深圳已動(dòng)工未來(lái)可供應(yīng)寫字樓項(xiàng)目表課件

深圳寫字樓發(fā)展總況及未來(lái)發(fā)展前景深圳中原技術(shù)發(fā)展中心策劃組ShenZhen.2015.09深圳寫字樓發(fā)展總況及未來(lái)發(fā)展前景深圳中原技術(shù)發(fā)展中心策劃組21深圳寫字樓發(fā)展總況深圳寫字樓未來(lái)發(fā)展前景21深圳寫字樓發(fā)展總況蔡圍屋金融中心華強(qiáng)北中心區(qū)中心西區(qū)華僑城區(qū)后海金融中心前海中心龍華中心區(qū)國(guó)貿(mào)商務(wù)區(qū)30年近年來(lái)深圳寫字樓由羅湖沿深南大道向西發(fā)展，呈現(xiàn)“多點(diǎn)開(kāi)花，區(qū)域細(xì)分升級(jí)”的格局發(fā)展格局1蔡圍屋金融中心華強(qiáng)北中心區(qū)中心西區(qū)華僑城區(qū)后海金融中心前海中此階段深圳開(kāi)發(fā)的寫字樓集中分布在羅湖區(qū)火車站周圍，數(shù)量較少，1987年至1992年5年間，深圳市共出讓寫字樓用地22.13萬(wàn)平方米，考慮到當(dāng)時(shí)的深圳尚處于起步階段，其中大部分寫字樓用地均為行政辦公用地，當(dāng)時(shí)的商品寫字樓用地較少。初期的寫字樓主要有房地產(chǎn)大廈、新安大廈等，代表性寫字樓為國(guó)貿(mào)大廈。97年正值經(jīng)濟(jì)危機(jī)期間，這一階段深圳寫字樓市場(chǎng)從羅湖、福田開(kāi)始初步成型。深圳市場(chǎng)上典型主要寫字樓多為該時(shí)期開(kāi)始動(dòng)工興建，包括羅湖的嘉里中心、佳寧娜友誼廣場(chǎng)、地王大廈、發(fā)展銀行大廈、電子科技大廈、特區(qū)報(bào)業(yè)大廈、聯(lián)合廣場(chǎng)等等，主要分布在羅湖的蔡屋圍和福田的華強(qiáng)北，這些高層寫字樓的建設(shè)為深圳市日后建筑超高層寫字樓奠定了基礎(chǔ)。這段時(shí)期南山寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期、寶安和龍崗也開(kāi)始步入發(fā)展期，羅湖寫字樓市場(chǎng)開(kāi)始衰落，福田寫字樓處于主導(dǎo)地位。從目前深圳寫字樓市場(chǎng)的供求看，羅湖寫字樓的交易主要集中在二手寫字樓，福田區(qū)供求兩旺；隨著前海中心的出臺(tái)、多宗地塊的出讓，已經(jīng)有多家大型公司進(jìn)駐前海，前海已經(jīng)成為新的總部基地、成為更大更新的商務(wù)中心，未來(lái)發(fā)展的主要區(qū)域。80年代末至90年代初90年代初期至1997年1997年至今123以羅湖國(guó)貿(mào)商圈為最早起點(diǎn)，緊接著以福田中心區(qū)為核心，一路西進(jìn)發(fā)展至前海中心區(qū)發(fā)展歷程2此階段深圳開(kāi)發(fā)的寫字樓集中分布在羅湖區(qū)火車站周圍，數(shù)量較少，關(guān)外寫字樓市場(chǎng)發(fā)展剛起步，寶安中心區(qū)和龍崗中心城發(fā)展相對(duì)較好，基本步入第三階段，很多純寫字樓項(xiàng)目入市，但布局分散，沒(méi)有形成規(guī)模；其他片區(qū)寫字樓物業(yè)發(fā)展更是滯后，還處于第一、第二階段，商務(wù)市場(chǎng)啟動(dòng)尚需要較長(zhǎng)時(shí)間。關(guān)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展到第四階段即成熟階段，整體市場(chǎng)寫字樓與商務(wù)公寓并存，產(chǎn)品多樣化，滿足各類型企業(yè)的需求，辦公配套設(shè)施齊全、管理服務(wù)到位；并且越來(lái)越多的寫字樓項(xiàng)目一改以往出售的方式，實(shí)行“只租不售、單一業(yè)權(quán)”的形式，統(tǒng)一管理，提升整體形象。關(guān)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展較成熟，關(guān)外寫字樓市場(chǎng)發(fā)展剛起步，寶安和龍崗發(fā)展相對(duì)較好，基本步入第三階段寫字樓發(fā)展的四個(gè)階段：

動(dòng)因表現(xiàn)形式客戶特征產(chǎn)品特征客戶關(guān)注點(diǎn)萌芽階段辦公需求住宅改辦公草創(chuàng)型企業(yè)住宅無(wú)啟動(dòng)階段改善環(huán)境住宅立項(xiàng)、商務(wù)辦公成長(zhǎng)型中小企業(yè)第一代商務(wù)公寓位置、價(jià)格、交通、使用成本發(fā)展階段追求形象純商務(wù)形象1、迅速發(fā)展的中小企業(yè)2、初具規(guī)模的企業(yè)純寫字樓開(kāi)始出現(xiàn)位置、配套、硬件、商務(wù)氛圍成熟階段需要多樣化多樣化各種類型企業(yè)寫字樓與新一代商務(wù)公寓并存地段、服務(wù)、軟環(huán)境、健康、風(fēng)景深圳關(guān)內(nèi)市場(chǎng)深圳關(guān)外市場(chǎng)備注：由于深圳寫字樓市場(chǎng)發(fā)展程度不均衡，將整體市場(chǎng)分為關(guān)內(nèi)市場(chǎng)與關(guān)外市場(chǎng)來(lái)分析發(fā)展階段3關(guān)外寫字樓市場(chǎng)發(fā)展剛起步，寶安中心區(qū)和龍崗中心城發(fā)展相對(duì)較好除現(xiàn)有成熟的商務(wù)區(qū)里早期開(kāi)發(fā)的一些寫字樓部分為乙級(jí)寫字樓，其它多數(shù)為甲級(jí)寫字樓辦公樓物業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)

劃分標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)辦公樓乙級(jí)辦公樓丙級(jí)辦公樓硬件條件硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于四星級(jí)酒店，達(dá)到5A級(jí)寫字樓水平，包括樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)(BA)、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)(CA)、保安自動(dòng)化系統(tǒng)(SA)、消防自動(dòng)化系統(tǒng)(FA)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)(OA)、設(shè)備設(shè)施如電梯等候時(shí)間、中央空調(diào)管式數(shù)量、停車位數(shù)量、配套服務(wù)設(shè)施（電力負(fù)荷、綠化、夜間照明），設(shè)備設(shè)施基本與世界同步，如電梯等候時(shí)間小于40秒，中央空調(diào)為四管式硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)與甲級(jí)寫字樓相比較差，部分達(dá)到5A級(jí)寫字樓水平，設(shè)備設(shè)施以合資品牌為主，如電梯等候時(shí)間大于40秒，中央空調(diào)為兩管式硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)為普通材料，基本的通訊設(shè)施及辦公服務(wù)，設(shè)備設(shè)施基本為國(guó)產(chǎn)電梯、分體空調(diào)等軟件條件物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)達(dá)到三星級(jí)酒店以上標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)未達(dá)到星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)從目前深圳寫字樓發(fā)展情況來(lái)看，在現(xiàn)有的成熟的商務(wù)區(qū)里，羅湖國(guó)貿(mào)商務(wù)區(qū)在早期開(kāi)發(fā)的一些寫字樓，由于開(kāi)發(fā)年限早，設(shè)備較落后，存在一部分乙級(jí)寫字樓；往西發(fā)展到蔡屋圍、福田、南山等商務(wù)區(qū)，均為甲級(jí)及以上寫字樓；目前銷售的寫字樓物業(yè)和新建的只租不售的寫字樓物業(yè)多數(shù)為甲級(jí)寫字樓辦公樓級(jí)別4除現(xiàn)有成熟的商務(wù)區(qū)里早期開(kāi)發(fā)的一些寫字樓部分為乙級(jí)寫字樓，其國(guó)貿(mào)地王片區(qū)：寫字樓智能化程度較低，是深圳早期最具規(guī)模的寫字樓，租戶以證券金融類企業(yè)為主代表項(xiàng)目地王大廈京基100大廈深圳發(fā)展銀行大廈華潤(rùn)大廈金威大廈國(guó)貿(mào)大廈鴻隆世紀(jì)廣場(chǎng)嘉里中心振業(yè)大廈天安國(guó)際大廈深業(yè)車城廣場(chǎng)富基PARK國(guó)際片區(qū)特點(diǎn)描述：該區(qū)域商業(yè)氣氛濃烈，距口岸較近、交通便捷，具有一定的歷史代表性，寫字樓以租為主，產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后，智能化程度較低、是深圳早期最具規(guī)模的寫字樓群體行業(yè)分布：多以國(guó)內(nèi)著名企業(yè)、大財(cái)團(tuán)、證券金融類為主國(guó)貿(mào)地王片區(qū)重點(diǎn)片區(qū)分析5國(guó)貿(mào)地王片區(qū)：寫字樓智能化程度較低，是深圳早期最具規(guī)模的寫字華強(qiáng)北片區(qū)：片區(qū)擁有全國(guó)最大的電子器材市場(chǎng)，寫字樓智能化程度不高，進(jìn)駐企業(yè)多為電子、IT類公司華強(qiáng)北片區(qū)代表項(xiàng)目中航鼎誠(chéng)國(guó)際華強(qiáng)廣場(chǎng)飛亞達(dá)廣場(chǎng)賽格科技園賽格廣場(chǎng)和黃.