房地產(chǎn)前期策劃培訓課件

房地產(chǎn)前期策劃培訓房地產(chǎn)前期策劃培訓1培訓前的一個問題？你的目標？你的職業(yè)規(guī)劃？短期？中期？終極？培訓前的一個問題？你的目標？2策劃是什么？策劃又稱企劃，是制定策略或謀略的工作。中國古代即有專業(yè)的謀士，有淵博的謀略學說，也有極為豐富精彩的策劃實踐和成功案例。近代策劃（企劃）一詞的使用始于60年代的日本，爾后傳之臺灣等東亞地區(qū)，歐美多稱管理咨詢，近二十年來也習慣用策劃一詞。發(fā)達國家稱策劃（企劃）之為策略管理。計劃是不具備創(chuàng)造性的思維方式。策劃

是人們按照超常規(guī)的創(chuàng)新的思維方式對事物進行統(tǒng)籌的規(guī)劃。策劃是一種程序，在本質(zhì)上是一種運用腦力的理性行為?！鹌髽I(yè)管理叢書編輯委員會關于“策劃”的定義策劃是什么？策劃又稱企劃，是制定策略或謀略的工作。計劃是不3策劃的特點策劃

是具有創(chuàng)新性的思維方式。它的特點就是人們把一些很少聯(lián)系在一起但存在一定內(nèi)在聯(lián)系的事物創(chuàng)造性地連接組合起來，形成一個新的事物。策劃不是簡單地對事物進行組接，而是根據(jù)已經(jīng)存在的事物，并按照一定的原則和規(guī)則將事物組合連接成一個新事物。策劃的本質(zhì)是尋找和抽象出規(guī)律，并找到解決方案。成功的策劃：創(chuàng)造性地組合利用【信息＋資源＋專業(yè)

】策劃的特點策劃是具有創(chuàng)新性的思維方式。它的特點就是人們把一4策劃是一些能力...創(chuàng)造性的思維能力。綜合分析的能力。整體性和整合性思維的能力。知識和經(jīng)驗的整合能力。提出創(chuàng)造性地解決方案的能力。策劃是一些能力...創(chuàng)造性的思維能力。綜合分析的能力。整體性5策劃重要性開發(fā)商前期策劃公司規(guī)劃設計單位園林綠化設計單位建筑施工單位營銷顧問公司物業(yè)管理公司銀行廣告?zhèn)髅焦静邉澵灤┦冀K策劃重要性開發(fā)商前期策劃公司規(guī)劃設計單位園林綠化設計單位建筑6房地產(chǎn)項目策劃流程及階段劃分產(chǎn)品定位及創(chuàng)新；服務前提：基本經(jīng)濟指標確定服務內(nèi)容：市場研究；客戶研究；發(fā)展戰(zhàn)略建議；項目定位;階段目標：項目市場定位；為設計提供物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)亮點設計建議；服務前提：進入方案設計階段服務內(nèi)容：總體規(guī)劃建議；戶型平面建議；產(chǎn)品創(chuàng)新深入建議；建筑細部建議;階段目標：確定最佳方案服務前提：定位與產(chǎn)品確定服務內(nèi)容：總體營銷推廣策略；形象定位；賣場、展示規(guī)劃；推廣計劃;階段目標：確定銷售目標銷售目標確定；提交銷售執(zhí)行報告前期定位第一階段產(chǎn)品設計第二階段營銷計劃第三階段銷售準備第四階段銷售服務前提：達到執(zhí)行報告要求服務內(nèi)容：銷售人員培訓；銷售資料準備；………階段目標：積極籌備臨門一腳提交價格策略報告銷售團隊到位；前期策劃階段營銷策劃階段房地產(chǎn)項目策劃流程及階段劃分產(chǎn)品定位及創(chuàng)新；服務前提：基本經(jīng)7房地產(chǎn)策劃概念的厘清第一課時課程所探討的房地產(chǎn)前期策劃，是指土地已經(jīng)獲得而規(guī)劃設計尚未完成前的策劃工作，其策劃的核心在于“指導開發(fā)”。在土地購買前的對土地投資機會評價，是另一套專業(yè)工作方式與思路，策劃的核心在于“指導投資決策”—下階段培訓課題；而規(guī)劃設計已經(jīng)完成甚至施工已經(jīng)開始后的營銷策劃，其核心則是在產(chǎn)品已經(jīng)確定基礎上的“指導銷售”—第二課時培訓內(nèi)容。前期核心工作目標是保證在企業(yè)戰(zhàn)略與自身地塊屬性的基礎上，產(chǎn)品設計切實滿足消費需要，能夠贏得市場競爭，能夠實現(xiàn)最佳財務目標。房地產(chǎn)策劃概念的厘清第一課時課程所探討的房地產(chǎn)前期策劃，是指8什么是“前期策劃”？什么是“前期策劃”？9前期策劃的基本結構第一階段可行性第二階段系列研究第三階段系列策略第四階段銷售推進可行性研究價格定位開發(fā)周期銷售周期經(jīng)濟效益分析營銷計劃推廣方案項目研究市場定位客戶定位產(chǎn)品定位地塊產(chǎn)品方案具象化反思調(diào)整本體研究前期策劃的基本結構第一階段第二階段第三階段第四階段可行性研究10前期策劃報告的簡潔邏輯框架發(fā)展策略資源挖掘機會分析形象定位價格定位客戶定位產(chǎn)品定位案例研究模式借鑒項目定位物業(yè)發(fā)展建議總體規(guī)劃功能配比建筑風格園林風格配套設施項目資源產(chǎn)品研究客戶喜好市場分析客戶研究市場發(fā)展水平研究背景研究項目價值的研判宏觀經(jīng)濟背景城市規(guī)劃研究個案研究潛在客戶挖掘潛在客戶需求特征項目本體分析分析策略前期策劃報告的簡潔邏輯框架發(fā)展策略資源挖掘機會分析形象定位價11策劃顧問公司開發(fā)商建筑規(guī)劃院前期策劃的論證反饋修正反饋修正給出結論給出結論策劃顧問公司開發(fā)商建筑規(guī)劃院前期策劃的論證反饋修正反饋修正給12前端市場定位后端營銷推廣中端產(chǎn)品策劃給出結論反饋修正給出結論反饋修正反饋修正前期策劃的論證前端市場定位后端營銷推廣中端產(chǎn)品策劃給出結論反饋修正給出結論13前端市場定位中端產(chǎn)品策劃后端營銷推廣產(chǎn)品策劃由自選動作變?yōu)橐?guī)定動作，廣度及深度也逐漸加大。