唐玉蘭與許忠強、第三人桂林市蝸居房產(chǎn)中介有限公司房屋買賣合同

唐玉蘭與許忠強、第三人桂林市蝸居房產(chǎn)中介有限公司房屋買賣合同糾紛一案_______________________________________________________________________________________（2012）秀民初字第31號民事判決書廣西壯族自治區(qū)桂林市秀峰區(qū)人民法院民事判決書（2012）秀民初字第31號原告唐玉蘭。委托代理人柳欽華。被告許忠強。委托代理人唐親峰。第三人桂林市蝸居房產(chǎn)中介有限公司。法定代表人馬?遙?霉?咀芫?懟原告唐玉蘭與被告許忠強、第三人桂林市蝸居房產(chǎn)中介有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2011年11月30日立案，依法適用簡易程序，于2012年12月29日公開開庭審理了本案。原告唐玉蘭及委托代理人柳欽華、被告許忠強及其委托代理人唐親峰、第三人桂林市蝸居房產(chǎn)中介有限公司的法定代表人馬?業(yè)酵ゲ渭鈾咚希?景趕忠焉罄碇戰(zhàn)帷原告訴稱，2011年1月31日，原告（乙方）與被告（甲方）簽訂《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定：被告將座落在秀峰區(qū)麗中路西一巷14號2-6-2號（原麗中路46號）（桂林市房產(chǎn)證秀峰區(qū)字第30279050號，房產(chǎn)建筑面積57.72平方米，土地證號30069）房屋，以28萬元人民幣的價格出售給原告。合同約定由蝸居房產(chǎn)提供中介服務(wù)，合同簽訂之日由原告支付給被告定金人民幣20000元。雙方合同第五條約定，該房產(chǎn)的房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)證從甲方名下過戶到乙方名下所有稅費由乙方承擔，房改房上市前的公示費、超標費由甲方承擔。雙方合同第十四條約定，雙方2011年4月1日前到房產(chǎn)交易所交件，如不能按期交件，超出三十天則由不配合方承擔違約責任。由上可見，雙方對于買賣的標的房產(chǎn)系房改房的性質(zhì)是知曉的，被告對于自己房改房存在超標的情況也是明知的，因此才約定給予被告2-3個月的時間，辦理房改房上市手續(xù)。但合同簽訂后，被告拒絕按房產(chǎn)管理部門的規(guī)定辦理房改房上市手續(xù)，至今仍然沒有辦妥房改房上市手續(xù)，致使雙方簽訂的合同無法履行，并且被告也向原告明確表示不再履行合同。因此，被告應(yīng)當向原告承擔違約責任，賠償因此而給原告造成的損失。根據(jù)雙方合同第九條第二項“甲方應(yīng)在毀約之日起三日內(nèi)將定金退還給乙方，并付給乙方違約金人民幣貳萬元整”之規(guī)定，以及合同法第一百一十五條的規(guī)定，被告應(yīng)雙倍返還原告定金40000元。原告多次向被告提出上述要求，被告均予以拒絕，故原告訴至法院請求判令：1、被告返還原告定金20000元的雙倍，共計40000元；2、判決原、被告之間的《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》解除；3、本案訴訟費用由被告承擔。原告對其陳述的事實在舉證期限內(nèi)提供的證據(jù)有：1、原、被告與第三人簽訂的《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》一份，證明原告與被告、第三人之間的房屋買賣合同關(guān)系；2、收條一份，證明被告收取了原告定金20000元；3、房產(chǎn)證及土地證復印件各一份，證明被告已經(jīng)取得了其所要出售的房屋的相關(guān)證照。經(jīng)開庭質(zhì)證，被告及第三人對原告提供的證據(jù)1房地產(chǎn)買賣協(xié)議、證據(jù)2收條、證據(jù)3房產(chǎn)證及土地證復印件無異議。本院對上述當事人均無異議的證據(jù)予以認定。被告辯稱，被告同意解除與原告的房屋買賣協(xié)議，當時是第三人答應(yīng)幫被告辦理房屋上市的相關(guān)手續(xù)，但后來該房的上市手續(xù)因故無法辦理。第三人也找原告說另換一套房子，并同意返還定金，但原告一直不理會。另，因為房改辦沒有批準被告的房屋上市，故該房屋無法交易，原、被告之間的房屋買賣協(xié)議無效，被告無需退還原告雙倍定金。綜上，被告認為其與第三人沒有過錯，請求法院駁回原告要求雙倍返還定金的訴訟請求。