房地產(chǎn)戰(zhàn)略審計

A2.1.房地產(chǎn)市場分析“九五”期間，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長速度明顯高于全社會固定資產(chǎn)投資的增長速度資料來源：中國房地產(chǎn)年鑒，羅蘭?貝格分析全社會固定資產(chǎn)投資[萬億元]2.302.493.262.992.84199619971998199920002001E3.58+9.2%p.a.房地產(chǎn)開發(fā)投資[萬億元]0.320.320.490.410.36199619971998199920002001E0.59+13.0%p.a.其中，住宅開發(fā)投資是拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要因素住宅開發(fā)投資[萬億元]0.170.170.330.260.22199619971998199920002001E0.43+20.4%p.a.住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重199619971998199920002001E53%53%59%64%68%73%資料來源：中國房地產(chǎn)年鑒，羅蘭?貝格分析+6.6%p.a.住宅開發(fā)投資集中在廣東等沿海發(fā)達地區(qū)，但增長最為迅速的則在西部和內(nèi)陸地區(qū)2000年住宅開發(fā)投資額按地區(qū)分[萬億元]住宅開發(fā)投資增長率按地區(qū)分[1999–2000年]資料來源：中國房地產(chǎn)年鑒，羅蘭?貝格分析廣東上海北京江蘇浙江遼寧山東福建其它隨著外部環(huán)境和國家政策的導(dǎo)向，中國房地產(chǎn)行業(yè)向規(guī)?；蛯I(yè)化發(fā)展中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢將逐漸形成專業(yè)化、占有較大市場份額的區(qū)域性壟斷房地產(chǎn)企業(yè)

加入ＷＴＯ后，新材料、新技術(shù)將紛紛涌入，進一步提高住宅建設(shè)預(yù)制化、產(chǎn)業(yè)化進程

廣泛的合作將成為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，尤其是房地產(chǎn)與資本市場的合作將更加緊密

房地產(chǎn)企業(yè)將出現(xiàn)兩極分化—規(guī)模化和小而精；房地產(chǎn)開發(fā)配套的相關(guān)服務(wù)更為專業(yè)化消費者的需求品位越來越高，要求定制化服務(wù)

國家將逐漸改變對房地產(chǎn)業(yè)的管理模式，在體制上推動國有房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)重組作為中國經(jīng)濟改革開放和房地產(chǎn)市場最為活躍的省份，廣東省房地產(chǎn)投資表現(xiàn)出比全國平均更快的增長速度廣東省房地產(chǎn)投資總額[億元]+17.7%p.a.199719981999200051059467683155%62%66%69%住宅全國和廣東省房地產(chǎn)和住宅開發(fā)年均增長率比較[1997-2000年]廣東省全國廣東省全國房地產(chǎn)投資住宅開發(fā)投資17.7%15.2%26.9%24.7%資料來源：廣東省統(tǒng)計年鑒，羅蘭?貝格分析東莞市房地產(chǎn)市場的發(fā)展可以分為三個特點鮮明的階段，投資者逐漸以外資投資者為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐詢?nèi)資投資者為主

八十年代中期–1992年1992年–1998年1998年以后市政府和企業(yè)單位直接投資房地產(chǎn)開發(fā)公司共9家香港投資者為主的外資投資者房地產(chǎn)開發(fā)公司共52家以內(nèi)資投資者為主，特別是民營企業(yè)投資迅速增加房地產(chǎn)開發(fā)公司共134家(包括房地產(chǎn)項目公司)投資主體安居、多層住宅為主建成步步高、創(chuàng)新新村等七個住宅區(qū)集中于莞城別墅、多層住宅為主建成新世界花園、東湖花園、紫荊花園、中信東泰等多個高品質(zhì)住宅區(qū)集中于城區(qū)、常平、樟木頭、風崗、塘夏等地多層、小高層為主建成AB華庭等一批高品質(zhì)的樓盤集中于東城、篁村、城區(qū)等開發(fā)類型和區(qū)域政府公務(wù)員和企業(yè)職工外商購房者占70%，并以香港市民為主，集中于樟木頭、常平和塘夏本地消費者占25%外地消費者占5%本地消費者占50%外商占30%外地消費者占20%消費者特征總投資小于1億元估計總投資50億元，外資占63%投資23億元，內(nèi)資占59%投資規(guī)模東莞房地產(chǎn)市場經(jīng)過1992年、1993年的起步，1994年的低落，1997和1998年的回升，目前正處于上升期東莞房地產(chǎn)市場特征商品房開發(fā)投資主要集中在東城、篁村、城區(qū)、常平

和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟基礎(chǔ)發(fā)達的地區(qū)較強的地方保護主義，早期外來的和民營的房地產(chǎn)開發(fā)商必須掛靠東莞市各區(qū)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司，合作開發(fā)房地產(chǎn)市場規(guī)模細分市場競爭格局消費群體東莞市社會固定資產(chǎn)投資增長迅速房地產(chǎn)開發(fā)投資年增長率為8.9%，住宅是拉動房地產(chǎn)投資的主要因素商品住宅銷售收入和銷售面積增長迅速市場集中度相對較高政策導(dǎo)向多層和小高層開發(fā)比例逐年上升東莞市政府將投資200億元建設(shè)新區(qū)，系統(tǒng)規(guī)劃居住、商業(yè)區(qū)、行政區(qū)和娛樂休閑區(qū)單位價格2500元至3500元的中檔商品房競爭激烈，3500元以上的高檔商品房所占份額逐年上升不同消費群在購買商品房時考慮因素的優(yōu)先順序不同政府嚴格土地審批和新項目立項政府加強商品房預(yù)售管理1324東莞市的固定資產(chǎn)投資平均每年以10.8%的速度增長；而房地產(chǎn)開發(fā)投資落后于固定資產(chǎn)投資的增長速度19961997199819992000+10.8%p.a.67.665.977.088.3102.8資料來源：東莞統(tǒng)計年鑒，羅蘭?貝格分析東莞市全社會固定資產(chǎn)投資額[億元]東莞市房地產(chǎn)開發(fā)投資額[億元]8.679.5510.4411.2119961997199819992000+8.9%p.a.

