項(xiàng)目?jī)r(jià)值商業(yè)核心住宅課件

——2012武漢江灘項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議——

謹(jǐn)呈：武漢長(zhǎng)江航運(yùn)中心實(shí)業(yè)有限公司2012年4月——2012武漢江灘項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議——1項(xiàng)目目標(biāo)解讀通過與開發(fā)商的接觸、項(xiàng)目標(biāo)書的解讀，我們認(rèn)為該項(xiàng)目承擔(dān)著三大目標(biāo)1第章項(xiàng)目目標(biāo)解讀通過與開發(fā)商的接觸、項(xiàng)目標(biāo)書的解讀，1第章2目標(biāo)1：品牌目標(biāo)130多年歷史，足跡遍及海外。我國(guó)航運(yùn)企業(yè)中唯一能實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)洋、沿海、長(zhǎng)江、運(yùn)河全程物流服務(wù)的航運(yùn)企業(yè)。國(guó)務(wù)院國(guó)資委管理的大型企業(yè)集團(tuán)，除了遠(yuǎn)洋航運(yùn)獨(dú)具影響力，長(zhǎng)航“國(guó)賓船隊(duì)”也聞名遐邇。航運(yùn)到地產(chǎn)的跨越，樹立長(zhǎng)航地產(chǎn)品牌價(jià)值長(zhǎng)航——航運(yùn)驕子，棟梁國(guó)企長(zhǎng)航目前僅有一個(gè)的項(xiàng)目在售，一個(gè)項(xiàng)目待售，地產(chǎn)品牌剛剛起步。該項(xiàng)目將是公司的打造綜合體實(shí)力的呈現(xiàn)，肩負(fù)該項(xiàng)目地產(chǎn)價(jià)值的塑造，地產(chǎn)品牌樹立的使命。地產(chǎn)開發(fā)——新生起步，借此飛躍目標(biāo)1：品牌目標(biāo)130多年歷史，足跡遍及海外。我國(guó)航運(yùn)企業(yè)中3目標(biāo)2：社會(huì)責(zé)任使命推動(dòng)城市發(fā)展，激活歷史，重塑輝煌項(xiàng)目多家股東，并有政府背景，具有社會(huì)責(zé)任感，在武漢奮起發(fā)展的時(shí)期，長(zhǎng)航肩負(fù)著推動(dòng)城市前進(jìn)的歷史使命。企業(yè)——推進(jìn)發(fā)展的使命地段——再創(chuàng)輝煌歷史的使命項(xiàng)目所在的地方是漢口的核心，漢口的發(fā)源地，也是武漢商埠文化的發(fā)祥地，有擁有濃厚的江灘文化。我們項(xiàng)目承載著這塊土地賦予的身后文化，具有重新區(qū)域繁華的歷史使命。項(xiàng)目——社會(huì)功能的使命項(xiàng)目是一個(gè)包含辦公、酒店、商業(yè)、居住功能的綜合體，項(xiàng)目的企業(yè)責(zé)任和地段價(jià)值，需要該項(xiàng)目的綜合體物業(yè)也承擔(dān)相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任承擔(dān)起完善城市功能的使命。目標(biāo)2：社會(huì)責(zé)任使命推動(dòng)城市發(fā)展，激活歷史，重塑輝煌項(xiàng)目多家4目標(biāo)3：經(jīng)濟(jì)效益豪宅售價(jià)最高度項(xiàng)目住宅目標(biāo)售價(jià)3.5萬(wàn)/㎡，將成為武漢最高住宅的代表；商業(yè)出售，售價(jià)5萬(wàn)元/㎡，實(shí)現(xiàn)資金的回籠。項(xiàng)目的整體價(jià)值的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售收益最大化實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升和項(xiàng)目的影響力。目標(biāo)3：經(jīng)濟(jì)效益豪宅售價(jià)最高度項(xiàng)目住宅目標(biāo)售價(jià)3.5萬(wàn)/㎡，5激活緘默歷史，開創(chuàng)新紀(jì)元——大武漢時(shí)代的新航標(biāo)————城市地標(biāo)——激活緘默歷史，開創(chuàng)新紀(jì)元6提出核心問題基于對(duì)項(xiàng)目的基本條件、目標(biāo)預(yù)期、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的解讀，尋找到項(xiàng)目的核心問題。2第章提出核心問題基于對(duì)項(xiàng)目的基本條件、目標(biāo)預(yù)期、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的解讀，7價(jià)格跨越：目標(biāo)售價(jià)3.5萬(wàn)/㎡VS區(qū)域均價(jià)1.5-2萬(wàn)/㎡中城國(guó)際1.4萬(wàn)/㎡武漢天地2.5萬(wàn)/㎡融科天城1.9萬(wàn)/㎡京漢19032.3萬(wàn)/㎡馨悅國(guó)際1.3萬(wàn)/㎡中華城1.5萬(wàn)/㎡

目標(biāo)：本案住宅保底均價(jià)3.5萬(wàn)元/㎡，商業(yè)保底均價(jià)5萬(wàn)元/㎡

現(xiàn)實(shí)：項(xiàng)目周邊普通豪宅項(xiàng)目均價(jià)均在2萬(wàn)元/㎡以內(nèi)；武漢高端豪宅3.2萬(wàn)元/平方米；價(jià)格跨越：目標(biāo)售價(jià)3.5萬(wàn)/㎡VS區(qū)域均價(jià)1.5-2萬(wàn)/㎡中8地塊限制：“五大限制”小地塊VS標(biāo)桿項(xiàng)目限制1：地小、高容；限制2：地塊被切割成兩塊，用地狹長(zhǎng)。限制3：住宅位于二線景觀；限制4：住宅內(nèi)有還建樓；限制5：辦公樓用地確定，占地基地大，住宅、商業(yè)布局受挑戰(zhàn)；地塊限制：“五大限制”小地塊VS標(biāo)桿項(xiàng)目限制1：地小、高容；9市場(chǎng)突圍：武漢豪宅群雄并起，我們?cè)撊绾瓮粐?？武漢豪宅，各有特色從景觀、產(chǎn)品、地段、綜合體價(jià)值，更有千秋。武漢從不缺水景豪宅1、武漢水景豐富，不僅有長(zhǎng)江，還有各大湖泊；2、未來(lái)濱江濱湖景觀資源大盤云集，預(yù)計(jì)供應(yīng)約1000萬(wàn)㎡；資源占有城市核心價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值綜合價(jià)值奢華價(jià)值東湖國(guó)際京漢1903晉合世家武漢天地萬(wàn)達(dá)公館綠地國(guó)際金融城萬(wàn)達(dá)公館武漢中央文化區(qū)復(fù)地東湖國(guó)際江尚天地華僑城和記黃埔地塊聯(lián)發(fā)瑞盛地塊中煙月湖琴聲九龍倉(cāng)地塊武漢天地世茂錦繡長(zhǎng)江越秀地塊潛在供應(yīng)項(xiàng)目在售項(xiàng)目本案招商墨水湖地塊市場(chǎng)突圍：武漢豪宅群雄并起，我們?cè)撊绾瓮粐课錆h豪宅，各有10問題解決之道在項(xiàng)目的目標(biāo)和現(xiàn)實(shí)之下，我們的解決問題的方向在哪里，我們通過城市地標(biāo)項(xiàng)目解讀，尋求問題解決知道。3第章問題解決之道在項(xiàng)目的目標(biāo)和現(xiàn)實(shí)之下，3第章11現(xiàn)在，我們踏上尋找地標(biāo)成就因素之路……現(xiàn)在，我們踏上尋找地標(biāo)成就因素之路……12在北京……三里屯village兼容并蓄的人文風(fēng)尚匯釣魚臺(tái)7號(hào)院軍政教聚集的地段、頂級(jí)的產(chǎn)品城市中心的公園景觀北京798藝術(shù)區(qū)藝術(shù)、文化殿堂華貿(mào)中心城市核心地段、奢華聚集地在北京……三里屯village釣魚臺(tái)7號(hào)院北京798藝術(shù)區(qū)華13在上海……上海新天地核心地段、石庫(kù)門文化、綜合體價(jià)值湯臣一品陸家嘴中心、江景、最奢華的產(chǎn)品金茂中心：城市核心地段城市最頂級(jí)的資源星河灣：奢華、高貴的產(chǎn)品在上?！虾Ｐ绿斓販家黄方鹈行模盒呛訛常?4在廣州……五羊雕塑、小蠻腰：城市歷史、現(xiàn)代文化的精神標(biāo)志中信廣場(chǎng)核心地段，城市天際高度的產(chǎn)品交通利好、產(chǎn)品形象星河灣最高端、最精致的產(chǎn)品在廣州……五羊雕塑、小蠻腰：中信廣場(chǎng)星河灣15在深圳……華潤(rùn)萬(wàn)象城：城市核心地段高端商務(wù)、商業(yè)綜合體城市文化的打造香蜜湖一號(hào)：個(gè)性化的別墅產(chǎn)品海景資源產(chǎn)品創(chuàng)新中信紅樹灣：城市核心地段海景資源產(chǎn)品創(chuàng)新在深圳……華潤(rùn)萬(wàn)象城：香蜜湖一號(hào)：中信紅樹灣：16城市最核心、最有內(nèi)涵、底蘊(yùn)的地段海景：中信紅樹灣江景：湯臣一品園景：釣魚臺(tái)7號(hào)院精致品質(zhì)：星河灣產(chǎn)品創(chuàng)新：香蜜湖一號(hào)奢華配置：湯臣一品上海新天地：文化復(fù)興芙蓉古城：文化再造三里屯：文化融合頂級(jí)奢華商業(yè)金茂大廈城市能級(jí)辦公華貿(mào)中心具有現(xiàn)代或文化元素的項(xiàng)目形象通過各個(gè)城市的地標(biāo)，我們尋找到成就這些地標(biāo)的要素，歸納總結(jié)，我們發(fā)現(xiàn)這些元素不外乎如下：地標(biāo)成就因素城市最核心、最有內(nèi)涵、底蘊(yùn)的地段海景：中信紅樹灣精致品質(zhì)：星17對(duì)于我們，成就地標(biāo)的立基點(diǎn)是什么？……對(duì)于我們，成就地標(biāo)的立基點(diǎn)是什么？……18品質(zhì)：品牌影響力+時(shí)間積淀+精細(xì)化開發(fā)+設(shè)計(jì)資源整合能力要求高——可操難度較高形象提升：設(shè)計(jì)資源整合能力高+受眾相對(duì)小+尺度難以把握

產(chǎn)品創(chuàng)新是基礎(chǔ)頂級(jí)配套服務(wù)是可延續(xù)的商業(yè)溢價(jià)綜合價(jià)值文化立基元素

創(chuàng)新性

可操作性判斷維度

唯一性地段：老漢口峰值地段，和黃共享，不具唯一性；景觀資源：江景項(xiàng)目遍地開花，不具唯一性頂級(jí)配套服務(wù)：本案商務(wù)摩天會(huì)所+五星酒店配套，綜合體中唯一規(guī)劃：外圍因素，屬于共享這些是否都構(gòu)成本案的立基點(diǎn)？我們從唯一性、創(chuàng)新性、可操作性三個(gè)維度判斷，地段、景觀、頂級(jí)服務(wù)不具有唯一性；產(chǎn)品品質(zhì)和形象造型可操難度較高；文化構(gòu)成本案項(xiàng)目?jī)r(jià)值立基可塑基本。三個(gè)維度分析項(xiàng)目立基點(diǎn)品質(zhì)：品牌影響力+時(shí)間積淀+精細(xì)化開發(fā)+設(shè)計(jì)資源產(chǎn)品創(chuàng)新是基19對(duì)于高端項(xiàng)目而言，它是資源的匯聚，它不僅是有形的空間和功能，更需無(wú)形的精神創(chuàng)造的溢價(jià)。城市峰值地段價(jià)值與江景產(chǎn)品塑造，是項(xiàng)目的可能方案；但這還不足以支撐項(xiàng)目的價(jià)格。

