蘇州獨墅湖板塊房地產(chǎn)市場調(diào)研報告-45P課件

獨墅湖區(qū)位獨墅湖交通獨墅湖景觀獨墅湖規(guī)劃獨墅湖總結(jié)供需分析公寓個案篇別墅個案篇個案總結(jié)產(chǎn)品研究客群研究營銷分析推廣分析區(qū)域共性區(qū)域差異性未來展望報告思路獨墅湖區(qū)位獨墅湖交通獨墅湖景觀獨墅湖規(guī)劃獨墅湖總結(jié)供需分析公獨墅湖區(qū)位在行政區(qū)域劃分上，獨墅湖西岸歸屬吳中區(qū)，而東岸和北岸歸屬工業(yè)園區(qū)。獨墅湖處于工業(yè)園區(qū)和吳中區(qū)兩大板塊的結(jié)合部，周邊有婁葑鎮(zhèn)、斜塘鎮(zhèn)、郭巷鎮(zhèn)，高教區(qū)等獨墅湖板塊是指位于獨墅湖西岸、北岸、東岸的區(qū)域,目前南岸尚未開發(fā)斜塘鎮(zhèn)高教區(qū)郭巷鎮(zhèn)婁葑鎮(zhèn)獨墅湖區(qū)位在行政區(qū)域劃分上，獨墅湖西岸歸屬吳中區(qū)，而東岸和北獨墅湖以原生態(tài)湖景著稱，水面11.52平方公里，比金雞湖面積7.1平方公里稍大。政府50億資金啟動獨墅湖波光湖景的回水工程打造專屬自然景觀帶城市內(nèi)湖獨墅湖見證了純粹的蘇州傳統(tǒng)文化情結(jié)---魚米之鄉(xiāng)的縮影，這里是蘇州水生魚類的天堂，蘇城絕大多數(shù)食用魚類在這里生長繁衍獨墅湖自然景觀非常好，很長的水岸線，如果把金雞湖比作華麗時尚前衛(wèi)的大家閨秀，那么獨墅湖就如天然去雕飾，婉約清麗的小家碧玉獨墅湖景觀獨墅湖教堂實景獨墅湖以原生態(tài)湖景著稱，水面11.52平方公里，比金雞湖面積獨墅湖交通獨墅湖大道金雞湖大道東方大道星湖街蘇嘉杭高速東環(huán)高架主要交通干線：地鐵3號線婁葑鎮(zhèn)站獨墅湖路站斜塘鎮(zhèn)站隧道獨墅湖金雞湖地鐵2號線迎春南路站高架：東環(huán)高架、蘇嘉杭高速公路，南環(huán)延伸段工程地鐵：3號線靠近婁葑鎮(zhèn)站、獨墅湖路站等，2號線從迎春南路站向東至高教區(qū)有一個延伸段隧道：獨墅湖湖底隧道主干道：獨墅湖大道、金雞湖大道、星海街、通達路、東方大道等，距市區(qū)車程不足6分鐘通達路兩大水域、三條主干道、兩條輕軌，兩座高架，一條隧道交通的便捷性使得地段成為第一居所成為可能新機場路南遷改造工程延伸段獨墅湖交通獨墅湖大道獨墅湖隧橋工程全長為7.37公里，其中隧道部分長3.46公里，為目前國內(nèi)最長獨墅湖交通蘇州獨墅湖隧道全面竣工并正式通車對于獨墅湖有著重大的歷史意義。緩解了城南東西向交通壓力，實現(xiàn)了園區(qū)東南和城區(qū)快速對接。交通瓶頸的打破，為區(qū)域內(nèi)自身客源的流動和對外部客源的拓展奠定了基礎(chǔ)隧道入口隧道入口實景獨墅湖隧橋工程全長為7.37公里，其中隧道部分長3.46公里獨墅湖規(guī)劃■地段靠東南，長期被金雞湖邊緣化，生活配套不足，由于周邊多動遷房，整體形象不高?！龅锰飒毢竦淖匀毁Y源，原生態(tài)湖景，不同于金雞湖人工造景，遠離工業(yè)區(qū)■高端人文教育資源豐富，高知聚集地，商業(yè)配套相對滯后，主要受傳統(tǒng)商圈的輻射■地塊大盤云集，地王頻現(xiàn)，土地儲備豐富，為板塊低密度中高檔生活區(qū)，多別墅產(chǎn)品■隨著區(qū)域未來供應(yīng)的跟進，交通的日益完善，獨墅湖高教區(qū)的開發(fā)成熟，有望吸引新生人口與高素質(zhì)人口聚集。板塊現(xiàn)狀未來規(guī)劃外溢金雞湖價值效應(yīng)，依托生態(tài)湖景優(yōu)勢，打造低密度高尚居住生活區(qū)，形成高端人士聚集，人文教育特色顯著的活力地帶高尚居住+生態(tài)湖景+人文配套未來商業(yè)中心（雙冠商業(yè)）低密度中高檔居住區(qū)中高檔居住區(qū)高爾夫場五星酒店高等教育區(qū)研究生城教堂沿湖公園科技產(chǎn)業(yè)園商務(wù)中心體育館影劇院婁葑動遷房斜塘動遷房中高檔居住區(qū)獨墅湖規(guī)劃■地段靠東南，長期被金雞湖邊緣化，生活配套不足，由獨墅湖規(guī)劃■片區(qū)發(fā)展較早，已形成湖西和湖東兩個CBD，金融商貿(mào)業(yè)發(fā)達，休閑娛樂設(shè)施完善，更多的以公建配套的形式，比如科文中心，博覽中心?！鋈斯さ褡恋暮圹E較多，人工造景，比如湖濱大道，摩天輪，李公堤，游艇碼頭等?！龊鞲叨司幼^(qū)已成絕版，配套一流，典型商貿(mào)中心---左岸商業(yè)街；大湖東板塊品質(zhì)大盤云集，后續(xù)供應(yīng)充足，潛力巨大，附近有園區(qū)行政中心---園區(qū)管委會。金雞湖總體規(guī)劃湖西CBD湖東CBD現(xiàn)代大道中高檔居住區(qū)湖東中檔居住區(qū)湖西高檔居住區(qū)雙湖中高檔居住區(qū)與湖西板塊不同，雙湖板塊（沿金雞湖大道）可以共享金雞湖周邊配套，此處居住價值凸顯，因而此地多別墅產(chǎn)品和低密度住宅。金雞湖金雞湖---商務(wù)休閑的湖；獨墅湖---生活居住的湖7.1平方千米浩瀚湖景獨墅湖規(guī)劃■片區(qū)發(fā)展較早，已形成湖西和湖東兩個CBD，金融商獨墅湖規(guī)劃高等教育區(qū)白鷺園16影劇院1922生物納米科技園24鄰里中心18體育館21創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園8