前期策劃的新挑戰(zhàn)前端市場定位中端產(chǎn)品策劃后端營銷推廣產(chǎn)品策劃由自選動作變?yōu)橐?guī)14“前期策劃”做什么？“前期策劃”做什么？15前期策劃報告的簡潔邏輯框架發(fā)展策略資源挖掘機會分析形象定位價格定位客戶定位產(chǎn)品定位案例研究模式借鑒項目定位物業(yè)發(fā)展建議總體規(guī)劃功能配比建筑風格園林風格配套設施項目資源產(chǎn)品研究客戶喜好市場分析客戶研究市場發(fā)展水平研究背景研究項目價值的研判宏觀經(jīng)濟背景城市規(guī)劃研究個案研究潛在客戶挖掘潛在客戶需求特征項目本體分析分析策略前期策劃報告的簡潔邏輯框架發(fā)展策略資源挖掘機會分析形象定位價16前期策劃邏輯架構城市環(huán)境研究市場環(huán)境研究項目入市時的市場預判項目認知可能的物業(yè)發(fā)展方向區(qū)域及項目資源分析細分市場研究項目面臨的市場基礎與機會1）客戶基礎/機會2）產(chǎn)品基礎/機會城市客戶地圖研究項目可能導入的客戶判斷1）來源及厚度2）需求偏好3）購買力項目發(fā)展策略開發(fā)模式主體功能項目定位客戶定位物業(yè)配比項目應具備的產(chǎn)品力研究1）資源利用2）客戶包容性3）社區(qū)配套4）交通便利性5）部品功能6）設備材料7）其他產(chǎn)品建議競爭關系研究價格策略銷售周期模擬什么方式案例研究什么時機什么客戶什么產(chǎn)品什么價格配對前期策劃邏輯架構城市環(huán)境研究市場環(huán)境研究項目入市時的市場預判17前期策劃模塊內(nèi)容劃分0客戶研究區(qū)域客戶研究區(qū)域現(xiàn)有客源研究未來導入客源研究目標客戶特征和需求分析成功案例研究房地產(chǎn)市場發(fā)展研究宏觀經(jīng)濟發(fā)展分析政策發(fā)展研究城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃研究總體定位開發(fā)主題及概念定位區(qū)域資源與項目核心價值論證市場競爭策略確立項目物業(yè)功能建議市場機會點挖掘物業(yè)形態(tài)選型產(chǎn)品形態(tài)初步定位物業(yè)功能布局建議物業(yè)體量配比建議項目啟動674518開發(fā)建議功能分區(qū)建議項目開發(fā)時序建議商業(yè)物業(yè)經(jīng)營建議項目最佳開發(fā)策略建議定位模式研究規(guī)劃模式研究客戶模式研究驅動模式研究開發(fā)模式研究區(qū)域資源及未來規(guī)劃分析區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢區(qū)域資源分析規(guī)劃功能、戰(zhàn)略定位和愿景23啟動區(qū)產(chǎn)品細化建議總體布局、要素配置景觀設計細化產(chǎn)品建議（建筑、體量等）其他產(chǎn)品建議樣板區(qū)建議139一級、二級市場現(xiàn)狀及未來趨勢區(qū)域整體及細分市場研究市場機會點分析宏觀環(huán)境發(fā)展分析前期策劃模塊內(nèi)容劃分0客戶研究區(qū)域客戶研究成功案例研究房地產(chǎn)18前期策劃模塊內(nèi)容簡化項目市場研究階段地塊潛在客戶分析項目價值分析競爭環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析市場狀況可能的客戶可能的產(chǎn)品前期策劃模塊內(nèi)容簡化項目市場研究階段地塊潛在客戶分析市場狀況19前期策劃模塊內(nèi)容簡化項目市場研究階段宏觀經(jīng)濟競爭環(huán)境項目價值潛在客戶研究結論競爭環(huán)境房地產(chǎn)環(huán)境競爭樓盤經(jīng)典樓盤成功案例區(qū)位價值項目資源周邊客群歷史客群特有客群投資客群新生客群市場狀況可能的產(chǎn)品可能的客戶前期策劃模塊內(nèi)容簡化項目市場研究階段宏觀經(jīng)濟競爭環(huán)20前期策劃模塊內(nèi)容簡化項目定位階段尋找均衡點可能的產(chǎn)品可能的客戶投資效益前期策劃模塊內(nèi)容簡化項目定位階段尋找均衡點可能的產(chǎn)品可能的客21前期策劃模塊內(nèi)容簡化項目定位階段SWOT分析產(chǎn)品定位客戶定位價格定位經(jīng)濟收益分析優(yōu)勢劣勢機會威脅定位策略定位描述產(chǎn)品建議定位依據(jù)客戶描述定位策略定位方法靜態(tài)分析動態(tài)分析前期策劃模塊內(nèi)容簡化項目定位階段SWOT分析產(chǎn)22針對性的房地產(chǎn)市場分析“有的放矢”針對性的房地產(chǎn)市場分析“有的放矢”23為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？評估項目所處的市場環(huán)境尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場規(guī)避市場風險制定項目的發(fā)展方向和市場定位推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議評估開發(fā)商目標實現(xiàn)的可能性……市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合與提煉的過程，市場分析的結論是進行決策的基礎。為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？評估項目所處的市場環(huán)境市場分析是24什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析。