綜合產(chǎn)品力精神氣質(zhì)通過江景價(jià)值外的綜合產(chǎn)品力提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值是必然的，但不構(gòu)成充分條件項(xiàng)目立基點(diǎn)對(duì)于高端項(xiàng)目而言，它是資源的匯聚，它不僅是有形的空間和功能，20商貿(mào)文化九省通衢，舟中為市；通達(dá)靈巧，趨新尚變洋化的、國(guó)際的、高貴的開放兼容，中西合璧，東西融匯精神氣質(zhì)碼頭文化租界文化九頭鳥果斷炫耀繁榮繁盛，時(shí)代前沿；發(fā)跡之地，時(shí)尚休閑對(duì)于本項(xiàng)目而言，這種精神氣質(zhì)就是源于項(xiàng)目區(qū)域“老漢口”的這種文化商貿(mào)文化九省通衢，舟中為市；洋化的、國(guó)際的、高貴的開放兼容，21項(xiàng)目發(fā)展方向與定位基于項(xiàng)目“低調(diào)奢華、國(guó)際傳統(tǒng)、儒雅浪漫”的原則，我們將通過借鑒對(duì)標(biāo)的文化商業(yè)、住宅案例，塑造本項(xiàng)目各物業(yè)發(fā)展方向。4第章項(xiàng)目發(fā)展方向與定位基于項(xiàng)目“低調(diào)奢華、國(guó)際傳統(tǒng)、儒雅浪漫”的22首先，商業(yè)打造方向……首先，商業(yè)打造方向……23文化與住宅的結(jié)合手法多元混搭歷史地段/（仿）歷史建筑再現(xiàn)傳統(tǒng)的商品歷史與傳統(tǒng)的物件文藝服務(wù)或業(yè)態(tài)大唐博相府：歷史的園林或標(biāo)示元素體現(xiàn)外，菜肴為“官府菜”外灘3號(hào)、18號(hào)：歷史而又現(xiàn)代的文化大唐博相府、外灘3號(hào)、18號(hào)：外在既有的古建筑形態(tài)或仿外觀、風(fēng)格承載粵唯鮮：創(chuàng)造文化，通過”博物館”為載體，歷史物件成列展現(xiàn)文化大唐博相府、外灘3號(hào)、18號(hào)：相應(yīng)的文藝表演或文化類業(yè)態(tài)組合通過這些對(duì)標(biāo)項(xiàng)目，我們發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目結(jié)合的手法，形成鮮明文化主題的商業(yè)形式，將歷史與現(xiàn)代元素在同空間下匯聚，帶來(lái)不可復(fù)制的核心價(jià)值和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；同時(shí)相對(duì)于千篇一律的傳統(tǒng)商業(yè)形式，項(xiàng)目物業(yè)本身更容易實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)。文化商業(yè)案例研究文化與住宅的結(jié)合手法多元混搭歷史地段/（仿）歷史建筑再現(xiàn)傳統(tǒng)24城市時(shí)尚奢華私屬領(lǐng)地高端零售奢侈餐飲極致休閑123專屬配套文化展示形成商務(wù)高檔場(chǎng)所，打造高端商務(wù)社交所以精品家居、名車、名表、名酒、奢侈品成列，作為高端展示，提升圈層與身份認(rèn)同感核心內(nèi)涵：僅屬于名流貴族、頂級(jí)城市精英商務(wù)會(huì)晤、休閑、人文藝術(shù)交流的頂級(jí)場(chǎng)所以私人健康護(hù)理、金融商務(wù)作為適宜高端客戶的專屬配套商業(yè)以SPA/健身中心配套商務(wù)、高端人士以汽車展示、碼頭博物館承載文化，并將文化貫穿各功能中。45本案商業(yè)發(fā)展方向?qū)τ诒卷?xiàng)目而言，通過”國(guó)際時(shí)尚奢華”元素與項(xiàng)目的結(jié)合，給項(xiàng)目構(gòu)成獨(dú)有而獨(dú)立的氣質(zhì)。這種氣質(zhì)必然是少數(shù)人的氣質(zhì)與認(rèn)同，是私享的、尊貴的。城市時(shí)尚奢華私屬領(lǐng)地高端零售奢侈餐飲極致休閑123專屬配套文25接著，住宅打造方向……接著，住宅打造方向……26通過案例，我們尋找文化與住宅的結(jié)合手法：在建筑外觀再現(xiàn)中國(guó)貴族階層的建筑文化符號(hào)，讓歷史在新建筑中重生；（釣魚臺(tái)7號(hào)的建筑外立面）將東方達(dá)官貴族的空間理念應(yīng)用到建筑規(guī)劃和布局；（盤古大觀、金都城市芯宇）在項(xiàng)目的戶型與半公共空間打造上，遵循中國(guó)傳統(tǒng)的價(jià)值和處世哲學(xué)；（金都芯宇公共空間）在文化與住宅的結(jié)合，就是用東方的傳統(tǒng)理念和文化，構(gòu)建現(xiàn)代建筑。文化住宅案例研究通過案例，我們尋找文化與住宅的結(jié)合手法：在建筑外觀再現(xiàn)中國(guó)貴27我們賣的不是可選擇的房子，而是匹配他們心靈的房子。我們講究的東方，不是中式的建筑，而是東方的人居理念和處事哲學(xué)。為城市留下代表一種城市精神，一種代表城市金字塔尖財(cái)富精英、知富圈層生活精神的住宅。尊貴，但不張揚(yáng)豪宅，但不膚淺達(dá)官貴人的尊崇，凸顯文化傳統(tǒng)、現(xiàn)代，兼容并包本案住宅發(fā)展方向講究東方人居理念的現(xiàn)代國(guó)際建筑我們賣的不是可選擇的房子，而是匹配他們心靈的房子。尊貴，但不28武漢最海外的尚層綜合體城市頂級(jí)生活圈寫字樓：不是寫字樓，是高端“垂直綜合體”，匯聚酒店、辦公、會(huì)所、服務(wù)為一體商業(yè)街：小而精致，休閑、圈層、展示向上生活；豪宅：變革生活方式，上下天地，瞰透世景。高貴而低調(diào)、國(guó)際而傳統(tǒng)的上層建筑；國(guó)際時(shí)尚東西貫穿、南北融通，具有國(guó)際形象；帶有異域風(fēng)情、港口繁華特質(zhì)，是國(guó)際與本土結(jié)合的項(xiàng)目特質(zhì)。項(xiàng)目定位結(jié)合分物業(yè)發(fā)展方向，本案整體產(chǎn)品定位為：武漢最海外的尚層綜合體城市頂級(jí)生活圈寫字樓：不是寫字樓，是高29中國(guó)新貴，城市上上階層主觀能力金錢時(shí)間衡量標(biāo)準(zhǔn)衡量尺度主觀能力金錢時(shí)間衡量標(biāo)準(zhǔn)衡量尺度主觀能力金錢時(shí)間衡量標(biāo)準(zhǔn)衡量尺度有錢又有閑的名門貴族：小眾群體，皇室、貴族、名流…足夠的金錢的城市上上階層足夠的金錢、充裕的時(shí)間：達(dá)官貴人、城市新貴他們都是財(cái)富金字塔的人項(xiàng)目定位客戶定位為：中國(guó)新貴，城市上上階層主觀能力金錢時(shí)間衡量標(biāo)準(zhǔn)衡量尺度主觀能30項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議圍繞定位方向，我們將通過住宅、商業(yè)、寫字樓的文化產(chǎn)品打造，塑造項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，解決項(xiàng)目問題，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值與形象，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。5第章項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議圍繞定位方向，5第章31物業(yè)發(fā)展建議5第章住宅發(fā)展建議辦公樓發(fā)展建議商業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議5第章住宅發(fā)展建議辦公樓發(fā)展建議商業(yè)發(fā)展建議32圍繞“東方傳統(tǒng)貴族居住理念”，住宅價(jià)值提升從三個(gè)維度展開:第三層面講中國(guó)語(yǔ)言的國(guó)際建筑蘊(yùn)含文化，東方理念的景觀設(shè)計(jì)圈層生活的打造社會(huì)資源第一層面奢侈的戶型尺度高檔建材一線品牌配置戶型與用材高端物業(yè)打造基礎(chǔ)：易復(fù)制，未能構(gòu)成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力文化與圈層人文環(huán)境打造名流圈層作為地位象征，作為本案區(qū)隔豪宅的重點(diǎn)。第二層面功能完備的戶型空間公共空間品質(zhì)、享受、尊貴化科技讓生活舒適化精致的物業(yè)服務(wù)讓生活愜意化功能與享受頂級(jí)豪宅必備要素：對(duì)開發(fā)企業(yè)要求較高，本案可以選擇性提升。第五章第1節(jié)住宅發(fā)展建議圍繞“東方傳統(tǒng)貴族居住理念”，住宅價(jià)值提升從三個(gè)維度展開:33第1層面：大尺度戶型與高檔配置寬景陽(yáng)臺(tái)、全落地窗等方式，形成過渡空間，與周邊景觀資源最大結(jié)合，形成生活情趣。第五章第1節(jié)住宅發(fā)展建議以景觀定戶型三條產(chǎn)品線：景觀最佳：250-300㎡；景觀次之：150-180㎡；景觀最差：90-140㎡。1.1戶型尺度1.2裝修標(biāo)準(zhǔn)與風(fēng)格第1層面：大尺度戶型與高檔配置寬景陽(yáng)臺(tái)、全落地窗等方式，形成34第1層面：大尺度戶型與高檔配置第五章第1節(jié)住宅發(fā)展建議1.1戶型尺度1.2裝修標(biāo)準(zhǔn)與風(fēng)格精裝修是豪宅共性；武漢豪宅裝修標(biāo)準(zhǔn)是售價(jià)的10-15%；建議本案裝修標(biāo)準(zhǔn)為售價(jià)的15-17%。預(yù)計(jì)在5000-6000元/㎡。裝修用材，建議選用國(guó)際品牌；可選擇衛(wèi)生間、客廳等做特色打造。建筑風(fēng)格，國(guó)際，舒適尊貴、品質(zhì)化感；可提供兩套裝修風(fēng)格套餐供選擇。第1層面：大尺度戶型與高檔配置第五章第1節(jié)住宅發(fā)展建議35第2層面：滿足居住者個(gè)性化要求與服務(wù)多交流空間、私密化就寢空間、主仆分離等常見功能配置特色功能配置公共生活區(qū)會(huì)客社交區(qū)休閑娛樂區(qū)私人私密區(qū)工作服務(wù)區(qū)私家電梯廳入戶玄關(guān)工作專屬電梯會(huì)客社交起居室休閑空間儲(chǔ)藏空間工人房工人衛(wèi)浴工作陽(yáng)臺(tái)主臥套房雙人衣帽間主衛(wèi)空間廚房娛樂區(qū)次臥套房棋牌室主臥書房豪宅客戶注重隱私性、尊貴感，因此做到主仆分離、動(dòng)靜分離，主人尊貴感。