文星廣場25月亮灣商務(wù)中心獨墅湖圖書館1翰林緣小區(qū)1024入駐高校名單：蘇州大學(xué)、中國科大、人民大學(xué)、南大、西交大、東南大學(xué)、川大、武漢大學(xué)、華中科大、華北電力、西交利物浦、港大思培等高教區(qū)占地共10平方公里，3平方公里用于研究生教育基地，3平方公里用于創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基地，2平方公里為蘇大新校區(qū)，2平方公里為生活服務(wù)配套整個蘇州知性人士和高階人群的發(fā)祥地，濃郁的文化氛圍，使得獨墅湖成為更有生活品位的湖，這里的高教服務(wù)和智力產(chǎn)業(yè)集群將催生出去化周邊品質(zhì)樓盤的重要人群。25高教區(qū)規(guī)劃---高尚人文領(lǐng)地高教區(qū)規(guī)劃圖實景獨墅湖規(guī)劃高等教育區(qū)白鷺園16影劇院1922獨墅湖總結(jié)城市性與生態(tài)性完美結(jié)合，離塵不離城金雞湖金雞湖---受益于工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，土地開發(fā)起步早，先天資源豐厚，目前成熟度最高，湖西更是寸土寸金，但是人工雕琢的景觀痕跡和過于濃厚的商業(yè)氛圍破壞了金雞湖的生態(tài)型，第一居所的屬性不變太湖太湖---跨越了城市內(nèi)湖視野，放眼長三角，太湖度假區(qū)大規(guī)劃的啟動，保持太湖原有的生態(tài)性基礎(chǔ)上，打造旅游休閑娛樂為主要功能的生活居住區(qū)，但是整個板塊距離市區(qū)較遠，生活配套不足，城市型較差，一般追認(rèn)為第二居所蘇州主流人居從金雞湖時代到獨墅湖時代第一居所獨墅湖總結(jié)城市性與生態(tài)性完美結(jié)合，離塵不離城金雞湖金雞湖--高炮文字：綠城—中國高端物業(yè)的締造者高炮綠城玫瑰園綠城御園獨墅湖房地產(chǎn)土地一級市場---從歷年土拍凸顯地王板塊價值近年獨墅湖板塊價值凸顯，地王頻現(xiàn)，品牌開發(fā)商云集，眾多高端項目入市，引領(lǐng)獨墅湖未來高尚人居新時代2019年底，九龍倉金雞湖大道地塊33.9萬方14億2009年9月22日綠城地塊15萬方，25億2009年9月22日綠城地塊21萬方，36億2019年1月6日，眾朗投資地塊23萬方29.1億2019年1月8日，中海獨墅島地塊34萬方15.6億2019年6月19日，新加坡仁恒雙湖地塊:37萬方21.63億在售未售早在2019年，綠城與華潤置地角逐古城區(qū)平門府地塊，最終失之交臂，以高端物業(yè)締造者自稱的綠城在蘇州鮮有高端項目，此番來勢洶洶，以雙湖地塊36萬方61億，驚爆雙料地王綠城銷售中心高調(diào)亮相蘇城2009年8月5日，保利獨墅島地塊29萬方19.9億高炮文字：綠城—中國高端物業(yè)的締造者高炮綠城玫瑰園綠城御園獨獨墅湖房地產(chǎn)2019年公寓供應(yīng)：湖濱花園（主要是瀾泊灣）97159.54㎡524套，中海獨墅島74355.8㎡283套，全年共計171515.34㎡，807套，占吳中區(qū)公寓總供應(yīng)面積的11.98%2019年別墅供應(yīng)：獨墅湖西片區(qū)全年無別墅供應(yīng)，吳中區(qū)全年別墅供應(yīng)為167143.3㎡，主要集中在太湖流域二級市場---獨墅湖西（吳中）房地產(chǎn)供應(yīng)分析湖西公寓全年供應(yīng)主要集中在湖濱花園和中海獨墅島兩項目，其公寓放量占吳中區(qū)比重較小，受傳統(tǒng)旺季的影響，4、5、8、9月供應(yīng)比較集中，其中4、5月供應(yīng)套數(shù)遠遠超過8、9月份。湖西別墅供應(yīng)主要集中在仁恒和中海項目，全年無供應(yīng)，只是持續(xù)去化去年推出的別墅獨墅湖房地產(chǎn)2019年公寓供應(yīng)：湖濱花園（主要是瀾泊灣）97獨墅湖房地產(chǎn)項目供應(yīng)面積供應(yīng)套數(shù)悅湖32873.6369海德公園31046.62285水云居23805.91442019年別墅供應(yīng)：御湖熙岸21533㎡53套，國賓一號30665㎡57套，全年共計52199㎡110套，占園區(qū)別墅總供應(yīng)面積的47.7%2019年公寓供應(yīng)二級市場---獨墅湖（園區(qū)）房地產(chǎn)供應(yīng)分析園區(qū)獨墅湖板塊全年公寓供應(yīng)116490㎡，占園區(qū)總供應(yīng)的6.43%。供應(yīng)主要以悅湖、海德公園剛需小戶為主，其次是雙湖板塊的稀缺樓盤，全年供應(yīng)主要集中在7、10月，10月比較集中；區(qū)域全年公寓總供應(yīng)量占整個獨墅湖供應(yīng)的40.4%整個獨墅湖板塊別墅供應(yīng)主要集中在雙湖板塊，主要有國賓一號、御湖熙岸，整個區(qū)域別墅年供應(yīng)占園區(qū)的近一半，全年僅八月集中放量獨墅湖房地產(chǎn)項目供應(yīng)面積供應(yīng)套數(shù)悅湖32873.6369海德獨墅湖房地產(chǎn)公寓供應(yīng)園區(qū)和吳中區(qū)部分之比2/3獨墅湖湖西公寓4、5月份集中放量獨墅湖（園區(qū)）公寓7、10月份集中放量公寓供應(yīng)量在各區(qū)域比重均較小公寓供應(yīng)主要集中在體量較大剛需項目板塊全年別墅供應(yīng)以雙湖板塊為主湖西無別墅供應(yīng)全年持續(xù)去化去年的產(chǎn)品雙湖別墅供應(yīng)量個別月份占園區(qū)近半成別墅供應(yīng)集中在個別項目，中海、九龍倉別墅供應(yīng)一般集中選擇在下半年小結(jié)：公寓別墅市場表現(xiàn)各異，個別地區(qū)特征明顯，獨墅湖西公寓放量較大，片區(qū)無別墅供應(yīng)；園區(qū)獨墅湖板塊公寓別墅供應(yīng)雙管其下，別墅市場表現(xiàn)突出，公寓供應(yīng)集中在個別剛需體量較大樓盤。公寓別墅應(yīng)現(xiàn)表供獨墅湖房地產(chǎn)公寓供應(yīng)園區(qū)和吳中區(qū)部分之比2/3獨墅湖湖西公獨墅湖房地產(chǎn)二級市場---獨墅湖西（吳中）房地產(chǎn)需求分析公寓去化表現(xiàn)基本隨著公寓供應(yīng)量的變化而變化，4、9月集中供應(yīng)導(dǎo)致去化較多。公寓雖然4、5月份的供應(yīng)比8、9月份較多但是去化套數(shù)不及后者，主要受樓市調(diào)控的影響，進入十月以后面臨淡季進入持續(xù)去化期。別墅因為全年無供應(yīng)，去化效果僅受傳統(tǒng)淡旺季影響，去化量最大集中在4、10月份，10月份星島仁恒銷售28套聯(lián)排。小結(jié)：去化時段比較集中，公寓去化集中在舊盤的后續(xù)推案，別墅持續(xù)去化去年產(chǎn)品。獨墅湖房地產(chǎn)二級市場---獨墅湖西（吳中）房地產(chǎn)需求分析公獨墅湖房地產(chǎn)二級市場---獨墅湖（園區(qū)）板塊房地產(chǎn)需求分析由于10月公寓出現(xiàn)較大供應(yīng)，使得10、11月份出現(xiàn)了全年最高去化。11月海德公園去化301套，為區(qū)域全年公寓去化的一個最高峰。該區(qū)域別墅去化主要集中在8、9、10月份，正值8月別墅集中放量期，主要去化項目為九龍倉國賓一號，共計去化85套，另外國賓一號也是片區(qū)別墅供應(yīng)最多的樓盤。小結(jié)：去化時段比較集中，新盤為去化主力，公寓去化集中在剛需大盤，別墅去化單個樓盤表現(xiàn)突出。獨墅湖房地產(chǎn)二級市場---獨墅湖（園區(qū)）板塊房地產(chǎn)需求分析由獨墅湖房地產(chǎn)獨墅湖西在售：悅湖、中房瀾泊灣、中海獨墅島售罄：星島仁恒、星嶼仁恒、香濱水岸、鑫苑湖岸名家未售：保利獨墅西岸、仁恒棠北、雙冠商業(yè)地塊雙湖板塊在售：大湖城邦、九龍倉國賓一號、中海世家（御湖熙岸）、水墨江南未售：綠城御園、綠城玫瑰園、仁恒雙湖灣獨墅湖東岸在售：榮域、海德公園、星湖名軒售罄：喜月閣（酒店公寓）以星港街和星湖街、通達路為界將獨墅湖房地產(chǎn)市場分為三個板塊選取代表性個案------悅湖、中房瀾泊灣、中海獨墅島、星島仁恒、榮域、海德公園、九龍倉國賓一號、大湖城邦，仁恒雙湖灣，進行景觀、產(chǎn)品、戶型、價格、營銷等情況分析項目眾多，地王頻現(xiàn)，生活配套不足，多親水別墅和觀湖公寓，典型個案為瀾泊灣仁恒項目片區(qū)受益于高教區(qū)人文配套，住宅規(guī)劃較少，以小高層為主，個別剛需大盤在售，典型個案為榮域和海德公園區(qū)域為地王板塊，前期為高檔公寓，后以豪宅為主，供應(yīng)充足，共享金雞湖配套，代表個案為九龍倉國賓一號和大湖城邦板塊項目一覽獨墅湖房地產(chǎn)獨墅湖西在售：悅湖、中房瀾泊灣、中海獨墅島雙湖板獨墅湖房地產(chǎn)板塊項目分布情況獨墅湖房地產(chǎn)板塊項目分布情況獨墅湖公寓個案PART1公寓篇獨墅湖公寓個案PART1公寓篇項目情報所在區(qū)域：獨墅湖東占地面積：10.5萬方建筑體量：21萬方容積率：2.0綠化率：40%物業(yè)類型：（?。└邔?、多層、別墅裝修情況：毛坯入住時間：現(xiàn)房主力戶型：78㎡一房、119㎡兩房目前在售：140㎡高層三房，價格10000-14000元/㎡，后續(xù)上浮200元，其中特價房，總價可優(yōu)惠10萬元，另有119㎡兩房，總價140萬左右后續(xù)推案：暫無項目特色：西南面直對獨墅湖，視野開闊，小區(qū)組團西低東高走勢，別墅、多層、高層依次而落，形成一定梯度，客群情況：

以自住型剛需人群為主，30-40歲左右，主要來自于園區(qū)，湖西占一部分，本地動遷自住客戶占較大比重，另外有張家港常熟等地自住兼投資的客戶，他們看中的是學(xué)區(qū)房和觀湖景致獨墅湖公寓個案置地榮域效果圖規(guī)劃圖項目情報主力戶型：78㎡一房、119㎡兩房獨墅湖公寓個案置地項目情報所在區(qū)域：獨墅湖西占地面積：6萬方建筑體量：14萬方容積率：1.8綠化率：40%物業(yè)類型：（?。└邔友b修情況：毛坯、精裝入住時間：2019年7月主力戶型：80㎡、87㎡、89㎡兩房目前在售：高層房源80-89㎡兩房和2+1房，均價11000元/㎡左右，優(yōu)惠是一次性付款98折后續(xù)推案：暫無項目特色：周邊教育配套齊全，中小學(xué)較多，獨墅湖隧道直通高教區(qū)，堪稱學(xué)區(qū)房；高層25層，可以較大視野飽覽獨墅湖景，73㎡樓間距，現(xiàn)代簡約風(fēng)格，戶型別致，89㎡2+1靈動空間，附大面積空中花園客群情況：以在園區(qū)工作的人員為主，多半有園區(qū)公積金，年齡以28-35歲為主力，置業(yè)以企業(yè)中層管理人員、高級白領(lǐng)為主，購買目的以首次置業(yè)為主，其中有少量的投資客戶獨墅湖公寓個案置地悅湖1512實景規(guī)劃圖項目情報主力戶型：80㎡、87㎡、89㎡兩房獨墅湖公寓個案置項目情報所在區(qū)域：獨墅湖西占地面積：8.2萬方建筑體量：10萬方容積率：0.82綠化率：45%物業(yè)類型：高層、雙、聯(lián)、獨別墅裝修情況：毛坯入住時間：2019年6月主力戶型：別墅212㎡、220㎡（主力）261㎡、265㎡、高層66-186㎡目前在售：在售聯(lián)排，均價2.2萬元/㎡，剩余三分之一；雙拼均價3.3萬元/㎡，已售空；獨棟均價6萬元/㎡，共9套還剩3套。9月25日推90#，先在售高層13000-18000元/㎡，剩十余套。項目特色：現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格，首度引入“有機建筑”的概念，充分利用濱水景觀資源，打造15000㎡湖岸綠化帶。階梯式園林景觀，雙私家花園三進院落式設(shè)計，擁有陽光中庭，觀景露臺，每戶贈送車位客群情況：別墅主要為園區(qū)和市區(qū)客戶，私企老板，40歲以上，自住為主兼有投資，少量外地客戶，高層主要有自住型的年輕人、用于投資的中年人、用于養(yǎng)老的老年人，置業(yè)多為公司高級白領(lǐng)、私營業(yè)主等獨墅湖公寓個案中房瀾泊灣8788899091雙拼聯(lián)排獨棟實景規(guī)劃圖項目情報主力戶型：別墅212㎡、220㎡（主力）261㎡、2項目情報所在區(qū)域：雙湖板塊占地面積：96661方建筑體量：22.6萬方容積率：2.18綠化率：45%物業(yè)類型：小高層、獨棟、雙拼裝修情況：毛坯入住時間：2019年8月主力戶型：121-132㎡127-139㎡170-180㎡目前在售：10月16日水云居三期推出小高層100#、95#、91#、89#120套，現(xiàn)在售均價17000-18000元/㎡，高層均價13000元/㎡左右，優(yōu)惠為98-99折。-項目特色：現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格，現(xiàn)推為優(yōu)質(zhì)湖景公寓，較其他樓棟距湖較近，擁享雙湖板塊醇熟配套，地鐵3號線經(jīng)過，戶型全部南向通透采光效果良好，面積選擇范圍大?？腿呵闆r：購房客戶以園區(qū)為主，少量市區(qū)和吳中區(qū)客戶，外地客戶比重一成左右，年齡30-50之間，多為企業(yè)管理層，私企業(yè)主或公務(wù)員，主要以自住為主，少量投資，對樓盤的位置比較看好獨墅湖公寓個案大湖城邦100959189水云居實景規(guī)劃圖項目情報主力戶型：121-132㎡127-139㎡17項目情報所在區(qū)域：獨墅湖東占地面積：約1.8萬方建筑體量：3.7萬方容積率：2.0綠化率：40%物業(yè)類型：高層裝修情況：毛坯、精裝入住時間：2019年8月主力戶型：60-128㎡精裝公寓目前在售：

