南京文鼎廣場項(xiàng)目發(fā)展思路及業(yè)態(tài)規(guī)劃匯報(bào)學(xué)案

南京文鼎廣場項(xiàng)目發(fā)展思路及業(yè)態(tài)規(guī)劃匯報(bào)學(xué)案一、市場調(diào)研分析二、項(xiàng)目發(fā)展思路三、業(yè)態(tài)規(guī)劃四、價格測算及招商計(jì)劃目錄一、市場調(diào)研分析

江寧大學(xué)城地處南京市江寧區(qū)東山鎮(zhèn)附近，距南京市市中心約15公里，規(guī)劃占地30平方公里，主要由方山周邊南京醫(yī)科大學(xué)、中國藥科大學(xué)、中國傳媒大學(xué)南廣學(xué)院等高校組成。南京醫(yī)科大學(xué)江蘇經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院南京工程學(xué)院金陵協(xié)和神學(xué)院江蘇海事學(xué)院金陵科技學(xué)院南京交通職業(yè)技術(shù)學(xué)校中國藥科大學(xué)南京曉莊學(xué)院中國傳媒大學(xué)南廣學(xué)院職教中心大學(xué)城區(qū)域市場分析目前交通不方便，公交線路有南廣、大同、大中、盛廣、盛科線，7：30后除南廣外無其他公交。正在修建的地鐵一號南延線通往大學(xué)城內(nèi)，站點(diǎn)分別為經(jīng)貿(mào)學(xué)院站、江蘇海事職業(yè)技術(shù)學(xué)院站和藥科大學(xué)站，地鐵建成將大大緩解大學(xué)城的交通壓力?；A(chǔ)設(shè)施不完善，配套不齊全，僅有江寧區(qū)體育中心作為其配套資源，其內(nèi)有三家大型網(wǎng)吧。大學(xué)城內(nèi)商業(yè)配套空白，目前大學(xué)城內(nèi)學(xué)生外出消費(fèi)多在義烏小商品城、東山鎮(zhèn)等處，義烏小商品城、世紀(jì)華聯(lián)等均有班車接送學(xué)生。交通狀況基礎(chǔ)設(shè)施及商業(yè)配套大學(xué)城區(qū)域市場分析交通不便，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，商業(yè)配套幾乎空白江寧大學(xué)城學(xué)生總數(shù)統(tǒng)計(jì)序號學(xué)校名稱院校性質(zhì)現(xiàn)有人數(shù)未來規(guī)劃總?cè)藬?shù)1南京醫(yī)科大學(xué)本部／省屬7000150002南京工程學(xué)院本部／省屬20000200003江蘇省經(jīng)貿(mào)學(xué)院本部／省京交通技術(shù)學(xué)院本部／省屬10000130005江蘇海事學(xué)院本部／省屬10850120006中國傳媒大學(xué)本部／省陵科技學(xué)院本部／市屬16000180008南京曉莊學(xué)院本部／市屬10900120009江寧職教中心本部／區(qū)屬3000700010中國協(xié)和神學(xué)院本部／部屬500100011中國藥科大學(xué)本部／部屬120001500012南京旅游職業(yè)學(xué)院本部／省屬江寧校區(qū)在建7000總計(jì)117150154000大學(xué)城現(xiàn)有學(xué)生11萬，未來3-5年內(nèi)將達(dá)到15萬大學(xué)城區(qū)域市場分析大學(xué)城內(nèi)消費(fèi)人群龐大，目前有11萬師生，未來3-5年將有15萬師生，市場空間巨大，但目前商業(yè)配套基本空白，因此大學(xué)城商業(yè)市場有廣闊的發(fā)展空間和良好的發(fā)展前景。很多商業(yè)項(xiàng)目看準(zhǔn)這一市場機(jī)遇，紛紛投入到開發(fā)大學(xué)城商業(yè)的浪潮中。除了本項(xiàng)目外，還有樂活街區(qū)、大學(xué)城商貿(mào)中心、百度空間等，這些會填補(bǔ)大學(xué)城商業(yè)配套的空白，在未來將形成競爭態(tài)勢。大學(xué)城區(qū)域市場分析樂活時尚街區(qū)目總占地面積40畝，總建筑面積達(dá)26000平方米，容積率1.0，定位為集購物、娛樂、餐飲、旅館、文化等功能為一體的一站式大學(xué)城商業(yè)步行街。