客戶注重圈層交流，客廳需要承擔(dān)一定的社交功能，還要提供休閑享受功能。第五章第1節(jié)住宅發(fā)展建議2.1個(gè)性空間，極致生活2.2公共空間私享、尊貴2.3科技提升第2層面：滿足居住者個(gè)性化要求與服務(wù)多交流空間、私密化就寢空36第2層面：滿足居住者個(gè)性化要求與服務(wù)第五章第1節(jié)住宅發(fā)展建議2.1個(gè)性空間，極致生活2.2公共空間私享、尊貴2.3科技提升雙人衣帽間干蒸、濕蒸區(qū)域私人私密區(qū)：臥室設(shè)獨(dú)立起居室、衣帽間（雙人），配置私人SPA區(qū)、桑拿房（干蒸、濕蒸），注重衛(wèi)浴功能的多樣化。會(huì)客社交區(qū)：以會(huì)客室、商務(wù)會(huì)談室以及家庭社交活動(dòng)室為主要功能空間。影音室小型酒窖間休閑娛樂區(qū)：設(shè)置影音室、小型酒窖、娛樂活動(dòng)室、普拉提房等。玄關(guān)裝修雙開門入戶玄關(guān)：開闊尺度、品質(zhì)裝修是必須兼具功能性和藝術(shù)性，雙開子母門，智能鎖、尊貴式裝修。第2層面：滿足居住者個(gè)性化要求與服務(wù)第五章第1節(jié)住宅發(fā)37第2層面：滿足居住者個(gè)性化要求與服務(wù)第五章第1節(jié)住宅發(fā)展建議2.1個(gè)性空間，極致生活2.2公共空間私享、尊貴2.3科技提升個(gè)性空間極致生活會(huì)客社交區(qū)：以會(huì)客室、商務(wù)會(huì)談室以及家庭社交活動(dòng)室為主要功能空間。私人私密區(qū)：臥室設(shè)獨(dú)立起居室、衣帽間（雙人），配置私人SPA區(qū)、桑拿房（干蒸、濕蒸），注重衛(wèi)浴功能的多樣化。休閑娛樂區(qū)：設(shè)置影音室、健身室、音樂室、小型酒窖、娛樂活動(dòng)室、普拉提房等作為功能多樣化的體現(xiàn)。第2層面：滿足居住者個(gè)性化要求與服務(wù)第五章第1節(jié)住宅發(fā)38第2層面：滿足居住者個(gè)性化要求與服務(wù)第五章第1節(jié)住宅發(fā)展建議2.1個(gè)性空間，極致生活2.2公共空間私享、尊貴2.3科技提升第2層面：滿足居住者個(gè)性化要求與服務(wù)第五章第1節(jié)住宅發(fā)39豪宅回歸到根本，還是居住。舒適性是一棟豪宅必須具備的條件，必須擁有個(gè)性化、智能化的功能來(lái)保證居住者的舒適，這樣才能夠讓人得到足夠的享受。豪宅中的全新技術(shù)能夠讓主人提前享受到未來(lái)生活的舒適與便捷，并能夠經(jīng)得住時(shí)間的考驗(yàn)。這些都是一棟豪宅所應(yīng)具備的條件?？萍甲屔钍孢m化建議本案采用智能家居系統(tǒng)，讓豪宅居住更舒適第2層面：滿足居住者個(gè)性化要求與服務(wù)第五章第1節(jié)住宅發(fā)展建議豪宅回歸到根本，還是居住。舒適性是一棟豪宅必須具備的條件，必第3層面：人文精神—東方人居理念演繹現(xiàn)代住宅①東方人居“門第”理念

將中國(guó)古代“五進(jìn)宅、九開間”官邸的建筑型制復(fù)制創(chuàng)新與現(xiàn)代社區(qū)，將入口、公共景觀、半公共景觀、泛大堂、入戶大堂等公共、半公共空間節(jié)點(diǎn)化、儀式化，曲徑通幽，讓歸家之路充滿儀式與尊貴。第五章第1節(jié)住宅發(fā)展建議第3層面：人文精神—東方人居理念演繹現(xiàn)代住宅①東方人居41——東方的園林文化講究層次感，精致感，在有限的土地內(nèi)，主動(dòng)創(chuàng)造場(chǎng)地高差，通過坡地和下沉式庭院，營(yíng)造立體、多層次的園林，增加園林體驗(yàn)感和豐富性。——

注重打造水文化景觀，也是目前武漢豪宅運(yùn)用較少，通過對(duì)水景小品的打造，增加園林的品質(zhì)感和層次性，讓園林成為住宅增值的價(jià)值點(diǎn)。通過主動(dòng)制造高差，營(yíng)造立體園林有以下三點(diǎn)好處：1.有效增大園林面積；2.營(yíng)造豐富層次感，便于植被搭配；3.有效保護(hù)一層住戶私密性。鄂爾多斯星河灣浦東星河灣⑤移步換景、立體、多層次的東方理念的景觀園林第3層面：人文精神—東方人居理念演繹現(xiàn)代住宅第五章第1節(jié)住宅發(fā)展建議——東方的園林文化講究層次感，精致感，在有限的土地內(nèi)，主動(dòng)創(chuàng)42第五章第2節(jié)商業(yè)發(fā)展建議商業(yè)整體定位B地塊（商務(wù)部分）A地塊（住宅部分）僅屬于名流貴族、頂級(jí)城市精英，購(gòu)物、休閑、人文藝術(shù)交流的獨(dú)立氣質(zhì)的“時(shí)尚奢華私屬領(lǐng)地”頂級(jí)場(chǎng)所符合項(xiàng)目整體高端特質(zhì)，服務(wù)社區(qū)或周邊高端客戶“小而精”高端生活服務(wù)商業(yè)街接著，我們打造商業(yè)物業(yè)，從商業(yè)定位出發(fā)：第五章第2節(jié)商業(yè)發(fā)展建議商業(yè)整體定位B地塊（商務(wù)部分）43商業(yè)方面，我們B地塊要打造是一個(gè)這樣的地方……商業(yè)方面，我們B地塊要打造是一個(gè)這樣的地方……44一個(gè)能為精英人士帶來(lái)頂級(jí)體驗(yàn)的場(chǎng)所；一個(gè)真正能讓武漢時(shí)尚起來(lái)的符號(hào)；一個(gè)讓武漢各路名流交往聚會(huì)的圈子；一個(gè)能讓武漢精英人士沉淀氣質(zhì)的場(chǎng)所；一個(gè)氣息高貴，但并不缺少趣味性的場(chǎng)所。項(xiàng)目?jī)r(jià)值商業(yè)核心住宅課件45如同，上海的金茂時(shí)尚生活中心上海知名的個(gè)性化高檔生活空間匯聚零售、私人護(hù)理及個(gè)性服務(wù)、中西餐飲等知名品牌的多家旗艦店，成功打造一個(gè)高雅品質(zhì)、個(gè)性空間場(chǎng)所，為高端人士提供一站式、綜合性、高品質(zhì)的生活服務(wù)。

J?LIFE金茂時(shí)尚生活中心，地處陸家嘴金融區(qū)金茂大廈裙房?jī)?nèi),共計(jì)6層，面積14921平方米。其服務(wù)范圍包括：

國(guó)際頂級(jí)品牌珠寶、鐘表、眼鏡零售，高級(jí)時(shí)裝、皮鞋定制時(shí)尚生活元素，頂級(jí)休閑服務(wù)。高端餐飲高端零售高端服務(wù)如同，上海的金茂時(shí)尚生活中心上海知名的個(gè)性化高檔生活空間46

本項(xiàng)目是專門為城市精英人士奪身定做，能獲得全面、極致頂級(jí)體驗(yàn)的場(chǎng)所。各個(gè)功能定位的業(yè)態(tài)如下功能：高端零售：奢侈餐飲：極致體驗(yàn)：專屬配套：文化展示=46%：40%：8%：2%：4%項(xiàng)目功能業(yè)態(tài)規(guī)模第五章第2節(jié)商業(yè)發(fā)展建議本項(xiàng)目是專門為城市精英人士奪身定做，能獲得全面、極47第五章第2節(jié)商業(yè)發(fā)展建議1、高端零售功能

功能描述：國(guó)際一線品牌服飾、化妝品、名表、精品家居零售或定制為主調(diào)性把握：這里是專為高貴圈子的人群準(zhǔn)備的購(gòu)物場(chǎng)所。這里的商品代表的不僅有金錢的高度，更有身份、地位的象征。威尼斯的水晶吊燈馬毛地毯鋪設(shè)阿瑪尼的沙發(fā)愛馬仕的餐具高級(jí)手工定制服裝PRADA推薦品牌：國(guó)際一線奢侈品牌第五章第2節(jié)商業(yè)發(fā)展建議1、高端零售功能功能描述：國(guó)48第五章第2節(jié)商業(yè)發(fā)展建議3、專屬配套功能描述：以針對(duì)私人的生活、理財(cái)?shù)姆?wù)調(diào)性把握：這里的服務(wù)是只有指定的人群可以享受的，是高端圈層的象征私人銀行私人定制旅游服務(wù)高端體檢推薦品牌：高端私人服務(wù)第五章第2節(jié)商業(yè)發(fā)展建議3、專屬配套功能描述：以針對(duì)49第五章第2節(jié)商業(yè)發(fā)展建議4、極致體驗(yàn)功能描述：以高端休閑娛樂活動(dòng)獲得極致生活體驗(yàn)，如水療、雪茄、紅酒等；調(diào)性把握：這里的能體驗(yàn)不僅是物質(zhì)的享受，也有對(duì)精品生活的感觸。推薦品牌：大衛(wèi)杜夫雪茄吧第五章第2節(jié)商業(yè)發(fā)展建議4、極致體驗(yàn)功能描述：以高端休50A地塊，我們要打造是一個(gè)這樣的地方……高檔精致品味關(guān)鍵詞在A地塊上，與項(xiàng)目整體高端特質(zhì)相匹配，服務(wù)社區(qū)“小而精”的高端生活服務(wù)商業(yè)A地塊，我們要打造是一個(gè)這樣的地方……高檔精致品51

對(duì)應(yīng)商業(yè)環(huán)境，本案欲在社區(qū)內(nèi)打造一條商業(yè)內(nèi)街，定位內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)中心預(yù)計(jì)體量在3000平方米，另外，沿街還將布置部分底商。商業(yè)面積與住宅開發(fā)總量面積之比在5％-10％之間

外向型社區(qū)商業(yè)商業(yè)面積與住宅開發(fā)總量面積之比在3％-5％之間

中間型社區(qū)商業(yè)商業(yè)面積與住宅開發(fā)總量面積之比在3％以內(nèi)