都會(huì)軒華能大廈電子科技大廈華聯(lián)大廈電子大廈片區(qū)特點(diǎn)描述：華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)擁有全國(guó)最大的電子器材市場(chǎng)，并與深圳著名的老東門商業(yè)區(qū)齊名，周邊多棟寫字樓大廈，新興高科技產(chǎn)業(yè)眾多，商圈成熟行業(yè)分布：進(jìn)駐公司多以通訊、電子、ＩＴ行業(yè)的中小型公司為主重點(diǎn)片區(qū)分析5華強(qiáng)北片區(qū)：片區(qū)擁有全國(guó)最大的電子器材市場(chǎng)，寫字樓智能化程度福田中心區(qū)：深圳的核心CBD，配套設(shè)施完善，商務(wù)環(huán)境好，多為跨國(guó)公司、國(guó)內(nèi)大型公司進(jìn)駐代表項(xiàng)目大中華交易廣場(chǎng)金中環(huán)商務(wù)大廈招商證券大廈卓越時(shí)代廣場(chǎng)卓越世紀(jì)中心嘉里建設(shè)廣場(chǎng)新華保險(xiǎn)大廈卓越大廈國(guó)際商會(huì)大廈航天大廈安聯(lián)大廈中心商務(wù)大廈片區(qū)特點(diǎn)描述：該區(qū)域是深圳政府規(guī)劃中的文化、商務(wù)中心區(qū)，它將與行政中心區(qū)共同組成深圳的核心CBD。片區(qū)辦公氛圍越來(lái)越濃，配套設(shè)施完善、商務(wù)環(huán)境良好，高檔寫字樓不斷涌現(xiàn)，是深圳寫字樓最熱點(diǎn)的片區(qū)行業(yè)分布：多以跨國(guó)公司、貿(mào)易、國(guó)內(nèi)新興行業(yè)大型企業(yè)，傳媒、咨詢等企業(yè)為主福田中心區(qū)重點(diǎn)片區(qū)分析5福田中心區(qū)：深圳的核心CBD，配套設(shè)施完善，商務(wù)環(huán)境好，多為福田中心西區(qū)：近幾年寫字樓開(kāi)發(fā)建設(shè)較快，是對(duì)中心區(qū)寫字樓市場(chǎng)的有效補(bǔ)充，多為高科技公司進(jìn)駐代表項(xiàng)目求是大廈招商銀行大廈NEO企業(yè)大道中國(guó)經(jīng)貿(mào)大廈東海國(guó)際中心聯(lián)泰大廈天安數(shù)碼廣場(chǎng)時(shí)代科技大廈深航大廈盛唐大廈片區(qū)特點(diǎn)描述：該區(qū)域配套雖然不是很完善，但有良好的社區(qū)氛圍，且有一定數(shù)量的可開(kāi)發(fā)的寫字樓地塊，地鐵一號(hào)線的開(kāi)通，拉近了與市中心商務(wù)區(qū)的時(shí)間距離，成為對(duì)中心區(qū)的有效補(bǔ)充。在寫字樓中高端客戶層面對(duì)中心區(qū)有一定的競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)分布：部分高新科技企業(yè)進(jìn)駐，以貿(mào)易、電子產(chǎn)品和部分中等規(guī)模實(shí)業(yè)企業(yè)為主福田中心西區(qū)重點(diǎn)片區(qū)分析5福田中心西區(qū)：近幾年寫字樓開(kāi)發(fā)建設(shè)較快，是對(duì)中心區(qū)寫字樓市場(chǎng)后海金融中心：新興的高檔辦公寫字樓區(qū)，進(jìn)駐企業(yè)既有中小型企業(yè)，也包含金融貿(mào)易等跨國(guó)集團(tuán)后海金融中心代表項(xiàng)目海岸城大廈閩泰大廈天利中央廣場(chǎng)漢京國(guó)際大廈SCC中洲控股中心海王大廈茂業(yè)時(shí)代廣場(chǎng)中鐵南方總部大廈片區(qū)特點(diǎn)描述：寫字樓呈兩級(jí)分化趨勢(shì)，原有的商業(yè)寫字樓較為陳舊且部分為商住兩用辦公場(chǎng)所。另一方面，借助良好規(guī)劃和商業(yè)文化的成熟，新興的高檔辦公寫字樓應(yīng)運(yùn)而生成為高端企業(yè)的選擇行業(yè)分布：既是中小型成長(zhǎng)企業(yè)的樂(lè)園，又是金融、貿(mào)易等領(lǐng)域跨國(guó)集團(tuán)的辦公場(chǎng)所重點(diǎn)片區(qū)分析5后海金融中心：新興的高檔辦公寫字樓區(qū)，進(jìn)駐企業(yè)既有中小型企業(yè)前海中心：新興的寫字樓片區(qū)，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大，目前發(fā)展尚未成熟代表項(xiàng)目海岸卡夫諾振業(yè)國(guó)際中心龍光世紀(jì)大廈國(guó)際西岸大廈新綠島大廈振業(yè)國(guó)際商務(wù)中心泛海城市廣場(chǎng)卓越前海壹號(hào)香江金融中心片區(qū)特點(diǎn)描述：新興的寫字樓片區(qū)，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大但尚未成熟，隨著前海規(guī)劃成為深圳的雙中心之一，該片區(qū)成為炙手可熱的房地產(chǎn)待開(kāi)發(fā)區(qū)域。產(chǎn)業(yè)集群和規(guī)劃帶動(dòng)下將有大批高端項(xiàng)目入市、形象嶄新行業(yè)分布：片區(qū)尚未成熟，產(chǎn)業(yè)服務(wù)特征明顯，中小企業(yè)為主，未來(lái)有高端企業(yè)進(jìn)入前海中心重點(diǎn)片區(qū)分析5前海中心：新興的寫字樓片區(qū)，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大，目前發(fā)展尚未成21深圳寫字樓發(fā)展總況深圳寫字樓未來(lái)發(fā)展前景21深圳寫字樓發(fā)展總況深圳寫字樓未來(lái)發(fā)展前景重點(diǎn)打造羅湖蔡屋圍、福田中央商務(wù)區(qū)、南山后海金融商務(wù)區(qū)、前海四大金融集聚區(qū)規(guī)劃綱要——未來(lái)發(fā)展短期內(nèi)仍以羅湖、福田及南山為主，重點(diǎn)打造蔡屋圍、福田中央商務(wù)區(qū)及南山前海三大商務(wù)集聚區(qū)；龍崗中心城、寶安中心區(qū)、光明新區(qū)、坪山新區(qū)依托政府規(guī)劃、提升組團(tuán)綜合功能，帶動(dòng)辦公樓物業(yè)發(fā)展根據(jù)《深圳市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》規(guī)劃，對(duì)分布在中心城區(qū)、原特區(qū)線周邊地區(qū)、新城及組團(tuán)中心等不同類型地區(qū)，分別采取差異化的規(guī)劃對(duì)策。1、打造羅湖蔡屋圍、福田中央商務(wù)區(qū)、南山后海金融商務(wù)區(qū)、前海四大金融集聚區(qū)，建設(shè)以多層次資本市場(chǎng)、創(chuàng)業(yè)投資及財(cái)富管理為特色的全國(guó)金融中心。根據(jù)《前?？傮w規(guī)劃》安排，前海合作區(qū)與寶安中心區(qū)、大鏟灣港區(qū)三者共同構(gòu)筑前海灣片區(qū)，是深圳沿珠江東岸發(fā)展帶的重要戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)和深圳雙中心之一，未來(lái)將成為又一個(gè)新的商務(wù)中心。短期內(nèi)中心區(qū)依然是辦公樓市場(chǎng)需求的主力軍，尤其是福田和南山兩區(qū)。2、龍崗中心城、光明新城、坪山新城和沙井等地區(qū)，是重要的產(chǎn)業(yè)和人口集聚地。長(zhǎng)期來(lái)看，寶安中心區(qū)、龍崗中心區(qū)以及光明新區(qū)等依托政府規(guī)劃，成為未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，未來(lái)需求量大，以此帶動(dòng)辦公樓物業(yè)發(fā)展。而鹽田、坪山、沙井等以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主的片區(qū)，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)辦公樓物業(yè)發(fā)展，但發(fā)展周期相對(duì)較長(zhǎng)。