街區(qū)共2棟三層建筑，商鋪面積在30-200平米，一、二層得房率分別為79%、58%，主力面積為40－50平米，約300間；三層為精裝修的日租房，面積為30-50㎡

，約90間。樂活時尚街區(qū)競爭項(xiàng)目調(diào)研分析時間節(jié)點(diǎn)：

08年1月8號開盤，明年9月開業(yè)銷售方式：街區(qū)商鋪擬全部出售，銷售方式為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)銷售和帶租約銷售。帶租約方式前三年給業(yè)主返租，擬采用統(tǒng)一招商形式，返租份額為8%，三年返租直接從房款中扣除。價格：均價在10000元／㎡。一層不挑高商鋪18000元／㎡，一層挑高7.8米商鋪價格約15000元/㎡，普通商鋪價格約13000元/㎡，三層公寓價格北面6900、南面精裝修8300。優(yōu)惠：一次性付款9.5折，按揭貸款9.7折。銷售狀況：目前推出01棟，超過70％商鋪已經(jīng)售出。樂活時尚街區(qū)競爭項(xiàng)目調(diào)研分析“各國美食中心廣場”“快樂活著”購物街水果吧、冰淇淋、茶吧為主為一層“中華美食一條街”的挑高部分國內(nèi)外品牌連鎖酒店、青年旅社入駐“中華美食一條街“樂活時尚街區(qū)競爭項(xiàng)目調(diào)研分析

餐飲面積購物面積住宿面積娛樂面積服務(wù)01棟4000㎡1000㎡3000㎡無02棟無6700㎡無3200㎡500㎡共計(jì)4000㎡7700㎡3000㎡3200㎡(此部分娛樂面積很可能做成購物)500㎡樂活時尚街區(qū)競爭項(xiàng)目調(diào)研分析樂活街區(qū)引入了專業(yè)的運(yùn)營顧問——萊迪時尚流行廣場經(jīng)營管理公司，該公司有較強(qiáng)的專業(yè)能力、豐富的商業(yè)資源以及強(qiáng)大的品牌號召力。這將促成樂活項(xiàng)目的規(guī)范運(yùn)作。從銷售方式上來看，樂活時尚街區(qū)的商鋪分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式銷售與帶租約銷售，因其運(yùn)營部門進(jìn)場較晚，商鋪大多以獨(dú)立產(chǎn)權(quán)形式賣出，這將對其后期的運(yùn)營管理造成不利影響。經(jīng)過調(diào)研分析，在樂活街區(qū)的業(yè)種規(guī)劃中，餐飲、服飾、經(jīng)濟(jì)型酒店占有較大比例，而對于娛樂的業(yè)種規(guī)劃并不象其宣傳中那么豐富。由于萊迪擁有豐富的購物的商業(yè)資源，因此樂活街區(qū)在購物方面將呈現(xiàn)出鮮明的特色。樂活時尚街區(qū)競爭項(xiàng)目調(diào)研分析

江寧大學(xué)城商貿(mào)中心占地面積33350平方米，總建筑面積為21465萬平方米，將開發(fā)成為集餐飲、娛樂、賓館、購物、文化商業(yè)等綜合性商業(yè)活動為一體的高品質(zhì)休閑商業(yè)區(qū)。商貿(mào)中心與體育中心內(nèi)樂天廣場同屬江寧高校產(chǎn)業(yè)集團(tuán)管理，均為政府重點(diǎn)扶持項(xiàng)目。由于產(chǎn)權(quán)問題，項(xiàng)目只租不售。項(xiàng)目目前已有移動、KFC、華聯(lián)超市、新東新等主力店入駐，招商情況良好，預(yù)計(jì)于明年2、3月正式開業(yè)。管理集團(tuán)對商家進(jìn)駐要求較為苛刻，主要體現(xiàn)為對入駐店鋪品牌、形象的嚴(yán)格篩選，采取擇優(yōu)錄取的原則。所有商家均為一年一簽，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理。大學(xué)生城商貿(mào)中心競爭項(xiàng)目調(diào)研分析1F-4F經(jīng)濟(jì)型酒店1F：租金最高2.5元/㎡

