投資財務制度3篇

投資財務制度3篇【第1篇】物業(yè)公司財務投資管理制度

物業(yè)公司財務制度之投資管理

第一條按變現(xiàn)能力和投資目的可分為長期投資和短期投資。短期投資指能夠隨時變現(xiàn)并且持有時間不準備超過一年的投資,長期投資指短期投資以外的投資。

第二條根據(jù)國家有關法律、法規(guī)的規(guī)定,公司可用現(xiàn)金、實物、無形資產(chǎn)等對外投資。對外投資批準權屬董事會。

第三條短期投資成本和損益確認

1、短期投資成本是指取得短期投資實際支付的全部價款,包括稅金、手續(xù)費等相關費用,但不包括短期投資時已宣告而尚未領取的現(xiàn)金股利和已到期但尚未領取的債券利息。

2、短期投資取得時實際支付價款中包含的已宣告尚未領取的現(xiàn)金股利或已到期尚未領取的債券利息,作應收股利或應收利息。

3、短期投資持有期間所獲得的現(xiàn)金股利或利息,作為投資成本的收回,沖減投資的帳面價值。

4、短期投資處置時,按處置收入與短期投資帳面價值的差額確認為當期投資損益。

第四條短期投資跌價準備。短期投資在期末資產(chǎn)負債表上反映的價值采用成本與市價孰低法計價,另設"短期投資跌價損失準備"科目進行核算。處置短期投資時,短期投資跌價準備一并進行調(diào)整。

第五條長期債權投資成本是指取得長期債權投資時支付的全部價款,包括稅金、手續(xù)費等相關費用,已到期尚未領取的利息作應收利息。

第六條長期債權投資利息

1、分期付息的長期債權投資,按期計提的利息計入當期投資收益,同時作為應收利息單獨核算,收到利息時相應沖減已計的應收利息。

2、一次性還本付息的長期債權投資,按期計提利息計入當期投資收益,同時增加長期債權投資,收到利息時相應沖減長期債權投資。

3、長期債券投資的溢價或折價在債券購入后至到期前的期間內(nèi)按直線法攤銷,與確認相關債券利息收入同時進行,調(diào)整各期的投資損益。

4、處置長期債權投資時,按處置收入與長期債權投資帳面價值的差額確認為當期投資損益。

第七條長期股權投資成本指取得長期股權投資時支付的全部價款、或放棄非現(xiàn)金資產(chǎn)(實物、無形資產(chǎn)等)的公允價值、或取得長期股權投資的公允價值(按評估價值確認或按合同、協(xié)議約定價值),包括稅金、手續(xù)費等相關費用,但不包括為取得長期股權投資發(fā)生的評估、審計、咨詢等費用,也不包括實際支付價款中包含已宣告而尚未領取的現(xiàn)金股利。

第八條長期股權投資核算

1、對被投資單位沒有實際控制權、或不準備長期持有的、或受限制條件下經(jīng)營的情況應采用成本法核算,其帳面價值不隨被投資單位凈資產(chǎn)的變化而發(fā)生增減;

2、對被投資單位具有實際控制權、共同控制或重大影響的應采用權益法進行核算,根據(jù)其投資比例分攤其凈資產(chǎn)的增減數(shù)計入投資損益,同時增加或減少長期投資的帳面價值;

3、在以成本法核算長期投資的情況下,從被投資單位所分回的利潤、股利或利息,計入投資收益;

4、在以權益法核算長期投資的情況下,隨著投資單位所有者權益的變動相應調(diào)整長期股權投資的帳面價值,被投資單位所分回的利潤、股利或利息,應沖減長期投資帳面價值;

5、在權益法核算情況下,長期投資股權成本差額應按一定期限(按合同規(guī)定的投資期限,或按不低于10年期限)平均攤銷,計入投資損益。

6、收回長期投資與帳面價值的差額計入當期投資損益。

第九條長期投資減值準備按照《企業(yè)會計制度》計提,并直接計入當期損益。

第十條公司可以全額資本金對外進行投資。

第十一條長期投資的程序性政策規(guī)定與管理標準根據(jù)投資管理有關規(guī)定辦理。需要對新項目投資進行評價和可行性分析,計算有關項目預計收益,預測投資項目現(xiàn)金流量。

