營改增政策大輔導(dǎo)(房地產(chǎn))課件

營改增政策大輔導(dǎo)（房地產(chǎn)業(yè)）營改增政策大輔導(dǎo)（房地產(chǎn)業(yè)）營改增推進概況營改增一般規(guī)定建筑業(yè)特別規(guī)定不動產(chǎn)銷售及經(jīng)營租賃特別規(guī)定金融服務(wù)業(yè)特別規(guī)定生活服務(wù)業(yè)特別規(guī)定相關(guān)實務(wù)操作（涉稅會計核算、發(fā)票開具）

1234567目錄營業(yè)稅改征增值稅政策培訓(xùn)營改增推進概況1234567目錄營業(yè)稅改征增值稅政策培訓(xùn)第一部分16號一、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)及銷售涉及的主要政策1、《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）2、《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號）3、《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號）4、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第一部分16號一、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)及銷售涉及的主要政策1、第一部分16號二、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃

（一）征稅范圍：納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)。取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。不動產(chǎn)，是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。1、建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。2、構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。

（區(qū)別于融資性租賃）第一部分16號二、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃（一）征稅范圍：第一部分16號

（一）征稅范圍：納稅人以經(jīng)營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。

《關(guān)于進一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）

納稅人出租不動產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號文件印發(fā))第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)。

《關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第86號）

第一部分16號（一）征稅范圍：第一部分16號

（一）征稅范圍：

賓館、旅館、旅社、度假村和其他經(jīng)營性住宿場所提供會議場地及配套服務(wù)的活動，按照“會議展覽服務(wù)”繳納增值稅。

《關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）

第一部分16號（一）征稅范圍：第一部分16號（二）納稅人

1、一般納稅人

一般計稅方法：適用11%的稅率，可以抵扣進項稅額。

簡易征收方法：適用5%的征收率，不能抵扣進項稅額。

（僅2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)可以適用簡易征收）

2、小規(guī)模納稅人

簡易征收辦法：適用5%的征收率。

第一部分16號（二）納稅人第一部分16號（三）不動產(chǎn)經(jīng)營租賃稅率表納稅人項目計稅方法稅率、征收率一般納稅人2016年4月30日前取得可以選擇適用簡易計稅5%一般計稅方法11%2016年5月1日后取得一般計稅11%小規(guī)模納稅人單位和個體工商戶出租取得的不動產(chǎn)（不含個體工商戶出租住房）簡易計稅5%個體工商戶出租住房簡易計稅5%減按1.5%其他個人出租不動產(chǎn)（不含住房）簡易計稅5%其他個人出租住房

5%減按1.5%第一部分16號（三）不動產(chǎn)經(jīng)營租賃稅率表納稅人項目第一部分16號（四）申報與征收方式：

若不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，需要申報兩次。（不動產(chǎn)所在地預(yù)繳，機構(gòu)所在地申報）若不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的只需要申報一次（機構(gòu)所在地申報）納稅人出租不動產(chǎn)有所得的，應(yīng)在取得租金的次月納稅申報期向不動產(chǎn)所在地及機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行申報。（具體參照16號公告第四十五條）

第一部分16號（四）申報與征收方式：第一部分16號（四）申報與征收方式：

個人發(fā)生應(yīng)稅行為的銷售額未達(dá)到增值稅起征點的，免征增值稅；達(dá)到起征點的，全額計算繳納增值稅。增值稅起征點不適用于登記為一般納稅人的個體工商戶。本市銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的增值稅起征點，按期納稅的，為月應(yīng)稅銷售額20000元（含本數(shù)）；按次納稅的，為每次（日）銷售額500元（含本數(shù)）。

個人出租不動產(chǎn)，綜合稅率5%，其中增值稅1.5%。

第一部分16號（四）申報與征收方式：第一部分16號（五）稅款預(yù)繳率/預(yù)征率租賃不動產(chǎn)1、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率預(yù)繳增值稅。2、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅的，按照3%的預(yù)征率預(yù)繳稅款。