·天，層高4米2F：租金最高1.5元/㎡

·天，層高3米3F：租金最高1元/㎡

·天，層高3米物業(yè)管理費(fèi)：0.8元/㎡

·天1F：華聯(lián)超市；2F：電玩娛樂3F：KTV/演藝吧1F:移動+餐飲2F：新東新1F：KFC+餐飲2F:新東新1F：餐飲2-3F：品牌服飾1F:餐飲2F：電子數(shù)碼3F：品牌服飾大學(xué)城商貿(mào)中心競爭項(xiàng)目調(diào)研分析業(yè)態(tài)總面積（㎡）業(yè)種面積（㎡）比例餐飲5000餐飲500027%購物5250華聯(lián)超市155028%電子數(shù)碼1800品牌服飾1600娛樂3100電玩娛樂155017%KTV/演藝吧1550服務(wù)500移動及其他5002%酒店4880經(jīng)濟(jì)型酒店488026%總計(jì)18730100%大學(xué)城商貿(mào)中心競爭項(xiàng)目調(diào)研分析大學(xué)城商貿(mào)中心定位中高端，而學(xué)生消費(fèi)能力有限，因此中高端定位會減少學(xué)生流量，使其難以成為大學(xué)生的主要消費(fèi)地。由于產(chǎn)權(quán)存在問題，限制一些商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)駐，而且項(xiàng)目存在一定的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。商貿(mào)中心有強(qiáng)大的政府背景，能夠獲得各種優(yōu)勢資源，其主力店高檔、豐富，利于提升商貿(mào)中心的形象。大學(xué)城商貿(mào)中心競爭項(xiàng)目調(diào)研分析

總體量15萬㎡，分三期開發(fā)，一期為多層花園洋房，2007年已公開，二期為小戶型公寓，三期是以辦公為主的高層。百度空間規(guī)劃定位為全功能開放街區(qū)和區(qū)域配套中心，配有開放式的商業(yè)步行街。百度空間競爭項(xiàng)目調(diào)研分析商業(yè)總體量：2.8萬㎡形態(tài)：有兩棟集中式商業(yè)，一棟3層，3000多㎡，一棟4層，8000多㎡，其余為沿街底商本期體量：3392㎡建筑：3層，開間4米，進(jìn)深10米，一層層高4米2，二三層3米6銷售方式：1、2樓一起出售，3樓單獨(dú)售賣，不承諾返租售價：三樓4980元/㎡，一二樓一房一價，現(xiàn)未定，估計(jì)一二樓8000-9000元/㎡面積：1、2樓一套80-90㎡，3樓一套多為60㎡開盤時間：暫定11月底即將銷售百度空間競爭項(xiàng)目調(diào)研分析百度空間商業(yè)只出售，不招租，對業(yè)態(tài)無統(tǒng)一規(guī)劃。2.8萬的商業(yè)體量將會對本項(xiàng)目造成一定程度的客群分流。百度空間競爭項(xiàng)目調(diào)研分析

南京義烏小商品城項(xiàng)目總投資6億元，建設(shè)用地面積220畝，總建筑面積約20萬平米。在小商品城內(nèi)有文體用品市場、華東旅游用品市場，在其它區(qū)塊按行業(yè)劃分區(qū)域，成為日用百貨、針織、家紡、五金、鐘表、飾品、工藝品等商品的大型集散中心，于2006年5月27日開業(yè)。義烏小商品城競爭項(xiàng)目調(diào)研分析布局：A、B、C、D四區(qū)，A、B區(qū)為批發(fā)零售區(qū)，C區(qū)為休閑娛樂區(qū)，D區(qū)是2.5萬㎡配套住宅建筑：多為三層，局部兩層，開間4米面積：約30—80平米，可自由分割，共2500多套租售方式：銷售與商管分開。規(guī)定業(yè)主購買商鋪后，前三年沒有商鋪經(jīng)營權(quán)，可接受項(xiàng)目開發(fā)商的三年返租。A區(qū)每年的返租份額為6%-8%；B區(qū)每年的返租份額為8%。返租截止日期為2010年。管理費(fèi)：目前，明年計(jì)劃按1元/平米/月收費(fèi)義烏小商品城競爭項(xiàng)目調(diào)研分析總結(jié)南京義烏小商品城是一個集批發(fā)與零售于一體的商業(yè)場所，零售的對象主要是學(xué)生群體。江寧大學(xué)城及周邊居民小區(qū)（天景山公寓、康橋花園、萊茵東郡、書香名苑）為義烏小商品城集聚了不少人氣。A區(qū)C區(qū)B區(qū)層高：共三層，一樓層高4.5米，二樓三樓層高3.9米售價：一樓12000，二樓11000，三樓9000，目前僅剩10棟的二樓精裝修商鋪可出租，要求品牌商戶入駐該區(qū)域業(yè)態(tài)：一樓家裝、家居、衛(wèi)浴、陶瓷等業(yè)種，二樓服飾規(guī)劃區(qū)，三樓鞋帽區(qū)租金：二層為40元/㎡/月，三層30元/㎡/月，根據(jù)店鋪位置優(yōu)劣可免3-5個月的租金層高：共兩層，一樓層高4.5米，二樓層高6米售價：均價11000元/㎡-12000元/㎡，二樓11000元/㎡業(yè)態(tài)分布：數(shù)碼、皮具箱包區(qū)、飾品區(qū)、休閑區(qū)、美食區(qū)、蘇果超市（150㎡）租金：一層為60-70元/㎡/月，二層50元/㎡/月，沿街及外圍商鋪?zhàn)饨疠^高，根據(jù)店鋪位置優(yōu)劣可免1-4個月的租金

