房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略管理

房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略管理房地產(chǎn)企業(yè)運營循環(huán)圖現(xiàn)金建設(shè)施工取得土地銷售債權(quán)人股東政府或其他企業(yè)稅務(wù)局客戶人力資源流動固定權(quán)益負債銷售收入銷售成本運營費用利潤建筑商及供應(yīng)商現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出現(xiàn)金留存房地產(chǎn)行業(yè)特點一、國民經(jīng)濟支柱行業(yè)二、不規(guī)范行業(yè)三、監(jiān)管力度日益加強的行業(yè)四、獨特運營模式的行業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)流程可行性研究取得土地國有土地使用證立項審批建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證招標評標定標施工管理項目竣工驗收項目預(yù)售與銷售物業(yè)導(dǎo)入辦理業(yè)主產(chǎn)權(quán)證施工監(jiān)理總包或分包房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特點一、以項目為核心二、獨特的成本科目——土地征用費及拆遷補償費出讓（轉(zhuǎn)讓）金；配套費、契稅等稅費；拆遷補償與安置費用。——前期工程費項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用——建安工程費建筑（基礎(chǔ)、土建）；安裝（水電氣、消防、空調(diào)、暖通、電梯）——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。——公共配套設(shè)施費會所、車庫、幼兒園、物業(yè)用房等——開發(fā)間接費項目部管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特點開發(fā)間接費土地及拆遷補償費用前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費公共配套設(shè)施費建安工程費期間費用房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特點三、獨特的收入確認標準期房與現(xiàn)房；預(yù)收與收入四、獨特的稅收體系營業(yè)稅土地增值稅所得稅契稅土地使用稅房產(chǎn)稅印花稅房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特點五、獨特的資金體系與財務(wù)杠桿1、現(xiàn)金流的不平衡2、高財務(wù)杠桿取得土地審批規(guī)劃拆遷補償建安施工銷售現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特點六、納稅管理的難度與潛力共存1、經(jīng)營收入透明2、嚴酷的監(jiān)管形勢和稅收形勢3、無處不在的涉稅風(fēng)險4、超重的稅負負擔(dān)房地產(chǎn)財稅管理潛力何在？房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略思維框架資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)土土地獲取與涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)土土地獲取與涉涉稅風(fēng)險不同的取得土土地方式?jīng)Q定定了房地產(chǎn)運運營的兩大關(guān)關(guān)鍵點：一是是主體問題，，也就是運作作平臺問題，，運作平臺是是利益平臺，，也是涉稅平平臺和風(fēng)險平平臺；二是土土地交易本質(zhì)質(zhì)問題，土地地交易本質(zhì)決決定了房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同同土地提供方方的利益分割割和涉稅糾紛紛。購買土地收購?fù)恋爻钟杏蟹胶献鏖_發(fā)模式式（合作建房））城中村改造買賣樓花代建房地產(chǎn)企業(yè)土土地獲取與涉涉稅風(fēng)險一、購買土地地模式1、國家土地使使用權(quán)出讓（土地交易一一級市場）（1）招標、拍賣賣、掛牌三種種方式。（2）房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)需繳納土地地出讓金、契契稅、印花稅稅（3）會計處理：：（4）憑證后附：：國有土地使使用權(quán)出讓協(xié)協(xié)議、出讓金金繳納收據(jù)、、付款憑證、、契稅繳納依依據(jù)、印花稅稅繳納依據(jù)等等。案例：某房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)從開發(fā)區(qū)以以每畝100萬元取得出讓讓綜合用地100畝，出讓金共共計1億元，依據(jù)當(dāng)當(dāng)?shù)卣?，三三個月后開發(fā)發(fā)區(qū)返還地款款2000萬元，但財政政收據(jù)為1億元，請問土土地成本為多多少？土地獲獲取階階段財財稅處處理一、購購買土土地模模式2、企業(yè)業(yè)之間間土地地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓（土地地交易易二級級市場場）（1）轉(zhuǎn)讓讓特殊殊要求求——年限延延續(xù)，，使用用性質(zhì)質(zhì)延續(xù)續(xù)——原土地地使用用權(quán)出出讓合合同規(guī)規(guī)定的的權(quán)利利和義義務(wù)《城市房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理法》第三十十九條條以以出讓讓方式式取得得土地地使用用權(quán)的的，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)產(chǎn)時，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)符合合下列列條件件（一））按照照出讓讓合同同約定定已經(jīng)經(jīng)支付付全部部土地地使用用權(quán)出出讓金金，并并取得得土地地使用用權(quán)證證書；；（二））按照照出讓讓合同同約定定進行行投資資開發(fā)發(fā)，屬屬于房房屋建建設(shè)工工程的的，完完成開開發(fā)投投資總總額的的百分分之二二十五五以上上，屬屬于成成片開開發(fā)土土地的的，形形成工工業(yè)用用地或或者其其他建建設(shè)用用地條條件。。轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)產(chǎn)時房房屋已已經(jīng)建建成的的，還還應(yīng)當(dāng)當(dāng)持有有房屋屋所有有權(quán)證證書。。《城鎮(zhèn)國國有土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓暫暫行條條例》（2）交易易雙方方涉及及稅費費出讓方方：土土地增增值稅稅、營營業(yè)稅稅、所所得稅稅（3）會計計處理理（4）憑證證附件件營業(yè)稅稅發(fā)票票、契契稅單單據(jù)、、轉(zhuǎn)讓讓協(xié)議議、付付款手手續(xù)土地獲獲取階階段財財稅處處理一、購購買土土地模模式3、購買買土地地模式式涉稅稅風(fēng)險險（1）營業(yè)業(yè)稅差差額征征稅風(fēng)風(fēng)險《財政部部國家家稅務(wù)務(wù)總局局關(guān)于于營業(yè)業(yè)稅若若干政政策問問題的的通知知》（財稅稅[2003]16號）文文件規(guī)規(guī)定，，單位位和個個人銷銷售或或轉(zhuǎn)讓讓其購購置的的不動動產(chǎn)或或受讓讓的土土地使使用權(quán)權(quán)，以以全部部收入入減去去不動動產(chǎn)或或土地地使用用權(quán)的的購置置或受受讓原原價后后的余余額為為營業(yè)業(yè)額。。風(fēng)險之之一：：什么么樣的的土地地允許許差額額征收收案例甲房地地產(chǎn)公公司從從政府府手中中以出出讓形形式取取得一一塊土土地，，繳納納出讓讓金后后自行行開發(fā)發(fā)至七七通一一平后后，又又將土土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給給房地地產(chǎn)公公司乙乙進行行開發(fā)發(fā)。請請問營營業(yè)稅稅是否否可以以差額額征收收？