商業(yè)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)透視合同的執(zhí)行

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從傳統(tǒng)上沿習(xí)下來，服務(wù)合同是建立在細(xì)致規(guī)格說明的根基上的，即：需要什么樣的服務(wù)(服務(wù)類型)?怎樣執(zhí)行這樣的服務(wù)(怎樣做)?服務(wù)的頻率如何(做多少)?例如：一項(xiàng)保潔的條款會(huì)細(xì)致地指明什么類型的物業(yè)外觀需要清潔?怎樣實(shí)施這樣的清潔流程?清潔操作的頻次如何，在什么時(shí)間舉行，然而，這樣一套過程并不確定產(chǎn)生資金的投入帶來服務(wù)價(jià)值的效果。

合同的訂約人可能會(huì)嚴(yán)格地執(zhí)行合同中細(xì)致的規(guī)格說明，但是，這可能會(huì)產(chǎn)生比客戶要求的清潔標(biāo)準(zhǔn)高或者低的完成結(jié)果。高于清潔標(biāo)準(zhǔn)時(shí)會(huì)發(fā)生不必要的過高的服務(wù)費(fèi)用，同樣，低于清潔標(biāo)準(zhǔn)時(shí)會(huì)花費(fèi)過低的費(fèi)用，這時(shí)，就不能得志顧客的要求和對(duì)服務(wù)水準(zhǔn)的期望。

合同的執(zhí)行是依據(jù)合同訂立的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，條款的設(shè)定應(yīng)得志用戶提出的特定需求的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，以執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為基準(zhǔn)的實(shí)施過程，應(yīng)能夠測(cè)定，由于實(shí)際達(dá)成了服務(wù)的水準(zhǔn)，發(fā)生的服務(wù)費(fèi)用也能夠表現(xiàn)出來。

就能否達(dá)成服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，而不僅僅在于過程而言，責(zé)任在訂約人的一方，更加是在一種競(jìng)爭(zhēng)性的投標(biāo)環(huán)境中更是如此。要確保主要的服務(wù)過程的費(fèi)用消耗和服務(wù)程式應(yīng)用到服務(wù)領(lǐng)域中去，以實(shí)現(xiàn)得志顧客特定需要的服務(wù)目標(biāo)，這樣，資金投入帶來服務(wù)價(jià)值產(chǎn)出的原那么得以實(shí)現(xiàn)，才能確保獲得一種優(yōu)化的價(jià)格，得志顧客特定的標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)需求。設(shè)定執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)

有不同的方法來設(shè)定執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，這要憑借于資產(chǎn)的類型，服務(wù)的供給，顧客的需求，記錄和監(jiān)視設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)的完成，就如：

1.建立一種作業(yè)的期間，在這段時(shí)期，設(shè)備務(wù)必實(shí)現(xiàn)滿運(yùn)轉(zhuǎn)的指令要求。

2.供給并保持一種最低限度的特定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

3.限定作業(yè)的期間，允許展現(xiàn)的故障類型、數(shù)量。

4.制定修理回應(yīng)的特定目標(biāo)。

一旦建立和認(rèn)可了執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，完成的結(jié)果應(yīng)當(dāng)在常規(guī)的工作中舉行測(cè)試和評(píng)議。

供給服務(wù)的酬金將會(huì)與現(xiàn)有的執(zhí)行結(jié)果與設(shè)定的目標(biāo)性執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)比。假設(shè)執(zhí)行的結(jié)果低于雙方認(rèn)可的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，將會(huì)發(fā)生服務(wù)費(fèi)用降低的現(xiàn)象，好像的，假設(shè)執(zhí)行的結(jié)果高于目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，可以獲得增加的酬金。

對(duì)服務(wù)實(shí)施過程的管理的重點(diǎn)應(yīng)放在商業(yè)的、個(gè)人的和顧客的需求上。

服務(wù)的類型和內(nèi)容不同，執(zhí)行合同的過程隨之顯著地變化，然而，在告成地執(zhí)行了服務(wù)合同的情形，將會(huì)形成一種持續(xù)提升活動(dòng)所引發(fā)的服務(wù)的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。提升現(xiàn)有的設(shè)備