什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的25需求市場分析：目標客戶需求分析預測需求的大小、來源以及客戶需求點主要考慮以下因素：確定目標消費人口、家庭和客戶特征統(tǒng)計目標消費者收入、支付能力和購買力遷居和交通方式目標客戶的消費價值趨向（偏好）等通過城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)及市場調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。需求市場分析：目標客戶需求分析預測需求的大小、來源以及客戶需26供給市場分析：競爭項目市場分析供給分析主要考慮以下關鍵因素：現(xiàn)有物業(yè)的供應類型和各供應面積空置率和空置物業(yè)的特點近期物業(yè)的吸納情況，包括購買和出租的情況在建或者正在籌建、擬建的項目租金或者售價，以及不同位置和品質(zhì)的物業(yè)租金或售價的波動現(xiàn)有和擬建項目的特點、功能和優(yōu)劣勢分析（核心競爭力）供給市場分析：競爭項目市場分析供給分析主要考慮以下關鍵因素：27市場分析的落腳點：必須回答的三個核心問題本項目的目標客戶是誰？目標客戶的置業(yè)需求和偏好是怎樣的？本項目面對競爭市場的機會點在哪里？項目未來在市場中的地位如何？市場分析的落腳點：必須回答的三個核心問題本項目的目標客戶是28房地產(chǎn)市場分析的步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析根據(jù)對市場潛力、競爭對手及目標客戶的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。房地產(chǎn)市場分析的步驟第一步：市場區(qū)域界定29房地產(chǎn)市場分析的方法政策環(huán)境和市場分析房地產(chǎn)市場分析的方法政策環(huán)境和市場分析30房地產(chǎn)市場分析的方法政策環(huán)境和市場分析房地產(chǎn)市場分析的方法政策環(huán)境和市場分析31政策環(huán)境和市場分析房地產(chǎn)市場分析的方法政策環(huán)境和市場分析房地產(chǎn)市場分析的方法32房地產(chǎn)市場分析的方法區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的發(fā)展前景。區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析：基本內(nèi)容數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場分析的方法區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析對當?shù)?3區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析1、總量指標：GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)等2、結構指標：產(chǎn)業(yè)結構及布局、就業(yè)人口結構3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù)房地產(chǎn)市場分析的方法區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析：基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析房地產(chǎn)市場分析的方法區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析：34人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場分析的方法區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析：市場發(fā)展狀況重要指標人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關系發(fā)展階段35房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，判斷區(qū)域市場發(fā)展階段市場典型表現(xiàn)開發(fā)商策略復蘇直接使用人帶動市場發(fā)展，現(xiàn)樓價格大于期樓無法判斷是否真正復蘇，所以地價低，沒有人買地發(fā)展地價和房價開始同步上升，期樓和現(xiàn)樓價格相近，長期投資者開始進入市場最佳策略：土地儲備；而銷售策略是：分期賣樓危機頂點附近、期樓遠遠高于現(xiàn)樓地價上升完全不合理，用家退出市場，市場里的人完全是投資者一次性賣樓蕭條地價下跌比房價下跌幅度快，市場動力是信息不完備者最優(yōu)策略：繼續(xù)賣樓，觀望將會付出更大的代價房地產(chǎn)周期理論階段價格階段：復蘇發(fā)展危機蕭條判斷因素：GDP增速人均GDP增速房地產(chǎn)發(fā)展程度房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，判斷區(qū)域市場發(fā)展階段市場典型表現(xiàn)開發(fā)商策房地產(chǎn)市場分析的方法區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境(CPI)和市場分析：市場發(fā)展狀況重要指標CPI持續(xù)下降，目前4.1%，若觸及3%CPI紅線，政策即轉向。