國家稅稅務(wù)總總局態(tài)態(tài)度；；重慶慶、廣廣東、、海南南、大大連政政策土地獲獲取階階段財財稅處處理一、購購買土土地模模式3、購買買土地地模式式涉稅稅風(fēng)險險（1）營業(yè)業(yè)稅差差額征征稅風(fēng)風(fēng)險2、在建建工程程轉(zhuǎn)讓讓能否否享受受差額額征收收？案例某房地地產(chǎn)公公司通通過產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交交易所所項目目轉(zhuǎn)讓讓信息息平臺臺購買買了其其他公公司一一項已已經(jīng)進進入施施工階階段的的在建建工程程項目目，該該公司司繼續(xù)續(xù)建設(shè)設(shè)完工工后對對外銷銷售,營業(yè)稅稅計稅稅營業(yè)業(yè)額是是否應(yīng)應(yīng)等于于銷售售收入入減我我公司司購買買的在在建工工程原原價?國家稅稅務(wù)總總局態(tài)態(tài)度；；青島島、吉吉林政政策土地獲獲取階階段財財稅處處理一、購購買土土地模模式3、購買買土地地模式式涉稅稅風(fēng)險險（1）營業(yè)業(yè)稅差差額征征稅風(fēng)風(fēng)險3、上一一環(huán)節(jié)節(jié)未征征稅是是否能能夠差差額征征收？？案例我公司司兩年年前通通過法法院執(zhí)執(zhí)行取取得債債務(wù)公公司用用于抵抵債的的一棟棟房產(chǎn)產(chǎn)，但但由于于債務(wù)務(wù)公司司未開開具營營業(yè)稅稅發(fā)票票，我我公司司當(dāng)時時以法法院相相關(guān)判判決與與法律律文書書入賬賬，現(xiàn)現(xiàn)擬將將該房房產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，，請問問能否否享受受營業(yè)業(yè)稅差差額征征稅？？土地獲獲取階階段財財稅處處理一、購購買土土地模模式3、購買買土地地模式式涉稅稅風(fēng)險險（1）營業(yè)業(yè)稅差差額征征稅風(fēng)風(fēng)險4、投資資取得得的房房產(chǎn)再再轉(zhuǎn)讓讓是否否可以以差額額征稅稅？案例我公司司2008年接受受股東東以不不動產(chǎn)產(chǎn)進行行增資資，不不動產(chǎn)產(chǎn)評估估價值值1000萬，以以評估估報告告入賬賬，現(xiàn)現(xiàn)準備備將其其以1500萬元轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，，請問問是否否可以以營業(yè)業(yè)稅差差額征征收？？土地獲獲取階階段財財稅處處理一、購購買土土地模模式3、購買買土地地模式式涉稅稅風(fēng)險險（1）營業(yè)業(yè)稅差差額征征稅風(fēng)風(fēng)險5、營業(yè)業(yè)稅差差額征征收的的扣除除項目目問題題案例我公司司于2009年購買買寫字字間2000平方米米，總總價為為3000萬元，，契稅稅3%為90萬元，，各項項交易易費用用共40萬元，，請問問再次次轉(zhuǎn)讓讓時營營業(yè)稅稅差額額征收收的扣扣除項項目應(yīng)應(yīng)該包包括哪哪些？？土地獲獲取階階段財財稅處處理一、購購買土土地模模式3、購買買土地地模式式涉稅稅風(fēng)險險（2）轉(zhuǎn)讓讓方土土地增增值稅稅加計計扣除除風(fēng)險險案例我公司司從政政府取取得一一塊生生地，，由于于特殊殊原因因未進進行任任何開開發(fā)即即轉(zhuǎn)讓讓給另另一家家公司司，請請問在在計算算土地地增值值稅扣扣除項項目時時能否否進行行加計計扣除除？案例我公司司從一一家房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)讓讓取得得一個個開發(fā)發(fā)項目目，主主體已已接近近完工工，由由于資資金出出現(xiàn)問問題，，我公公司在在未繼繼續(xù)施施工建建設(shè)的的情況況下就就將該該項目目再次次轉(zhuǎn)讓讓，請請問土土地增增值稅稅清算算能否否計算算加計計扣除除？土地獲獲取階階段財財稅處處理一、購購買土土地模模式3、購買買土地地模式式涉稅稅風(fēng)險險（4）契稅稅征收收風(fēng)險險案例例甲房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司從從乙乙公公司司通通過過轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓取取得得工工業(yè)業(yè)用用地地50畝，，簽簽署署土土地地使使用用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓協(xié)協(xié)議議一一份份和和補補償償協(xié)協(xié)議議一一份份，，約約定定土土地地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓價價格格為為5000萬，，補補償償協(xié)協(xié)議議為為2000萬，，請請問問甲甲公公司司繳繳納納契契稅稅的的計計稅稅價價格格為為5000萬還還是是7000萬？？案例例后來來，，甲甲房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司又又將將該該土土地地用用途途從從工工業(yè)業(yè)變變更更為為住住宅宅用用地地，，補補繳繳出出讓讓金金5000萬元元，，是是否否還還需需要要再再次次補補繳繳契契稅稅？？案例例甲房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)根根據(jù)據(jù)當(dāng)當(dāng)?shù)氐卣嘞嚓P(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定繳繳納納了了每每個個平平方方建建筑筑面面積積150元的的市市政政配配套套費費，，稅稅務(wù)務(wù)機機關(guān)關(guān)要要求求就就配配套套費費部部分分補補充充繳繳納納契契稅稅，，請請問問是是否否合合理理？？土地地獲獲取取階階段段財財稅稅處處理理一、、購購買買土土地地模模式式3、購購買買土土地地模模式式涉涉稅稅風(fēng)風(fēng)險險（5）土土地地使使用用稅稅征征收收風(fēng)風(fēng)險險案例例我公公司司2010年從從另另一一家家企企業(yè)業(yè)取取得得國國有有土土地地一一塊塊，，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓協(xié)協(xié)議議為為2010年5月8日簽簽署署，，但但7月25日才才實實際際拿拿到到地地，，最最終終8月12日才才取取得得新新的的土土地地證證，，我我們們認認為為應(yīng)應(yīng)該該按按照照取取得得土土地地證證時時間間作作為為土土地地使使用用稅稅繳繳納納起起點點，，是是否否可可以以？？《財政政部部國國家家稅稅務(wù)務(wù)總總局局關(guān)關(guān)于于房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土土地地使使用用稅稅有有關(guān)關(guān)政政策策的的通通知知》（財財稅稅〔2006〕〕186號））規(guī)規(guī)定定以以出出讓讓或或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓方方式式有有償償取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的，，應(yīng)應(yīng)由由受受讓讓方方從從合合同同約約定定交交付付土土地地時時間間的的次次月月起起繳繳納納城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土土地地使使用用稅稅；；合合同同未未約約定定交交付付土土地地時時間間的的，，由由受受讓讓方方從從合合同同簽簽訂訂的的次次月月起起繳繳納納城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土土地地使使用用稅稅。。企業(yè)業(yè)征征用用耕耕地地如如何何繳繳納納土土地地使使用用稅稅？？土地地獲獲取取階階段段財財稅稅處處理理一、、購購買買土土地地模模式式3、購購買買土土地地模模式式涉涉稅稅風(fēng)風(fēng)險險（6）拆拆遷遷補補償償涉涉稅稅風(fēng)風(fēng)險險案例例房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)甲甲從從工工業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)乙乙通通過過轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓取取得得一一塊塊工工業(yè)業(yè)用用地地，，由由于于乙乙企企業(yè)業(yè)土土地地同同土土地地上上的的廠廠房房、、辦辦公公樓樓不不可可分分割割，，雙雙方方直直接接簽簽署署了了不不動動產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓協(xié)協(xié)議議，，甲甲企企業(yè)業(yè)支支付付6000萬元元（（評評估估報報告告中中土土地地4000萬元元，，地地面面建建筑筑物物2000萬元元）），，取取得得乙乙企企業(yè)業(yè)廠廠房房、、辦辦公公樓樓連連同同工工業(yè)業(yè)用用地地30畝。。