2022年我國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)分析：漲幅呈階梯狀

年我國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)分析：漲幅呈階梯狀從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，一二三線城市房?jī)r(jià)大致呈現(xiàn)“階梯狀”，即一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比全部上漲且漲幅最高，絕大部分二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲但漲幅低于一線城市，大部分三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比仍舊下降。下文是2022年我國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)分析。

從房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)來看，下半年樓市將會(huì)連續(xù)回暖，再加之存在降息降準(zhǔn)的可能，房?jī)r(jià)上漲城市將會(huì)不斷增多。但2022年中國(guó)樓市未必會(huì)完成大逆轉(zhuǎn)，由于三四線城市會(huì)“拖后腿”，希望三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)全面復(fù)蘇不現(xiàn)實(shí)。

蕭條了一年多的樓市有了回暖升溫的跡象。8月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有29個(gè)，上漲的城市則有31個(gè)，上漲城市個(gè)數(shù)比6月進(jìn)一步增加了4個(gè)。

北上廣深4個(gè)一線城市新建商品住宅價(jià)格都呈上漲態(tài)勢(shì)，其中深圳漲幅最高，環(huán)比上漲6.3%;上海以1.9%緊隨其后，北京和廣州則以1.4%和1.2%的環(huán)比漲幅分列第三和第四。從同比數(shù)據(jù)看，除廣州房?jī)r(jià)同比下降0.3%外，其他三個(gè)城市同比均呈上漲態(tài)勢(shì)，深圳同比漲幅更高達(dá)24%。不過，其他67個(gè)城市房?jī)r(jià)同比依舊下降，最大降幅為9.7%。

“一線城市由于聚集效應(yīng)強(qiáng)勁，房地產(chǎn)市場(chǎng)新增需求量旺盛，所以樓市回溫快速。三四線城市由于之前庫(kù)存嚴(yán)峻，加上需求有限。房?jī)r(jià)沒有上漲實(shí)屬正常，無需過分擔(dān)憂?！睒I(yè)界人士指出，如今的國(guó)內(nèi)樓市已經(jīng)逐步趨向于冷靜，依據(jù)各城市住房庫(kù)存量不同，房?jī)r(jià)拉升效應(yīng)自然有所不同。將來，一二線城市房?jī)r(jià)會(huì)保持穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，而三四線城市則需要更長(zhǎng)的時(shí)間來消化之前“爆發(fā)式”增長(zhǎng)的庫(kù)存。

一線城市領(lǐng)漲

這次樓市回暖中，深圳表現(xiàn)得尤為明顯，房?jī)r(jià)漲幅之大之快，讓國(guó)人贊嘆。北京、上海、廣州等城市房?jī)r(jià)緊隨深圳之后，開頭上漲。

房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告顯示，2022年12月份，深圳成為全國(guó)首個(gè)房?jī)r(jià)上漲的城市，2022年上半年連續(xù)領(lǐng)漲，7月份新居環(huán)比漲幅高達(dá)6.3%，二手房同比更是達(dá)到了24.3%的漲幅。

對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)討論院討論總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，深圳目前面臨了供應(yīng)乏力的尷尬，7月份新建商品住宅庫(kù)存去化周期僅為6.9個(gè)月，供求關(guān)系和市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了變化，才會(huì)導(dǎo)致了幾個(gè)月來深圳房?jī)r(jià)的漲勢(shì)洶洶。

隨著一線城市強(qiáng)勢(shì)反彈，二線城市也不甘示弱。典型如杭州，2022年還被媒體驚呼為“房?jī)r(jià)腰斬”，現(xiàn)在已經(jīng)強(qiáng)勁上漲。

“從房?jī)r(jià)走勢(shì)來看，杭州新建商品住房銷售價(jià)格自今年4月份以來已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月環(huán)比止跌上漲，漲幅逐月擴(kuò)大。6月杭州新建商品住房銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.3%，領(lǐng)漲二線城市，環(huán)比漲幅接近北上廣深等一線城市。由此可見，杭州商品住房?jī)r(jià)格止跌回穩(wěn)的趨勢(shì)進(jìn)一步鞏固?！焙贾菔型噶?????售房討論院院長(zhǎng)方張接認(rèn)為。

國(guó)務(wù)院進(jìn)展討論中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)討論所副所長(zhǎng)鄧郁松分析稱，一線城市房?jī)r(jià)對(duì)于金融政策較為敏感，并且由于一線城市供應(yīng)偏緊，市場(chǎng)剛需強(qiáng)勁。當(dāng)購(gòu)房首付比例下調(diào)時(shí)，便能激發(fā)一部分購(gòu)買需求。