7.87住宅開發(fā)投資是拉動房地產(chǎn)投資的主要因素資料來源：東莞統(tǒng)計年鑒，羅蘭?貝格分析東莞市房地產(chǎn)開發(fā)投資額[億元]東莞市住宅開發(fā)投資額[億元]+9.9%p.a.19971998199920006.327.357.418.404%73%77%71%75%15%16%16%10%11%8%3%1%12%5%3%1997199819992000+8.9%p.a.8.679.5510.4411.21其它

辦公樓商業(yè)營業(yè)用房住宅東莞市市商品品住宅宅銷售售收入入和銷銷售面面積增增長迅迅速資料來源：東莞市市建委委，中中國人人民銀銀行，，羅蘭??貝格格分析東莞市市商品品住宅宅銷售售收入入[億元]東莞市市商品品住宅宅銷售售面積積[萬平平方米米]199719981999200039.652.374.395.0+26.4%p.a.19971998199920009.212.516.524.02005E2005E60.0200.0+20.8%p.a.44.12003E2003E148.4商品房房開發(fā)發(fā)建筑筑面積積總額額按鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)分分[1998-2000年]描述資料來源：東莞市市建委委，羅蘭??貝格格分析城區(qū)常平樟木頭頭篁村東城其它商品房房開發(fā)發(fā)集中中于東東城、、篁村村、城城區(qū)、、常平平和樟樟木頭頭等地地理位位置優(yōu)優(yōu)越、、經(jīng)濟濟基礎(chǔ)礎(chǔ)發(fā)達達的地地區(qū)1998年年至2000年年底，，商品品房實實際投投入資資金23億億元共推出出樓盤盤231個個，建建筑面面積455.7平方方米樟木頭頭、常常平、、附城城、塘塘夏、、黃江江等鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)集集中了了90%的的港資資房地地產(chǎn)開開發(fā)商商新開發(fā)發(fā)的商商品房房樓盤盤集中中在東東城區(qū)區(qū)和篁篁村，，開發(fā)發(fā)類型型以多多層和和小高高層為為主，，樓盤盤質(zhì)數(shù)數(shù)較高高，開開發(fā)理理念在在東莞莞市屬屬于中中上水水平1998年年至2000年，商商品房房開發(fā)發(fā)集中中在東東城、、篁村村、城城區(qū)、、常平平和樟樟木頭頭等地地理位位置優(yōu)優(yōu)越、、經(jīng)濟濟基礎(chǔ)礎(chǔ)發(fā)達達的地地區(qū)在未來來五年年內(nèi)，，多層層和小小高層層仍是是商品品房開開發(fā)市市場的的主流流，新新開發(fā)發(fā)的多多層和和小高高層主主要集集中在在東城城區(qū)、、篁村村區(qū)和和城區(qū)區(qū)資料來源：東莞市市建委委，羅蘭??貝格格分析多層和和小高高層別墅高層1998-20002005E12%84%6%8%91%1%東城篁村城區(qū)塘夏其它1998年年以后后新開開發(fā)的的多層層和小小高層層地域域分布布虎門商品房房立項項開發(fā)發(fā)類型型比例例[按開開發(fā)建建筑面面積]樟木頭頭常平預(yù)計到到2005年年,每每平平方價價格在在2500元以上上的中中高檔檔商品品房將將占據(jù)據(jù)市場場86%的的份額額描述東莞市市商品品房開開發(fā)檔檔次逐逐步提提高東莞市市政府府對城城市進進行總總體規(guī)規(guī)劃，，改善善居住住環(huán)境境，提提升房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的質(zhì)質(zhì)量由于政政府嚴嚴格控控制土土地批批租,土地地價格格上升升較快快居民住住宅消消費觀觀念由由商品品住宅宅理念念的接接受者者轉(zhuǎn)為為理念念的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者者,需需求品品位提提高金融機機構(gòu)對對住房房消費費支持持不斷斷增強強、按按揭條條件放放寬，，刺激激住房房消費費需求求市場場的增增長東莞市市新的的房地地產(chǎn)開開發(fā)商商紛紛紛進入入2500以上上的中中高檔檔房地地產(chǎn)市市場的的競爭爭,如如:新世世紀豪豪園,新新石竹竹,雍雍華華庭,七寶寶一居居等13%50%20%10%2000別墅3500元元以上上*2500-3500元*2500元元以下下*總額8%60%26%6%2005E資料來源：東莞市市建委委，羅蘭??貝格格分析*除別墅墅外商品住住宅銷銷售總總面積積[萬平平方米米]111.2200.0+15.7%p.a.東莞房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場競爭爭格局局可以以從內(nèi)內(nèi)部競競爭狀狀況等等五個個方面面分析析消費者者潛在的的進入入者房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)專業(yè)服服務(wù)提提供者者替代品品政策壁壁壘強強––較較強的的地方方保護護主義義，早早期外外來的的房地地產(chǎn)開開發(fā)商商和民民營企企業(yè)必必須掛掛靠東東莞市市各區(qū)區(qū)鎮(zhèn)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司司，合合作開開發(fā)房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟壁壁壘弱弱––房地地產(chǎn)開開發(fā)商商尚未未形成成房地地產(chǎn)開開發(fā)的的絕對對成本本優(yōu)優(yōu)勢勢和先先進的的商品品房差差異化化概念念大多數(shù)數(shù)消費費者消消費觀觀念尚尚處于于商品品住宅宅理念念的接接受者者主力消消費群群不明明顯商品住住宅50%為本本地消消費者者，30%為為港澳澳臺消消費者者,20%為為省內(nèi)內(nèi)和外外地消消費者者房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