土土地地過過戶戶后后，，甲甲企企業(yè)業(yè)進進行行了了土土地地用用途途變變更更，，將將工工業(yè)業(yè)用用地地變變?yōu)闉樽∽≌糜玫氐?，，并并將將土土地地上上的的廠廠房房、、辦辦公公樓樓拆拆除除。。請請問問：：廠廠房房和和辦辦公公樓樓部部分分的的2000萬元元能能否否進進入入土土地地成成本本？？土地獲取取階段財財稅處理理一、購買買土地模模式3、購買土土地模式式涉稅風(fēng)風(fēng)險（6）拆遷補補償涉稅稅風(fēng)險案例國有企業(yè)業(yè)甲經(jīng)營營不善，，面臨改改制，拿拿出企業(yè)業(yè)的一塊塊土地（（劃撥性性質(zhì)）尋尋求合作作。房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)乙同甲甲簽署土土地轉(zhuǎn)讓讓協(xié)議，，愿意向向甲企業(yè)業(yè)支付2000萬元，用用于甲企企業(yè)改制制和職工工安置，，以換取取這塊土土地。由由于是劃劃撥用地地，實際際操作中中先由政政府收回回劃撥用用地，再再通過招招拍掛流流程出讓讓給房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)乙，由由乙繳納納出讓金金。那么么，房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)支付給給國有企企業(yè)甲的的2000萬元究竟竟是土地地轉(zhuǎn)讓款款還是補補償安置置費？甲甲企業(yè)是是否需要要開具發(fā)發(fā)票？土地獲取取階段財財稅處理理一、購買買土地模模式3、購買土土地模式式涉稅風(fēng)風(fēng)險（6）拆遷補補償涉稅稅風(fēng)險——拆一還一一涉稅處處理問題題案例房地產(chǎn)企企業(yè)甲用用開發(fā)的的商品房房對土地地上的原原住戶進進行安置置，共20戶，每戶戶按照90平方進行行安置；；同時對對原土地地的商戶戶也進行行安置，，由于本本項目無無合適商商鋪，甲甲企業(yè)同同原10戶商戶商商議決定定用另一一項目的的商鋪進進行安置置，每戶戶安置標標準為40平方。請請問，這這兩部分分安置如如何進行行稅務(wù)處處理？該安置部部分是否否需要視視同銷售售？？土地獲取取階段財財稅處理理——拆一還一一涉稅處處理問題題拆一還一一的補差差價問題題案例房地產(chǎn)企企業(yè)甲在在對20戶原住戶戶進行回回遷安置置過程中中，按照照規(guī)定應(yīng)應(yīng)補償每每戶90平米房屋屋，但實實際房屋屋設(shè)計面面積為98平方米，，因此，，每戶住住戶按照照市場價價格以每每平方8000元繳納了了補差價價款，請請問這部部分款項項是否要要確認收收入繳納納各項稅稅收？案例房地產(chǎn)企企業(yè)乙在在回遷安安置中，，由于房房屋位置置、樓層層、朝向向、裝修修、結(jié)構(gòu)構(gòu)的不同同涉及到到同10戶回遷戶戶的互補補差價，，其中3戶，房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)乙需要要補給其其差價款款共計56萬，另外外7戶需要向向乙企業(yè)業(yè)繳納差差價款42萬。請問問房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)乙乙如何就就差價款款收支進進行稅務(wù)務(wù)處理？？土地獲取取階段財財稅處理理二、合作作開發(fā)模模式（合合作建房房）性質(zhì)界定定：一方方出錢，，一方出出地，合合作開發(fā)發(fā)，共享享收益處理方法法：情況況復(fù)雜，，性質(zhì)各各異你需要考考慮的因因素：——是否設(shè)立立項目公公司？——土地是否否過戶？？——真投資還還是假投投資？——分享利潤潤還是取取得固定定收益？？——取得現(xiàn)金金還是取取得房子子？不同因素素決定了了合作開開發(fā)的不不同交易易本質(zhì)，，最終決決定了財財稅處理理的巨大大差異。。土地獲取取階段財財稅處理理合作開發(fā)發(fā)模式全全系分類類——設(shè)立項目目公司模模式項目公司模式真假投資之分利益分享合作開發(fā)本質(zhì)模式一雙方真投資稅后利潤投資模式二出地方假投資取得固定收益賣地取得固定比例收益賣地分得商品房賣地模式三出錢方假投資取得固定收益借款并取得利息取得固定比例收益借款并取得利息分得商品房購買商品房土地獲取取階段財財稅處理理合作開發(fā)發(fā)模式全全系分類類——合作方相相互投資資模式相互投資模式投資方向與開發(fā)主體利益分享合作開發(fā)本質(zhì)模式一出地方投資到資金方，資金方為開發(fā)主體真投資投資取得固定（比例）收益賣地分得商品房賣地模式二資金方投資到出地方，出地方為開發(fā)主體真投資投資取得固定（比例）收益借款并取得利息分得商品房購買商品房土地獲取取階段財財稅處理理合作開發(fā)發(fā)模式全全系分類類——設(shè)立項目目部模式式設(shè)立項目部模式土地變更與開發(fā)主體利益分享合作開發(fā)本質(zhì)模式一土地不過戶，出地方為開發(fā)主體真項目投資投資取得固定（比例）收益賣地分得商品房賣地模式二土地過戶，出資方為開發(fā)主體真項目投資投資取得固定（比例）收益借款并取得利息分得商品房購買商品房土地獲取取階段財財稅處理理三、收購購?fù)恋爻殖钟蟹侥ＤＪ胶芏喾康氐禺a(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)通通過重組組直接將將土地持持有方收收購，如如被收購購單位為為非房地地產(chǎn)公司司，還需需在土地地持有方方公司基基礎(chǔ)上進進行改制制，變更更為房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)。。案例：房地產(chǎn)企企業(yè)甲以以1億元收購購房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)乙乙100%股權(quán)，繼繼續(xù)開發(fā)發(fā)乙所持持有的200畝開發(fā)用用地，請請問土地地成本可可否按照照1億元人民民幣重新新入賬？？假設(shè)房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)乙實際際凈資產(chǎn)產(chǎn)為5000萬元，股股東為張張三、李李四兩名名自然人人，乙公公司原始始注冊資資本為5000萬元，請請問乙公公司原股股東是否否需要繳繳納個人人所得稅稅？房地產(chǎn)企企業(yè)土地地獲取與與涉稅風(fēng)風(fēng)險四、舊城城改造（（城中村村改造、、棚戶區(qū)區(qū)改造））1、什么是是城中村村改造與與棚戶區(qū)區(qū)改造？？2、城中村村改造與與棚戶區(qū)區(qū)改造的的本質(zhì)是是什么？？3、城中村村改造與與棚戶區(qū)區(qū)改造的的稅收風(fēng)風(fēng)險——拆遷補償償房屋是是否視同同銷售案例：甲房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)承承擔(dān)政府府的城中中村改造造項目。。項目總總用地300畝，安置置面積20萬平方，，開發(fā)面面積40萬平方。。項目完完工，甲甲公司將將安置部部分通過過城改辦辦分給村村民，稅稅務(wù)機關(guān)關(guān)認為甲甲企業(yè)安安置房部部分為視視同銷售售，應(yīng)確確認收入入繳納營營業(yè)稅、、土地增增值稅和和所得稅稅。請問問是否合合理？房地產(chǎn)企企業(yè)土地地獲取與與涉稅風(fēng)風(fēng)險五、代建建代建工程程是指開開發(fā)企業(yè)業(yè)接受委委托單位位的委托托，代為為開發(fā)的的各種工工程，包包括土地地、房屋屋、市政政工程等等。案例甲單位委委托乙房房地產(chǎn)公公司建設(shè)設(shè)其職工工住宅樓樓，總價價款2個億，由由乙公司司負責(zé)拿拿地，規(guī)規(guī)劃，建建設(shè)，甲甲公司按按照約定定進程支支付款項項，請問問乙公司司是否為為代建？？丙公司從從政府手手中以出出讓形式式取得一一塊土地地，委托托丁房地地產(chǎn)公司司進行代代建，約約定資金金由丙公公司提供供，開發(fā)發(fā)完成后后丙公司司向丁公公司支付付項目總總投入5%代建管理理費。請請問丁公公司是否否為代建建？