德國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

德國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀一、我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展概述（一）我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景1、中國(guó)正漸入老齡化社會(huì)，一個(gè)龐大的養(yǎng)老社區(qū)市場(chǎng)正悄然浮現(xiàn)。我國(guó)從1999年進(jìn)入老齡化社會(huì)附：進(jìn)入老齡化社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)是：0-14歲的少年在總?cè)丝谥猩儆?0%；65歲及以上的老年人口大于7%或60歲以上人口大于10%；中位年齡人口大于30歲。，老年人口的絕對(duì)量大，高齡化趨勢(shì)明顯，未富先老，空巢老人數(shù)量增加/p-695925470015.html。據(jù)專(zhuān)家測(cè)算，目前全國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位至少缺300萬(wàn)張，未來(lái)20年每年新增60歲以上老人600萬(wàn)人，其中有3%到5%需要養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，每年需要新增床位25萬(wàn)張，加上目前缺的300萬(wàn)張，未來(lái)五年需要建425萬(wàn)張床位，如果每套房按一個(gè)半老人算，需要建老年公寓283萬(wàn)套。附：進(jìn)入老齡化社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)是：0-14歲的少年在總?cè)丝谥猩儆?0%；65歲及以上的老年人口大于7%或60歲以上人口大于10%；中位年齡人口大于30歲。/p-695925470015.html王忠，《創(chuàng)新商業(yè)模式進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)》，2、中國(guó)醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)前景巨大。據(jù)專(zhuān)家研究，當(dāng)人均GDP達(dá)到3000美元以上時(shí)，對(duì)醫(yī)療保健等服務(wù)性需求將會(huì)大幅上升，因此在醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)方面會(huì)出需要的服務(wù)范圍增加、服務(wù)品質(zhì)提升等，醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)的支出也會(huì)相應(yīng)地提高。3、我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)尚處于起步階段。面臨市場(chǎng)化嚴(yán)重不足、市場(chǎng)規(guī)范不夠完善、資源挖掘度淺等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，投資開(kāi)發(fā)企業(yè)大都處于同一起跑線上，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度低，便于培育企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。4、解決好老年人的居住問(wèn)題是有效應(yīng)對(duì)人口老齡化趨勢(shì)的關(guān)鍵。我國(guó)當(dāng)前的老年住宅在數(shù)量上供求不平衡，質(zhì)量上無(wú)法滿(mǎn)足老年人的需求。部分老人沒(méi)有自己獨(dú)立居住的空間；大部分老年人住在老房子里，住宅設(shè)計(jì)缺乏對(duì)老年人生理及心理需求的考慮；一部分老年人雖已遷入新居，居住條件有所改善，但住宅周?chē)纳鐓^(qū)服務(wù)設(shè)施缺乏或是服務(wù)質(zhì)量不高，再或者住宅地點(diǎn)遠(yuǎn)離社會(huì)、遠(yuǎn)離親友，交通不便。因此研究和推廣適宜老年人這個(gè)龐大社會(huì)群體需求的居住模式日見(jiàn)迫切。