寫字樓發(fā)展規(guī)劃1重點(diǎn)打造羅湖蔡屋圍、福田中央商務(wù)區(qū)、南山后海金融商務(wù)區(qū)、前海未來(lái)供應(yīng)2深圳寫字樓未來(lái)供應(yīng)量構(gòu)成：深圳寫字樓未來(lái)供應(yīng)量深圳已動(dòng)工未來(lái)可供應(yīng)辦公量深圳未動(dòng)工招拍掛含辦公量深圳城市更新項(xiàng)目含辦公量未來(lái)供應(yīng)2深圳寫字樓未來(lái)供應(yīng)量構(gòu)成：深圳寫字樓未來(lái)供應(yīng)量深圳深圳已動(dòng)工未來(lái)可供應(yīng)寫字樓項(xiàng)目表（1/5）：區(qū)域項(xiàng)目名稱物業(yè)類型辦公建面(㎡)開(kāi)發(fā)商發(fā)布方式入市時(shí)間南山騰訊濱海大廈辦公345570騰訊公司自用預(yù)計(jì)2017年航天科技廣場(chǎng)辦公、商業(yè)120000深圳市航天高科投資管理有限公司銷售預(yù)計(jì)2015年下半年卓越后海金融中心辦公、商業(yè)83360卓越置業(yè)集團(tuán)租賃—眾冠時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)、酒店、辦公及公寓37700深圳眾冠股份有限公司租賃2016年上半年萬(wàn)科云城寫字樓辦公、公寓、酒店、商業(yè)775000萬(wàn)科地產(chǎn)租售—中海油南方總部大廈辦公、商業(yè)170000中國(guó)海洋石油總公司自用—中國(guó)鋼構(gòu)企業(yè)總部大廈辦公、商業(yè)39600中建鋼構(gòu)置業(yè)有限公司租售—新百麗鞋業(yè)總部大廈辦公、商業(yè)35000新百麗鞋業(yè)有限公司租售—華潤(rùn)總部大廈辦公、商業(yè)、公寓206250華潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司租售預(yù)計(jì)2016年天虹總部大廈辦公、商業(yè)56000中國(guó)航空技術(shù)深圳有限公司未知—阿里巴巴南方總部大廈辦公、商業(yè)81400阿里巴巴(中國(guó))有限公司自用—喜之郎總部大廈辦公、商業(yè)47300廣東喜之郎集團(tuán)租賃—海信南方大廈辦公、商業(yè)63800海信南方有限公司租售—中山證券大廈辦公、商業(yè)41500中山證券有限責(zé)任公司租售—大成基金大廈辦公、商業(yè)58000深圳市大成基金管理有限公司租售—香江金融中心辦公、商業(yè)53870深圳市香江供應(yīng)鏈管理有限公司租售2015年年底天佶灣國(guó)際廣場(chǎng)大廈辦公、公寓、酒店、商業(yè)307000深圳市創(chuàng)佶置業(yè)有限公司租售—總計(jì)2521350㎡(其中自用596970㎡）未來(lái)供應(yīng)2深圳已動(dòng)工未來(lái)可供應(yīng)寫字樓項(xiàng)目表（1/5）：區(qū)域項(xiàng)目名稱物深圳已動(dòng)工未來(lái)可供應(yīng)寫字樓項(xiàng)目表（2/5）：區(qū)域項(xiàng)目名稱物業(yè)類型辦公建面(㎡)開(kāi)發(fā)商發(fā)布方式入市時(shí)間福田招商證券大廈辦公55000招商證券未知—CBD國(guó)信證券大廈辦公、商業(yè)68000國(guó)信證券股份有限公司自用—華安保險(xiǎn)總部大廈

辦公、商業(yè)35000華安財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司自用—漢國(guó)城市商業(yè)中心公寓、辦公、商業(yè)18828深圳市廣海投資有限公司租售—南方博時(shí)基金大廈辦公110000南方基金管理有限公司未知2016年6月中國(guó)移動(dòng)信息大廈辦公103575中國(guó)移動(dòng)通信集團(tuán)廣東有限公司自用—生命保險(xiǎn)大廈辦公、商業(yè)120000生命人壽保險(xiǎn)股份有限公司自用—深圳中心天元住宅、公寓、辦公、商業(yè)170000深圳市金地大百匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司租售預(yù)計(jì)2016年平安國(guó)際金融中心大廈辦公、商業(yè)319600中國(guó)平安人壽保險(xiǎn)股份有限公司租售2016年12月1日海岸中心辦公、商業(yè)103587海岸集團(tuán)銷售預(yù)計(jì)2015年下半年總計(jì)1103590㎡(其中自用326575㎡）未來(lái)供應(yīng)2深圳已動(dòng)工未來(lái)可供應(yīng)寫字樓項(xiàng)目表（2/5）：區(qū)域項(xiàng)目名稱深圳已動(dòng)工未來(lái)可供應(yīng)寫字樓項(xiàng)目表（3/5）：區(qū)域項(xiàng)目名稱物業(yè)類型辦公建面(㎡)開(kāi)發(fā)商發(fā)布方式入市時(shí)間寶安壹方中心辦公、住宅、酒店115000西岸新天置業(yè)有限公司租賃2015年中金港大廈酒店、辦公147000深圳市特區(qū)建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司未知—正中商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)、辦公80000正中置業(yè)集團(tuán)銷售2016年底中糧大悅城住宅、商業(yè)、辦公180000中糧地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司未知預(yù)計(jì)2016年勤誠(chéng)達(dá)22世紀(jì)住宅、商業(yè)、辦公45000勤誠(chéng)達(dá)集團(tuán)瑞恒投資未知—滿京華·SOHO藝巒辦公、商業(yè)78533深圳市滿京華投資集團(tuán)有限公司租售2015年9月1日超材料產(chǎn)業(yè)園二、三期研發(fā)辦公450000深圳市新安實(shí)業(yè)有限公司租售預(yù)計(jì)2017年華麗商務(wù)中心辦公、公寓、商業(yè)190000正中置業(yè)集團(tuán)租賃預(yù)計(jì)2015年9月金利通金融中心商業(yè)、辦公180000寶能控股（中國(guó)）有限公司未知2016年上半年萬(wàn)象新天商務(wù)樓住宅、商業(yè)、公寓、辦公58000深圳市草圍投資有限公司銷售預(yù)計(jì)2015年底總計(jì)1523533㎡未來(lái)供應(yīng)2深圳已動(dòng)工未來(lái)可供應(yīng)寫字樓項(xiàng)目表（3/5）：區(qū)域項(xiàng)目名稱物深圳已動(dòng)工未來(lái)可供應(yīng)寫字樓項(xiàng)目表（4/5）：區(qū)域項(xiàng)目名稱物業(yè)類型辦公建面(㎡)開(kāi)發(fā)商發(fā)布方式入市時(shí)間龍崗榮超金融大廈項(xiàng)目辦公、商業(yè)35555深圳市榮超房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷售2015年年底龍崗天安數(shù)碼城四期T4辦公、商業(yè)220599深圳市龍崗天安數(shù)碼新城有限公司銷售預(yù)計(jì)2015年下半年美地亞大廈辦公27543深圳市東都實(shí)業(yè)有限公司租售—遠(yuǎn)洋新干線住宅、公寓、辦公、商業(yè)90000天基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（深圳）有限公司銷售2015年年底海航城住宅、公寓、辦公、商業(yè)82000深圳寶源創(chuàng)建有限公司未知—滿京華喜悅里住宅、商業(yè)、辦公20000深圳市滿京華投資集團(tuán)有限公司未知—財(cái)富龍城中央住宅、公寓、辦公、商業(yè)50000金地集團(tuán)租售2015年年底錦峰城住宅、公寓、辦公53332深圳錦峰集團(tuán)有限公司未知2015年下半年華強(qiáng)IdeaPark辦公、商業(yè)、公寓400000深圳華強(qiáng)高新產(chǎn)業(yè)園投資發(fā)展有限公司租售預(yù)計(jì)2015年下半年民生東都德豐大廈辦公、商業(yè)22313深圳市東都實(shí)業(yè)有限公司租售—總計(jì)1001342㎡未來(lái)供應(yīng)2深圳已動(dòng)工未來(lái)可供應(yīng)寫字樓項(xiàng)目表（4/5）：區(qū)域項(xiàng)目名稱物深圳已動(dòng)工未來(lái)可供應(yīng)寫字樓項(xiàng)目表（5/5）：區(qū)域南山福田寶安龍崗辦公建面2521350㎡(其中自用596970㎡）1103590㎡(其中自用326575㎡）1523533㎡1001342㎡總計(jì)6149815㎡，其中可租售部分的建面為5226270㎡未來(lái)供應(yīng)2深圳已動(dòng)工未來(lái)可供應(yīng)寫字樓項(xiàng)目表（5/5）：區(qū)域南山福田寶