房地產(chǎn)企企業(yè)土地地獲取與與涉稅風(fēng)風(fēng)險五、代建建案例3：甲房地產(chǎn)產(chǎn)公司接接受政府府市政部部門委托托建設(shè)一一個廣場場，甲公公司取得得劃撥土土地，開開始立項項、建設(shè)設(shè)，約定定建設(shè)完完畢后以以2億元回購購。請問甲公公司如何何進行財財務(wù)和稅稅務(wù)處理理？關(guān)鍵一：：這是什什么性質(zhì)質(zhì)的合作作？BT(即“建設(shè)設(shè)-移交”)投融資建建設(shè)模式式(以下簡稱稱BT模式)是國際上上比較成成熟和通通行的一一種投融融資建設(shè)設(shè)方式，，近年來來在國內(nèi)內(nèi)很多城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施項項目中得得到了廣廣泛應(yīng)用用。實行行BT模式的政政府投資資項目，，一般由由各級地地方政府府授權(quán)確確定項目目業(yè)主，，由項目目業(yè)主通通過招標標方式選選擇投融融資人(以下簡稱融融資人)，融資人負負責(zé)建設(shè)資資金的籌集集和項目建建設(shè)，并在在項目完工工經(jīng)驗收合合格后立即即移交給項項目業(yè)主，，由項目業(yè)業(yè)主按合同同約定分次次支付回購購價款。因因此，BT是通過融資資進行項目目建設(shè)的一一種融投資資方式。六、買賣樓樓花房地產(chǎn)公司司在開發(fā)項項目過程中中，常常會會因資金等等原因無法法正常開發(fā)發(fā)，需要轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓項目或或?qū)で蠛献髯鳌３３２刹扇腔ǖ牡男问絹磉M進行合作。。案例一：以以項目的局局部作為樓樓花房地產(chǎn)公司司甲住宅小區(qū)項項目項目A區(qū)項目B區(qū)項目C區(qū)房地產(chǎn)公司司乙房地產(chǎn)公司司丙房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)土地獲取取與涉稅風(fēng)風(fēng)險六、買賣樓樓花案例房地產(chǎn)公司司甲取得一一塊開發(fā)用用地，建設(shè)設(shè)住宅小區(qū)區(qū)項目，共共計20萬平方，六六棟高層住住宅樓，由由于資金困困難，甲公公司將其中中三棟樓約約10萬平方米作作為樓花出出售給乙公公司，每平平方價格2000元人民幣。。乙公司支支付樓花款款2億元后進駐駐項目，開開工建設(shè)。。最終乙公公司花費建建設(shè)費用、、期間費用用等共計3億元。該部部分最終實實現(xiàn)銷售收收入8億元人民幣幣。請問：雙方方有什么風(fēng)風(fēng)險？房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)土地獲取取與涉稅風(fēng)風(fēng)險六、買賣樓樓花案例二：以以整個項目目作為樓花花甲房地產(chǎn)公公司將一個個小項目交交給乙房地地產(chǎn)公司運運作，約定定乙支付給給甲公司1億元人民幣幣，在甲公公司平臺上上運作，但但所有稅負負由乙公司司承擔(dān)。請請問：問題一：乙乙公司的錢錢怎么進來來？問題二：甲甲公司要賺賺的錢怎么么拿走？問題三：乙乙公司同建建安企業(yè)如如何合作？？問題四：甲甲公司同建建安企業(yè)如如何合作？？問題五？乙乙公司賺的的錢怎么拿拿走？房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)土地獲取取與涉稅風(fēng)風(fēng)險房地產(chǎn)公司司甲樓花出售方方房地產(chǎn)公司司乙樓花接手方方我們的觀點點：1、土地取得得是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)生存命脈脈，實踐中中有六種常常見的取得得土地方式式；2、每種取得得土地方式式所預(yù)示的的開發(fā)主體體和土地交交易均有較較大差異，，開發(fā)企業(yè)業(yè)必須理清清這些不同同方式之間間的差異；；3、在認清每每種取得土土地方式本本質(zhì)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，必須須預(yù)先從合合作架構(gòu)、、合同、財財務(wù)處理、、稅務(wù)處理理等方面進進行準備，，以避免給給企業(yè)帶來來巨大風(fēng)險險。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)土地獲取取與涉稅風(fēng)風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)投資戰(zhàn)略略與涉稅風(fēng)險險分析房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)投資戰(zhàn)略略與涉稅風(fēng)風(fēng)險一、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)投資資方向分析析新項目投資資、產(chǎn)業(yè)鏈鏈投資與其其他行業(yè)投投資房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)新項目一新項目二新項目三建安企業(yè)裝飾裝修企業(yè)銷售代理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)其他行業(yè)二、投資戰(zhàn)戰(zhàn)略與資產(chǎn)產(chǎn)重組廣義的投資資常常和資資產(chǎn)重組聯(lián)聯(lián)系在一起起，并通過過種種重組組的方式實實現(xiàn)企業(yè)投投資的目的的。企業(yè)企業(yè)法律形式改變分立債務(wù)重組股權(quán)收購合并資產(chǎn)收購房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)投資戰(zhàn)略略與涉稅風(fēng)風(fēng)險1、債務(wù)重組組（1）債務(wù)重組組本質(zhì)債權(quán)（應(yīng)收收、其他應(yīng)應(yīng)收）換現(xiàn)現(xiàn)金、股權(quán)權(quán)、其他資資產(chǎn)等某企業(yè)“債債權(quán)換土地地”案例（2）三個風(fēng)險險點——視同銷售——公允價值——重組收入與與重組損失失（3）稅收優(yōu)惠惠

重組應(yīng)應(yīng)納稅所得得額占全年年應(yīng)納稅所所得額50%以上，可在在5個納稅年度度平均分配配。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)投資戰(zhàn)略略與涉稅風(fēng)風(fēng)險2、股權(quán)收購購（1）股權(quán)收購購本質(zhì)現(xiàn)金、股權(quán)權(quán)、其他資資產(chǎn)等換取取對方股權(quán)權(quán)（2）三個風(fēng)險險點視同銷售、、公允價值值、重組收收入與重組組損失（3）稅收優(yōu)惠惠

股權(quán)置置換中，收購股權(quán)不不低于75%；股權(quán)支付付不低于85%。（4）個人股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓是否繳繳納個人所所得稅？國家稅務(wù)總總局關(guān)于加加強股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓所得征征收個人所所得稅管理理的通知國稅函[2009]285號國家稅務(wù)總總局關(guān)于股股權(quán)轉(zhuǎn)讓所所得個人所所得稅計稅稅依據(jù)核定定問題的公公告國家稅務(wù)總總局公告2010年第27號關(guān)于加強稅稅務(wù)工商合合作實現(xiàn)現(xiàn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓信息共享享的通知國稅發(fā)[2011]126號（5）股權(quán)投資資入股——股權(quán)出資提示：企業(yè)業(yè)可利用股股權(quán)出資方方式設(shè)立集集團公司，，降低財務(wù)務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)投資戰(zhàn)略略與涉稅風(fēng)風(fēng)險3、資產(chǎn)收購購（1）資產(chǎn)收購購本質(zhì)資產(chǎn)換取現(xiàn)現(xiàn)金、股權(quán)權(quán)或其他資資產(chǎn)投投資（2）三個風(fēng)險險點——視同銷售——公允價值——重組收入與與重組損失失（3）稅收優(yōu)惠惠

