物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)方案

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一、房屋建筑主體修理養(yǎng)護(hù)籌劃及標(biāo)準(zhǔn)表

序號工程時間

間隔次數(shù)修理養(yǎng)護(hù)內(nèi)容工作標(biāo)準(zhǔn)

1地基根基半年一

1、檢查地基有無超過允許范圍的不平勻沉降。

2、檢查其中有無開裂、破損，基腳有無破損。有超過允許范圍的不平勻沉降請專家鑒定，制定維護(hù)方案由專業(yè)公司實施。無白蟻，布局性能完好。

每季一適時安置白蟻的防治和消殺工作，走訪用戶，了解其辦公室內(nèi)有無察覺白蟻，檢查公共部位有無白蟻。

每年一檢查房屋根基布局性能是否完好以及地基沉降總量處境。

2承重布局梁每季一檢查有無變形、裂縫、腐蝕。布局性能完好、安好，無彎曲變形，裂縫、腐蝕、無孔洞、脫漆、起殼。對于承重布局部件，若展現(xiàn)因設(shè)計或不成抗拒因素引起的嚴(yán)重?fù)p壞，囑托專家舉行分析、計算，擬定修理方案，由專業(yè)公司實施處理。

每年一檢查整體布局性能是否完好。

板每季一檢查有無彎曲變形、裂縫、腐蝕。

每年一檢查整體布局性能是否完好。

柱每季一檢查有無傾斜，變形、裂縫、腐蝕。

每年一檢查整體布局性能是否完好。

承重墻每季一檢查有無孔洞、變形、裂縫、銹蝕。

每年一檢查整體布局性能是否完好。

金屬構(gòu)件

每季一檢查金屬構(gòu)件有無孔洞、變形、裂縫、銹蝕。

每半年一對油漆脫落、起殼、銹蝕片面刷漆處理。

每年一分析金屬布局各部件的工作狀況，評定構(gòu)件的受壓穩(wěn)定性和塑性累積損傷，鑒定金屬布局整體承載才能。

備注

1、加強大風(fēng)暴雨等惡劣天氣時對金屬布局和支撐體系的適時檢測。

2、加強地震等不成抗拒自然力作用后，對金屬布局和支撐體系的檢測維護(hù)工作。

3、在大風(fēng)暴雨后加強對金屬布局的檢查，根據(jù)檢查的結(jié)果舉行必要的維護(hù)。

3非承重墻每月一檢查墻體是否平直、有無裂縫、孔洞、風(fēng)化等缺陷。布局性能完好墻體平直，無裂縫、孔洞、風(fēng)化缺陷。

每年一檢查墻體布局性能是否完好。

4屋面防水涂層、采光玻璃每周一

1、清掃、沖洗屋面，更加留神采光天棚的清潔。

2、檢查雨水口有無堵塞，察覺奇怪實時疏通。

3、檢查屋面有無積水。

4、檢查伸縮縫油膏有無變硬疏松、是否開裂、脫邊，察覺奇怪即時修復(fù)。

5、檢查隔熱層，有無空洞、起鼓、滲漏，察覺損壞實時修復(fù)。

6、察覺防水層破損、老化造成屋面滲漏的，實時修復(fù)或更換。

7、檢查避雷網(wǎng)有無脫焊和休止，察覺奇怪實時補焊。屋面、采光棚清潔，雨水口無堵塞，伸縮縫油膏無變硬疏松、開裂、脫邊。隔熱層無空洞、起鼓、滲漏；防水層無破損、老化。避雷網(wǎng)無脫焊和休止。

每年一

1、全面修補隔熱層板，重新勾縫。

2、檢修屋面防水層。

3、檢查屋面玻璃接縫密封膠的完好處境。

4、檢查促縮縫嵌填油膏是否完整。

5、油漆圓鋼避雷網(wǎng)。

備注每年雨季對屋面舉行留心檢查，實時消釋涂料防水層破損、老化，實時更換破損玻璃的接縫密封膠，以及沉降縫、伸縮縫的老化、滲漏處境。

5樓地面每季一

1、檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破碎。

2、檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，察覺問題實時處理。

3、更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。樓地面平整完好，無空鼓、破碎，地面飾面材料無松脫、空鼓、破損