C區(qū)是休閑娛樂區(qū)，有臺球室、網(wǎng)吧、溜冰場、迷你影城等。臺球室是設(shè)在走廊內(nèi)的簡易型娛樂場所，約十張臺球桌。有兩個大型網(wǎng)吧，共約1500㎡，溜冰場約500㎡。迷你影城與小旅館設(shè)在一起，規(guī)模很小。C區(qū)還包括一個下沉式地下廣場，一部分做涂料油漆業(yè)種，另一部分為停車場。義烏小商品城競爭項(xiàng)目調(diào)研分析后期義烏將增加餐飲比重，在B區(qū)3層1、2、3棟及10棟打造小吃廣場。業(yè)態(tài)面積（㎡）業(yè)種面積（㎡）比例餐飲5000品牌餐飲20008%小吃一條街1200大排檔1500零散小店300購物50500衣服鞋帽箱包4500084%眼鏡文體用品4000數(shù)碼產(chǎn)品1500娛樂3200網(wǎng)吧20005%臺球室300溜冰場300迷你影城300其他300服務(wù)1600美發(fā)、移動等16003%總計(jì)6030060300100%義烏小商品城競爭項(xiàng)目調(diào)研分析其多為小商鋪，無主力店，失去了主力店對商業(yè)人流的帶動和對商業(yè)形象的提升作用。其客群主要為大學(xué)生和周邊居民，有專車接送，學(xué)生來此購物較為方便。人流量和商家的數(shù)量不成正比。商家的供給已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超過了購買人群的需求，需求不足以支撐商業(yè)的發(fā)展。小商品城具有規(guī)模效應(yīng)，商品品種齊全，價格低廉，符合學(xué)生的消費(fèi)檔次，吸引了大批學(xué)生前去消費(fèi)。義烏小商品城競爭項(xiàng)目調(diào)研分析上述四個商業(yè)項(xiàng)目將對本項(xiàng)目形成競爭，從各個方向截流客群。地鐵建成后，學(xué)生去市區(qū)消費(fèi)更加便捷，也會在一定程度上分流客群。本項(xiàng)目周邊商業(yè)體量在未來兩年內(nèi)將超過10萬平方米，而市場客群單一，學(xué)生的消費(fèi)能力有限，市場將趨向飽和。目前大學(xué)生習(xí)慣去較為成熟的義烏小商品城及江寧的中心東山鎮(zhèn)消費(fèi)，讓他們留在大學(xué)城內(nèi)消費(fèi)需要對市場進(jìn)行長期的培育和良好的經(jīng)營。競爭項(xiàng)目調(diào)研分析

大成名店公園購物中心于2005年9月投入運(yùn)營，總建筑面積2.9萬㎡，為單體垂直框架結(jié)構(gòu)，地下兩層，地上四層，三層、四層挑高，定位于餐飲、購物、休閑娛樂為一體的綜合性商業(yè)項(xiàng)目。面積從25㎡至200㎡不等，總戶數(shù)為324戶。1—2樓以40㎡為基本分割單元，3—4樓以100㎡為基本分割單元，1—4樓平均售價為25000元/㎡，地下一層售價為13000元/㎡，一、二層月租金約120元/㎡.月，-1、3、4層月租金約65—80㎡。人氣很旺，經(jīng)營狀況良好，號稱“仙林大學(xué)城的新街口”。大成名店項(xiàng)目借鑒建筑設(shè)計(jì)