（二）養(yǎng)老地產(chǎn)在中國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)三種模式分類(lèi)第一類(lèi)第二類(lèi)第三類(lèi)名稱(chēng)單體的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)嵌入式住宅小區(qū)綜合性養(yǎng)老社區(qū)概念專(zhuān)門(mén)的養(yǎng)老院或者老年公寓，不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，由專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)無(wú)專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)提供服務(wù)。項(xiàng)目中養(yǎng)老服務(wù)主要是為老年人提供一個(gè)活動(dòng)的場(chǎng)所屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目中的養(yǎng)老地產(chǎn)由開(kāi)發(fā)商自行運(yùn)營(yíng)或由專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)模式大部分為公辦民營(yíng)，采取出租或會(huì)員制形式養(yǎng)老不以盈利為目的，通過(guò)住宅銷(xiāo)售來(lái)平衡養(yǎng)老服務(wù)支出養(yǎng)老地產(chǎn)部分持有、部分銷(xiāo)售舉例北京匯晨老年公寓上海親和源北京怡?；▓@北京太陽(yáng)城目前我國(guó)處于老年住宅多為商業(yè)盈利性，現(xiàn)有老年公寓具有“盈利性事業(yè)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)”的特點(diǎn)，基本屬于商業(yè)范圍；老年住宅受眾群體有限，現(xiàn)有老年公寓僅為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年客戶(hù)提供個(gè)性居住條件和人性化服務(wù)；僅有部分發(fā)達(dá)城市的個(gè)別開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)了老年住宅，但都是資金實(shí)力非常雄厚的開(kāi)發(fā)商；我國(guó)社會(huì)保障體系不完善、不足夠資金發(fā)展老齡事業(yè)，老年住宅未形成“產(chǎn)業(yè)化、社會(huì)化、規(guī)范化”；無(wú)真正針對(duì)老年生化、消費(fèi)習(xí)慣、心理特點(diǎn)等方面研究、服務(wù)人員素質(zhì)不高、社區(qū)管理、設(shè)施亟待完善；；另外，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨著土地資源昂貴、相關(guān)法律制度不夠完善、養(yǎng)老地產(chǎn)與社會(huì)資金未能掛鉤等一系列問(wèn)題。中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)基本上都學(xué)習(xí)美國(guó)的CCRCCCRC是一種復(fù)合式老年社區(qū)，結(jié)合了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、酒店經(jīng)營(yíng)、醫(yī)療服務(wù)、老年大學(xué)和鄉(xiāng)村俱樂(lè)部運(yùn)營(yíng)、公社管理和養(yǎng)老保險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)理念，以規(guī)模化人性化的社區(qū)為中心，形成一個(gè)解決養(yǎng)老籌資和專(zhuān)業(yè)醫(yī)療、護(hù)理服務(wù)問(wèn)題，體現(xiàn)退休人群現(xiàn)代生活方式的完整服務(wù)體系。（持續(xù)照顧退休社區(qū)）社區(qū)經(jīng)驗(yàn)而來(lái)。現(xiàn)在的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，盡管表面上風(fēng)平浪靜，但水面下已是暗流涌動(dòng)。房地產(chǎn)行業(yè)中，萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、保利、首創(chuàng)等開(kāi)發(fā)商均在醞釀著養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目；保險(xiǎn)行業(yè)，除了泰康之外，中國(guó)人壽、新華保險(xiǎn)等多家企業(yè)也紛紛染指，一批養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目將陸續(xù)浮出水面。