每年一檢查樓地面面布局功能的完好性。

6樓梯每半年一

1、檢查扶手、踏步有無損壞，察覺奇怪隨時修復(fù)。

2、補換損壞的地磚。

3、修復(fù)空鼓的地磚。扶手、踏步，地磚無損壞，扶手、護(hù)欄油漆完好。

每年一

1、油漆型鋼組合樓梯、扶手、護(hù)欄網(wǎng)。

2、對空鼓、開裂、損壞的地磚予以修復(fù)或更換。

7公共通道每周一

1、檢查地面磚有無起砂、空鼓、開裂、松脫；察覺奇怪實時修復(fù)。

2、公共通道及門廳的墻面有無污跡和剝落，察覺奇怪隨時處理。地面無起砂、空鼓、開裂、松脫，墻面無污跡、剝落。

每月一對空鼓、開裂、損壞的地磚予以修復(fù)或更換。

8內(nèi)墻面涂料、石土質(zhì)塊材每月一

1、修補內(nèi)墻面裂縫、起鼓、脫落片面。

2、處理內(nèi)墻面變色現(xiàn)象。

3、處理內(nèi)墻面局部滲漏。

4、更換破損的石土質(zhì)塊材。墻面無裂縫、空鼓、脫落、無變色現(xiàn)象、無滲漏水。石水質(zhì)塊材完好，無破損、裂縫。

每季一處理內(nèi)墻面大面積滲漏。

每年一雨季對用戶窗臺舉行密封維護(hù)檢查，杜絕雨水侵入。

9外墻面噴涂飾面、玻璃每周一修補涂料飾面破損、脫落片面。

更換破損的外墻飾面玻璃。

清洗外墻飾面人為造成的污染片面。涂料飾面無破損、脫落、變色、污跡。石材飾面無破損、裂紋、鋼掛堅韌無松動。外墻面無滲漏水。每年清洗外墻面一次。每5年翻新涂料飾面一次。

每半年一結(jié)合外墻清洗作業(yè)，一并檢查外墻面的使用狀況。

處理外墻面變色現(xiàn)象；檢查并加固外墻金屬構(gòu)件。

每年一

1、雨季時期對用戶窗臺舉行密封維護(hù)檢查，杜絕雨水侵入。

2、對于外墻面大面積滲漏久修無效的，局部翻新以防止?jié)B漏面積擴(kuò)大。

根據(jù)需要

1、強風(fēng)暴雨天氣實時發(fā)布信息，指點用戶關(guān)好、鎖好門窗。

2、外墻清洗務(wù)必用綠色環(huán)保型清潔劑。

3、更換外墻飾面應(yīng)按原設(shè)施要求舉行。

4、每25年翻新外墻面一次。

10吊頂每周一檢查有無擦、劃、刮、踏壞，察覺損壞實時修補。無水浸、腐爛、脫裂、霉變、踏壞。

每月一加強防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作，察覺有水浸、腐爛、脹裂、霉變的片面實時修復(fù)。

11門窗每月一

1、檢查木門門扇有無松動、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽。

2、門轉(zhuǎn)軸或摩控磨損部位加潤滑油。

3、防火門（塑）鋼門窗、鋁合金等門窗有無變形、生銹。門無松動、下垂、翹曲變形、霉變、腐欄，轉(zhuǎn)軸生動，無變形、生銹。

每半年一更換門窗的易磨損部件。

12地下室每周一檢查地下室天花、墻面和地板飾面有無起殼、脫落和滲漏水現(xiàn)象，察覺問題實時修復(fù)。天花、墻面、地板無起殼、脫落、滲漏水。

二、供配電系統(tǒng)維護(hù)、管理籌劃及標(biāo)準(zhǔn)

工程時間次數(shù)修理養(yǎng)護(hù)內(nèi)容工作標(biāo)準(zhǔn)