內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)規(guī)模體量商業(yè)類型單一型（純商業(yè)功能）項(xiàng)目功能定位第五章第2節(jié)商業(yè)發(fā)展建議對(duì)應(yīng)商業(yè)環(huán)境，本案欲在社區(qū)內(nèi)打造一條商業(yè)內(nèi)街，定52精品零售高端服務(wù)休閑簡(jiǎn)餐高端休閑以住戶日常生活消費(fèi)為基礎(chǔ)；延伸餐飲休閑和精品零售的消費(fèi)鏈；滿足高端人士的各方面需求。項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)模第五章第2節(jié)商業(yè)發(fā)展建議精品零售高端服務(wù)休閑簡(jiǎn)餐高端休閑以住戶日常生活消費(fèi)為基礎(chǔ)；項(xiàng)53精品零售——打造本區(qū)域的精品購(gòu)物特區(qū)，提供有機(jī)健康、國(guó)際化、時(shí)尚化的特色商品。便利型小眾選購(gòu)型便利店、花店、藥房等有機(jī)超市、生活概念店、紅酒專賣、巧克力手工吧、琴行等第五章第2節(jié)商業(yè)發(fā)展建議1、精品購(gòu)物特區(qū)精品零售——便利型小眾選購(gòu)型便利店、花店、藥房等有機(jī)超市、生54在寫字樓方面，寫字樓建筑單體設(shè)計(jì)與功能分區(qū)既定明確。本報(bào)告在此基礎(chǔ)上，建議本項(xiàng)目通過引入武漢未有的且是國(guó)際一線品牌酒店管理公司，提升本案商務(wù)酒店物業(yè)價(jià)值，同時(shí)促進(jìn)本項(xiàng)目整體形象提升。第五章第3節(jié)寫字樓發(fā)展建議在寫字樓方面，寫字樓建筑單體設(shè)計(jì)與功能分區(qū)既定明確。本報(bào)告在55No.1洲際酒店集團(tuán)（InterContinentalHotelsGroup）AboutInterContinentalHotelsGroup注：“/”標(biāo)注即為暫未公布規(guī)劃信息。1.洲際酒店集團(tuán)（InterContinentalHotelsGroup）2.勝騰集團(tuán)（CendantCorp.）3.萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)（MarriottInternational）4.雅高國(guó)際酒店集團(tuán)（Accor）5.精選酒店國(guó)際（ChoiceHotelsInternational）6.希爾頓酒店集團(tuán)（HiltonHotelsCorp.）7.最佳西方酒店國(guó)際集團(tuán)（BestWesternInternational）8.喜達(dá)屋國(guó)際酒店集團(tuán)（StarwoodHotels&ResortsWorldwide）9.凱悅國(guó)際酒店集團(tuán)（GlobalHyattCorp.）10.卡爾森國(guó)際酒店集團(tuán)（CarlsonHospitalityWorldwide）世界十大酒店集團(tuán)第五章第3節(jié)寫字樓發(fā)展建議No.1洲際酒店集團(tuán)（InterContinental56最后，呈現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)劃……第五章第4節(jié)項(xiàng)目規(guī)劃最后，呈現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)劃……第五章第4節(jié)項(xiàng)目規(guī)劃57用地條件分析：小地塊高容積率率，被切割，外圍環(huán)境雜亂C用地條件分析小地塊高容積率：地塊用地4.8萬(wàn)㎡，整體容積率7.3；其中A地塊住宅用地2萬(wàn)㎡，容積率約6.75。地塊方正、但被既有物業(yè)切割狹長(zhǎng)：地塊整體較為方正，但是地塊被分割成A/B/C三部分，B地塊不能建設(shè)住宅；C地塊為還建物業(yè)；受寫字樓、還建樓影響

外部環(huán)境雜亂：江漢路、沿江大道以北—?dú)v史建筑云集，江灘秀美；沿江大道以南—道路狹窄，建筑老舊，電網(wǎng)雜亂，環(huán)境臟亂；臨江角度受限：項(xiàng)目臨江B地塊既定71層高樓，基底面積大，且限制為商業(yè)用地，不能布局住宅；同時(shí)東南角有住宅臨江角度受限；A地塊還建樓約束：A地塊內(nèi)南面有還建樓，北向?yàn)榇饦?地塊內(nèi)330米超高層和黃地塊：170-200米高超高層住宅與寫字樓長(zhǎng)航大廈90米高地塊周邊環(huán)境及空間解析用地條件分析：小地塊高容積率率，被切割，外圍環(huán)境雜亂C地塊內(nèi)58規(guī)劃原則原則二：景觀資源最大化原則三：環(huán)境區(qū)隔—規(guī)避周邊與地塊內(nèi)部不利環(huán)境。原則四：布局新穎原則一：三者合一—各物業(yè)相互融合，相互提升價(jià)值，避免負(fù)面影響規(guī)劃原則原則二：景觀資源最大化原則三：環(huán)境區(qū)隔—規(guī)避周邊59規(guī)劃理念：商業(yè)為核心，串聯(lián)項(xiàng)目整體以價(jià)值最大化為出發(fā)：本案三種物業(yè)，寫字樓是立社會(huì)形象，開發(fā)周期靠后；商業(yè)先行驅(qū)動(dòng)，是形象先行承諾，提升項(xiàng)目整體調(diào)性，提升住宅價(jià)值，并為項(xiàng)目后期帶來(lái)盈利；住宅是現(xiàn)金流先行主力；商業(yè)為核心，串聯(lián)與提升本案寫字樓與住宅；商業(yè)：從價(jià)值點(diǎn)出發(fā)，增加臨街面與情景展示，形成“大城繁華，小城海外，居住尊貴”的物業(yè)。商業(yè):——黃金城道——購(gòu)物公園——商業(yè)峽谷住宅:——比翼雙飛——“北斗七星”——全能住宅：上下天地，外繁內(nèi)靜，瞰透世景。規(guī)劃理念：商業(yè)為核心，串聯(lián)項(xiàng)目整體商業(yè):住宅:60方案二：景觀資源最大化優(yōu)勢(shì)：——住宅規(guī)整布局——住宅日照條件滿足劣勢(shì)：——景觀資源沒有最大化；——未兼顧南北朝向方案及選擇方案一：從日照體系與朝向出發(fā)，兼顧景觀√優(yōu)勢(shì)：——景觀資源最大化——中間兩棟景觀與朝向兼顧——商業(yè)區(qū)隔還建樓劣勢(shì)：——景觀資源最好樓宇朝向問題方案二：景觀資源最大化優(yōu)勢(shì)：方案及選擇方案一：從日照體系與朝61LV品牌法國(guó)香榭麗舍大道奢華旗艦店2004年為慶祝LV創(chuàng)立150周年，路易威登將香榭麗舍大道的旗艦店規(guī)模擴(kuò)增兩倍，成為了LV的商品藝術(shù)館。這里不僅展出有LV歷史上28件珍貴的古董行李箱；旗艦店七層的是LV美術(shù)館，也首次選用了一群尖端藝術(shù)家的作品，在店內(nèi)做永久的陳列。

不僅是巴黎的購(gòu)物天堂，也成為巴黎的旅游勝地。

比起LV的許多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要為了滿足購(gòu)買者的虛榮心設(shè)置旗艦店，LV的這個(gè)店面每天有3千到5千人前來(lái)膜拜，據(jù)說(shuō)在巴黎是排在埃菲爾鐵塔和巴黎圣母院之后最有人氣的旅游勝地。商業(yè)物業(yè)排布—旗艦店商業(yè)示意LV品牌法國(guó)香榭麗舍大道奢華旗艦店20062次入口主入口主入口住宅物業(yè)排布—戶型分布示意住宅小區(qū)主次入口設(shè)置在黃陂路及規(guī)劃街（黃金城道步行街），增強(qiáng)人流出入的通達(dá)性；景觀資源最大化，在A地塊景觀開敞度最高的位置布置中大戶型樓棟，直接面江；在寫字樓、長(zhǎng)航大廈、和黃地塊江景資源被遮擋位置配比中小戶型住宅單體。180平米以內(nèi)中小住宅33層（180平方米以上）中大戶型住宅71層塔樓單體商業(yè)體：約0.5萬(wàn)方商業(yè)綜合體：約2萬(wàn)方A地塊裙樓商業(yè)：約0.9萬(wàn)方還建樓（T2）約24600㎡（90-120㎡）21780㎡（150-180㎡）26400㎡（180-220㎡）36960㎡（250-300㎡）次入口主入口主入口住宅物業(yè)排布—戶型分布示意住宅小區(qū)主次入口63項(xiàng)目建筑景觀布局說(shuō)明樓棟間綠化：住宅地塊上在公共、辦公共空間上整體形成“入口綠化、組團(tuán)綠化、泛大堂綠化”的“三進(jìn)堂”綠化，體現(xiàn)傳統(tǒng)的達(dá)官貴人的居住理念。在組團(tuán)間結(jié)合商業(yè)營(yíng)造小型綠化帶，給商業(yè)帶來(lái)附加值，同時(shí)提升居住品質(zhì)。退臺(tái)商業(yè)體利用退臺(tái)，點(diǎn)綴空中綠化。次入口廣場(chǎng)綠化軟隔斷綠化黃金城道綠化組團(tuán)綠化組團(tuán)綠化空中綠化通過軟隔斷綠化，阻隔還建樓與住宅動(dòng)線，形成獨(dú)立管理區(qū)隔項(xiàng)目建筑景觀布局說(shuō)明樓棟間綠化：住宅地塊上在公共、辦公共空間64項(xiàng)目環(huán)境區(qū)隔—還建樓處理一：還建樓外立面與商品住宅統(tǒng)一，形成一個(gè)整體項(xiàng)目形象；二：分物業(yè)管理，還建樓從南面設(shè)立出入口，與A地塊其他住宅分開管理；三：通過黃金城道與組團(tuán)裙樓商業(yè)，將還建樓區(qū)隔項(xiàng)目外圍。項(xiàng)目環(huán)境區(qū)隔—還建樓處理一：還建樓外立面與商品住宅統(tǒng)一，形成65營(yíng)銷策略在產(chǎn)品價(jià)值外，通過營(yíng)銷進(jìn)行傳播，創(chuàng)造價(jià)值6第章營(yíng)銷策略在產(chǎn)品價(jià)值外，通過營(yíng)銷進(jìn)行傳播，創(chuàng)造價(jià)值6第章66如何競(jìng)？如何合？“競(jìng)合”制勝如何競(jìng)？“競(jìng)合”制勝67最大策略——競(jìng)合制勝？1新政淡市之下，跑贏對(duì)手就是勝利2想要跑贏對(duì)手，必須建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)3同質(zhì)化前提下，必須創(chuàng)造差異點(diǎn)4從差異點(diǎn)出發(fā)，為項(xiàng)目塑造鮮明的個(gè)性結(jié)論：創(chuàng)造性發(fā)現(xiàn)差異點(diǎn)，建立鮮明個(gè)性最大策略——競(jìng)合制勝？1新政淡市之下，跑贏對(duì)手就是勝利2想要68如何競(jìng)？1最大的對(duì)手——和記黃埔沿江路項(xiàng)目2最大的競(jìng)爭(zhēng)——一路之隔，一切共享3最大的差距——品牌無(wú)法直接抗衡，必須曲線進(jìn)攻4最大的突破——由江到海的資源，“全球商業(yè)”與“漢派商業(yè)”的紐帶與航標(biāo)發(fā)現(xiàn)“長(zhǎng)航”如何競(jìng)？1最大的對(duì)手——和記黃埔沿江路項(xiàng)目2最大的競(jìng)爭(zhēng)——一69長(zhǎng)航是航運(yùn)品牌？長(zhǎng)航是資源品牌？長(zhǎng)航是地產(chǎn)品牌？以品牌來(lái)看待長(zhǎng)航，大凡可以有三種理解：毋庸置疑不妨說(shuō)來(lái)聽聽不太了解旅游航運(yùn)價(jià)值如果導(dǎo)入地產(chǎn)項(xiàng)目，直接創(chuàng)造客觀的居住價(jià)值。長(zhǎng)航武漢總部。水上服務(wù)同樣創(chuàng)造居住價(jià)值。不能直接創(chuàng)造居住價(jià)值得其他長(zhǎng)航資源，至少是實(shí)力得象征。缺乏項(xiàng)目沉淪等論據(jù)，品牌建立非朝夕之功。說(shuō)服力明顯不足，太過勉強(qiáng)。貢獻(xiàn)地產(chǎn)價(jià)值（物質(zhì)）貢獻(xiàn)身份好感（精神）貢獻(xiàn)地產(chǎn)價(jià)值（物質(zhì)）貢獻(xiàn)實(shí)力信心（精神）勉為其難得強(qiáng)行塑造適得其反，雖然直接需要地產(chǎn)價(jià)值/身份好感/實(shí)力信心虛實(shí)結(jié)合無(wú)處不在的泛地產(chǎn)品牌貢獻(xiàn)值得追逐的、附庸的第一反應(yīng)第二反應(yīng)第三反應(yīng)即可真諦對(duì)品牌良性認(rèn)知得需要，并不意味著一定把長(zhǎng)航捏造為地產(chǎn)品牌。品牌理解長(zhǎng)航是航運(yùn)品牌？長(zhǎng)航是資源品牌？長(zhǎng)航是地產(chǎn)品牌？以品牌來(lái)看待70長(zhǎng)航在地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)陌生感，決定了品牌落地是本案要?jiǎng)?wù)。但是，這并不意味著我們非要把長(zhǎng)航包裝、捏造為地產(chǎn)品牌。因?yàn)檫b不可及，很多武漢人眼里，長(zhǎng)航甚至不是品牌，而是遠(yuǎn)洋象征建立對(duì)長(zhǎng)航“寬度、深度、高度”兼合的認(rèn)同，才是正途。為什么品牌是最大的突破？結(jié)論：最大的難度，也是最大的不同，巧加利用，即可形成最大的突破從遠(yuǎn)洋象征到地產(chǎn)價(jià)值長(zhǎng)航在地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)陌生感，決定了品牌落地是本案要?jiǎng)?wù)。為什么71劃海入江，定義未來(lái)——長(zhǎng)航，帶來(lái)武漢的新海外時(shí)代遠(yuǎn)洋象征扼守武漢最具歷史價(jià)值的地段，歷史上最國(guó)際化的地段本項(xiàng)目，就是大武漢時(shí)代的新航標(biāo)實(shí)施章法之品牌定位品牌推廣動(dòng)作——2012長(zhǎng)航品牌戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)新聞炒作網(wǎng)絡(luò)聯(lián)動(dòng)撬動(dòng)業(yè)界劃海入江，定義未來(lái)遠(yuǎn)洋象征扼守武漢最具歷史價(jià)值的地段，歷史上72實(shí)施章法之形象打造藏龍所指新武漢人，如商務(wù)投資人、外來(lái)武漢(具備在武漢購(gòu)房資格)