整個商業(yè)中心由獨(dú)棟建筑構(gòu)成，平面布局通過電梯廳和內(nèi)廣場組成“回”狀結(jié)構(gòu)，并通過走廊的連接，形成內(nèi)部街區(qū)，呈線狀發(fā)展，便于顧客流動，達(dá)到集聚人氣，提升相對偏僻商鋪的價值。從垂直交通來看，一樓至四樓布置了兩部觀光電梯，在地下一樓至一樓、三樓至四樓有自動扶梯，從而方便人流上下。但是，整個建筑中庭面積較少，內(nèi)部采光明顯不足，給購物者一定的壓抑感。大成名店項(xiàng)目借鑒業(yè)態(tài)以購物、餐飲、娛樂為主，購物約占43%，餐飲約占31%，娛樂約占21%，服務(wù)約占5%。目前有蘇果社區(qū)店、肯德基、明亮眼鏡店、自助KTV、網(wǎng)吧、游戲廳、中餐廳等，但更多的則是時尚服飾店、飾品店、化妝品店，對于大學(xué)生而言，吃、穿、玩、樂的日常需求能夠基本滿足。商業(yè)業(yè)態(tài)大成名店項(xiàng)目借鑒“大成名店公園”緊扣大學(xué)生消費(fèi)特點(diǎn)，將經(jīng)營定位為：集購物、餐飲、休閑、娛樂等諸多功能于一體的一站式購物中心，同時建筑設(shè)計(jì)遵循商業(yè)運(yùn)規(guī)律，業(yè)態(tài)設(shè)置較好的適應(yīng)了消費(fèi)市場需要，經(jīng)營檔次切合了學(xué)生的實(shí)際消費(fèi)能力，因此該項(xiàng)目運(yùn)營狀況良好。品牌主力店不多，由于店鋪全部出售，所以給后期的運(yùn)營管理造成難度，店容店貌有待改進(jìn)和提高。經(jīng)過兩年完全市場競爭的驗(yàn)證，大成名店形成了購物：餐飲：娛樂：服務(wù)=43%：31%：21%：5%，這樣的業(yè)態(tài)配比是符合大學(xué)生消費(fèi)需求的，值得本項(xiàng)目借鑒。大成名店項(xiàng)目借鑒未來江寧大學(xué)城商業(yè)將出現(xiàn)“井噴”，而消費(fèi)客群單一，消費(fèi)能力有限，人均商業(yè)體量將趨于飽和，因此大學(xué)城商業(yè)市場不容樂觀。

本項(xiàng)目擁有“后發(fā)優(yōu)勢”，可以借鑒競爭項(xiàng)目的優(yōu)勢，避免其它項(xiàng)目出現(xiàn)的問題，針對大學(xué)生消費(fèi)特點(diǎn)進(jìn)行科學(xué)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，為后期項(xiàng)目的良性運(yùn)營打下基礎(chǔ)?？偨Y(jié)二、項(xiàng)目發(fā)展思路大成名店是目前仙林大學(xué)城學(xué)生消費(fèi)的集中地，12萬學(xué)生支撐了大成名店的商業(yè)發(fā)展，而江寧大學(xué)城未來兩年針對學(xué)生的商業(yè)體量達(dá)16萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于仙林，商業(yè)將呈現(xiàn)飽和趨勢，可以預(yù)見區(qū)域競爭將十分激烈。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目開盤后，市場競爭相當(dāng)激烈，而且周邊項(xiàng)目基本都在本項(xiàng)目之前開業(yè)運(yùn)營，相比本項(xiàng)目提前培育了市場，截流了大量的客群。項(xiàng)目名稱開業(yè)時間規(guī)模（萬平方米）大學(xué)生商貿(mào)城2009.32.15樂活街區(qū)2009.92.6百度空間2010.62.8義烏商品城2006.56文鼎廣場2010.12.5累計(jì)

16.05相對大學(xué)城15萬人口，區(qū)域商業(yè)體量過剩，本項(xiàng)目樂觀之余須謹(jǐn)慎。競爭商業(yè)體量、上市時機(jī)分析市場競爭態(tài)勢分析中心？江寧大學(xué)城新市區(qū)中心地理中心、幾何中心中心包圍？此中心非彼中心不產(chǎn)生人流、人群在外圍存在截流與分流

