地產公司可研成本管理指引

可研成本管理指引編制日期2008/06/20審核日期2008/06/25批準日期2008/07/15流程要素流程目標：流程時間要求流程監(jiān)控點數目流程主要責任崗位流程涉及職位數目修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內容修改人審核人批準人目的規(guī)范項目可研成本管理，提高XX公司成本管理水平。適用范圍適用于XX萬科房地產開發(fā)有限公司開發(fā)的所有工程項目。術語定義可研成本：為公司項目投資決策、土地獲取之前項目可行性研究的一部分，是以可研階段確定的產品組合、規(guī)劃設計方案等為依據完成的成本測算成果?？裳谐杀竟芾恚菏侵冈诳裳羞^程中，根據土地信息與對應客戶屬性，從成本規(guī)劃角度突出建議，參與產品組合選型、道路車位規(guī)劃等決策，并完成經濟性測算的過程。通常包括：項目信息獲取、產品組合建議、成本測算三個階段。職責成本管理部全面負責項目可研階段成本測算。工作程序原則專業(yè)建議原則：成本部在可研階段，應從成本專業(yè)角度對產品及組合方案提出專業(yè)建議。最終方案應是多維度綜合考慮財務指標、設計規(guī)劃、銷售方案等因素的結果。嚴謹性原則：可研成本測算應科學準確，每項數據來源清楚，并預測項目開發(fā)過程中可能出現(xiàn)的材料、人工價格波動，保證成本測算的嚴謹性、權威性?？蛻魧蛟瓌t：可研成本測算應以客戶家價值為導向，科學權衡項目中各科目的成本分配,以求實現(xiàn)成本和客戶價值的最佳對應關系?？勺匪菪栽瓌t：可研成本測算過程中，應將收集到的相關信息匯總到《可研階段成本測算基礎信息匯總表》，該表隨同各版本測算結果統(tǒng)一整理并存檔。可研階段測算：在產品試組合階段，通過《變動成本測算模型》快速從盈利能力角度甄別處最佳產品組合方案。《變動成本測算模型》模式僅用于對產品組合方案優(yōu)劣的相對判斷。通過《變動成本測算模型》篩選出最佳組合方案后，使用《目標成本測算表》進行詳細的項目成本測算，綜合財務測算數據為競地決策提供最終經濟性依據。該階段測算形成的文件為《可研決策測算》文件。在土地獲得后,按土地實際獲得價款調整《可研決策測算》中的土地價格，形成《可研成本測算》并報集團備案。《可研成本測算》是考核可研成本變動率的依據?？裳谐杀緶y算方法可研階段成本測算是為獲取土地、確定產品類型、確定產品組合方案提供參考依據而進行的經濟測算，應較為準確地測算項目收益情況。測算時主要參考類似項目的成本數據或者已計算項目的數據，并根據本項目的實際情況，對差異部分進行相應調整。可研階段應盡可能充分了解項目所在區(qū)域相似產品的成本構成及價格水平，為測算提供準確參考?？裳须A段成本測算必須使用集團統(tǒng)一的表格，體現(xiàn)量價分離、分攤合理、依據充分的原則。成本測算表中各成本項的工程量，可根據已竣工的相似工程結算分析得出的指標系數，通過該項目規(guī)劃指標（如建筑面積、基底面積、戶數、單元等）推算得出，如按窗地比推算門窗面積，按基底面積推算屋面面積。涉及產品建筑形式的各項指標應與設計、工程等溝通協(xié)商確定。成本測算表中各成本項的單價應根據產品定位、交樓標準，參考當地工程造價計算依據、市場行情計算得出，并適當考慮項目開發(fā)過程中的價格波動風險?？裳谐杀镜膶徟裳须A段各項成本編制完成后，形成《可研成本測算》，應報區(qū)域主管部門審核后，由公司總經理完后終審。土地協(xié)議或合同簽訂后五個工作日內應將《可研決策測算》表中的地價更新成實際地價，形成《可研成本測算》，將項目可研測算信息錄入軟件。土地獲取當月將《可研成本測算》信息報集團及區(qū)域備案。可研成本的考核可研成本考核指標為“公司可研成本變動率”。以“期”為項目單位進行考核，考核期內編制目標成本的項目為考核項目，并購項目不納入考核?？裳谐杀究己说挠行r間段為二年，即在可研成本編制完成后二年以內開發(fā)的項目（期）納入考核，兩年以上的項目(期)不進行考核。例如。某項目分三期三年開發(fā)，則第一、二期為考核對象，三期不再進行考核。項目科研成本變動率（Vi）計算方法：抽取考核項目最主要產品類型，比較該產品類型的目標單方成本與可研單方成本，計算項目可研成本變動率：Vi=（|目標單方-可