被告對其陳述的事實在舉證期限內(nèi)提供的證據(jù)有：1、桂林市建筑化工材料廠出具的證明一份，證明被告只有一套房改房；2、桂林市出售公有住房完全產(chǎn)權(quán)評估計價核定表（三），證明被告只有一套房改房；3、購買房改房超標價款通知書一份，證明房改辦要求被告交納兩套房改房的超標價款，但事實上被告只有一套房改房，故辦理不了上市證；4、桂林市住房制度改革委員會辦公室出具的《關(guān)于許忠強房改房上市情況的說明》一份，證明房改房上市沒有經(jīng)過房改辦的批準，由此證明原、被告之間的房屋買賣協(xié)議無效，不應(yīng)當雙倍返還定金。經(jīng)開庭質(zhì)證，第三人對被告所出具的全部證據(jù)沒有異議。原告對被告所出具的證據(jù)1證明提出異議，認為該證據(jù)與本案無關(guān)，房改房只要辦理了有關(guān)手續(xù)就能上市交易。經(jīng)審查，本院對此證據(jù)的真實性予以確認，但從該證據(jù)的文字表述上僅載明桂林市建筑化工材料廠將秀峰區(qū)麗中路西一巷14號2-6-2號房屋分配給被告并辦理購房手續(xù)的事實，并不能證實被告擁有且僅有一套房改房的事實，故對于被告的此證明目的，不能從該證據(jù)體現(xiàn)，本院對此不予確認。原告對被告所出具的證據(jù)2核定表提出異議，認為該核定表上的購房人為丁建和，該證據(jù)與本案無關(guān)，且該證據(jù)即使是被告的核定表，也與本案無關(guān)；經(jīng)審查，該核定表也無法從字面上反映出被告擁有且僅有一套房改房的事實，故被告無法憑據(jù)此證據(jù)證明其僅有一套房改房，本院對此證據(jù)不予確認。原告對被告所出具的證據(jù)3不予確認，認為該證據(jù)沒有加蓋房改辦的公章，其真實性無法確認。原告對被告所出具的證據(jù)4說明予以確認，認為該證據(jù)證明了被告未按照房改辦要求辦理上市手續(xù)，也證實了被告違反合同的事實。經(jīng)審查，證據(jù)4雙方均無異議，本院予以確認。證據(jù)3的通知未加蓋房改辦公章，其真實性無法確認，但聯(lián)系證據(jù)4的說明，可以證實被告曾向房改辦提交了上市申請，但因為其再婚配偶陳橋弟也購買過房改房，應(yīng)繳納超標價款，而被告對此存在異議，故上市手續(xù)一直未能辦理的事實。本院對此事實予以確認。第三人陳述稱，希望原、被告雙方能協(xié)商解決本案糾紛。第三人對其陳述的事實在舉證期限內(nèi)未提供證據(jù)。綜合全案證據(jù)，本院確認以下法律事實：2011年1月31日，原告（乙方）與被告（甲方）、第三人（丙方）簽訂《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》一份，其中第一條約定：“經(jīng)丙方介紹，甲方自愿將座落在秀峰區(qū)麗中路西一巷14號2-6-2號（原麗中路46號）的房產(chǎn)（桂林市房產(chǎn)證秀峰區(qū)字第30279050號，房產(chǎn)建筑面積57.72平方米，土地證號30069）出售給乙方。乙方對該房屋已經(jīng)充分了解并實地看房，對該房屋現(xiàn)狀無異議，愿意購買該房屋。甲、乙雙方協(xié)商后的實際成交價格為人民幣28萬元，房產(chǎn)現(xiàn)狀過戶”。第二條約定：“在本合同簽訂時，乙方支付給甲方購房定金人民幣2萬元整，定金暫由甲方保管”。第五條約定：“該房產(chǎn)的房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)證從甲方名下過戶到乙方名下所有稅費由乙方承擔；其中產(chǎn)生的營業(yè)稅及附加費、土地增值稅、所得稅由乙方承擔，房改房上市前的公示費、超標費由甲方承擔”。第六條約定：“甲、乙雙方全權(quán)委托丙方辦理該房地產(chǎn)的過戶手續(xù)，甲、乙雙方應(yīng)積極協(xié)助配合，否則丙方不承擔責任，該責任由不協(xié)助方承擔。丙方在國家或相關(guān)部門規(guī)定的日期內(nèi)辦妥房產(chǎn)證及土地證過戶”。第九條約定：“如甲方中途毀約，乙方有權(quán)按以下步驟追究甲方違約責任：……2、甲方應(yīng)在毀約之日起三日內(nèi)將定金退還給乙方，并付給乙方違約金人民幣貳萬元整”。第十四條約定：“雙方2011年4月1日前到房產(chǎn)交易所交件，如不能按期交件，超出三十天則由不配合方承擔違約責任”。合同簽訂后，原告于當日向交納定金20000元給被告，并由被告出具了收條。