深圳未動(dòng)工招拍掛含寫字樓項(xiàng)目表（1/2）：宗地號(hào)交易時(shí)間地塊位置地塊用途總建筑面積（㎡）辦公建面(㎡)競(jìng)得人土地位置T107-00722013/10/28南山區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地3800033500五礦期貨南山后海中心區(qū)T107-00712013/10/28南山區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)及商業(yè)辦公用地5800049300中國(guó)中投證券南山后海中心區(qū)T107-00702013/10/28南山區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)及商業(yè)辦公用地6150055350華商銀行,工商銀行南山后海中心區(qū)T201-00802014/1/23南山區(qū)商業(yè)性辦公用地477000303310兆華斯坦,深圳前海國(guó)際能源金融中心前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)一單元1街坊T207-00492014/1/26南山區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地261000182700中信證券,金石澤信投資南山區(qū)濱海大道以北，深灣一路以東T201-00812014/5/22南山區(qū)商業(yè)性辦公用地190000180110騰訊控股有限公司前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)一單元04街坊T201-00822014/5/22南山區(qū)商業(yè)性辦公用地8000054800HONYCAPITALMANAGEMENTLIMITED二單元05街坊01、02地塊T201-00832014/5/22南山區(qū)商業(yè)性辦公用地172000161450民生電子商務(wù)二單元05街坊09、10、11地塊T102-02532014/5/22南山區(qū)商業(yè)性辦公用地140000100000深圳市前海恒昌科技開(kāi)發(fā)有限公司九單元03街坊03地塊T102-02492014/8/29南山區(qū)商業(yè)性辦公用地5400053890深圳市信利康電商科技有限公司前海深港合作區(qū)十九單元3街坊未來(lái)供應(yīng)2深圳未動(dòng)工招拍掛含寫字樓項(xiàng)目表（1/2）：宗地號(hào)交易時(shí)間地塊深圳未動(dòng)工招拍掛含寫字樓項(xiàng)目表（2/2）：宗地號(hào)交易時(shí)間地塊位置地塊用途總建筑面積（㎡）辦公建面(㎡)競(jìng)得人土地位置T102-02502014/8/29南山區(qū)商業(yè)性辦公用地7600075840深圳市順豐供應(yīng)鏈有限公司前海深港合作區(qū)十九單元3街坊T102-02482014/8/29南山區(qū)商業(yè)性辦公用地3500029900深圳市金立科技有限公司前海深港合作區(qū)十九單元3街坊T102-02472014/8/29南山區(qū)商業(yè)性辦公用地3500029900深圳市前海香融中盛供應(yīng)鏈管理有限公司前海深港合作區(qū)十九單元3街坊T102-02552015/1/9南山區(qū)商業(yè)用地用地195000120000嘉里置業(yè)（中國(guó)）有限公司前海深港合作區(qū)七單元1街坊T107-00802015/5/19南山區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地6120056077陽(yáng)光保險(xiǎn)集團(tuán)股份有限公司后海中心區(qū)G11314-00902014/5/16坪山新區(qū)商業(yè)性辦公用地363450265700深圳華誼兄弟文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)有限公司坪山新區(qū)碧嶺地區(qū)G11340-80182014/6/20坪山新區(qū)商業(yè)性辦公用地3100931009深圳市中天美景地產(chǎn)投資有限公司坪山新區(qū)坪環(huán)片區(qū)3/12寶安區(qū)商業(yè)性辦公136340126340深圳市卓越寶中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司寶安中心區(qū)總計(jì)辦公建面1909176㎡未來(lái)供應(yīng)2深圳未動(dòng)工招拍掛含寫字樓項(xiàng)目表（2/2）：宗地號(hào)交易時(shí)間地深圳城市更新含辦公項(xiàng)目表：區(qū)域名稱總建筑面積（萬(wàn)㎡）辦公建面（萬(wàn)㎡）福田區(qū)賽格日立工業(yè)區(qū)升級(jí)改造6330上步區(qū)舊改項(xiàng)目367水灣村改造項(xiàng)目224寶安區(qū)寶城三區(qū)新興賓館舊改項(xiàng)目74西鄉(xiāng)流塘區(qū)舊改項(xiàng)目194金百利工業(yè)園城市更新單元97光明商業(yè)中心舊改263.5觀瀾舊村改造專項(xiàng)規(guī)劃305觀瀾街道松元廈舊村改造專項(xiàng)規(guī)劃223觀瀾街道長(zhǎng)湖頭村419龍津項(xiàng)目更新單元113深圳北（龍華）商務(wù)中心城市更新單元1827簡(jiǎn)上老屋村更新單元52深圳北（龍華）商務(wù)中心城市更新單元1827威華工業(yè)區(qū)更新單元104白石龍工業(yè)區(qū)更新單元104龍崗區(qū)河邊原人民醫(yī)院改造64龍東華盛工業(yè)區(qū)改造項(xiàng)目一期144總計(jì)辦公建面111.5萬(wàn)㎡未來(lái)供應(yīng)2深圳城市更新含辦公項(xiàng)目表：區(qū)域名稱總建筑面積（萬(wàn)㎡）辦公建深圳寫字樓未來(lái)（近5年）供應(yīng)量預(yù)計(jì)放量：區(qū)域深圳已動(dòng)工未來(lái)可供應(yīng)辦公量（未來(lái)1-3年）深圳未動(dòng)工招拍掛含辦公量（未來(lái)3-5年）深圳城市更新項(xiàng)目含辦公量（未來(lái)5年）辦公建面522.627萬(wàn)㎡190.9176萬(wàn)㎡111.5萬(wàn)㎡總計(jì)825.0446㎡未來(lái)供應(yīng)2深圳寫字樓未來(lái)（近5年）供應(yīng)量預(yù)計(jì)放量：區(qū)域深圳已動(dòng)工未來(lái)可價(jià)格水平租金水平經(jīng)營(yíng)狀況客戶分析目前辦公樓市場(chǎng)仍然以羅湖、福田和南山為主，售價(jià)相對(duì)較高，且由于售價(jià)漲速過(guò)快，租金水平尚未體現(xiàn)出來(lái)，整體投資回報(bào)率呈下滑趨勢(shì)，短期內(nèi)受經(jīng)濟(jì)環(huán)境，銀行信貸政策等影響，價(jià)格會(huì)出現(xiàn)回調(diào)；而從長(zhǎng)期來(lái)看，隨著經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)調(diào)整之后開(kāi)始高速度增長(zhǎng)，市場(chǎng)環(huán)境向好，辦公樓市場(chǎng)也會(huì)更快發(fā)展，售價(jià)將會(huì)逐漸上漲雖然近年來(lái)租金水平呈穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，但辦公樓市場(chǎng)受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較大，在2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)期間，辦公樓租賃市場(chǎng)也曾出現(xiàn)回調(diào)，未來(lái)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)也有短暫調(diào)整，短期內(nèi)租金市場(chǎng)也會(huì)出現(xiàn)調(diào)整；原關(guān)內(nèi)區(qū)域租金水平仍處于較高的水平，關(guān)外區(qū)域辦公樓市場(chǎng)發(fā)展仍需要較長(zhǎng)時(shí)間，短期內(nèi)租金水平相對(duì)較低；但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，未來(lái)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，租金水平也會(huì)相應(yīng)體現(xiàn)出來(lái)在通貨膨脹高企、整體營(yíng)商環(huán)境惡化、投資領(lǐng)域越來(lái)越狹窄的情況下，中心區(qū)辦公樓市場(chǎng)越來(lái)越轉(zhuǎn)向只租不售，隨著后海和前?？