大家顧問-福州鼓樓海晟江景高層項(xiàng)目定位提案-XXXX年

我們是誰？全稱：大家投資顧問有限公司理念：專業(yè)提升價(jià)值我們的特質(zhì)：－－11年專業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷－－操盤成功率100%－－開發(fā)商背景，全局化視野－－熟開發(fā)流程，擅資源整合

－－資深的團(tuán)隊(duì)，精準(zhǔn)的策劃開發(fā)企業(yè)實(shí)力雄厚，強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和政府背景－－彰顯開發(fā)商雄厚資金實(shí)力；－－彰顯開發(fā)商求新進(jìn)取精神；－－彰顯項(xiàng)目走在時(shí)代前沿和城市前列的品質(zhì)；－－彰顯居住品質(zhì)的不凡；－－彰顯購(gòu)房者眼光的獨(dú)到一案成名項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)分析，樓市未來發(fā)展預(yù)判項(xiàng)目地塊區(qū)位市場(chǎng)研判目標(biāo)客戶需求剖析項(xiàng)目掃描產(chǎn)品市場(chǎng)定位市場(chǎng)依據(jù)鼓樓中心濱江高端品質(zhì)社區(qū)舒適中小戶型產(chǎn)品產(chǎn)品市場(chǎng)定位項(xiàng)目整體規(guī)劃建議項(xiàng)目建筑單體建議項(xiàng)目園林景觀建議項(xiàng)目配套設(shè)施建議【匯報(bào)思路】項(xiàng)目定位1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展分析，樓市未來市場(chǎng)發(fā)展預(yù)判福州樓市發(fā)展的宏觀環(huán)境福州樓市分析福州土地供求趨勢(shì)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)的界定宏觀市場(chǎng)踏浪海西福州樓市高歌而行大家觀點(diǎn)：在海西戰(zhàn)略成為國(guó)策后的五年規(guī)劃中，福州城區(qū)建設(shè)面積和常住人口將隨著兩岸產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢(shì)對(duì)接中擴(kuò)容，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)面臨新一輪的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。作為海西省會(huì)城市的福州快速?gòu)慕瓰I型城市向跨江面海型城市發(fā)展，城市建設(shè)面貌日新月異，房地產(chǎn)開發(fā)一片生機(jī)盎然。土地市場(chǎng)分析地塊位置土地面積（畝）競(jìng)拍人或樓盤名價(jià)格（萬/畝）樓面價(jià)（元/平米）鼓樓區(qū)，錦江路東側(cè)、烏山西路南側(cè)50.22廈門海晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1218.644810.39

洪灣路西側(cè)，三環(huán)路東側(cè)282.12遠(yuǎn)珍有限公司（華潤(rùn)橡樹灣）340.283002.46洪灣路東、西側(cè)258.06遠(yuǎn)珍有限公司331.3183106.09金山展覽城地塊303.06福州新榕城市建設(shè)發(fā)展有限公司3361800元/㎡倉(cāng)山區(qū)東部新城會(huì)展島西北側(cè)222.9福建省世界閩商股份有限公司80757.58元/㎡臺(tái)江區(qū),白馬南路以東,原保溫瓶廠和玻璃場(chǎng)地塊46.5福建群升置業(yè)有限公司12175680元/㎡為了營(yíng)造有利于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的用地條件，刺激土地市場(chǎng)成交，近期福州市政府不僅從土地供應(yīng)數(shù)量、結(jié)構(gòu)、方式和地塊出讓條件等多方面的調(diào)整入手，更開始試行防止流拍的“用地預(yù)申請(qǐng)”制度.土地交易進(jìn)入“買方市場(chǎng)”

福州樓市分析2008年4月－2009年4月福州市區(qū)內(nèi)住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖大家觀點(diǎn)：從上圖看出福州市市區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)一年內(nèi)房?jī)r(jià)趨勢(shì)為緩慢下降，近階段略有上升，主要原因?yàn)榻?jīng)歷了08年年末的一輪調(diào)整行情后，多數(shù)開發(fā)商不看好后市，因此08年年底及09年新入市項(xiàng)目開盤均價(jià)基本都低于市場(chǎng)預(yù)期水平導(dǎo)致。福州樓市分析福州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交戶型趨勢(shì)逐步降低大家觀點(diǎn)：隨著成交總價(jià)的不斷上升，而現(xiàn)今的主要需求為25-40歲一次置業(yè)的背景下，80-100平方戶型已經(jīng)成為主流成交戶型，且面積需求有進(jìn)一步下降的可能。同時(shí)市場(chǎng)在戶型設(shè)計(jì)的需求上更在乎得房率及實(shí)用性和功能性，80-100平方面積的實(shí)用三房成為市場(chǎng)熱銷產(chǎn)品

鼓樓區(qū)域產(chǎn)品分析大家觀點(diǎn)：上圖為2008年4月-2009年4月鼓樓區(qū)商品住宅簽約均價(jià)變化趨勢(shì)圖，4月鼓樓區(qū)報(bào)出均價(jià)8488元/㎡，與3月基本持平?；倔w現(xiàn)了鼓樓區(qū)應(yīng)有的水平。鼓樓區(qū)域市場(chǎng)隨著行業(yè)整體復(fù)蘇也出現(xiàn)了成交放大的情況，但價(jià)格并未出現(xiàn)明顯波動(dòng)，基本在8000元左右浮動(dòng)福州以及鼓樓樓區(qū)域市場(chǎng)面面臨一個(gè)前所所未有的發(fā)展展機(jī)遇市場(chǎng)觀點(diǎn)市場(chǎng)研判：從目前情況況看，市場(chǎng)價(jià)價(jià)格將保持平平穩(wěn)不會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)過度波動(dòng)，，因此未來市市場(chǎng)成交量也也將出現(xiàn)溫和和放大的可能能。同時(shí)鼓樓樓區(qū)在稀缺的的地塊資源背背景下，以其其唯一、獨(dú)特特的升值潛力力，消費(fèi)者可可能從原有的的自住客戶占占多轉(zhuǎn)變?yōu)槎喽嘣康目蛻魬粼龆?，將很很有可能再次次出現(xiàn)價(jià)格攀攀升的情況。。