第十二條對已經(jīng)投資項目或正在實施的項目,采取系統(tǒng)網(wǎng)絡管理,對各投資企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營、管理進行全方位監(jiān)督,保證投資項目正常運行。

【第2篇】地產(chǎn)投資財務評價制度

地產(chǎn)投資項目財務評價制度

第一章總則

第一條為實現(xiàn)規(guī)范化管理,提高項目投資決策的科學性,確保地產(chǎn)投資項目在經(jīng)濟上的可行性,特制訂本條例。

第二條本條例適用于**集團公司及所屬各分(子)公司地產(chǎn)投資項目財務評價工作。

第二章財務指標分析

第三條房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價有靜態(tài)法和動態(tài)法兩種。對規(guī)模小、周期短的項目,可采用靜態(tài)法。對規(guī)模較大、周期較長或資金來源渠道多、收支復雜或滾動開發(fā)的項目,應采取動態(tài)法。

(一)靜態(tài)法是通過投資項目的總收入和總費用之間的比較,來計算開發(fā)項目的盈利和投資回報率數(shù)值,以此數(shù)值與同等風險水平下的正?；貓舐氏啾容^,以分析評價其經(jīng)濟合理性。

靜態(tài)法的評價指標有投資收益率和靜態(tài)投資回收期等指標。

(二)動態(tài)法財務盈利能力分析,一般可以以下列指標進行:

1、財務凈現(xiàn)值(fnpv):財務凈現(xiàn)值是指按行業(yè)的基準收益率或按項目風險水平設定的折現(xiàn)率ic,將項目經(jīng)營期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設初期的現(xiàn)值之和,它是考察項目在經(jīng)營周期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標,其值可根據(jù)財務現(xiàn)金流量表計算求得。判別標準為fnpv≥0項目可行;fnpv<0項目不可行。

2、財務內(nèi)部收益率(firr)

財務內(nèi)部收益率是指項目在整個經(jīng)營期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量累計等于零時的折現(xiàn)率,是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標。判別標準為:firr≥ic即認為盈利能力已滿足最低要求,項目可行;firr

3、財務凈現(xiàn)值率(fnpvr)

財務凈現(xiàn)值率是項目單位投資現(xiàn)值所獲得的凈現(xiàn)值,其值越大表明項目投資效益越好。

4、動態(tài)投資回收期(pt)

動態(tài)投資回收期是按現(xiàn)值法計算的投資回收期,可直接從財務現(xiàn)金流量表求得。

本條所列財務評價指標表達公式見附錄。

第四條項目評價所采用的數(shù)據(jù),由于多來自預測和估算,存在一定程度的不確定性,為分析不確定因素對財務評價指標的影響需進行不確定性分析,以估計項目可能承擔的風險,以論證開發(fā)項目在經(jīng)濟上的可靠性。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。

(一)盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點(bed)分析項目成本與收益的平衡關系。當影響投資效果的變化因素達到某一臨界值時,方案的收入與支出相平衡,此時方案既不盈利也不虧本,此臨界值即為盈虧平衡點。

(二)敏感性分析是通過分析、預測項目主要因素(如成本、價格、銷售周期等因素)發(fā)生變化時對財務評價指標的影響,從中找出敏感因素和極限變化幅度。

(三)概率分析的目的在于用概率研究預測各種不確定性因素和風險因素對項目評價指標的可能影響。一般是計算項目凈值的期望值及凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率,累計概率越大,說明項目承擔的風險越小。

第三章可行性研究

第五條房地產(chǎn)開發(fā)項目不論投資規(guī)模大小,都應編制可行性研究報告,其深度要求可從實際出發(fā)或領導決策要求確定。規(guī)模較大且要求研究深度相對較深的項目,可委托專門咨詢機構承擔項目可行性研究任務;規(guī)模適量且研究深度適當?shù)捻椖?由房地產(chǎn)公司自行組織可行性研究。