房地產(chǎn)市場分析的方法區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境(CPI)和市場分析：市場發(fā)37房地產(chǎn)市場分析的方法區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境(GDP與CPI)和市場分析：市場發(fā)展狀況重要指標貨幣政策的松緊和GDP以及CPI有密切的關系，目前CPI持續(xù)下滑，如果下滑到3%紅線以內(nèi)，同時經(jīng)濟保持高速增長，此時貨幣政策就對房地產(chǎn)有利。房地產(chǎn)市場分析的方法區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境(GDP與CPI)和市場分析38異?；菊Ｕ＿\行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎指標，合理指標為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結構是否合理的基礎性指標，發(fā)達國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場預警預報指標體系房地產(chǎn)市場分析的方法區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析：市場發(fā)展狀況重要指標異常基本正常正常運行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%39分類說明適用范圍典型全國性指數(shù)房地產(chǎn)價格指數(shù)動態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)（如商業(yè)、住宅和工業(yè)）價格變動及其總體價格平均變動趨勢和變動程度的相對數(shù)。應用于微觀領域，例如房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)價格評估等中房指數(shù)、全國35個大中城市房地產(chǎn)價格指數(shù)、戴德梁行指數(shù)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)價格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)市場景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況的經(jīng)濟指標，采用一定的綜合方法（如合成指數(shù)法或擴散指數(shù)法）對這些指標進行加權綜合，得到一個綜合景氣指數(shù)多用于進行宏觀經(jīng)濟形勢分析、宏觀行業(yè)分析等國房指數(shù)中國當前幾種主要的房地產(chǎn)指數(shù)房地產(chǎn)市場分析的方法區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析：市場發(fā)展狀況重要指標分類說明適用范圍典型全國性指數(shù)房地產(chǎn)價格指數(shù)動態(tài)描述一定區(qū)域40消費類型恩格爾系數(shù)住房消費占總消費性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費占總消費支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準＝食物支出金額/總支出金額北京上海天津重慶成都武漢西安鄭州人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%34.5%2004年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場分析的方法區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析：市場發(fā)展狀況重要指標消費類型恩格爾系數(shù)住房消費占總消費性支出的比重（%）恩格爾系41房價收入比——衡量城市住房可支付能力高低、反映房地產(chǎn)市場總體狀況的指標某個住宅市場上某個指定時期內(nèi)銷售的住宅的自由市場價格中位數(shù)（或平均數(shù)）和該市場上家庭年收入中位數(shù)（或平均數(shù)）的比值。國際上的大多數(shù)組織使用中位數(shù)定義，而我國的房價收入比定義屬于平均數(shù)定義。來源：綜合聯(lián)合國可持續(xù)發(fā)展委員會、聯(lián)合國人類住區(qū)（生境）中心、世界銀行對房價收入比的定義房價收入比＝平均房價/平均家庭年收入平均房價＝面積單價×面積指標平均家庭年收入＝平均個人年收入×計算人口數(shù)定義計算方法及缺陷各指標的取值不同，算出的房價收入比結果相差是非常大的面積單價：經(jīng)濟適用房面積單價、商品房面積單價、新舊房折合單價面積指標：60平方米、80平方米、人均建筑面積×平均家庭人口平均個人年收入：工資收入、工資收入及修正、可支配收入計算人口數(shù)：雙職工假設、平均家庭人口“4～6倍”是從市場經(jīng)濟國家歸納得出的結論，不能不加修改的應用到我國。房地產(chǎn)市場分析的方法房價收入比——衡量城市住房可支付能力高低、反映房地產(chǎn)市場總體42開發(fā)商政府商品住房的土地增值稅核定征收率從1%調(diào)整到5%，店鋪、門面一類的商業(yè)用房核定征收率從2%提升到6%。