在售1-6#高層，一房65㎡，兩房90㎡和105㎡，三房128㎡，均價10500元/㎡，一房一價項目特色：精裝房，學(xué)區(qū)房（教育地產(chǎn)),擁享高教區(qū)人文公建配套客群情況：

購房客戶以園區(qū)湖西、湖東客戶為主，部分古城區(qū)客戶，工作在園區(qū)，對于高教區(qū)環(huán)境較為認(rèn)可，客戶多為二次置業(yè)及以上，少量首次置業(yè)客戶，客戶年齡在30-50歲的高收入客層為主，置業(yè)多為公務(wù)員、私營業(yè)主、企業(yè)高管為主。獨墅湖公寓個案建屋海德公園效果圖規(guī)劃圖項目情報主力戶型：60-128㎡精裝公寓獨墅湖公寓個案建屋海獨墅湖別墅個案PART2別墅篇獨墅湖別墅個案PART2別墅篇項目情報所在區(qū)域：雙湖板塊占地面積：約34萬方建筑體量：20萬方容積率：0.46綠化率：50%物業(yè)類型：獨棟、雙拼裝修情況：毛坯入住時間：待定主力戶型：獨棟600平米，雙拼420-430平米目前在售：國賓一號自8月別墅低調(diào)銷售以來，8-11月月去化分別為33、23、30、4套，多為400㎡以上五房產(chǎn)品，引爆全城，現(xiàn)雙拼總價1300萬，獨棟總價2500萬，一期售罄，二期在2019年1月份推出項目特色：板塊內(nèi)最低密度地王力作，大空間名流闊綽感受，融匯西班牙地中海意大利建筑風(fēng)格，靠近李公堤和國際高爾夫球場，雙湖美景盡收眼底，附近高檔小區(qū)林立，最遠輻射至湖西湖東CBD，另外附近有兩個大酒店---金雞湖大酒店和凱賓斯基大酒店。客群情況：大部分自住，本地人居多，區(qū)域來源分散，包括蘇州五縣市，外地投資客主要是北京上海山西等地，年齡40以上獨墅湖別墅個案九龍倉國賓一號效果圖戶外項目情報主力戶型：獨棟600平米，雙拼420-430平米獨墅項目情報所在區(qū)域：獨墅湖西占地面積：34萬方建筑體量：27萬方容積率：0.8綠化率：40%物業(yè)類型：聯(lián)排、獨棟裝修情況：毛坯入住時間：2019年6月主力面積：303-476㎡聯(lián)排別墅，600㎡獨棟別墅目前在售：一期剩余房源不多，僅余幾套獨棟，聯(lián)排已售完，獨棟3200萬600㎡五房后續(xù)推案：最新拿到預(yù)售80套303-476㎡二期英式聯(lián)排別墅，預(yù)計2019年1月推出，預(yù)計600萬起價項目特色：城市島主生活，私密性強，臺地式組團，自然下沉式庭院，建筑景觀為英倫風(fēng)格，紅白搭配、尖頂，半地下夾層空間，整層配送；小區(qū)整體地下行車道，人車分流，戶戶雙車位，客群情況：以園區(qū)和市區(qū)自住客戶為主，少量投資，多為有身份高收入中老年人群獨墅湖別墅個案中海獨墅島模型圖規(guī)劃圖項目情報主力面積：303-476㎡聯(lián)排別墅，600㎡獨棟別項目情報所在區(qū)域：獨墅湖西占地面積：約17萬方建筑體量：10.5萬方容積率：0.56綠化率：62%物業(yè)類型：聯(lián)排、雙拼裝修情況：毛坯入住時間：現(xiàn)房主力戶型：獨棟600平米，雙拼420-430平米目前在售：國賓一號自8月別墅低調(diào)銷售以來，8-11月月去化分別為33、23、30、4套，多為400㎡以上五房產(chǎn)品，引爆全城，現(xiàn)雙拼總價1300萬，獨棟總價2500萬，一期售罄，二期在2019年1月份推出項目特色：COACHHOUSE形態(tài)親水別墅，島狀分布，三面環(huán)水，湖岸線長達1.5公里，島上河流縱橫，形成“島上的島”式規(guī)劃，建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡約和蘇州人文園林景觀融合，銅板和鋅板作為立面綴色，高低錯落，8.5米至10米面寬客群情況：大部分自住，本地人居多，區(qū)域來源分散，包括蘇州五縣市，外地投資客主要是北京、上海、山西等地，年齡40以上獨墅湖別墅個案星島仁恒實景規(guī)劃圖項目情報主力戶型：獨棟600平米，雙拼420-430平米獨墅項目情報所在區(qū)域：雙湖板塊占地面積：約37.5萬方建筑體量：33萬方容積率：0.9綠化率：43%物業(yè)類型：獨棟雙拼花園洋房裝修情況：毛坯、精裝開盤時間：2019年上半年主力戶型：80-180㎡精裝公寓目前在售：預(yù)計2019年上半年開盤，推出80-180多㎡的精裝公寓，價格待定項目特色：國家3A級住宅標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)安全、適用、耐久、環(huán)境、經(jīng)濟五大性能380多條指標(biāo)，天然河道貫穿雙湖，形成7個景觀組團更親水，高標(biāo)準(zhǔn)精裝，一梯一戶，地泵熱源系統(tǒng)，新風(fēng)系統(tǒng)，空調(diào)節(jié)能系統(tǒng)（VRV節(jié)能空調(diào)），外遮陽系統(tǒng)，地板采暖系統(tǒng)，24小時安保與金鑰匙管家服務(wù)客群情況：以園區(qū)客戶為主，多用于自住，有一定身份收入較高的中年高端客群獨墅湖別墅個案仁恒雙湖灣實景規(guī)劃圖項目情報主力戶型：80-180㎡精裝公寓獨墅湖別墅個案仁恒雙獨墅湖個案分析項目小結(jié)片區(qū)低密度產(chǎn)品多集中在湖岸一線，高層較遠，多湖景房板塊內(nèi)宜居指數(shù)較高，普通公寓綠化也達到40%以上湖東的公寓市場受益于高教區(qū)高知客群導(dǎo)入，剛需強勁公寓產(chǎn)品湖西多改善型，湖東多剛需，雙湖板塊相對高端海德公園、悅湖等純公寓樓盤入市使得區(qū)域公寓放量增大別墅產(chǎn)品多有親湖特征，甚至以島嶼為特色，人工造景雙湖板塊地段利好使得別墅去化火爆，提升了區(qū)域整體價值別墅建筑風(fēng)格有英倫、意式，地中海、中式等，立面各異隨著仁恒、綠城項目的陸續(xù)入市，別墅市場競爭更激烈公寓別墅獨墅湖個案分析項目小結(jié)片區(qū)低密度產(chǎn)品多集中在湖岸一線，高層較

■因獨墅湖開發(fā)程度和別墅本身容積率的限制，因而形成了低密度的特征。■低密度產(chǎn)品排布有個規(guī)律，距湖越近容積率越低，同時更多景觀組團和小品的搭配，形成項目自身獨特的風(fēng)格?！龅兔芏犬a(chǎn)品與高品位的湖居生活和優(yōu)雅人文典范相匹配?！鰟e墅產(chǎn)品客戶對地段敏感度弱，對產(chǎn)品、景觀、個性賣點更為關(guān)心，在獨墅湖西缺乏公建配套，生活性不足的情況下，項目適應(yīng)自身屬性，著力進行低密度的處理，通過沿湖景觀的巧妙排布組合，實現(xiàn)價值最大化?！龉⒖蛻糇⒅仄瑓^(qū)成熟度和未來發(fā)展?jié)摿?，同時除滿足自住的基本需求外對低密度的依賴較小，對價格比較敏感，此類規(guī)劃多遠離湖景，以拔高樓棟塑造湖景公寓形象為價值核心，如悅湖。低密度產(chǎn)品在本區(qū)域的一個顯著特色獨墅湖房地產(chǎn)產(chǎn)品研究■因獨墅湖開發(fā)程度和別墅本身容積率的限制，因而形成了低密