義烏小商品城大學(xué)城商貿(mào)中心百度空間樂活街區(qū)北部人口44400南部人口39990東部人口32850競爭商業(yè)地理位置分析市場競爭態(tài)勢分析本案大學(xué)生商貿(mào)城為政府開發(fā)，但是定位高端，與大學(xué)生需求不太吻合。各類業(yè)態(tài)比較平均，相對成功綜合商業(yè)體，購物比例嚴(yán)重偏低，造成消費(fèi)者在街區(qū)內(nèi)停留時間過短。樂活街區(qū)由萊迪商管運(yùn)營，服裝、服飾商家資源較多，時尚購物比例較大。街區(qū)以購物和餐飲為主，其他業(yè)態(tài)規(guī)劃較少，甚至空白。上述娛樂比例據(jù)最新了解情況可能取消。義烏商品城主要以批發(fā)各類物業(yè)為主，目前物業(yè)混雜，無特色主題。百度空間為社區(qū)底商，暫無業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商計(jì)劃。大學(xué)生商貿(mào)城和樂活街區(qū)都考慮不少面積的經(jīng)濟(jì)型酒店，以滿足學(xué)生需求。項(xiàng)目名稱/業(yè)態(tài)比例餐飲購物娛樂服務(wù)酒店大學(xué)生商貿(mào)城27%28%17%2%26%樂活街區(qū)22%42%17%3%16%義烏商品城8%84%5%3%百度空間無業(yè)態(tài)規(guī)劃周邊競爭商業(yè)規(guī)劃都有不同側(cè)重點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)揚(yáng)長避短，采取差異化定位策略競爭商業(yè)業(yè)態(tài)比例分析市場競爭態(tài)勢分析除百度空間之外，其他三家競爭商業(yè)均聘請專業(yè)商管公司，采取統(tǒng)一規(guī)劃招商運(yùn)營。樂活街區(qū)在銷售部分商鋪之后，才引進(jìn)萊迪商管，萊迪現(xiàn)在逐步收回所有商鋪的經(jīng)營權(quán)，保證后期能統(tǒng)一管理運(yùn)營。運(yùn)營策略分析項(xiàng)目名稱租售策略是否統(tǒng)一招商運(yùn)營大學(xué)生商貿(mào)城出租不賣是樂活街區(qū)三年返租年8%是百度空間1、2樓連賣否義烏商品城商家進(jìn)駐免5月租金是市場競爭態(tài)勢分析競爭商業(yè)多為專業(yè)化商管公司運(yùn)作，本項(xiàng)目要取得競爭優(yōu)勢，唯有更加專業(yè)區(qū)域商業(yè)體量過剩競爭項(xiàng)目截流客群嚴(yán)重競爭項(xiàng)目業(yè)態(tài)各有側(cè)重點(diǎn)競爭項(xiàng)目運(yùn)營趨向?qū)I(yè)化如何在競爭中制勝我們的核心競爭優(yōu)勢體現(xiàn)在哪里？競爭態(tài)勢總結(jié)樂活服飾購物為主，缺少娛樂大學(xué)生商貿(mào)城餐飲為主，缺乏購物競爭對手分析本項(xiàng)目突破點(diǎn)合理的業(yè)態(tài)配比特色主力店百度空間無業(yè)態(tài)規(guī)劃及招商義烏小商品購物環(huán)境差齊全的業(yè)態(tài)專業(yè)化的運(yùn)營管理定位策略項(xiàng)目定位“江寧首席大學(xué)生一站式SHOPPING

MALL”“一站式、業(yè)態(tài)齊全、特色商業(yè)街區(qū)”特色化、差異化定位（你無我有，你有我精）項(xiàng)目定位定位策略：總體定位：營銷定位語：本項(xiàng)目定位的核心競爭力：核心主力店：數(shù)字院線、品牌齊全的運(yùn)動休閑城擁有眾多學(xué)生喜好的特色主力店以特色主力店吸引學(xué)生過來消費(fèi)，以一站式滿足學(xué)生全部消費(fèi)。項(xiàng)目核心競爭力項(xiàng)目發(fā)展思路核心競爭力是區(qū)別于其他競爭對手最大的競爭優(yōu)勢。次主力店：休閑娛樂（KTV、電玩）、數(shù)碼城（迪信通）、經(jīng)濟(jì)型酒店據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前約60%的大學(xué)生在談戀愛，影院可以為大學(xué)生提供戀愛的場所，所以學(xué)生對影院需求強(qiáng)烈。本項(xiàng)目引進(jìn)數(shù)字院線，是區(qū)別于其他商業(yè)的重要競爭優(yōu)勢，真正體現(xiàn)了一站式消費(fèi)SHOPPING