從2013年開(kāi)始，養(yǎng)老設(shè)施用地將納入北京市年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，這就意味著，多年來(lái)桎梏著養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的“土地”瓶頸將被打開(kāi)。但是CCRC是一種復(fù)合式老年社區(qū)，結(jié)合了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、酒店經(jīng)營(yíng)、醫(yī)療服務(wù)、老年大學(xué)和鄉(xiāng)村俱樂(lè)部運(yùn)營(yíng)、公社管理和養(yǎng)老保險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)理念，以規(guī)模化人性化的社區(qū)為中心，形成一個(gè)解決養(yǎng)老籌資和專(zhuān)業(yè)醫(yī)療、護(hù)理服務(wù)問(wèn)題，體現(xiàn)退休人群現(xiàn)代生活方式的完整服務(wù)體系。三、德國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展研究（一）德國(guó)“護(hù)理式”老年人居住模式1、德國(guó)人口特征及社會(huì)養(yǎng)老模式現(xiàn)階段，德國(guó)過(guò)低的出生率和高齡人口的不斷增長(zhǎng)使得德國(guó)的人口老齡化趨勢(shì)更加嚴(yán)峻，與家人同住的老人僅占老年家庭總數(shù)的1/4；截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占德國(guó)總?cè)丝诘?4%；入住養(yǎng)老院的老年人以平均年齡為82歲的老年女性為主。德國(guó)主要的養(yǎng)老模式是社會(huì)養(yǎng)老，即由社會(huì)來(lái)負(fù)擔(dān)老年人必要的生活費(fèi)用和日常照料。家庭養(yǎng)老相對(duì)比較少見(jiàn)，因此，德國(guó)的老年人很少接受子女的護(hù)理和照料。2001年的調(diào)查顯示，德國(guó)24％的老人選擇獨(dú)居，66％的老人與配偶共居，只有7％的老人選擇與子女同居。德國(guó)的老年人幾乎都希望住在自己獨(dú)立的住宅和熟悉的環(huán)境里安度晚年，即使在體能下降，行動(dòng)不便，需要照料和護(hù)理的情況下也不例外。大部分的德國(guó)老年人選擇在宅養(yǎng)老，因此全德約95％的老年人住在自己家中，只有5％的老年人住在養(yǎng)老院、老年人護(hù)理中心等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)里。德國(guó)政府為了緩解養(yǎng)老壓力也始終鼓勵(lì)老年人在宅養(yǎng)老。養(yǎng)老院體系里的老年住宅，以生活能夠自理的老人為主，是一種接近住宅形式的養(yǎng)老院；擁有專(zhuān)門(mén)為患有老年癡呆癥的老人設(shè)計(jì)的，并配有較好的照料和護(hù)理服務(wù)；德國(guó)的養(yǎng)老物業(yè)以出租型為主；健全的社會(huì)保障為老年人承擔(dān)近一半養(yǎng)老成本；德國(guó)有專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)物業(yè)管理公司20世紀(jì)90年代德國(guó)倡導(dǎo)“照料護(hù)理式住宅”,并迅速發(fā)展為德國(guó)老年住房的主要模式，德國(guó)“護(hù)理式”老年人居住模式也是當(dāng)今世界比較先進(jìn)的老年人居住模式之一。（二）德國(guó)政府對(duì)老年住宅市場(chǎng)的政策支持政府通過(guò)“四大支柱”保證了老年人養(yǎng)老的權(quán)益：第一支柱是社會(huì)基本養(yǎng)老保障；第二支柱是私人養(yǎng)老金計(jì)劃；第三支柱是個(gè)人儲(chǔ)蓄；第四支柱是援助計(jì)劃。德國(guó)老年住宅企業(yè)與民間福利團(tuán)體簽訂提供服務(wù)的合同，該合同可成為企業(yè)獲得建設(shè)資金貸款的融資條件。德國(guó)的養(yǎng)老制度被譽(yù)為“世界上最慷慨的養(yǎng)老制度”。