收購的的資產(chǎn)不低低于轉(zhuǎn)讓企企業(yè)全部資資產(chǎn)的75%，且受讓企企業(yè)在該資資產(chǎn)收購發(fā)發(fā)生時的股股權(quán)支付金金額不低于于其交易支支付總額的的85%（4）個人資產(chǎn)評評估增值是是否繳納個個人所得稅稅？國家稅務(wù)總總局關(guān)于非非貨幣性資資產(chǎn)評估增增值暫不征征收個人所所得稅的批批復(fù)2005319號國家稅務(wù)總總局關(guān)于資資產(chǎn)評估增增值計征個個人所得稅稅問題的通通知2008115號國家稅務(wù)總總局關(guān)于公公布全文失失效廢止部部分條款失失效廢止的的稅收規(guī)范范性文件目目錄的公告告國家家稅務(wù)總局局公告2011年第2號文件——全文失效廢廢止文件第第524條房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)投資戰(zhàn)略略與涉稅風(fēng)風(fēng)險4、企業(yè)合并并（1）企業(yè)合并并本質(zhì)吸收合并（（A+B=A）；新設(shè)合合并（A+B=C）——資產(chǎn)換取股股權(quán)（2）三個風(fēng)險險點——視同銷售——公允價值——重組收入與與重組損失失（3）稅收優(yōu)惠惠

所得稅稅：企業(yè)股股東在該企企業(yè)合并發(fā)發(fā)生時取得得的股權(quán)支支付金額不不低于其交交易支付總總額的85%增值稅、營營業(yè)稅、土土地增值稅稅、契稅房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)投資戰(zhàn)略略與涉稅風(fēng)風(fēng)險5、企業(yè)分立立（1）企業(yè)分立本本質(zhì)存續(xù)分立（A=A+B）與新設(shè)分立立（A=B+C）——資產(chǎn)換取股權(quán)權(quán)（2）三個風(fēng)險點點——視同銷售——公允價值——重組收入與重重組損失（3）稅收優(yōu)惠所所得稅：被分立企業(yè)所所有股東按原原持股比例取取得分立企業(yè)業(yè)的股權(quán)，分分立企業(yè)和被被分立企業(yè)均均不改變原來來的實質(zhì)經(jīng)營營活動，且被被分立企業(yè)股股東在該企業(yè)業(yè)分立發(fā)生時時取得的股權(quán)權(quán)支付金額不不低于其交易易支付總額的的85%增值稅、營業(yè)業(yè)稅、土地增增值稅、契稅稅房地產(chǎn)企業(yè)投投資戰(zhàn)略與涉涉稅風(fēng)險資產(chǎn)重組和投投資也是一種種交易，關(guān)鍵鍵在于認清這這種交易的本本質(zhì)，同時利利用稅法的優(yōu)優(yōu)惠政策合理理設(shè)計重組和和投資方案，，實現(xiàn)企業(yè)利利益最大化。。房地產(chǎn)企業(yè)投投資戰(zhàn)略與涉涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)投投資戰(zhàn)略與涉涉稅風(fēng)險三、投資戰(zhàn)略略與企業(yè)架構(gòu)構(gòu)企業(yè)一企業(yè)二企業(yè)三企業(yè)四股本架構(gòu)業(yè)務(wù)架構(gòu)組織架構(gòu)地域架構(gòu)企業(yè)群架構(gòu)企業(yè)群架構(gòu)單一企業(yè)架構(gòu)構(gòu)資產(chǎn)架構(gòu)企業(yè)財務(wù)架構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)投投資戰(zhàn)略與涉涉稅風(fēng)險三、投資戰(zhàn)略略與企業(yè)架構(gòu)構(gòu)1、企業(yè)群架構(gòu)構(gòu)（1）產(chǎn)權(quán)關(guān)系架架構(gòu)——控股模式與參參股模式控股的標準？？幾個節(jié)點（（1/3；1/2；2/3）控股與參股案案例——子公司與分公公司模式直接經(jīng)營——分公司——子公司子公司與分公公司案例例——緊密企業(yè)群與與非緊密企業(yè)業(yè)群房地產(chǎn)企業(yè)投投資戰(zhàn)略與涉涉稅風(fēng)險三、投資戰(zhàn)略略與企業(yè)架構(gòu)構(gòu)1、企業(yè)群架構(gòu)構(gòu)（2）資產(chǎn)關(guān)系架架構(gòu)——資產(chǎn)所有權(quán)的的安排資產(chǎn)架構(gòu)與業(yè)業(yè)務(wù)架構(gòu)的關(guān)關(guān)系折舊或攤銷的的問題土地使用權(quán)歸歸屬問題城市綜合體項項目之酒店經(jīng)經(jīng)營案例——企業(yè)群中的““明星企業(yè)””模式優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)匯集集“明星企業(yè)業(yè)”國有企業(yè)分拆拆上市房地產(chǎn)企業(yè)投投資戰(zhàn)略與涉涉稅風(fēng)險三、投資與企企業(yè)架構(gòu)1、企業(yè)群架構(gòu)構(gòu)（3）業(yè)務(wù)關(guān)系架架構(gòu)——多元戰(zhàn)略架構(gòu)構(gòu)某集團公司生物制藥酒店餐飲房地產(chǎn)商業(yè)超市房地產(chǎn)企業(yè)投投資戰(zhàn)略與涉涉稅風(fēng)險1、企業(yè)群架構(gòu)構(gòu)（3）業(yè)務(wù)關(guān)系架架構(gòu)——專業(yè)化戰(zhàn)略架架構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地供應(yīng)方國家或其他企企業(yè)拆遷公司中介機構(gòu)設(shè)計公司建筑企業(yè)安裝企業(yè)裝修企業(yè)銷售公司廣告公司物業(yè)公司房地產(chǎn)企業(yè)投投資戰(zhàn)略與涉涉稅風(fēng)險三、投資與企企業(yè)架構(gòu)2、單一企業(yè)架架構(gòu)股本架構(gòu)業(yè)務(wù)架構(gòu)組織架構(gòu)地域架構(gòu)資產(chǎn)架構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)投投資戰(zhàn)略與涉涉稅風(fēng)險三、投資與企企業(yè)架構(gòu)2、單一企業(yè)架架構(gòu)（1）股本架構(gòu)——單一企業(yè)股本本架構(gòu)服從于于企業(yè)群產(chǎn)權(quán)權(quán)關(guān)系架構(gòu)——股本架構(gòu)簡單單原則股本架構(gòu)的演演變歷程——股本架構(gòu)可控控原則國有股東問題題——股東的價值是是什么我們應(yīng)該選擇擇什么樣的股股東？——自然人股東還還是法人股東東某企業(yè)分紅問問題——特殊事項的股股本架構(gòu)調(diào)整整土地投資入股股引發(fā)的股本本架構(gòu)調(diào)整收購?fù)恋爻钟杏蟹揭l(fā)的股股本調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)投投資戰(zhàn)略與涉涉稅風(fēng)險2、單一企業(yè)架架構(gòu)（2）資產(chǎn)架構(gòu)長期投資：請別的企業(yè)代代為賺錢的資產(chǎn)固定資產(chǎn)、無無形資產(chǎn)：資金一旦投入入短期內(nèi)回不來來的資產(chǎn)其他資產(chǎn)：已經(jīng)耗掉現(xiàn)金金，但不想承認為費用的的虛的資產(chǎn)流動資產(chǎn)：買賣收付過程程中會帶來現(xiàn)金增增加的資產(chǎn)流動負債：近期需要償還還的債務(wù)長期負債：一年內(nèi)不需要要償還的債務(wù)務(wù)股本公司登記時投投入的資本額額未分配利潤以前的稅后利利潤，未拿走走公積金以前的稅后利利潤，不能拿拿走房地產(chǎn)企業(yè)投投資戰(zhàn)略與涉涉稅風(fēng)險2、單一企業(yè)架架構(gòu)（2）資產(chǎn)架構(gòu)a、非流動資產(chǎn)產(chǎn)與流動資產(chǎn)產(chǎn)的架構(gòu)——流動資產(chǎn)為主主：住宅地產(chǎn)產(chǎn)型——非流動資產(chǎn)為為主：商業(yè)地地產(chǎn)型——流動資產(chǎn)與非非流動資產(chǎn)并并重房地產(chǎn)企業(yè)資資產(chǎn)架構(gòu)發(fā)展展趨勢——輕資產(chǎn)方向萬科天地源金融街流動資產(chǎn)1526億65.4億383.24億——存貨1115億35.75億276.55億非流動資產(chǎn)79.5億4.32億87.55億——投資性房地產(chǎn)1.24億1.43億56.9億房地產(chǎn)企業(yè)投投資戰(zhàn)略與涉涉稅風(fēng)險三、投資與企企業(yè)架構(gòu)2、單一企業(yè)架架構(gòu)（2）資產(chǎn)架構(gòu)b、負債架構(gòu)——財務(wù)杠桿香港地產(chǎn)四大大天王：低于于40%負債率國內(nèi)地產(chǎn)上市市公司：高于于70%負債率思考：貴企業(yè)業(yè)目前的負債債率是多少？？