高壓環(huán)網(wǎng)柜每周一

1、檢查外觀是否完好、運行有無噪聲。

檢查指示燈是否完好。

2、備用柜“遏止合閘”標(biāo)示懸掛位置是否正確。

清理外部灰塵。外觀完好、清潔，運行無噪聲，指示燈切實完好，操作機(jī)構(gòu)生動、互鎖機(jī)構(gòu)正常。

每年一

1、檢查操作機(jī)構(gòu)是否生動、互鎖機(jī)構(gòu)是否正常。

2、檢測接地電阻（應(yīng)符合規(guī)定要求）。

3、檢查電源接線裝置，并緊固螺絲。

4、自動合閘電瓶加注電解液，檢修充電器。

變壓器每周一

1、檢查外觀是否完好，有無奇怪響聲。

2、檢查溫控器指示是否正常，超溫時風(fēng)機(jī)能否正常起動，風(fēng)機(jī)運行是否正常。

3、變壓器電壓、電流是非在額定范圍內(nèi)。電纜接頭堅韌，運行聲音正常，備用變壓器能實時投入使用，絕緣良好，對電阻符合要求，安好防護(hù)措施完好，標(biāo)示明確。

每年一

1、檢測接地電阻，各接線裝置緊固。

檢測變壓器線圈絕緣電阻。

2、緊固螺絲并有防松措施，檢查變壓器防松綁扎并回固。

3、清理灰塵。

配電柜、動力柜、操縱柜、每天一

1、清潔衛(wèi)生。

2、檢查外觀是否完好，電壓、電流是否正常，三相負(fù)荷是否平衡，有無奇怪聲響。

3、檢查配電開關(guān)觸頭接觸是否良好，有無短路、過載現(xiàn)象。

4、檢查開關(guān)是否在正確位置，標(biāo)示是否領(lǐng)會，

5、檢查無功補償設(shè)施工作是否正常，功率因數(shù)是否達(dá)成要求。

6、檢查電容器、熔斷器是否過熱，熔斷。安好穩(wěn)當(dāng)運行，配電元件安好穩(wěn)當(dāng)，母線排完好無奇怪，配電房無安好隱患，安好防護(hù)措施得當(dāng)，功力因素達(dá)0.9以上，各類標(biāo)識，警告牌齊全，周邊環(huán)境感激。

半年一1、緊固配電裝置螺絲，調(diào)整接觸點間隙，更換打磨燒壞的動靜觸頭。

2、若有過載現(xiàn)象，應(yīng)更換容量大的配電設(shè)備。

一年一

1、重復(fù)上述檢查。

2、檢測接地電阻。

3、測試過流養(yǎng)護(hù)裝置、聯(lián)鎖裝置是否穩(wěn)當(dāng)。

供電線路每周一

1、清潔衛(wèi)生。

2、檢查敷設(shè)環(huán)境有無積水、雜物。

3、供電電纜標(biāo)示是否明顯、脫落。線路敷設(shè)環(huán)境衛(wèi)生，無積水雜物，接線裝置完好無過熱現(xiàn)象，標(biāo)識明顯，無脫落，金屬支架安裝堅韌。

每月一

1、重復(fù)上述內(nèi)容。

2、檢查線路有無過熱現(xiàn)象。

3、檢查進(jìn)出線路接線裝置是否完好。

每年一

1、重復(fù)上述內(nèi)容。

2、檢測線路絕緣電阻。

3、金屬支架、電纜套管涂防銹漆或瀝青。

三、消防系統(tǒng)維護(hù)、管理標(biāo)準(zhǔn)

工程時間次數(shù)修理養(yǎng)護(hù)內(nèi)容工作標(biāo)準(zhǔn)

煙霧、溫度等探測器每月一檢查外觀是否完好，查看其是否處于工作狀態(tài)。

檢測是否有誤報，解除報警、查出故障、實時處理。

按10%比例測試各回路和各個單件、手動報警按鈕，（每次測試記錄內(nèi)務(wù)必籠罩全體回路和單元）。探測器外觀完好，性能穩(wěn)定，報警正常，處于良好的工作狀態(tài)。

