土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的歸集課件

版納金榜第四章開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的會(huì)計(jì)核算版納金榜第四章開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的會(huì)計(jì)核算目錄第四章part1開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的會(huì)計(jì)核算1、開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)成本核算原則2、成本科目的設(shè)置3、成本分配方法目錄第四章part1開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的會(huì)計(jì)核算1、開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)成本核算目錄第四章part2開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的會(huì)計(jì)核算4、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的歸集與分配5、前期工程費(fèi)的歸集與分配6、建筑安裝工程費(fèi)的歸集與分配7、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)歸集與分配8、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用歸集與分配9、公共配套設(shè)施費(fèi)的會(huì)計(jì)核算10、土地開(kāi)發(fā)成本會(huì)計(jì)核算目錄第四章part2開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的會(huì)計(jì)核算4、土地征用及拆遷補(bǔ)目錄第四章part3開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的會(huì)計(jì)核算11、開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)核算12、甲供工程的核算13、售樓部核算14、開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅及印花稅15、BT項(xiàng)目BOT項(xiàng)目的核算目錄第四章part3開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的會(huì)計(jì)核算11、開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品成第一節(jié)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)成本核算原則一、房地產(chǎn)成本費(fèi)用類別房地產(chǎn)總投資=開(kāi)發(fā)成本+期間費(fèi)用+稅金=支出銷售收入=銷售面積×銷售價(jià)格=收入利潤(rùn)=收入-支出凈利率=凈利潤(rùn)/收入第一節(jié)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)成本核算原則一、房地產(chǎn)成本費(fèi)用類別房地產(chǎn)總投第一節(jié)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)成本核算原則開(kāi)發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（園林環(huán)境工程費(fèi)）配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加土地增值稅土地使用稅房產(chǎn)稅印花稅河道費(fèi)、防洪費(fèi)契稅期間費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用稅金第一節(jié)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)成本核算原則開(kāi)發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期第一節(jié)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)成本核算原則二、成本核算與特點(diǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，是會(huì)計(jì)核算的重頭戲，要對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，形成最終產(chǎn)品以待出售。開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)特點(diǎn)：開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)時(shí)間長(zhǎng)、周期跨度大，短則一兩年,長(zhǎng)則五六年。開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的建安成本以及各項(xiàng)費(fèi)用，都是所得稅扣除與土地增值稅清算的重要依據(jù)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)流程前期報(bào)批報(bào)建項(xiàng)目施工竣工驗(yàn)收第一節(jié)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)成本核算原則二、成本核算與特點(diǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，是會(huì)第一節(jié)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)成本核算原則成本核算的基本程序1.確定成本核算對(duì)象2.歸集開(kāi)發(fā)成本3.確定成本分?jǐn)偡椒?.在成本核算對(duì)象之間分?jǐn)偝杀?.計(jì)算各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)總成本6.正確劃分完工和在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間的開(kāi)發(fā)成本7.正確劃分可售面積8.編制成本報(bào)表第一節(jié)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)成本核算原則成本核算的基本程序1.確定成本核第一節(jié)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)成本核算原則三、成本核算對(duì)象與原則成本核算要先行確定成本對(duì)象1、成本對(duì)象成本核算對(duì)象是核算成本的主體，也就是說(shuō)算“誰(shuí)”的成本，“誰(shuí)”就是成本核算對(duì)象，例如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一宗300畝的土地A地塊，我們想了解這宗土地開(kāi)發(fā)的成本，那么A地塊就是成本核算對(duì)象。如果A地塊分三期開(kāi)發(fā)，我們想了解每期的成本情況，那么一、二、三期中的每一期就是我們要確定的成本核算對(duì)象。如果在A地塊一期中開(kāi)發(fā)的有高層、多層、商業(yè)，我們想了解高層、多層、商業(yè)各種業(yè)態(tài)的成本，那么高層、多層、商業(yè)就是我們要確定的成本核算對(duì)象。第一節(jié)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)成本核算原則三、成本核算對(duì)象與原則成本核算要第一節(jié)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)成本核算原則2、成本對(duì)象確定原則可否銷售原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為配套設(shè)施費(fèi)用攤?cè)肫渌杀緦?duì)象。定價(jià)差異原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。產(chǎn)品差異原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。第一節(jié)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)成本核算原則2、成本對(duì)象確定原則可否銷售原則第一節(jié)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)成本核算原則分類歸集原則。對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、結(jié)構(gòu)類型相似群體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可以作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。功能區(qū)分原則。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。權(quán)益區(qū)分原則。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。第一節(jié)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)成本核算原則分類歸集原則。對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣第一節(jié)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)成本核算原則3、成本對(duì)象確定方法根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，確定具體成本核算對(duì)象。（1）同一項(xiàng)目有裙樓、公寓、寫(xiě)字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。（2）同期開(kāi)發(fā)完成的項(xiàng)目，按獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、多層洋房、普通多層、小高層、高層、超高層、獨(dú)立商業(yè)、底層商業(yè)、寫(xiě)字樓、可售車位等不同可售產(chǎn)品類型劃分成本核算對(duì)象。第一節(jié)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)成本核算原則3、成本對(duì)象確定方法根據(jù)成本核算第一節(jié)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)成本核算原則（3）成片分期（區(qū)）開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以各期(區(qū))為成本核算對(duì)象。備注：核算對(duì)象的劃分要便于合同的拆分和費(fèi)用的歸集，差異性小的產(chǎn)品可以合并作為統(tǒng)一的成本核算對(duì)象，盡量歸屬于①條中的某一核算對(duì)象類別中。如：14層高層和16層高層的建安成本差異很小，可統(tǒng)一作為高層類別來(lái)核算成本。第一節(jié)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)成本核算原則（3）成片分期（區(qū)）開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，第二節(jié)成本科目的設(shè)置成本科目的設(shè)置表格詳見(jiàn)word文檔備注：請(qǐng)先熟悉一下第一章節(jié)成本科目的內(nèi)容第二節(jié)成本科目的設(shè)置成本科目的設(shè)置表格詳見(jiàn)word文檔備注第二節(jié)成本科目的設(shè)置成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目之間的關(guān)系所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，成本項(xiàng)目的劃分是相同的，而成本對(duì)象是房地產(chǎn)企業(yè)自行確定的。第二節(jié)成本科目的設(shè)置成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目之間的關(guān)系所有房第三節(jié)成本分配方法成本費(fèi)用的分配方法：1.占地面積法。是按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配（1）一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。（2）分期開(kāi)發(fā)的，首先按照本期全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。（3）期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開(kāi)發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。第三節(jié)成本分配方法成本費(fèi)用的分配方法：1.占地面積法。是按第三節(jié)成本分配方法【案例】某宗土地占地面積為30000平方米，土地購(gòu)置成本為1億元，其中住宅樓基座占地面積為10000平方米，寫(xiě)字樓基座占地面積為5000平方米,物業(yè)管理用房占地500平方米，地上車位占地面積為4500平方米，小區(qū)圍墻、供水設(shè)備、供氣設(shè)施、配套設(shè)施、綠地、道路等占地面積為10000平方米。計(jì)算各類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品需要分配的土地成本金額第三節(jié)成本分配方法【案例】某宗土地占地面積為30000平方第三節(jié)成本分配方法分析：小區(qū)圍墻、供水設(shè)備、供氣設(shè)施、配套設(shè)施、綠地、道路等占地面積成本已經(jīng)由各個(gè)成本對(duì)象分別按比例負(fù)擔(dān)，不再單獨(dú)分配土地成本。1.小區(qū)圍墻住宅應(yīng)分配的土地成本=10000/20000×1=0.5（億元）寫(xiě)字樓應(yīng)分配的土地成本=5000/20000×1=0.25（億元）物業(yè)管理用房應(yīng)分配的土地成本=500/20000×1=0.025（億元）地上車位應(yīng)分配的土地成本=4500/20000×1=0.225（億元）第三節(jié)成本分配方法分析：小區(qū)圍墻、供水設(shè)備、供氣設(shè)施、配套第三節(jié)成本分配方法2.