偛炕氐慕ㄔO(shè)發(fā)展，以及近年來(lái)出讓的辦公用地，也要求自住部分達(dá)到一定比例，越來(lái)越多的辦公樓將持有或出租，尤其是關(guān)內(nèi)的辦公物業(yè)，已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商的保值增值的資產(chǎn)，持有比例越來(lái)越多；而關(guān)外整體市場(chǎng)環(huán)境發(fā)展不成熟，出售或者租售結(jié)合仍是主要的運(yùn)營(yíng)方式從客戶的空間分布看，呈現(xiàn)一定的圈層分布，圈層的中心是知識(shí)密集型、科技含量高的企業(yè)以及外資公司、集團(tuán)總部等聚集的福田、南山和羅湖CBD區(qū)域，而往外的圈層則是競(jìng)爭(zhēng)力較差不能承受較高租金和售價(jià)的企業(yè)。受經(jīng)營(yíng)成本影響，中心區(qū)客戶越來(lái)越高端，而競(jìng)爭(zhēng)力較差客戶則逐步往外圈層遷移未來(lái)趨勢(shì)分析3整體寫字樓未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)價(jià)格水平租金水平經(jīng)營(yíng)狀況客戶分析目前辦公樓市場(chǎng)仍然以羅湖、福重點(diǎn)和熱點(diǎn)區(qū)域?qū)懽謽俏磥?lái)發(fā)展趨勢(shì)前海深港合作服務(wù)區(qū)、留仙洞總部基地以及深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)為未來(lái)寫字樓規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域未來(lái)趨勢(shì)分析3一、前?？傮w規(guī)劃提出，要逐步把前海建設(shè)成為粵港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)創(chuàng)新合作示范區(qū)、全國(guó)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要基地和具有強(qiáng)大輻射能力的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)中心，引領(lǐng)帶動(dòng)我國(guó)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展升級(jí)。規(guī)劃顯示，前海合作區(qū)總用地面積1492公頃，基準(zhǔn)建設(shè)規(guī)模為2600萬(wàn)㎡，上限建設(shè)規(guī)模為3000萬(wàn)㎡。開(kāi)發(fā)將以辦公物業(yè)為主，其中辦公物業(yè)占比為62%，約1600萬(wàn)平米，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?。二、深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)是國(guó)家科技部“建設(shè)世界一流科技園區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略的6家試點(diǎn)園區(qū)之一，園區(qū)主要包括電子信息、光機(jī)電一體化、生物醫(yī)藥、新材料新能源等四大產(chǎn)業(yè)，園區(qū)規(guī)劃建成輻射周邊的區(qū)域性高新技術(shù)研發(fā)、孵化、產(chǎn)業(yè)化、出口、國(guó)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作和高級(jí)人才培養(yǎng)基地。帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和從業(yè)人口的同時(shí)，也促進(jìn)當(dāng)?shù)氐霓k公市場(chǎng)的發(fā)展。三、留仙洞總部基地作為未來(lái)拉動(dòng)深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的六大總部基地之一，留仙洞片區(qū)總部基地定位為“戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)總部基地”，呈現(xiàn)三大特征：集聚效應(yīng)+特色差異；多元科技+低碳生態(tài)；專享平臺(tái)+便利生活。區(qū)域內(nèi)的新型產(chǎn)業(yè)用地和商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地分為7個(gè)特色產(chǎn)業(yè)街坊進(jìn)行開(kāi)發(fā)，未來(lái)將出現(xiàn)大批的研發(fā)辦公項(xiàng)目。重點(diǎn)和熱點(diǎn)區(qū)域?qū)懽謽俏磥?lái)發(fā)展趨勢(shì)前海深港合作服務(wù)區(qū)、留仙洞總ThanksforyourattentionWishyouagoodday!ThanksforyourattentionWish深圳寫字樓發(fā)展總況及未來(lái)發(fā)展前景深圳中原技術(shù)發(fā)展中心策劃組ShenZhen.2015.09深圳寫字樓發(fā)展總況及未來(lái)發(fā)展前景深圳中原技術(shù)發(fā)展中心策劃組21深圳寫字樓發(fā)展總況深圳寫字樓未來(lái)發(fā)展前景21深圳寫字樓發(fā)展總況蔡圍屋金融中心華強(qiáng)北中心區(qū)中心西區(qū)華僑城區(qū)后海金融中心前海中心龍華中心區(qū)國(guó)貿(mào)商務(wù)區(qū)30年近年來(lái)深圳寫字樓由羅湖沿深南大道向西發(fā)展，呈現(xiàn)“多點(diǎn)開(kāi)花，區(qū)域細(xì)分升級(jí)”的格局發(fā)展格局1蔡圍屋金融中心華強(qiáng)北中心區(qū)中心西區(qū)華僑城區(qū)后海金融中心前海中此階段深圳開(kāi)發(fā)的寫字樓集中分布在羅湖區(qū)火車站周圍，數(shù)量較少，1987年至1992年5年間，深圳市共出讓寫字樓用地22.13萬(wàn)平方米，考慮到當(dāng)時(shí)的深圳尚處于起步階段，其中大部分寫字樓用地均為行政辦公用地，當(dāng)時(shí)的商品寫字樓用地較少。初期的寫字樓主要有房地產(chǎn)大廈、新安大廈等，代表性寫字樓為國(guó)貿(mào)大廈。97年正值經(jīng)濟(jì)危機(jī)期間，這一階段深圳寫字樓市場(chǎng)從羅湖、福田開(kāi)始初步成型。深圳市場(chǎng)上典型主要寫字樓多為該時(shí)期開(kāi)始動(dòng)工興建，包括羅湖的嘉里中心、佳寧娜友誼廣場(chǎng)、地王大廈、發(fā)展銀行大廈、電子科技大廈、特區(qū)報(bào)業(yè)大廈、聯(lián)合廣場(chǎng)等等，主要分布在羅湖的蔡屋圍和福田的華強(qiáng)北，這些高層寫字樓的建設(shè)為深圳市日后建筑超高層寫字樓奠定了基礎(chǔ)。這段時(shí)期南山寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期、寶安和龍崗也開(kāi)始步入發(fā)展期，羅湖寫字樓市場(chǎng)開(kāi)始衰落，福田寫字樓處于主導(dǎo)地位。從目前深圳寫字樓市場(chǎng)的供求看，羅湖寫字樓的交易主要集中在二手寫字樓，福田區(qū)供求兩旺；隨著前海中心的出臺(tái)、多宗地塊的出讓，已經(jīng)有多家大型公司進(jìn)駐前海，前海已經(jīng)成為新的總部基地、成為更大更新的商務(wù)中心，未來(lái)發(fā)展的主要區(qū)域。80年代末至90年代初90年代初期至1997年1997年至今123以羅湖國(guó)貿(mào)商圈為最早起點(diǎn)，緊接著以福田中心區(qū)為核心，一路西進(jìn)發(fā)展至前海中心區(qū)發(fā)展歷程2此階段深圳開(kāi)發(fā)的寫字樓集中分布在羅湖區(qū)火車站周圍，數(shù)量較少，關(guān)外寫字樓市場(chǎng)發(fā)展剛起步，寶安中心區(qū)和龍崗中心城發(fā)展相對(duì)較好，基本步入第三階段，很多純寫字樓項(xiàng)目入市，但布局分散，沒(méi)有形成規(guī)模；其他片區(qū)寫字樓物業(yè)發(fā)展更是滯后，還處于第一、第二階段，商務(wù)市場(chǎng)啟動(dòng)尚需要較長(zhǎng)時(shí)間。關(guān)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展到第四階段即成熟階段，整體市場(chǎng)寫字樓與商務(wù)公寓并存，產(chǎn)品多樣化，滿足各類型企業(yè)的需求，辦公配套設(shè)施齊全、管理服務(wù)到位；并且越來(lái)越多的寫字樓項(xiàng)目一改以往出售的方式，實(shí)行“只租不售、單一業(yè)權(quán)”的形式，統(tǒng)一管理，提升整體形象。關(guān)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展較成熟，關(guān)外寫字樓市場(chǎng)發(fā)展剛起步，寶安和龍崗發(fā)展相對(duì)較好，基本步入第三階段寫字樓發(fā)展的四個(gè)階段：