■獨墅湖被賦予一個生態(tài)的湖，天然無雕飾，又因距離園區(qū)市區(qū)較近成為第一居所的可能性，所以成為豪宅別墅的云集地。■湖的深義被賦予項目的案名中，從而被體現(xiàn)的淋漓盡致?！鲇崎L的湖岸線，因距湖的遠近而影響項目整體的規(guī)劃布局和產(chǎn)品形態(tài)，例如星島仁恒規(guī)劃成島嶼狀，三面環(huán)水，榮域從湖岸形成<別墅-洋房-高層>一定梯度建筑組團，仁恒雙湖灣充分利用貫穿雙湖的衍生天然河道，獨墅湖西沿湖不規(guī)則的地塊，被人工打造成濱湖綠化帶，遠離湖景的項目則賦予高層觀湖氣勢■與太湖度假區(qū)規(guī)劃和金雞湖商務(wù)休閑富居區(qū)不同，獨墅湖集合了兩者優(yōu)勢，兼顧生態(tài)型和城市性特征，太湖、金雞湖多政府力量規(guī)劃的公建配套，獨墅湖除了高教區(qū)外基本上為項目社區(qū)內(nèi)人工造景。湖景和人居的銜接性很緊密，沒有一定公建設(shè)施做過渡性鋪墊湖景在本區(qū)域的另一個顯著特色獨墅湖房地產(chǎn)產(chǎn)品研究■獨墅湖被賦予一個生態(tài)的湖，天然無雕飾，又因距離園區(qū)市區(qū)較板塊客群總結(jié)：生活格調(diào)較高的、出生于60-７０年代的新蘇州人或本地人（動遷戶）——他們文化修養(yǎng)和學(xué)歷層次較高，能夠快速接受新的事物，對于居住的品質(zhì)有一定的要求，對于未來熱力地段和一線原生態(tài)湖景比較青睞公寓客群特征園區(qū)懂得生活、追求生活質(zhì)量、注重文化層面的中高收入人群,由于對于低密度產(chǎn)品的青睞，由于財力尚不能購置別墅，轉(zhuǎn)而收藏花園洋房精品別墅客戶特征園區(qū)及市區(qū)企業(yè)高管、機關(guān)公務(wù)員、高教區(qū)知性人士，少量投資，主要用于自住改善，作為生活第一居所?；▓@洋房客戶特征獨墅湖房地產(chǎn)客群研究板塊客群總結(jié)：生活格調(diào)較高的、出生于60-７０年代的新蘇州人■2019年7月18日，悅湖推出12#、15#高層288套，均價10600元/㎡，優(yōu)惠存單2萬抵5萬2、每平米50元，當(dāng)天成交61套，去化率21%，■2019年8月8日，星湖名軒推出高層1-5#房源165套，均價8500-9000元/㎡，去化率22%■2019年8月18日，星嶼仁恒推出小高層8#50套房源，成交均價1.6萬元/㎡，優(yōu)惠為5萬抵10萬，開盤當(dāng)天94折，當(dāng)天成交32套，去化率為65%■2019年9月25日，中房瀾泊灣推出90#106套房源，均價13000元/㎡，優(yōu)惠66㎡減5萬裝修費、102㎡減7萬裝修費，直接從總價中扣除，當(dāng)天去化率50%■2019年10月16，水云居三期云尚推出四棟小高層共計120套，湖景房1.8-1.9萬元/㎡，無湖景1.4-1.5萬元/㎡，預(yù)約優(yōu)惠五萬抵十萬，當(dāng)天訂購享受2%優(yōu)惠，當(dāng)天去化45套，去化率43.5%■2019年10月31日，海德公園開盤推出1-6#高層633套房源，均價9600元/㎡，開盤預(yù)約減一萬元總價，同時享受98折優(yōu)惠，現(xiàn)場成交240組，去化率40%，板塊內(nèi)開盤活動概要獨墅湖房地產(chǎn)分析：2019年下半年，板塊開盤加推比較密集，主要集中在公寓，星嶼仁恒最后稀缺房源大幅優(yōu)惠，去化最好。板塊別墅產(chǎn)品無公開開盤，多低調(diào)在售，最主要的供應(yīng)為九龍倉國賓一號。營銷分析■2019年7月18日，悅湖推出12#、15#高層288套板塊個案影響價格的三方面：

◎消費者信心（項目“身份認(rèn)同”）◎銷售策略（人為制造稀缺）◎客戶體驗（“尊崇”感）各個案如何在市場環(huán)境中切入機會點：

◆首批推案，以別墅洋房帶動（小）高層產(chǎn)品，保留優(yōu)質(zhì)房源后期高價推售，通過市場空白產(chǎn)品迅速搶占片區(qū)市場，樹立項目高端樓盤形象。以榮域、大湖城邦（前期）為代表。

◆推案平穩(wěn)平開、減速跟進，根據(jù)工程進度靈活調(diào)整推售產(chǎn)品。以純別墅或純公寓項目為主，代表有悅湖、海德公園、香濱水岸等。◆整個項目沒有公開的開盤活動多低調(diào)秘密進行的，諸如九龍倉國賓一號。◆項目營銷推廣強調(diào)公眾性，注重客戶體驗感和客戶積累，維系開發(fā)商品牌形象，開盤聲勢熱烈，SP活動和媒體鋪排比較密集，代表為本地知名開發(fā)商中新、建屋項目，另外包括個別外來開發(fā)商，如仁恒、綠城。獨墅湖房地產(chǎn)營銷分析板塊個案影響價格的三方面：各個案如何在市場環(huán)境中切入機會點：公寓---大眾媒體獨墅湖推廣星嶼仁恒7月28日蘇州日報開盤預(yù)告水云居云尚10月13日蘇州日報開盤建屋海德公園11月5日城市商報建屋海德公園10月28日蘇州日報從2019年下半年的大眾媒廣來看，公寓廣告投放多為本地知名開發(fā)商如建屋、中新置地，具備較豐富的政府資源和媒介資源，主要訴求為開盤告知，其次為海德公園的一個前期產(chǎn)品信息釋放，作為尾盤發(fā)售引發(fā)關(guān)注點，仁恒發(fā)布加推信息。公寓---大眾媒體獨墅湖推廣星嶼仁恒7月28日蘇州日報開盤預(yù)獨墅湖推廣九龍倉國賓一號8月19日蘇州日報綠城御園10月14日蘇州日報仁恒雙湖灣11月18日蘇州日報別墅---大眾媒體從2019年下半年別墅報紙媒廣的排期來看，多半為地王項目的前期彩排，凸顯其高端性和尊崇感，針對生活品位階層，注重圈層營銷，視覺沖擊力較強。綠城作為蘇城豪宅新貴，更為惹眼，項目多前期產(chǎn)品推介。獨墅湖推廣九龍倉國賓一號8月19日蘇州日報綠城御園10月14板塊內(nèi)SP活動概要---別墅篇獨墅湖推廣2019年9月18日------星島仁恒聯(lián)手BMW同享尊崇共慶中秋，寶馬試駕，西洋女子樂團演奏，香車美人，猜中秋燈謎，品茗茶點心。2019年9月4日------星島仁恒法國紀(jì)梵?！白鹣砻李仌毖垏H一線時尚品牌——GIVENCHY，舉辦時尚主題沙龍2019年9月11日星島仁恒——盛世收藏錢幣的投資、甄別和鑒賞，邀請?zhí)K州收藏協(xié)會副會長，展示私家收藏，共同探討收藏錢幣的投資機會。2019年11月20日------仁恒雙湖灣國際生活概念館全城首映，攜手世界知名時尚奢侈品牌ARMANI，獻上一場盛大的國際時尚PARTY。節(jié)日試駕活動投資理財講座奢侈品聯(lián)動美容講座板塊內(nèi)SP活動概要---別墅篇獨墅湖推廣2019年9月18日板塊內(nèi)SP活動概要---公寓篇獨墅湖推廣2019年9月18日------悅湖夢想家第二季“夢想購房基金”申領(lǐng)活動和“夢想樣板房”評選活動2019年8月21日------星嶼仁恒奢華酷夏仁恒攜手新款捷豹周末試駕,穿插紅酒品鑒、小提琴即興演出2019年7月11日------悅湖工地看房活動，為舉辦工地開發(fā)日活動，項目于售樓處舉行了“置地悅湖歡迎您參觀未來的家”為主題的業(yè)主活動2019年8月29日------悅湖售樓處正式公開夢想家活動啟動，公布“老帶新”優(yōu)惠措施以及本次抽獎活動的夢想大獎——置地?悅湖夏威夷雙人6日游。申領(lǐng)與評選活動工地看房活動抽獎活動試駕活動板塊內(nèi)SP活動概要---公寓篇獨墅湖推廣2019年9月18日