建筑面積法。是指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。備注：總建筑面積=開(kāi)發(fā)產(chǎn)品可售面積+開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不可售面積。（1）一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。（2）分期開(kāi)發(fā)的，首先按照期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃建筑面積比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。第三節(jié)成本分配方法2.建筑面積法。是指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象第三節(jié)成本分配方法【案例】南方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有一塊土地，規(guī)劃分兩期開(kāi)發(fā)，現(xiàn)支付工程招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)20萬(wàn)。開(kāi)發(fā)公司規(guī)劃第一期開(kāi)發(fā)的建筑面積為8萬(wàn)平方米，第二期開(kāi)發(fā)的建筑面積為12萬(wàn)平方米。按建筑面積對(duì)上述費(fèi)用分?jǐn)?。第三?jié)成本分配方法【案例】南方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有一塊土地，規(guī)第四章開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的會(huì)計(jì)核算一期應(yīng)分?jǐn)偟墓こ陶袠?biāo)費(fèi)=20/(8萬(wàn)+12萬(wàn))×8萬(wàn)=8萬(wàn)二期應(yīng)分?jǐn)偟墓こ陶袠?biāo)費(fèi)=20/(8萬(wàn)+12萬(wàn))×12萬(wàn)=12萬(wàn)第四章開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的會(huì)計(jì)核算一期應(yīng)分?jǐn)偟墓こ陶袠?biāo)費(fèi)=20/(8第三節(jié)成本分配方法3.直接成本法按期內(nèi)某一成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。4.預(yù)算造價(jià)法按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。備注：屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。第三節(jié)成本分配方法3.直接成本法按期內(nèi)某一成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)第三節(jié)成本分配方法【案例】南方房地產(chǎn)公司在一塊10000平方米的土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，取得土地使用權(quán)支付的出讓金為1000萬(wàn)。公司在這塊土地上建造了兩幢樓，一幢為寫(xiě)字樓，占地面積（包括周圍的道路和綠化）4000平米，建筑面積為15000平方米；一幢為公寓，占地面積6000平方米，建筑面積16000平方米。公寓的經(jīng)營(yíng)配套設(shè)施中游泳池占地面積100平方米、建筑面積500平方米。公寓已出售80%，寫(xiě)字樓尚未轉(zhuǎn)讓。第三節(jié)成本分配方法【案例】南方房地產(chǎn)公司在一塊10000平第三節(jié)成本分配方法分析計(jì)算：1、公寓應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳馂椋汗?yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳?6000×（1000/10000）=600萬(wàn)元2、按照可售與不可售面積確認(rèn)公寓應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳馂椋汗⒉豢墒勖娣e分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳?100×（1000/10000）=10萬(wàn)公寓可售面積分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳?600萬(wàn)-10萬(wàn)=590萬(wàn)元3本期公寓銷售部分應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳馂椋罕酒诠N售部分應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳?590×80%=472萬(wàn)元第三節(jié)成本分配方法分析計(jì)算：1、公寓應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳馂椋旱谌?jié)成本分配方法序號(hào)12345678成本科目土地征用費(fèi)前期工程費(fèi)主體建安工程費(fèi)室外管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)預(yù)提及攤?cè)氤杀痉謹(jǐn)傇瓌t各期成本分?jǐn)偘凑嫉孛娣e按建筑面積按建筑面積按建筑面積按建筑面積按建筑面積按建筑面積按建筑面積第三節(jié)成本分配方法序號(hào)12345678成本科目土地征用費(fèi)前第三節(jié)成本分配方法5.幾項(xiàng)特殊成本費(fèi)用的分配方法（1）土地成本，一般按占地面積法分配。如果確需要結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。（2）單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。第三節(jié)成本分配方法5.幾項(xiàng)特殊成本費(fèi)用的分配方法（1）土地第三節(jié)成本分配方法（3）借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，可按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。（4）其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定?？傊?，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)人員在日常按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行管理與核算時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照上述規(guī)定歸集和分配成本費(fèi)用，以提高所得稅核算的準(zhǔn)確性。第三節(jié)成本分配方法（3）借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的第四節(jié)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的歸集與分配土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的低價(jià)急相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。第四節(jié)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的歸集與分配土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償?shù)谒墓?jié)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的歸集與分配一、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的歸集1、能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目第四節(jié)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的歸集與分配一、土地征用及拆遷補(bǔ)第四節(jié)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的歸集與分配【案例】2017年6月，南方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)投標(biāo)取得甲乙兩塊土地，其中甲塊土地全額地價(jià)款2000萬(wàn)元，但尚未取得該土地，規(guī)劃建設(shè)A項(xiàng)目。乙塊土地價(jià)款總額為5000萬(wàn)元，支付3000萬(wàn)元，并實(shí)際取得了該土地，規(guī)劃建設(shè)B項(xiàng)目。第四節(jié)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的歸集與分配【案例】2017年6第四節(jié)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的歸集與分配賬務(wù)處理如下：借：預(yù)付賬款-甲土地2000萬(wàn)元貸：銀行存款2000萬(wàn)元借：開(kāi)發(fā)成本-B項(xiàng)目-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)-土地出讓金5000萬(wàn)元貸：銀行存款3000萬(wàn)元應(yīng)付賬款-乙土地2000萬(wàn)元第四節(jié)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的歸集與分配賬務(wù)處理如下：借：預(yù)第四節(jié)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的歸集與分配2、分不清成本核算對(duì)象的，應(yīng)先對(duì)其支出進(jìn)行歸集，會(huì)計(jì)期末按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配給各受益對(duì)象。第四節(jié)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的歸集與分配2、分不清成本核算對(duì)第四節(jié)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的歸集與分配【案例】2017年6月，南方房地產(chǎn)公司通過(guò)競(jìng)拍得到A塊土地，土地價(jià)款總額為8000萬(wàn)元，A塊土地上整體項(xiàng)目規(guī)劃分為商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)和別墅區(qū)。第四節(jié)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的歸集與分配【案例】2017年6第四節(jié)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的歸集與分配借：開(kāi)發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)-土地出讓金-待分?jǐn)偝杀?000萬(wàn)元貸：銀行存款8000萬(wàn)元第四節(jié)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的歸集與分配借：開(kāi)發(fā)成本-土地征第四節(jié)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的歸集與分配二、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的分配按照規(guī)定，土地成本一般按占地面積法進(jìn)行分配，如需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，需經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。占地面積法如何取得？1、政府規(guī)劃審計(jì)部門在項(xiàng)目規(guī)劃中測(cè)定的占地面積2、根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃自行測(cè)定的占地面積第四節(jié)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的歸集與分配二、土地征用及拆遷補(bǔ)第四節(jié)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的歸集與分配實(shí)務(wù)中：有些垂直排列的成本對(duì)象無(wú)法取得各自的占地面積時(shí)（如有的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，一層為購(gòu)物中心，以上為寫(xiě)字樓，作為成本對(duì)象，購(gòu)物中心和寫(xiě)字樓的占地面積是重合的，因此，這樣就不能按占地面積分?jǐn)偼恋貎r(jià)款）此時(shí)采用建筑面積是最合理的。第四節(jié)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的歸集與分配實(shí)務(wù)中：有些垂直排列第四節(jié)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的歸集與分配【案例】云海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，在南海市通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)取得某宗地A地塊規(guī)劃建設(shè)商場(chǎng)，酒店以及住宅小區(qū)。地塊總地價(jià)1億元，以全額支付。第四節(jié)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的歸集與分配【案例】云海房地產(chǎn)開(kāi)第四節(jié)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的歸集與分配借：開(kāi)發(fā)成本--土地征用及拆遷補(bǔ)差費(fèi)--土地出讓金-待分?jǐn)偝杀?億元貸：銀行存款1億元第四節(jié)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的歸集與分配借：開(kāi)發(fā)成本--土地第四節(jié)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的歸集與分配【接上例】A地塊占地面積10萬(wàn)平方米，總建筑面積30萬(wàn)平方米.