3、一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，按3％的預(yù)征率預(yù)繳稅款。4、小規(guī)模納稅人出租其取得的出租與機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)（不含個人出租住房），按照5%的征收率預(yù)繳增值稅。5、個體工商戶出租住房，按照5%征收率減按1.5%向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。第一部分16號（五）稅款預(yù)繳率/預(yù)征率租賃不動產(chǎn)1、一般第一部分16號（六）稅款的計算：（價內(nèi)稅與價外稅的區(qū)別）

1、納稅人出租不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+11%）×3%

2、納稅人出租不動產(chǎn)適用簡易計稅方法計稅的，除個人出租住房外，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%3、個體工商戶出租住房，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%4、其他個人出租不動產(chǎn)，按照以下公式計算應(yīng)納稅款：（1）出租住房：應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%（2）出租非住房：應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%

第一部分16號（六）稅款的計算：（價第一部分16號（七）預(yù)繳稅款的抵減與發(fā)票開具：1、單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款時，應(yīng)填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》。

2、單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳的增值稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。3、出租不動產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機關(guān)代開增值稅發(fā)票時，應(yīng)在備注欄注明不動產(chǎn)的詳細(xì)地址。

第一部分16號（七）預(yù)繳稅款的抵減與發(fā)票開具：第一部分16號（七）預(yù)繳稅款的抵減與發(fā)票開具：

3、小規(guī)模納稅人中的單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。其他個人出租不動產(chǎn)，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。

4、納稅人向其他個人出租不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。

第一部分16號（七）預(yù)繳稅款的抵減與發(fā)票開具：

某從事不動產(chǎn)出租行業(yè)的企業(yè)擁有3處不動產(chǎn)A、B、C。其中A在企業(yè)所在地，為2016年5月1日以后取得的不動產(chǎn)，B和C在外地，均為2016年4月30日以前取得的不動產(chǎn)，其中企業(yè)選擇B適用簡易計稅方法，C適用一般計稅方法?，F(xiàn)企業(yè)將這3處不動產(chǎn)進行經(jīng)營性出租，租金分別為A：80萬/月，B：120萬/月，C：70萬/月，問三處不動產(chǎn)如何進行計稅申報。A：直接向當(dāng)?shù)厣陥螅?0/1.11*0.11B：不動產(chǎn)所在地：120/1.05*0.05

機構(gòu)所在地：120/1.05*0.05C：不動產(chǎn)所在地：70/1.11*0.03

機構(gòu)所在地：70/1.11*0.11-預(yù)繳數(shù)案例某從事不動產(chǎn)出租行業(yè)的企業(yè)擁有3處不動產(chǎn)A、B、第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（一）征稅范圍：

1、納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。（包括以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的）

第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（一）征稅范第一部分16號（二）不征收增值稅項目：

在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。

二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓第一部分16號（二）不征收增值稅項目：第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（三）稅率和征收率：

（一）轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)適用的稅率為11%。（二）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，征收率為5%。

第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（三）稅率第一部分16號（三）稅率和征收率（不包括房地產(chǎn)企業(yè)自建項目）：

第一部分16號（三）稅率和征收率（不包括房地產(chǎn)企業(yè)第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（三）稅率和征收率（僅適用于房地產(chǎn)企業(yè)自建項目）：

第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（三）稅率第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（四）銷售額的計算：（1）基本規(guī)定納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費用。財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。價外費用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費，但不包括以下項目：

1、代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費;2、以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。

第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（四）銷售第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

（2）房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目銷售額1、一般計稅方法：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（2）房地第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：（1）當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款（2）在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。（3）一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)期第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

注：“當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積”“房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積”，是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。

《關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第86號）

第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)期第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

（4）

其中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外)，在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

《關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）

第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，按照財稅〔2016〕140號文件第七、八條規(guī)定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月份(稅款所屬期)起按照《關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第86號）計算扣除。第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體)受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司;(二)政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變;(三)項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

《關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

2、簡易計稅方法（1）一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的和小規(guī)模納稅人，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。（2）一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。

第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓2、簡第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)老項目是指：《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)老第一部分16號（四）銷售額的計算：

第一部分16號（四）銷售額的計算：第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（四）銷售額的計算：納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。