動(dòng)因表現(xiàn)形式客戶特征產(chǎn)品特征客戶關(guān)注點(diǎn)萌芽階段辦公需求住宅改辦公草創(chuàng)型企業(yè)住宅無(wú)啟動(dòng)階段改善環(huán)境住宅立項(xiàng)、商務(wù)辦公成長(zhǎng)型中小企業(yè)第一代商務(wù)公寓位置、價(jià)格、交通、使用成本發(fā)展階段追求形象純商務(wù)形象1、迅速發(fā)展的中小企業(yè)2、初具規(guī)模的企業(yè)純寫字樓開(kāi)始出現(xiàn)位置、配套、硬件、商務(wù)氛圍成熟階段需要多樣化多樣化各種類型企業(yè)寫字樓與新一代商務(wù)公寓并存地段、服務(wù)、軟環(huán)境、健康、風(fēng)景深圳關(guān)內(nèi)市場(chǎng)深圳關(guān)外市場(chǎng)備注：由于深圳寫字樓市場(chǎng)發(fā)展程度不均衡，將整體市場(chǎng)分為關(guān)內(nèi)市場(chǎng)與關(guān)外市場(chǎng)來(lái)分析發(fā)展階段3關(guān)外寫字樓市場(chǎng)發(fā)展剛起步，寶安中心區(qū)和龍崗中心城發(fā)展相對(duì)較好除現(xiàn)有成熟的商務(wù)區(qū)里早期開(kāi)發(fā)的一些寫字樓部分為乙級(jí)寫字樓，其它多數(shù)為甲級(jí)寫字樓辦公樓物業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)

劃分標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)辦公樓乙級(jí)辦公樓丙級(jí)辦公樓硬件條件硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于四星級(jí)酒店，達(dá)到5A級(jí)寫字樓水平，包括樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)(BA)、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)(CA)、保安自動(dòng)化系統(tǒng)(SA)、消防自動(dòng)化系統(tǒng)(FA)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)(OA)、設(shè)備設(shè)施如電梯等候時(shí)間、中央空調(diào)管式數(shù)量、停車位數(shù)量、配套服務(wù)設(shè)施（電力負(fù)荷、綠化、夜間照明），設(shè)備設(shè)施基本與世界同步，如電梯等候時(shí)間小于40秒，中央空調(diào)為四管式硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)與甲級(jí)寫字樓相比較差，部分達(dá)到5A級(jí)寫字樓水平，設(shè)備設(shè)施以合資品牌為主，如電梯等候時(shí)間大于40秒，中央空調(diào)為兩管式硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)為普通材料，基本的通訊設(shè)施及辦公服務(wù)，設(shè)備設(shè)施基本為國(guó)產(chǎn)電梯、分體空調(diào)等軟件條件物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)達(dá)到三星級(jí)酒店以上標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)未達(dá)到星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)從目前深圳寫字樓發(fā)展情況來(lái)看，在現(xiàn)有的成熟的商務(wù)區(qū)里，羅湖國(guó)貿(mào)商務(wù)區(qū)在早期開(kāi)發(fā)的一些寫字樓，由于開(kāi)發(fā)年限早，設(shè)備較落后，存在一部分乙級(jí)寫字樓；往西發(fā)展到蔡屋圍、福田、南山等商務(wù)區(qū)，均為甲級(jí)及以上寫字樓；目前銷售的寫字樓物業(yè)和新建的只租不售的寫字樓物業(yè)多數(shù)為甲級(jí)寫字樓辦公樓級(jí)別4除現(xiàn)有成熟的商務(wù)區(qū)里早期開(kāi)發(fā)的一些寫字樓部分為乙級(jí)寫字樓，其國(guó)貿(mào)地王片區(qū)：寫字樓智能化程度較低，是深圳早期最具規(guī)模的寫字樓，租戶以證券金融類企業(yè)為主代表項(xiàng)目地王大廈京基100大廈深圳發(fā)展銀行大廈華潤(rùn)大廈金威大廈國(guó)貿(mào)大廈鴻隆世紀(jì)廣場(chǎng)嘉里中心振業(yè)大廈天安國(guó)際大廈深業(yè)車城廣場(chǎng)富基PARK國(guó)際片區(qū)特點(diǎn)描述：該區(qū)域商業(yè)氣氛濃烈，距口岸較近、交通便捷，具有一定的歷史代表性，寫字樓以租為主，產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后，智能化程度較低、是深圳早期最具規(guī)模的寫字樓群體行業(yè)分布：多以國(guó)內(nèi)著名企業(yè)、大財(cái)團(tuán)、證券金融類為主國(guó)貿(mào)地王片區(qū)重點(diǎn)片區(qū)分析5國(guó)貿(mào)地王片區(qū)：寫字樓智能化程度較低，是深圳早期最具規(guī)模的寫字華強(qiáng)北片區(qū)：片區(qū)擁有全國(guó)最大的電子器材市場(chǎng)，寫字樓智能化程度不高，進(jìn)駐企業(yè)多為電子、IT類公司華強(qiáng)北片區(qū)代表項(xiàng)目中航鼎誠(chéng)國(guó)際華強(qiáng)廣場(chǎng)飛亞達(dá)廣場(chǎng)賽格科技園賽格廣場(chǎng)和黃.都會(huì)軒華能大廈電子科技大廈華聯(lián)大廈電子大廈片區(qū)特點(diǎn)描述：華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)擁有全國(guó)最大的電子器材市場(chǎng)，并與深圳著名的老東門商業(yè)區(qū)齊名，周邊多棟寫字樓大廈，新興高科技產(chǎn)業(yè)眾多，商圈成熟行業(yè)分布：進(jìn)駐公司多以通訊、電子、ＩＴ行業(yè)的中小型公司為主重點(diǎn)片區(qū)分析5華強(qiáng)北片區(qū)：片區(qū)擁有全國(guó)最大的電子器材市場(chǎng)，寫字樓智能化程度福田中心區(qū)：深圳的核心CBD，配套設(shè)施完善，商務(wù)環(huán)境好，多為跨國(guó)公司、國(guó)內(nèi)大型公司進(jìn)駐代表項(xiàng)目大中華交易廣場(chǎng)金中環(huán)商務(wù)大廈招商證券大廈卓越時(shí)代廣場(chǎng)卓越世紀(jì)中心嘉里建設(shè)廣場(chǎng)新華保險(xiǎn)大廈卓越大廈國(guó)際商會(huì)大廈航天大廈安聯(lián)大廈中心商務(wù)大廈片區(qū)特點(diǎn)描述：該區(qū)域是深圳政府規(guī)劃中的文化、商務(wù)中心區(qū)，它將與行政中心區(qū)共同組成深圳的核心CBD。片區(qū)辦公氛圍越來(lái)越濃，配套設(shè)施完善、商務(wù)環(huán)境良好，高檔寫字樓不斷涌現(xiàn)，是深圳寫字樓最熱點(diǎn)的片區(qū)行業(yè)分布：多以跨國(guó)公司、貿(mào)易、國(guó)內(nèi)新興行業(yè)大型企業(yè)，傳媒、咨詢等企業(yè)為主福田中心區(qū)重點(diǎn)片區(qū)分析5福田中心區(qū)：深圳的核心CBD，配套設(shè)施完善，商務(wù)環(huán)境好，多為福田中心西區(qū)：近幾年寫字樓開(kāi)發(fā)建設(shè)較快，是對(duì)中心區(qū)寫字樓市場(chǎng)的有效補(bǔ)充，多為高科技公司進(jìn)駐代表項(xiàng)目求是大廈招商銀行大廈NEO企業(yè)大道中國(guó)經(jīng)貿(mào)大廈東海國(guó)際中心聯(lián)泰大廈天安數(shù)碼廣場(chǎng)時(shí)代科技大廈深航大廈盛唐大廈片區(qū)特點(diǎn)描述：該區(qū)域配套雖然不是很完善，但有良好的社區(qū)氛圍，且有一定數(shù)量的可開(kāi)發(fā)的寫字樓地塊，地鐵一號(hào)線的開(kāi)通，拉近了與市中心商務(wù)區(qū)的時(shí)間距離，成為對(duì)中心區(qū)的有效補(bǔ)充。