早在19世紀(jì)末，當(dāng)時(shí)的宰相俾斯麥就設(shè)立了養(yǎng)老保險(xiǎn)，在整個(gè)20世紀(jì)的過(guò)程中先后誕生了醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)和1995年實(shí)施的護(hù)理保險(xiǎn)。另外，“儲(chǔ)存?zhèn)€人服務(wù)時(shí)間”的制度凡年滿(mǎn)18歲的德國(guó)公民均可利用公休或節(jié)假日義務(wù)到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供各種無(wú)償護(hù)理服務(wù)，服務(wù)時(shí)間可隨時(shí)儲(chǔ)存在服務(wù)者個(gè)人檔案也是一個(gè)亮點(diǎn)。凡年滿(mǎn)18歲的德國(guó)公民均可利用公休或節(jié)假日義務(wù)到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供各種無(wú)償護(hù)理服務(wù)，服務(wù)時(shí)間可隨時(shí)儲(chǔ)存在服務(wù)者個(gè)人檔案1、護(hù)理保險(xiǎn)法的頒布使得德國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)生了很大變化。主要表現(xiàn)在增加了護(hù)士就業(yè)人數(shù)、護(hù)理事業(yè)日臻完善等方面。和其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域一樣，德國(guó)聯(lián)邦政府原則上不直接介入老年住區(qū)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，但政策上的支持是積極的。2、德國(guó)政府對(duì)于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)免除銷(xiāo)售稅和營(yíng)業(yè)稅，只收企業(yè)所得稅。由于德國(guó)聯(lián)邦制的特點(diǎn)，地方政府還可根據(jù)自己的情況另外對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)給予政策上或財(cái)政上的支持。如慕尼黑地方政府針對(duì)地價(jià)極高的現(xiàn)狀，對(duì)蕾娜范集團(tuán)“慕尼黑圖得林老年住區(qū)”給予了大幅降低土地價(jià)格和170萬(wàn)歐元的財(cái)政支持。德國(guó)政府對(duì)養(yǎng)老的支持力度德國(guó)四種養(yǎng)老模式居家養(yǎng)老日間或夜間照料中心機(jī)構(gòu)養(yǎng)老（養(yǎng)老院）老年癡呆癥護(hù)理護(hù)理級(jí)別1每月450歐元每月1550歐元每月1023歐元每年2400歐元柏林的養(yǎng)老院對(duì)于護(hù)理級(jí)別2需每月3000千歐元費(fèi)用，除去護(hù)理保險(xiǎn)每月所付的1279歐元，自己必需交付剩余的1721歐元。柏林的養(yǎng)老院對(duì)于護(hù)理級(jí)別2需每月3000千歐元費(fèi)用，除去護(hù)理保險(xiǎn)每月所付的1279歐元，自己必需交付剩余的1721歐元。護(hù)理級(jí)別2每月1100歐元同上每月1279歐元護(hù)理級(jí)別3美元1550歐元同上每月1550歐元（四）德國(guó)老年住區(qū)開(kāi)發(fā)模式和運(yùn)營(yíng)服務(wù)模式及經(jīng)驗(yàn)?zāi)壳暗聡?guó)需護(hù)理的老人約230萬(wàn)人。其中150萬(wàn)人以居家養(yǎng)老為主，并結(jié)合親戚朋友鄰居的幫助，他們的年齡平均在80歲以下。另80萬(wàn)人選擇機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，通常在養(yǎng)老院生活的老人遠(yuǎn)在于80歲以上。所以，需護(hù)理老人的第一階段以居家養(yǎng)老結(jié)合社區(qū)服務(wù)為主，第二階段進(jìn)入機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。所以居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老在德國(guó)是一個(gè)互補(bǔ)的關(guān)系，目前德國(guó)有1.2萬(wàn)個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。