上述憑證是指：1、稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。2、法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。

3、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（四）銷售第一部分16號（五）稅款預(yù)繳1、一般納稅人一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。

第一部分16號（五）稅款預(yù)繳第一部分16號（五）稅款預(yù)繳2、小規(guī)模納稅人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人（以下簡稱小規(guī)模納稅人）采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期或主管國稅機關(guān)核定的納稅期限向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。

第一部分16號（五）稅款預(yù)繳第一部分16號（五）稅款預(yù)繳

第一部分16號（五）稅款預(yù)繳第一部分16號（五）稅款預(yù)繳

第一部分16號（五）稅款預(yù)繳第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（六）進項稅額抵扣（針對房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的項目）一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)進行劃分。

不得抵扣的進項稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)?！路康禺a(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模）

第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（六）進項

某一般納稅人企業(yè)于2015年10月轉(zhuǎn)讓A、B、C三處自建房產(chǎn)，A是于2015年5月1日后在外地取得，B和C均是2015年4月30日前在本地取得。其中企業(yè)選擇B適用簡易化計稅方法，C使用一般計稅方法。出售三處房產(chǎn)分別獲得650萬元，1000萬元，1500萬元。請問企業(yè)該如何申報計稅。A：一般計稅方法：外地預(yù)繳：650*（1+11%）*5%

機構(gòu)所在地申報：650*（1+11%）*11%-預(yù)繳稅額B：簡易計稅方法：外地預(yù)繳：1000*（1+5%）*5%

機構(gòu)所在地申報：1000*（1+5%）*5%

案例

C：一般計稅方法：機構(gòu)所在地申報：1500*（1+11%）*11%某一般納稅人企業(yè)于2015年10月轉(zhuǎn)讓A、B、C

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目A和B，其中A項目為2016年4月30日前開工的項目，企業(yè)選擇簡易征收方式計稅，建筑規(guī)模為20萬平方米，B項目為2016年5月1日以后開工的項目，建筑規(guī)模為40萬平方米。其中A銷售額為40000萬元，B項目銷售額為90000萬元，2個項目對應(yīng)進項一共80000萬元，但是無法劃分，請問企業(yè)該如何申報計稅。

案例某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目A和B，A項目：銷項稅額：40000*(1+5%)*5%B項目：銷項稅額：90000*（1+11）*11%

不得抵扣的進項稅額：80000*（20/60）A銷項稅額+B銷項稅額-80000+不得抵扣的進項稅額案例A項目：銷項稅額：40000*(1+5%)*5第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（七）納稅地點

（一）固定業(yè)戶機構(gòu)所在地與不動產(chǎn)所在地不在同一縣（市）的，應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)所在地進行稅款的預(yù)繳申報，再至機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行申報繳稅。（其他個人除外）（二）固定業(yè)戶機構(gòu)所在地與不動產(chǎn)所在地在同一縣（市）的，直接向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行申報繳稅。

第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（七）納稅地第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

(八）發(fā)票開具1、轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)（1）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申請代開。（2）納稅人向其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。

第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(八）發(fā)票第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

（八）發(fā)票開具

2、房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目（1）一般納稅人一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅發(fā)票。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。一般納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得開具增值稅專用發(fā)票

第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（八）發(fā)票第一部分16號（2）小規(guī)模納稅人小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機關(guān)申請代開。小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。小規(guī)模納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。

第一部分16號（2）小規(guī)模納稅人第一部分16號

銷售不動產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機關(guān)代開增值稅發(fā)票時，應(yīng)在發(fā)票“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄填寫不動產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書號碼（無房屋產(chǎn)權(quán)證書的可不填寫），“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動產(chǎn)的詳細(xì)地址。

納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)，自行開具或者稅務(wù)機關(guān)代開增值稅發(fā)票時，使用六聯(lián)增值稅專用發(fā)票或者五聯(lián)增值稅普通發(fā)票。納稅人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)需要使用發(fā)票的，可以使用增值稅專用發(fā)票第六聯(lián)或者增值稅普通發(fā)票第三聯(lián)。

《關(guān)于納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)使用的增值稅發(fā)票聯(lián)次問題的通知》（稅總函〔2016〕190號）