市場(chǎng)觀點(diǎn)：海西發(fā)展戰(zhàn)略略為福州房地地產(chǎn)帶來的新新的契機(jī)，但但市場(chǎng)在近階階段剛需放量量后，仍需時(shí)時(shí)間調(diào)整，鼓鼓樓區(qū)市場(chǎng)價(jià)價(jià)格保持平穩(wěn)穩(wěn)，實(shí)用且功功能齊全的2房、3房戶戶型受市場(chǎng)追追捧。2、項(xiàng)項(xiàng)目地地塊區(qū)區(qū)位市市場(chǎng)研研判鼓樓的的城市市定位位和規(guī)規(guī)劃項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品定定位:高端端品質(zhì)質(zhì)住宅宅社區(qū)區(qū)形成行行政、、商業(yè)業(yè)雙核核中心心經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)，，構(gòu)筑筑福州州經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展的““雙核核動(dòng)力力”鼓樓規(guī)規(guī)劃百年商商業(yè)核核心區(qū)區(qū)福州百百年商商業(yè)老老城區(qū)區(qū)，擁有有無法法替代代的商商業(yè)核核心地地位。。行政核核心區(qū)區(qū)行政中中心區(qū)區(qū)東街商商圈新興商商業(yè)核核心區(qū)區(qū)該區(qū)域域?yàn)榻陙韥砀Ｖ葜菔姓刂攸c(diǎn)打打造的的商業(yè)業(yè)龍頭頭區(qū)域域，以以現(xiàn)代代化的的城市市建筑筑規(guī)劃劃及完完善的的公共共基礎(chǔ)礎(chǔ)建設(shè)設(shè)對(duì)該該商圈圈進(jìn)行行了重重點(diǎn)發(fā)發(fā)展。。萬寶商商業(yè)圈圈本案五一商商圈市政配配套價(jià)價(jià)值：：客觀觀推動(dòng)動(dòng)區(qū)域域市政政基礎(chǔ)礎(chǔ)配套套建設(shè)設(shè)，城城市道道路建建設(shè)、、軌道道交通通建、、大型型公共共設(shè)施施建設(shè)設(shè)；城市人人口導(dǎo)導(dǎo)入，，居住住人氣氣提升升，地地塊升升值潛潛力：：新核核心經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈圈的發(fā)發(fā)展帶帶來大大量居居住人人口和和流動(dòng)動(dòng)人口口，人人口導(dǎo)導(dǎo)入地地，居居住人人氣的的提升升，居居住價(jià)價(jià)值得得到提提高；；未來商商業(yè)核核心圈圈主要要居住住區(qū)：：城市市發(fā)展展經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)告訴訴我們們，隨隨著新新商圈圈經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，，核心心區(qū)域域?qū)⒊沙蔀閰^(qū)區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)中中心，，周邊邊區(qū)域域必然然成為為核心心圈的的輔助助居住住區(qū)。。隨著著核心心商圈圈內(nèi)地地塊的的商務(wù)務(wù)、辦辦公、、酒店店的開開發(fā)建建設(shè)，，新商商業(yè)核核心區(qū)區(qū)成長(zhǎng)長(zhǎng)為福福州的的又一一東街街將毋毋庸置置疑.新核心心經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈帶來地塊價(jià)價(jià)值項(xiàng)目位位于新核心心經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈板塊的的輻射射范圍圍內(nèi)，，定義義為商商業(yè)核核心圈圈主要要居住住區(qū)，，享受受新核心心經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈帶來的的市政政配套套，城城市人人口導(dǎo)導(dǎo)入，，體驗(yàn)驗(yàn)城市市中央央新核心心經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈的便利利生活活3、項(xiàng)目掃描項(xiàng)目地塊城市區(qū)位和地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目緊緊鄰城城市干干道，，擁有有多條條城市市交通通要道道，通通達(dá)性性好區(qū)位交交通項(xiàng)目位位福州鼓鼓樓區(qū)區(qū)的西部部，屬屬于鼓鼓樓區(qū)區(qū)與臺(tái)臺(tái)江區(qū)區(qū)板塊塊交接接地帶帶；烏山西西路是鼓樓樓城區(qū)區(qū)發(fā)展展重要要的中中軸線線;與寶龍龍萬象象距離離較近近，完完全位位于商圈輻輻射半半徑內(nèi)內(nèi)與閩江親密接接觸本案環(huán)境項(xiàng)目周周邊還還在建建設(shè)，，生活活商業(yè)業(yè)配套套缺乏乏，目目前最最近唯唯一的的集中中式購(gòu)購(gòu)物網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)寶寶龍萬萬象，，生活活配套套主要要靠融融僑配配套商商業(yè)本案萬寶商商圈融僑配配套拆遷安置房拆遷安安置房房融僑配配套地塊周周邊商商業(yè)配配套地塊及及周邊邊正在在建設(shè)設(shè)的拆拆遷安安置房房萬寶商商圈繁繁華的的商業(yè)業(yè)濱江概概念閩江概概念已已十分分稀缺缺，而而鼓樓樓中心心的江江濱概概念更更是無無法再再?gòu)?fù)制制而今隨隨著海海西戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)發(fā)展，，福州州沿江江地塊塊日益益稀缺缺，壯壯美的的閩江江江景景已是是“寸寸水寸寸金””。一一個(gè)事事實(shí)擺擺在眼眼前：：作為為不可可再生生的資資源，，福州州閩江江邊的的江景景房已已經(jīng)越越來越越稀缺缺。十年閩閩江開開發(fā)，，見證證了一一個(gè)北北江濱濱奇跡跡，一一個(gè)福福州地地產(chǎn)的的價(jià)值值奇跡跡。