在寫字樓中高端客戶層面對(duì)中心區(qū)有一定的競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)分布：部分高新科技企業(yè)進(jìn)駐，以貿(mào)易、電子產(chǎn)品和部分中等規(guī)模實(shí)業(yè)企業(yè)為主福田中心西區(qū)重點(diǎn)片區(qū)分析5福田中心西區(qū)：近幾年寫字樓開(kāi)發(fā)建設(shè)較快，是對(duì)中心區(qū)寫字樓市場(chǎng)后海金融中心：新興的高檔辦公寫字樓區(qū)，進(jìn)駐企業(yè)既有中小型企業(yè)，也包含金融貿(mào)易等跨國(guó)集團(tuán)后海金融中心代表項(xiàng)目海岸城大廈閩泰大廈天利中央廣場(chǎng)漢京國(guó)際大廈SCC中洲控股中心海王大廈茂業(yè)時(shí)代廣場(chǎng)中鐵南方總部大廈片區(qū)特點(diǎn)描述：寫字樓呈兩級(jí)分化趨勢(shì)，原有的商業(yè)寫字樓較為陳舊且部分為商住兩用辦公場(chǎng)所。另一方面，借助良好規(guī)劃和商業(yè)文化的成熟，新興的高檔辦公寫字樓應(yīng)運(yùn)而生成為高端企業(yè)的選擇行業(yè)分布：既是中小型成長(zhǎng)企業(yè)的樂(lè)園，又是金融、貿(mào)易等領(lǐng)域跨國(guó)集團(tuán)的辦公場(chǎng)所重點(diǎn)片區(qū)分析5后海金融中心：新興的高檔辦公寫字樓區(qū)，進(jìn)駐企業(yè)既有中小型企業(yè)前海中心：新興的寫字樓片區(qū)，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大，目前發(fā)展尚未成熟代表項(xiàng)目海岸卡夫諾振業(yè)國(guó)際中心龍光世紀(jì)大廈國(guó)際西岸大廈新綠島大廈振業(yè)國(guó)際商務(wù)中心泛海城市廣場(chǎng)卓越前海壹號(hào)香江金融中心片區(qū)特點(diǎn)描述：新興的寫字樓片區(qū)，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大但尚未成熟，隨著前海規(guī)劃成為深圳的雙中心之一，該片區(qū)成為炙手可熱的房地產(chǎn)待開(kāi)發(fā)區(qū)域。產(chǎn)業(yè)集群和規(guī)劃帶動(dòng)下將有大批高端項(xiàng)目入市、形象嶄新行業(yè)分布：片區(qū)尚未成熟，產(chǎn)業(yè)服務(wù)特征明顯，中小企業(yè)為主，未來(lái)有高端企業(yè)進(jìn)入前海中心重點(diǎn)片區(qū)分析5前海中心：新興的寫字樓片區(qū)，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大，目前發(fā)展尚未成21深圳寫字樓發(fā)展總況深圳寫字樓未來(lái)發(fā)展前景21深圳寫字樓發(fā)展總況深圳寫字樓未來(lái)發(fā)展前景重點(diǎn)打造羅湖蔡屋圍、福田中央商務(wù)區(qū)、南山后海金融商務(wù)區(qū)、前海四大金融集聚區(qū)規(guī)劃綱要——未來(lái)發(fā)展短期內(nèi)仍以羅湖、福田及南山為主，重點(diǎn)打造蔡屋圍、福田中央商務(wù)區(qū)及南山前海三大商務(wù)集聚區(qū)；龍崗中心城、寶安中心區(qū)、光明新區(qū)、坪山新區(qū)依托政府規(guī)劃、提升組團(tuán)綜合功能，帶動(dòng)辦公樓物業(yè)發(fā)展根據(jù)《深圳市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》規(guī)劃，對(duì)分布在中心城區(qū)、原特區(qū)線周邊地區(qū)、新城及組團(tuán)中心等不同類型地區(qū)，分別采取差異化的規(guī)劃對(duì)策。1、打造羅湖蔡屋圍、福田中央商務(wù)區(qū)、南山后海金融商務(wù)區(qū)、前海四大金融集聚區(qū)，建設(shè)以多層次資本市場(chǎng)、創(chuàng)業(yè)投資及財(cái)富管理為特色的全國(guó)金融中心。根據(jù)《前?？傮w規(guī)劃》安排，前海合作區(qū)與寶安中心區(qū)、大鏟灣港區(qū)三者共同構(gòu)筑前海灣片區(qū)，是深圳沿珠江東岸發(fā)展帶的重要戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)和深圳雙中心之一，未來(lái)將成為又一個(gè)新的商務(wù)中心。短期內(nèi)中心區(qū)依然是辦公樓市場(chǎng)需求的主力軍，尤其是福田和南山兩區(qū)。2、龍崗中心城、光明新城、坪山新城和沙井等地區(qū)，是重要的產(chǎn)業(yè)和人口集聚地。長(zhǎng)期來(lái)看，寶安中心區(qū)、龍崗中心區(qū)以及光明新區(qū)等依托政府規(guī)劃，成為未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，未來(lái)需求量大，以此帶動(dòng)辦公樓物業(yè)發(fā)展。而鹽田、坪山、沙井等以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主的片區(qū)，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)辦公樓物業(yè)發(fā)展，但發(fā)展周期相對(duì)較長(zhǎng)。寫字樓發(fā)展規(guī)劃1重點(diǎn)打造羅湖蔡屋圍、福田中央商務(wù)區(qū)、南山后海金融商務(wù)區(qū)、前海未來(lái)供應(yīng)2深圳寫字樓未來(lái)供應(yīng)量構(gòu)成：深圳寫字樓未來(lái)供應(yīng)量深圳已動(dòng)工未來(lái)可供應(yīng)辦公量深圳未動(dòng)工招拍掛含辦公量深圳城市更新項(xiàng)目含辦公量未來(lái)供應(yīng)2深圳寫字樓未來(lái)供應(yīng)量構(gòu)成：深圳寫字樓未來(lái)供應(yīng)量深圳深圳已動(dòng)工未來(lái)可供應(yīng)寫字樓項(xiàng)目表（1/5）：區(qū)域項(xiàng)目名稱物業(yè)類型辦公建面(㎡)開(kāi)發(fā)商發(fā)布方式入市時(shí)間南山騰訊濱海大廈辦公345570騰訊公司自用預(yù)計(jì)2017年航天科技廣場(chǎng)辦公、商業(yè)120000深圳市航天高科投資管理有限公司銷售預(yù)計(jì)2015年下半年卓越后海金融中心辦公、商業(yè)83360卓越置業(yè)集團(tuán)租賃—眾冠時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)、酒店、辦公及公寓37700深圳眾冠股份有限公司租賃2016年上半年萬(wàn)科云城寫字樓辦公、公寓、酒店、商業(yè)775000萬(wàn)科地產(chǎn)租售—中海油南方總部大廈辦公、商業(yè)170000中國(guó)海洋石油總公司自用—中國(guó)鋼構(gòu)企業(yè)總部大廈辦公、商業(yè)39600中建鋼構(gòu)置業(yè)有限公司租售—新百麗鞋業(yè)總部大廈辦公、商業(yè)35000新百麗鞋業(yè)有限公司租售—華潤(rùn)總部大廈辦公、商業(yè)、公寓206250華潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司租售預(yù)計(jì)2016年天虹總部大廈辦公、商業(yè)56000中國(guó)航空技術(shù)深圳有限公司未知—阿里巴巴南方總部大廈辦公、商業(yè)81400阿里巴巴(中國(guó))有限公司自用—喜之郎總部大廈辦公、商業(yè)47300廣東喜之郎集團(tuán)租賃—海信南方大廈辦公、商業(yè)63800海信南方有限公司租售—中山證券大廈辦公、商業(yè)41500中山證券有限責(zé)任公司租售—大成基金大廈辦公、商業(yè)58000深圳市大成基金管理有限公司租售—香江金融中心辦公、商業(yè)53870深圳市香江供應(yīng)鏈管理有限公司租售2015年年底天佶灣國(guó)際廣場(chǎng)大廈辦公、公寓、酒店、商業(yè)307000深圳市創(chuàng)佶置業(yè)有限公司租售—總計(jì)2521350㎡(其中自用596970㎡）未來(lái)供應(yīng)2深圳已動(dòng)工未來(lái)可供應(yīng)寫字樓項(xiàng)目表（1/5）：區(qū)域項(xiàng)目名稱物深圳已動(dòng)工未來(lái)可供應(yīng)寫字樓項(xiàng)目表（2/5）：區(qū)域項(xiàng)目名稱物業(yè)類型辦公建面(㎡)開(kāi)發(fā)商發(fā)布方式入市時(shí)間福田招商證券大廈辦公55000招商證券未知—CBD國(guó)信證券大廈辦公、商業(yè)68000國(guó)信證券股份有限公司自用—華安保險(xiǎn)總部大廈