例如：一套新的設(shè)備添加到現(xiàn)有的鍋爐中，以更好地操縱燃料的消耗，產(chǎn)生的結(jié)果是：儉約了燃料消耗，減低了鍋爐的維護(hù)費(fèi)用。

通過能源消耗和修理費(fèi)用的降低，承租人(物業(yè)使用人、占據(jù)人)將獲益于設(shè)備的"提升籌劃'。業(yè)主期望"提升設(shè)備'的投資本金以服務(wù)收費(fèi)的方式收回就是合理的選擇。對(duì)于業(yè)主來說，制定一種能表達(dá)合理的回收期限的服務(wù)收費(fèi)，就會(huì)使這類投資成為可能。

然而.在租約的條款中，這將是嚴(yán)格意義上的一項(xiàng)提升工程，租約中也需要說明這類投資費(fèi)用的回收措施。提倡"提升籌劃'可以構(gòu)成一項(xiàng)設(shè)備修理的內(nèi)容，是缺乏有力的依據(jù)的。

假設(shè)業(yè)主不能夠收回"提升'鍋爐加熱系統(tǒng)的投資費(fèi)用，那么，他(她)寧愿選擇不付諸此項(xiàng)投資決策的實(shí)施，因而承稅人將會(huì)持續(xù)承受較高的燃料和鍋爐系統(tǒng)的修理費(fèi)用。

這個(gè)例子可以說明，達(dá)成共識(shí)可以成為雙方一致的夢(mèng)想，通過適當(dāng)?shù)慕涣鳌?duì)話協(xié)商，業(yè)主和承租人可以就投資費(fèi)用的發(fā)生達(dá)成協(xié)議，通過服務(wù)費(fèi)用的安置逐步收回投資，否那么，在租約的條款中是不成能收取額外的服務(wù)費(fèi)用的。提升的設(shè)備替代

例如：一套暖氣系統(tǒng)達(dá)成了使用年限，然而，一套同樣的可以替代的暖氣設(shè)備系統(tǒng)由于技術(shù)進(jìn)展變化的影響不能夠采用了，原有的老化設(shè)備已經(jīng)安裝在原來的位置上，因而，一套替代的系統(tǒng)就是一種在老設(shè)備根基上的"提升'。

為了留心考慮投資的費(fèi)用能夠通過服務(wù)收費(fèi)得到回收，什么時(shí)間著手替代的工程將需要專心的分析。是拿定方法對(duì)現(xiàn)有的設(shè)備舉行提升或者是簡(jiǎn)樸地修理保養(yǎng)還是更換過期的系統(tǒng)，

有一種普遍的觀點(diǎn)，使得這樣的結(jié)論有了合理的依據(jù)，即：當(dāng)需要替換一棟建筑的構(gòu)件時(shí)，可以在服務(wù)收費(fèi)的范圍之內(nèi)，逐步地把小額度的"提升費(fèi)用'加進(jìn)去，甚至當(dāng)租約可能僅僅供給了修理的資金來源時(shí)，也是如此。這種觀點(diǎn)認(rèn)為：假設(shè)所實(shí)施的工作為承租人供給了新的利益，正確地說，是一項(xiàng)提升籌劃帶來的，這也僅僅是對(duì)現(xiàn)存系統(tǒng)的替代，盡管這一系列已經(jīng)過期老化或者完全磨損，需要由現(xiàn)代的裝備來替代，這也只是在修理的范疇內(nèi)，不是一種提升的工程。

假設(shè)替代的工程超出了舉行有效修理所需要的最低的費(fèi)用額度，并且增加的費(fèi)用片面能夠由今后裁減的維護(hù)費(fèi)用得到補(bǔ)償，可以認(rèn)定，這片面增加的費(fèi)用通過服務(wù)收費(fèi)的途徑得到回收是合理的選擇。同樣，與承租人交流溝通，對(duì)話協(xié)商，能夠形成在實(shí)踐中解決問題的一致方案。供給新的設(shè)備