地價(jià)1億元、商場(chǎng)占地面積2萬(wàn)平方米，建筑面積6萬(wàn)平方米酒店占地面積2萬(wàn)平方米，建筑面積6萬(wàn)平方米住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)兩期總占地面積6萬(wàn)平方米，其中多層占地2萬(wàn)平方米，高層占地4萬(wàn)平方米，建筑面積18萬(wàn)平方米，其中多層建筑面積7萬(wàn)平方米,高層建筑面積11萬(wàn)平方米.第四節(jié)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的歸集與分配【接上例】A地塊占地第四節(jié)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的歸集與分配土地取的成本分配表行次1234合計(jì)行次1成本對(duì)象商場(chǎng)成本對(duì)象商場(chǎng)酒店多層高層基底層占地面積m220，00020，00020，00040，000100，000建筑面積m260，000金額（萬(wàn)元）200020002000400010000金額（萬(wàn)元）2000234合計(jì)酒店多層高層60，00070，000110，000300，00020002333.333666.6710000第四節(jié)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的歸集與分配土地取的成本分配表行第四節(jié)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的歸集與分配借：開(kāi)發(fā)成本--商場(chǎng)--土地征用及拆遷補(bǔ)差費(fèi)--土地出讓金2000萬(wàn)開(kāi)發(fā)成本--酒店--土地征用及拆遷補(bǔ)差費(fèi)--土地出讓金2000萬(wàn)開(kāi)發(fā)成本--多層--土地征用及拆遷補(bǔ)差費(fèi)--土地出讓金2000萬(wàn)開(kāi)發(fā)成本--高層--土地征用及拆遷補(bǔ)差費(fèi)--土地出讓金4000萬(wàn)貸：開(kāi)發(fā)成本--土地征用及拆遷補(bǔ)差費(fèi)--土地出讓金--待分?jǐn)偼恋爻杀?0000萬(wàn)第四節(jié)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的歸集與分配借：開(kāi)發(fā)成本--商場(chǎng)第五節(jié)前期工程費(fèi)的歸集與分配一、前期工程費(fèi)是指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可用性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、三通一平等前期費(fèi)用支出。1、能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的前期工程費(fèi)成本項(xiàng)目第五節(jié)前期工程費(fèi)的歸集與分配一、前期工程費(fèi)是指在取得土地開(kāi)第五節(jié)前期工程費(fèi)的歸集與分配【案例】云海公司取的A地塊開(kāi)發(fā)住宅樓，支付規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)10萬(wàn)，建筑面積丈量費(fèi)2萬(wàn)。第五節(jié)前期工程費(fèi)的歸集與分配【案例】云海公司取的A地塊開(kāi)發(fā)第五節(jié)前期工程費(fèi)的歸集與分配借：開(kāi)發(fā)成本—住宅樓——前期工程費(fèi)—規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)10萬(wàn)—勘察丈量費(fèi)2萬(wàn)貸：銀行存款入開(kāi)發(fā)成本。12萬(wàn)備注：一般納稅人企業(yè)取得的增值稅專用發(fā)票可以單獨(dú)作為進(jìn)項(xiàng)稅額核算，不計(jì)第五節(jié)前期工程費(fèi)的歸集與分配借：開(kāi)發(fā)成本—住宅樓——前期工第五節(jié)前期工程費(fèi)的歸集與分配2、分不清成本核算對(duì)象的，應(yīng)先將其支出進(jìn)行歸集，會(huì)計(jì)期末按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配給各受益對(duì)象第五節(jié)前期工程費(fèi)的歸集與分配2、分不清成本核算對(duì)象的，應(yīng)先第五節(jié)前期工程費(fèi)的歸集與分配【案例】南方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有一塊土地，規(guī)劃分兩期開(kāi)發(fā)，現(xiàn)已支付工程招標(biāo)代理費(fèi)6萬(wàn)，臨時(shí)道路修建費(fèi)10萬(wàn)，建設(shè)場(chǎng)地平整費(fèi)50萬(wàn)，圍欄費(fèi)20萬(wàn)，南方房地產(chǎn)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，做如下處理：第五節(jié)前期工程費(fèi)的歸集與分配【案例】南方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有一第五節(jié)前期工程費(fèi)的歸集與分配借：開(kāi)發(fā)成本-前期工程費(fèi)---工程招標(biāo)費(fèi)-待分?jǐn)偝杀?萬(wàn)---三通一平費(fèi)-待分?jǐn)偝杀?0萬(wàn)---臨時(shí)設(shè)施費(fèi)-待分?jǐn)偝杀?0萬(wàn)貸：銀行存款86萬(wàn)元第五節(jié)前期工程費(fèi)的歸集與分配借：開(kāi)發(fā)成本-前期工程費(fèi)---第五節(jié)前期工程費(fèi)的歸集與分配二、前期工程費(fèi)的分配前期工程費(fèi)的分配方法包括：占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預(yù)算造價(jià)法。房地產(chǎn)企業(yè)在分配時(shí)，可以自行選擇其中一種方法。如果沒(méi)有特殊情況，應(yīng)采用統(tǒng)一的分配方法（實(shí)務(wù)中以建筑面積為主），不能人為的通過(guò)分配方法的選擇調(diào)節(jié)各成本對(duì)象的成本。第五節(jié)前期工程費(fèi)的歸集與分配二、前期工程費(fèi)的分配前期工程費(fèi)第五節(jié)前期工程費(fèi)的歸集與分配【承接上例】南方房地產(chǎn)公司規(guī)劃第一期開(kāi)發(fā)的建筑面積為6萬(wàn)平方米，第二期開(kāi)發(fā)的建筑面積為10萬(wàn)平方米，公司按建筑面積對(duì)前期工程費(fèi)進(jìn)行分?jǐn)側(cè)缦拢旱谖骞?jié)前期工程費(fèi)的歸集與分配【承接上例】南方房地產(chǎn)公司規(guī)劃第五節(jié)前期工程費(fèi)的歸集與分配報(bào)批報(bào)建費(fèi)分?jǐn)偅阂黄?6×（6/16）=2.25萬(wàn)二期=10×（6/16）=3.75萬(wàn)三通一平分?jǐn)偅阂黄?6×（60/16）=22.5萬(wàn)二期=10×（60/16）=37.5萬(wàn)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)分?jǐn)偅阂黄?6×（20/16）=7.5萬(wàn)二期=10×（20/16）=12.5萬(wàn)第五節(jié)前期工程費(fèi)的歸集與分配報(bào)批報(bào)建費(fèi)分?jǐn)偅阂黄?6×（6第五節(jié)前期工程費(fèi)的歸集與分配借：開(kāi)發(fā)成本-一期-工程招標(biāo)費(fèi)-報(bào)批報(bào)建費(fèi)2.25萬(wàn)二期-工程招標(biāo)費(fèi)-報(bào)批報(bào)建費(fèi)3.75萬(wàn)一期-前期工程費(fèi)-三通一平費(fèi)22.5萬(wàn)二期-前期工程費(fèi)-三通一平費(fèi)37.5萬(wàn)一期-前期工程費(fèi)-臨時(shí)設(shè)施費(fèi)7.5萬(wàn)二期-前期工程費(fèi)-臨時(shí)設(shè)施費(fèi)12.5萬(wàn)貸：開(kāi)發(fā)成本-前期工程費(fèi)-工程招標(biāo)費(fèi)-待分?jǐn)偝杀?萬(wàn)-三通一平費(fèi)-待分?jǐn)偝杀?0萬(wàn)-臨時(shí)設(shè)施費(fèi)-待分?jǐn)偝杀?0萬(wàn)第五節(jié)前期工程費(fèi)的歸集與分配借：開(kāi)發(fā)成本-一期-工程招標(biāo)第六節(jié)建筑安裝工程費(fèi)的歸集與分配建筑安裝工程費(fèi)是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目?jī)?nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。包括基礎(chǔ)工程費(fèi)、主體建筑的建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)及裝修工程費(fèi)等。建筑安裝工程費(fèi)又分為發(fā)包方式、甲供方式、自營(yíng)方式的核算。第六節(jié)建筑安裝工程費(fèi)的歸集與分配建筑安裝工程費(fèi)是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)第六節(jié)建筑安裝工程費(fèi)的歸集與分配一、發(fā)包方式采用發(fā)包方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)企業(yè)支付的已完工程價(jià)款，直接計(jì)入開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的建筑安裝工程費(fèi)成本項(xiàng)目。1、工程價(jià)款結(jié)算首先，對(duì)建筑安裝工程，一般采用招標(biāo)或議標(biāo)方式。工程價(jià)款結(jié)算方法有按月結(jié)算、分段結(jié)算、竣工一次結(jié)算。不論采用何種結(jié)算方法，施工期間結(jié)算的工程價(jià)款一般都不得超過(guò)承包工程合同價(jià)款的95%。待工程竣工驗(yàn)收后清算。第六節(jié)建筑安裝工程費(fèi)的歸集與分配一、發(fā)包方式采用發(fā)包方式進(jìn)第六節(jié)建筑安裝工程費(fèi)的歸集與分配2、支付工程合同款的核算【案例】南方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與云海建筑公司簽訂發(fā)包工程合同總金額為1000萬(wàn)元，合同規(guī)定，開(kāi)工前應(yīng)預(yù)付備料款200萬(wàn)，預(yù)付施工工程款150萬(wàn)以銀行存款支付。第六節(jié)建筑安裝工程費(fèi)的歸集與分配2、支付工程合同款的核算【第六節(jié)建筑安裝工程費(fèi)的歸集與分配借：預(yù)付賬款-云海建筑公司-預(yù)付承包單位款350萬(wàn)貸：銀行存款350萬(wàn)工程價(jià)款結(jié)算時(shí)，根據(jù)施工單位提供的工程價(jià)款結(jié)算單中已完工工程價(jià)值500萬(wàn)。借：開(kāi)發(fā)成本-建筑安裝工程費(fèi)500萬(wàn)應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）55萬(wàn)元貸：預(yù)付賬款-云海建筑公司-預(yù)付承包單位款350萬(wàn)應(yīng)付賬款-云海建筑公司-應(yīng)付工程款205萬(wàn)支付時(shí)：借：應(yīng)付賬款-云海建筑公司-應(yīng)付工程款205萬(wàn)貸：銀行存款205萬(wàn)第六節(jié)建筑安裝工程費(fèi)的歸集與分配借：預(yù)付賬款-云海建筑公司第六節(jié)建筑安裝工程費(fèi)的歸集與分配2、支付工程合同款的核算【案例】2017年4月15日，南方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與云海建筑公司簽訂一期高層1#樓住宅基礎(chǔ)工程施工合同，云海建筑為一般納稅人，適用一般計(jì)稅方法。4月15日，基樁工程完成，收到工程部門轉(zhuǎn)來(lái)的工程計(jì)量報(bào)告和施工單位的增值稅普通發(fā)票，價(jià)稅合計(jì)金額為100萬(wàn)元。（1）4月15日，以銀行轉(zhuǎn)賬方式結(jié)算基樁工程款。借：開(kāi)發(fā)成本-

1#樓住宅-建安工程費(fèi)100萬(wàn)貸：銀行存款100萬(wàn)。第六節(jié)建筑安裝工程費(fèi)的歸集與分配2、支付工程合同款的核算【第六節(jié)建筑安裝工程費(fèi)的歸集與分配2、支付工程合同款的核算【案例】2017年4月15日，南方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與云海建筑公司簽訂一期高層1#樓住宅基礎(chǔ)工程施工合同，云海建筑為一般納稅人，適用一般計(jì)稅方法。（2）4月18日，以銀行轉(zhuǎn)賬方式支付樁基檢測(cè)費(fèi)1萬(wàn)元借：開(kāi)發(fā)成本-

1#樓住宅-建安工程費(fèi)1萬(wàn)貸：銀行存款1萬(wàn)。第六節(jié)建筑安裝工程費(fèi)的歸集與分配2、支付工程合同款的核算【第六節(jié)建筑安裝工程費(fèi)的歸集與分配2、支付工程合同款的核算【案例】2017年4月15日，南方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與云海建筑公司簽訂一期高層1#樓住宅基礎(chǔ)工程施工合同，云海建筑為一般納稅人，適用一般計(jì)稅方法。（3）5月20日，收到建筑公司轉(zhuǎn)來(lái)的主體工程建筑款100萬(wàn)元，收到增值稅專用發(fā)票借：開(kāi)發(fā)成本-

1#樓住宅-建安工程費(fèi)100萬(wàn)應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅額11萬(wàn)貸：應(yīng)付賬款-云海建筑公司111萬(wàn)第六節(jié)建筑安裝工程費(fèi)的歸集與分配2、支付工程合同款的核算【第六節(jié)建筑安裝工程費(fèi)的歸集與分配2、支付工程合同款的核算【案例】2017年4月15日，南方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與云海建筑公司簽訂一期高層1#樓住宅基礎(chǔ)工程施工合同，云海建筑為一般納稅人，適用一般計(jì)稅方法。（4）6月30日，收到建筑公司轉(zhuǎn)來(lái)的安裝工程、裝飾工程進(jìn)度結(jié)算單，金額為100萬(wàn)元，收到增值稅專用發(fā)票借：開(kāi)發(fā)成本-