每半年一

1、重復(fù)上述檢查。

2、每消防區(qū)域抽樣模擬試驗控測器是否正?；仨憟缶?/p>

每年一

1、整理線路，檢測各種接口，處理接觸不良的接口。

2、舉行探測器模擬試驗，有故障或性能不穩(wěn)定的實時處理。

3、利用消防主機(jī)的巡檢功能，檢測各探測器的狀態(tài)。

4、對全體探測器分批清洗耳恭聽、烘干、檢測。

報警裝置每周一

1、清潔衛(wèi)生。

2、檢查外觀是否完好，運行是否正常。外觀清潔完好，接線無松動、脫落。正常報警，聯(lián)動切實。

每年一

1、更換損壞的報警裝置。

2、手動試驗報警裝置是否聯(lián)動，并實時處理故障。

3、檢查接線是否松動、脫落。

消防操縱主機(jī)每日一

1、對主機(jī)、聯(lián)動柜外觀清潔，并做好記錄。

2、對主機(jī)舉行探測、查詢，隨時了解系統(tǒng)運行處境。

3、遇系統(tǒng)故障、警告及火災(zāi)報警、聯(lián)動實時記錄事發(fā)時間、地點及進(jìn)展處境。主機(jī)、聯(lián)動柜清潔衛(wèi)生，無灰塵，接線無松動、脫落，工作溫度正常，無過熱現(xiàn)象，能切實顯示、打印報警、聯(lián)動、故障信息。

每周一內(nèi)部吸塵、清潔，并做好記錄。

消防聯(lián)動柜每月一對消防聯(lián)動柜按鈕舉行檢查測試，若有故障實時修理處理，并做好記錄。

每季一對主機(jī)、聯(lián)動柜內(nèi)各接線端子舉行檢查、清掃、緊固，并做好記錄。

每半年一

1、消防演習(xí)時能正常操縱消防設(shè)備的運作，并能切實檢測有關(guān)信息。

2、檢測能否正常打印系統(tǒng)故障、警告及火災(zāi)報警資料。

3、對存在的故障予以處理。

測試系統(tǒng)接口信號是否正常。

軟件數(shù)據(jù)備份。

測試系統(tǒng)接口模塊、各種按鈕的性能。

測試系統(tǒng)接地電阻。

測試各回路的對地電阻。

消防播送和背景音樂系統(tǒng)每季一

1、清潔設(shè)備。

2、檢查外觀是否完好，檢查線路及設(shè)備是否正常。檢測線路及音響要求達(dá)成的標(biāo)準(zhǔn)。

3、在雙休日用實況播送檢測每層消防播送喇叭是否完好。外觀完好、清潔，放音明顯正常，火警時能正常聯(lián)動、切換。

消火栓每季一

1、清潔衛(wèi)生。

2、檢查外觀是否完好。

3、檢查配件是否齊全。

4、檢查水還是否發(fā)霉、破損，水帶、水槍、消防栓接口是否正常。

5、消火栓按鈕是否能正常使用。箱體清潔衛(wèi)生，配件齊全，閥門開啟生動，無銹蝕、掉漆，水帶無霉變，破損，按鈕能正常聯(lián)動消火栓泵。

每半年一消防演習(xí)（水槍水柱射程大于30米，能實現(xiàn)聯(lián)動）。

對消防水帶作防霉變處理。

噴淋、消火栓等管網(wǎng)每周一檢查噴淋頭是否滴漏，噴淋管網(wǎng)壓力是否正常。管網(wǎng)壓力正常，水流指示器、壓力開關(guān)、水力警鈴、濕式報警閥動作報警正常。噴淋頭無滴漏現(xiàn)象。

每年一

1、更換失靈壓力表。

2、放去管網(wǎng)污水，并試驗。

3、室外管道清銹刷漆，并標(biāo)注水流方向及水系統(tǒng)色環(huán)。

4、閥門絲桿加注黃油并加裝防護(hù)套。

5、檢測濕式報警閥工作是否正常，水力警鈴聲響是否宏亮。

防排煙系統(tǒng)每月一

1、清潔衛(wèi)生。

2、檢查外觀是否良好，風(fēng)葉有無擦殼現(xiàn)象。

3、外觀標(biāo)示是否明顯。風(fēng)機(jī)及各閥門外觀清潔衛(wèi)生，無掉漆、銹蝕，標(biāo)識明顯，聯(lián)動正常，閥門啟閉生動。

每半年一

1、手動試運行，檢查風(fēng)機(jī)有無奇怪現(xiàn)象，并做好記錄。

2、查看消防演習(xí)時是否聯(lián)動

3、檢查防排煙閥門運作處境。

4、防排煙閥傳動機(jī)構(gòu)加潤滑油脂。

每年一

1、清洗、更換風(fēng)機(jī)軸承，檢測接地電阻。

2、風(fēng)機(jī)外殼清銹刷漆。

3、更換各類標(biāo)示。

氣體滅火系統(tǒng)每月一

1、清潔衛(wèi)生。

2、檢查外觀是否完好，有無泄漏氣表達(dá)象。

3、檢查氣壓表的完好處境。外觀清潔衛(wèi)生，氣壓正常無泄漏，模擬測試聯(lián)動正常。

每半年一

1、檢查氣瓶壓力。

2、氣瓶外殼除銹、刷養(yǎng)護(hù)漆。

3、模擬測試氣體消防滅火系統(tǒng)的運作處境。

四、排水系統(tǒng)維護(hù)、管理標(biāo)準(zhǔn)