負債的稅收風(fēng)風(fēng)險——利息企業(yè)經(jīng)常取得得來自哪些領(lǐng)領(lǐng)域的借款？？商業(yè)往來銀銀行股股東高管管與員工其其他企業(yè)和和個人房地產(chǎn)企業(yè)投投資戰(zhàn)略與涉涉稅風(fēng)險三、投資與企企業(yè)架構(gòu)2、單一企業(yè)架架構(gòu)（2）資產(chǎn)架構(gòu)c、股東投入架架構(gòu)——未分配利潤、、法定公積、、盈余公積問問題資本公積轉(zhuǎn)增增股本資本公積類型型盈余公積轉(zhuǎn)增增股本——股權(quán)與債權(quán)的的轉(zhuǎn)化策略——資產(chǎn)評估增值值問題房地產(chǎn)企業(yè)投投資戰(zhàn)略與涉涉稅風(fēng)險案例甲房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)以4000萬元收購乙房房地產(chǎn)企業(yè)，，乙房地產(chǎn)企企業(yè)主要資產(chǎn)產(chǎn)為一塊土地地，原賬面價價值2000萬元，現(xiàn)價值值為4000萬元，于是甲甲企業(yè)將乙企企業(yè)的土地進進行評估，發(fā)發(fā)生評估增值值2000萬元，會計處處理為：借：開發(fā)成本本2000萬元貸：資本公積積——資產(chǎn)評估增值值2000萬元然后再將該部部分資本公積積轉(zhuǎn)增股本，，賬務(wù)處理如如下：借：資本公積積——資產(chǎn)評估增值值2000萬元貸：實收資本本2000萬元請問這樣操作作是否可以？？房地產(chǎn)企業(yè)投投資戰(zhàn)略與涉涉稅風(fēng)險（3）組織架構(gòu)a、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)內(nèi)部部門的的協(xié)作架構(gòu)計劃預(yù)算系統(tǒng)統(tǒng)信息管理理系統(tǒng)內(nèi)部部控制系統(tǒng)關(guān)鍵點上的內(nèi)內(nèi)部監(jiān)控采購部門工程部門營銷部門行政、人力資資源等支持部部門決策部門財務(wù)部門房地產(chǎn)企業(yè)投投資戰(zhàn)略與涉涉稅風(fēng)險2、單一企業(yè)架架構(gòu)（4）業(yè)務(wù)架構(gòu)保障房開發(fā)型型業(yè)務(wù)模式住住宅宅開發(fā)型業(yè)務(wù)務(wù)模式商業(yè)地產(chǎn)型業(yè)業(yè)務(wù)模式旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)型業(yè)務(wù)模式式（5）地域架構(gòu)——注冊地納稅環(huán)環(huán)境差異——項目地與注冊冊地統(tǒng)一——運用地域架構(gòu)構(gòu)的風(fēng)險某企業(yè)分支機機構(gòu)選擇所得得稅繳納地房地產(chǎn)企業(yè)投投資戰(zhàn)略與涉涉稅風(fēng)險3、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財務(wù)架構(gòu)——利用預(yù)算管理理，預(yù)先計劃劃項目的收益益與成本，并并在預(yù)算制定定中綜合稅法法要求考慮土土地成本、開開發(fā)成本、管管理費用、銷銷售費用、財財務(wù)費用的籌籌劃，降低稅稅務(wù)風(fēng)險的同同時獲取最大大受益。——全面預(yù)算管理理中，以財務(wù)務(wù)部門為核心心，覆蓋企業(yè)業(yè)所有部門、、人員和業(yè)務(wù)務(wù)行為，對企企業(yè)一定時間間階段內(nèi)全部部工作數(shù)字化化的表述，為為企業(yè)所得稅稅管理確立了了標準，同時時奠定實施控控制的基礎(chǔ)。。房地產(chǎn)企業(yè)投投資戰(zhàn)略與涉涉稅風(fēng)險架構(gòu)組成架構(gòu)明細收入架構(gòu)銷售收入視同銷售收入開發(fā)成本架構(gòu)土地成本前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費建安工程費配套設(shè)施費開發(fā)間接費期間費用架構(gòu)管理費用銷售費用財務(wù)費用納稅架構(gòu)營業(yè)稅土地增值稅所得稅凈利潤凈利潤房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)投資資戰(zhàn)略略與涉涉稅風(fēng)風(fēng)險3、企業(yè)業(yè)財務(wù)務(wù)架構(gòu)構(gòu)財務(wù)核核算架架構(gòu)“二加加二法法則””成本核核算（（核算算層次次）經(jīng)營行行為發(fā)發(fā)生與與會計計核算算的差差異成本結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)的的時間間點選選擇——完工標標準業(yè)務(wù)招招待費費與其其他費費用間接開開發(fā)費費用與與期間間費用用收入確確認的的時間間點選選擇房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)投資資戰(zhàn)略略與涉涉稅風(fēng)風(fēng)險本章觀觀點1、房地地產(chǎn)企企業(yè)投投資方方向包包括項項目投投資、、產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈投投資與與多元元化投投資三三個層層次；；2、房地地產(chǎn)企企業(yè)投投資常常常采采用各各種企企業(yè)重重組模模式，，常見見的有有債務(wù)務(wù)重組組、股股權(quán)收收購、、資產(chǎn)產(chǎn)收購購、合合并、、分立立等，，每種種不同同的重重組模模式都都有自自己的的交易易本質(zhì)質(zhì)，從從而產(chǎn)產(chǎn)生不不同的的涉稅稅行為為和不不同的的涉稅稅處理理，需需慎重重對待待，以以免引引發(fā)涉涉稅風(fēng)風(fēng)險；；3、房地地產(chǎn)企企業(yè)投投資過過程中中必須須考慮慮企業(yè)業(yè)架構(gòu)構(gòu)問題題，包包括企企業(yè)群群架構(gòu)構(gòu)和單單一企企業(yè)架架構(gòu)兩兩個層層次；；4、房地地產(chǎn)企企業(yè)群群架構(gòu)構(gòu)的核核心考考慮因因素有有產(chǎn)權(quán)權(quán)架構(gòu)構(gòu)、資資產(chǎn)架架構(gòu)、、業(yè)務(wù)務(wù)架構(gòu)構(gòu)三大大要素素；5、房地地產(chǎn)單單一企企業(yè)架架構(gòu)的的核心心考慮慮要素素有股股本架架構(gòu)、、業(yè)務(wù)務(wù)架構(gòu)構(gòu)、資資產(chǎn)架架構(gòu)、、組織織架構(gòu)構(gòu)和地地域架架構(gòu)五五大要要素。。6、在投投資中中進行行預(yù)先先思考考，慎慎重選選擇重重組方方式和和方案案，綜綜合平平衡房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)群架架構(gòu)、、單一一企業(yè)業(yè)架構(gòu)構(gòu)，對對未來來的房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略略發(fā)展展，尤尤其是是納稅稅戰(zhàn)略略至關(guān)關(guān)重要要。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金金戰(zhàn)略略與涉稅稅風(fēng)險險分析析房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金金戰(zhàn)略略與涉涉稅風(fēng)風(fēng)險一、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金金管理理特點點1、資金金需求求量大大、占占用周周期長長2、運營營資金金流嚴嚴重不不平衡衡3、資金金來源源三分分天下下房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金金來源源基本本是以以自有有資金金、國國內(nèi)銀銀行貸貸款和和其他他資金金為主主。其其中其其他資資金主主要包包括定定金、、預(yù)售售房款款和應(yīng)應(yīng)付工工程款款等。。