環(huán)境按周邊邊項(xiàng)目目規(guī)劃劃分析析，本本案的的江景景資源源十分分有限限，無法做做到全全案觀觀江項(xiàng)目離離江距距離較較近（（約200米））市政公公園：：北江江濱沿沿江公公園（（金沙沙園））無法做做到全全案觀觀江，，因此此提出出“鼓樓樓中心心濱江江”概念做做為本本案的的賣點(diǎn)點(diǎn)本案條條件小小結(jié)鼓樓區(qū)區(qū)板塊塊/鼓鼓樓中中心板板塊且且濱江江項(xiàng)目位位置在在鼓樓樓區(qū)板板塊的的中心心區(qū)域域，距距離閩閩江較較近，，接近近臺(tái)江江區(qū)板板塊；；北江濱濱臨江江概念念按周邊邊項(xiàng)目目規(guī)劃分分析，，本案案的江景資資源有有限，，因此此提出出濱江江而非非江濱濱概念念便捷城城市交交通，，城市市主干干道項(xiàng)目地地塊四四周均均有市市政干干線交交通，，公共共交通通方便便周邊商商業(yè)配配套有有待完完善，，拆遷遷安置置房影影響項(xiàng)項(xiàng)目整整體品品質(zhì)項(xiàng)目周周邊還還在進(jìn)進(jìn)行建建設(shè)、、市政政配套套還有有待跟跟進(jìn)建建設(shè)，，周邊邊生活活配套套缺乏乏，主主要依依托1公里里半徑徑內(nèi)的的萬寶寶商圈圈的商商業(yè)配配套樓盤快快速去去化，，縮短開發(fā)目目標(biāo)市場(chǎng)依據(jù)開發(fā)目標(biāo)海西發(fā)展戰(zhàn)略為福州房地產(chǎn)帶來的新的契機(jī)在企業(yè)預(yù)期的利潤(rùn)目標(biāo)下，快速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售，縮短企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)周期，減少企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，確保項(xiàng)目安全運(yùn)作項(xiàng)目位于新核心經(jīng)濟(jì)圈板塊的輻射范圍內(nèi)，定義為商業(yè)核心圈主要居住區(qū)，享受新核心經(jīng)濟(jì)圈帶來的市政配套，城市人口導(dǎo)入，體驗(yàn)城市中央新核心經(jīng)濟(jì)圈的便利生活鼓樓江濱唯一、獨(dú)特的升值潛力通過本案開發(fā)，提升企業(yè)的市場(chǎng)口碑和形象，提升市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)期和信心產(chǎn)品定定位高端品品質(zhì)城城市住住宅區(qū)域板板塊現(xiàn)現(xiàn)狀南北江江濱已已經(jīng)形形成了了大量量高端端城市市住宅宅鼓樓區(qū)區(qū)江濱濱資源源已基基本耗耗盡本項(xiàng)目目產(chǎn)品品定位位鼓樓中中心濱濱江高品質(zhì)質(zhì)住宅宅項(xiàng)目地地段價(jià)價(jià)值鼓樓區(qū)區(qū)中心心城區(qū)區(qū)板塊塊北江濱濱臨江江概念念便捷城城市交交通，，城市市主干干道市政配配套齊齊全，，商業(yè)業(yè)配套套需時(shí)時(shí)間完完善未來商商業(yè)核核心圈圈主要要居住住區(qū)4、目目標(biāo)客客戶需需求剖剖析項(xiàng)目目目標(biāo)客客戶特特征和和需求求總結(jié)結(jié)福州購(gòu)購(gòu)房者者需求求分析析核心心目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶特特征征分分析析次級(jí)級(jí)目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶特特需需求求偏偏好好分分析析本案案核核心心目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶選選擇擇核心心目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶需需求求偏偏好好分分析析項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品定客戶戶分分析析福州州購(gòu)購(gòu)房房客客戶戶以以自從““福福州州海海西西房房產(chǎn)產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)””對(duì)對(duì)1380個(gè)個(gè)購(gòu)購(gòu)房房者者網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)調(diào)調(diào)查查來來看看，，有將將近近87%的的購(gòu)購(gòu)房房者者是是為為了了自自住住型型需需求求客客戶戶，且且這這些些客客戶戶基基本本上上來來至至福福州州本本地地；；在自自住住需需求求中中以以““解解決決居居住住需需求求””為為購(gòu)購(gòu)房房目目的的的的客客戶戶居居多多，，““改改善善生生活活需需求求””的的購(gòu)購(gòu)房是否否購(gòu)購(gòu)房房者者擁?yè)碛杏挟a(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)房房？？1萬萬以以下下1-5萬萬5-10萬萬10-20萬萬20-50萬萬50-100萬萬100萬萬以以上上家庭沒有有一套套二套套三套套四套套以以上上1人人2人人3人人4人人5人人以以上上家庭庭常常住住人人口口？？目前前福福州州住住房房的的剛剛性性需需求求強(qiáng)強(qiáng)烈烈，，將將近近7成成的的被被訪訪者者目目前前還還沒沒有有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)房房，，同同時(shí)時(shí)只只有有一一套套的的被被訪訪者者比比重重也也比比較較大大占占到到24.57%，，市市場(chǎng)場(chǎng)改改善善型型需需求求也也十十分分強(qiáng)強(qiáng)烈烈；；家庭收入入主要集集中在5-10萬元，，占被訪訪者的78%,其中收收入在10萬的的家庭占占超過三三成，福福州中高高等收入入水平的的購(gòu)房客客戶市場(chǎng)場(chǎng)比重較較大；福州市市場(chǎng)購(gòu)購(gòu)房者者家庭庭人口口為2-3人的的占總總受訪訪者的的77%，，說明明福州州購(gòu)房房者以以年輕輕家庭庭為主主；福州購(gòu)購(gòu)房客客戶家家庭結(jié)結(jié)構(gòu)偏偏向年年輕化化，家家庭年年收入入水平平在10萬萬元左左右的的比重重較大大福州購(gòu)購(gòu)房者者需求求最多多的戶戶型是是兩室室兩廳廳和三三室兩兩廳,分別別占受受訪者者比重重34%和和31.6%;其次次是兩兩室一一廳的的戶型型市場(chǎng)場(chǎng)接受受度也也還可可以,對(duì)以以一室室一廳廳的小小戶型型和四四室二二廳的的大戶戶型在在福州州的市市場(chǎng)接接受度度較差差;福州需需求量量最大大的戶戶型面面積是是80-100平米米,將將近5成的的受訪訪者選選擇這這一面面積；；其次次100-120平平米的的戶型型也有有21%的的受訪訪者會(huì)會(huì)選擇擇；再再次是是60-80平平米的的小戶戶型產(chǎn)產(chǎn)品；；打算購(gòu)購(gòu)買的的戶型型？一室一一廳兩室一一廳兩室兩兩廳三室兩兩廳四室兩兩廳其他打算購(gòu)購(gòu)買的的面積積？