工程時間次數(shù)修理養(yǎng)護(hù)內(nèi)容工作標(biāo)準(zhǔn)生活泵、噴淋泵、消防泵等各種水泵

每天一

1、機(jī)房衛(wèi)生；對機(jī)體擦拭去灰、保持明凈無塵。

2、每2小時查看其水位、水壓、電壓、電流指示是否正常，電機(jī)及水泵有無奇怪聲音，電機(jī)，操縱柜有無異味。

3、檢查壓盤根處滴水是否符合模范，如不符合那么應(yīng)加盤根或擰緊盤根螺栓。

4、檢查濕式報警閥、液位報警器、操縱系統(tǒng)工作是否正常。

5、檢查水位深度指示是否明顯。

6、察覺故障及故障隱患實時處理。機(jī)房環(huán)境、設(shè)備設(shè)施明凈無灰塵，水位水壓、電壓、電源符合模范要求，電機(jī)、水泵無奇怪聲音，濕式報警閥、液位報警器、操縱系統(tǒng)工作正常。

每月一

1、重復(fù)上述檢查。

2、生活供水的主、備用泵舉行手動切換試驗并記錄。

3、消防泵、噴淋泵應(yīng)啟動管網(wǎng)末端試水裝置或開啟水泵出水管放水試驗。

4、留神水壓表是否在檢驗合格后的規(guī)定時間內(nèi)使用。

每年二

1、電機(jī)、泵體軸承清洗加滑油；如有奇怪聲響，那么更換同型號規(guī)格軸承。

2、泵體、水泵葉輪及管道除銹、刷漆。

3、檢測電機(jī)接地電阻。

4、檢查電機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如有損壞那么更換。

5、更換磨損的水泵軸襯套。

6、性能測試。

水箱、水池每周一

1、檢查外觀是否完好，有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，箱口排水管口、溢水管口、透氣管口防蟲紗網(wǎng)是否完好。

2、開啟排污閥排污。

3、檢查進(jìn)水浮球閥并作手動進(jìn)水試驗。

4、查看水質(zhì)處境，檢測水的PH值。

5、水箱、水池蓋板是否上鎖并且完好。水箱（池）無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，防蟲網(wǎng)完好，水箱（池）蓋板完好且上鎖，每月定期投消毒漂白粉、每年對水池（箱）不少于二次舉行清洗消毒處理且水樣檢驗全格。

每月一

1、重復(fù)上述內(nèi)容。

2、按規(guī)定比例按時投放消毒藥品。

每半年一

1、清洗水池，按比例投放漂白粉舉行消毒。

2、送水樣至市衛(wèi)生防疫站舉行水質(zhì)化驗。

3、各類金屬構(gòu)件及管道作防銹處理。

給水井、雨水井、污水井每周一

1、檢查井蓋是否蓋嚴(yán)、完好，開蓋檢驗井底是否有污物，如有那么除掉明凈。

2、檢查井蓋鑄造字跡是否明顯、正確。井蓋完好，井底無污物，排水管道暢通，井蓋標(biāo)志明顯正確。

半年一

1、重復(fù)上述檢查。

2、清理污泥，疏通下水管道。

3、各類井蓋及金屬構(gòu)件刷漆。

供水、排污管網(wǎng)每周一

1、檢查外觀是否完好，應(yīng)無滴、漏現(xiàn)象。

2、檢查閘閥，查看供水壓力表是否正常。

3、閥門開啟位置是否正確，標(biāo)示是否明顯。外觀完好無滴漏現(xiàn)象，供水壓力正常，閥門、閘閥開啟、關(guān)閉生動、無跑冒、滴、漏現(xiàn)象，管道暢通，止回閥、浮球閥、液位操縱器正常，管道支架無誘蝕，標(biāo)示切實齊全。