商紛紛紛聘聘請專專業(yè)的的房地地產(chǎn)策策劃和和廣告告公司司，提提高商商品房房開發(fā)發(fā)和營營銷質(zhì)質(zhì)量聘請物物業(yè)顧顧問公公司，，提高高商品品后續(xù)續(xù)服務(wù)務(wù)質(zhì)量量商品房房替代代品幾幾乎不不存在在，安安居房房只占占1%的市市場份份額內(nèi)部競競爭狀狀況城區(qū)、、常平平和樟樟木頭頭集中中了70%的房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)市場集集中度度高，，市場場領(lǐng)先先者較較為明明顯，，如：：中信信、光光大等等內(nèi)資房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)比例例逐年年提高高，由由1998年的的45%上上升為為2000年的的67%消費者者購買買商品品房考考慮的的因素素價格房型地理位位置和和交通通開發(fā)商商品牌牌建筑物物質(zhì)量量建筑物物外觀觀環(huán)境配套設(shè)設(shè)施保安和和物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)重要性性考慮因因素12345本地消消費者者外外地地消費費者描述50%為本本地消消費者者，30%為為港澳澳臺消消費者者，20%為省省內(nèi)和和外地地消費費者；；常平平、樟樟木頭頭地區(qū)區(qū)港澳澳臺消消費者者占90%東莞本本地消消費者者在選選購商商品房房時首首先考考慮環(huán)環(huán)境和和保安安服務(wù)務(wù)，其其次是是戶型型，顯顯示了了本地地居民民對自自身安安全和和周邊邊環(huán)境境(包包括教教育)較高高的要要求對于東莞莞本地人人，自用用房的建建筑面積積在100-130平平方米的的中大戶戶型較受受歡迎；；購買80-100平平方米的的小戶型型，用于于投資和和出租的的較多外地消費費者在考考慮購買買商品房房時，優(yōu)優(yōu)先考慮慮價格，，其次是是房型、、交通的的便利和和物業(yè)管管理，同同時較重重視開發(fā)發(fā)商的品品牌港澳臺和和外國消消費者把把環(huán)境、、地理位位置、配配套設(shè)施施、保安安和物業(yè)業(yè)服務(wù)列列在考慮慮購買商商品房的的首要因因素，價價格敏感感性不高高越來越多多的消費費者更加加關(guān)注環(huán)環(huán)境和配配套設(shè)施施港澳臺和和外國消消費者不同消費費群在購購買商品品房時考考慮因素素的優(yōu)先先順序不不同資料來源：羅蘭?貝貝格訪談?wù)動捎陂_發(fā)發(fā)商市場場定位不不準確，，未能充充分滿足足消費者者的需求求，造成成東莞市市商品住住宅的空空置面積積較大，，并逐年年上升資料來源：東莞市建建委，羅蘭?貝貝格分析東莞市商商品住宅宅空置面面積[萬平方方米]描述商品住宅宅空置面面積大，，2000年底底達到151.6萬平平方米商品住宅宅空置率率高。2000年，新新推出商商品房建建筑面積積為178萬平平方米，，但平均均銷售率率只有48.6%，新新增空置置商品住住宅面積積73萬萬平方米米房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展初初期，存存在盲目目批地、、批項目目和對商商品房預(yù)預(yù)售款監(jiān)監(jiān)控不嚴嚴的現(xiàn)象象，出現(xiàn)現(xiàn)了太平平廣場花花園、灣灣景臺、、崇商花花園、世世外桃源源等“爛爛尾樓盤盤”，阻阻礙了房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展大量空置置樓盤造造成了建建設(shè)資金金沉淀，，部分銀銀行貸款款不能及及時收回回19981999200040.078.3151.6+94.7%p.a.由于政府府今后對對土地批批租的嚴嚴格控制制，短期期內(nèi)商品品住宅開開發(fā)的增增長空間間有限將建立土土地儲備備中心，，嚴格控制制土地審審批規(guī)范土地地交易行行為，逐逐步實現(xiàn)公開、、公正、、公平的的土地交交易市場行行為必須通過過土地拍拍賣方式式才可獲獲得房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)土土地使用用權(quán)商品住宅宅開發(fā)增長長空間有限限嚴格房地地產(chǎn)立項項程序，，由房地地產(chǎn)項目目先立項項后申報報土地再再規(guī)劃的的程序改改變?yōu)橄认纫?guī)劃后后取得土土地在立立項開發(fā)發(fā)根據(jù)積壓壓商品房房數(shù)量和和商品房房銷售情情況，嚴嚴格控制制新項目目立項和和開工，，對除市市、鎮(zhèn)中中心區(qū)外外，其它它地方原原則上不不再審批批新的房房地產(chǎn)項項目如果開發(fā)發(fā)商積壓壓商品房房面積超超過企業(yè)業(yè)近3年年累計竣竣工商品品房面積積的20%，將將停止審審批該開開發(fā)商新新項目立立項土地批租租房地產(chǎn)立立項總體上說說，推動動?xùn)|莞房房地產(chǎn)市市場發(fā)展展的因素素大于阻阻礙其發(fā)發(fā)展的因因素2001年到2003年，政政府嚴格格控制土土地批租租，并成成立土地地儲備中中心，調(diào)調(diào)控房地地產(chǎn)市場場，短期期內(nèi)將會會影響房房地產(chǎn)市市場政府嚴格格控制房房地產(chǎn)開開發(fā)立項項審批主力消費費群不明明顯空置商品品房面積積高，到到2000年底底為152萬平平方米東莞將城城市定位位為“制制造業(yè)名名城“，，樹立““城市牌牌、外資資牌和民民營牌””，并將將出資200億億元建設(shè)設(shè)新東莞莞，進行行有序的的城市總總體規(guī)劃劃，提升升城市總總體環(huán)境境東莞房地地產(chǎn)發(fā)展展與東莞莞在整個個珠江三三角洲所所處的經(jīng)經(jīng)濟地位位不相匹匹配，發(fā)發(fā)展空間間較大東莞招商商引資保保持增長長態(tài)勢消費者對對居住條條件和環(huán)環(huán)境的要要求日益益提高人均可支支配收入入是全國國平