1#樓住宅-建安工程費(fèi)100萬(wàn)應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅額11萬(wàn)貸：應(yīng)付賬款-云海建筑公司111萬(wàn)第六節(jié)建筑安裝工程費(fèi)的歸集與分配2、支付工程合同款的核算【第六節(jié)建筑安裝工程費(fèi)的歸集與分配二、采用自營(yíng)方式的核算采用自營(yíng)方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝支出，一般可直接計(jì)入開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本科目。如果開(kāi)發(fā)大型建筑安裝工程，可以設(shè)置“工程施工”“施工間接費(fèi)用”等科目，月末再轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本-建筑安裝工程費(fèi)第六節(jié)建筑安裝工程費(fèi)的歸集與分配二、采用自營(yíng)方式的核算采用第六節(jié)建筑安裝工程費(fèi)的歸集與分配二、采用自營(yíng)方式的核算【案例】南方房地產(chǎn)公司自行開(kāi)發(fā)建設(shè)X項(xiàng)目，6月15日采購(gòu)建筑材料一批價(jià)值100萬(wàn)，取得增值稅專用發(fā)票注明金額17萬(wàn)，已經(jīng)轉(zhuǎn)賬支付貨款賬務(wù)處理如下：借：原材料—×建筑材料100萬(wàn)應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）17萬(wàn)貸：銀行存款117萬(wàn)第六節(jié)建筑安裝工程費(fèi)的歸集與分配二、采用自營(yíng)方式的核算【案第六節(jié)建筑安裝工程費(fèi)的歸集與分配二、采用自營(yíng)方式的核算【承接上例】6月20日施工項(xiàng)目地領(lǐng)用建筑材料50萬(wàn)元。賬務(wù)處理如下：借：開(kāi)發(fā)成本-建安工程費(fèi)50萬(wàn)貸：原材料—×建筑材料50萬(wàn)備注：如果開(kāi)發(fā)大型建筑安裝工程，可以借：工程施工科目第六節(jié)建筑安裝工程費(fèi)的歸集與分配二、采用自營(yíng)方式的核算【承第六節(jié)建筑安裝工程費(fèi)的歸集與分配三、建筑安裝工程費(fèi)的分配如果開(kāi)發(fā)企業(yè)幾個(gè)工程項(xiàng)目對(duì)外發(fā)包的建筑安裝工程，應(yīng)先通過(guò)開(kāi)發(fā)成本-建筑安裝工程費(fèi)-待分?jǐn)偝杀举~戶進(jìn)行歸集，期末分配給各收益對(duì)象。第六節(jié)建筑安裝工程費(fèi)的歸集與分配三、建筑安裝工程費(fèi)的分配如第六節(jié)建筑安裝工程費(fèi)的歸集與分配三、建筑安裝工程費(fèi)的分配常見(jiàn)的分配方法：1.建安工程費(fèi)一般按建筑面積法進(jìn)行分配。2.主體建筑的建安工程費(fèi)一般直接歸集計(jì)入最終成本對(duì)象，如果不能夠直接歸集的，按預(yù)算造價(jià)法分配計(jì)入成本對(duì)象。3.安裝工程費(fèi)、精裝修工程費(fèi)可以按照預(yù)算造價(jià)法分配計(jì)入成本對(duì)象。4.有甲供材的，按領(lǐng)用的材料分配計(jì)入成本對(duì)象，領(lǐng)用數(shù)量不明確的，可按預(yù)算造價(jià)法分配計(jì)入成本對(duì)象。第六節(jié)建筑安裝工程費(fèi)的歸集與分配三、建筑安裝工程費(fèi)的分配常第六節(jié)建筑安裝工程費(fèi)的歸集與分配【案例】南方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將兩幢商品房建筑安裝工程進(jìn)行招標(biāo)，標(biāo)價(jià)為5000萬(wàn)，本月支付工程款2000萬(wàn)，這兩幢商品房的預(yù)算造價(jià)為：1#商品房的預(yù)算總造價(jià)為3000萬(wàn)，2#商品房的預(yù)算總造價(jià)為4000萬(wàn)。采用工程預(yù)算造價(jià)分配如下：1#商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓こ炭?2000/（3000+4000）×3000=857.14萬(wàn)元2#商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓こ炭?2000/（3000+4000）×4000=1142.86萬(wàn)元第六節(jié)建筑安裝工程費(fèi)的歸集與分配【案例】南方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司第六節(jié)建筑安裝工程費(fèi)的歸集與分配借：開(kāi)發(fā)成本-1#商品房-建筑安裝工程費(fèi)857.14萬(wàn)元-2#商品房-建筑安裝工程費(fèi)1142.86萬(wàn)元貸：開(kāi)發(fā)成本-建筑安裝工程費(fèi)-待分?jǐn)偝杀?000萬(wàn)元第六節(jié)建筑安裝工程費(fèi)的歸集與分配借：開(kāi)發(fā)成本-1#商品房-第七節(jié)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)歸集與分配一、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目之外的道路、供水、供電、工期、通信、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用。具體包括以下內(nèi)容：1.室外給排水系統(tǒng)費(fèi)6.園林環(huán)境工程費(fèi)2.室外采暖系統(tǒng)費(fèi)3.室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)4.室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi)5.室外智能化系統(tǒng)費(fèi)第七節(jié)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)歸集與分配一、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)第七節(jié)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)歸集與分配一、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的歸集與核算能分清成本核算對(duì)象的，直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目不能分清成本核算對(duì)象的，先將支出通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本-基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)-待分?jǐn)偝杀尽辟~戶歸集，期末再采用一定的分配方法進(jìn)行分配。第七節(jié)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)歸集與分配一、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的歸集與核算能分清第七節(jié)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)歸集與分配一、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的歸集與核算【案例】南方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2017年5月發(fā)生以下與基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)相關(guān)的業(yè)務(wù)。（1）5月2日，B地塊一期燃?xì)庠O(shè)施安裝工程完工，增值稅專用發(fā)票的價(jià)款為100000，增值稅稅額為11000.借：開(kāi)發(fā)成本-B地塊一期-基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)100000應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）11000貸：銀行存款111000第七節(jié)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)歸集與分配一、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的歸集與核算【案例第七節(jié)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)歸集與分配一、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的歸集與核算【案例】南方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2017年5月發(fā)生以下與基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)相關(guān)的業(yè)務(wù)。（2）5月3日，B地塊一期道路雨污水工程完工，結(jié)算工程款，取得增值稅專用發(fā)票的價(jià)款為50000，增值稅稅額為5500.借：開(kāi)發(fā)成本-B地塊一期-基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)50000應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）5500貸：銀行存款55500第七節(jié)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)歸集與分配一、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的歸集與核算【案例第七節(jié)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)歸集與分配一、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的歸集與核算【案例】南方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2017年5月發(fā)生以下與基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)相關(guān)的業(yè)務(wù)。（3）5月10日，B地塊一期綠化景觀工程完工，結(jié)算工程款，取得增值稅專用發(fā)票的價(jià)款為300000，增值稅稅額為33000.借：開(kāi)發(fā)成本-B地塊一期-基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)300000應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）33000貸：銀行存款333000第七節(jié)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)歸集與分配一、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的歸集與核算【案例第七節(jié)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)歸集與分配二、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的分配基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)可按建筑面積法進(jìn)行分配；如果認(rèn)為其他分配方法更合理，也可以采用其他方法對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)進(jìn)行分配。第七節(jié)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)歸集與分配二、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的分配基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)可第七節(jié)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)歸集與分配二、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的分配【案例】南方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)某一項(xiàng)目，一層為底商建筑面積20000平方米，一層以上為住宅建筑面積80000平方米，底商與住宅分別作為成本對(duì)象，本月支付室外給水管網(wǎng)安裝工程費(fèi)12000元。采用建筑面積分配方法如下:底商承擔(dān)室外給水管網(wǎng)安裝工程費(fèi)：22000/100000×20000=4400住宅承擔(dān)室外給水管網(wǎng)安裝工程費(fèi)：