大型企業(yè)中高管、下屬區(qū)縣的政府高官和私營(yíng)企業(yè)主價(jià)值體系：長(zhǎng)航品牌+最海外的商業(yè)+沿江大道第一高樓+一線江景豪宅+國(guó)際港岸武漢關(guān)推廣語(yǔ)：時(shí)尚新航標(biāo)內(nèi)陸海岸線臥虎

所指本地高端客戶群，如漢派商人、企業(yè)家等客戶定位：臥虎階層藏龍階層

實(shí)施章法之形象打造藏龍所指新武漢人，如商務(wù)投資人、外來(lái)73實(shí)施章法之形象打造住宅主題包裝商業(yè)主題建議寫字樓主題建議油輪主題包裝舶來(lái)商品集中地海外主題的特色餐飲303米沿江第一高層帆型寫字樓實(shí)施章法之形象打造住宅主題包裝商業(yè)主題建議寫字樓主題建議74實(shí)施章法之整盤起勢(shì)啟動(dòng)事件：海利用武漢最國(guó)際的地段，和地段的歷史價(jià)值遠(yuǎn)洋象征的長(zhǎng)航品牌長(zhǎng)航獨(dú)有的遠(yuǎn)洋輪船的意像和資源那一年的金粉這一世的奢華活動(dòng)簡(jiǎn)介：從遠(yuǎn)洋而來(lái)的長(zhǎng)航郵輪江上體驗(yàn)系列主題活動(dòng)郵輪啟航發(fā)布會(huì)——嫁接長(zhǎng)航遠(yuǎn)洋象征與獨(dú)有的資源民國(guó)主題party產(chǎn)品發(fā)布會(huì)&時(shí)尚發(fā)布會(huì)——最文化的地段舉辦最國(guó)際的發(fā)布會(huì)，契合項(xiàng)目形象與意向圈層江上煙花會(huì)——對(duì)武漢普通市民可望不可及，但對(duì)圈層而言，是獨(dú)享的，尊貴的實(shí)施章法之整盤起勢(shì)啟動(dòng)事件：海利用武漢最國(guó)際的地段，和地75——商業(yè)的價(jià)值，商業(yè)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的驅(qū)動(dòng)作用——商業(yè)先驅(qū)不是銷售先驅(qū)，而是形象承諾實(shí)施章法之商業(yè)先驅(qū)為什么要商業(yè)先驅(qū)——商業(yè)的價(jià)值，商業(yè)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的驅(qū)動(dòng)作用實(shí)施章法之商業(yè)先76海外招商推廣儀式——進(jìn)行海外高端品牌的招商推廣儀式，全城造勢(shì)，打造最海外的項(xiàng)目形象，引起高關(guān)注度。目的性消費(fèi)區(qū)，舶來(lái)品集中地，結(jié)合長(zhǎng)航的遠(yuǎn)洋形象，進(jìn)行CLIFE的主題包裝招商選擇品牌原則：國(guó)外著名設(shè)計(jì)師自創(chuàng)服裝品牌國(guó)外知名咖啡品牌（武漢鮮有品牌）米其林三星餐廳實(shí)施章法之商業(yè)先驅(qū)啟動(dòng)事件：收藏世界的海海外招商推廣儀式——進(jìn)行海外高端品牌的招商推廣儀式，全城造勢(shì)77舶來(lái)商品免稅節(jié)——利用項(xiàng)目商業(yè)“海外”主題，打造高端舶來(lái)品集中地。商業(yè)試營(yíng)業(yè)期間，開發(fā)商聯(lián)合商家以“免稅”為噱頭，對(duì)所售商品進(jìn)行打折（以開發(fā)商給予的優(yōu)惠補(bǔ)足關(guān)稅部分），炒熱項(xiàng)目最海外商業(yè)的形象，引起全城熱議。實(shí)施章法之商業(yè)先驅(qū)啟動(dòng)事件：收藏世界的海免稅節(jié)舶來(lái)商品免稅節(jié)——利用項(xiàng)目商業(yè)“海外”主題，打造高端舶來(lái)品集78實(shí)施章法之住宅先售為什么住宅先售？

——整盤的第一筆現(xiàn)金流聯(lián)動(dòng)武漢游艇俱樂部，舉行武漢首屆長(zhǎng)江游艇會(huì)，引起圈層的關(guān)注，具有昭示性與全城影響力啟動(dòng)事件：江界游艇會(huì)實(shí)施章法之住宅先售為什么住宅先售？聯(lián)動(dòng)武漢游艇俱樂部79沿江大道上最具主題的售樓部——星級(jí)郵輪式營(yíng)銷中心通過主題景觀及精神堡壘等具有昭示性的戶外資源，將前往沿江大道看房的客戶，一線封殺如何合？在建立項(xiàng)目差異化的前提上，共享所有能共享的資源——封殺長(zhǎng)江水上營(yíng)銷沿江大道上最具主題的售樓部——星級(jí)郵輪式營(yíng)銷中心如何合？在建80如何合？水上營(yíng)銷——結(jié)合長(zhǎng)航品牌特色營(yíng)銷圈定高端身份象征將圈層營(yíng)銷活動(dòng)與大型起勢(shì)活動(dòng)舉辦于郵輪上，引起全城矚目，與圈層話題；對(duì)普通武漢市民造成可望不可即的高端項(xiàng)目形象；對(duì)項(xiàng)目意向客戶與參與水上郵輪的客戶，形成身份感的認(rèn)可。如何合？水上營(yíng)銷——將圈層營(yíng)銷活動(dòng)與大型起勢(shì)活動(dòng)舉辦于郵輪81銷售分期高端地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略商業(yè)是整個(gè)項(xiàng)目定位的制高點(diǎn)，商業(yè)的定位決定了整個(gè)項(xiàng)目的高度。寫字樓決定了整個(gè)項(xiàng)目將聚集什么樣的人群，從而決定了整個(gè)項(xiàng)目的氣質(zhì)。住宅為整個(gè)項(xiàng)目提供人流，是從屬地位的一環(huán)。綜觀城市綜合體成功運(yùn)作的王牌項(xiàng)目，不外乎以下發(fā)展規(guī)律。綜合體發(fā)展戰(zhàn)略，首要是商業(yè)銷售分期高端地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略商業(yè)是整個(gè)項(xiàng)目定位的制高點(diǎn)，商業(yè)的定82銷售分期三大戰(zhàn)略原則原則一商務(wù)驅(qū)動(dòng)高端寫字樓為標(biāo)桿，整盤亮相以商務(wù)價(jià)值提升項(xiàng)目形象。原則二原則三商業(yè)先行商業(yè)招商先行起動(dòng)，提升住宅的配套價(jià)值，為住宅銷售鋪墊。住宅先售住宅最先起動(dòng)銷售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)金流。銷售分期三大戰(zhàn)略原則原則一商務(wù)驅(qū)動(dòng)原則二原則三商業(yè)先行住宅先83次入口主入口主入口銷售分期標(biāo)桿產(chǎn)品樹形象立價(jià)格可一線觀江景，臨次干道噪音污染，居住品質(zhì)感較差1234銷售原則：住宅項(xiàng)目，大平層樓王先樹立標(biāo)桿，小戶型產(chǎn)品補(bǔ)充產(chǎn)品線，擴(kuò)大客戶覆蓋面。東面江景被遮擋，西面臨高密度多層，居住品質(zhì)感差住宅價(jià)值排序東南面觀一線江景，臨主體豪華主體商業(yè)，大平層豪宅，居住價(jià)值最高觀一線江景，觀商業(yè)主體景觀，臨還建樓，居住價(jià)值較高樹立價(jià)值和價(jià)格標(biāo)桿，擠壓相對(duì)低價(jià)值產(chǎn)品走量高開高走次入口主入口主入口銷售分期標(biāo)桿產(chǎn)品樹形象立價(jià)格可一線觀84一期第二批補(bǔ)充產(chǎn)品線四號(hào)樓先行加推（產(chǎn)品面積段250-300㎡、150-180㎡、90-140㎡）次入口主入口主入口銷售分期住宅推售分期1234一期第一批樹形象一號(hào)樓與二號(hào)樓先行推盤（產(chǎn)品面積段250-300㎡、輔以少量150-180㎡）一期第三批現(xiàn)金流三號(hào)樓再行推盤（產(chǎn)品面積段150-180㎡、90-140㎡）一期第二批補(bǔ)充產(chǎn)品線次入口主入口主入口銷售分期住宅推售分85次入口主入口主入口銷售分期高端形象先行臨街商鋪先售34銷售原則：商業(yè)項(xiàng)目，高端商業(yè)樹立標(biāo)桿，裙樓底商先行銷售，快速回籠現(xiàn)金流。商業(yè)價(jià)值排序12臨民主路與和黃項(xiàng)目，展示面廣，能快速去化一期第二批銷售現(xiàn)金流快速去化產(chǎn)品，現(xiàn)金流臨沿江大道展示面強(qiáng)，規(guī)劃奢侈品主力店，形象高端，后期銷售難度大，建議自持二期第一批持有樹形象海外招商推廣，樹形象主題商業(yè)體，特色業(yè)態(tài)，商業(yè)價(jià)值較高二期第二批銷售自持配比前期培養(yǎng)商業(yè)氛圍，后期創(chuàng)造銷售價(jià)值臨黃陂街，周邊展示形象，人流量遞減，商業(yè)價(jià)值最弱一期第三批銷售現(xiàn)金流大商業(yè)氛圍，提升整體商業(yè)價(jià)值次入口主入口主入口銷售分期高端形象先行臨街商鋪先售386銷售分期2013年9月2014年3月12月6月項(xiàng)目開盤一期第一批當(dāng)月去化50%一期第二批商業(yè)住宅去化60%商業(yè)去化50%前期商業(yè)存量去化80%加推商業(yè)一期第三批商業(yè)一期第二批住宅前期住宅存量去化80%加推住宅推盤量、推盤時(shí)間、推盤產(chǎn)品根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、銷售去化速度來(lái)決定。高端住宅消化速度較慢，需新刺激引爆住宅銷售一期第三批住宅前期住宅存量去化80%加推住宅銷售分期2013年9月2014年3月12月6月項(xiàng)目開盤一期第87推廣前置2012年9月2013年1月7月6月8月9月10月11月12月2月3月4月5月工程啟動(dòng)一期第一批開盤篩客整盤起勢(shì)品牌推廣那一年的金粉這一世的奢華郵輪啟航發(fā)布會(huì)江上煙花會(huì)收藏世界的海海外招商推廣儀式民國(guó)主題party產(chǎn)品發(fā)布會(huì)&時(shí)尚發(fā)布會(huì)那一年的金粉這一世的奢華收藏世界的海江界游艇會(huì)具體的開盤時(shí)間，需參考當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境以及政策環(huán)境。（此開盤時(shí)間根據(jù)工程節(jié)點(diǎn)建議本案開盤時(shí)間）推廣前置2012年9月2013年1月7月6月8月9月10月188營(yíng)銷費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用：按總銷售額的1.2%—1.5%預(yù)算，