居家養(yǎng)老（結(jié)合社區(qū)服務(wù)）居家養(yǎng)老主要是以傳統(tǒng)居家上門(mén)護(hù)理為主，日間照料中心和短期托老所為輔所組成。居家上門(mén)護(hù)理–護(hù)理保險(xiǎn)則按護(hù)理級(jí)別以固定的金額支持上門(mén)護(hù)理的服務(wù)。日間照料中心–通過(guò)上門(mén)護(hù)理服務(wù)的幫助，在洗漱早點(diǎn)完畢后，老人可去日間照料中心。短期托老所–在親戚朋友鄰居不在的情況下(如外出旅游)或自己剛從醫(yī)院回家需康復(fù)階段，老人可進(jìn)入短期托老所。根據(jù)護(hù)理保險(xiǎn)規(guī)定每年最多期限2個(gè)月。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老（養(yǎng)老院）80萬(wàn)人2010年選擇機(jī)構(gòu)養(yǎng)老(養(yǎng)老院)，十年后(2020年)預(yù)計(jì)再有10萬(wàn)人進(jìn)入養(yǎng)老院。老人普遍和子女分居，子女工作的壓力和對(duì)個(gè)人生活的追求以及出生率下降等，是機(jī)構(gòu)養(yǎng)老在德國(guó)迅速發(fā)展的主要原因。據(jù)統(tǒng)計(jì)5年前平均每人在養(yǎng)老院的時(shí)間約2年，目前的停留期大大縮短了，估計(jì)在1年左右。換句話說(shuō)，老齡化的發(fā)展對(duì)床位的需求應(yīng)比預(yù)測(cè)的更大，只是周期性的縮短及上門(mén)護(hù)理服務(wù)業(yè)的發(fā)展才緩解了這一本問(wèn)題。目前，在德國(guó)共約12000養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，考慮到現(xiàn)有的80萬(wàn)個(gè)床位，得出每個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不到70個(gè)床位。盡管如此，出于競(jìng)爭(zhēng)壓力新建的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)通常都在120床位以上，并且大多都建在城市。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老(養(yǎng)老院)與居家養(yǎng)老最根本的不同在于24小時(shí)的全包位保障：護(hù)理、日間生活和起居。3.居家養(yǎng)老結(jié)合機(jī)構(gòu)養(yǎng)老–德國(guó)式的老年住區(qū)特別近幾年來(lái)在德國(guó)興起一種新型的居家養(yǎng)老模式-居家服務(wù)監(jiān)護(hù)式公寓，通常是因老人行動(dòng)不便而新建的無(wú)障礙公寓。另附加許多老人服務(wù)硬件設(shè)施，如電子信號(hào)器或電視監(jiān)控器(本人要求)等，如需要護(hù)理則可預(yù)訂上門(mén)護(hù)理服務(wù)。經(jīng)驗(yàn)表明，在居家服務(wù)監(jiān)護(hù)式公寓和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老(養(yǎng)老院)結(jié)合后，它受歡迎的程度更高，推廣也更快。老人們不僅所得到的服務(wù)項(xiàng)目大量增多，而且一旦臥床不起可直接進(jìn)入鄰近的養(yǎng)老院。蕾娜范集團(tuán)的“生活服務(wù)中心“正是以這一市場(chǎng)需求為基礎(chǔ)，加上自己的特點(diǎn)而形成（五）模式解剖：“居住+護(hù)理”的社區(qū)建設(shè)和服務(wù)提供“護(hù)理式”居住模式將居住功能放在首位，醫(yī)護(hù)功能作為輔助和補(bǔ)充，從而把“居住”和“護(hù)理”兩種在空間上不一定直接聯(lián)系的功能結(jié)合起來(lái)。這種居住模式既彌補(bǔ)了社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)私密性和自主性不足的缺點(diǎn)，同時(shí)又能滿(mǎn)足老年人對(duì)安全感的需求，提供包括照料、護(hù)理、幫助和治療在內(nèi)的，既靈活而又可靠的全天候服務(wù)。即使是生病臥床或行動(dòng)不便的老人們都不用搬入社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。可以繼續(xù)在自己熟悉和信任的住宅和社區(qū)環(huán)境里生活。