均水水平的2.1倍倍，廣東東省平均均水平的的1.3，并以以每年17%的的速度增增長加入WTO和近年來來，香港港、澳門門的回歸歸將推動動外銷市市場政府有意意對外地地人才采采用購房房入戶、、投資入入戶政策策民營企業(yè)業(yè)將可以以注冊公公司形式式，獨立立開發(fā)房房地產(chǎn)項項目阻礙東莞莞房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展的主主要因素素推動?xùn)|莞莞房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展的主主要因素素東莞市住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展以以住宅智智能化、、現(xiàn)代化化為主要要特征，，并以進進一步完完善金融融體系為為保障以高品質(zhì)質(zhì)的規(guī)劃劃、設(shè)計計和施工工，貫徹徹以人為為本的住住宅發(fā)展展方針擴大住宅宅按揭市市場規(guī)模模引用新技技術(shù)、新新材料，，以提高高住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化水水平通過以住住宅抵押押貸款證證券化，，改變房房地產(chǎn)開開發(fā)領(lǐng)域域的投資資、融資資體系推動住宅宅產(chǎn)業(yè)科科技化，，推廣智智能化小小區(qū)重環(huán)境和和配套的的大中型型住宅小小區(qū)與當?shù)卣己煤玫年P(guān)系系，以取取得優(yōu)質(zhì)、價價廉的土土地開發(fā)商的的品牌和和信譽開發(fā)適合合市場需需求的商商品房開發(fā)大規(guī)規(guī)模的居居住社區(qū)區(qū)，營造造良好的的居住環(huán)環(huán)境與優(yōu)秀的的房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)服服務(wù)提供供者合作作對市場機機會、進進入時間間和市場場風險的的把握表示不重重要表示十分分重要開發(fā)適合合市場需需求的商商品房提供優(yōu)質(zhì)質(zhì)的物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)房地產(chǎn)開開發(fā)商在在東莞房房地產(chǎn)市市場上取取得成功功的基本本要素成功的基基本要素素目前重要要性重要性趨趨勢A2.2.建建筑安裝裝市場分分析廣東省建建筑安裝裝工程市市場的投投資額平平均每年年以8.9%的的速度增增長1507151116881960212519961997199819992000+8.9%p.a.廣東省建建筑工程程投資額額[億元]資料來源：廣東省統(tǒng)計年鑒鑒，羅蘭?貝貝格分析廣東省建建筑安裝裝工程市市場是競競爭集中中度非常常低的市市場，并并且越來來越分散散199619971998199920009%7%8%5%4%描述述廣東省建建筑安裝裝工程市市場的集集中度由由1996年的的9%下下降為2000年的4%，市市場競爭爭格局分分散2000年，排排名前三三位的建建筑業(yè)企企業(yè)分別別是：廣廣東省長長大公路路工程有有限公司司、江蘇蘇省建筑筑安裝工工程股份份有限公公司深圳圳分公司司、深圳圳市市政政工程總總公司；；產(chǎn)值分分別達到到12.5、9.1和和7.0億元2000年，排排名前10家的的外省建建筑企業(yè)業(yè)有2家家：江蘇蘇省建筑筑安裝工工程股份份公司和和中建四四局前10家家建筑企企業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)起伏大大；1999年年排名前前十家的的企業(yè)中中，只有有六家能能在2000年年保持前前十位資料來源：ChinaInfobank，羅蘭?貝格分析前十位產(chǎn)值最最大的建筑業(yè)業(yè)企業(yè)施工產(chǎn)值占市市場的%隨著城市化進進程和引進外外資的不斷加加快，東莞市市建筑安裝工工程市場容量量不斷上升東莞市建筑安安裝工程市場場保持穩(wěn)定的的增長態(tài)勢，，增長速度略略高于廣東省省建筑安裝工工程市場的增增長速度引進外資是推推動建筑安裝裝工程市場的的主要因素日本、歐美企企業(yè)不斷加大大投資，其用于建筑安安裝工程的投投資額也不斷斷上升，2000年-2005年的的年均增長率率將分別達到到20%和26%資質(zhì)較高的外外來企業(yè)已構(gòu)構(gòu)成對本地企企業(yè)的威脅目前市場競爭爭以價格為主主,市場運作作尚不規(guī)范東莞市建筑安安裝工程市場場的特點東莞市建筑安安裝工程市場場表現(xiàn)出比廣廣東省更快的的增長19961997199819992000資料來源：東莞統(tǒng)計年鑒鑒，羅蘭?貝格分析2005E5256646876+9.8%p.a.東莞市建筑工工程投資額[億元]128+11.0%p.a.宏觀環(huán)境、引引進外資和房房地產(chǎn)市場是是驅(qū)動?xùn)|莞市市建筑安裝工工程市場的三三大因素東莞市建筑工工程市場的驅(qū)驅(qū)動因素房地產(chǎn)市場引進外資宏觀環(huán)境政府加快了工工業(yè)園區(qū)的建建設(shè)，近期將將建立松山湖湖工業(yè)園區(qū)，，規(guī)劃面積72平方公里里政府引導(dǎo)重點點行業(yè)和企業(yè)業(yè)增資擴產(chǎn)外商投資產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，，直接投資用用