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金金戰(zhàn)略略與涉涉稅風(fēng)風(fēng)險二、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金金戰(zhàn)略略1、通過過精細細化管管理，，提高高資金金利用用效率率2、建立立立體體型融融資平平臺，，擺脫脫單一一依靠靠銀行行存款款的模模式3、嘗試試多元元化發(fā)發(fā)展，，建立立不同同行業(yè)業(yè)之間間的互互補效效應(yīng)4、積極極尋求求項目目合作作開發(fā)發(fā)，解解決資資金難難題房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金金戰(zhàn)略略與涉涉稅風(fēng)風(fēng)險三、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金金管理理涉稅稅風(fēng)險險股東投投入資資金借入資資金委托貸貸款信托資資金售后回回租售后回回購房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金金戰(zhàn)略略與涉涉稅風(fēng)風(fēng)險三、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金金管理理涉稅稅風(fēng)險險（一））、股股東投投入資資金1、土地地使用用權(quán)和和不動動產(chǎn)投投資風(fēng)風(fēng)險2、股東東分紅紅風(fēng)險險3、股東東從企企業(yè)借借款涉涉稅風(fēng)風(fēng)險（1）、實實質(zhì)為為分紅紅的股股東借借款案例甲企業(yè)業(yè)大股股東兼兼董事事長張張先生生2011年年底底累計計在公公司借借款120萬元，，其中中50萬元為為公司司購買買奧迪迪車一一輛，，但產(chǎn)產(chǎn)權(quán)辦辦在了了張先先生個個人名名下，，因此此財務(wù)務(wù)處理理為個個人借借款；；其余余70萬元有有40萬元為為張先先生實實際個個人及及家庭庭消費費，30萬元元用用于于公公司司異異地地經(jīng)經(jīng)營營，，但但一一直直未未作作賬賬務(wù)務(wù)處處理理，，由由于于該該筆筆資資金金轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入入張張先先生生個個人人賬賬戶戶，，因因此此也也暫暫處處理理為為個個人人借借款款。。請請問問這這120萬元元借借款款有有何何涉涉稅稅風(fēng)風(fēng)險險？？（2）、、屬屬于于正正常常資資金金調(diào)調(diào)撥撥的的股股東東借借款款（3）、、驗驗資資后后抽抽逃逃資資金金形形成成的的股股東東借借款款房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)資資金金戰(zhàn)戰(zhàn)略略與與涉涉稅稅風(fēng)風(fēng)險險三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)資資金金管管理理涉涉稅稅風(fēng)風(fēng)險險（二二））、、直直接接借借入入資資金金涉涉稅稅風(fēng)風(fēng)險險1、支支付付給給個個人人的的利利息息稅稅前前扣扣除除問問題題2、利利息息稅稅前前扣扣除除合合規(guī)規(guī)票票據(jù)據(jù)問問題題3、利利息息稅稅前前扣扣除除標標準準問問題題案例例甲企企業(yè)業(yè)從從乙乙企企業(yè)業(yè)（（非非關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)方方））拆拆解解資資金金2000萬元元，，約約定定借借款款期期限限為為2月—7月半半年年，，利利率率為為年年息息20%，年年終終匯匯算算清清繳繳時時，，如如果果乙乙企企業(yè)業(yè)已已向向甲甲企企業(yè)業(yè)提提供供了了20%利率率的的發(fā)發(fā)票票，，甲甲企企業(yè)業(yè)該該部部分分利利息息支支出出能能否否稅稅前前扣扣除除？？房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)資資金金戰(zhàn)戰(zhàn)略略與與涉涉稅稅風(fēng)風(fēng)險險三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)資資金金管管理理涉涉稅稅風(fēng)風(fēng)險險（二二））、、直直接接借借入入資資金金涉涉稅稅風(fēng)風(fēng)險險4、向向關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)方方支支付付利利息息稅稅前前扣扣除除問問題題5、集集團團轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)貸貸的的利利息息扣扣除除問問題題案例例甲房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)同同丙丙企企業(yè)業(yè)同同隸隸屬屬于于某某企企業(yè)業(yè)集集團團。。2011年通通過過企企業(yè)業(yè)丙丙轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)貸貸5000萬元元，，銀銀行行同同丙丙企企業(yè)業(yè)約約定定貸貸款款利利率率8%，丙丙企企業(yè)業(yè)同同甲甲企企業(yè)業(yè)約約定定利利率率為為9%。請請問問：：甲甲企企業(yè)業(yè)支支付付給給丙丙企企業(yè)業(yè)的的利利息息費費用用能能否否在在所所得得稅稅前前扣扣除除？？所所得得稅稅前前扣扣除除需需要要提提供供何何種種合合法法憑憑證證？？6、資資本本利利息息的的扣扣除除問問題題房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)資資金金戰(zhàn)戰(zhàn)略略與與涉涉稅稅風(fēng)風(fēng)險險三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)資資金金管管理理涉涉稅稅風(fēng)風(fēng)險險（二二））、、直直接接借借入入資資金金涉涉稅稅風(fēng)風(fēng)險險7、銀銀行行罰罰息息、、滯滯納納金金和和超超過過貸貸款款期期限限的的利利息息扣扣除除問問題題案例例某房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)從從銀銀行行取取得得的的1億元元貸貸款款于于2011年3月份份到到期期，，但但因因資資金金困困難難，，一一直直到到2011年6月才才陸陸續(xù)續(xù)歸歸還還。。銀銀行行根根據(jù)據(jù)借借款款協(xié)協(xié)議議計計算算收收取取了了企企業(yè)業(yè)150萬元元滯滯納納金金。。請請問問房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)能能否否稅稅前前扣扣除除？？8、借借款款是是否否可可以以無無利利息息房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)資資金金戰(zhàn)戰(zhàn)略略與與涉涉稅稅風(fēng)風(fēng)險險三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)資資金金管管理理涉涉稅稅風(fēng)風(fēng)險險（二二））、、直直接接借借入入資資金金涉涉稅稅風(fēng)風(fēng)險險9、利利息息與與顧顧問問費費用用的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化風(fēng)風(fēng)險險案例例某房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)從從銀銀行行取取得得1億元元借借款款，，約約定定利利息息為為8%，但但銀銀行行提提出出簽簽協(xié)協(xié)議議時時要要將將8%利息息拆拆分分為為兩兩部部分分，，7%作為為正正常常利利息息在在借借款款協(xié)協(xié)議議中中體體現(xiàn)現(xiàn)，，1%作為為財財務(wù)務(wù)顧顧問問費費用用另另行行簽簽署署協(xié)協(xié)議議。。請請問問企企業(yè)業(yè)存存在在什什么么涉涉稅稅風(fēng)風(fēng)險險？？房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)資資金金戰(zhàn)戰(zhàn)略略與與涉涉稅稅風(fēng)風(fēng)險險三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)資資金金管管理理涉涉稅稅風(fēng)風(fēng)險險（二））、直直接借借入資資金涉涉稅風(fēng)風(fēng)險10、房地地產(chǎn)企企業(yè)利利息資資本化化問題題（1）、利利息資資本化化的起起止時時間與與中斷斷項目中中斷問問題（2）、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)利息息資本本化的的涉稅稅風(fēng)險險案例某房地地產(chǎn)企企業(yè)為為增加加當(dāng)年年度所所得稅稅稅前前扣除除，將將用于于項目目開發(fā)發(fā)的借借款利利息直直接計計入當(dāng)當(dāng)期財財務(wù)費費用，，并在在當(dāng)年年度所所得稅稅匯算算清繳繳時稅稅前扣扣除。。