22000/100000×80000=17600第七節(jié)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)歸集與分配二、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的分配【案例】南方第七節(jié)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)歸集與分配借：開(kāi)發(fā)成本-底商-基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)4400-住宅-基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)17600貸：開(kāi)發(fā)成本-基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)-待分?jǐn)偝杀?2000第七節(jié)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)歸集與分配借：開(kāi)發(fā)成本-底商-基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)4第八節(jié)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用歸集與分配一、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的歸集開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用屬于直接開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的費(fèi)用，但是由于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類型較多，則所發(fā)生的費(fèi)用不能確定應(yīng)由哪項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)，無(wú)法將其直接計(jì)入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，故應(yīng)將其先計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用歸集，最終分配計(jì)入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。第八節(jié)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用歸集與分配一、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的歸集開(kāi)發(fā)間接費(fèi)第八節(jié)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用歸集與分配一、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的歸集開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用通?？梢愿鶕?jù)管理要求進(jìn)一步分為工程管理費(fèi)、項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)、物業(yè)管理完善費(fèi)等。第八節(jié)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用歸集與分配一、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的歸集開(kāi)發(fā)間接費(fèi)第八節(jié)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用歸集與分配二、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用可按建筑面積法進(jìn)行分配：如果認(rèn)為其他分配方法更合理，也可以采用其他分配方法。第八節(jié)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用歸集與分配二、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)第八節(jié)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用歸集與分配二、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的分配【案例】南方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)某一項(xiàng)目，一層為底商建筑面積20000平方米，一層以上為住宅建筑面積80000平方米，本月發(fā)生項(xiàng)目管理人員的工資20萬(wàn)元，固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)10萬(wàn)元，長(zhǎng)期待攤費(fèi)用10萬(wàn)元。采用建筑面積分配方法如下：底商應(yīng)分?jǐn)偅海?0+10+10）/（20000+80000）×20000=80000住宅應(yīng)分?jǐn)偅海?0+10+10）/（20000+80000）×80000=320000第八節(jié)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用歸集與分配二、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的分配【案例】南第八節(jié)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用歸集與分配支付時(shí)：借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用-工資200000-折舊100000-辦公費(fèi)100000貸：應(yīng)付職工薪酬200000累計(jì)折舊100000長(zhǎng)期待攤費(fèi)用100000第八節(jié)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用歸集與分配支付時(shí)：借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用-工資第八節(jié)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用歸集與分配分?jǐn)倳r(shí)：借：開(kāi)發(fā)成本-底商-開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用80000-住宅-開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用320000貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用-工資200000-折舊100000-辦公費(fèi)100000第八節(jié)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用歸集與分配分?jǐn)倳r(shí)：借：開(kāi)發(fā)成本-底商-開(kāi)第九節(jié)公共配套設(shè)施費(fèi)的會(huì)計(jì)核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的公共配套設(shè)施，可以分為兩類：營(yíng)利性公共配套設(shè)施和非營(yíng)利性公共配套設(shè)施。第九節(jié)公共配套設(shè)施費(fèi)的會(huì)計(jì)核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的公共配套第九節(jié)公共配套設(shè)施費(fèi)的會(huì)計(jì)核算一、營(yíng)利性公共配套設(shè)施的核算營(yíng)利性公共配套設(shè)施是指能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目以及屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的公共配套設(shè)施如：商店、銀行、郵局等。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理計(jì)入開(kāi)發(fā)成本-營(yíng)利性-公共配套設(shè)施第九節(jié)公共配套設(shè)施費(fèi)的會(huì)計(jì)核算一、營(yíng)利性公共配套設(shè)施的核算第九節(jié)公共配套設(shè)施費(fèi)的會(huì)計(jì)核算一、營(yíng)利性公共配套設(shè)施的核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先作為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象。第九節(jié)公共配套設(shè)施費(fèi)的會(huì)計(jì)核算一、營(yíng)利性公共配套設(shè)施的核算第九節(jié)公共配套設(shè)施費(fèi)的會(huì)計(jì)核算【案例】南方房地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)建設(shè)一家商店，一座水塔，上述設(shè)施均發(fā)包給云海建筑企業(yè)施工，其中商店建成后有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門。水塔的開(kāi)發(fā)支出按規(guī)定計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。水塔與商品房等同步開(kāi)發(fā)。第九節(jié)公共配套設(shè)施費(fèi)的會(huì)計(jì)核算【案例】南方房地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)第九節(jié)公共配套設(shè)施費(fèi)的會(huì)計(jì)核算公共配套設(shè)施支出明細(xì)表項(xiàng)目商店單位：萬(wàn)元水塔合計(jì)支付征地拆遷費(fèi)支付前期工程費(fèi)支付建安工程費(fèi)2000351800200252002200602000合計(jì)38354254260第九節(jié)公共配套設(shè)施費(fèi)的會(huì)計(jì)核算公共配套設(shè)施支出明細(xì)表項(xiàng)目商第九節(jié)公共配套設(shè)施費(fèi)的會(huì)計(jì)核算賬務(wù)處理如下：1.支付征地拆遷費(fèi)借：開(kāi)發(fā)成本-商店-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)-公共配套設(shè)施2000-水塔-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)-公共配套設(shè)施200貸：銀行存款22002.支付前期工程費(fèi)借：開(kāi)發(fā)成本-商店-前期工程費(fèi)-公共配套設(shè)施35-水塔-前期工程費(fèi)-公共配套設(shè)施25貸：銀行存款60第九節(jié)公共配套設(shè)施費(fèi)的會(huì)計(jì)核算賬務(wù)處理如下：1.支付征地拆第九節(jié)公共配套設(shè)施費(fèi)的會(huì)計(jì)核算3.支付建安工程款借：開(kāi)發(fā)成本-商店-建安工程費(fèi)-公共配套設(shè)施1800-水塔-建安工程費(fèi)-公共配套設(shè)施200貸：銀行存款2000第九節(jié)公共配套設(shè)施費(fèi)的會(huì)計(jì)核算3.支付建安工程款借：開(kāi)發(fā)成第九節(jié)公共配套設(shè)施費(fèi)的會(huì)計(jì)核算4.按規(guī)定將開(kāi)發(fā)成本分配計(jì)入商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如上述水塔，在完工驗(yàn)收后，應(yīng)將其發(fā)生的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本按一定的比例，分配計(jì)入有關(guān)房屋和營(yíng)利性公共配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本借：開(kāi)發(fā)成本-商店-公共配套設(shè)施費(fèi)425貸：開(kāi)發(fā)成本-水塔-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)-公共配套設(shè)施200-水塔-前期工程費(fèi)-公共配套設(shè)施25-水塔-建安工程費(fèi)-公共配套設(shè)施200第九節(jié)公共配套設(shè)施費(fèi)的會(huì)計(jì)核算4.按規(guī)定將開(kāi)發(fā)成本分配計(jì)入第九節(jié)公共配套設(shè)施費(fèi)的會(huì)計(jì)核算5.對(duì)能有償轉(zhuǎn)入給有關(guān)部門的營(yíng)利性公共配套設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)出至開(kāi)發(fā)產(chǎn)品-某成本對(duì)象-公共配套設(shè)施借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品-商店-公共配套設(shè)施4260貸：開(kāi)發(fā)成本-商店-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)-公共配套設(shè)施2000-前期工程費(fèi)-公共配套設(shè)施35-建安工程費(fèi)-公共配套設(shè)施1800-公共配套設(shè)施費(fèi)425第九節(jié)公共配套設(shè)施費(fèi)的會(huì)計(jì)核算5.對(duì)能有償轉(zhuǎn)入給有關(guān)部門的第九節(jié)公共配套設(shè)施費(fèi)的會(huì)計(jì)核算二、非營(yíng)利性公共配套設(shè)施非營(yíng)利性公共配套設(shè)施是指房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施，如：水泵房、變電所、居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童?lè)園、自行車棚、涼亭等為了正確核算和反映企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)中各種非盈利性配套設(shè)施所發(fā)生的支出，可分為第九節(jié)公共配套設(shè)施費(fèi)的會(huì)計(jì)核算二、非營(yíng)利性公共配套設(shè)施非營(yíng)第九節(jié)公共配套設(shè)施費(fèi)的會(huì)計(jì)核算1.作為成本對(duì)象的公共配套設(shè)施的會(huì)計(jì)核算：通過(guò)開(kāi)發(fā)成本-具體成本對(duì)象-公共配套設(shè)施科目歸集，期末按一定分配標(biāo)準(zhǔn)分配給各受益對(duì)象。計(jì)入開(kāi)發(fā)成本或在建工程等第九節(jié)公共配套設(shè)施費(fèi)的會(huì)計(jì)核算1.作為成本對(duì)象的公共配套設(shè)第九節(jié)公共配套設(shè)施費(fèi)的會(huì)計(jì)核算2.不作為成本對(duì)象的公共配套設(shè)施的會(huì)計(jì)核算：對(duì)于只為一個(gè)單體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的，造價(jià)較低的配套設(shè)施，發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入單體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。借：開(kāi)發(fā)成本-具體成本對(duì)象貸：銀行存款等第九節(jié)公共配套設(shè)施費(fèi)的會(huì)計(jì)核算2.不作為成本對(duì)象的公共配第九節(jié)公共配套設(shè)施費(fèi)的會(huì)計(jì)核算三、公共配套設(shè)施涉及到的稅費(fèi)問(wèn)題1.公共配套設(shè)施項(xiàng)目有償轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)計(jì)銷售額（1）納稅人開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)(庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。