約6282萬(wàn)—7852.5萬(wàn)元營(yíng)銷費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用：按總銷售額的1.2%—1.5%預(yù)算，89營(yíng)銷費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用分?jǐn)偟矫科陔A段；整盤形象帶動(dòng)一期銷售，品牌推廣、整盤起勢(shì)、項(xiàng)目開盤等重要節(jié)點(diǎn)推廣費(fèi)用，占整盤推廣總費(fèi)用的最大比例。推廣強(qiáng)度階段費(fèi)用比一期第一批30%一期第二批25%一期第三批20%二期第一批15%二期第二批10%營(yíng)銷費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用分?jǐn)偟矫科陔A段；推廣強(qiáng)度階段費(fèi)用比一期第一批90項(xiàng)目?jī)r(jià)值商業(yè)核心住宅“垂直綜合體”，時(shí)代航標(biāo)形象；品牌酒店提升項(xiàng)目整體價(jià)值武漢“商業(yè)新星”；多面臨街，實(shí)現(xiàn)自身商業(yè)價(jià)值；同時(shí)聯(lián)動(dòng)服務(wù)商務(wù)與住宅綜合產(chǎn)品力下，用東方達(dá)官貴人的居住理念塑造現(xiàn)代國(guó)際住區(qū)，區(qū)隔泛濫的歐式豪宅、現(xiàn)代超高層項(xiàng)目商務(wù)支撐回顧與總結(jié)：項(xiàng)目?jī)r(jià)值地段重心：百年地段，繁榮繁華，匯聚城市資源，商賈發(fā)家發(fā)跡之地江景核心：一線濱江地帶，武漢“龜蛇鎖大橋”的地標(biāo)江景盡收眼底，先天優(yōu)勢(shì)打造城市名片。景觀中心：長(zhǎng)江漢江兩江交匯，對(duì)岸濱江商務(wù)區(qū)，全城風(fēng)光無(wú)出其右。商業(yè)雄心：時(shí)尚奢華商業(yè)新星，匯聚各類國(guó)際商業(yè)品牌，成為武漢“收藏”的海。商務(wù)新心：航運(yùn)交易窗口，匯聚大型知名企業(yè)。會(huì)所美心：主題會(huì)所/空中商務(wù)會(huì)所，打造頂級(jí)人居服務(wù)。產(chǎn)品齊心：多種物業(yè)形態(tài)，互為補(bǔ)充，呈現(xiàn)國(guó)際時(shí)尚而又東方骨子尊崇的豐盛生活，形成多向增值效應(yīng)。項(xiàng)目社會(huì)效益企業(yè)品牌價(jià)值新穎商業(yè)為突破，串聯(lián)整體，以小博大，開辟藍(lán)海，突圍競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值商業(yè)核心住宅“垂直綜合體”，時(shí)代航標(biāo)形象；武漢“商業(yè)91武漢最海外的尚層綜合體寫字樓商業(yè)具有東方居住理念的國(guó)際住宅“水船帆——”大武漢的時(shí)代航標(biāo)時(shí)尚奢侈私屬領(lǐng)地——收藏世界的海住宅回顧與總結(jié)：項(xiàng)目定位與想象老漢口新航標(biāo)武漢最海外的尚層綜合體寫字樓商業(yè)具有東方居住理念的國(guó)際住宅92

THANKS

93——2012武漢江灘項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議——

謹(jǐn)呈：武漢長(zhǎng)江航運(yùn)中心實(shí)業(yè)有限公司2012年4月——2012武漢江灘項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議——94項(xiàng)目目標(biāo)解讀通過與開發(fā)商的接觸、項(xiàng)目標(biāo)書的解讀，我們認(rèn)為該項(xiàng)目承擔(dān)著三大目標(biāo)1第章項(xiàng)目目標(biāo)解讀通過與開發(fā)商的接觸、項(xiàng)目標(biāo)書的解讀，1第章95目標(biāo)1：品牌目標(biāo)130多年歷史，足跡遍及海外。我國(guó)航運(yùn)企業(yè)中唯一能實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)洋、沿海、長(zhǎng)江、運(yùn)河全程物流服務(wù)的航運(yùn)企業(yè)。國(guó)務(wù)院國(guó)資委管理的大型企業(yè)集團(tuán)，除了遠(yuǎn)洋航運(yùn)獨(dú)具影響力，長(zhǎng)航“國(guó)賓船隊(duì)”也聞名遐邇。航運(yùn)到地產(chǎn)的跨越，樹立長(zhǎng)航地產(chǎn)品牌價(jià)值長(zhǎng)航——航運(yùn)驕子，棟梁國(guó)企長(zhǎng)航目前僅有一個(gè)的項(xiàng)目在售，一個(gè)項(xiàng)目待售，地產(chǎn)品牌剛剛起步。該項(xiàng)目將是公司的打造綜合體實(shí)力的呈現(xiàn)，肩負(fù)該項(xiàng)目地產(chǎn)價(jià)值的塑造，地產(chǎn)品牌樹立的使命。地產(chǎn)開發(fā)——新生起步，借此飛躍目標(biāo)1：品牌目標(biāo)130多年歷史，足跡遍及海外。我國(guó)航運(yùn)企業(yè)中96目標(biāo)2：社會(huì)責(zé)任使命推動(dòng)城市發(fā)展，激活歷史，重塑輝煌項(xiàng)目多家股東，并有政府背景，具有社會(huì)責(zé)任感，在武漢奮起發(fā)展的時(shí)期，長(zhǎng)航肩負(fù)著推動(dòng)城市前進(jìn)的歷史使命。企業(yè)——推進(jìn)發(fā)展的使命地段——再創(chuàng)輝煌歷史的使命項(xiàng)目所在的地方是漢口的核心，漢口的發(fā)源地，也是武漢商埠文化的發(fā)祥地，有擁有濃厚的江灘文化。我們項(xiàng)目承載著這塊土地賦予的身后文化，具有重新區(qū)域繁華的歷史使命。項(xiàng)目——社會(huì)功能的使命項(xiàng)目是一個(gè)包含辦公、酒店、商業(yè)、居住功能的綜合體，項(xiàng)目的企業(yè)責(zé)任和地段價(jià)值，需要該項(xiàng)目的綜合體物業(yè)也承擔(dān)相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任承擔(dān)起完善城市功能的使命。目標(biāo)2：社會(huì)責(zé)任使命推動(dòng)城市發(fā)展，激活歷史，重塑輝煌項(xiàng)目多家97目標(biāo)3：經(jīng)濟(jì)效益豪宅售價(jià)最高度項(xiàng)目住宅目標(biāo)售價(jià)3.5萬(wàn)/㎡，將成為武漢最高住宅的代表；商業(yè)出售，售價(jià)5萬(wàn)元/㎡，實(shí)現(xiàn)資金的回籠。項(xiàng)目的整體價(jià)值的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售收益最大化實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升和項(xiàng)目的影響力。目標(biāo)3：經(jīng)濟(jì)效益豪宅售價(jià)最高度項(xiàng)目住宅目標(biāo)售價(jià)3.5萬(wàn)/㎡，98激活緘默歷史，開創(chuàng)新紀(jì)元——大武漢時(shí)代的新航標(biāo)————城市地標(biāo)——激活緘默歷史，開創(chuàng)新紀(jì)元99提出核心問題基于對(duì)項(xiàng)目的基本條件、目標(biāo)預(yù)期、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的解讀，尋找到項(xiàng)目的核心問題。2第章提出核心問題基于對(duì)項(xiàng)目的基本條件、目標(biāo)預(yù)期、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的解讀，100價(jià)格跨越：目標(biāo)售價(jià)3.5萬(wàn)/㎡VS區(qū)域均價(jià)1.5-2萬(wàn)/㎡中城國(guó)際1.4萬(wàn)/㎡武漢天地2.5萬(wàn)/㎡融科天城1.9萬(wàn)/㎡京漢19032.3萬(wàn)/㎡馨悅國(guó)際1.3萬(wàn)/㎡中華城1.5萬(wàn)/㎡