第六條房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究工作,一般應由公司總工程師總體負責,開發(fā)、銷售、財務部門人員參與組成研究小組,開展工作。

第七條房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告首頁應加蓋開發(fā)公司印章,主扉頁應署總經(jīng)理、總工程師及研究人員姓名,末頁應署報告執(zhí)筆人姓名。

第八條開發(fā)項目的可行性研究工作,由公司組織并進行初審,研究報告必須上報集團公司,并由其主持論證審批。

第九條開發(fā)項目的可行性研究報告及決策意見,不論實施與否,都應歸入技術檔案管理,妥善保存?zhèn)洳椤?/p>

第十條可行性研究報告屬單位的集體研究成果,與其有關的經(jīng)營策略和經(jīng)濟對策研究要給予保密,凡因泄露損害公司利益者,視為違紀行為。

第十一條開發(fā)項目實施完成后,應組織參與研究的部門和人員進行總結,予以跟蹤研究。對研究的方法、測算、結論、建議等,對照市場實際,從中找出成功經(jīng)驗和教訓,以不斷提高可行性研究的科學水平和定性、定量分析的準確性。

第四章附則

第十二條本條例由集團公司總裁核準后實施,修改時亦同。

第十三條本條例解釋權、監(jiān)督執(zhí)行權歸財務部。

第十四條本條例自頒布之日起正式執(zhí)行,前期相關規(guī)定自行廢止。

附錄:財務評價指標表達公式

(一)靜態(tài)評價指標

1、投資收益率(r)

投資收益率(r)=凈收益額÷項目投資總額×100%

2、靜態(tài)投資回收期(pt)

投資回收期(pt)=累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù)-1+上年累計凈現(xiàn)金流量的絕對值÷當年凈現(xiàn)金流量

(二)動態(tài)評價指標

1、財務凈現(xiàn)值(fnpv)

fnpv=∑(ci-co)t(1+ic)-t

式中:1)ci-現(xiàn)金流入量co-現(xiàn)金流出量

2)(ci-c0)t--第t年的凈現(xiàn)金流量

3)ic--基準收益率

4)n-計算期

2、財務內(nèi)部收益率(firr)

∑(ci-c0)t(1+firr)-t=0

式中符號代表意義同上式。

3、財務凈現(xiàn)值率(fnpvr)

fpvr=fnpv÷i

式中:1)fnpv-財務凈現(xiàn)值

2)i-投資現(xiàn)值

4、動態(tài)投資回收期(pt)

∑(ci-c0)t(1+ic)-t=0

動態(tài)投資回收期(pt)=(累計財務凈現(xiàn)值出現(xiàn)正值年份表)-1+當年累計財務凈現(xiàn)值的絕對值÷當年財務凈現(xiàn)值

【第3篇】物業(yè)財務投資及資金管理制度

物業(yè)財務管理制度之投資及資金管理

1、權益的管理

a.實收資本按國家有關法規(guī)進行管理。

b.資本公積、未分配利潤、儲備基金等股東權益應按政府相關法規(guī)和董事會的決議進行處置和分配。

2、投資管理

未經(jīng)公司董事會批準不得進行證券投資,其他長期投資按批準權限、申報程序上報公司董事會批準。

3、融資管理

融資必須經(jīng)公司董事會批準。

4、擔保管理

未經(jīng)公司董事會批準,嚴禁對本公司及以外任何單位和個人提供擔保。

5、債權、債務的管理

對各項應收款、預付款、存出存入保證金要及時入帳,明確責任人,按季核對,及時催收。對確實無法收回的,如屬經(jīng)辦人責任,則由經(jīng)辦人承擔全部或部分賠償責任。

6、資金管理

a.基本原則:根據(jù)深圳物業(yè)管理行業(yè)管理辦法有關管理酬金提取規(guī)定,公司按一定比例收取管理酬金后,分公司(管理處)盈余應屬全體業(yè)主,各分公司(管理處)往來帳戶要及時清理不得占用公司資金,公司無特殊情況亦不得占用分