于建筑工工程的費用比比例增大東莞市房地產(chǎn)產(chǎn)市場自1998年以來來進入上升期期，由此帶動動建筑安裝工工程市場的穩(wěn)穩(wěn)步上升東莞將投資200億建設(shè)設(shè)新東莞，提提升城市的綜綜合實力，建建設(shè)“城市牌牌”，城市化化進程加快加入WTO以后，更多的的外資將進入入中國，由于于東莞有利的的地理位置和和優(yōu)惠、便捷捷的投資環(huán)境境，將吸引更更多的外資東莞市固定資資產(chǎn)投資每年年以10%的的速度上升建設(shè)“民營牌牌”，推動民民營資本的投投資房地產(chǎn)開發(fā)市市場對于商品品住宅配套設(shè)設(shè)施和環(huán)境要要求越來越高高，房地產(chǎn)開開發(fā)商相應(yīng)用用于建筑安裝裝工程的投資資增加隨著東莞市實實際利用外資資不斷增加，，外資企業(yè)用用于建筑安裝裝工程的投資資額增長較快快東莞市實際利利用外資額[億元]外資企業(yè)用于于建筑安裝工工程投資額[億元]19971998199920002003E2005E101.6111.2121.2139.2190.5280.0+11.3%p.a.+15.0%p.a.19971998199920002003E2005E25.229.432.038.065.284.0+14.6%p.a.+17.2%p.a.資料來源：東東莞市對外貿(mào)貿(mào)易經(jīng)濟合作作局其中，日本、、歐美企業(yè)用用于建筑安裝工程的投資額額增長率高于于外商企業(yè)用用于建筑安裝工程的投資額額的平均增長長率投資于東莞的的日本、歐美美企業(yè)用于建建筑安裝工程程的投資額[億元]戰(zhàn)略上，日本本、歐美企業(yè)業(yè)都把中國作作為巨大的發(fā)發(fā)展市場日本、歐美制制造大企業(yè)從從著重建立出出口加工基地地逐漸轉(zhuǎn)向成成為國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)基地已投資的日本本、歐美企業(yè)業(yè)會帶動提供供零部件和原原材料的日本本、歐美企業(yè)業(yè)數(shù)量和投資資額增加?xùn)|莞招商引資資局通過網(wǎng)上上招商、委托托顧問公司到到日本、歐美美招商、開辦辦博覽會、提提供“一個窗窗口收費”等等服務(wù)，吸引引日本、歐美美客戶東莞市政府““十五”規(guī)劃劃中，已明確確把引資的重重點逐步轉(zhuǎn)移移到歐美和日日本等國家描述資料來源：東東莞市對外貿(mào)貿(mào)易經(jīng)濟合作作局，東莞市市建委，羅蘭?貝格分析19971998199920002003E2005E0.50.73.43.15.47.73.41.42.93.97.210.0+83.7%p.a.+20.0%p.a.+4.0%p.a.+26.0%p.a.日本歐美東莞市建筑安安裝工程市場場競爭仍以價價格為主要競競爭手段，并并存在不規(guī)范范的運作情況況東莞市廣州市工程公開招投投標時，報價價最低者中標標—“最低價原則””工程公開招投投標時，報價價不得低于招招標方規(guī)定的的標底價，以以工程管理、、組織、技術(shù)術(shù)方案等指標標綜合評分，，以保證工程程質(zhì)量—““最合理理原則”工程招投標地方保護主義義轉(zhuǎn)分包各鎮(zhèn)存在不同同程度的地方方保護主義存在鎮(zhèn)政府向向外商指定建建筑工程承包包方的現(xiàn)象鼓勵采用市場場競爭方式本省企業(yè)和外外省企業(yè)公平平競爭存在總承包商商在資格或合合同不允許的的情況下進行行轉(zhuǎn)承包和分分包大體上按合同同規(guī)定執(zhí)行東莞市和廣州州市建筑安裝裝工程市場比比較本地和港澳臺臺企業(yè)選擇建建筑安裝工程程公司時更注注重價格，而而日本和歐美美企業(yè)更重視視質(zhì)量和工程程管理港澳臺企業(yè)日本和歐美企企業(yè)價格質(zhì)量施工力量和專專業(yè)技術(shù)水平平資質(zhì)證明從事過的工程程和行業(yè)內(nèi)其它公公司的認可工程管理表示不太重視視表示十分重視視選擇建筑安裝裝工程企業(yè)的標準本地企業(yè)外來企業(yè)以其其較高的資質(zhì)質(zhì)和憑借規(guī)模模效益取得的的成本優(yōu)勢，，形成了對本本地企業(yè)的威威脅本地企業(yè)、外外來建筑安裝裝工程企業(yè)資資質(zhì)比較本地擁有資質(zhì)質(zhì)的建筑安裝裝工程企業(yè)共共110家，，外來企業(yè)共共50家本地一級資質(zhì)質(zhì)企業(yè)中只有有4家，而外外來企業(yè)中擁擁有一級資質(zhì)質(zhì)的企業(yè)有33家企業(yè)的資質(zhì)不不僅代表企業(yè)業(yè)建筑工程管管理水平和施施工質(zhì)量、技技術(shù)能力，還還決定了承接接工程量的大大小。如：廣廣州一建承接接?xùn)|莞市廣東東現(xiàn)代國際展展覽中心，建建筑面積7萬萬平方米外來企業(yè)，如如華西建設(shè)、、本溪金鼎完完成工程質(zhì)量量較高，已在在本地擁有樣樣板工程和優(yōu)優(yōu)良工程，口口碑較高，已已對本地競爭爭者形成威脅脅描述本地企業(yè)外來企業(yè)一級二級三級四級一級二級三級36%55%5%4%6%28%66%資料來源：建建委市場科總數(shù)[個]11050日資企業(yè)選擇擇標準AB優(yōu)勢日資企業(yè)選擇擇建筑安裝工工程企業(yè)的標標準和AB優(yōu)勢比較價格質(zhì)量工程管理資質(zhì)證明日資辦推薦*從事過的工程程和行業(yè)內(nèi)其其它公司認可可施工力量前延或后續(xù)服服務(wù)專業(yè)設(shè)計水平平重要性/AB的優(yōu)勢因素12345使AB在日資/外資資公司的建筑筑安裝市場上上取得核心競爭爭優(yōu)勢建議采采取的措施通過與穩(wěn)定的的、有資質(zhì)的的施工建設(shè)單單位進行長期期戰(zhàn)略合作，，以取得更低低的成本優(yōu)勢勢通過與采購商商戰(zhàn)略、穩(wěn)定定的合作，取取得優(yōu)惠的采采購價格；或或通過外包采采購定單，降降低采購成本本嚴格質(zhì)量管理理，建立系統(tǒng)統(tǒng)的質(zhì)量管理理控制體系與施工建設(shè)單單位一同制定定項目進度計計劃，協(xié)調(diào)運運作識別項目進程程中的關(guān)鍵路路線和關(guān)鍵工工序，當與計計劃出現(xiàn)偏差差時及時調(diào)整整組成虛擬團隊隊，加強培訓(xùn)訓(xùn)或聘用“外外腦”，提高高業(yè)務(wù)洽談和和設(shè)計專業(yè)技技術(shù)水平通過與日本公公司選擇建筑筑安裝工程企企業(yè)的標準和和AB的優(yōu)勢進行比比較，AB公司仍有不斷斷改進的空間間資料來源：訪談，羅蘭?