“購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房行為的決策除了居住需求外，最主要的是對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。而在中國(guó)這么多年房地產(chǎn)進(jìn)展的過程中，影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要是經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策?！编囉羲芍赋?，調(diào)控政策中影響力最大的是信貸政策，因此信貸額度及利率水平可以說是房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，部分大城市此前投資節(jié)奏放緩，導(dǎo)致可售房源開頭變得不足?！坝捎诜康禺a(chǎn)開發(fā)從拿地到新開工再到預(yù)售是需要肯定時(shí)間的，所以目前庫(kù)存不足的局面造成了當(dāng)前部分城市房?jī)r(jià)過快上漲”。

一位杭州的房地產(chǎn)商告知《國(guó)際金融報(bào)》記者，由于之前樓市低迷，去做“副業(yè)”的同行們這幾個(gè)月也逐步重回房地產(chǎn)業(yè)。

三四線寒意較濃

值得留意的是，三四線城市仍舊無法擺脫房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的逆境。

在北京科技高校企業(yè)與產(chǎn)業(yè)進(jìn)展討論所所長(zhǎng)何維達(dá)看來，三四線城市供大于求的現(xiàn)象仍舊很嚴(yán)峻，這些地方市場(chǎng)需求比較有限，尤其是投機(jī)需求對(duì)于這些城市來說應(yīng)當(dāng)不是一個(gè)好的選擇，而老百姓的自主需求又比較有限，因此二三線、三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)今后都會(huì)漸漸冷卻下來，進(jìn)入供需平衡的狀態(tài)。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫也指出，二線城市以及部分東南部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的三線城市，在新型城鎮(zhèn)化進(jìn)展的帶動(dòng)之下，人口遷移帶來大量的住房需求，城市庫(kù)存漸漸去化，房?jī)r(jià)也漸漸回歸上升軌道?！暗菍?duì)于部分三線以及大量四線城市來說，由于前期的過度城市開發(fā)，造成嚴(yán)峻供應(yīng)過剩，部分城市甚至消失‘鬼城’新區(qū)，嚴(yán)峻積壓的庫(kù)存以及需求新增的不足，使得城市新建商品住宅價(jià)格難言上漲”。

不過，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷對(duì)于三四線城市樓市的表現(xiàn)較為樂觀。歐陽(yáng)捷在近期召開的2022年博鰲房地產(chǎn)論壇上指出，一線城市的房?jī)r(jià)普遍消失上漲。二線城市方面，去年杭州是全國(guó)庫(kù)存量最大的城市之一，去化周期超過了30個(gè)月，但是今年也恢復(fù)了量?jī)r(jià)提升的形勢(shì)。三線城市中包括常州(鄂爾多斯之后列為又一個(gè)鬼城的城市)，房?jī)r(jià)和銷售量也在恢復(fù)。

“所以三四線城市已經(jīng)走出了市場(chǎng)的底部，絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)停止下跌，支撐了全國(guó)的房?jī)r(jià)的上漲?！钡珰W陽(yáng)捷也指出，這種房?jī)r(jià)的上漲是緩慢的、差異化的。

房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定

對(duì)于將來房?jī)r(jià)的整體走勢(shì)，李菲認(rèn)為，“回暖是大勢(shì)所趨，全國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)走出“偏冷”區(qū)間，開頭步入‘合理’區(qū)間，市場(chǎng)供需打算了房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)猜測(cè)，隨著越來越多的城市加入漲價(jià)大軍，后續(xù)房?jī)r(jià)增幅有連續(xù)擴(kuò)大的可能性，或?qū)⒃?月份消失。

在房地產(chǎn)分析師章達(dá)看來，將來房?jī)r(jià)以穩(wěn)定為主。章達(dá)對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者指出，“從去年開頭，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)度過了野蠻增長(zhǎng)期，現(xiàn)在逐步進(jìn)入健康理性的階段。詳細(xì)的表現(xiàn)就是增幅和降幅都趨于穩(wěn)定狀態(tài)?！?/p>

“2022年的后幾個(gè)月，在信貸政策和住房公積金政策的連續(xù)支持下，自住性、改善性需求還會(huì)連續(xù)釋放，全年的銷售量確定會(huì)好于去年。除一線城市和部分二線城市的房?jī)r(jià)溫柔上漲外，多數(shù)城市的房?jī)r(jià)會(huì)總體穩(wěn)定。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一稱。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉則認(rèn)為，目前，市場(chǎng)購(gòu)房人群仍舊以自住型為主，這些人對(duì)房屋的價(jià)格承受力量是有限的，假如價(jià)格過度上漲，一部分人會(huì)失去購(gòu)買欲望。此外，進(jìn)入第三季度以來，銀行放款消失“分水嶺”，放款節(jié)奏減緩，審批和放款流程減慢，使得整體市場(chǎng)的成交熱度逐步下降。

當(dāng)然，影響將來房?jī)r(jià)的還有房產(chǎn)稅征收的問題。近日一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，假如開征房地產(chǎn)稅，64%的人認(rèn)為，房地產(chǎn)稅開征會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，其中，38%的人認(rèn)