■別墅推廣活動針對性較強，通常為小型活動為主，面對特定圈層，針對這類客群的喜好，多為投資理財，美容講座，高端客戶共享等慣用模式，活動效果因項目而異，但總體上打擊面不夠廣?！鰟e墅推廣活動形式比較注重生活品位和調(diào)性，體現(xiàn)奢侈型特征，較能把握住客戶口味，但是比較低調(diào)，不夠轟動效應(yīng)，沒有形成較大的聲勢。板塊推廣分析獨墅湖推廣■公寓推廣活動針對中低端客戶，體現(xiàn)實用主義特點，比較注重群體性，能形成一定聲勢，老帶新優(yōu)惠和抽獎活動有強烈的心理暗示作用，可帶動成交?！稣w上公關(guān)活動集中在個別樓盤，主要有置地悅湖和仁恒項目，九龍倉國賓一號為代表的豪宅主要以報紙網(wǎng)絡(luò)為主，很少SP活動，與太湖(面向長三角)和金雞湖的推廣相比，板塊有待升級。別墅公寓■別墅推廣活動針對性較強，通常為小型活動為主，面對特定圈層項目共型特征獨墅湖房地產(chǎn)研究獨墅湖是一個有生活品味的湖，而且是處于開發(fā)初期，基本為原生態(tài)景觀，周邊項目除了凸顯湖景價值外都趨同于住宅項目的內(nèi)涵營造，特別是它的宜居型和人文特色。生態(tài)人文價值隨著片區(qū)的逐步成熟，地王的帶動，品牌開發(fā)商陸續(xù)入駐，推案呈現(xiàn)出和金雞湖板塊一致的情形，土地漸次稀缺，價格逐漸上揚，未售新盤主要為昔日地王，主要有仁恒、綠城和保利項目，售罄的項目亦有新項目開盤，如仁恒項目推案情況除悅湖、海德公園為純公寓以外，大多數(shù)項目產(chǎn)品類型多樣，有別墅、多層花園洋房、（小）高層，同時高端項目配備高檔會所、商業(yè)街，大湖城邦作為大盤，社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有商業(yè)街、幼兒園、會所，功能齊備產(chǎn)品線豐富由于項目的湖景優(yōu)勢和地段的稀缺性，片區(qū)項目一致打造濱湖高檔小區(qū)，注重體現(xiàn)低密度高綠化率，并作為一個價值賣點進行挖掘放大低密度高綠化案名湖為藍本綜觀獨墅湖各項目案名，均與湖有深的淵源，如大湖城邦水云居，瀾泊灣、寓上湖、獨墅島、湖岸名家、星島（嶼）仁恒、雙湖灣、悅湖、香濱水岸等，充分顯示了項目以湖為最大賣點。項目共型特征獨墅湖房地產(chǎn)研究獨墅湖是一個有生活品味的湖，而且項目均以低密度湖景為主訴求，除此以外還以獨特的產(chǎn)品力和稀缺的地段，具體到同一區(qū)域，推廣表現(xiàn)各異，仁恒的項目比較高調(diào)，而九龍倉國賓一號就比較低調(diào)深沉，以報廣和網(wǎng)絡(luò)媒體為主，SP活動較少.推廣表現(xiàn)不同獨墅湖西生活配套不足，受婁葑商圈輻射；湖東因為接近高教區(qū)，人文氣息比較濃厚，并共享大體量教育配套，堪稱學(xué)區(qū)房；雙湖板塊受益于金雞湖的價值輻射，共享其配套，且距離湖東湖西CBD較近，便達性強。配套差異化仁恒雙湖灣引入天然河道貫穿雙湖；星島仁恒以“島上的島”規(guī)劃，1.5公里湖岸線融會景觀園林；中房瀾泊灣引入有機建筑概念，打造超大面積湖岸園林綠化帶；大湖城邦內(nèi)部自成一統(tǒng)，各種產(chǎn)品形成一個互補的整體.項目規(guī)劃各異建筑風(fēng)格均體現(xiàn)不同的風(fēng)格，中海獨墅島英倫風(fēng)格，國賓一號呈現(xiàn)出地中海意大利西班牙多種復(fù)合建筑風(fēng)格，其他項目以現(xiàn)代簡約風(fēng)格居多.建筑風(fēng)格多樣雙湖板塊因為其地段稀缺價格普遍較高；獨墅湖西生活便達性差，價格偏低，但在整個城區(qū)屬于中高檔；獨墅湖東樓盤較少，多學(xué)區(qū)房，價格參差不齊，由于樓盤較少，后續(xù)價格在提升.價格差異較大項目差異性分析獨墅湖房地產(chǎn)研究項目均以低密度湖景為主訴求，除此以外還以獨特的產(chǎn)品力和稀缺的得天獨厚的自然資源，沒有被破壞的原生態(tài)湖景交通條件的改善，將會加快片區(qū)與外部的通連，為區(qū)域外拓客源奠定基礎(chǔ)城市型和生態(tài)性的完美結(jié)合，使得板塊成為第一居所，成為別墅市場的翹楚.品牌開發(fā)商的進駐，提升理念和產(chǎn)品品質(zhì)片區(qū)的生活配套嚴(yán)重不足，商業(yè)發(fā)展滯后，導(dǎo)致人居氛圍不夠濃厚獨墅湖西岸多動遷房和未拆遷的小區(qū)，公建不足，環(huán)境狀況堪憂，整體形象較差隨著沿湖地塊的開發(fā)殆盡，別墅市場后備供應(yīng)開始捉襟見肘，變得尤為稀缺金雞湖的稀缺土地存量不足直接導(dǎo)致獨墅湖板塊房地產(chǎn)市場的上升隨著片區(qū)被地王炒熱，價值逐步在抬升，更多的品牌開發(fā)商將入駐，跑馬圈地2019年首次土拍，尹山湖板塊被炒熱，獨墅湖南土地價值被重新估量吳中區(qū)和園區(qū)湖東優(yōu)質(zhì)樓盤對于區(qū)域客戶造成一定程度的分流隨著板塊的不斷演進，各項目適應(yīng)自身規(guī)劃需要，開始沿湖造景，再加上人居增多，會對環(huán)境、植被和生態(tài)鏈造成一定的損害。機會點威脅點優(yōu)勢劣勢獨墅湖房地產(chǎn)研究SWOT分析SWOT得天獨厚的自然資源，沒有被破壞的原生態(tài)湖景片區(qū)的生活配套嚴(yán)重三大價值塑造品牌價值攻城略地，因地王而生，以締造者的眼界，霸視群雄，以品牌塑造建筑體靈魂，生生不息文化+生活價值園區(qū)新新人類，個性張揚，雙湖國際化視野，引領(lǐng)外埠風(fēng)尚，湖東高教區(qū)知性人文浸染，湖西生態(tài)宜居湖景價值獨墅湖，人文的湖，生態(tài)的湖，生活的湖，所有的項目案名均體現(xiàn)湖的內(nèi)涵，以湖為核心賣點獨墅湖板塊各項目竭力塑造自身的差異性價值，以湖景優(yōu)勢和產(chǎn)品亮點為主要競爭因素，土地拍賣是房市的晴雨表，從2019年初的土拍情況來看，尹山湖板塊由于其自然資源和地段優(yōu)勢成為競相追逐的目標(biāo)，由此整個板塊的價值也在升級，獨墅湖將成為金雞湖居住時代演變的一個縮影，從地塊儲備和后續(xù)推案來看，別墅市場被逐步抬高，將成為園區(qū)乃至蘇城豪宅市場的價值標(biāo)桿，隨著臨湖地段日益開發(fā)殆盡，公寓將向外圍發(fā)展，低密度的趨勢開始逐漸減弱，湖南岸地塊后續(xù)也將成為一個角逐熱點區(qū)域。未來定位板塊未來價值坐標(biāo)獨墅湖房地產(chǎn)研究三大價值塑造品牌價值文化+生活價值湖景價值獨墅湖板塊各項目竭謝謝謝謝ENDEND45蘇州獨墅湖板塊房地產(chǎn)市場調(diào)研報告-45P課件46獨墅湖區(qū)位獨墅湖交通獨墅湖景觀獨墅湖規(guī)劃獨墅湖總結(jié)供需分析公寓個案篇別墅個案篇個案總結(jié)產(chǎn)品研究客群研究營銷分析推廣分析區(qū)域共性區(qū)域差異性未來展望報告思路獨墅湖區(qū)位獨墅湖交通獨墅湖景觀獨墅湖規(guī)劃獨墅湖總結(jié)供需分析公獨墅湖區(qū)位在行政區(qū)域劃分上，獨墅湖西岸歸屬吳中區(qū)，而東岸和北岸歸屬工業(yè)園區(qū)。獨墅湖處于工業(yè)園區(qū)和吳中區(qū)兩大板塊的結(jié)合部，周邊有婁葑鎮(zhèn)、斜塘鎮(zhèn)、郭巷鎮(zhèn)，高教區(qū)等獨墅湖板塊是指位于獨墅湖西岸、北岸、東岸的區(qū)域,目前南岸尚未開發(fā)斜塘鎮(zhèn)高教區(qū)郭巷鎮(zhèn)婁葑鎮(zhèn)獨墅湖區(qū)位在行政區(qū)域劃分上，獨墅湖西岸歸屬吳中區(qū)，而東岸和北獨墅湖以原生態(tài)湖景著稱，水面11.52平方公里，比金雞湖面積7.1平方公里稍大。政府50億資金啟動獨墅湖波光湖景的回水工程打造專屬自然景觀帶城市內(nèi)湖獨墅湖見證了純粹的蘇州傳統(tǒng)文化情結(jié)---魚米之鄉(xiāng)的縮影，這里是蘇州水生魚類的天堂，蘇城絕大多數(shù)食用魚類在這里生長繁衍獨墅湖自然景觀非常好，很長的水岸線，如果把金雞湖比作華麗時尚前衛(wèi)的大家閨秀，那么獨墅湖就如天然去雕飾，婉約清麗的小家碧玉獨墅湖景觀獨墅湖教堂實景獨墅湖以原生態(tài)湖景著稱，水面11.52平方公里，比金雞湖面積獨墅湖交通獨墅湖大道金雞湖大道東方大道星湖街蘇嘉杭高速東環(huán)高架主要交通干線：地鐵3號線婁葑鎮(zhèn)站獨墅湖路站斜塘鎮(zhèn)站隧道獨墅湖金雞湖地鐵2號線迎春南路站高架：東環(huán)高架、蘇嘉杭高速公路，南環(huán)延伸段工程地鐵：3號線靠近婁葑鎮(zhèn)站、獨墅湖路站等，2號線從迎春南路站向東至高教區(qū)有一個延伸段隧道：獨墅湖湖底隧道主干道：獨墅湖大道、金雞湖大道、星海街、通達路、東方大道等，距市區(qū)車程不足6分鐘通達路兩大水域、三條主干道、兩條輕軌，兩座高架，一條隧道交通的便捷性使得地段成為第一居所成為可能新機場路南遷改造工程延伸段獨墅湖交通獨墅湖大道獨墅湖隧橋工程全長為7.37公里，其中隧道部分長3.46公里，為目前國內(nèi)最長獨墅湖交通蘇州獨墅湖隧道全面竣工并正式通車對于獨墅湖有著重大的歷史意義。緩解了城南東西向交通壓力，實現(xiàn)了園區(qū)東南和城區(qū)快速對接。交通瓶頸的打破，為區(qū)域內(nèi)自身客源的流動和對外部客源的拓展奠定了基礎(chǔ)隧道入口隧道入口實景獨墅湖隧橋工程全長為7.37公里，其中隧道部分長3.46公里獨墅湖規(guī)劃■地段靠東南，長期被金雞湖邊緣化，生活配套不足，由于周邊多動遷房，整體形象不高?！龅锰飒毢竦淖匀毁Y源，原生態(tài)湖景，不同于金雞湖人工造景，遠離工業(yè)區(qū)■高端人文教育資源豐富，高知聚集地，商業(yè)配套相對滯后，主要受傳統(tǒng)商圈的輻射■地塊大盤云集，地王頻現(xiàn)，土地儲備豐富，為板塊低密度中高檔生活區(qū)，多別墅產(chǎn)品■隨著區(qū)域未來供應(yīng)的跟進，交通的日益完善，獨墅湖高教區(qū)的開發(fā)成熟，有望吸引新生人口與高素質(zhì)人口聚集。板塊現(xiàn)狀未來規(guī)劃外溢金雞湖價值效應(yīng)，依托生態(tài)湖景優(yōu)勢，打造低密度高尚居住生活區(qū)，形成高端人士聚集，人文教育特色顯著的活力地帶高尚居住+生態(tài)湖景+人文配套未來商業(yè)中心（雙冠商業(yè)）低密度中高檔居住區(qū)中高檔居住區(qū)高爾夫場五星酒店高等教育區(qū)研究生城教堂沿湖公園科技產(chǎn)業(yè)園商務(wù)中心體育館影劇院婁葑動遷房斜塘動遷房中高檔居住區(qū)獨墅湖規(guī)劃■地段靠東南，長期被金雞湖邊緣化，生活配套不足，由獨墅湖規(guī)劃■片區(qū)發(fā)展較早，已形成湖西和湖東兩個CBD，金融商貿(mào)業(yè)發(fā)達，休閑娛樂設(shè)施完善，更多的以公建配套的形式，比如科文中心，博覽中心?！鋈斯さ褡恋暮圹E較多，人工造景，比如湖濱大道，摩天輪，李公堤，游艇碼頭等。■湖西高端居住區(qū)已成絕版，配套一流，典型商貿(mào)中心---左岸商業(yè)街；大湖東板塊品質(zhì)大盤云集，后續(xù)供應(yīng)充足，潛力巨大，附近有園區(qū)行政中心---園區(qū)管委會。金雞湖總體規(guī)劃湖西CBD湖東CBD現(xiàn)代大道中高檔居住區(qū)湖東中檔居住區(qū)湖西高檔居住區(qū)雙湖中高檔居住區(qū)與湖西板塊不同，雙湖板塊（沿金雞湖大道）可以共享金雞湖周邊配套，此處居住價值凸顯，因而此地多別墅產(chǎn)品和低密度住宅。金雞湖金雞湖---商務(wù)休閑的湖；獨墅湖---生活居住的湖7.1平方千米浩瀚湖景獨墅湖規(guī)劃■片區(qū)發(fā)展較早，已形成湖西和湖東兩個CBD，金融商獨墅湖規(guī)劃高等教育區(qū)白鷺園16影劇院1922生物納米科技園24鄰里中心18體育館21創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園8