貝格分析高低*日資辦的推推薦對日資企企業(yè)首次進入入東莞，選擇擇建筑安裝工工程公司影響響大，但對二二期和后期工工程時選擇影影響減弱AB公司在保保持原有核心心競爭優(yōu)勢的的同時，應(yīng)加加強業(yè)務(wù)拓展展和核心支持持團隊的培養(yǎng)養(yǎng)，使工程業(yè)業(yè)務(wù)具有更高高的柔性和市市場反應(yīng)速度度，贏得提高高競爭力的潛潛在源泉建筑工程業(yè)務(wù)務(wù)今后應(yīng)加強的的領(lǐng)域充分發(fā)揮現(xiàn)有有的優(yōu)勢，系系統(tǒng)、有計劃劃和重點地開開展業(yè)務(wù)拓展展貫徹以客戶為為導(dǎo)向的服務(wù)務(wù)理念，延伸伸前延和后續(xù)續(xù)服務(wù)業(yè)務(wù)拓展與設(shè)設(shè)計、預(yù)算部部門無縫合作作建立完整的工工程計劃、控控制和核算體體系培養(yǎng)設(shè)計、預(yù)預(yù)算的核心團團隊，支持業(yè)業(yè)務(wù)拓展提高項目管理理能力，合理理配置項目經(jīng)經(jīng)理的權(quán)、責責、利范圍，，并以高效的的管理體系和和組織結(jié)構(gòu)支支持總體上，外部部市場為AB公司的主營營業(yè)務(wù)發(fā)展提提供了廣闊的的空間；同時時，AB公司司在高成長的的建筑安裝和和房地產(chǎn)市場場上保持高盈盈利能力描述未來五年，東東莞市房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的年增增長率為20%，能支持持AB公司的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略發(fā)發(fā)展目標AB公司房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)的利潤率率高于行業(yè)的的平均水平未來五年，日日本、歐美企企業(yè)用于建筑筑安裝工程的的投資額年增增長率均高于于20%，可可以支持AB公司建筑安裝裝工程業(yè)務(wù)的的戰(zhàn)略發(fā)展目目標AB公司建筑安裝裝工程業(yè)務(wù)的的利潤率約為為20%，高高于行業(yè)15%的平均利利潤率AB業(yè)務(wù)組合分析析：表示銷售額額大小利潤率市場增長率10%50%0%12.5%25%建筑安裝工程程業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)低成長低盈利市場場高成長低盈利市場場高成長高盈利市場場低成長高盈利市場場房地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)組織結(jié)構(gòu)構(gòu)建設(shè)的總總體思路上上有三種模模式可以選選擇模式一完全委外模式二部分委外模式三完全自建完全委外能能夠短期內(nèi)內(nèi)有效解決決企業(yè)人才才不足的現(xiàn)現(xiàn)狀，但以契約關(guān)系系確定的合合作關(guān)系無無法充分的的從企業(yè)總總體利益角角度來考慮慮問題完全委外的的特點由于人力資資源匱乏，，缺乏專業(yè)業(yè)性人才或或者招聘專專業(yè)人才的的財務(wù)成本本和時間成成本過高，，在組織結(jié)結(jié)構(gòu)各業(yè)務(wù)務(wù)職能領(lǐng)域域都和專業(yè)業(yè)化的公司司進行合作作，借助外外部的專業(yè)業(yè)化經(jīng)驗和和知識來彌彌補企業(yè)的的不足和滿滿足企業(yè)快快速發(fā)展的的需求企業(yè)自身的的業(yè)務(wù)運作作組織以精精益型為主主，職能部部門的工作作重點主要要是控制、、協(xié)調(diào)和監(jiān)監(jiān)督而不是是具體操作作建立核心職職能部門，，對委外的的工作進行行有效監(jiān)督督和控制優(yōu)勢有效地解決決企業(yè)人才才不足的問問題有利于企業(yè)業(yè)的快速擴擴張有利于發(fā)揮揮專業(yè)化分分工的優(yōu)勢勢充分利用社社會資源劣勢協(xié)調(diào)和控制制的工作量量和成本很很大項目控制風風險大有可可能能導(dǎo)導(dǎo)致致局局部部最最優(yōu)優(yōu)化化而而不不是是總總體體最最優(yōu)優(yōu)企業(yè)業(yè)無無法法形形成成穩(wěn)穩(wěn)定定的的競競爭爭力力以契契約約關(guān)關(guān)系系確確定定的的合合作作關(guān)關(guān)系系無無法法充充分分的的從從企企業(yè)業(yè)總總體體利利益益角角度度來來考考慮慮問問題題部分分委委外外能能有有效效地地彌彌補補企企業(yè)業(yè)在在某某些些職職能能領(lǐng)領(lǐng)域域的的不不足足，，但但委委外外職職能能和和合合作作伙伙伴伴的的選選擇擇至至關(guān)關(guān)重重要要部分分委委外外的的特特點點企業(yè)業(yè)在在某某些些領(lǐng)領(lǐng)域域缺缺乏乏專專業(yè)業(yè)化化的的知知識識和和經(jīng)經(jīng)驗驗，，因因而而在在這這些些職職能能領(lǐng)領(lǐng)域域借借助助外外界界專專業(yè)業(yè)化化公公司司來來進進行行運運作作部分分業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)職職能能領(lǐng)領(lǐng)域域由由企企業(yè)業(yè)自自身身來來建建立立，，整整個個業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)的的運運作作需需要要內(nèi)內(nèi)、、外外部部人人員員協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)完完成成既有有以以控控制制監(jiān)監(jiān)督督為為主主要要任任務(wù)務(wù)的的職職能能部部門門，，也也有有從從事事具具體體操操作作的的業