第一部分16號銷售不動產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務(wù)第一部分16號如因丟失等原因無法提供取得不動產(chǎn)時的發(fā)票，可向稅務(wù)機關(guān)提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進行差額扣除。公式：（一）2016年4月30日及以前繳納契稅的：增值稅應(yīng)納稅額=[全部交易價格(含增值稅)-契稅計稅金額(含營業(yè)稅)]÷(1+5%)×5%（二）2016年5月1日及以后繳納契稅的：增值稅應(yīng)納稅額=[全部交易價格(含增值稅)÷(1+5%)-契稅計稅金額(不含增值稅)]×5%。納稅人同時保留取得不動產(chǎn)時的發(fā)票和其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料的，應(yīng)當(dāng)憑發(fā)票進行差額扣除。

《關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)繳納增值稅差額扣除有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第73號）

第一部分16號如因丟失等原因無法提供取得不動產(chǎn)時的發(fā)票，第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

（九）納稅申報1、轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（九）納稅第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

2、房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目（1）一般納稅人一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓2、房地第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

2、房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目（1）一般納稅人一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓2、房地第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

2、房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目（2）小規(guī)模納稅人小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓2、房地謝謝謝謝營改增政策大輔導(dǎo)（房地產(chǎn)業(yè)）營改增政策大輔導(dǎo)（房地產(chǎn)業(yè)）營改增推進概況營改增一般規(guī)定建筑業(yè)特別規(guī)定不動產(chǎn)銷售及經(jīng)營租賃特別規(guī)定金融服務(wù)業(yè)特別規(guī)定生活服務(wù)業(yè)特別規(guī)定相關(guān)實務(wù)操作（涉稅會計核算、發(fā)票開具）

1234567目錄營業(yè)稅改征增值稅政策培訓(xùn)營改增推進概況1234567目錄營業(yè)稅改征增值稅政策培訓(xùn)第一部分16號一、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)及銷售涉及的主要政策1、《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）2、《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號）3、《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號）4、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第一部分16號一、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)及銷售涉及的主要政策1、第一部分16號二、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃

（一）征稅范圍：納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)。取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。不動產(chǎn)，是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。1、建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。2、構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。

（區(qū)別于融資性租賃）第一部分16號二、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃（一）征稅范圍：第一部分16號

（一）征稅范圍：納稅人以經(jīng)營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。

《關(guān)于進一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）

納稅人出租不動產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號文件印發(fā))第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)。

《關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第86號）

第一部分16號（一）征稅范圍：第一部分16號

（一）征稅范圍：

賓館、旅館、旅社、度假村和其他經(jīng)營性住宿場所提供會議場地及配套服務(wù)的活動，按照“會議展覽服務(wù)”繳納增值稅。

《關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）

第一部分16號（一）征稅范圍：第一部分16號（二）納稅人

1、一般納稅人

一般計稅方法：適用11%的稅率，可以抵扣進項稅額。

簡易征收方法：適用5%的征收率，不能抵扣進項稅額。

（僅2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)可以適用簡易征收）

2、小規(guī)模納稅人

簡易征收辦法：適用5%的征收率。

第一部分16號（二）納稅人第一部分16號（三）不動產(chǎn)經(jīng)營租賃稅率表納稅人項目計稅方法稅率、征收率一般納稅人2016年4月30日前取得可以選擇適用簡易計稅5%一般計稅方法11%2016年5月1日后取得一般計稅11%小規(guī)模納稅人單位和個體工商戶出租取得的不動產(chǎn)（不含個體工商戶出租住房）簡易計稅5%個體工商戶出租住房簡易計稅5%減按1.5%其他個人出租不動產(chǎn)（不含住房）簡易計稅5%其他個人出租住房

5%減按1.5%第一部分16號（三）不動產(chǎn)經(jīng)營租賃稅率表納稅人項目第一部分16號（四）申報與征收方式：

若不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，需要申報兩次。（不動產(chǎn)所在地預(yù)繳，機構(gòu)所在地申報）若不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的只需要申報一次（機構(gòu)所在地申報）納稅人出租不動產(chǎn)有所得的，應(yīng)在取得租金的次月納稅申報期向不動產(chǎn)所在地及機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行申報。（具體參照16號公告第四十五條）