例如：一套新的CCTV(電視監(jiān)控)系統(tǒng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)安裝，而原有的CCTV系統(tǒng)此時(shí)還能夠使用。引進(jìn)新的CCTV系統(tǒng)的目的是預(yù)期將會(huì)降低安好保衛(wèi)的人力資源的本金，將會(huì)提高為承租人供給的安好服務(wù)水準(zhǔn)，因而，從總的服務(wù)收費(fèi)的價(jià)值角度衡量，增加了資金投入帶來服務(wù)價(jià)值的效用。

假設(shè)一套新的裝備安裝后，以往又沒有同等性能的裝備存在，這毫無疑問構(gòu)成了一種設(shè)備的提升。

為了補(bǔ)償新的裝備的投資費(fèi)用，租約需要細(xì)致說明所供給的新裝備的費(fèi)用包括在相應(yīng)的條款內(nèi)。

大量租約將不必前置一項(xiàng)供給進(jìn)一步服務(wù)的條款，而這種延遲的服務(wù)是事先沒有預(yù)計(jì)到的，當(dāng)租約簽定以后，在租約條款的含義內(nèi)，供給的新設(shè)備的費(fèi)用可能就是一項(xiàng)可以獲得補(bǔ)償?shù)膬r(jià)值。

然而，事情往往是這樣，假設(shè)所實(shí)施的設(shè)備提升，提升的籌劃能夠在獲益的價(jià)值分析的根基上得到合理的解釋的話，例如：裁減了安好保衛(wèi)的人力本金，裁減保險(xiǎn)的費(fèi)用等等，那么，溝通與協(xié)商對(duì)話將會(huì)實(shí)現(xiàn)雙贏的共識(shí)。整修整修或者說翻修是一個(gè)不同于提升的概念，整修工程的范圍包涵了累積的，年久失修工程元素的追補(bǔ)性的修理，也包涵了提升工程工程的元素成份。

承租人對(duì)整修費(fèi)用有義務(wù)承受的片面將取決于所提議的整修工程的范圍和性質(zhì)，取決于租約中精確的文字定義。

商業(yè)的市場(chǎng)氣力往往確定了整修的時(shí)機(jī)。業(yè)主將尋求養(yǎng)護(hù)商業(yè)物業(yè)的投資價(jià)值，實(shí)現(xiàn)最大化的租金收益。整修工程的時(shí)間往往選擇在租金的評(píng)估或者租約到期的時(shí)候，在這樣的情形中，承租人將會(huì)拒絕承受整修的費(fèi)用，反對(duì)的理由是他(她)們受到了"雙重征費(fèi)'的對(duì)待，他(她)們不僅僅要以服務(wù)收費(fèi)的方式償付整修的費(fèi)用，而且要償付由于物業(yè)翻新的結(jié)果而增加的租金水準(zhǔn)的費(fèi)用，業(yè)界一致的觀點(diǎn)是：當(dāng)整修的結(jié)果導(dǎo)致了更高水準(zhǔn)的租金價(jià)格時(shí)，整修工程的費(fèi)用通常應(yīng)當(dāng)由業(yè)主負(fù)擔(dān)。

然而，在整修的決策中，實(shí)施大范圍的修理或者取代現(xiàn)有的服務(wù)工程依舊是一項(xiàng)值得留心考慮的工程。在整修工程之前，可能需要幾年的時(shí)間舉行籌劃和工程可行性分析，為了獲得商業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期的利益，可以通過擱置一項(xiàng)主要納工程合同以及制止不必要的開支籌劃或商業(yè)活動(dòng)的中斷，來推遲主要的整修工程或者服務(wù)工程的取代。進(jìn)一步說來，新的商業(yè)環(huán)境的塑造所帶來的效率的提高，服務(wù)才能的提升會(huì)產(chǎn)生在日常的服務(wù)管理中本金費(fèi)用的儉約，結(jié)果就是：在一個(gè)短的和長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，年度的服務(wù)收費(fèi)會(huì)下降。在這種情形下，承租人依舊有義務(wù)來承受在一項(xiàng)大的整修合同中片面的修理或者更換的費(fèi)用，這貌似可以看成是片面的修理工程從整個(gè)翻新工程中劃分出來，獨(dú)立發(fā)生一樣，承租人應(yīng)當(dāng)承受這片面費(fèi)用。