60以以下60-8080-9090-100100-110110-120120-150150-180200以上上福州購(gòu)購(gòu)房客客戶對(duì)對(duì)于兩兩室兩兩廳和和三室室兩廳廳面積積在控控制80-100平平米的的戶型型需求求量最最大，，接近近50%的的購(gòu)房房客戶戶會(huì)選選擇購(gòu)購(gòu)買鼓樓房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)主體客客戶特特征首套住住房需需求居居多，，改善善生活活需求求也比比較強(qiáng)強(qiáng)烈基本上上來自自福州州本市市區(qū)10萬萬元左左右家家庭年年收入入，相相對(duì)穩(wěn)穩(wěn)定8000——9000元/平米米，超超過10000元/平米米購(gòu)買買意愿愿下降降明顯顯二房二二廳/三房房二廳廳，面面積控控制在在80-100平米米房型型需求求旺盛盛家庭結(jié)結(jié)構(gòu)年年輕化化，2-3人家家庭成成員家庭收收入水水平購(gòu)房目目的客戶來來源購(gòu)房心心理價(jià)價(jià)位戶型偏偏好家庭結(jié)結(jié)構(gòu)目標(biāo)客客戶本案網(wǎng)網(wǎng)羅的的目標(biāo)標(biāo)客戶戶：家庭年年收入入在10萬萬元以以上的的城市市精英英階層層本案目目標(biāo)客客戶不不再進(jìn)進(jìn)行鎖鎖定，，而是是采用用網(wǎng)羅羅的手手法，，參考考客戶戶為家家庭年年收入入在10萬萬元以以上的的精英英階層層，這這部分分客戶戶具有有穩(wěn)定定的家家庭收收入客戶特特征根據(jù)目目標(biāo)客客戶的的判定定，本本案主主要面面對(duì)城城市中中端客客戶和和高端端客戶戶支付能能力中低端端客戶戶職業(yè)：小型型個(gè)體體業(yè)主主、企企事業(yè)業(yè)單位位中高高層管管理者者、大大學(xué)教教授、、政府府官員員經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力：置業(yè)業(yè)預(yù)算算在150-200萬元元置業(yè)特特點(diǎn)：追求求居住住舒適適度的的提升升，對(duì)對(duì)價(jià)格格敏感感，關(guān)關(guān)注社社區(qū)生生活配配套和和生活活的便便利性性職業(yè)：大學(xué)學(xué)教職職工、、泛公公務(wù)員員經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力：置業(yè)業(yè)預(yù)算算在80萬萬元以以下置業(yè)特特點(diǎn)：對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格敏敏感度度極高高，通通?？伎紤]在在工作作區(qū)域域選擇擇置業(yè)業(yè)，降降低上上班成成本職業(yè)：餐餐飲、、IT等行行業(yè)的的小型型個(gè)體體業(yè)主主、企企事業(yè)業(yè)單位位中高高層管管理者者、大大學(xué)教教授、、政府府公務(wù)務(wù)人員員經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力：置業(yè)業(yè)預(yù)算算在80-150萬萬元置業(yè)特特點(diǎn)：追求求居住住舒適適度的的提升升，對(duì)對(duì)價(jià)格格相對(duì)對(duì)敏感感，關(guān)關(guān)注社社區(qū)生生活配配套和和生活活的便便利性性職業(yè)：商貿(mào)貿(mào)物流流、加加工制制造業(yè)業(yè)等行行業(yè)的的私營(yíng)營(yíng)企業(yè)業(yè)主、、外企企職業(yè)業(yè)經(jīng)理理人、、小型型個(gè)體體業(yè)主主、企企事業(yè)業(yè)單位位高管管、高高級(jí)政政府官官員經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力：置業(yè)業(yè)預(yù)算算在200萬元元以上上置業(yè)特特點(diǎn)：多次次置業(yè)業(yè)經(jīng)歷歷，對(duì)對(duì)價(jià)格格不敏敏感，，喜歡歡圈子子里的的生活活，追追求高高雅時(shí)時(shí)尚，，注重重身份份感200萬元元150萬元元80萬萬元高端客客戶中高端端客戶戶中端客客戶知富精英意意識(shí)年輕高學(xué)歷歷城市主主人品質(zhì)/品味味關(guān)注家家庭——他們出出生于于上世世紀(jì)70年年代，受過良良好教教育，工作作集中中于金金融、、IT、房房地產(chǎn)產(chǎn)、教教育、、醫(yī)療療、政政府、、壟斷斷國(guó)企企等這這些相相對(duì)高收入入的行行業(yè)，家庭庭年收收入10———15萬萬；——福福州的的高速速發(fā)展展加速了了他們們的成成長(zhǎng)；他們們已成成為所所在單單位的的骨干干，財(cái)財(cái)富積積累迅迅速；；——他他們大大多子子女幼幼小或或無子子女，，父母母在經(jīng)經(jīng)濟(jì)上上基本本能夠夠自我我養(yǎng)老老；——這這群人人有非非常強(qiáng)強(qiáng)的精英意意識(shí)；——快快速的的財(cái)富富積累累、良好的的事業(yè)業(yè)發(fā)展展前景景使得他他們敢敢于消消費(fèi)、、敢于于享受受生活活；——他他們相相對(duì)知知性，，能感感知細(xì)細(xì)節(jié)，，追求求精細(xì)細(xì)的、、高尚尚的品品質(zhì)感感和尊尊貴感感；——這這群人人能夠夠引領(lǐng)城城市風(fēng)風(fēng)尚，他們們的生生活方方式，，消費(fèi)費(fèi)偏好好能夠夠成為為其他他人群群追逐逐、模模仿的的對(duì)象象，在在市場(chǎng)場(chǎng)上具具有相相當(dāng)?shù)牡念I(lǐng)導(dǎo)力力城市精精英，，追求求便利利和品品質(zhì)的的都市市生活活，關(guān)關(guān)注家家庭中端客客戶階階層置業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀：：無置業(yè)業(yè)經(jīng)歷歷，或或在市市區(qū)已已有一一套住住房置業(yè)目目的：：改善居居住置業(yè)敏敏感點(diǎn)點(diǎn)：產(chǎn)品品品質(zhì)：：外立立面材材質(zhì)、、社區(qū)區(qū)風(fēng)格格、色色彩和和諧統(tǒng)統(tǒng)一社區(qū)環(huán)環(huán)境：：自然然的、、生態(tài)態(tài)的社社區(qū)園園林，，如小小橋、、瀑布布、綠綠植有實(shí)力力的教教育資資源能能夠刺刺激購(gòu)購(gòu)買，，如實(shí)實(shí)驗(yàn)、、育才才生活配配套：：滿足足生活活需要要，靠靠近中中心商商業(yè)區(qū)區(qū)，生生活便便利品牌與與實(shí)力力：對(duì)對(duì)品牌牌開發(fā)發(fā)商的的品牌牌依賴賴性較較大客戶地地源：：福州本本地、、周邊邊縣.....