第一部分16號（四）申報與征收方式：第一部分16號（四）申報與征收方式：

個人發(fā)生應(yīng)稅行為的銷售額未達(dá)到增值稅起征點的，免征增值稅；達(dá)到起征點的，全額計算繳納增值稅。增值稅起征點不適用于登記為一般納稅人的個體工商戶。本市銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的增值稅起征點，按期納稅的，為月應(yīng)稅銷售額20000元（含本數(shù)）；按次納稅的，為每次（日）銷售額500元（含本數(shù)）。

個人出租不動產(chǎn)，綜合稅率5%，其中增值稅1.5%。

第一部分16號（四）申報與征收方式：第一部分16號（五）稅款預(yù)繳率/預(yù)征率租賃不動產(chǎn)1、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率預(yù)繳增值稅。2、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅的，按照3%的預(yù)征率預(yù)繳稅款。

3、一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，按3％的預(yù)征率預(yù)繳稅款。4、小規(guī)模納稅人出租其取得的出租與機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)（不含個人出租住房），按照5%的征收率預(yù)繳增值稅。5、個體工商戶出租住房，按照5%征收率減按1.5%向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。第一部分16號（五）稅款預(yù)繳率/預(yù)征率租賃不動產(chǎn)1、一般第一部分16號（六）稅款的計算：（價內(nèi)稅與價外稅的區(qū)別）

1、納稅人出租不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+11%）×3%

2、納稅人出租不動產(chǎn)適用簡易計稅方法計稅的，除個人出租住房外，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%3、個體工商戶出租住房，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%4、其他個人出租不動產(chǎn)，按照以下公式計算應(yīng)納稅款：（1）出租住房：應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%（2）出租非住房：應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%

第一部分16號（六）稅款的計算：（價第一部分16號（七）預(yù)繳稅款的抵減與發(fā)票開具：1、單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款時，應(yīng)填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》。

2、單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳的增值稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。3、出租不動產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機關(guān)代開增值稅發(fā)票時，應(yīng)在備注欄注明不動產(chǎn)的詳細(xì)地址。

第一部分16號（七）預(yù)繳稅款的抵減與發(fā)票開具：第一部分16號（七）預(yù)繳稅款的抵減與發(fā)票開具：

3、小規(guī)模納稅人中的單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。其他個人出租不動產(chǎn)，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。

4、納稅人向其他個人出租不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。

第一部分16號（七）預(yù)繳稅款的抵減與發(fā)票開具：

某從事不動產(chǎn)出租行業(yè)的企業(yè)擁有3處不動產(chǎn)A、B、C。其中A在企業(yè)所在地，為2016年5月1日以后取得的不動產(chǎn)，B和C在外地，均為2016年4月30日以前取得的不動產(chǎn)，其中企業(yè)選擇B適用簡易計稅方法，C適用一般計稅方法?，F(xiàn)企業(yè)將這3處不動產(chǎn)進行經(jīng)營性出租，租金分別為A：80萬/月，B：120萬/月，C：70萬/月，問三處不動產(chǎn)如何進行計稅申報。A：直接向當(dāng)?shù)厣陥螅?0/1.11*0.11B：不動產(chǎn)所在地：120/1.05*0.05

機構(gòu)所在地：120/1.05*0.05C：不動產(chǎn)所在地：70/1.11*0.03

機構(gòu)所在地：70/1.11*0.11-預(yù)繳數(shù)案例某從事不動產(chǎn)出租行業(yè)的企業(yè)擁有3處不動產(chǎn)A、B、第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（一）征稅范圍：

1、納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。（包括以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的）

第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（一）征稅范第一部分16號（二）不征收增值稅項目：

在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。

二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓第一部分16號（二）不征收增值稅項目：第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（三）稅率和征收率：

（一）轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)適用的稅率為11%。（二）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，征收率為5%。

第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（三）稅率第一部分16號（三）稅率和征收率（不包括房地產(chǎn)企業(yè)自建項目）：