重慶樓市年底涌現(xiàn)搶地高潮11月份，主城區(qū)供應住宅用地35塊，住宅用地的供應面積近300萬平方米，保億、福建中庚、和黃、寶嘉、中冶、新歐鵬等企業(yè)紛紛在主城拿地，其中大學城溢價比達到168%—171%重慶樓市調(diào)控再出重拳上調(diào)土地增值稅開發(fā)商力?！吧€”成本轉移房價高位運作房地產(chǎn)市場分析的方法開發(fā)商政府商品住房的土地增值稅核定征收率從1%調(diào)整到5%，店43重慶市商品房成交趨勢重慶市商品房供應趨勢—預售重慶市商品房供應趨勢—開盤淡旺淡旺淡旺淡旺？淡集中推盤旺淡淡旺淡旺旺淡旺淡旺？集中推盤集中推盤集中推盤房地產(chǎn)市場分析的方法重慶市商品房成交趨勢重慶市商品房供應趨勢—預售重慶市商品房供44對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。法律特性：土地使用權年限、規(guī)劃條件、建筑標準……經(jīng)濟特性：價格、付款方式……自然特性：地塊面積、形狀、高度、景觀、區(qū)位……關聯(lián)性：通達性、可視性項目自身資源條件分析競爭對手分析目標客戶分析現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、市場反應目標客戶的數(shù)量、收入水平、家庭結構、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出項目的目標客戶目標客戶置業(yè)的需求與心理訴求找出項目面對競爭市場的機會點房地產(chǎn)市場分析的方法：微觀層面對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。項目自45地產(chǎn)市場分析的一些誤區(qū)針對性不強，內(nèi)容太泛沒有充分挖掘區(qū)域資源；大環(huán)境看好，項目的小環(huán)境就一定不錯過分倚重宏觀資料來論證項目，只關注外圍共性，忽視項目差異性過于偏重對“二手資料”的應用以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么別人做什么賣得好，我們做也會賣得好地產(chǎn)市場分析的一些誤區(qū)針對性不強，內(nèi)容太泛46世上無難事，只要肯登攀！THANKS世上無難事，只要肯登攀！THANKS47房地產(chǎn)前期策劃培訓房地產(chǎn)前期策劃培訓48培訓前的一個問題？你的目標？你的職業(yè)規(guī)劃？短期？中期？終極？培訓前的一個問題？你的目標？49策劃是什么？策劃又稱企劃，是制定策略或謀略的工作。中國古代即有專業(yè)的謀士，有淵博的謀略學說，也有極為豐富精彩的策劃實踐和成功案例。近代策劃（企劃）一詞的使用始于60年代的日本，爾后傳之臺灣等東亞地區(qū)，歐美多稱管理咨詢，近二十年來也習慣用策劃一詞。發(fā)達國家稱策劃（企劃）之為策略管理。計劃是不具備創(chuàng)造性的思維方式。策劃

是人們按照超常規(guī)的創(chuàng)新的思維方式對事物進行統(tǒng)籌的規(guī)劃。策劃是一種程序，在本質(zhì)上是一種運用腦力的理性行為?！鹌髽I(yè)管理叢書編輯委員會關于“策劃”的定義策劃是什么？策劃又稱企劃，是制定策略或謀略的工作。計劃是不50策劃的特點策劃

是具有創(chuàng)新性的思維方式。它的特點就是人們把一些很少聯(lián)系在一起但存在一定內(nèi)在聯(lián)系的事物創(chuàng)造性地連接組合起來，形成一個新的事物。策劃不是簡單地對事物進行組接，而是根據(jù)已經(jīng)存在的事物，并按照一定的原則和規(guī)則將事物組合連接成一個新事物。策劃的本質(zhì)是尋找和抽象出規(guī)律，并找到解決方案。成功的策劃：創(chuàng)造性地組合利用【信息＋資源＋專業(yè)

】策劃的特點策劃是具有創(chuàng)新性的思維方式。它的特點就是人們把一51策劃是一些能力...創(chuàng)造性的思維能力。綜合分析的能力。整體性和整合性思維的能力。知識和經(jīng)驗的整合能力。提出創(chuàng)造性地解決方案的能力。策劃是一些能力...創(chuàng)造性的思維能力。綜合分析的能力。整體性52策劃重要性開發(fā)商前期策劃公司規(guī)劃設計單位園林綠化設計單位建筑施工單位營銷顧問公司物業(yè)管理公司銀行廣告?zhèn)髅焦静邉澵灤┦冀K策劃重要性開發(fā)商前期策劃公司規(guī)劃設計單位園林綠化設計單位建筑53房地產(chǎn)項目策劃流程及階段劃分產(chǎn)品定位及創(chuàng)新；服務前提：基本經(jīng)濟指標確定服務內(nèi)容：市場研究；客戶研究；發(fā)展戰(zhàn)略建議；項目定位;階段目標：項目市場定位；為設計提供物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)亮點設計建議；服務前提：進入方案設計階段服務內(nèi)容：總體規(guī)劃建議；戶型平面建議；產(chǎn)品創(chuàng)新深入建議；建筑細部建議;階段目標：確定最佳方案服務前提：定位與產(chǎn)品確定服務內(nèi)容：總體營銷推廣策略；形象定位；賣場、展示規(guī)劃；推廣計劃;階段目標：確定銷售目標銷售目標確定；提交銷售執(zhí)行報告前期定位第一階段產(chǎn)品設計第二階段營銷計劃第三階段銷售準備第四階段銷售服務前提：達到執(zhí)行報告要求服務內(nèi)容：銷售人員培訓；銷售資料準備；………階段目標：積極籌備臨門一腳提交價格策略報告銷售團隊到位；前期策劃階段營銷策劃階段房地產(chǎn)項目策劃流程及階段劃分產(chǎn)品定位及創(chuàng)新；服務前提：基本經(jīng)54房地產(chǎn)策劃概念的厘清第一課時課程所探討的房地產(chǎn)前期策劃，是指土地已經(jīng)獲得而規(guī)劃設計尚未完成前的策劃工作，其策劃的核心在于“指導開發(fā)”。