第九節(jié)公共配套設(shè)施費(fèi)的會(huì)計(jì)核算三、公共配套設(shè)施涉及到的稅費(fèi)第九節(jié)公共配套設(shè)施費(fèi)的會(huì)計(jì)核算（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地價(jià)款扣除范圍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方式的除外），單獨(dú)作價(jià)銷售的配套設(shè)施，例如幼兒園、會(huì)所等項(xiàng)目，其銷售額可以扣除該配套設(shè)施所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。第九節(jié)公共配套設(shè)施費(fèi)的會(huì)計(jì)核算（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地價(jià)款第九節(jié)公共配套設(shè)施費(fèi)的會(huì)計(jì)核算【案例】南方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得的A地塊支付出讓金5000萬(wàn)，經(jīng)開(kāi)發(fā)，將公共配套設(shè)施某會(huì)所對(duì)外出售，建筑面積為200平米，該地塊總體可供出售建筑面積為10000平方米，該會(huì)所售價(jià)合計(jì)為500萬(wàn)。第九節(jié)公共配套設(shè)施費(fèi)的會(huì)計(jì)核算【案例】南方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取第九節(jié)公共配套設(shè)施費(fèi)的會(huì)計(jì)核算計(jì)算增值稅如下：1、計(jì)算當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款（200/10000）×5000萬(wàn)=100萬(wàn)2、計(jì)算當(dāng)期銷售額（500萬(wàn)-100萬(wàn)）/（1+11%）=360.36萬(wàn)銷項(xiàng)稅額=360.36×11%=39.64萬(wàn)第九節(jié)公共配套設(shè)施費(fèi)的會(huì)計(jì)核算計(jì)算增值稅如下：1、計(jì)算當(dāng)期第九節(jié)公共配套設(shè)施費(fèi)的會(huì)計(jì)核算2.公共配套設(shè)施在可售面積之內(nèi)的視同銷售房地產(chǎn)企業(yè)將建設(shè)的醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校、供水設(shè)施、變電站、市政道路等配套設(shè)施無(wú)償贈(zèng)送（移交）給政府的，如果上述設(shè)施在可售面積之外，作為無(wú)償贈(zèng)送的服務(wù)用于公益事業(yè)，不視同銷售；如果上述配套設(shè)施在可售面積之內(nèi)，則應(yīng)視同銷售，征收增值稅。第九節(jié)公共配套設(shè)施費(fèi)的會(huì)計(jì)核算2.公共配套設(shè)施在可售面積第十節(jié)土地開(kāi)發(fā)成本會(huì)計(jì)核算一、土地開(kāi)發(fā)成本的劃分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地，按其用途分：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開(kāi)發(fā)的商品性土地；一種是為開(kāi)發(fā)商品房而開(kāi)發(fā)的自用土地。第十節(jié)土地開(kāi)發(fā)成本會(huì)計(jì)核算一、土地開(kāi)發(fā)成本的劃分房地產(chǎn)開(kāi)第十節(jié)土地開(kāi)發(fā)成本會(huì)計(jì)核算二、土地開(kāi)發(fā)成本的核算企業(yè)在土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，自用土地開(kāi)發(fā)支出在“開(kāi)發(fā)成本-房屋開(kāi)發(fā)成本“科目核算；商品性土地開(kāi)發(fā)支出應(yīng)通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本-土地開(kāi)發(fā)成本”科目核算。第十節(jié)土地開(kāi)發(fā)成本會(huì)計(jì)核算二、土地開(kāi)發(fā)成本的核算企業(yè)在土第十節(jié)土地開(kāi)發(fā)成本會(huì)計(jì)核算【案例】南方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司本月發(fā)生土地開(kāi)發(fā)支出如下支付征地拆遷費(fèi)500萬(wàn)，其中商品性土地300萬(wàn)，自用土地200萬(wàn)第十節(jié)土地開(kāi)發(fā)成本會(huì)計(jì)核算【案例】南方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司本月第十節(jié)土地開(kāi)發(fā)成本會(huì)計(jì)核算借：開(kāi)發(fā)成本-土地開(kāi)發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)300-房屋開(kāi)發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)200貸：銀行存款500萬(wàn)支付前期工程費(fèi)300萬(wàn)，其中商品性土地200萬(wàn)，自用土地100萬(wàn)借：開(kāi)發(fā)成本-土地開(kāi)發(fā)成本-前期工程費(fèi)200-房屋開(kāi)發(fā)成本-前期工程費(fèi)100貸：銀行存款300萬(wàn)第十節(jié)土地開(kāi)發(fā)成本會(huì)計(jì)核算借：開(kāi)發(fā)成本-土地開(kāi)發(fā)成本-土第十節(jié)土地開(kāi)發(fā)成本會(huì)計(jì)核算三、已完成開(kāi)發(fā)土地開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)于商品性土地，在開(kāi)發(fā)完成并驗(yàn)收后，應(yīng)將其實(shí)際成本自開(kāi)發(fā)成本-土地開(kāi)發(fā)成本科目貸方轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品-土地科目的借方第十節(jié)土地開(kāi)發(fā)成本會(huì)計(jì)核算三、已完成開(kāi)發(fā)土地開(kāi)發(fā)成本的結(jié)第十節(jié)土地開(kāi)發(fā)成本會(huì)計(jì)核算【承接上例】南方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司商品性土地已開(kāi)發(fā)完成借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品-土地500貸：開(kāi)發(fā)成本-土地開(kāi)發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)300-前期工程費(fèi)200對(duì)于為開(kāi)發(fā)房屋而開(kāi)發(fā)的自用土地，在開(kāi)發(fā)完成后，應(yīng)將其實(shí)際成本自開(kāi)發(fā)成本-房屋開(kāi)發(fā)成本-待分?jǐn)偝杀究颇康馁J方轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本-房屋開(kāi)發(fā)成本-具體成本對(duì)象或在建工程等科目借方第十節(jié)土地開(kāi)發(fā)成本會(huì)計(jì)核算【承接上例】南方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司第十節(jié)土地開(kāi)發(fā)成本會(huì)計(jì)核算【承接上例】南方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自用土地已開(kāi)發(fā)完成借：在建工程等300貸：開(kāi)發(fā)成本-房屋開(kāi)發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)200-前期工程費(fèi)100第十節(jié)土地開(kāi)發(fā)成本會(huì)計(jì)核算【承接上例】南方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司第十一節(jié)開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)核算一、完工產(chǎn)品總成本的核算1、計(jì)稅成本的規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本前，要確保開(kāi)發(fā)總成本的完整性，檢查是否有應(yīng)該屬于待結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品承擔(dān)的成本還沒(méi)有發(fā)生的情況。第十一節(jié)開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)核算一、完工產(chǎn)品總成本的第十一節(jié)開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)核算除以下預(yù)提費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本（1）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%。（2）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類配套設(shè)施應(yīng)為非營(yíng)利性性質(zhì)可以預(yù)提（3）應(yīng)向政府上繳但尚未上繳的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用，物業(yè)完善費(fèi)可以按規(guī)定預(yù)提物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金第十一節(jié)開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)核算除以下預(yù)提費(fèi)用外，計(jì)第十一節(jié)開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)核算預(yù)提費(fèi)用的賬務(wù)處理：【案例】南方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)支付報(bào)批報(bào)建費(fèi)用3000元，但企業(yè)在辦理成本核算時(shí)尚未上交。第十一節(jié)開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)核算預(yù)提費(fèi)用的賬務(wù)處理：第十一節(jié)開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)核算賬務(wù)處理：借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品3000貸：應(yīng)付賬款-預(yù)提費(fèi)用3000實(shí)際上交3000時(shí)：借：應(yīng)付賬款-預(yù)提費(fèi)用3000貸：銀行存款3000若實(shí)際上交金額為2800元借：應(yīng)付賬款-預(yù)提費(fèi)用3000貸：銀行存款2800主營(yíng)業(yè)務(wù)成本200備注：實(shí)際結(jié)算成本之間的差額應(yīng)借記或貸記主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。第十一節(jié)開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)核算賬務(wù)處理：借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)第十一節(jié)開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)核算2、完工成本的結(jié)轉(zhuǎn)成本核算對(duì)象的成本歸集完后，需要確定哪些成本核算對(duì)象是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，哪些不是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品比如非營(yíng)利性公共配套設(shè)施，其發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出屬于待分?jǐn)偣才涮自O(shè)施成本，應(yīng)歸集后按受益對(duì)象分?jǐn)偟介_(kāi)發(fā)產(chǎn)品中。