之后，第三人如約為被告辦理該房產(chǎn)的上市交易手續(xù)，但因無法辦理該房屋上市許可證，故過戶手續(xù)而無法辦理，原、被告之間的房屋買賣協(xié)議無法履行，雙方為此發(fā)生爭議，導致本案糾紛。另查明，2010年10月，被告曾向政務(wù)服務(wù)中心房改辦窗口提交了《桂林市房改房上市交易申請表》，申請出售位于桂林市麗中路西一巷14號2-6-2號房改房。經(jīng)房改辦核查并告知被告，其申請出售的房改房系2006年10月再婚后購買的，而其再婚配偶陳橋弟也購買過房改房，根據(jù)相關(guān)房改政策規(guī)定，房改房屬于政策性住房，其上市交易并須經(jīng)過房改辦審批批準，未經(jīng)審核批準的房改房是不允許交易的，被告應(yīng)繳納超標價款81647元才可以取得該房屋的上市交易許可證。被告對此存在異議，故一直未能補繳該價款，該房屋也未取得上市交易許可證。在審理期間，本院先后組織當事人到庭調(diào)解一次，但雙方?jīng)]有達成合意。本院認為，原、被告所達成的房屋買賣合同經(jīng)雙方當事人確認，系雙方真實意思表示。被告提出了該合同因標的物房屋無法獲得上市資格，買賣不能成立，故合同無效的辯解意見。被告房屋無法獲取上市交易許可證，其原因在于桂林市房改辦認定被告與其再婚配偶陳橋弟均購買過房改房，如上述房改房需要上市交易，必須補交超標款81647元，而被告認為自己僅購買過一套房改房，并對此存在異議，故沒有補交上述超標款。由此可見，如果按照規(guī)定繳納上述超標款，被告的房屋是可以獲取上市交易許可資格的，即訴爭的房屋并不屬于法律、法規(guī)強制性禁止交易的范疇。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條的規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”，原、被告之間的房屋買賣并沒有上述合同無效的法定情形，故被告的此辯解意見本院不予采信，并依法認定該合同合法有效，雙方當事人均應(yīng)當按照合同的約定履行各自義務(wù)?，F(xiàn)原、被告均表示同意解除合同，故原告要求解除該房屋買賣合同的訴訟請求，本院予以支持。原告已經(jīng)按照約定交付了定金2萬元給被告，被告應(yīng)當按照合同約定履行房屋過戶的相關(guān)義務(wù)，但被告未能按照合同約定如期提供辦理房屋過戶的全部證件，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任。被告提出了不能提供房屋的上市交易許可證，原因在于房改辦錯誤的認定了其擁有兩套房改房，過錯不在自己的辯解意見。但根據(jù)本案查明的事實，2010年10月，被告就已經(jīng)向房改辦提交了桂林市麗中路西一巷14號2-6-2號房改房的上市交易申請。2011年1月15日，房改辦已經(jīng)向被告出具了一份說明，告知被告該房屋無法獲取上市交易許可證，以及應(yīng)補繳超標費的事實。被告對其房屋需要補繳超標費才能獲取上市交易許可證一事應(yīng)當是明知的，且在與原告簽訂房屋買賣協(xié)議之前就已經(jīng)知道。在此情況下，被告仍于2011年1月31日與原告簽訂了桂林市麗中路西一巷14號2-6-2號房改房的買賣合同，最終因被告沒有補繳超標費，未能如約提供該房屋的上市交易許可證而導致合同無法繼續(xù)履行，過錯在于被告，故被告的上述辯解意見本院不予采信。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十五條的規(guī)定：“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金”。因被告無法按照約定履行義務(wù)，原告要求被告雙倍返還定金20000元，共計40000元的訴訟請求符合合同約定，也符合法律規(guī)定，本院予以支持。綜上所述，依照《中華人民共和國》第五十二條、第六十條、第九十三條、第一百一十五條之規(guī)定，判決如下：一、解除原告唐玉蘭與被告許忠強及第三人桂林市蝸居房產(chǎn)中介有限公司于2011年1月31日所簽訂的《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》；二、被告許忠強雙倍返還原告唐玉蘭定金共計人民幣40000元。因適用簡易程序?qū)徖頊p半收取的本案件受理費3050元（原告已預交），由被告許忠強負擔。上述應(yīng)履行義務(wù)，義務(wù)人應(yīng)于本案判決送達之日起十五日內(nèi)履行完畢。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的