目標(biāo)：本案住宅保底均價(jià)3.5萬(wàn)元/㎡，商業(yè)保底均價(jià)5萬(wàn)元/㎡

現(xiàn)實(shí)：項(xiàng)目周邊普通豪宅項(xiàng)目均價(jià)均在2萬(wàn)元/㎡以內(nèi)；武漢高端豪宅3.2萬(wàn)元/平方米；價(jià)格跨越：目標(biāo)售價(jià)3.5萬(wàn)/㎡VS區(qū)域均價(jià)1.5-2萬(wàn)/㎡中101地塊限制：“五大限制”小地塊VS標(biāo)桿項(xiàng)目限制1：地小、高容；限制2：地塊被切割成兩塊，用地狹長(zhǎng)。限制3：住宅位于二線景觀；限制4：住宅內(nèi)有還建樓；限制5：辦公樓用地確定，占地基地大，住宅、商業(yè)布局受挑戰(zhàn)；地塊限制：“五大限制”小地塊VS標(biāo)桿項(xiàng)目限制1：地小、高容；102市場(chǎng)突圍：武漢豪宅群雄并起，我們?cè)撊绾瓮粐?？武漢豪宅，各有特色從景觀、產(chǎn)品、地段、綜合體價(jià)值，更有千秋。武漢從不缺水景豪宅1、武漢水景豐富，不僅有長(zhǎng)江，還有各大湖泊；2、未來(lái)濱江濱湖景觀資源大盤云集，預(yù)計(jì)供應(yīng)約1000萬(wàn)㎡；資源占有城市核心價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值綜合價(jià)值奢華價(jià)值東湖國(guó)際京漢1903晉合世家武漢天地萬(wàn)達(dá)公館綠地國(guó)際金融城萬(wàn)達(dá)公館武漢中央文化區(qū)復(fù)地東湖國(guó)際江尚天地華僑城和記黃埔地塊聯(lián)發(fā)瑞盛地塊中煙月湖琴聲九龍倉(cāng)地塊武漢天地世茂錦繡長(zhǎng)江越秀地塊潛在供應(yīng)項(xiàng)目在售項(xiàng)目本案招商墨水湖地塊市場(chǎng)突圍：武漢豪宅群雄并起，我們?cè)撊绾瓮粐?？武漢豪宅，各有103問題解決之道在項(xiàng)目的目標(biāo)和現(xiàn)實(shí)之下，我們的解決問題的方向在哪里，我們通過城市地標(biāo)項(xiàng)目解讀，尋求問題解決知道。3第章問題解決之道在項(xiàng)目的目標(biāo)和現(xiàn)實(shí)之下，3第章104現(xiàn)在，我們踏上尋找地標(biāo)成就因素之路……現(xiàn)在，我們踏上尋找地標(biāo)成就因素之路……105在北京……三里屯village兼容并蓄的人文風(fēng)尚匯釣魚臺(tái)7號(hào)院軍政教聚集的地段、頂級(jí)的產(chǎn)品城市中心的公園景觀北京798藝術(shù)區(qū)藝術(shù)、文化殿堂華貿(mào)中心城市核心地段、奢華聚集地在北京……三里屯village釣魚臺(tái)7號(hào)院北京798藝術(shù)區(qū)華106在上海……上海新天地核心地段、石庫(kù)門文化、綜合體價(jià)值湯臣一品陸家嘴中心、江景、最奢華的產(chǎn)品金茂中心：城市核心地段城市最頂級(jí)的資源星河灣：奢華、高貴的產(chǎn)品在上海……上海新天地湯臣一品金茂中心：星河灣：107在廣州……五羊雕塑、小蠻腰：城市歷史、現(xiàn)代文化的精神標(biāo)志中信廣場(chǎng)核心地段，城市天際高度的產(chǎn)品交通利好、產(chǎn)品形象星河灣最高端、最精致的產(chǎn)品在廣州……五羊雕塑、小蠻腰：中信廣場(chǎng)星河灣108在深圳……華潤(rùn)萬(wàn)象城：城市核心地段高端商務(wù)、商業(yè)綜合體城市文化的打造香蜜湖一號(hào)：個(gè)性化的別墅產(chǎn)品海景資源產(chǎn)品創(chuàng)新中信紅樹灣：城市核心地段海景資源產(chǎn)品創(chuàng)新在深圳……華潤(rùn)萬(wàn)象城：香蜜湖一號(hào)：中信紅樹灣：109城市最核心、最有內(nèi)涵、底蘊(yùn)的地段海景：中信紅樹灣江景：湯臣一品園景：釣魚臺(tái)7號(hào)院精致品質(zhì)：星河灣產(chǎn)品創(chuàng)新：香蜜湖一號(hào)奢華配置：湯臣一品上海新天地：文化復(fù)興芙蓉古城：文化再造三里屯：文化融合頂級(jí)奢華商業(yè)金茂大廈城市能級(jí)辦公華貿(mào)中心具有現(xiàn)代或文化元素的項(xiàng)目形象通過各個(gè)城市的地標(biāo)，我們尋找到成就這些地標(biāo)的要素，歸納總結(jié)，我們發(fā)現(xiàn)這些元素不外乎如下：地標(biāo)成就因素城市最核心、最有內(nèi)涵、底蘊(yùn)的地段海景：中信紅樹灣精致品質(zhì)：星110對(duì)于我們，成就地標(biāo)的立基點(diǎn)是什么？……對(duì)于我們，成就地標(biāo)的立基點(diǎn)是什么？……111品質(zhì)：品牌影響力+時(shí)間積淀+精細(xì)化開發(fā)+設(shè)計(jì)資源整合能力要求高——可操難度較高形象提升：設(shè)計(jì)資源整合能力高+受眾相對(duì)小+尺度難以把握

產(chǎn)品創(chuàng)新是基礎(chǔ)頂級(jí)配套服務(wù)是可延續(xù)的商業(yè)溢價(jià)綜合價(jià)值文化立基元素

創(chuàng)新性

可操作性判斷維度

唯一性地段：老漢口峰值地段，和黃共享，不具唯一性；景觀資源：江景項(xiàng)目遍地開花，不具唯一性頂級(jí)配套服務(wù)：本案商務(wù)摩天會(huì)所+五星酒店配套，綜合體中唯一規(guī)劃：外圍因素，屬于共享這些是否都構(gòu)成本案的立基點(diǎn)？我們從唯一性、創(chuàng)新性、可操作性三個(gè)維度判斷，地段、景觀、頂級(jí)服務(wù)不具有唯一性；產(chǎn)品品質(zhì)和形象造型可操難度較高；文化構(gòu)成本案項(xiàng)目?jī)r(jià)值立基可塑基本。三個(gè)維度分析項(xiàng)目立基點(diǎn)品質(zhì)：品牌影響力+時(shí)間積淀+精細(xì)化開發(fā)+設(shè)計(jì)資源產(chǎn)品創(chuàng)新是基112對(duì)于高端項(xiàng)目而言，它是資源的匯聚，它不僅是有形的空間和功能，更需無(wú)形的精神創(chuàng)造的溢價(jià)。城市峰值地段價(jià)值與江景產(chǎn)品塑造，是項(xiàng)目的可能方案；但這還不足以支撐項(xiàng)目的價(jià)格。

綜合產(chǎn)品力精神氣質(zhì)通過江景價(jià)值外的綜合產(chǎn)品力提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值是必然的，但不構(gòu)成充分條件項(xiàng)目立基點(diǎn)對(duì)于高端項(xiàng)目而言，它是資源的匯聚，它不僅是有形的空間和功能，113商貿(mào)文化九省通衢，舟中為市；通達(dá)靈巧，趨新尚變洋化的、國(guó)際的、高貴的開放兼容，中西合璧，東西融匯精神氣質(zhì)碼頭文化租界文化九頭鳥果斷炫耀繁榮繁盛，時(shí)代前沿；發(fā)跡之地，時(shí)尚休閑對(duì)于本項(xiàng)目而言，這種精神氣質(zhì)就是源于項(xiàng)目區(qū)域“老漢口”的這種文化商貿(mào)文化九省通衢，舟中為市；洋化的、國(guó)際的、高貴的開放兼容，114項(xiàng)目發(fā)展方向與定位基于項(xiàng)目“低調(diào)奢華、國(guó)際傳統(tǒng)、儒雅浪漫”的原則，我們將通過借鑒對(duì)標(biāo)的文化商業(yè)、住宅案例，塑造本項(xiàng)目各物業(yè)發(fā)展方向。4第章項(xiàng)目發(fā)展方向與定位基于項(xiàng)目“低調(diào)奢華、國(guó)際傳統(tǒng)、儒雅浪漫”的115首先，商業(yè)打造方向……首先，商業(yè)打造方向……116文化與住宅的結(jié)合手法多元混搭歷史地段/（仿）歷史建筑再現(xiàn)傳統(tǒng)的商品歷史與傳統(tǒng)的物件文藝服務(wù)或業(yè)態(tài)大唐博相府：歷史的園林或標(biāo)示元素體現(xiàn)外，菜肴為“官府菜”外灘3號(hào)、18號(hào)：歷史而又現(xiàn)代的文化大唐博相府、外灘3號(hào)、18號(hào)：外在既有的古建筑形態(tài)或仿外觀、風(fēng)格承載粵唯鮮：創(chuàng)造文化，通過”博物館”為載體，歷史物件成列展現(xiàn)文化大唐博相府、外灘3號(hào)、18號(hào)：相應(yīng)的文藝表演或文化類業(yè)態(tài)組合通過這些對(duì)標(biāo)項(xiàng)目，我們發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目結(jié)合的手法，形成鮮明文化主題的商業(yè)形式，將歷史與現(xiàn)代元素在同空間下匯聚，帶來(lái)不可復(fù)制的核心價(jià)值和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；同時(shí)相對(duì)于千篇一律的傳統(tǒng)商業(yè)形式，項(xiàng)目物業(yè)本身更容易實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)。文化商業(yè)案例研究文化與住宅的結(jié)合手法多元混搭歷史地段/（仿）歷史建筑再現(xiàn)傳統(tǒng)117城市時(shí)尚奢華私屬領(lǐng)地高端零售奢侈餐飲極致休閑123專屬配套文化展示形成商務(wù)高檔場(chǎng)所，打造高端商務(wù)社交所以精品家居、名車、名表、名酒、奢侈品成列，作為高端展示，提升圈層與身份認(rèn)同感核心內(nèi)涵：僅屬于名流貴族、頂級(jí)城市精英商務(wù)會(huì)晤、休閑、人文藝術(shù)交流的頂級(jí)場(chǎng)所以私人健康護(hù)理、金融商務(wù)作為適宜高端客戶的專屬配套商業(yè)以SPA/健身中心配套商務(wù)、高端人士以汽車展示、碼頭博物館承載文化，并將文化貫穿各功能中。45本案商業(yè)發(fā)展方向?qū)τ诒卷?xiàng)目而言，通過”國(guó)際時(shí)尚奢華”元素與項(xiàng)目的結(jié)合，給項(xiàng)目構(gòu)成獨(dú)有而獨(dú)立的氣質(zhì)。這種氣質(zhì)必然是少數(shù)人的氣質(zhì)與認(rèn)同，是私享的、尊貴的。城市時(shí)尚奢華私屬領(lǐng)地高端零售奢侈餐飲極致休閑123專屬配套文118接著，住宅打造方向……接著，住宅打造方向……119通過案例，我們尋找文化與住宅的結(jié)合手法：在建筑外觀再現(xiàn)中國(guó)貴族階層的建筑文化符號(hào)，讓歷史在新建筑中重生；（釣魚臺(tái)7號(hào)的建筑外立面）將東方達(dá)官貴族的空間理念應(yīng)用到建筑規(guī)劃和布局；（盤古大觀、金都城市芯宇）在項(xiàng)目的戶型與半公共空間打造上，遵循中國(guó)傳統(tǒng)的價(jià)值和處世哲學(xué)；（金都芯宇公共空間）在文化與住宅的結(jié)合，就是用東方的傳統(tǒng)理念和文化，構(gòu)建現(xiàn)代建筑。文化住宅案例研究通過案例，我們尋找文化與住宅的結(jié)合手法：在建筑外觀再現(xiàn)中國(guó)貴120我們賣的不是可選擇的房子，而是匹配他們心靈的房子。我們講究的東方，不是中式的建筑，而是東方的人居理念和處事哲學(xué)。為城市留下代表一種城市精神，一種代表城市金字塔尖財(cái)富精英、知富圈層生活精神的住宅。尊貴，但不張揚(yáng)豪宅，但不膚淺達(dá)官貴人的尊崇，凸顯文化傳統(tǒng)、現(xiàn)代，兼容并包本案住宅發(fā)展方向講究東方人居理念的現(xiàn)代國(guó)際建筑我們賣的不是可選擇的房子，而是匹配他們心靈的房子。尊貴，但不121武漢最海外的尚層綜合體城市頂級(jí)生活圈寫字樓：不是寫字樓，是高端“垂直綜合體”，匯聚酒店、辦公、會(huì)所、服務(wù)為一體商業(yè)街：小而精致，休閑、圈層、展示向上生活；豪宅：變革生活方式，上下天地，瞰透世景。高貴而低調(diào)、國(guó)際而傳統(tǒng)的上層建筑；國(guó)際時(shí)尚東西貫穿、南北融通，具有國(guó)際形象；帶有異域風(fēng)情、港口繁華特質(zhì)，是國(guó)際與本土結(jié)合的項(xiàng)目特質(zhì)。項(xiàng)目定位結(jié)合分物業(yè)發(fā)展方向，本案整體產(chǎn)品定位為：武漢最海外的尚層綜合體城市頂級(jí)生活圈寫字樓：不是寫字樓，是高122中國(guó)新貴，城市上上階層主觀能力金錢時(shí)間衡量標(biāo)準(zhǔn)衡量尺度主觀能力金錢時(shí)間衡量標(biāo)準(zhǔn)衡量尺度主觀能力金錢時(shí)間衡量標(biāo)準(zhǔn)衡量尺度有錢又有閑的名門貴族：小眾群體，皇室、貴族、名流…足夠的金錢的城市上上階層足夠的金錢、充裕的時(shí)間：達(dá)官貴人、城市新貴他們都是財(cái)富金字塔的人項(xiàng)目定位客戶定位為：中國(guó)新貴，城市上上階層主觀能力金錢時(shí)間衡量標(biāo)準(zhǔn)衡量尺度主觀能123項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議圍繞定位方向，我們將通過住宅、商業(yè)、寫字樓的文化產(chǎn)品打造，塑造項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，解決項(xiàng)目問題，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值與形象，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。5第章項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議圍繞定位方向，5第章124物業(yè)發(fā)展建議5第章住宅發(fā)展建議辦公樓發(fā)展建議商業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議5第章住宅發(fā)展建議辦公樓發(fā)展建議商業(yè)發(fā)展建議125圍繞“東方傳統(tǒng)貴族居住理念”，住宅價(jià)值提升從三個(gè)維度展開:第三層面講中國(guó)語(yǔ)言的國(guó)際建筑蘊(yùn)含文化，東方理念的景觀設(shè)計(jì)圈層生活的打造社會(huì)資源第一層面奢侈的戶型尺度高檔建材一線品牌配置戶型與用材高端物業(yè)打造基礎(chǔ)：易復(fù)制，未能構(gòu)成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力文化與圈層人文環(huán)境打造名流圈層作為地位象征，作為本案區(qū)隔豪宅的重點(diǎn)。第二層面功能完備的戶型空間公共空間品質(zhì)、享受、尊貴化科技讓生活舒適化精致的物業(yè)服務(wù)讓生活愜意化功能與享受頂級(jí)豪宅必備要素：對(duì)開發(fā)企業(yè)要求較高，本案可以選擇性提升。第五章第1節(jié)住宅發(fā)展建議圍繞“東方傳統(tǒng)貴族居住理念”，住宅價(jià)值提升從三個(gè)維度展開:126第1層面：大尺度戶型與高檔配置寬景陽(yáng)臺(tái)、全落地窗等方式，形成過渡空間，與周邊景觀資源最大結(jié)合，形成生活情趣。第五章第1節(jié)住宅發(fā)展建議以景觀定戶型三條產(chǎn)品線：景觀最佳：250-300㎡；景觀次之：150-180㎡；景觀最差：90-140㎡。1.1戶型尺度1.2裝修標(biāo)準(zhǔn)與風(fēng)格第1層面：大尺度戶型與高檔配置寬景陽(yáng)臺(tái)、全落地窗等方式，形成127第1層面：大尺度戶型與高檔配置第五章第1節(jié)住宅發(fā)展建議1.1戶型尺度1.2裝修標(biāo)準(zhǔn)與風(fēng)格精裝修是豪宅共性；武漢豪宅裝修標(biāo)準(zhǔn)是售價(jià)的10-15%；建議本案裝修標(biāo)準(zhǔn)為售價(jià)的15-17%。預(yù)計(jì)在5000-6000元/㎡。裝修用材，建議選用國(guó)際品牌；可選擇衛(wèi)生間、客廳等做特色打造。建筑風(fēng)格，國(guó)際，舒適尊貴、品質(zhì)化感；可提供兩套裝修風(fēng)格套餐供選擇。第1層面：大尺度戶型與高檔配置第五章第1節(jié)住宅發(fā)展建議128第2層面：滿足居住者個(gè)性化要求與服務(wù)多交流空間、私密化就寢空間、主仆分離等常見功能配置特色功能配置公共生活區(qū)會(huì)客社交區(qū)休閑娛樂區(qū)私人私密區(qū)工作服務(wù)區(qū)私家電梯廳入戶玄關(guān)工作專屬電梯會(huì)客社交起居室休閑空間儲(chǔ)藏空間工人房工人衛(wèi)浴工作陽(yáng)臺(tái)主臥套房雙人衣帽間主衛(wèi)空間廚房娛樂區(qū)次臥套房棋牌室主臥書房豪宅客戶注重隱私性、尊貴感，因此做到主仆分離、動(dòng)靜分離，主人尊貴感。