MALL優(yōu)勢。影城帶動人流效應(yīng)案例：德基影城影城位于德基廣場的7樓，因?yàn)橛俺堑倪M(jìn)駐，帶動了1-6層的人氣，同時解決了7樓位置偏僻租金很難提高的問題。核心主力店介紹數(shù)字院線項(xiàng)目發(fā)展思路市場需求投資額：一座標(biāo)準(zhǔn)型的數(shù)字影廳投資約為30萬元，僅為傳統(tǒng)影院的幾十分之一建筑要求：層高在4.5至5.2米座位：排放100至130個座位經(jīng)營方式：開發(fā)商自營、整體出租給租戶運(yùn)營數(shù)字院線使用的光盤拷貝價格低廉，能放50場的光盤拷貝價格僅為2000元，而且可以全國同步發(fā)行，運(yùn)輸方式簡單快捷，利潤豐厚。參考商戶：時尚今典數(shù)字院線核心主力店介紹數(shù)字院線項(xiàng)目發(fā)展思路數(shù)字院線介紹集所有知名運(yùn)動品牌于一體的大型運(yùn)動休閑購物城。運(yùn)動品牌主要的客群對象就是大學(xué)生，如果定位為大型運(yùn)動休閑購物城，充分體現(xiàn)我們一站式，特色的業(yè)態(tài)特點(diǎn)。核心主力店介紹運(yùn)動休閑城項(xiàng)目發(fā)展思路主力店特點(diǎn)：品牌全、面積大、購物環(huán)境優(yōu)美擬招商家：耐克/NIKE阿迪達(dá)斯/ADDIDAS銳步/REEBOK靠背/KAPPA茵寶/UMBRO彪馬/PUMA匡威CONVERSE李寧特步康威361度鴻星爾克雙星······運(yùn)動休閑城介紹樂活街區(qū)規(guī)劃酒店面積3000平方米約90間大學(xué)生商貿(mào)城規(guī)劃酒店面積4800平方米約140間目前周邊項(xiàng)目都規(guī)劃有酒店業(yè)態(tài)，總共才230間左右，遠(yuǎn)不能滿足大學(xué)生對酒店的需求。作為對整個街區(qū)業(yè)態(tài)的完善角度出發(fā)，建議配備經(jīng)濟(jì)型酒店。此類經(jīng)濟(jì)型酒店不需要有品牌的全國連鎖酒店，南京本地品牌，形象尚可的即可。酒店發(fā)展的必要性市場前景預(yù)測：目前江寧大學(xué)城，交通不便，周邊無酒店配套，學(xué)生家長來訪，會友，談戀愛等等社交活動對酒店有很大的需求。市場前景參考案例：仙林大學(xué)生日租房，入住率超過60%，需求旺盛，經(jīng)營很好。次主力店介紹經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目發(fā)展思路每平米年收入為：120x365x60%÷30=876元酒店仍可銷售，采用返租方式，二、三樓平均價格按9500元/平方米計(jì)算，則年每平米返租金額為：9000x8%=720元年經(jīng)營收入與需求返租的金額基本相當(dāng)。且目前入住率取值較低，再加上鐘點(diǎn)房收入及其他收入，初步測算經(jīng)濟(jì)型酒店是具備實(shí)際可行性的。經(jīng)營方式：開發(fā)商自營、整體出租給租戶運(yùn)營次主力店介紹經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目發(fā)展思路經(jīng)濟(jì)效益分析1、為資金回籠，二樓采取全部出售的方式，不便于主力店的進(jìn)駐，統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃有難度。2、建筑形態(tài)自身、水電供應(yīng)限制，不便于主力店的進(jìn)駐