在土地購買前的對土地投資機會評價，是另一套專業(yè)工作方式與思路，策劃的核心在于“指導投資決策”—下階段培訓課題；而規(guī)劃設計已經(jīng)完成甚至施工已經(jīng)開始后的營銷策劃，其核心則是在產(chǎn)品已經(jīng)確定基礎上的“指導銷售”—第二課時培訓內(nèi)容。前期核心工作目標是保證在企業(yè)戰(zhàn)略與自身地塊屬性的基礎上，產(chǎn)品設計切實滿足消費需要，能夠贏得市場競爭，能夠實現(xiàn)最佳財務目標。房地產(chǎn)策劃概念的厘清第一課時課程所探討的房地產(chǎn)前期策劃，是指55什么是“前期策劃”？什么是“前期策劃”？56前期策劃的基本結構第一階段可行性第二階段系列研究第三階段系列策略第四階段銷售推進可行性研究價格定位開發(fā)周期銷售周期經(jīng)濟效益分析營銷計劃推廣方案項目研究市場定位客戶定位產(chǎn)品定位地塊產(chǎn)品方案具象化反思調(diào)整本體研究前期策劃的基本結構第一階段第二階段第三階段第四階段可行性研究57前期策劃報告的簡潔邏輯框架發(fā)展策略資源挖掘機會分析形象定位價格定位客戶定位產(chǎn)品定位案例研究模式借鑒項目定位物業(yè)發(fā)展建議總體規(guī)劃功能配比建筑風格園林風格配套設施項目資源產(chǎn)品研究客戶喜好市場分析客戶研究市場發(fā)展水平研究背景研究項目價值的研判宏觀經(jīng)濟背景城市規(guī)劃研究個案研究潛在客戶挖掘潛在客戶需求特征項目本體分析分析策略前期策劃報告的簡潔邏輯框架發(fā)展策略資源挖掘機會分析形象定位價58策劃顧問公司開發(fā)商建筑規(guī)劃院前期策劃的論證反饋修正反饋修正給出結論給出結論策劃顧問公司開發(fā)商建筑規(guī)劃院前期策劃的論證反饋修正反饋修正給59前端市場定位后端營銷推廣中端產(chǎn)品策劃給出結論反饋修正給出結論反饋修正反饋修正前期策劃的論證前端市場定位后端營銷推廣中端產(chǎn)品策劃給出結論反饋修正給出結論60前端市場定位中端產(chǎn)品策劃后端營銷推廣產(chǎn)品策劃由自選動作變?yōu)橐?guī)定動作，廣度及深度也逐漸加大。前期策劃的新挑戰(zhàn)前端市場定位中端產(chǎn)品策劃后端營銷推廣產(chǎn)品策劃由自選動作變?yōu)橐?guī)61“前期策劃”做什么？“前期策劃”做什么？62前期策劃報告的簡潔邏輯框架發(fā)展策略資源挖掘機會分析形象定位價格定位客戶定位產(chǎn)品定位案例研究模式借鑒項目定位物業(yè)發(fā)展建議總體規(guī)劃功能配比建筑風格園林風格配套設施項目資源產(chǎn)品研究客戶喜好市場分析客戶研究市場發(fā)展水平研究背景研究項目價值的研判宏觀經(jīng)濟背景城市規(guī)劃研究個案研究潛在客戶挖掘潛在客戶需求特征項目本體分析分析策略前期策劃報告的簡潔邏輯框架發(fā)展策略資源挖掘機會分析形象定位價63前期策劃邏輯架構城市環(huán)境研究市場環(huán)境研究項目入市時的市場預判項目認知可能的物業(yè)發(fā)展方向區(qū)域及項目資源分析細分市場研究項目面臨的市場基礎與機會1）客戶基礎/機會2）產(chǎn)品基礎/機會城市客戶地圖研究項目可能導入的客戶判斷1）來源及厚度2）需求偏好3）購買力項目發(fā)展策略開發(fā)模式主體功能項目定位客戶定位物業(yè)配比項目應具備的產(chǎn)品力研究1）資源利用2）客戶包容性3）社區(qū)配套4）交通便利性5）部品功能6）設備材料7）其他產(chǎn)品建議競爭關系研究價格策略銷售周期模擬什么方式案例研究什么時機什么客戶什么產(chǎn)品什么價格配對前期策劃邏輯架構城市環(huán)境研究市場環(huán)境研究項目入市時的市場預判64前期策劃模塊內(nèi)容劃分0客戶研究區(qū)域客戶研究區(qū)域現(xiàn)有客源研究未來導入客源研究目標客戶特征和需求分析成功案例研究房地產(chǎn)市場發(fā)展研究宏觀經(jīng)濟發(fā)展分析政策發(fā)展研究城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃研究總體定位開發(fā)主題及概念定位區(qū)域資源與項目核心價值論證市場競爭策略確立項目物業(yè)功能建議市場機會點挖掘物業(yè)形態(tài)選型產(chǎn)品形態(tài)初步定位物業(yè)功能布局建議物業(yè)體量配比建議項目啟動674518開發(fā)建議功能分區(qū)建議項目開發(fā)時序建議商業(yè)物業(yè)經(jīng)營建議項目最佳開發(fā)策略建議定位模式研究規(guī)劃模式研究客戶模式研究驅動模式研究開發(fā)模式研究區(qū)域資源及未來規(guī)劃分析區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢區(qū)域資源分析規(guī)劃功能、戰(zhàn)略定位和愿景23啟動區(qū)產(chǎn)品細化建議總體布局、要素配置景觀設計細化產(chǎn)品建議（建筑、體量等）其他產(chǎn)品建議樣板區(qū)建議139一級、二級市場現(xiàn)狀及未來趨勢區(qū)域整體及細分市場研究市場機會點分析宏觀環(huán)境發(fā)展分析前期策劃模塊內(nèi)容劃分0客戶研究區(qū)域客戶研究成功案例研究房地產(chǎn)65前期策劃模塊內(nèi)容簡化項目市場研究階段地塊潛在客戶分析項目價值分析競爭環