卷通常以問卷設(shè)定問題的基本方式來劃分，可以將問卷封閉式問卷是要求被調(diào)查者從問卷中給定的一系列選擇項(xiàng)中，選擇與自己情況或看法最為接近的一項(xiàng)或多項(xiàng)答案。封閉式問卷的主要優(yōu)點(diǎn)就是易于記錄，不容易發(fā)生錯(cuò)誤或記錄不全的情形。封閉式問卷一般包括單項(xiàng)選擇題和多項(xiàng)選擇題。封閉式問卷是要求被調(diào)查者從問卷中給定的一系列選擇項(xiàng)中，選擇與單項(xiàng)選擇題是指被調(diào)查者只能選擇其中的一個(gè)選擇項(xiàng)作為答案，各選擇項(xiàng)之間是相互獨(dú)立和排斥的。例如：

（1）您的年齡是：

30歲以下（）30-４0歲（）40-50歲（）

50-60歲（）60歲以上（）（2）您現(xiàn)在的住房是自有產(chǎn)權(quán)的嗎？是（）否（）（3）請(qǐng)問您的年收入？

2萬以下（）2-5萬（）5-10萬（）

10-20萬（）20萬以上（）單項(xiàng)選擇題是指被調(diào)查者只能選擇其中的一個(gè)選擇項(xiàng)作為答案，各選

多項(xiàng)選擇題是指被訪者可以在給定的選擇項(xiàng)中挑選兩項(xiàng)甚至更多的作為答案，問卷中會(huì)限定最多可以選擇的數(shù)量。多項(xiàng)選擇題常用于多種因素或選項(xiàng)反映被訪者的看法的情況下。例如：您在購房時(shí)最看重哪些因素（最多可選三項(xiàng)）？選擇項(xiàng)：位置（）交通（）社區(qū)環(huán)境（）戶型（）物業(yè)類型（）價(jià)格（）物業(yè)管理（）付款方式（）多項(xiàng)選擇題是指被訪者可以在給定的選擇項(xiàng)中挑選兩項(xiàng)甚至（二）開放式問卷開放式問卷是被調(diào)查者可以自由地運(yùn)用自己的語言來說明對(duì)某一問題看法的問卷。（二）開放式問卷例如：?jiǎn)栴}1：您認(rèn)為本公司開發(fā)的項(xiàng)目應(yīng)該有哪些配套設(shè)施問題2：您心目中的住宅小區(qū)智能化是什么樣子？問題3：您可以接受的商品房價(jià)格在什么區(qū)間？問題4：如果您最近購買了住房，您是看中它的哪一點(diǎn)？例如：開放式問卷的優(yōu)點(diǎn)：調(diào)研人員不對(duì)被調(diào)查對(duì)象進(jìn)行限