置業(yè)偏偏好：：注重重項(xiàng)目目周邊邊的生生活配配套，，對(duì)品品牌開開發(fā)企企業(yè)具具有一一定依依賴——他們或或是政政府權(quán)力公務(wù)員員、或或是事事業(yè)單單位領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、、抑或或是大大型國(guó)國(guó)企高高管——他們的的工資資收入入不甚甚突出出，但福利利好，，沒有有后顧顧之憂憂——他們或或多或或少會(huì)會(huì)有一一定的的隱性收收入，會(huì)有有一些些性價(jià)價(jià)比極極高的的消費(fèi)費(fèi)機(jī)會(huì)會(huì)——他們住住著單單位福福利分分房，，但多多數(shù)在在外還還有一一、兩兩套商商品房房，買給給孩孩子子或或買買給給退退休休后后的的自自己己———他們們有有很很強(qiáng)強(qiáng)的的工工作作能能力力和和社會(huì)會(huì)責(zé)責(zé)任任感感———他們們喜喜歡歡一一點(diǎn)點(diǎn)““端架架子子”的的感感覺覺，，追追求求身份份感感和尊貴貴感感———他們們理理想想的的房房子子要要有有好環(huán)環(huán)境境，，規(guī)規(guī)劃劃概概念念，，有有品品位位，有有一定定知知名名度度以以撐撐面面子子高端端客客戶戶階階層層城市市的的權(quán)權(quán)力力階階層層，，掌掌握握大大量量社社會(huì)會(huì)資資源源，，比比較較低低調(diào)調(diào)，，重重視視家家庭庭，，較較多多的的考考慮慮為為子子女女購(gòu)購(gòu)房房權(quán)力力隱性性收收入入架子子尊貴貴感感身份份感感貴而而不不顯顯面子子置業(yè)業(yè)偏偏好好：：注注重重地地段段價(jià)價(jià)值值，，信信任任本本地地的的開開發(fā)發(fā)品品牌牌，，改改善善生生活活需需求求比比較較強(qiáng)強(qiáng)烈烈，，注注重重社社區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境和和規(guī)規(guī)劃劃置業(yè)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀狀：：多處處房房產(chǎn)產(chǎn)，，有有福福利利分分房房置業(yè)業(yè)目目的的：：提高高生生活活品品質(zhì)質(zhì)、、保保值值置業(yè)業(yè)敏敏感感點(diǎn)點(diǎn)：：社區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境：：自自然然、、生生態(tài)態(tài)的的社社區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境，，綠綠化化率率高高物業(yè)業(yè)管管理理：：較較關(guān)關(guān)注注安安全全性性生活活配配套套：：基基本本生生活活配配套套設(shè)設(shè)施施品牌牌與與實(shí)實(shí)力力：：信信賴賴本本地地品品牌牌開開發(fā)發(fā)商商升值值潛潛力力：：關(guān)關(guān)注注地地塊塊區(qū)區(qū)域域的的升升值值潛潛力力，，有有自自住住加加投投資資的的想想法法客戶戶地地源源：：主城城區(qū)區(qū)面積積、、戶戶型型偏偏好好分分析析：：需需求求量量最最大大的的面面積積區(qū)區(qū)間間70-110平平米米的的兩兩房房戶戶型型購(gòu)買買最最為為集集中中的的面面積積段段在在70-110平平米米，，占占購(gòu)購(gòu)房房套套數(shù)數(shù)的的47%70-110平平米米在在福福州州市市場(chǎng)場(chǎng)基基本本上上是是二二房房或或小小三三房房的的戶戶型型總價(jià)價(jià)需需求求判判斷斷：：目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶能能夠夠承承受受的的房房款款總總價(jià)價(jià)水水平平為為80-150萬萬元元核心心目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶家庭庭年年收收入入水水平平10萬萬元元以以上上家庭庭月月收收入入水水平平10000元元能承承受受的的還還款款額額度度3000-4000元元/月月能承承受受的的貸貸款款總總額額度度60-80萬萬元元能夠夠購(gòu)購(gòu)買買總總價(jià)價(jià)80——150萬萬元元推斷斷條條件件1：：家庭庭月月收收入入選選取取一一個(gè)個(gè)中中間間估估值值推斷斷條條件件2：：通常常還還款款額額度度不不能能大大于于總總收收入入的的30-40%推斷斷條條件件3：：按照照通通常常20年年的的貸貸款款年年限限計(jì)計(jì)算算貸貸款款額額度度推斷斷條條件件4：：根據(jù)據(jù)目目前前新新房房能能夠夠享享受受銀銀行行8成成房房貸貸從目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶收收入入水水平平推推到到出出可可以以承承受受的的房房?jī)r(jià)價(jià)區(qū)區(qū)間間購(gòu)房房?jī)?yōu)優(yōu)先先考考慮慮的的因因素素是是總總價(jià)價(jià)、、戶戶型型面面積積、、城城市市交交通通和和項(xiàng)項(xiàng)目目的的生生活活配配套套，，在在此此基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上才才會(huì)會(huì)考考慮慮物物業(yè)業(yè)管管理理、、升升值值潛潛力力數(shù)據(jù)據(jù)來來源源————合合美美市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究部部需求求總總結(jié)結(jié)本案案核核心心目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶可可以以承承受受價(jià)價(jià)格格區(qū)區(qū)間間在在9000-12000元元/平平米米需求求量量最最大大的的面面積積區(qū)區(qū)間間70-110平平米米的的兩兩房房戶戶型型目標(biāo)標(biāo)客客戶戶能能夠夠承承受受的的房房款款總總價(jià)價(jià)水水平平為為80-150萬萬元元購(gòu)房房?jī)?yōu)優(yōu)先先考考慮慮的的因因素素是是總總價(jià)價(jià)、、戶戶型型面面積積、、城城市市交交通通和和項(xiàng)項(xiàng)目目的的生生活活配配套套目標(biāo)標(biāo)網(wǎng)網(wǎng)羅羅客客戶戶：：城城市市年年收收入入10萬萬以以上上的的精精英英階階層層區(qū)域域產(chǎn)產(chǎn)品品實(shí)用用、、功功能能齊齊全全的的戶戶型型產(chǎn)產(chǎn)品品逐逐漸漸增增多多樓盤名稱產(chǎn)品類型面積區(qū)間開盤時(shí)間均價(jià)小戶型較多的產(chǎn)品群升國(guó)際尚都高層40-1052009-04-189200元/平米世茂天城超高層105-5382008-915000元/平米三迪香頌楓丹高層43-1902007-129500元/平米烏山榮域高層43-2102008-9-269200元/平米大戶型較多的產(chǎn)品融匯江山高層117-200以上2008-11-1611000元/平米江南水都悅湖高層90-1602009.5.68000元/平米大儒世家朗園小高層、高層82-168以上2008-046000元/平米產(chǎn)品品定定位位中高高檔檔價(jià)價(jià)位位,實(shí)實(shí)用用戶戶型型產(chǎn)產(chǎn)品品本項