1、“居住”硬件建設(shè)住宅以及住區(qū)環(huán)境的質(zhì)量在很大程度上決定了人們的生活品質(zhì)。因此，為了增強(qiáng)老年人在居住生活中的獨(dú)立性和自主性，“護(hù)理式”老年人居住模式對(duì)住宅及社區(qū)環(huán)境的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出了較高的要求：(1)老年住宅必須充分考慮老年人生理以及心理方面的特殊需求，用一些小尺度，簡(jiǎn)單但又合理的輔助設(shè)施或家具來(lái)提高住宅服務(wù)質(zhì)量。例如，為行動(dòng)不便的老年人設(shè)計(jì)高度可調(diào)節(jié)、利于坐著工作的廚房操作臺(tái)和室內(nèi)合理裝置的防滑扶手等；(2)住宅和社區(qū)的無(wú)障礙設(shè)計(jì)必不可少。無(wú)障礙設(shè)計(jì)不能只是局限于單個(gè)住宅單元之中，而應(yīng)遍及整棟房屋乃至整個(gè)居住區(qū)，以此降低環(huán)境對(duì)老年人行動(dòng)不便造成的限制，從而增強(qiáng)住區(qū)環(huán)境的可通達(dá)性；(3)住區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)要與住宅尺度相適宜，具有舒適的活動(dòng)空間、較強(qiáng)的可停留性和清晰安全的交通導(dǎo)向等；(4)在規(guī)劃中盡量使住區(qū)與當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)、市政基礎(chǔ)設(shè)施緊密聯(lián)系在一起，以便有效利用這些城市設(shè)施為老年人提供服務(wù)。支持和幫助鄰里網(wǎng)絡(luò)關(guān)系的形成與維護(hù)。2、“護(hù)理”服務(wù)軟件“護(hù)理式”老年人居住模式的另一個(gè)必要因素是“社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)”。這種社區(qū)服務(wù)主要涵蓋了：(1)家政服務(wù)，包括房間和公共區(qū)域的衛(wèi)生清潔、必需品采購(gòu)、餐飲上門(mén)服務(wù)、花園修剪、冬季清掃、洗衣、日常樓宇管理等；(2)醫(yī)療護(hù)理服務(wù)，包括預(yù)防、診斷、救助、治療、護(hù)理、康復(fù)、心理或精神幫助，緊急處理等；(3)其他社會(huì)服務(wù)，如個(gè)人幫助、緊急求助服務(wù)、定時(shí)探訪、聊天、咨詢(xún)、入住時(shí)的引導(dǎo)、外出乘務(wù)等。這一系列的社區(qū)服務(wù)相對(duì)于社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)更具多樣性和靈活性。護(hù)理服務(wù)合同由居住者和服務(wù)商單獨(dú)簽訂，不與房屋合同捆綁。居住者可以根據(jù)個(gè)人身體狀況和實(shí)際需求選擇服務(wù)商提供的服務(wù)項(xiàng)目，當(dāng)然也只需交付相應(yīng)的費(fèi)用。這種靈活而又高質(zhì)量的服務(wù)建立在住宅社區(qū)與各功能服務(wù)商(包括公立和私立的醫(yī)療機(jī)構(gòu)、服務(wù)機(jī)構(gòu)和政府相關(guān)部門(mén))之間的密切合作基礎(chǔ)上。住宅區(qū)中只需設(shè)立一個(gè)服務(wù)中介，服務(wù)中介會(huì)全天24小時(shí)通過(guò)電話、網(wǎng)絡(luò)、緊急呼叫系統(tǒng)或是直接上門(mén)拜訪等形式，獲取老年居住者在各個(gè)方面的需求，然后將這些需求反饋給服務(wù)商，由服務(wù)商為居住者提供相應(yīng)的服務(wù)。綜合來(lái)看，護(hù)理式老年人居住模式較強(qiáng)的靈活性、適應(yīng)性、對(duì)于人力的高效利用率等特點(diǎn)決定了它的經(jīng)濟(jì)適用性。相對(duì)于社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，它的費(fèi)用要低廉很多。它的產(chǎn)生和發(fā)展極大的減輕了社會(huì)和老年人自身在居住和養(yǎng)老方面的經(jīng)濟(jì)壓力。這種“硬件設(shè)施”配合“軟件服務(wù)”的居住模式不僅可以應(yīng)用于新建居住區(qū)，也能融入到已有的住宅小區(qū)中。