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析市場狀況可能的客戶可能的產(chǎn)品前期策劃模塊內(nèi)容簡化項目市場研究階段地塊潛在客戶分析市場狀況66前期策劃模塊內(nèi)容簡化項目市場研究階段宏觀經(jīng)濟競爭環(huán)境項目價值潛在客戶研究結論競爭環(huán)境房地產(chǎn)環(huán)境競爭樓盤經(jīng)典樓盤成功案例區(qū)位價值項目資源周邊客群歷史客群特有客群投資客群新生客群市場狀況可能的產(chǎn)品可能的客戶前期策劃模塊內(nèi)容簡化項目市場研究階段宏觀經(jīng)濟競爭環(huán)67前期策劃模塊內(nèi)容簡化項目定位階段尋找均衡點可能的產(chǎn)品可能的客戶投資效益前期策劃模塊內(nèi)容簡化項目定位階段尋找均衡點可能的產(chǎn)品可能的客68前期策劃模塊內(nèi)容簡化項目定位階段SWOT分析產(chǎn)品定位客戶定位價格定位經(jīng)濟收益分析優(yōu)勢劣勢機會威脅定位策略定位描述產(chǎn)品建議定位依據(jù)客戶描述定位策略定位方法靜態(tài)分析動態(tài)分析前期策劃模塊內(nèi)容簡化項目定位階段SWOT分析產(chǎn)69針對性的房地產(chǎn)市場分析“有的放矢”針對性的房地產(chǎn)市場分析“有的放矢”70為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？評估項目所處的市場環(huán)境尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場規(guī)避市場風險制定項目的發(fā)展方向和市場定位推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議評估開發(fā)商目標實現(xiàn)的可能性……市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合與提煉的過程，市場分析的結論是進行決策的基礎。為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？評估項目所處的市場環(huán)境市場分析是71什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析。什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的72需求市場分析：目標客戶需求分析預測需求的大小、來源以及客戶需求點主要考慮以下因素：確定目標消費人口、家庭和客戶特征統(tǒng)計目標消費者收入、支付能力和購買力遷居和交通方式目標客戶的消費價值趨向（偏好）等通過城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)及市場調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。需求市場分析：目標客戶需求分析預測需求的大小、來源以及客戶需73供給市場分析：競爭項目市場分析供給分析主要考慮以下關鍵因素：現(xiàn)有物業(yè)的供應類型和各供應面積空置率和空置物業(yè)的特點近期物業(yè)的吸納情況，包括購買和出租的情況在建或者正在籌建、擬建的項目租金或者售價，以及不同位置和品質(zhì)的物業(yè)租金或售價的波動現(xiàn)有和擬建項目的特點、功能和優(yōu)劣勢分析（核心競爭力）供給市場分析：競爭項目市場分析供給分析主要考慮以下關鍵因素：74市場分析的落腳點：必須回答的三個核心問題本項目的目標客戶是誰？目標客戶的置業(yè)需求和偏好是怎樣的？本項目面對競爭市場的機會點在哪里？項目未來在市場中的地位如何？市場分析的落腳點：必須回答的三個核心問題本項目的目標客戶是75房地產(chǎn)市場分析的步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析根據(jù)對市場潛力、競爭對手及目標客戶的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。房地產(chǎn)市場分析的步驟第一步：市場區(qū)域界定76房地產(chǎn)市場分析的方法政策環(huán)境和市場分析房地產(chǎn)市場分析的方法政策環(huán)境和市場分析77房地產(chǎn)市場分析的方法政策環(huán)境和市場分析房地產(chǎn)市場分析的方法政策環(huán)境和市場分析78政策環(huán)境和市場分析房地產(chǎn)市場分析的方法政策環(huán)境和市場分析房地產(chǎn)市場分析的方法79房地產(chǎn)市場分析的方法區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的發(fā)展前景。