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位鼓樓樓中中心心濱濱江江中小戶型型高品質(zhì)社社區(qū)城市精英英階層購(gòu)房需求求9000-12000元/平米價(jià)價(jià)格區(qū)間間可以接接受偏好70-110平平米的兩兩房戶型型房?jī)r(jià)總金金額控制制在80-150萬元元購(gòu)房?jī)?yōu)先先考慮的的因素是是總價(jià)、、戶型面面積、城城市交通通和項(xiàng)目目的生活活配套5、產(chǎn)品品定位與與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手的比比較優(yōu)勢(shì)勢(shì)本案項(xiàng)目目通過產(chǎn)產(chǎn)品定位位規(guī)避與與融僑和和融匯及及烏山榮榮域優(yōu)勢(shì)勢(shì)，錯(cuò)位位競(jìng)爭(zhēng)；；將產(chǎn)品品總價(jià)控控制在80-120萬萬元比較項(xiàng)本案烏山榮域融僑華府融匯江山主力戶型面積控制在80-100㎡40—50㎡170㎡以上180㎡以上主力總價(jià)控制80-120萬元40—50萬元150萬以上180萬以上建筑立面現(xiàn)代風(fēng)格但富有質(zhì)感普通較為現(xiàn)代前衛(wèi)現(xiàn)代古典印象社區(qū)配套社區(qū)景觀會(huì)所提供個(gè)性化服務(wù)社區(qū)會(huì)所會(huì)所國(guó)際幼兒學(xué)校雙會(huì)所社區(qū)景觀風(fēng)格純粹且與江景交輝相映社區(qū)中庭國(guó)際知名公司景觀設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)“山”、“水”兩大主題園林景觀產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)比較結(jié)結(jié)論融匯江山山融僑華府府建筑立面面烏山榮域域社區(qū)配套套烏山榮域融僑華府融匯江山社區(qū)配套空中泳池、以及的家居智能配套體系等。300米社區(qū)環(huán)形商業(yè)步行街，2萬平方米融僑新天地，55攝氏度溫泉入戶大型購(gòu)物中心沃爾瑪山姆會(huì)員店、蘇寧電器、永輝超市近在咫尺；水岸休閑商業(yè)街、社區(qū)高級(jí)會(huì)所、幼兒園等配套景觀規(guī)劃劃融僑華府府、融匯匯江山都極力打打造項(xiàng)目目的景觀觀品質(zhì)，，以此體體現(xiàn)項(xiàng)目目獨(dú)特的的價(jià)值烏山榮域融僑華府融匯江山景觀坐擁近20畝城市綠地廣場(chǎng)，以“都市中的大山地”的景觀理念，構(gòu)筑社區(qū)4大主題公園，并與烏山山景形成相互滲透、相互折射的態(tài)勢(shì)

江濱西大道近25m寬闊尺度退距，營(yíng)造都市蔥蘢綠色鏈

有閩江、金牛山、西河公園等亮麗的自然風(fēng)景及現(xiàn)代古典水色園林“山”、“水”兩大主題園林景觀

6、項(xiàng)目目定位項(xiàng)目整體體定位設(shè)設(shè)想項(xiàng)目生活活主角定定位項(xiàng)目形象象定位設(shè)設(shè)想項(xiàng)目生活方式式設(shè)想———會(huì)展區(qū)區(qū)的未來來生活構(gòu)構(gòu)架與本本案生活活方式的的對(duì)接N北S南ParkShoppingMallExhibitionHotelConventionOfficeShoppingStreetApartment<本案所所在的區(qū)區(qū)域能夠夠提供一一個(gè)豐富富的大生生活圈>出行居住交流工作娛樂休閑購(gòu)物學(xué)習(xí)School滿足人們們對(duì)于生生活的一一切要求求中學(xué)、小小學(xué)、幼幼兒園賣場(chǎng)、購(gòu)購(gòu)物中心心、商業(yè)業(yè)街酒吧街、、養(yǎng)生健健身會(huì)所所娛樂城、、KTV、電玩玩城寫字樓、、SOHO辦公公江濱公園園高端住宅宅、五星星酒店軌道交通通、公共共交通、、繞城高高速、長(zhǎng)長(zhǎng)安路總價(jià)：80萬－－120萬，大大多數(shù)選選擇按揭揭貸款，，月供不超超過家庭庭月收入入50％％（本案：：總價(jià)基基本上在在120萬以內(nèi)內(nèi)）地段：臨臨江至上上，傾向向于成熟熟生活/商務(wù)區(qū)區(qū)（本案：：鼓樓區(qū)區(qū)/濱江江概念））戶型：兩兩房和小小三房，，面積緊緊湊，滿滿足基本本功能需需求（本案：：1房、、2房、、2＋X為主，，多功能能空間，，適合自自?。┕δ埽荷鐓^(qū)區(qū)一卡通、、智能化系系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)全覆蓋等等等（本案：關(guān)關(guān)注城市生生活的新變變化，關(guān)注注目標(biāo)客戶戶的需求在在）項(xiàng)目生活主角定位——目標(biāo)客客戶群置業(yè)業(yè)關(guān)注點(diǎn)7、項(xiàng)目整體規(guī)劃建議經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析兩種不同的方向產(chǎn)品戶型配比說明項(xiàng)目規(guī)劃建議規(guī)劃方向簡(jiǎn)介產(chǎn)品布局示意經(jīng)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)地塊位置：：鼓樓區(qū)錦錦江路東側(cè)側(cè)、烏山西西路南側(cè)，，地處鼓樓樓區(qū)，離福福州市市政政府較近，，且在江濱濱大道旁；；用地性質(zhì)：：商業(yè)、居居住用地；；占地面積：：50.22畝(合合33482.7m2)；建筑密度度：≤24.2%；容積率：：≤3.8；綠化率：：≥30%預(yù)估總建建筑面積積：地上上總建筑筑面積(約120000m2)+地地下總建建筑面積積(約15000m2)；地上總建建筑面積積：120000m2(其中中預(yù)估住住宅面積積：110000m2，預(yù)估估商業(yè)面面積：約約6000m2)；地下總建建筑面積積：約15000m2；地上建面面12萬萬平方，，建筑高高度為80米以以上，指指標(biāo)上確確定是蓋蓋25層層以上的的高層；；項(xiàng)目規(guī)劃劃建議主入口在規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)，，要從銷銷售角度度，考慮慮景觀的的均衡性性。特別別是對(duì)于于低樓層層住宅，，更要增增加賣點(diǎn)點(diǎn)；為節(jié)約成成本，項(xiàng)項(xiàng)目的售售樓處最最好放置置臨烏山山西路的的永久建建筑內(nèi)，，使項(xiàng)目目形象得得到良好好展示。。注重重營(yíng)營(yíng)造造社社區(qū)區(qū)的的私私密密性性和和安安全全感感，，建建議議社社區(qū)區(qū)只只設(shè)設(shè)一一個(gè)個(gè)出出入入口口。。