文星廣場25月亮灣商務(wù)中心獨墅湖圖書館1翰林緣小區(qū)1024入駐高校名單：蘇州大學(xué)、中國科大、人民大學(xué)、南大、西交大、東南大學(xué)、川大、武漢大學(xué)、華中科大、華北電力、西交利物浦、港大思培等高教區(qū)占地共10平方公里，3平方公里用于研究生教育基地，3平方公里用于創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基地，2平方公里為蘇大新校區(qū)，2平方公里為生活服務(wù)配套整個蘇州知性人士和高階人群的發(fā)祥地，濃郁的文化氛圍，使得獨墅湖成為更有生活品位的湖，這里的高教服務(wù)和智力產(chǎn)業(yè)集群將催生出去化周邊品質(zhì)樓盤的重要人群。25高教區(qū)規(guī)劃---高尚人文領(lǐng)地高教區(qū)規(guī)劃圖實景獨墅湖規(guī)劃高等教育區(qū)白鷺園16影劇院1922獨墅湖總結(jié)城市性與生態(tài)性完美結(jié)合，離塵不離城金雞湖金雞湖---受益于工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，土地開發(fā)起步早，先天資源豐厚，目前成熟度最高，湖西更是寸土寸金，但是人工雕琢的景觀痕跡和過于濃厚的商業(yè)氛圍破壞了金雞湖的生態(tài)型，第一居所的屬性不變太湖太湖---跨越了城市內(nèi)湖視野，放眼長三角，太湖度假區(qū)大規(guī)劃的啟動，保持太湖原有的生態(tài)性基礎(chǔ)上，打造旅游休閑娛樂為主要功能的生活居住區(qū)，但是整個板塊距離市區(qū)較遠，生活配套不足，城市型較差，一般追認(rèn)為第二居所蘇州主流人居從金雞湖時代到獨墅湖時代第一居所獨墅湖總結(jié)城市性與生態(tài)性完美結(jié)合，離塵不離城金雞湖金雞湖--高炮文字：綠城—中國高端物業(yè)的締造者高炮綠城玫瑰園綠城御園獨墅湖房地產(chǎn)土地一級市場---從歷年土拍凸顯地王板塊價值近年獨墅湖板塊價值凸顯，地王頻現(xiàn)，品牌開發(fā)商云集，眾多高端項目入市，引領(lǐng)獨墅湖未來高尚人居新時代2019年底，九龍倉金雞湖大道地塊33.9萬方14億2009年9月22日綠城地塊15萬方，25億2009年9月22日綠城地塊21萬方，36億2019年1月6日，眾朗投資地塊23萬方29.1億2019年1月8日，中海獨墅島地塊34萬方15.6億2019年6月19日，新加坡仁恒雙湖地塊:37萬方21.63億在售未售早在2019年，綠城與華潤置地角逐古城區(qū)平門府地塊，最終失之交臂，以高端物業(yè)締造者自稱的綠城在蘇州鮮有高端項目，此番來勢洶洶，以雙湖地塊36萬方61億，驚爆雙料地王綠城銷售中心高調(diào)亮相蘇城2009年8月5日，保利獨墅島地塊29萬方19.9億高炮文字：綠城—中國高端物業(yè)的締造者高炮綠城玫瑰園綠城御園獨獨墅湖房地產(chǎn)2019年公寓供應(yīng)：湖濱花園（主要是瀾泊灣）97159.54㎡524套，中海獨墅島74355.8㎡283套，全年共計171515.34㎡，807套，占吳中區(qū)公寓總供應(yīng)面積的11.98%2019年別墅供應(yīng)：獨墅湖西片區(qū)全年無別墅供應(yīng)，吳中區(qū)全年別墅供應(yīng)為167143.3㎡，主要集中在太湖流域二級市場---獨墅湖西（吳中）房地產(chǎn)供應(yīng)分析湖西公寓全年供應(yīng)主要集中在湖濱花園和中海獨墅島兩項目，其公寓放量占吳中區(qū)比重較小，受傳統(tǒng)旺季的影響，4、5、8、9月供應(yīng)比較集中，其中4、5月供應(yīng)套數(shù)遠遠超過8、9月份。湖西別墅供應(yīng)主要集中在仁恒和中海項目，全年無供應(yīng)，只是持續(xù)去化去年推出的別墅獨墅湖房地產(chǎn)2019年公寓供應(yīng)：湖濱花園（主要是瀾泊灣）97獨墅湖房地產(chǎn)項目供應(yīng)面積供應(yīng)套數(shù)悅湖32873.6369海德公園31046.62285水云居23805.91442019年別墅供應(yīng)：御湖熙岸21533㎡53套，國賓一號30665㎡57套，全年共計52199㎡110套，占園區(qū)別墅總供應(yīng)面積的47.7%2019年公寓供應(yīng)二級市場---獨墅湖（園區(qū)）房地產(chǎn)供應(yīng)分析園區(qū)獨墅湖板塊全年公寓供應(yīng)116490㎡，占園區(qū)總供應(yīng)的6.43%。供應(yīng)主要以悅湖、海德公園剛需小戶為主，其次是雙湖板塊的稀缺樓盤，全年供應(yīng)主要集中在7、10月，10月比較集中；區(qū)域全年公寓總供應(yīng)量占整個獨墅湖供應(yīng)的40.4%整個獨墅湖板塊別墅供應(yīng)主要集中在雙湖板塊，主要有國賓一號、御湖熙岸，整個區(qū)域別墅年供應(yīng)占園區(qū)的近一半，全年僅八月集中放量獨墅湖房地產(chǎn)項目供應(yīng)面積供應(yīng)套數(shù)悅湖32873.6369海德獨墅湖房地產(chǎn)公寓供應(yīng)園區(qū)和吳中區(qū)部分之比2/3獨墅湖湖西公寓4、5月份集中放量獨墅湖（園區(qū)）公寓7、10月份集中放量公寓供應(yīng)量在各區(qū)域比重均較小公寓供應(yīng)主要集中在體量較大剛需項目板塊全年別墅供應(yīng)以雙湖板塊為主湖西無別墅供應(yīng)全年持續(xù)去化去年的產(chǎn)品雙湖別墅供應(yīng)量個別月份占園區(qū)近半成別墅供應(yīng)集中在個別項目，中海、九龍倉別墅供應(yīng)一般集中選擇在下半年小結(jié)：公寓別墅市場表現(xiàn)各異，個別地區(qū)特征明顯，獨墅湖西公寓放量較大，片區(qū)無別墅供應(yīng)；園區(qū)獨墅湖板塊公寓別墅供應(yīng)雙管其下，別墅市場表現(xiàn)突出，公寓供應(yīng)集中在個別剛需體量較大樓盤。公寓別墅應(yīng)現(xiàn)表供獨墅湖房地產(chǎn)公寓供應(yīng)園區(qū)和吳中區(qū)部分之比2/3獨墅湖湖西公獨墅湖房地產(chǎn)二級市場---獨墅湖西（吳中）房地產(chǎn)需求分析公寓去化表現(xiàn)基本隨著公寓供應(yīng)量的變化而變化，4、9月集中供應(yīng)導(dǎo)致去化較多。公寓雖然4、5月份的供應(yīng)比8、9月份較多但是去化套數(shù)不及后者，主要受樓市調(diào)控的影響，進入十月以后面臨淡季進入持續(xù)去化期。別墅因為全年無供應(yīng)，去化效果僅受傳統(tǒng)淡旺季影響，去化量最大集中在4、10月份，10月份星島仁恒銷售28套聯(lián)排。小結(jié)：去化時段比較集中，公寓去化集中在舊盤的后續(xù)推案，別墅持續(xù)去化去年產(chǎn)品。獨墅湖房地產(chǎn)二級市場---獨墅湖西（吳中）房地產(chǎn)需求分析公獨墅湖房地產(chǎn)二級市場---獨墅湖（園區(qū)）板塊房地產(chǎn)需求分析由于10月公寓出現(xiàn)較大供應(yīng)，使得10、11月份出現(xiàn)了全年最高去化。11月海德公園去化301套，為區(qū)域全年公寓去化的一個最高峰。該區(qū)域別墅去化主要集中在8、9、10月份，正值8月別墅集中放量期，主要去化項目為九龍倉國賓一號，共計去化85套，另外國賓一號也是片區(qū)別墅供應(yīng)最多的樓盤。小結(jié)：去化時段比較集中，新盤為去化主力，公寓去化集中在剛需大盤，別墅去化單個樓盤表現(xiàn)突出。獨墅湖房地產(chǎn)二級市場---獨墅湖（園區(qū)）板塊房地產(chǎn)需求分析由獨墅湖房地產(chǎn)獨墅湖西在售：悅湖、中房瀾泊灣、中海獨墅島售罄：星島仁恒、星嶼仁恒、香濱水岸、鑫苑湖岸名家未售：保利獨墅西岸、仁恒棠北、雙冠商業(yè)地塊雙湖板塊在售：大湖城邦、九龍倉國賓一號、中海世家（御湖熙岸）、水墨江南未售：綠城御園、綠城玫瑰園、仁恒雙湖灣獨墅湖東岸在售：榮域、海德公園、星湖名軒售罄：喜月閣（酒店公寓）以星港街和星湖街、通達路為界將獨墅湖房地產(chǎn)市場分為三個板塊選取代表性個案------悅湖、中房瀾泊灣、中海獨墅島、星島仁恒、榮域、海德公園、九龍倉國賓一號、大湖城邦，仁恒雙湖灣，進行景觀、產(chǎn)品、戶型、價格、營銷等情況分析項目眾多，地王頻現(xiàn)，生活配套不足，多親水別墅和觀湖公寓，典型個案為瀾泊灣仁恒項目片區(qū)受益于高教區(qū)人文配套，住宅規(guī)劃較少，以小高層為主，個別剛需大盤在售，典型個案為榮域和海德公園區(qū)域為地王板塊，前期為高檔公寓，后以豪宅為主，供應(yīng)充足，共享金雞湖配套，代表個案為九龍倉國賓一號和大湖城邦板塊項目一覽獨墅湖房地產(chǎn)獨墅湖西在售：悅湖、中房瀾泊灣、中海獨墅島雙湖板獨墅湖房地產(chǎn)板塊項目分布情況獨墅湖房地產(chǎn)板塊項目分布情況獨墅湖公寓個案PART1公寓篇獨墅湖公寓個案PART1公寓篇項目情報所在區(qū)域：獨墅湖東占地面積：10.5萬方建筑體量：21萬方容積率：2.0綠化率：40%物業(yè)類型：（小）高層、多層、別墅裝修情況：毛坯入住時間：現(xiàn)房主力戶型：78㎡一房、119㎡兩房目前在售：140㎡高層三房，價格10000-14000元/㎡，后續(xù)上浮200元，其中特價房，總價可優(yōu)惠10萬元，另有119㎡兩房，總價140萬左右后續(xù)推案：暫無項目特色：西南面直對獨墅湖，視野開闊，小區(qū)組團西低東高走勢，別墅、多層、高層依次而落，形成一定梯度，客群情況：