區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析：基本內(nèi)容數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場分析的方法區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析對當?shù)?0區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析1、總量指標：GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)等2、結構指標：產(chǎn)業(yè)結構及布局、就業(yè)人口結構3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù)房地產(chǎn)市場分析的方法區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析：基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析房地產(chǎn)市場分析的方法區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析：81人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場分析的方法區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析：市場發(fā)展狀況重要指標人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關系發(fā)展階段82房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，判斷區(qū)域市場發(fā)展階段市場典型表現(xiàn)開發(fā)商策略復蘇直接使用人帶動市場發(fā)展，現(xiàn)樓價格大于期樓無法判斷是否真正復蘇，所以地價低，沒有人買地發(fā)展地價和房價開始同步上升，期樓和現(xiàn)樓價格相近，長期投資者開始進入市場最佳策略：土地儲備；而銷售策略是：分期賣樓危機頂點附近、期樓遠遠高于現(xiàn)樓地價上升完全不合理，用家退出市場，市場里的人完全是投資者一次性賣樓蕭條地價下跌比房價下跌幅度快，市場動力是信息不完備者最優(yōu)策略：繼續(xù)賣樓，觀望將會付出更大的代價房地產(chǎn)周期理論階段價格階段：復蘇發(fā)展危機蕭條判斷因素：GDP增速人均GDP增速房地產(chǎn)發(fā)展程度房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，判斷區(qū)域市場發(fā)展階段市場典型表現(xiàn)開發(fā)商策房地產(chǎn)市場分析的方法區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境(CPI)和市場分析：市場發(fā)展狀況重要指標CPI持續(xù)下降，目前4.1%，若觸及3%CPI紅線，政策即轉向。房地產(chǎn)市場分析的方法區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境(CPI)和市場分析：市場發(fā)84房地產(chǎn)市場分析的方法區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境(GDP與CPI)和市場分析：市場發(fā)展狀況重要指標貨幣政策的松緊和GDP以及CPI有密切的關系，目前CPI持續(xù)下滑，如果下滑到3%紅線以內(nèi)，同時經(jīng)濟保持高速增長，此時貨幣政策就對房地產(chǎn)有利。房地產(chǎn)市場分析的方法區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境(GDP與CPI)和市場分析85異常基本正常正常運行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎指標，合理指標為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結構是否合理的基礎性指標，發(fā)達國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場預警預報指標體系房地產(chǎn)市場分析的方法區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析：市場發(fā)展狀況重要指標異?；菊Ｕ＿\行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%86分類說明適用范圍典型全國性指數(shù)房地產(chǎn)價格指數(shù)動態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)（如商業(yè)、住宅和工業(yè)）價格變動及其總體價格平均變動趨勢和變動程度的相對數(shù)。應用于微觀領域，例如房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)價格評估等中房指數(shù)、全國35個大中城市房地產(chǎn)價格指數(shù)、戴德梁行指數(shù)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)價格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)市場景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況的經(jīng)濟指標，采用一定的綜合方法（如合成指數(shù)法或擴散指數(shù)法）對這些指標進行加權綜合，得到一個綜合景氣指數(shù)多用于進行宏觀經(jīng)濟形勢分析、宏觀行業(yè)分析等國房指數(shù)中國當前幾種主要的房地產(chǎn)指數(shù)房地產(chǎn)市場分析的方法區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析：市場發(fā)展狀況重要指標分類說明適用范圍典型全國性指數(shù)房地產(chǎn)價格指數(shù)動態(tài)描述一定區(qū)域87消