烏山西西路作作為城城市的的主干干道，，具備備了良良好的的疏導(dǎo)導(dǎo)小區(qū)區(qū)內(nèi)人人流和和車流流的功功能。。高品品質(zhì)項(xiàng)項(xiàng)目主主入口口是強(qiáng)強(qiáng)調(diào)社社區(qū)品品質(zhì)感感、身身份感感的重重要體體現(xiàn)，，將主主入口口的設(shè)設(shè)置在在靠近近烏山山西路路，利利于項(xiàng)項(xiàng)目形形象的的得以以充分分展示示；社區(qū)內(nèi)內(nèi)住宅宅的排排布要要保證證較大大樓間間距，，以提提高社社區(qū)品品質(zhì)，，陽臺(tái)臺(tái)、窗窗戶的的設(shè)計(jì)計(jì)要避避免相相互視視線干干擾；；兩種不不同規(guī)規(guī)劃方方向簡(jiǎn)簡(jiǎn)介在3.8容容積率率下，，社區(qū)區(qū)總建建筑面面積在在12萬平平方米米左右右：規(guī)劃方方向一一板式住住宅搭搭配點(diǎn)點(diǎn)式住住宅，，西北北面以以點(diǎn)式式中小小套型型（1房和和2房房）為為主，，搭配配底層層商業(yè)業(yè)街，，定位位于年年輕客客戶市市場(chǎng)；；東南南面板板式住住宅，，戶型型1－－4房房均有有。規(guī)劃方方向二二以點(diǎn)式式住宅宅為主主，同同樣以以100平平米以以下的的中小小套型型為主主，以以低總總價(jià)、、高品品質(zhì)吸吸引年年輕客客戶購(gòu)購(gòu)買，，商業(yè)業(yè)街同同樣沿沿西北北面烏烏山西西路布布置。。[方案案一]戶型型配比比建議議戶型配配比表表建筑形式房型面積區(qū)間（㎡）面積比例板式2房2廳1衛(wèi)(舒適型)85-9010%3房2廳2衛(wèi)120-12520%4房2廳2衛(wèi)140-14510%復(fù)式180以上2—3%左右點(diǎn)式1房1廳1衛(wèi)55-607－8%左右2房2廳1衛(wèi)(緊湊型)75-7820%2房2廳1衛(wèi)89-9030%合計(jì)

100.00%[方案案一][方案案二]戶型型配比比建議議戶型配配比表表建筑形式房型面積區(qū)間（㎡）面積比例點(diǎn)式1房2廳1衛(wèi)58-6015%2房2廳1衛(wèi)(緊湊型)75-7830%2房2廳1衛(wèi)(舒適型)88-9020%3房2廳2衛(wèi)120-12520%4房2廳2衛(wèi)140-14510%復(fù)式180以上5%合計(jì)

100.00%[方案案二]8、項(xiàng)項(xiàng)目建建筑單單體建建議建筑風(fēng)風(fēng)格及及外立立面建建議板式高高層產(chǎn)產(chǎn)品建建議建筑科科技化化應(yīng)用用建議議建筑風(fēng)風(fēng)格及及外立立面建建議[國(guó)際際現(xiàn)代代的建建筑風(fēng)風(fēng)格]整體形形象表現(xiàn)年年輕態(tài)態(tài)住區(qū)區(qū)的活活力并達(dá)到到整體體的和和諧統(tǒng)統(tǒng)一國(guó)際現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格但但富有有質(zhì)感感我們希希望本本案的的建筑筑是有有氣質(zhì)質(zhì)的，，現(xiàn)代代經(jīng)典典，從從容雅雅致，，也是是有思思想的的，溝溝通未未來。。立面通通過特特制面面磚的的使用用，突突出帶帶有凹凹槽的的細(xì)部部，在在某種種程度度上形形成一一定的的呼應(yīng)應(yīng)；而而在窗窗戶的的外框框上，，局部部搭配配豐富富的顏顏色，，這樣樣能夠夠體現(xiàn)現(xiàn)新的的時(shí)代代氣息息，整整個(gè)建建筑看看上去去更加加的現(xiàn)現(xiàn)代、、國(guó)際際和精精神。。體現(xiàn)內(nèi)內(nèi)涵的的當(dāng)代代建筑筑符號(hào)號(hào)使用有質(zhì)感的材料，如：帶有凹槽細(xì)部的面磚，體現(xiàn)客戶身份感，迎合目標(biāo)客戶需求；強(qiáng)調(diào)材料的對(duì)比和穿插使用，使立面豐富而不失穩(wěn)重；玻璃使建筑變得通透和敞亮，用面磚和色彩涂料裝點(diǎn)局部，體現(xiàn)活力、摩登的感覺。注重窗框、檐口、欄桿、入戶臺(tái)階等細(xì)部工藝的品質(zhì)，從小處體現(xiàn)項(xiàng)目整體的高檔次和高價(jià)值；注意落水管道和空調(diào)機(jī)位的處理；細(xì)節(jié)處考慮周到，體現(xiàn)精細(xì)化。通過建筑立面色彩、材質(zhì)或形象等的變化，體現(xiàn)出立面的設(shè)計(jì)感和創(chuàng)新，體現(xiàn)內(nèi)涵，不落俗套?？萍家匀藶闉楸尽钥萍肌⒔〗】底≌牡膰?guó)際通行行標(biāo)準(zhǔn)造房房中水處理系系統(tǒng)同層排水系系統(tǒng)以科技、健健康住宅的的國(guó)際通行行標(biāo)準(zhǔn)造房房新風(fēng)置換系系統(tǒng)以科技、健健康住宅的的國(guó)際通行行標(biāo)準(zhǔn)造房房中央吸塵系系統(tǒng)品質(zhì)源于舒舒適板式高層產(chǎn)產(chǎn)品建議以經(jīng)濟(jì)型房房型為主，，控制總價(jià)價(jià)，合理空空間面積。。餐廳客廳主陽臺(tái)衛(wèi)生間廚房凸窗臥室工作陽臺(tái)主力戶型建建議房型：一房房?jī)蓮d一衛(wèi)衛(wèi)建筑面積：：60平方方米以下板式高層產(chǎn)產(chǎn)品建議以經(jīng)濟(jì)型房房型為主，，控制總價(jià)價(jià)，合理空空間面積。。次臥室客廳主陽臺(tái)衛(wèi)生間廚房凸窗主臥室室工作陽臺(tái)餐廳主力戶型建建議房型：兩房房?jī)蓮d一衛(wèi)衛(wèi)（緊湊型型）建筑面積：：75-78平方米米板式高層產(chǎn)產(chǎn)品建議以經(jīng)濟(jì)型房房型為主，，控制總價(jià)價(jià)，合理空空間面積。。飄窗次臥室室衛(wèi)生間廚房凸窗主臥室室客廳餐廳主陽臺(tái)主力戶型建建議房型：兩房房?jī)蓮d一衛(wèi)衛(wèi)（舒適型型）建筑面積：：85-88平方米米板式高層產(chǎn)產(chǎn)品建議以經(jīng)濟(jì)型房房型為主，，控制總價(jià)價(jià)，合理空空間面積。。飄窗次臥室室衛(wèi)生間廚房凸窗主臥室室客廳餐廳主陽臺(tái)主力戶型建建議房型：兩房房?jī)蓮d一衛(wèi)衛(wèi)（舒適型型）建筑面積：：85-88平方米米板式高層產(chǎn)產(chǎn)品建議以經(jīng)濟(jì)型房房型為主，，控制總價(jià)價(jià)，合理空空間面積。。