以自住型剛需人群為主，30-40歲左右，主要來自于園區(qū)，湖西占一部分，本地動遷自住客戶占較大比重，另外有張家港常熟等地自住兼投資的客戶，他們看中的是學(xué)區(qū)房和觀湖景致獨墅湖公寓個案置地榮域效果圖規(guī)劃圖項目情報主力戶型：78㎡一房、119㎡兩房獨墅湖公寓個案置地項目情報所在區(qū)域：獨墅湖西占地面積：6萬方建筑體量：14萬方容積率：1.8綠化率：40%物業(yè)類型：（?。└邔友b修情況：毛坯、精裝入住時間：2019年7月主力戶型：80㎡、87㎡、89㎡兩房目前在售：高層房源80-89㎡兩房和2+1房，均價11000元/㎡左右，優(yōu)惠是一次性付款98折后續(xù)推案：暫無項目特色：周邊教育配套齊全，中小學(xué)較多，獨墅湖隧道直通高教區(qū)，堪稱學(xué)區(qū)房；高層25層，可以較大視野飽覽獨墅湖景，73㎡樓間距，現(xiàn)代簡約風(fēng)格，戶型別致，89㎡2+1靈動空間，附大面積空中花園客群情況：以在園區(qū)工作的人員為主，多半有園區(qū)公積金，年齡以28-35歲為主力，置業(yè)以企業(yè)中層管理人員、高級白領(lǐng)為主，購買目的以首次置業(yè)為主，其中有少量的投資客戶獨墅湖公寓個案置地悅湖1512實景規(guī)劃圖項目情報主力戶型：80㎡、87㎡、89㎡兩房獨墅湖公寓個案置項目情報所在區(qū)域：獨墅湖西占地面積：8.2萬方建筑體量：10萬方容積率：0.82綠化率：45%物業(yè)類型：高層、雙、聯(lián)、獨別墅裝修情況：毛坯入住時間：2019年6月主力戶型：別墅212㎡、220㎡（主力）261㎡、265㎡、高層66-186㎡目前在售：在售聯(lián)排，均價2.2萬元/㎡，剩余三分之一；雙拼均價3.3萬元/㎡，已售空；獨棟均價6萬元/㎡，共9套還剩3套。9月25日推90#，先在售高層13000-18000元/㎡，剩十余套。項目特色：現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格，首度引入“有機建筑”的概念，充分利用濱水景觀資源，打造15000㎡湖岸綠化帶。階梯式園林景觀，雙私家花園三進院落式設(shè)計，擁有陽光中庭，觀景露臺，每戶贈送車位客群情況：別墅主要為園區(qū)和市區(qū)客戶，私企老板，40歲以上，自住為主兼有投資，少量外地客戶，高層主要有自住型的年輕人、用于投資的中年人、用于養(yǎng)老的老年人，置業(yè)多為公司高級白領(lǐng)、私營業(yè)主等獨墅湖公寓個案中房瀾泊灣8788899091雙拼聯(lián)排獨棟實景規(guī)劃圖項目情報主力戶型：別墅212㎡、220㎡（主力）261㎡、2項目情報所在區(qū)域：雙湖板塊占地面積：96661方建筑體量：22.6萬方容積率：2.18綠化率：45%物業(yè)類型：小高層、獨棟、雙拼裝修情況：毛坯入住時間：2019年8月主力戶型：121-132㎡127-139㎡170-180㎡目前在售：10月16日水云居三期推出小高層100#、95#、91#、89#120套，現(xiàn)在售均價17000-18000元/㎡，高層均價13000元/㎡左右，優(yōu)惠為98-99折。-項目特色：現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格，現(xiàn)推為優(yōu)質(zhì)湖景公寓，較其他樓棟距湖較近，擁享雙湖板塊醇熟配套，地鐵3號線經(jīng)過，戶型全部南向通透采光效果良好，面積選擇范圍大?？腿呵闆r：購房客戶以園區(qū)為主，少量市區(qū)和吳中區(qū)客戶，外地客戶比重一成左右，年齡30-50之間，多為企業(yè)管理層，私企業(yè)主或公務(wù)員，主要以自住為主，少量投資，對樓盤的位置比較看好獨墅湖公寓個案大湖城邦100959189水云居實景規(guī)劃圖項目情報主力戶型：121-132㎡127-139㎡17項目情報所在區(qū)域：獨墅湖東占地面積：約1.8萬方建筑體量：3.7萬方容積率：2.0綠化率：40%物業(yè)類型：高層裝修情況：毛坯、精裝入住時間：2019年8月主力戶型：60-128㎡精裝公寓目前在售：

在售1-6#高層，一房65㎡，兩房90㎡和105㎡，三房128㎡，均價10500元/㎡，一房一價項目特色：精裝房，學(xué)區(qū)房（教育地產(chǎn)),擁享高教區(qū)人文公建配套客群情況：

購房客戶以園區(qū)湖西、湖東客戶為主，部分古城區(qū)客戶，工作在園區(qū)，對于高教區(qū)環(huán)境較為認(rèn)可，客戶多為二次置業(yè)及以上，少量首次置業(yè)客戶，客戶年齡在30-50歲的高收入客層為主，置業(yè)多為公務(wù)員、私營業(yè)主、企業(yè)高管為主。獨墅湖公寓個案建屋海德公園效果圖規(guī)劃圖項目情報主力戶型：60-128㎡精裝公寓獨墅湖公寓個案建屋海獨墅湖別墅個案PART2別墅篇獨墅湖別墅個案PART2別墅篇項目情報所在區(qū)域：雙湖板塊占地面積：約34萬方建筑體量：20萬方容積率：0.46綠化率：50%物業(yè)類型：獨棟、雙拼裝修情況：毛坯入住時間：待定主力戶型：獨棟600平米，雙拼420-430平米目前在售：國賓一號自8月別墅低調(diào)銷售以來，8-11月月去化分別為33、23、30、4套，多為400㎡以上五房產(chǎn)品，引爆全城，現(xiàn)雙拼總價1300萬，獨棟總價2500萬，一期售罄，二期在2019年1月份推出項目特色：板塊內(nèi)最低密度地王力作，大空間名流闊綽感受，融匯西班牙地中海意大利建筑風(fēng)格，靠近李公堤和國際高爾夫球場，雙湖美景盡收眼底，附近高檔小區(qū)林立，最遠輻射至湖西湖東CBD，另外附近有兩個大酒店---金雞湖大酒店和凱賓斯基大酒店。客群情況：大部分自住，本地人居多，區(qū)域來源分散，包括蘇州五縣市，外地投資客主要是北京上海山西等地，年齡40以上獨墅湖別墅個案九龍倉國賓一號效果圖戶外項目情報主力戶型：獨棟600平米，雙拼420-430平米獨墅項目情報所在區(qū)域：獨墅湖西占地面積：34萬方建筑體量：27萬方容積率：0.8綠化率：40%物業(yè)類型：聯(lián)排、獨棟裝修情況：毛坯入住時間：2019年6月主力面積：303-476㎡聯(lián)排別墅，600㎡獨棟別墅目前在售：一期剩余房源不多，僅余幾套獨棟，聯(lián)排已售完，獨棟3200萬600㎡五房后續(xù)推案：最新拿到預(yù)售80套303-476㎡二期英式聯(lián)排別墅，預(yù)計2019年1月推出，預(yù)計600萬起價項目特色：城市島主生活，私密性強，臺地式組團，自然下沉式庭院，建筑景觀為英倫風(fēng)格，紅白搭配、尖頂，半地下夾層空間，整層配送；小區(qū)整體地下行車道，人車分流，戶戶雙車位，客群情況：以園區(qū)和市區(qū)自住客戶為主，少量投資，多為有身份高收入中老年人群獨墅湖別墅個案中海獨墅島模型圖規(guī)劃圖項目情報主力面積：303-476㎡聯(lián)排別墅，600㎡獨棟別項目情報所在區(qū)域：獨墅湖西占地面積：約17萬方建筑體量：10.5萬方容積率：0.56綠化率：62%物業(yè)類型：聯(lián)排、雙拼裝修情況：毛坯入住時間：現(xiàn)房主力戶型：獨棟600平米，雙拼420-430平米目前在售：國賓一號自8月別墅低調(diào)銷售以來，8-11月月去化分別為33、23、30、4套，多為400㎡以上五房產(chǎn)品，引爆全城，現(xiàn)雙拼總價1300萬，獨棟總價2500萬，一期售罄，二期在2019年1月份推出項目特色：COACHHOUSE形態(tài)親水別墅，島狀分布，三面環(huán)水，湖岸線長達1.5公里，島上河流縱橫，形成“島上的島”式規(guī)劃，建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡約和蘇州人文園林景觀融合，銅板和鋅板作為立面綴色，高低錯落，8.5米至10米面寬客群情況：大部分自住，本地人居多，區(qū)域來源分散，包括蘇州五縣市，外地投資客主要是北京、上海、山西等地，年齡40以上獨墅湖別墅個案星島仁恒實景規(guī)劃圖項目情報主力戶型：獨棟600平米，雙拼420-430平米獨墅項目情報所在區(qū)域：雙湖板塊占地面積：約37.5萬方建筑體量：33萬方容積率：0.9綠化率：43%物業(yè)類型：獨棟雙拼花園洋房裝修情況：毛坯、精裝開盤時間：2019年上半年主力戶型：80-180㎡精裝公寓目前在售：預(yù)計2019年上半年開盤，推出80-180多㎡的精裝公寓，價格待定項目特色：國家3A級住宅標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)安全、適用、耐久、環(huán)境、經(jīng)濟五大性能380多條指標(biāo)，天然河道貫穿雙湖，形成7個景觀組團更親水，高標(biāo)準(zhǔn)精裝，一梯一戶，地泵熱源系統(tǒng)，新風(fēng)系統(tǒng)，空調(diào)節(jié)能系統(tǒng)（VRV節(jié)能空調(diào)），外遮陽系統(tǒng)，地板采暖系統(tǒng)，24小時安保與金鑰匙管家服務(wù)客群情況：以園區(qū)客戶為主，多用于自住，有一定身份收入較高的中年高端客群獨墅湖別墅個案仁恒雙湖灣實景規(guī)劃圖項目情報主力戶型：80-180㎡精裝公寓獨墅湖別墅個案仁恒雙獨墅湖個案分析項目小結(jié)片區(qū)低密度產(chǎn)品多集中在湖岸一線，高層較遠，多湖景房板塊內(nèi)宜居指數(shù)較高，普通公寓綠化也達到40%以上湖東的公寓市場受益于高教區(qū)高知客群導(dǎo)入，剛需強勁公寓產(chǎn)品湖西多改善型，湖東多剛需，雙湖板塊相對高端海德公園、悅湖等純公寓樓盤入市使得區(qū)域公寓放量增大別墅產(chǎn)品多有親湖特征，甚至以島嶼為特色，人工造景雙湖板塊地段利好使得別墅去化火爆，提升了區(qū)域整體價值別墅建筑風(fēng)格有英倫、意式，地中海、中式等，立面各異隨著仁恒、綠城項目的陸續(xù)入市，別墅市場競爭更激烈公寓別墅獨墅湖個案分析項目小結(jié)片區(qū)低密度產(chǎn)品多集中在湖岸一線，高層較