每季一

1、重復(fù)上述內(nèi)容。

2、清理管道內(nèi)的雜物，疏通排污管道。

3、檢查閘閥開啟、關(guān)閉是否生動，有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。

每年一

1、重復(fù)上述內(nèi)容。

2、檢查修整全部管架。

3、管道及支架除銹刷漆。

4、檢查止回閥、浮球閥、液位操縱器是否正常。

5、管道內(nèi)部清洗、作防腐處理。

6、更換各類閥門標(biāo)示，并標(biāo)注管內(nèi)水流方向。

7、各類閥門絲桿上油作防銹處理。

五、中央空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)、管理標(biāo)準(zhǔn)

工程時間次數(shù)修理養(yǎng)護(hù)內(nèi)容工作標(biāo)準(zhǔn)

空調(diào)主機(jī)每年供冷暖季節(jié)機(jī)組啟動前一

1、檢查制冷劑液位和油面。

2、檢查加熱器和變頻壓縮機(jī)。

3、檢查和測試全體運行操縱和安好操縱功能。

4、檢查調(diào)整微電腦操縱中心的設(shè)定值。

5、啟動機(jī)組，檢查整個系統(tǒng)的運行狀況，記錄、機(jī)組運行參數(shù)。

6、根據(jù)運行記錄，分析處理機(jī)組問題。各儀表正確穩(wěn)當(dāng)，冷凍劑系統(tǒng)、潤滑系統(tǒng)、水系統(tǒng)的密封性能好；安好閥、附屬閥件正常穩(wěn)當(dāng)，每年清洗機(jī)油過濾器并更換一次冷凍機(jī)油，管道無腐蝕，測試電路動作穩(wěn)當(dāng)，各安好裝置性能良好，主機(jī)運行正常無異響，電機(jī)絕緣達(dá)成要求

運行期間一

1、檢查機(jī)組各項運行參數(shù)的工況，調(diào)整安好操縱裝置。

2、檢查操縱裝置的運行。

3、檢查制冷劑液位和油位

4、檢查潤滑系統(tǒng)的運行。

5、檢查回油系統(tǒng)。

6、檢查電機(jī)和啟動器的運行。

7、記錄運行狀態(tài)參數(shù)，分析確認(rèn)機(jī)組運行是否正常，必要時舉行機(jī)組檢修。

8、每月舉行一次泄漏檢查。

9、記錄和報告有需要更換的零配件。

10、冷卻電機(jī)軸承打油/更換軸承。

11、高/低壓操縱檢測/修理/更換。

12、空調(diào)機(jī)組檢測/修理/更換零配件。

13、冷凝器清理沉積物質(zhì)。

14、電器裝置有否接駁松脫/觸點氧化/外來物質(zhì)/修理/更換。

15、操縱和養(yǎng)護(hù)裝置調(diào)整設(shè)定值檢測/修理/更換。

每年制冷暖終止停機(jī)期間一

1、檢查壓縮電機(jī)組件的各項環(huán)節(jié)。

2、檢查壓縮機(jī)潤滑油系統(tǒng)。

3、執(zhí)行各項正確操作程序，檢查電機(jī)啟動器。

4、檢查操縱面板，確定各操作狀態(tài)是否正常。

5、檢查冷凝器清白處境是否需要清洗。

6、檢查系統(tǒng)的泄漏、制冷劑并賦予正確的處理方法。

冷凍泵每天一

1、檢查電機(jī)電流、電壓、溫度，查看有無奇怪現(xiàn)象。

2、泵體盤根處滴水是否符合要求。水泵、電機(jī)軸承、軸套等部件無較嚴(yán)重磨損，若磨損嚴(yán)重那么更換；更換密封效果差的部件，電機(jī)繞阻絕緣符合要求，管系統(tǒng)閥門工作正常無漏水，電路動作穩(wěn)當(dāng)。

每季一

1、檢查運行記錄；檢查聯(lián)軸器及盤根的使用處境。

2、轉(zhuǎn)動閥門，檢查閥門能否生動開啟、關(guān)閉。

每年一

1、清洗水泵及電機(jī)軸承并加潤滑油。

2、檢測電機(jī)接地電阻，并記錄。

3、檢測冷卻、冷凍泵電機(jī)絕緣電阻值。

4、更換水泵軸襯套，重新加裝填料。

5、泵殼、泵體清銹刷漆。

新風(fēng)機(jī)組每天一

1、機(jī)組外部清潔。

2、檢查電磁閥、溫控器工作是否正常、接水盤排水是否暢通。機(jī)組外部清潔明凈，電磁閥、溫控器工作正常，過濾網(wǎng)保持明凈，排水管暢通，電機(jī)、風(fēng)機(jī)運行良好，操縱片面工作性能良好。