飄窗次臥室室飄窗次臥廚房凸窗主臥室室客廳餐廳主陽臺(tái)衛(wèi)生間主力戶型建建議房型：兩房房?jī)蓮d一衛(wèi)衛(wèi)（2+1）建筑面積：：88-90平方米米10、項(xiàng)目園林景景觀建議景觀設(shè)計(jì)建建議生態(tài)創(chuàng)造新新生活本項(xiàng)目景觀觀設(shè)計(jì)建議議：現(xiàn)代立立體園林景景觀本項(xiàng)目景觀觀設(shè)計(jì)原則則要與本項(xiàng)項(xiàng)目的營(yíng)銷銷推廣定位位－－“未未來家居典典范”－－這個(gè)概念相相吻合，與與項(xiàng)目配套套設(shè)施相結(jié)結(jié)合，滿足足觀景的同同時(shí)，應(yīng)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)其實(shí)際際使用功能能，并充分分考慮消費(fèi)費(fèi)者的生活活習(xí)慣中心主景設(shè)設(shè)計(jì)可以考考慮采用立立體式設(shè)計(jì)計(jì)，由泳場(chǎng)場(chǎng)會(huì)所、地地面綠化及及架空網(wǎng)球球場(chǎng)、露天天酒吧等組組成泳場(chǎng)會(huì)所地面綠化架空運(yùn)動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目景觀設(shè)設(shè)計(jì)需有強(qiáng)強(qiáng)烈的現(xiàn)代代感，重視視造型小品品的細(xì)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)綴設(shè)計(jì)，，可以考慮慮以造型、、小品組成成小組團(tuán)景景觀，再由由多個(gè)小組組團(tuán)景觀組組成中央主主景。景觀人流步行的的主通道。。作為主通通道，其連連接會(huì)所，，極大的主主導(dǎo)人流方方向，也成成為小區(qū)的的一大向心心力。中心心軸即景觀觀主軸，高高聳的植株株巍列兩旁旁，嚴(yán)謹(jǐn)而而規(guī)整；鋪鋪地的幾何何形式采用用自然元素素的歸納。。整個(gè)主軸軸不失寬闊闊、壯觀，，不失通透透、柔和。。整個(gè)的設(shè)設(shè)計(jì)不但表表現(xiàn)廣場(chǎng)的的個(gè)性還把把幾個(gè)功能能完全不同同的空間有有效的連接接起來。項(xiàng)目園林景景觀建議項(xiàng)目園林景景觀建議生態(tài)綠軸通過綠軸打打造，突出出層次感，，還自然予予顏色。通過中部地地下車庫(kù)的的抬高無形形給整個(gè)地地勢(shì)以新的的變數(shù)。植植栽豐富形形態(tài)化，進(jìn)進(jìn)一步強(qiáng)化化主題。再再用現(xiàn)代藝藝術(shù)手法制制造一種種種意境———地勢(shì)起伏伏、林蔭蔽蔽日。曲徑通幽又又豁然開朗朗、曲水流流隱然其中中。漫步小小徑散布其其間，極力力展示自然然，使人能能為親近自自然而感到到愉悅。樹的組團(tuán)樹的組團(tuán)主主要以塊形形方式配置置，使之與與建筑、道道路、水體體等所有元元素似在互互相滲透。。互相關(guān)聯(lián)聯(lián)，而又互互相區(qū)別的的有機(jī)整體體。植物的的形態(tài)會(huì)重重新分割空空間，體現(xiàn)現(xiàn)住宅鄰近近的住宅組組團(tuán)的形態(tài)態(tài)并且強(qiáng)化化低平面的的處理效果果，展現(xiàn)一一種藝術(shù)的的節(jié)律、色色彩和光感感的變化，，適于步行行享受。同同時(shí)，樹陣陣組團(tuán)空間間也會(huì)調(diào)節(jié)節(jié)日照，優(yōu)優(yōu)化空氣。。項(xiàng)目園林景景觀建議水系對(duì)于大多數(shù)數(shù)人來說，，水面的粼粼粼波光可可以引發(fā)發(fā)發(fā)現(xiàn)般的激激動(dòng)和快樂樂。這感覺覺可以說是是一種狂喜喜的呼喊或或是無聲的的精神激蕩蕩。而水現(xiàn)現(xiàn)存與整個(gè)個(gè)小區(qū)間，，貫穿始終終。景觀綠綠廊與水又又自成體系系，息息相相關(guān)。水的的運(yùn)用將成成為小區(qū)的的一大特色色。當(dāng)然，，水的運(yùn)用用對(duì)于后期期管理會(huì)造造成相當(dāng)大大的難度，，因此適度度為宜，把把握一個(gè)量量度，以為為景觀點(diǎn)睛睛為主，甚甚至可以考考慮與會(huì)所所的運(yùn)動(dòng)功功能相結(jié)合合起來，做做到功能性性利用。項(xiàng)目園林景景觀建議11、項(xiàng)目配套設(shè)設(shè)施建議配套設(shè)施概概念建議配套設(shè)施形形態(tài)建議配套設(shè)施業(yè)業(yè)態(tài)配比以MINIMALL的概念協(xié)同同商業(yè)街、、會(huì)所一起起形成10000平平米左右的的社區(qū)公共共配套，組組成社區(qū)鄰鄰里中心，，提升社區(qū)區(qū)生活品質(zhì)質(zhì)。項(xiàng)目配套設(shè)設(shè)施概念建建議項(xiàng)目配套設(shè)設(shè)施形態(tài)建建議我們希望本本案商業(yè)能能夠兼顧城城市界面和和社區(qū)內(nèi)部部界面的內(nèi)內(nèi)外街結(jié)合合的商業(yè)配配套體系。。通過和城市市界面商業(yè)業(yè)的結(jié)合，，打造鼓樓樓核心區(qū)首首個(gè)社區(qū)鄰鄰里中心。。1、為住戶戶的生活服服務(wù)，提供供便捷、豐豐富生活；；2、為周邊邊的居民服服務(wù)，提供供更多的休休閑選擇；；3、成為一一個(gè)溝通、、交友、娛娛樂等功能能的平臺(tái)；；4、成為人人們?nèi)粘Ｉ畹挠忠灰粋€(gè)選擇。。以一種親和和的面貌融融入城市生生活。我們希望通通過配套設(shè)設(shè)施的打造造11、項(xiàng)目智能化化建議項(xiàng)目智能化化建議———項(xiàng)目智能化化建議———小區(qū)電子商商務(wù)系統(tǒng)服服務(wù)網(wǎng)上超市系系統(tǒng)。利用用社區(qū)IC卡在網(wǎng)上上購(gòu)買消費(fèi)費(fèi)品，由小小區(qū)服務(wù)人人員提供上上門服務(wù)。。電子付費(fèi)系系統(tǒng)。網(wǎng)上上支付水費(fèi)費(fèi)、電費(fèi)、、燃?xì)赓M(fèi)，，以及訂奶奶、訂報(bào)、、房租、電電話、有線線電話、入入托等費(fèi)用用。網(wǎng)上訂餐系系統(tǒng)?？稍谠诰W(wǎng)上直接接實(shí)現(xiàn)點(diǎn)菜菜、訂餐，，并可在社社區(qū)餐廳預(yù)預(yù)訂座位或或飯菜。形象推廣項(xiàng)目USP：海晟未未來城—自自有我空間間案名解析城市越繁華華，家的概概念越重要要。在陌生的路路口容易迷迷路，熟悉的家才才會(huì)在心中中停留，因此，完整整的生活，，需要一個(gè)個(gè)完全自我我的空間。。項(xiàng)目案名：：海晟空空間.comTHANKS！9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Friday,December23,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。11:23:0111:23:0111:2312/23/202211:23:01AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2211:23:0111:23Dec-2223-Dec-2212、故人人