辦公、商業(yè)35000華安財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司自用—漢國(guó)城市商業(yè)中心公寓、辦公、商業(yè)18828深圳市廣海投資有限公司租售—南方博時(shí)基金大廈辦公110000南方基金管理有限公司未知2016年6月中國(guó)移動(dòng)信息大廈辦公103575中國(guó)移動(dòng)通信集團(tuán)廣東有限公司自用—生命保險(xiǎn)大廈辦公、商業(yè)120000生命人壽保險(xiǎn)股份有限公司自用—深圳中心天元住宅、公寓、辦公、商業(yè)170000深圳市金地大百匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司租售預(yù)計(jì)2016年平安國(guó)際金融中心大廈辦公、商業(yè)319600中國(guó)平安人壽保險(xiǎn)股份有限公司租售2016年12月1日海岸中心辦公、商業(yè)103587海岸集團(tuán)銷售預(yù)計(jì)2015年下半年總計(jì)1103590㎡(其中自用326575㎡）未來(lái)供應(yīng)2深圳已動(dòng)工未來(lái)可供應(yīng)寫字樓項(xiàng)目表（2/5）：區(qū)域項(xiàng)目名稱深圳已動(dòng)工未來(lái)可供應(yīng)寫字樓項(xiàng)目表（3/5）：區(qū)域項(xiàng)目名稱物業(yè)類型辦公建面(㎡)開(kāi)發(fā)商發(fā)布方式入市時(shí)間寶安壹方中心辦公、住宅、酒店115000西岸新天置業(yè)有限公司租賃2015年中金港大廈酒店、辦公147000深圳市特區(qū)建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司未知—正中商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)、辦公80000正中置業(yè)集團(tuán)銷售2016年底中糧大悅城住宅、商業(yè)、辦公180000中糧地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司未知預(yù)計(jì)2016年勤誠(chéng)達(dá)22世紀(jì)住宅、商業(yè)、辦公45000勤誠(chéng)達(dá)集團(tuán)瑞恒投資未知—滿京華·SOHO藝巒辦公、商業(yè)78533深圳市滿京華投資集團(tuán)有限公司租售2015年9月1日超材料產(chǎn)業(yè)園二、三期研發(fā)辦公450000深圳市新安實(shí)業(yè)有限公司租售預(yù)計(jì)2017年華麗商務(wù)中心辦公、公寓、商業(yè)190000正中置業(yè)集團(tuán)租賃預(yù)計(jì)2015年9月金利通金融中心商業(yè)、辦公180000寶能控股（中國(guó)）有限公司未知2016年上半年萬(wàn)象新天商務(wù)樓住宅、商業(yè)、公寓、辦公58000深圳市草圍投資有限公司銷售預(yù)計(jì)2015年底總計(jì)1523533㎡未來(lái)供應(yīng)2深圳已動(dòng)工未來(lái)可供應(yīng)寫字樓項(xiàng)目表（3/5）：區(qū)域項(xiàng)目名稱物深圳已動(dòng)工未來(lái)可供應(yīng)寫字樓項(xiàng)目表（4/5）：區(qū)域項(xiàng)目名稱物業(yè)類型辦公建面(㎡)開(kāi)發(fā)商發(fā)布方式入市時(shí)間龍崗榮超金融大廈項(xiàng)目辦公、商業(yè)35555深圳市榮超房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷售2015年年底龍崗天安數(shù)碼城四期T4辦公、商業(yè)220599深圳市龍崗天安數(shù)碼新城有限公司銷售預(yù)計(jì)2015年下半年美地亞大廈辦公27543深圳市東都實(shí)業(yè)有限公司租售—遠(yuǎn)洋新干線住宅、公寓、辦公、商業(yè)90000天基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（深圳）有限公司銷售2015年年底海航城住宅、公寓、辦公、商業(yè)82000深圳寶源創(chuàng)建有限公司未知—滿京華喜悅里住宅、商業(yè)、辦公20000深圳市滿京華投資集團(tuán)有限公司未知—財(cái)富龍城中央住宅、公寓、辦公、商業(yè)50000金地集團(tuán)租售2015年年底錦峰城住宅、公寓、辦公53332深圳錦峰集團(tuán)有限公司未知2015年下半年華強(qiáng)IdeaPark辦公、商業(yè)、公寓400000深圳華強(qiáng)高新產(chǎn)業(yè)園投資發(fā)展有限公司租售預(yù)計(jì)2015年下半年民生東都德豐大廈辦公、商業(yè)22313深圳市東都實(shí)業(yè)有限公司租售—總計(jì)1001342㎡未來(lái)供應(yīng)2深圳已動(dòng)工未來(lái)可供應(yīng)寫字樓項(xiàng)目表（4/5）：區(qū)域項(xiàng)目名稱物深圳已動(dòng)工未來(lái)可供應(yīng)寫字樓項(xiàng)目表（5/5）：區(qū)域南山福田寶安龍崗辦公建面2521350㎡(其中自用596970㎡）1103590㎡(其中自用326575㎡）1523533㎡1001342㎡總計(jì)6149815㎡，其中可租售部分的建面為5226270㎡未來(lái)供應(yīng)2深圳已動(dòng)工未來(lái)可供應(yīng)寫字樓項(xiàng)目表（5/5）：區(qū)域南山福田寶深圳未動(dòng)工招拍掛含寫字樓項(xiàng)目表（1/2）：宗地號(hào)交易時(shí)間地塊位置地塊用途總建筑面積（㎡）辦公建面(㎡)競(jìng)得人土地位置T107-00722013/10/28南山區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地3800033500五礦期貨南山后海中心區(qū)T107-00712013/10/28南山區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)及商業(yè)辦公用地5800049300中國(guó)中投證券南山后海中心區(qū)T107-00702013/10/28南山區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)及商業(yè)辦公用地6150055350華商銀行,工商銀行南山后海中心區(qū)T201-00802014/1/23南山區(qū)商業(yè)性辦公用地477000303310兆華斯坦,深圳前海國(guó)際能源金融中心前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)一單元1街坊T207-00492014/1/26南山區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地261000182700中信證券,金石澤信投資南山區(qū)濱海大道以北，深灣一路以東T201-00812014/5/22南山區(qū)商業(yè)性辦公用地190000180110騰訊控股有限公司前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)一單元04街坊T201-00822014/5/22南山區(qū)商業(yè)性辦公用地8000054800HONYCAPITALMANAGEMENTLIMITED二單元05街坊01、02地塊T201-00832014/5/22南山區(qū)商業(yè)性辦公用地172000161450民生電子商務(wù)二單元05街坊09、10、11地塊T102-02532014/5/22南山區(qū)商業(yè)性辦公用地140000100000深圳市前海恒昌科技開(kāi)發(fā)有限公司九單元03街坊03地塊T102-02492014/8/29南山區(qū)商業(yè)性辦公用地5400053890深圳市信利康電商科技有限公司前海深港合作區(qū)十九單元3街坊未來(lái)供應(yīng)2深圳未動(dòng)工招拍掛含寫字樓項(xiàng)目表（1/2）：宗地號(hào)交易時(shí)間地塊深圳未動(dòng)工招拍掛含寫字樓項(xiàng)目表（2/2）：宗地號(hào)交易時(shí)間地塊位置地塊用途總建筑面積（㎡）辦公建面(㎡)競(jìng)得人土地位置T102-02502014/8/29南山區(qū)商業(yè)性辦公用地7600075840深圳市順豐供應(yīng)鏈有限公司前海深港合作區(qū)十九單元3街坊T102-02482014/8/29南山區(qū)商業(yè)性辦公用地3500029900深圳市金立科技有限公司前海深港合作區(qū)十九單元3街坊T102-02472014/8/29南山區(qū)商業(yè)性辦公用地3500029900深圳市前海香融中盛供應(yīng)鏈管理有限公司前海深港合作區(qū)十九單元3街坊T102-02552015/1/9南山區(qū)商業(yè)用地用地195000120000嘉里置業(yè)（中國(guó)）有限公司前海深港合作區(qū)七單元1街坊T107-00802015/5/19南山區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地6120056077陽(yáng)光保險(xiǎn)集團(tuán)股份有限公司后海中心區(qū)G11314-00902014/5/16坪山新區(qū)商業(yè)性辦公用地363450265700深圳華誼兄弟文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)有限公司坪山新區(qū)碧嶺地區(qū)