分配方法一般采用建筑面積法第十一節(jié)開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)核算2、完工成本的結(jié)轉(zhuǎn)成第十一節(jié)開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)核算【案例】南方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司某項(xiàng)目成本核算對(duì)象成本如下：成本項(xiàng)目成本核算對(duì)象住宅土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用成本合計(jì)占地面積（平方米）建筑面積（平方米）1000101800628162000寫(xiě)字樓140082600840162800待分?jǐn)偱涮自O(shè)施成本會(huì)所5001400390410002000車棚10012003304200200單位：萬(wàn)元合計(jì)30002050002080406000300001200016800第十一節(jié)開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)核算【案例】南方房地產(chǎn)開(kāi)第十一節(jié)開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)核算具體分配如下：1.1、按占地面積分會(huì)所的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)500住宅承擔(dān)=500/（2000+2800）×2000=208.33寫(xiě)字樓承擔(dān)=500/（2000+2800）×2800=291.671.2、按占地面積分車棚的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)100住宅承擔(dān)=100/（2000+2800）×2000=41.67寫(xiě)字樓承擔(dān)=100/（2000+2800）×2800=58.33第十一節(jié)開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)核算具體分配如下：1.1第十一節(jié)開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)核算以下相關(guān)成本均按建筑面積分2.1、分會(huì)所的前期工程費(fèi)1住宅承擔(dān)=1/（12000+16800）×12000=0.42寫(xiě)字樓承擔(dān)=1/（12000+16800）×16800=0.582.2、分車棚的前期工程費(fèi)1，金額同上第十一節(jié)開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)核算以下相關(guān)成本均按建筑第十一節(jié)開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)核算3.1、分會(huì)所的建筑安裝工程費(fèi)400住宅承擔(dān)=400/（12000+16800）×12000=166.67寫(xiě)字樓承擔(dān)=400/（12000+16800）×16800=233.333.2、分車棚的建筑安裝工程費(fèi)200住宅承擔(dān)=200/（12000+16800）×12000=83.33寫(xiě)字樓承擔(dān)=200/（12000+16800）×16800=116.67第十一節(jié)開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)核算3.1、分會(huì)所的建筑第十一節(jié)開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)核算4.1、分會(huì)所的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用3住宅承擔(dān)=3/（12000+16800）×12000=1.25寫(xiě)字樓承擔(dān)=3/（12000+16800）×16800=1.754.2、分車棚的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用3，金額同上第十一節(jié)開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)核算4.1、分會(huì)所的開(kāi)發(fā)第十一節(jié)開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)核算分配后分錄：借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品-住宅3319.34-寫(xiě)字樓4720.66貸：開(kāi)發(fā)成本-住宅–土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)1000–前期工程費(fèi)10–建筑安裝工程費(fèi)1800–開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用6–公共配套設(shè)施費(fèi)503.34-寫(xiě)字樓–土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)1400–前期工程費(fèi)8–建筑安裝工程費(fèi)2600–開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用8–公共配套設(shè)施費(fèi)704.66注意：完工后將開(kāi)發(fā)成本中明細(xì)科目結(jié)轉(zhuǎn)至開(kāi)發(fā)產(chǎn)品第十一節(jié)開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)核算分配后分錄：借：開(kāi)發(fā)第十一節(jié)開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)核算二、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)的處理房屋建設(shè)是在土地的上面，與土地緊密相連。核算土地開(kāi)發(fā)成本時(shí)分為兩種情況：（1）原來(lái)已將土地做為成本核算對(duì)象，單獨(dú)核算了土地的開(kāi)發(fā)成本。會(huì)計(jì)分錄如下：借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)(某房屋)貸：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)(某土地)如果已將土地的開(kāi)發(fā)成本轉(zhuǎn)入了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在開(kāi)始建設(shè)房屋的時(shí)候，會(huì)計(jì)分錄如下：借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)(某房屋)貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地(某土地)第十一節(jié)開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)核算二、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)的處第十一節(jié)開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)核算（二）拿地后直接開(kāi)始建房【案例】南方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2017年6月份，開(kāi)始開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公寓，本月發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)如下：第十一節(jié)開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)核算（二）拿地后直接開(kāi)始第十一節(jié)開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)核算6月1日，用銀行存款支付公寓拆遷補(bǔ)償費(fèi)20萬(wàn)元，設(shè)計(jì)費(fèi)2萬(wàn)元會(huì)計(jì)分錄如下：借：開(kāi)發(fā)成本—公寓-征地占用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)200000—公寓-前期工程費(fèi)20000貸：銀行存款220000第十一節(jié)開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)核算6月1日，用銀行存款第十一節(jié)開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)核算6月5日，公寓使用的設(shè)備所承擔(dān)的折舊金額為10000萬(wàn)元借：開(kāi)發(fā)成本——公寓-開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用貸：累計(jì)折舊1000010000第十一節(jié)開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)核算6月5日，公寓使用的第十一節(jié)開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)核算6月10日，企業(yè)收到承包單位工程價(jià)款結(jié)算單，應(yīng)付公寓工程進(jìn)度款50萬(wàn)。借：開(kāi)發(fā)成本——公寓-建筑安裝工程費(fèi)500000貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款-××單位5000006月10日，月末分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，公寓應(yīng)分配8000元，住宅應(yīng)分配10000元。借：開(kāi)發(fā)成本——公寓-開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用開(kāi)發(fā)成本——住宅-開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用18000800010000第十一節(jié)開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)核算6月10日，企業(yè)收到第十一節(jié)開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)核算期末，公寓已完工，但配套設(shè)施尚未完工，報(bào)經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，同意用其預(yù)算成本2萬(wàn)元，預(yù)提計(jì)入成本。做如下會(huì)計(jì)分錄：借：開(kāi)發(fā)成本——公寓-公共配套設(shè)施費(fèi)貸：應(yīng)付賬款——預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)2000020000第十一節(jié)開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)核算期末，公寓已完工，但第十一節(jié)開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)核算公寓完工后，結(jié)轉(zhuǎn)其實(shí)際成本借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品-公寓758000200000貸：開(kāi)發(fā)成本—公寓—征地占用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)—公寓—前期工程費(fèi)20000—公寓—開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用—公寓—建筑安裝工程費(fèi)10000500000—公寓—開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用—公寓—公共配套設(shè)施費(fèi)800020000第十一節(jié)開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)核算公寓完工后，結(jié)轉(zhuǎn)其實(shí)第十二節(jié)甲供工程的核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與建筑工程施工企業(yè)之間簽訂的建筑安裝承包合同，分為包工包料方式與包工不包料方式。如果是包工包料方式，其建安成本就是乙方建筑公司提供的建安發(fā)票作為記賬依據(jù)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本科目核算第十二節(jié)甲供工程的核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與建筑工程施工企業(yè)之間第十二節(jié)甲供工程的核算【案例】南方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與云海建筑公司簽訂建筑安裝施工合同，工程總造價(jià)為2000萬(wàn)。本月收到建筑公司的工程價(jià)款結(jié)算單與增值稅發(fā)票金額合計(jì)為555萬(wàn)第十二節(jié)甲供工程的核算【案例】南方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與云海建筑第十二節(jié)甲供工程的核算借：開(kāi)發(fā)成本-×項(xiàng)目-建筑安裝工程費(fèi)500萬(wàn)應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅額55萬(wàn)貸：應(yīng)付賬款-應(yīng)付工程款-云海建筑公司555萬(wàn)第十二節(jié)甲供工程的核算借：開(kāi)發(fā)成本-×項(xiàng)目-建筑安裝工程費(fèi)第十二節(jié)甲供工程的核算如果是包工不包料（主料或輔助材料等）方式也叫甲供材承包工程。甲供材承包方式，是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自行采購(gòu)材料。其目的主要考慮一是保證工程質(zhì)量二是降低工程成本，三是降低增值稅的納稅成本。第十二節(jié)甲供工程的核算如果是包工不包料（主料或輔助材料等）第十二節(jié)甲供工程的核算【案例】南方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與云海建筑公司簽訂建筑安裝施工合同，工程總造價(jià)為5000萬(wàn)。其中，工程所需的主要材料由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自行采購(gòu)后交付給建筑公司，材料價(jià)值1000萬(wàn)。第十二節(jié)甲供工程的核算【案例】南方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與云海建筑第十二節(jié)甲供工程的核算購(gòu)買材料時(shí)：借：工程物資-×項(xiàng)目-主要材料1000萬(wàn)應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅額170萬(wàn)貸：應(yīng)付賬款117萬(wàn)交付給建筑公司時(shí)，兩種處理方法第一種方法：借：預(yù)付賬款-云海建筑公司1170萬(wàn)貸：工程物資-×項(xiàng)目-主要材料1000萬(wàn)應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）170萬(wàn)第十二節(jié)甲供工程的核算購(gòu)買材料時(shí)：借：工程物資-×項(xiàng)目-主第十二節(jié)甲供工程的核算建筑公司應(yīng)按不含稅金額計(jì)入工程成本后向開(kāi)放公司辦理工程價(jià)款結(jié)算時(shí)合并開(kāi)具發(fā)票。