第一部分16號（三）稅率和征收率（不包括房地產(chǎn)企業(yè)第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（三）稅率和征收率（僅適用于房地產(chǎn)企業(yè)自建項目）：

第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（三）稅率第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（四）銷售額的計算：（1）基本規(guī)定納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費用。財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。價外費用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費，但不包括以下項目：

1、代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費;2、以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。

第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（四）銷售第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

（2）房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目銷售額1、一般計稅方法：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（2）房地第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：（1）當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款（2）在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。（3）一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)期第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

注：“當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積”“房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積”，是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。

《關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第86號）

第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)期第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

（4）

其中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外)，在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

《關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）

第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，按照財稅〔2016〕140號文件第七、八條規(guī)定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月份(稅款所屬期)起按照《關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第86號）計算扣除。第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體)受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司;(二)政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變;(三)項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

《關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

2、簡易計稅方法（1）一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的和小規(guī)模納稅人，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。（2）一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。

第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓2、簡第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)老項目是指：《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)老第一部分16號（四）銷售額的計算：

第一部分16號（四）銷售額的計算：第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（四）銷售額的計算：納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。

上述憑證是指：1、稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。2、法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。

3、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（四）銷售第一部分16號（五）稅款預(yù)繳1、一般納稅人一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。

第一部分16號（五）稅款預(yù)繳第一部分16號（五）稅款預(yù)繳2、小規(guī)模納稅人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人（以下簡稱小規(guī)模納稅人）采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期或主管國稅機關(guān)核定的納稅期限向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。

第一部分16號（五）稅款預(yù)繳第一部分16號（五）稅款預(yù)繳

第一部分16號（五）稅款預(yù)繳第一部分16號（五）稅款預(yù)繳

第一部分16號（五）稅款預(yù)繳第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（六）進項稅額抵扣（針對房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的項目）一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進行劃分。

不得抵扣的進項稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)?！路康禺a(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模）

第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（六）進項

某一般納稅人企業(yè)于2015年10月轉(zhuǎn)讓A、B、C三處自建房產(chǎn)，A是于2015年5月1日后在外地取得，B和C均是2015年4月30日前在本地取得。其中企業(yè)選擇B適用簡易化計稅方法，C使用一般計稅方法。出售三處房產(chǎn)分別獲得650萬元，1000萬元，1500萬元。請問企業(yè)該如何申報計稅。A：一般計稅方法：外地預(yù)繳：650*（1+11%）*5%

機構(gòu)所在地申報：650*（1+11%）*11%-預(yù)繳稅額B：簡易計稅方法：外地預(yù)繳：1000*（1+5%）*5%

機構(gòu)所在地申報：1000*（1+5%）*5%

案例

C：一般計稅方法：機構(gòu)所在地申報：1500*（1+11%）*11%某一般納稅人企業(yè)于2015年10月轉(zhuǎn)讓A、B、C

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目A和B，其中A項目為2016年4月30日前開工的項目，企業(yè)選擇簡易征收方式計稅，建筑規(guī)模為20萬平方米，B項目為2016年5月1日以后開工的項目，建筑規(guī)模為40萬平方米。其中A銷售額為40000萬元，B項目銷售額為90000萬元，2個項目對應(yīng)進項一共80000萬元，但是無法劃分，請問企業(yè)該如何申報計稅。

案例某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目A和B，A項目：銷項稅額：40000*(1+5%)*5%B項目：銷項稅額：90000*（1+11）*11%

不得抵扣的進項稅額：80000*（20/60）A銷項稅額+B銷項稅額-80000+不得抵扣的進項稅額案例A項目：銷項稅額：40000*(1+5%)*5第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（七）納稅地點

（一）固定業(yè)戶機構(gòu)所在地與不動產(chǎn)所在地不在同一縣（市）的，應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)所在地進行稅款的預(yù)繳申報，再至機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行申報繳稅。（其他個人除外）（二）固定業(yè)戶機構(gòu)所在地與不動產(chǎn)所在地在同一縣（市）的，直接向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行申報繳稅。

第一部分16號二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（七）納稅地第一部分1