房地產(chǎn)項目成本控制研究

房地產(chǎn)項目成本控制研究【摘要】房地產(chǎn)項目的成本控制對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益來說，是增加盈利的最根本的方法，也是在當今愈演愈烈的房地產(chǎn)市場競爭中占有一席之地的必要途徑。成本控制貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期決策、設(shè)計規(guī)劃、施工等各個重要階段。本文試圖從房地產(chǎn)項目各個階段的成本的構(gòu)成進行分析，挖掘出目前房地產(chǎn)項目成本控制中存在的問題，并結(jié)合成本控制的原則提出相應(yīng)的對策建議?！娟P(guān)鍵詞】成本控制；房地產(chǎn)項目；經(jīng)濟效益房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱之一，隨著我國房地產(chǎn)市場的交易漸趨成熟，房地產(chǎn)行業(yè)競爭也越來越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想在房地產(chǎn)市場占有一席之地，保存自己的競爭力，就必須從項目中獲得更高的利潤；而要想獲得盈利，必須要加強成本管理，實現(xiàn)真正的成本控制。本文通過分析房地產(chǎn)開發(fā)項目的各個重要階段及每個重要階段發(fā)生的主要成本，探討在房地產(chǎn)開發(fā)項目的整個過程中成本控制存在的問題，并對這些問題提出了相應(yīng)的對策建議，以期房地產(chǎn)企業(yè)能實現(xiàn)項目的建造成本和營運成本的全面監(jiān)控，降低房地產(chǎn)項目的總成本，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益的提升。一、房地產(chǎn)項目的成本構(gòu)成在房地產(chǎn)開發(fā)商的角度來講，房地產(chǎn)項目的成本即為對建設(shè)項目的投資費用。房地產(chǎn)項目的成本控制對于成本管理來說，是一個重要的環(huán)節(jié)，同時也是保證開發(fā)商能順利完成在既定成本預(yù)算下目標的實現(xiàn)的重要手段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中降低產(chǎn)品成本、提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益的必要方法。項目前期決策階段的成本項目的前期準備階段是一個項目的定位時期，一般是在對房地產(chǎn)項目進行市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，開發(fā)商選擇和確定投資方案的過程，包括可行性研究、基于可行性研究的決策。一般來講，開發(fā)商首先需要從經(jīng)濟和技術(shù)的角度分別論證擬建項目的必要性與可行性，然后基于以上的分析，對不同的建設(shè)方案予以比較，最后做出選擇與決策。建設(shè)項目的決策階段需要對項目建議書、可行性報告、設(shè)計任務(wù)書進行確定并編制投資估算。項目開發(fā)階段的成本主要包含了土地成本、土地建設(shè)成本、設(shè)備配套成本及一些其他的費用支出。項目的設(shè)計階段的成本項目決策之后，就是初步設(shè)計和施工圖設(shè)計以及工程的招標階段。由于對于項目的設(shè)計是對于整個項目的總體設(shè)計，會貫穿于項目的全周期，包括后續(xù)的施工階段；因此雖然設(shè)計階段的成本占比不大，但是對于整個房地產(chǎn)項目的總成本控制起著至關(guān)重要的作用。施工階段的項目建設(shè)成本項目的建設(shè)成本在整個項目成本中占比較大，一般包括進行項目開發(fā)前的工程費用、建筑成本以及公共配套設(shè)施費用等。財務(wù)費用房地產(chǎn)開發(fā)的財務(wù)費用包括籌建項目的各種費用、為了進行房地產(chǎn)項目開發(fā)，開發(fā)商籌集資金的財務(wù)費用等等，這也需要耗用大量資金。項目建設(shè)中的管理運營費用項目建設(shè)中的管理運營費用所包含的范圍比較廣泛，一般來講，管理運營費用包含了開發(fā)項目中所有管理人員所發(fā)生的費用，即在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，從前期準備到項目完成最后交付使用前所發(fā)生的各種費用。各相關(guān)品類的稅收費用房地產(chǎn)的開發(fā)項目一般會不可避免地產(chǎn)生各種稅收費用，通常括了企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及營業(yè)附加稅以及印花稅等。二、成本控制原則全面性原則。在成本控制過程中，要求全體職員參與成本費用的控制，因為對于一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，不僅僅是項目分析決策者涉及到的相關(guān)費用、管理者的管理運營費用、施工人員的施工費用，每一工作人員都會與管理過程中發(fā)生的特定耗費有關(guān)；此外，成本控制是貫穿于整個項目的全過程與周期，而不能僅是是對部分高額度費用支出的管理與控制。經(jīng)濟效益原則。成本控制的出發(fā)點即為通過將項目的成本盡量地控制在最低，并在預(yù)算的成本范圍內(nèi)完成項目的開發(fā)，最終為房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟上的效益。