四、德國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)案例分析（一）德國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)成功案例---德國(guó)奧古新諾集團(tuán)AugustinumAugustinum是德國(guó)最知名的高品質(zhì)老年頤養(yǎng)品牌和德國(guó)最重要的社會(huì)服務(wù)公司之一，自1961年成立第一家養(yǎng)老院以來(lái)，經(jīng)過(guò)近50年的發(fā)展，目前在全德國(guó)已擁有21家品牌養(yǎng)老院，居住7200位老人，3000多名員工和一大批志愿服務(wù)人員為其工作，并且同時(shí)擁有先進(jìn)的醫(yī)療器械公司、心臟專(zhuān)科醫(yī)院及內(nèi)外科專(zhuān)業(yè)醫(yī)院。其針對(duì)的消費(fèi)群體主要是月收入1000歐元、處于中等收入水平的老人，通過(guò)高品質(zhì)、多樣化的服務(wù)為老年人提供自主、穩(wěn)定和高水準(zhǔn)的生活。Augustinum連鎖養(yǎng)老院為老人設(shè)置各種活動(dòng)場(chǎng)所，組織參加各種豐富多彩的活動(dòng)，協(xié)助他們培養(yǎng)和發(fā)展自己的興趣愛(ài)好。舉辦各類(lèi)講座、音樂(lè)會(huì)、劇目表演、時(shí)裝秀，以及節(jié)日慶典。Augustinum連鎖養(yǎng)老院有四大特點(diǎn)：一、設(shè)施高檔化。高檔的養(yǎng)老設(shè)施，同時(shí)整合了一些高端的服務(wù)資源，如醫(yī)院、餐廳。二、管理網(wǎng)絡(luò)化。以高檔酒店式公寓的物業(yè)形態(tài)，建立連鎖網(wǎng)絡(luò)，有成熟的管理模式。三、服務(wù)的專(zhuān)業(yè)化。有良好的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)服務(wù)團(tuán)隊(duì)。2006年，德國(guó)奧古新諾集團(tuán)宣布與上海龍君置業(yè)公司共同出資成立上海奧古新諾公司，在上海建立一個(gè)Augustinum品牌的頤養(yǎng)中心，前期定位的目標(biāo)服務(wù)對(duì)象包括四種老人：中國(guó)的富裕家庭、上海的華僑、中國(guó)留學(xué)生的父母及跨國(guó)公司里外籍人士的父母，但這個(gè)項(xiàng)目至今沒(méi)有很好地進(jìn)展。（二）不來(lái)梅老年住宅不來(lái)梅老年住宅是德國(guó)“照料護(hù)理式”老年住宅的典范，它的設(shè)計(jì)理念是護(hù)理理念、環(huán)境理念和建筑理念（三）蕾娜范集團(tuán)蕾娜范集團(tuán)于1995年在柏林由蕾納特.輥特女士和范少東先生共同創(chuàng)立。集團(tuán)共有2400名員工分面向4000個(gè)客戶(hù)。集團(tuán)業(yè)務(wù)遍及德國(guó)10個(gè)不同的城市并且范疇廣泛:居家上門(mén)服務(wù)，老年住區(qū)服務(wù)(居家養(yǎng)老結(jié)合機(jī)構(gòu)養(yǎng)老)，老年住區(qū)開(kāi)發(fā)，醫(yī)務(wù)精心護(hù)理及殘疾人服務(wù)。自1995年以來(lái)蕾娜范集團(tuán)在德國(guó)許多地點(diǎn)提供上門(mén)護(hù)理服務(wù)，目前共服務(wù)顧客1600人，服務(wù)城市柏林，漢堡，石荷州，慕尼黑，烏爾姆，不來(lái)梅和漢諾威等地。蕾娜范集團(tuán)把專(zhuān)業(yè)護(hù)理和酒店服務(wù)很好的結(jié)合起來(lái)，過(guò)去幾年中在德國(guó)的許多城市設(shè)立了蕾娜范特有的以機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為主的“生活服務(wù)中心“，如在柏林，慕尼黑，漢諾威，羅斯多夫，馬格得堡，勃蘭登堡等地。蕾娜范學(xué)院針對(duì)集團(tuán)廣泛的服務(wù)項(xiàng)目(老年護(hù)理，癡呆癥護(hù)理，醫(yī)務(wù)精心護(hù)理等)，進(jìn)行了對(duì)口下藥并引進(jìn)不同的模塊，護(hù)理人員不斷培訓(xùn)和再培訓(xùn)。此外蕾娜范學(xué)院還經(jīng)常舉辦專(zhuān)業(yè)講座，和保險(xiǎn)公司或醫(yī)院進(jìn)行交流。蕾娜范集團(tuán)生活服務(wù)中心包括機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的護(hù)理式托老公寓（養(yǎng)老院），居家服務(wù)監(jiān)護(hù)式公寓，日間照料中心，短期托老所，老年癡呆癥護(hù)理中心及醫(yī)務(wù)精心護(hù)理中心等。