在全體的物業(yè)設(shè)施提升的費(fèi)用需要以服務(wù)收費(fèi)的方式得到補(bǔ)償?shù)那樾沃?，核心的問題是：在開支工程籌劃實(shí)施之前，應(yīng)當(dāng)與承租人舉行充分的溝通，以適當(dāng)?shù)膶?duì)話形式，達(dá)成共識(shí)的協(xié)議。

在整修的情形中，在業(yè)主的提議實(shí)施之前，應(yīng)當(dāng)領(lǐng)會(huì)地指明：在一攬子的工程費(fèi)用中，哪些片面的費(fèi)用有理由認(rèn)為由承租人負(fù)責(zé)，并且通過服務(wù)收費(fèi)的方式得以回報(bào)。在英國的商業(yè)實(shí)踐中，被認(rèn)為是最好的實(shí)踐方式是：在業(yè)主和承租人之間建立一種定期協(xié)商交流的機(jī)制，以此來共同監(jiān)視翻新工程的舉行，共同確認(rèn)哪些范圍的工程費(fèi)用列入到將來的服務(wù)收費(fèi)的工程中。這樣納機(jī)制會(huì)有助于制止在整修工程完工之后，隨之而來可能發(fā)生的反目為仇的爭(zhēng)吵現(xiàn)象的發(fā)生，有助于抑制不成預(yù)見的費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)降到業(yè)主或承租人的身上。各項(xiàng)零星收入的處理

除了收取承租人的租金以外，大量的物業(yè)設(shè)施的管理部門還能夠獲得確定數(shù)目的其它途徑的收入。這些物業(yè)管理的收入渠道來自于：公共電話服務(wù)、變賣紙箱和其它可回收利用的廢棄物的收入等等。購物中心也能夠從商業(yè)空間的促銷活動(dòng)和各種與大型購物中心的活動(dòng)工程(例如：兒童的木馬騎乘，相片的沖洗等等)相關(guān)的許可經(jīng)營(yíng)的授權(quán)中獲得收益。此外，承租人也會(huì)使用位于物業(yè)管理部門的復(fù)印機(jī)和傳真設(shè)備，他(她)們?yōu)榇硕顿M(fèi)。對(duì)這些零星雜項(xiàng)收入的處理方式，不同的業(yè)主之間，不同的物業(yè)工程之間都有不同的考量。

業(yè)主納經(jīng)濟(jì)人行為，抉擇了他(她)總是會(huì)尋求投資收益的最大化。然而，承租人是反對(duì)業(yè)主從擁有的公共物業(yè)區(qū)域中獲得收益的，由于此種情形中，往往是承租人交付了與這些區(qū)域相關(guān)的保潔、照明和其它工程的費(fèi)用。

重要的是保存從不同渠道獲得納收入的收據(jù)，這些經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的性質(zhì)本身總的說來，能夠指明是業(yè)主還是承租人應(yīng)當(dāng)獲得活動(dòng)的收益。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)領(lǐng)會(huì)地表明他(她)們的政策看法，即：各種服務(wù)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的收入和發(fā)生的費(fèi)用是如何調(diào)配的。

從供給的一項(xiàng)服務(wù)或者經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中獲取的任何收入，其發(fā)生的本金費(fèi)用假設(shè)包括在服務(wù)收費(fèi)的范圍內(nèi)，那么，在財(cái)務(wù)上應(yīng)當(dāng)處理為一項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)的貸方欄目(用收入抵減服務(wù)的收費(fèi))，例如：公用電話的收入、梳洗自動(dòng)售貨機(jī)的收入、復(fù)印機(jī)和傳真機(jī)的使用費(fèi)等等。好像地，在購物中心，從任何的推廣活動(dòng)中獲得的收入通常會(huì)貸記到推廣開支預(yù)算的工程欄中(用收入抵減推廣活動(dòng)的開支)。