■因獨墅湖開發(fā)程度和別墅本身容積率的限制，因而形成了低密度的特征?！龅兔芏犬a(chǎn)品排布有個規(guī)律，距湖越近容積率越低，同時更多景觀組團和小品的搭配，形成項目自身獨特的風(fēng)格?！龅兔芏犬a(chǎn)品與高品位的湖居生活和優(yōu)雅人文典范相匹配?！鰟e墅產(chǎn)品客戶對地段敏感度弱，對產(chǎn)品、景觀、個性賣點更為關(guān)心，在獨墅湖西缺乏公建配套，生活性不足的情況下，項目適應(yīng)自身屬性，著力進行低密度的處理，通過沿湖景觀的巧妙排布組合，實現(xiàn)價值最大化?！龉⒖蛻糇⒅仄瑓^(qū)成熟度和未來發(fā)展?jié)摿?，同時除滿足自住的基本需求外對低密度的依賴較小，對價格比較敏感，此類規(guī)劃多遠離湖景，以拔高樓棟塑造湖景公寓形象為價值核心，如悅湖。低密度產(chǎn)品在本區(qū)域的一個顯著特色獨墅湖房地產(chǎn)產(chǎn)品研究■因獨墅湖開發(fā)程度和別墅本身容積率的限制，因而形成了低密

■獨墅湖被賦予一個生態(tài)的湖，天然無雕飾，又因距離園區(qū)市區(qū)較近成為第一居所的可能性，所以成為豪宅別墅的云集地。■湖的深義被賦予項目的案名中，從而被體現(xiàn)的淋漓盡致?！鲇崎L的湖岸線，因距湖的遠近而影響項目整體的規(guī)劃布局和產(chǎn)品形態(tài)，例如星島仁恒規(guī)劃成島嶼狀，三面環(huán)水，榮域從湖岸形成<別墅-洋房-高層>一定梯度建筑組團，仁恒雙湖灣充分利用貫穿雙湖的衍生天然河道，獨墅湖西沿湖不規(guī)則的地塊，被人工打造成濱湖綠化帶，遠離湖景的項目則賦予高層觀湖氣勢■與太湖度假區(qū)規(guī)劃和金雞湖商務(wù)休閑富居區(qū)不同，獨墅湖集合了兩者優(yōu)勢，兼顧生態(tài)型和城市性特征，太湖、金雞湖多政府力量規(guī)劃的公建配套，獨墅湖除了高教區(qū)外基本上為項目社區(qū)內(nèi)人工造景。湖景和人居的銜接性很緊密，沒有一定公建設(shè)施做過渡性鋪墊湖景在本區(qū)域的另一個顯著特色獨墅湖房地產(chǎn)產(chǎn)品研究■獨墅湖被賦予一個生態(tài)的湖，天然無雕飾，又因距離園區(qū)市區(qū)較板塊客群總結(jié)：生活格調(diào)較高的、出生于60-７０年代的新蘇州人或本地人（動遷戶）——他們文化修養(yǎng)和學(xué)歷層次較高，能夠快速接受新的事物，對于居住的品質(zhì)有一定的要求，對于未來熱力地段和一線原生態(tài)湖景比較青睞公寓客群特征園區(qū)懂得生活、追求生活質(zhì)量、注重文化層面的中高收入人群,由于對于低密度產(chǎn)品的青睞，由于財力尚不能購置別墅，轉(zhuǎn)而收藏花園洋房精品別墅客戶特征園區(qū)及市區(qū)企業(yè)高管、機關(guān)公務(wù)員、高教區(qū)知性人士，少量投資，主要用于自住改善，作為生活第一居所。花園洋房客戶特征獨墅湖房地產(chǎn)客群研究板塊客群總結(jié)：生活格調(diào)較高的、出生于60-７０年代的新蘇州人■2019年7月18日，悅湖推出12#、15#高層288套，均價10600元/㎡，優(yōu)惠存單2萬抵5萬2、每平米50元，當(dāng)天成交61套，去化率21%，■2019年8月8日，星湖名軒推出高層1-5#房源165套，均價8500-9000元/㎡，去化率22%■2019年8月18日，星嶼仁恒推出小高層8#50套房源，成交均價1.6萬元/㎡，優(yōu)惠為5萬抵10萬，開盤當(dāng)天94折，當(dāng)天成交32套，去化率為65%■2019年9月25日，中房瀾泊灣推出90#106套房源，均價13000元/㎡，優(yōu)惠66㎡減5萬裝修費、102㎡減7萬裝修費，直接從總價中扣除，當(dāng)天去化率50%■2019年10月16，水云居三期云尚推出四棟小高層共計120套，湖景房1.8-1.9萬元/㎡，無湖景1.4-1.5萬元/㎡，預(yù)約優(yōu)惠五萬抵十萬，當(dāng)天訂購享受2%優(yōu)惠，當(dāng)天去化45套，去化率43.5%■2019年10月31日，海德公園開盤推出1-6#高層633套房源，均價9600元/㎡，開盤預(yù)約減一萬元總價，同時享受98折優(yōu)惠，現(xiàn)場成交240組，去化率40%，板塊內(nèi)開盤活動概要獨墅湖房地產(chǎn)分析：2019年下半年，板塊開盤加推比較密集，主要集中在公寓，星嶼仁恒最后稀缺房源大幅優(yōu)惠，去化最好。板塊別墅產(chǎn)品無公開開盤，多低調(diào)在售，最主要的供應(yīng)為九龍倉國賓一號。營銷分析■2019年7月18日，悅湖推出12#、15#高層288套板塊個案影響價格的三方面：

◎消費者信心（項目“身份認(rèn)同”）◎銷售策略（人為制造稀缺）◎客戶體驗（“尊崇”感）各個案如何在市場環(huán)境中切入機會點：

◆首批推案，以別墅洋房帶動（?。└邔赢a(chǎn)品，保留優(yōu)質(zhì)房源后期高價推售，通過市場空白產(chǎn)品迅速搶占片區(qū)市場，樹立項目高端樓盤形象。以榮域、大湖城邦（前期）為代表。

◆推案平穩(wěn)平開、減速跟進，根據(jù)工程進度靈活調(diào)整推售產(chǎn)品。以純別墅或純公寓項目為主，代表有悅湖、海德公園、香濱水岸等?！粽麄€項目沒有公開的開盤活動多低調(diào)秘密進行的，諸如九龍倉國賓一號?！繇椖繝I銷推廣強調(diào)公眾性，注重客戶體驗感和客戶積累，維系開發(fā)商品牌形象，開盤聲勢熱烈，SP活動和媒體鋪排比較密集，代表為本地知名開發(fā)商中新、建屋項目，另外包括個別外來開發(fā)商，如仁恒、綠城。獨墅湖房地產(chǎn)營銷分析板塊個案影響價格的三方面：各個案如何在市場環(huán)境中切入機會點：公寓---大眾媒體獨墅湖推廣星嶼仁恒7月28日蘇州日報開盤預(yù)告水云居云尚10月13日蘇州日報開盤建屋海德公園11月5日城市商報建屋海德公園10月28日蘇州日報從2019年下半年的大眾媒廣來看，公寓廣告投放多為本地知名開發(fā)商如建屋、中新置地，具備較豐富的政府資源和媒介資源，主要訴求為開盤告知，其次為海德公園的一個前期產(chǎn)品信息釋放，作為尾盤發(fā)售引發(fā)關(guān)注點，仁恒發(fā)布加推信息。公寓---大眾媒體獨墅湖推廣星嶼仁恒7月28日蘇州日報開盤預(yù)獨墅湖推廣九龍倉國賓一號8月19日蘇州日報綠城御園10月14日蘇州日報仁恒雙湖灣11月18日蘇州日報別墅---大眾媒體從2019年下半年別墅報紙媒廣的排期來看，多半為地王項目的前期彩排，凸顯其高端性和尊崇感，針對生活品位階層，注重圈層營銷，視覺沖擊力較強。綠城作為蘇城豪宅新貴，更為惹眼，項目多前期產(chǎn)品推介。獨墅湖推廣九龍倉國賓一號8月19日蘇州日報綠城御園10月14板塊內(nèi)SP活動概要--