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)職職能能部部門門優(yōu)勢勢通過過利利用用社社會會資資源源，，有有效效地地彌彌補補企企業(yè)業(yè)在在某某些些職職能能領(lǐng)領(lǐng)域域的的不不足足有利利于于發(fā)發(fā)揮揮專專業(yè)業(yè)化化分分工工的的優(yōu)優(yōu)勢勢有利利于于培培養(yǎng)養(yǎng)企企業(yè)業(yè)自自身身的的核核心心團團隊隊和和核核心心能能力力劣勢勢協(xié)調(diào)調(diào)和和控控制制的的工工作作量量較較大大核心心職職能能委委外外對對企企業(yè)業(yè)總總體體帶帶來來高高風風險險以契契約約關(guān)關(guān)系系確確定定的的合合作作關(guān)關(guān)系系無無法法充充分分的的從從企企業(yè)業(yè)總總體體利利益益角角度度來來考考慮慮問問題題全部部自自建建有有利利于于對對價價值值鏈鏈的的各各個個環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)進進行行控控制制和和協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)，，但但管管理理成成本本較較高高全部部自自建建的的特特點點企業(yè)業(yè)在在業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)運運作作的的各各職職能能領(lǐng)領(lǐng)域域都都建建立立起起相相應(yīng)應(yīng)的的業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)部部門門整個個業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)流流程程體體系系的的運運作作主主要要依依靠靠內(nèi)內(nèi)部部的的力力量量來來完完成成各業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)部部門門的的主主要要任任務(wù)務(wù)是是計計劃劃、、監(jiān)監(jiān)督督、、實實施施和和控控制制優(yōu)勢勢有利利于于企企業(yè)業(yè)形形成成穩(wěn)穩(wěn)定定的的業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)運運作作體體系系對價價值值鏈鏈的的各各個個環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)進進行行控控制制和和協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)有利利于于培培養(yǎng)養(yǎng)企企業(yè)業(yè)的的組組織織優(yōu)優(yōu)勢勢和和核核心心競競爭爭力力劣勢勢對專專業(yè)業(yè)人人才才需需求求高高，，人人事事成成本本較較高高無法法充充分分利利用用外外部部專專業(yè)業(yè)化化公公司司的的專專業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)驗驗和和能能力力部門門之之間間協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)要要求求高高管理理成成本本較較高高目前前國國內(nèi)內(nèi)建建筑筑工工程程企企業(yè)業(yè)主主要要有有兩兩種種發(fā)發(fā)展展模模式式項目目公公司司模模式式公司的核心優(yōu)優(yōu)勢在于獲得得工程項目公司自身不擁擁有設(shè)計，土土建隊伍與設(shè)計公司，，施工隊建立立緊密的合作作關(guān)系擁有良好的項項目管理人員員工程多采用分分包形式來完完成建筑安裝公司司模式描述公司擁有自身身的設(shè)計，土土建隊伍建筑安裝業(yè)務(wù)務(wù)完全由自身身完成公司經(jīng)營靈活活性大公司固定成本本小可以實現(xiàn)優(yōu)勢勢互補資金需求小優(yōu)點公司易于控制制質(zhì)量和成本本擁有各方面的的專業(yè)人才對其它企業(yè)的的依賴性大質(zhì)量控制，成成本控制難度度較大缺點公司固定成本本較高資金需求較高高經(jīng)營靈活性較較低戰(zhàn)略方向的確確定決定了企企業(yè)組織結(jié)構(gòu)構(gòu)的選擇適應(yīng)發(fā)展戰(zhàn)略的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計原則有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)和建筑安裝工工程業(yè)務(wù)的迅速發(fā)發(fā)展組織結(jié)構(gòu)對市場的快速速反應(yīng)速度以”最大限度度滿足客戶需需求“為目目標有利于公司內(nèi)內(nèi)部核心團隊隊的培養(yǎng)高效而精簡保持和強化公公司的核心競競爭優(yōu)勢構(gòu)建符合戰(zhàn)略略發(fā)展目標和和市場競爭環(huán)環(huán)境的組織結(jié)結(jié)構(gòu)是實現(xiàn)AB戰(zhàn)略目標的前前提房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以以操作管理為為主的管理模模式建筑安裝工程程業(yè)務(wù)以戰(zhàn)略略管理為主的的管理模式有效的決策,業(yè)務(wù)計劃劃,財務(wù)監(jiān)控控體系合理的集分權(quán)權(quán)管理模式合理的部門設(shè)設(shè)置明確的部門任任務(wù)、功能、、職責界定清晰的人員崗崗位編制以及及職責、權(quán)力力、能力要求求界定充分考慮保持持和利用現(xiàn)有有的核心競爭爭優(yōu)勢以客戶為導(dǎo)向向并且加快市市場反應(yīng)速度度組織結(jié)構(gòu)構(gòu)建符合集團團戰(zhàn)略目標和和市場競爭環(huán)境境的組織結(jié)構(gòu)構(gòu)