假設(shè)在一個(gè)大型的購物中心中使用的空間具有半固定的性質(zhì)，例如：滾動(dòng)的售貨車或者超市內(nèi)的售貨亭，通常的做法是：業(yè)主把準(zhǔn)予經(jīng)營(yíng)的收入看成是一種租金收入，在這樣的情形中，出租活動(dòng)就被認(rèn)定為與出租一間標(biāo)準(zhǔn)的店面沒有什么不同，因此，也應(yīng)當(dāng)承受確定比例的服務(wù)收費(fèi)，作為一種選擇，一筆數(shù)目的服務(wù)費(fèi)資金應(yīng)當(dāng)貸記到服務(wù)收費(fèi)的欄目中(服務(wù)費(fèi)增加)，以反映出對(duì)享受的服務(wù)環(huán)境的付出。

零星雜項(xiàng)收入工程的例子：

1.停車場(chǎng)收入

2.優(yōu)待的停車收費(fèi)

3.車輪夾鎖的服務(wù)收費(fèi)

4.梳洗自動(dòng)售貨機(jī)的收入

5.廢紙、廢箱等倉裝物可回收利用的收入

6.會(huì)議室的出租收費(fèi)

7.復(fù)印機(jī)、影印機(jī)、傳真機(jī)的使用費(fèi)

8.許可經(jīng)營(yíng)的收費(fèi)(如：售貨滾動(dòng)車、售貨亭)

9.表示，推廣活動(dòng)的收入

10.兒童木馬等游樂工程的收入

11.照相亭、稱量機(jī)納收入

12.銷售明信片、紀(jì)念品郵票的收入

13.從信息部門獲得的傭金(例如：代售戲票)服務(wù)收費(fèi)分割的一般方法

租約隨如何定義每一位承租人所承受該物業(yè)總的服務(wù)收費(fèi)的確定比例的方式變化而變化。一般的服務(wù)費(fèi)調(diào)配的根基有：

1.固定的費(fèi)用數(shù)目

2.一個(gè)固定的百分比例

3.應(yīng)納稅的價(jià)值

4.樓層面積

5.按權(quán)重調(diào)配的樓層面積

6.一個(gè)公正、合理的比例

(1)樓層面積

這是最常用的總的服務(wù)收費(fèi)分割的方法。在大多數(shù)的情形下，也是最公正的。按樓層面積標(biāo)準(zhǔn)的分割方法分外簡(jiǎn)樸，就是計(jì)算單個(gè)物業(yè)面積占整個(gè)物業(yè)可租的面積的比率。

英國皇家特許測(cè)量師協(xié)會(huì)(RICS)的測(cè)量應(yīng)用法令制定出了相關(guān)建筑物測(cè)量的定義以及協(xié)會(huì)建議的應(yīng)用范圍。針對(duì)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)算，主要的定義項(xiàng)有：

1.總的室內(nèi)面積(GIA)

應(yīng)用于工業(yè)廠房和庫房(包括鋪助的辦公設(shè)施)

2.凈的室內(nèi)面積(NIA)

應(yīng)用于寫字樓和商店

(2)按權(quán)重計(jì)算的樓層面積

在大量較大的購物中心中，一種"權(quán)重樓層面積'的方程式常用來反映服務(wù)于不同大小的商業(yè)單位所發(fā)生的不同服務(wù)費(fèi)用。因此，一個(gè)5000平方米的單位所承受的服務(wù)費(fèi)不確定是一個(gè)1000平方米的單位的5倍，但是，一個(gè)500平方米的單位所承受的服務(wù)可能會(huì)是一個(gè)250平方米單位的2倍。

"權(quán)重樓層面積'的分割方法是在承租人按已知的承租面積交付服務(wù)費(fèi)的基準(zhǔn)上乘上一個(gè)百分率的折扣，目的在于努力反映從供給的服務(wù)中所能得到的實(shí)際收益。樓層的面積分解為一組數(shù)據(jù)，每個(gè)面積數(shù)據(jù)后都注明一個(gè)需要逐步折減的百分率。這樣酌計(jì)算概念是和商店的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中分割銷售的區(qū)域，按不同的樓層區(qū)間舉行店面的出租的理念是一致的。