請問問是否否存在在涉稅稅風(fēng)險險？11、利息息的土土地增增值稅稅涉稅稅風(fēng)險險房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金金戰(zhàn)略略與涉涉稅風(fēng)風(fēng)險三、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金金管理理涉稅稅風(fēng)險險（三））、委委托貸貸款涉涉稅風(fēng)風(fēng)險案例甲房地地產(chǎn)企企業(yè)擬擬從乙乙企業(yè)業(yè)拆借借資金金2000萬元，，雙方方約定定通過過銀行行進行行委托托貸款款，請請問是是否可可行？？如何何操作作？具具體分分析：：——貸款主主體是是乙企企業(yè)還還是銀銀行？？——貸款風(fēng)風(fēng)險在在乙企企業(yè)還還是銀銀行？？——利息票票據(jù)乙乙企業(yè)業(yè)出具具還是是銀行行出具具？——委托貸貸款有有何價價值？？委托貸貸款究究竟價價值何何在？？？房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金金戰(zhàn)略略與涉涉稅風(fēng)風(fēng)險三、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金金管理理涉稅稅風(fēng)險險（四））、房房地產(chǎn)產(chǎn)信托托涉稅稅風(fēng)險險1、信托托要求求——開發(fā)項項目四四證齊齊全；；——項目開開發(fā)自自有資資金達達到35%以上；；——房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)具備備二級級以上上開發(fā)發(fā)資質(zhì)質(zhì)。2、信托托資金金成本本：15%———18%3、借款款數(shù)額額：幾幾千萬萬到幾幾億元元4、類型型：貸貸款型型和股股權(quán)型型5、風(fēng)險險控制制6、涉稅稅風(fēng)險險房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金金戰(zhàn)略略與涉涉稅風(fēng)風(fēng)險三、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金金管理理涉稅稅風(fēng)險險（四））、房房地產(chǎn)產(chǎn)信托托涉稅稅風(fēng)險險投資人人信托公公司房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)借款投資人人信托公公司房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)投資投資還款歸還投投資投資其他股股東轉(zhuǎn)讓股股權(quán)歸還投投資房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金金戰(zhàn)略略與涉涉稅風(fēng)風(fēng)險三、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金金管理理涉稅稅風(fēng)險險（五））、房房地產(chǎn)產(chǎn)融資資性售售后回回租案例某房地地產(chǎn)企企業(yè)為為解決決資金金緊張張，同同融資資租賃賃公司司合作作，將將正在在良性性運營營的2萬平方方米自自有商商鋪進進行售售后回回租。。預(yù)定定以每每平方方米1.5萬元價價格進進行不不動產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓，取取得3億元資資金。。同時時再將將商鋪鋪租回回運營營，時時間10年，每每年支支付租租金4000萬元。。請問問房地地產(chǎn)企企業(yè)如如何進進行財財稅處處理？？房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金金戰(zhàn)略略與涉涉稅風(fēng)風(fēng)險三、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金金管理理涉稅稅風(fēng)險險（六））、房房地產(chǎn)產(chǎn)融資資性售售后回回購案例甲房地地產(chǎn)企企業(yè)處處于融融資考考慮，，同乙乙企業(yè)業(yè)簽署署20套房子子的售售后回回購協(xié)協(xié)議，，約定定雙方方先簽簽署商商品房房買賣賣合同同，甲甲企業(yè)業(yè)以2000萬元將將20套房子子先出出售給給乙企企業(yè)，，6個月后后甲企企業(yè)再再以2400萬元進進行回回購。。請問問甲企企業(yè)如如何進進行財財稅處處理？？甲房地地產(chǎn)企企業(yè)為為解決決資金金問題題，在在取得得預(yù)售售許可可證前前針對對企業(yè)業(yè)員工工進行行內(nèi)部部認購購，約約定以以每平平方6000元的較較低價價格將將商品品房銷銷售給給員工工，待待取得得預(yù)售售許可可證正正式開開盤后后，員員工可可選擇擇簽訂訂正式式網(wǎng)簽簽合同同保留留房子子或者者以每每平方方8000元價格格將商商品房房回購購給企企業(yè)。。請問問甲企企業(yè)如如何就就此業(yè)業(yè)務(wù)進進行財財稅處處理？？房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金金戰(zhàn)略略與涉涉稅風(fēng)風(fēng)險三、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金金管理理涉稅稅風(fēng)險險（七））、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金金管理理其他他風(fēng)險險與解解決之之道抽逃注注冊資本風(fēng)風(fēng)險資金往往來混亂風(fēng)風(fēng)險個人公公司資資金不分分風(fēng)險險資金管管理失控風(fēng)風(fēng)險房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金金戰(zhàn)略略與涉涉稅風(fēng)風(fēng)險三、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金金管理理涉稅稅風(fēng)險險（七））、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金金管理理其他他風(fēng)險險與解解決之之道房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金金外部部管理理工具具——資金池池資金池業(yè)務(wù)內(nèi)容成員單位賬戶余額上劃主動撥付與收款成員企業(yè)上存下借計息成員企業(yè)間委托貸款成員企業(yè)日間透支其他輔助業(yè)務(wù)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金金戰(zhàn)略略與涉涉稅風(fēng)風(fēng)險三、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金金管理理涉稅稅風(fēng)險險（七））、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金金管理理其他他風(fēng)險險與解解決之之道房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金金外部部管理理工具具——資金池池資金池池作用用：1、利息息成本本降低低2、獲取取最大大資金金回報報3、改善善房地地產(chǎn)企企業(yè)資資金管管理水水平名義資資金池池房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金金戰(zhàn)略略與涉涉稅風(fēng)風(fēng)險三、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金金管理理涉稅稅風(fēng)險險（七））、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金金管理理其他他風(fēng)險險與解解決之之道房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)資金金內(nèi)部部管理理工具具—