確立AB公司的管理模模式，建立一一整套明確的的管控體系建立相應(yīng)的決決策和監(jiān)督流流程重新設(shè)計組織織架構(gòu)，強化化薄弱的功能能，糾正職能能錯位界定明確的部部門任務(wù)和責責任明確管理幅度度業(yè)務(wù)流程再造造系統(tǒng)考慮四四個領(lǐng)域，從從而達到戰(zhàn)略略目標對流程程的要求消除非增值活活動活動間等待不必要的活動動過量的庫存重復(fù)的活動不同部門重排排的格式反復(fù)的檢驗跨部門協(xié)調(diào)增加/重排環(huán)環(huán)節(jié)企業(yè)用以規(guī)避避風險的關(guān)鍵鍵點企業(yè)用以強化化控制的關(guān)鍵鍵點有利于提升顧顧客滿意度的的流程環(huán)節(jié)可以減少重復(fù)復(fù)、提升效率率的環(huán)節(jié)調(diào)整整可以縮短時間間、降低成本本的環(huán)節(jié)調(diào)整整簡化活動設(shè)計合理的交交付品過于復(fù)雜的表表格過于專業(yè)分工工的程序復(fù)雜的溝通形形式缺乏優(yōu)化的物物流可以以更低廉廉方式進行分分包的非核心心工作消除各個流程程環(huán)節(jié)中不必必要的交付品品完善缺少的交交付品設(shè)計明確格式式的交付品明確的交付人人和接受人對交付品的監(jiān)監(jiān)控戰(zhàn)略目標減少成本快速響應(yīng)增加控制節(jié)點點明確流程對流程的要求對流程的要求求流程設(shè)計的原原則顧客導(dǎo)向原則則快速反應(yīng)原則則系統(tǒng)優(yōu)化原則則追求流程整體體績效最優(yōu)集成管理當外部市場環(huán)環(huán)境發(fā)生變化化時，能迅速速調(diào)整競爭策策略追求客戶服務(wù)務(wù)的最終效果果整合的用戶界界面，而非分分離的用戶界界面業(yè)務(wù)流程再造造應(yīng)遵循顧客客導(dǎo)向，快速速反應(yīng)以及系系統(tǒng)優(yōu)化的原原則強調(diào)對外部市市場競爭環(huán)境境的快速反應(yīng)應(yīng)強調(diào)顧顧客滿滿意一支相相對穩(wěn)穩(wěn)定的的高素素質(zhì)的的人力力資源源隊伍伍是實實現(xiàn)企企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略目目標的的基本本保證證建立一一支強強有力力的經(jīng)營管管理精精英梯梯隊吸引大大批優(yōu)優(yōu)秀人人才加加入-樹樹立并并宣傳傳企業(yè)業(yè)良好好形形象-有有計劃劃地廣廣泛開開展社社會會招聘聘(名名牌大大學(xué)學(xué)，人人才招招聘會會，委委托獵獵頭公公司等等)塑造企企業(yè)成成功文文化，，以激激勵并并保留留優(yōu)秀秀骨干干員工工-營營造企企業(yè)內(nèi)內(nèi)部公公平民民主主的氣氣氛，，提高高員工的的信心心與責責任感-創(chuàng)創(chuàng)造富富有活活力的的內(nèi)部優(yōu)優(yōu)勝劣劣汰的的競競爭機機制，，激發(fā)發(fā)員工工的主主觀能能動性性在完善善的人人員長長期發(fā)發(fā)展計計劃下下培養(yǎng)養(yǎng)具有有良好好專業(yè)業(yè)素質(zhì)質(zhì)和經(jīng)經(jīng)營管管理潛潛質(zhì)的的優(yōu)秀秀人才才，形形成一一支上上下緊緊密銜銜接的的精英英人才才隊伍伍-““量體體裁衣衣式””的終終身職業(yè)業(yè)培訓(xùn)訓(xùn)(入入職培培訓(xùn)，在在崗培培訓(xùn)，，深造等)-培培養(yǎng)““經(jīng)理理候選選人””階階梯梯隊伍伍績效考考評體體系建立清清晰明明確的的崗位位考評評標準準，形形成權(quán)權(quán)責相相當，，獎懲懲分明明的制制度建立清清晰明明確的的，并并結(jié)合合業(yè)績績和能能力的的個人人評估估標準準，作作為薪薪酬調(diào)調(diào)整和和職務(wù)務(wù)任免免的決決策基基礎(chǔ)將考評評或考考核的的結(jié)果果有機機地與與薪酬酬體系系掛鉤鉤，并并與員員工職職業(yè)發(fā)發(fā)展緊緊密聯(lián)聯(lián)系考評或或考核核的結(jié)結(jié)果將將作為為人員員晉升升的基基本參參考標標準，，建立立公平平有序序的內(nèi)內(nèi)部競競爭機機制薪酬體體系調(diào)整原原有的的工資資體系系，在在縱向向分級級與橫橫向分分檔上上設(shè)計計合理理的浮浮動空空間，，形成成有激激勵性性的上上升梯梯度確定合合理的的固定定工資資與變變動工工資的的比例例結(jié)構(gòu)構(gòu)改善現(xiàn)現(xiàn)有福福利機機制，，加強強非資資本性性激勵勵因素素，增增強企企業(yè)凝凝聚力力人員評評價和和選拔拔體系系優(yōu)化人人員招招聘流流程，，明確確決策策部門門，做做到有有章可可循建立明明確的的員工工能力力評估估標準準，使使之成成為人人員選選拔的的基本本標準準充分結(jié)結(jié)合各各種評評估結(jié)結(jié)果，，制定定合理理公平平的晉晉升條條件與與途徑徑，培培養(yǎng)與與發(fā)掘掘具有有管理理潛質(zhì)質(zhì)的優(yōu)優(yōu)秀人人才需要重重新設(shè)設(shè)計AB公公司人人力資資源體體系，，使之之更制制度化化、規(guī)規(guī)范化化，以以適應(yīng)應(yīng)業(yè)務(wù)務(wù)迅速速發(fā)展展的需需要9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。02:14:1202:14:1202:1412/24/20222:14:12AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。12月-2202:14:1202:14Dec-2224-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。02:14:1202:14:1202:14Saturday,December24,202213、