例如：

第一個(gè)500平方米x100%

下一個(gè)500平方米x80%

下一個(gè)1000平方米x60%

下一個(gè)1000平方米x50%

下一個(gè)1000平方米x40%

超過4000平方米x30%

在以上的舉例中，一個(gè)1000平方米的單位將得到一個(gè)權(quán)重面積為900平方米的分割，例如：(500x100%)+(500x80%)。同樣，一個(gè)10000平方米單位將得到一個(gè)權(quán)重面積為4200平方米的分割。因此，盡管以面積上來說，10000平方米的物業(yè)單位是1000平方米單位的10倍，然而，10000平方米的物業(yè)單位大體上將要付4.2倍于小的1000平方米單位的服務(wù)費(fèi)用。

好像的方法是，地下室和頂層的住房可能用于保存或者職員的居住，能夠換算成一個(gè)"權(quán)重面積'，譬如說，頂層的面積除以一個(gè)參數(shù)2，以反映頂層獲得的服務(wù)收益完全不同于底層的零售商業(yè)獲得的服務(wù)利益。

權(quán)重面積計(jì)算通常也會(huì)使用到忠實(shí)的租戶身上，給他(她)供給一個(gè)折扣，以反映老的穩(wěn)當(dāng)?shù)淖鈶艚o購物中心帶來的利益。在一些情形中，使用權(quán)重的方法務(wù)必特別精心地考慮，由于權(quán)重的計(jì)算方法的應(yīng)用實(shí)際上是為忠實(shí)的租戶供給了一項(xiàng)"優(yōu)待'待遇，這筆"優(yōu)待'的費(fèi)用最終是要在其余的承租人之間舉行分?jǐn)偟摹I(yè)主要給任何一位承租人更加的優(yōu)待，該業(yè)主就理應(yīng)承受這筆費(fèi)用。

一個(gè)合理而公正的權(quán)重方程式，應(yīng)用于服務(wù)收費(fèi)的分割管理，通常不能夠認(rèn)定為是一種優(yōu)待措施。

分割方案

在大量情形下，更加是在混合使用的建筑大樓中(諸如：底層是零售商店的寫字樓)，樓內(nèi)的全體的承租人并沒有在同樣的程度上享受業(yè)主供給的服務(wù)的收益。例如：寫字樓的租戶會(huì)享受到的全程式的服務(wù)包括有：電梯的運(yùn)載和獨(dú)立的中央空調(diào)系統(tǒng);而底層的零售商店會(huì)享受到的主要服務(wù)從總的修理到物業(yè)外面的修理服務(wù)，以及得到了綜合性的消防系統(tǒng)的服務(wù)。由于這些理由，就需要把服務(wù)收費(fèi)分解成獨(dú)立的片面，(或者稱為分割方案)而服務(wù)的費(fèi)用就在承租人之間按照物業(yè)使用的處境舉行分割。償債基金和備用金

償債資金，或者說是一筆沉淀資金往往與備用金的概念發(fā)生混淆。

償債資金是一筆替代資金，業(yè)主隨時(shí)間的過程設(shè)立這筆資金的目的是用于設(shè)施設(shè)備主要部件的替代和修理時(shí)，能夠注入資金。

備用金的設(shè)立是得志日常發(fā)生的服務(wù)工程開支的需要，以制止每年的服務(wù)收費(fèi)在數(shù)量方面的波動(dòng)現(xiàn)象。有一些租約更加注明一項(xiàng)條款，在服務(wù)收費(fèi)的工程里設(shè)立一筆可以逐步積累的資金，以用于將來可能發(fā)生的主要構(gòu)件的修理和替換的資金補(bǔ)償。

理論上說來，償債基金是一種好的設(shè)想，明顯的優(yōu)點(diǎn)是承租人不必面對(duì)一種巨額的資金負(fù)擔(dān)(這也裁減了租戶破產(chǎn)無力償債的可能性)，當(dāng)需要時(shí)，業(yè)主有一筆償債資金來得志巨額開支的需要。

然而，承租人可能并不能夠看到有自己