最具有代表性的蕾娜范生活服務(wù)中心是2008年開(kāi)業(yè)的蕾娜范生活服務(wù)中心“柏林布赫“。其服務(wù)內(nèi)容有護(hù)理式托老公寓(養(yǎng)老院)，日間照料中心，短期托老所，老年癡呆癥護(hù)理中心及醫(yī)務(wù)精心護(hù)理中心。由于人口老化和出生率降低的原因，據(jù)預(yù)測(cè)從2012至2020德國(guó)共需外加22萬(wàn)護(hù)理人員。目前在護(hù)理行業(yè)工作人員約97萬(wàn)人。專(zhuān)業(yè)人才極為缺乏的情形已有多年，對(duì)此2005年蕾娜范學(xué)院的誕生在集團(tuán)發(fā)展過(guò)程中起到了深遠(yuǎn)的影響。（四）Kursana是德國(guó)高級(jí)私人老年服務(wù)行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，到目前為止分別在德國(guó)、奧地利、瑞士、愛(ài)沙尼亞和意大利共經(jīng)營(yíng)著117個(gè)老年公寓，養(yǎng)老院和養(yǎng)老別墅，有超過(guò)6300名員工，13600位老人。Kursana在德國(guó)共經(jīng)營(yíng)35個(gè)養(yǎng)老物業(yè)，2009年?duì)I業(yè)收入從2.79億歐元已經(jīng)上升到超過(guò)3億歐元。Kursana別墅是出租型養(yǎng)老別墅，在這里的老人可以得到高級(jí)的居住享受和舒適的護(hù)理，還有豐富多彩的文化節(jié)目和活動(dòng)。別墅里還提供一個(gè)單獨(dú)的老年癡呆生活區(qū)，為認(rèn)知能力有限的老人提供安全的庇護(hù)家園，別墅每層都有公共娛樂(lè)區(qū)和廚房，餐廳，美發(fā)沙龍，以及一個(gè)大花園和樓臺(tái)，別墅周?chē)猩痰?、醫(yī)療機(jī)構(gòu)和基督教堂。五、德國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)中國(guó)的借鑒意義我國(guó)人口迅速老齡化和龐大的老年人口數(shù)量在很大程度上決定了我國(guó)對(duì)于護(hù)理式居住模式的需求。首先，我國(guó)社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的擴(kuò)建速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上人口老齡化的速度也客觀上刺激了需求的增加。一方面因?yàn)樯鐣?huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位供不應(yīng)求，另一方面因?yàn)榇蟛糠掷夏耆藷o(wú)法支付其高額的費(fèi)用。受傳統(tǒng)觀念的影響，入住社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)無(wú)論是對(duì)于老年人本身還是對(duì)于其子女都是件羞恥的事情，因?yàn)樗麄冇X(jué)得只有沒(méi)有子女或是子女不孝順的老人才會(huì)被送到社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，相較而言，“護(hù)理式”居住模式更加符合中國(guó)人的傳統(tǒng)思想和價(jià)值觀念；其次，中國(guó)老年人的經(jīng)濟(jì)承受能力要遠(yuǎn)低于西方發(fā)達(dá)國(guó)家，但是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的地域性差異很大，東部沿海地帶的經(jīng)濟(jì)遠(yuǎn)比西部?jī)?nèi)陸地區(qū)發(fā)達(dá)，德國(guó)“護(hù)理式”居住模式目前只可能在中國(guó)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的城市地區(qū)實(shí)現(xiàn)，比如北京、上海。1、發(fā)展以普通自住型老年住宅為主、老年公寓和老年社區(qū)為輔的開(kāi)發(fā)模式。低收入者以普通自住型老年住宅為主，中高端收入者以老年公寓和老年社區(qū)為主。但是我國(guó)社保制度不完善，老年人經(jīng)濟(jì)承擔(dān)力普遍較弱，真正的有效地需求較少。2、積極探索最有利的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)