客戶注重圈層交流，客廳需要承擔(dān)一定的社交功能，還要提供休閑享受功能。第五章第1節(jié)住宅發(fā)展建議2.1個(gè)性空間，極致生活2.2公共空間私享、尊貴2.3科技提升第2層面：滿足居住者個(gè)性化要求與服務(wù)多交流空間、私密化就寢空129第2層面：滿足居住者個(gè)性化要求與服務(wù)第五章第1節(jié)住宅發(fā)展建議2.1個(gè)性空間，極致生活2.2公共空間私享、尊貴2.3科技提升雙人衣帽間干蒸、濕蒸區(qū)域私人私密區(qū)：臥室設(shè)獨(dú)立起居室、衣帽間（雙人），配置私人SPA區(qū)、桑拿房（干蒸、濕蒸），注重衛(wèi)浴功能的多樣化。會(huì)客社交區(qū)：以會(huì)客室、商務(wù)會(huì)談室以及家庭社交活動(dòng)室為主要功能空間。影音室小型酒窖間休閑娛樂區(qū)：設(shè)置影音室、小型酒窖、娛樂活動(dòng)室、普拉提房等。玄關(guān)裝修雙開門入戶玄關(guān)：開闊尺度、品質(zhì)裝修是必須兼具功能性和藝術(shù)性，雙開子母門，智能鎖、尊貴式裝修。第2層面：滿足居住者個(gè)性化要求與服務(wù)第五章第1節(jié)住宅發(fā)130第2層面：滿足居住者個(gè)性化要求與服務(wù)第五章第1節(jié)住宅發(fā)展建議2.1個(gè)性空間，極致生活2.2公共空間私享、尊貴2.3科技提升個(gè)性空間極致生活會(huì)客社交區(qū)：以會(huì)客室、商務(wù)會(huì)談室以及家庭社交活動(dòng)室為主要功能空間。私人私密區(qū)：臥室設(shè)獨(dú)立起居室、衣帽間（雙人），配置私人SPA區(qū)、桑拿房（干蒸、濕蒸），注重衛(wèi)浴功能的多樣化。休閑娛樂區(qū)：設(shè)置影音室、健身室、音樂室、小型酒窖、娛樂活動(dòng)室、普拉提房等作為功能多樣化的體現(xiàn)。第2層面：滿足居住者個(gè)性化要求與服務(wù)第五章第1節(jié)住宅發(fā)131第2層面：滿足居住者個(gè)性化要求與服務(wù)第五章第1節(jié)住宅發(fā)展建議2.1個(gè)性空間，極致生活2.2公共空間私享、尊貴2.3科技提升第2層面：滿足居住者個(gè)性化要求與服務(wù)第五章第1節(jié)住宅發(fā)132豪宅回歸到根本，還是居住。舒適性是一棟豪宅必須具備的條件，必須擁有個(gè)性化、智能化的功能來(lái)保證居住者的舒適，這樣才能夠讓人得到足夠的享受。豪宅中的全新技術(shù)能夠讓主人提前享受到未來(lái)生活的舒適與便捷，并能夠經(jīng)得住時(shí)間的考驗(yàn)。這些都是一棟豪宅所應(yīng)具備的條件?？萍甲屔钍孢m化建議本案采用智能家居系統(tǒng)，讓豪宅居住更舒適第2層面：滿足居住者個(gè)性化要求與服務(wù)第五章第1節(jié)住宅發(fā)展建議豪宅回歸到根本，還是居住。舒適性是一棟豪宅必須具備的條件，必第3層面：人文精神—東方人居理念演繹現(xiàn)代住宅①東方人居“門第”理念

將中國(guó)古代“五進(jìn)宅、九開間”官邸的建筑型制復(fù)制創(chuàng)新與現(xiàn)代社區(qū)，將入口、公共景觀、半公共景觀、泛大堂、入戶大堂等公共、半公共空間節(jié)點(diǎn)化、儀式化，曲徑通幽，讓歸家之路充滿儀式與尊貴。第五章第1節(jié)住宅發(fā)展建議第3層面：人文精神—東方人居理念演繹現(xiàn)代住宅①東方人居134——東方的園林文化講究層次感，精致感，在有限的土地內(nèi)，主動(dòng)創(chuàng)造場(chǎng)地高差，通過坡地和下沉式庭院，營(yíng)造立體、多層次的園林，增加園林體驗(yàn)感和豐富性?！?/p>

注重打造水文化景觀，也是目前武漢豪宅運(yùn)用較少，通過對(duì)水景小品的打造，增加園林的品質(zhì)感和層次性，讓園林成為住宅增值的價(jià)值點(diǎn)。通過主動(dòng)制造高差，營(yíng)造立體園林有以下三點(diǎn)好處：1.有效增大園林面積；2.營(yíng)造豐富層次感，便于植被搭配；3.有效保護(hù)一層住戶私密性。鄂爾多斯星河灣浦東星河灣⑤移步換景、立體、多層次的東方理念的景觀園林第3層面：人文精神—東方人居理念演繹現(xiàn)代住宅第五章第1節(jié)住宅發(fā)展建議——東方的園林文化講究層次感，精致感，在有限的土地內(nèi)，主動(dòng)創(chuàng)135第五章第2節(jié)商業(yè)發(fā)展建議商業(yè)整體定位B地塊（商務(wù)部分）A地塊（住宅部分）僅屬于名流貴族、頂級(jí)城市精英，購(gòu)物、休閑、人文藝術(shù)交流的獨(dú)立氣質(zhì)的“時(shí)尚奢華私屬領(lǐng)地”頂級(jí)場(chǎng)所符合項(xiàng)目整體高端特質(zhì)，服務(wù)社區(qū)或周邊高端客戶“小而精”高端生活服務(wù)商業(yè)街接著，我們打造商業(yè)物業(yè)，從商業(yè)定位出發(fā)：第五章第2節(jié)商業(yè)發(fā)展建議商業(yè)整體定位B地塊（商務(wù)部分）136商業(yè)方面，我們B地塊要打造是一個(gè)這樣的地方……商業(yè)方面，我們B地塊要打造是一個(gè)這樣的地方……137一個(gè)能為精英人士帶來(lái)頂級(jí)體驗(yàn)的場(chǎng)所；一個(gè)真正能讓武漢時(shí)尚起來(lái)的符號(hào)；一個(gè)讓武漢各路名流交往聚會(huì)的圈子；一個(gè)能讓武漢精英人士沉淀氣質(zhì)的場(chǎng)所；一個(gè)氣息高貴，但并不缺少趣味性的場(chǎng)所。項(xiàng)目?jī)r(jià)值商業(yè)核心住宅課件138如同，上海的金茂時(shí)尚生活中心上海知名的個(gè)性化高檔生活空間匯聚零售、私人護(hù)理及個(gè)性服務(wù)、中西餐飲等知名品牌的多家旗艦店，成功打造一個(gè)高雅品質(zhì)、個(gè)性空間場(chǎng)所，為高端人士提供一站式、綜合性、高品質(zhì)的生活服務(wù)。

J?LIFE金茂時(shí)尚生活中心，地處陸家嘴金融區(qū)金茂大廈裙房?jī)?nèi)