房地產(chǎn)公司收到工程款發(fā)票時(shí)借：開(kāi)發(fā)成本-×項(xiàng)目-建筑安裝工程費(fèi)1000萬(wàn)應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅額110萬(wàn)貸：預(yù)付賬款1110萬(wàn)第十二節(jié)甲供工程的核算建筑公司應(yīng)按不含稅金額計(jì)入工程成本后第十二節(jié)甲供工程的核算交付材料時(shí)第二種方法:借：開(kāi)發(fā)成本-×項(xiàng)目-建筑安裝工程費(fèi)1000萬(wàn)貸：工程物資-×項(xiàng)目-主要材料1000萬(wàn)由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司直接將材料作為開(kāi)發(fā)成本入賬，建筑公司則不需要按含有材料款的金額向開(kāi)發(fā)公司索要工程款第十二節(jié)甲供工程的核算交付材料時(shí)第二種方法:借：開(kāi)發(fā)成本-第十二節(jié)甲供工程的核算本月收到建筑公司的工程價(jià)款結(jié)算單與增值稅發(fā)票金額合計(jì)為555萬(wàn)借：開(kāi)發(fā)成本-×項(xiàng)目-建筑安裝工程費(fèi)500萬(wàn)應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅額55萬(wàn)貸：應(yīng)付賬款-應(yīng)付工程款-云海建筑公司555萬(wàn)第十二節(jié)甲供工程的核算本月收到建筑公司的工程價(jià)款結(jié)算單與增第十三節(jié)售樓部核算一、項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施（售樓部樣板間接待中心展臺(tái)展位等）的可以分為以下四種模式第十三節(jié)售樓部核算一、項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施（售樓部樣板間接待中第十三節(jié)售樓部核算1、利用開(kāi)發(fā)完成或部分完成的樓宇內(nèi)的商品房裝修裝飾后使用的營(yíng)銷設(shè)施樓宇之內(nèi)的商品房臨時(shí)作為售樓部、樣板間使用因其本身即屬于特定的成本對(duì)象，所以其建造成本按照正常的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品核算，其裝修裝飾費(fèi)用若不能判斷未來(lái)是否可以隨同商品房主體一并出售，則歸屬于開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用核算。第十三節(jié)售樓部核算1、利用開(kāi)發(fā)完成或部分完成的樓宇內(nèi)的商品第十三節(jié)售樓部核算【案例】南方房地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)的A小區(qū)某棟樓宇間開(kāi)設(shè)樣板間，建造成本60萬(wàn)元，裝飾裝修后對(duì)外開(kāi)放，樣板間裝飾裝修支出20萬(wàn)元。第十三節(jié)售樓部核算【案例】南方房地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)的A小區(qū)某棟第十三節(jié)售樓部核算解析：建造成本60萬(wàn)元計(jì)入該套樣板間“開(kāi)發(fā)成本”，裝飾裝修費(fèi)用20萬(wàn)元能夠判斷未來(lái)隨同該套商品房一并出售，可以計(jì)入該套樣板間“開(kāi)發(fā)成本”，否則計(jì)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”核算。當(dāng)樣板間與其他商品房一起竣工驗(yàn)收時(shí)，從“開(kāi)發(fā)成本”轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。當(dāng)樣板間轉(zhuǎn)作自用時(shí)，其成本從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”當(dāng)樣板間銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本時(shí)其成本從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”。當(dāng)樣板間未來(lái)出租時(shí)，其成本從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”。第十三節(jié)售樓部核算解析：建造成本60萬(wàn)元計(jì)入該套樣板間“開(kāi)第十三節(jié)售樓部核算2、利用開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)樓宇之外的明顯位置建造臨時(shí)設(shè)施作為營(yíng)銷設(shè)施使用作為售樓部、樣板間使用的臨時(shí)設(shè)施，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，其發(fā)生的建設(shè)成本及裝修費(fèi)用在“在建工程”科目核算。完工后，其成本從“在建工程”轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”，如果非自用或出租，也可以直接計(jì)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”核算。第十三節(jié)售樓部核算2、利用開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)樓宇之外的明顯位置建造第十三節(jié)售樓部核算3、利用開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施（例如：會(huì)所）裝修裝飾后作為營(yíng)銷設(shè)施臨時(shí)使用房地產(chǎn)企業(yè)除利用開(kāi)發(fā)的商品房、臨時(shí)建筑作為營(yíng)銷設(shè)施之外，比較多見(jiàn)的還有利用開(kāi)發(fā)小區(qū)之內(nèi)的規(guī)劃建造的會(huì)所、物業(yè)場(chǎng)所在銷售階段作為項(xiàng)目的營(yíng)銷設(shè)施使用，這種類型的營(yíng)銷設(shè)施其最終用途是小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)確定的，即便臨時(shí)作為項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施使用，也不可以直接計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用核算，而需要根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》規(guī)定：第十三節(jié)售樓部核算3、利用開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施（例如：會(huì)所第十三節(jié)售樓部核算（一）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。第十三節(jié)售樓部核算（一）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，第十三節(jié)售樓部核算（二）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。例如，南方房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)的A項(xiàng)目小區(qū)按照規(guī)劃建造會(huì)所一座，裝修后暫時(shí)作為售樓部使用。第十三節(jié)售樓部核算（二）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，第十三節(jié)售樓部核算售樓部利用會(huì)所作為營(yíng)銷設(shè)施，會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理就要根據(jù)以上的規(guī)定區(qū)分該會(huì)所的建造性質(zhì)分別適用不同的方式：（1）如果該會(huì)所屬于不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，例如產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，則該會(huì)所的建造費(fèi)用計(jì)入公共配套設(shè)施費(fèi)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。（2）如果該會(huì)所屬于未來(lái)出售轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，則將該會(huì)所視為獨(dú)立的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和成本計(jì)算單位，按照開(kāi)發(fā)成本的具體成本項(xiàng)目設(shè)置會(huì)計(jì)科目進(jìn)行明細(xì)分類核算。銷售時(shí)按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收相應(yīng)的城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅等。（3）如果該會(huì)所建造屬企業(yè)自用，則成本通過(guò)“在建工程”歸集，完工后轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”或“投資性房地產(chǎn)”科目。第十三節(jié)售樓部核算售樓部利用會(huì)所作為營(yíng)銷設(shè)施，會(huì)計(jì)和稅務(wù)處第十三節(jié)售樓部核算4、開(kāi)發(fā)小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)設(shè)置的銷售網(wǎng)點(diǎn)等營(yíng)銷設(shè)施的會(huì)計(jì)處理房地產(chǎn)企業(yè)除在項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)設(shè)置建造的營(yíng)銷設(shè)施外，還有可能在項(xiàng)目小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)設(shè)置項(xiàng)目展示區(qū)、接待處、售樓部等。這些設(shè)施有可能是房地產(chǎn)企業(yè)租入使用，也有可能為自建行為。對(duì)于銷售環(huán)節(jié)在項(xiàng)目小區(qū)之外的營(yíng)銷設(shè)施方面發(fā)生的成本費(fèi)用，無(wú)論稅務(wù)處理還是會(huì)計(jì)處理都應(yīng)當(dāng)通過(guò)銷售費(fèi)用反映，如果屬于企業(yè)自建構(gòu)成的固定資產(chǎn)，由此計(jì)提的折舊計(jì)入銷售費(fèi)用處理。第十三節(jié)售樓部核算4、開(kāi)發(fā)小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)設(shè)置的銷第十四節(jié)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅及印花稅在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段常涉及的主要有城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅。其中城鎮(zhèn)土地使用稅以實(shí)際占用土地面積計(jì)算。第十四節(jié)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅及印花稅在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段常涉及第十四節(jié)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅及印花稅【案例】南方房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擁有一宗10萬(wàn)平方米的土地使用權(quán)，該地城鎮(zhèn)土地使用稅稅額為3元/平方米，按季繳納。第十四節(jié)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅及印花稅【案例】南方房產(chǎn)開(kāi)發(fā)第十四節(jié)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅及印花稅借：稅金及附加—土地使用稅75000貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地使用稅75000第十四節(jié)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅及印花稅借：稅金及附加—土地第十四節(jié)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅及印花稅印花稅在開(kāi)發(fā)階段的涉及主要為各種施工承包合同的簽訂，主要稅目有購(gòu)銷合同印花稅與建筑安裝工程承包合同。另外還有可能涉及財(cái)產(chǎn)租賃合同、貨物運(yùn)輸合同、借款合同等印花稅第十四節(jié)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅及印花稅印花稅在開(kāi)發(fā)階段的涉第十四節(jié)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅及印花稅稅率應(yīng)稅憑證借款合同稅率0.05‰0.3‰購(gòu)銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術(shù)合同比例稅率加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同、貨物運(yùn)輸合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)、記載資金的營(yíng)業(yè)賬簿財(cái)產(chǎn)租賃合同、倉(cāng)儲(chǔ)保管合同、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同0.5‰1‰每件5元定額稅率其他營(yíng)業(yè)賬簿；權(quán)利、許可證照第十四節(jié)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅及印花稅稅率應(yīng)稅憑證借款合同第十四節(jié)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅及印花稅【案例】2017年6月，南方房地產(chǎn)公司簽訂合同如下：項(xiàng)目設(shè)計(jì)合同10萬(wàn)，建筑工程承包合同200萬(wàn)，購(gòu)銷合同100萬(wàn)第十四節(jié)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅及印花稅【案例】2017年6第十四節(jié)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅及印花稅設(shè)計(jì)合同10萬(wàn)×0.5‰=500購(gòu)銷合同與建筑工程承包合同=（200萬(wàn)+100萬(wàn)）×0.3‰=9000借：稅金及附