因此，房地產(chǎn)項目的成本控制應(yīng)當以項目的經(jīng)濟效益為中心，以在最小成本費用下實現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量最大化為目標。目標成本控制原則。房地產(chǎn)項目必須以目標成本為依據(jù)，嚴格去監(jiān)督在開發(fā)過程中企業(yè)的各項成本費用支出；目標成本一般是基于對企業(yè)的人力、物力、財力等進行了綜合的分析思考之后，考慮項目的內(nèi)部實際情況及外部市場環(huán)境，采用價值工程等專門方法，做出最佳目標成本的決策。動態(tài)控制原則。房地產(chǎn)項目隨著階段的不同，特別是施工階段項目情況的不同，總是處于變化之中的，因此，項目成本控制的重點也需要根據(jù)施工過程的進展情況進行相應(yīng)的調(diào)整。例如：在項目的綜合分析決策階段應(yīng)該結(jié)合項目所處的外部市場情況及所處的地域的獨特特點，重點考察項目的可行性與風險性；而在設(shè)計階段則需要充分運用價值工程的方法，重點分析產(chǎn)品在交付使用后，能否達到其所期望的功能而進行限額設(shè)計；在施工階段則需側(cè)重于各項成本的實際支出情況，并結(jié)合變化著的市場行情及時糾正偏差，以實現(xiàn)進行成本控制的動態(tài)調(diào)整。責權(quán)利相結(jié)合的原則。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，項目經(jīng)理、技術(shù)人員、業(yè)務(wù)管理人員以及其他人員都有在規(guī)定范圍內(nèi)決定費用開支與否以及開支多少的權(quán)力；同時，各管理部門、施工單位和相關(guān)人員又負有各自的成本控制的責任，均在承受控制成本的外在壓力。另外，要對各部門人員在成本控制中的業(yè)績進行考評，并將最終的項目經(jīng)濟效益與成本管理人員的個人收入直接掛鉤，以決定獎懲，由此來提供各方控制主體實施控制的內(nèi)在動力而形成激勵機制。三、房地產(chǎn)項目成本控制中的問題1、成本控制理念落后有些房地產(chǎn)業(yè)管理者常常只顧及招攬眼前的項目，而忽略了對成本控制的范圍、目的及手段等的思考，缺乏長遠發(fā)展的眼光，這對于房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展是不利的。而有些管理者雖清楚了解成本管理的必要性，對成本控制的科學方法及規(guī)范性的思路卻并不明晰，將成本高低作為衡量成本控制效果的唯一依據(jù)從而只是一味地降低成本費用，這對于房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟效益及目標達成是不利的，因為項目的立足點是在既定的目標下實現(xiàn)成本費用的最小化，如果只是一味地壓縮成本而導(dǎo)致項目預(yù)期目標無法達成，這無疑會對房地產(chǎn)商乃至整個項目都產(chǎn)生重大的不利影響。2、項目設(shè)計階段缺乏嚴格的成本控制項目設(shè)計階段是工程進行成本控制的開始，是把經(jīng)濟和技術(shù)進行綜合考慮而對項目后續(xù)進程產(chǎn)生導(dǎo)向性作用的一個過程。有效的成本控制應(yīng)該從初步設(shè)計階段就開始，但是我們看到的現(xiàn)實情況是，很多項目開發(fā)單位在設(shè)計階段不能很好地協(xié)調(diào)好項目的經(jīng)濟性與技術(shù)性，在初步設(shè)計階段表現(xiàn)出過分偏重于技術(shù)方面而忽視了項目的經(jīng)濟效益。這樣往往會造成房地產(chǎn)項目成本控制達不到既定目標，使得項目造價偏高。3、成本控制方法和技術(shù)落后許多房地產(chǎn)企業(yè)在進行成本管理時運用的技術(shù)和方法比較落后，導(dǎo)致開發(fā)商不能對項目的成本與進度進行同時的動態(tài)控制，也不能適時地選擇與使用成本信息，這在很大程度上降低了成本管理的效果。目前的成本控制一般是先制定目標成本，再將目標成本轉(zhuǎn)化為標準成本，成本控制應(yīng)該結(jié)合產(chǎn)品的生產(chǎn)過程，如果沒有提供足夠的信息反映設(shè)計、施工或者經(jīng)營過程，會容易誤導(dǎo)目標的制定，顯然這種不系統(tǒng)的控制方法已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)在競爭愈演愈烈的房地產(chǎn)市場企業(yè)成本控制的需要。四、房地產(chǎn)項目成本控制的對策及建議在房地產(chǎn)項目的前期決策階段應(yīng)該著重考察投資環(huán)境，結(jié)合所處的地域分析擬投資房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場價值，考慮項目的各項經(jīng)濟技術(shù)指標和市場配套情況等；在可行性研究階段應(yīng)聘請專業(yè)的投資咨詢機構(gòu)，明確項目的合理規(guī)模、建設(shè)標準、平面布置方案以及重要設(shè)備的選擇。在設(shè)計過程中可進行限額設(shè)計，在材料設(shè)備采購時，按照就近原則，選擇成熟可靠的材料和設(shè)備。在工程的施工階段應(yīng)該減少設(shè)計變更，盡量避免施工中重大設(shè)計變更；同時選擇正確的材料供應(yīng)商。項目的設(shè)計階段應(yīng)用價值工程的原理，將事后的成本控制變?yōu)槭虑胺e極的成本預(yù)控，對成本費用進行監(jiān)督。在設(shè)計過