項(xiàng)目發(fā)展難點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會點(diǎn)1、招商時間充足，可以篩選優(yōu)質(zhì)商家2、目前項(xiàng)目還未施工，主力店整改方便項(xiàng)目發(fā)展難點(diǎn)與機(jī)會點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)展思路總結(jié)項(xiàng)目發(fā)展思路一站式、業(yè)態(tài)齊全、特色商業(yè)街區(qū)科學(xué)合理的業(yè)態(tài)分布統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一招商運(yùn)營帶租約出售，二三樓盡可能全部銷售一樓也可以銷售三、業(yè)態(tài)規(guī)劃一、以客流共享為第一原則，避免出現(xiàn)人流死角。二、主力店外圍環(huán)繞，一般分布在端頭，通過內(nèi)外聯(lián)動實(shí)現(xiàn)中間商鋪的人流共享，充分利用主力店帶來的人流提升商鋪價值。三、設(shè)置若干商業(yè)節(jié)點(diǎn)（多以主力店的形式出現(xiàn)），保證人流共享。同時保證人流、車流、貨流的分離，避免相互干擾。業(yè)態(tài)布局總體原則業(yè)態(tài)規(guī)劃四、一樓放置品牌服飾、品牌餐飲等形象較好的業(yè)態(tài)，保證街區(qū)的整體形象和品位。五、根據(jù)商家承租水平和承租規(guī)律來進(jìn)行業(yè)態(tài)分布，有序排布商戶，達(dá)到實(shí)現(xiàn)最大租金收益的目標(biāo)。業(yè)態(tài)布局總體原則業(yè)態(tài)規(guī)劃本項(xiàng)目消費(fèi)群體主要為學(xué)生，與大成名店情況非常相似。大成名店的業(yè)態(tài)經(jīng)過2年的市場運(yùn)作，已比較成熟，因此本項(xiàng)目在業(yè)態(tài)配比上可借鑒此比例。大型商業(yè)的黃金比例——“30％：20％：50%”，也就是休閑娛樂、餐飲、購物功能在商業(yè)中所占的比重。大學(xué)城中的商業(yè)由于主要消費(fèi)群為學(xué)生，業(yè)態(tài)稍做調(diào)整，經(jīng)驗(yàn)比例為——“10%：20%：21%：49%”，即服務(wù)：娛樂：餐飲：購物（北亭廣場數(shù)據(jù)）。大成名店業(yè)態(tài)比例約為服務(wù)：娛樂：餐飲：購物＝5%：21%：31%：43％。功能業(yè)態(tài)比業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目業(yè)態(tài)面積（㎡）百分比購物1455049.78%餐飲504017.24%服務(wù)11204.52%休閑602019.91%酒店25008.55%共計(jì)29230

文鼎廣場整體業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)對比總結(jié)業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目名稱/業(yè)態(tài)比例餐飲購物娛樂服務(wù)酒店樂活街區(qū)22%42%17%3%16%大學(xué)生商貿(mào)城27%28%17%2%26%大成名店31%43%21%5%義烏小商品城8%84%5%3%文鼎廣場17%50%20%4%

9%本項(xiàng)目購物比例較大，與樂活街區(qū)雷同，而萊迪擁有專業(yè)的招商經(jīng)驗(yàn)，使得本項(xiàng)目在與樂活街區(qū)比較時缺乏競爭力。作為主力店的影院放在違建內(nèi)，存在經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。如不做影院，將缺少最有吸引力的核心主力店優(yōu)勢。項(xiàng)目的娛樂業(yè)態(tài)將缺乏競爭力，這與項(xiàng)目差異化、特色化業(yè)態(tài)定位不符。四、價格測算及招商計(jì)劃根據(jù)市場比較法，計(jì)算出本項(xiàng)目一樓平層使用面積均價為23060.73元/㎡。一樓銷售均價：23060.73x0.95x1.5=32861.54元/㎡。相同方法計(jì)算出二樓銷售均價：13490.53元/㎡，三樓銷售均價：10780.89元/㎡。售價測算項(xiàng)目文鼎廣場樂活時尚街區(qū)百度空間義烏小商品城平層1樓使用面積平均價格（元/㎡）23060.7322784.81263215000權(quán)重（％）

551530成交時間1515111210項(xiàng)目定位1515131011區(qū)位條件1615121212項(xiàng)目規(guī)劃141211109內(nèi)部環(huán)境161412109交通條件1210101011戶型空間12121099總分10093797371項(xiàng)目文鼎廣場大學(xué)生商貿(mào)中心義烏小商品城1樓平層使用面積最高租金（元/㎡）2.932.632.875權(quán)重（％）

5545成交時間15151412項(xiàng)目定位15151311區(qū)位條件16151412項(xiàng)目規(guī)劃14121211內(nèi)部環(huán)境16141411交通條件12101011戶型空間1212109總分100938771與測算價格相同方法，計(jì)算出1樓最高租金為2.93x0.95x1.5=4.61元/㎡，2樓最高租金為1.84元/㎡，3樓最高租金為1.24元/㎡。依據(jù)收益還原法，按照銷