每季一

1、重復(fù)上述檢查。

2、清洗風(fēng)機(jī)過濾網(wǎng)。

3、風(fēng)機(jī)軸承加注黃油。

每年一

1、清洗風(fēng)機(jī)及管道過濾網(wǎng)，清洗公共場所風(fēng)機(jī)出風(fēng)口。

1、更換或清洗電電機(jī)及風(fēng)機(jī)軸承

并加注黃油。

2、風(fēng)機(jī)外殼清銹刷漆。

4、測試操縱片面工作性能。

風(fēng)機(jī)盤管每周一

1、查看風(fēng)機(jī)是否正常運行，有無異

常聲響。

2、空調(diào)開關(guān)及電磁閥工作是否正常。風(fēng)機(jī)盤管運轉(zhuǎn)正常，電機(jī)絕緣性能好，皮帶輪無磨損，管系、盤管無漏水、漏氣、堵塞，風(fēng)機(jī)、散熱翅片清潔明凈。

每季一

1、檢查冷凝水摘錄不盤是否暢通排水。

2、保溫要求達(dá)成的標(biāo)準(zhǔn)是否良好，自動排氣閥工作是否正常。

3、清洗回風(fēng)口、出風(fēng)口、過濾網(wǎng)。

每年一

1、檢測電機(jī)接地電阻及電機(jī)絕緣

電阻值。

2、清洗接水盤。

3、盤管風(fēng)機(jī)軸承加注黃油。

六、安好技防系統(tǒng)維護(hù)、管理標(biāo)準(zhǔn)

工程時間次數(shù)修理養(yǎng)護(hù)內(nèi)容工作標(biāo)準(zhǔn)

閉路監(jiān)控系統(tǒng)

攝像機(jī)每周一

1、清潔除塵

2、檢查外觀完好處境。外觀清潔無灰塵，接線穩(wěn)固，監(jiān)控位置切實無偏移，圖像明顯，云臺傳動部件運轉(zhuǎn)生動。

每季一

1、線路整理。

2、檢查各視頻及音頻接頭。

每年一

1、檢查各線路接口是否正常、線路是否侵蝕老化。

2、線路標(biāo)號是否明顯可見，合理編排線路，并檢修調(diào)整。

3、檢查云臺機(jī)械機(jī)構(gòu)和電動元器件的工作處境。

計算機(jī)和監(jiān)視器每月一

1、主機(jī)、顯示器及打印機(jī)清潔除塵。

2、檢測UPS工作處境是否正常。

3、檢查各連接線路是否堅韌完好，是否有氧化腐蝕現(xiàn)象。各部件外觀完好清潔，UPS工作正常，斷電多數(shù)據(jù)損失，電腦無病毒，監(jiān)視器顯示明顯。電腦數(shù)據(jù)定期備份。

每半年一

1、清潔主機(jī)內(nèi)部灰塵。

2、數(shù)據(jù)整理與備份。

3、計算機(jī)數(shù)據(jù)整理、內(nèi)部測試。

錄像機(jī)每周一

1、清潔除塵。

2、檢查外觀是否完好。外觀清潔衛(wèi)生，各按鍵功能正常，回放質(zhì)量良好，報警錄像轉(zhuǎn)換正常。

每月一

1、檢察錄制標(biāo)準(zhǔn)。

2、測試各功能鍵的工作處境。

每半年一檢測音頻和視頻接口，測試各項性能指標(biāo)。

畫面分割器、切換器和AD主機(jī)每周一

1、清潔除塵。

2、檢查外觀是否完好。

3、檢查連接線路的堅韌程度。外觀清潔，接線穩(wěn)固，各按鍵功能正常，報警顯示及輸出正確。

每季一1、測試各功能鍵的工作處境。

每年一1、線路整理，功能測試。

七、電梯系統(tǒng)維護(hù)、管理標(biāo)準(zhǔn)

工程時間次數(shù)修理養(yǎng)護(hù)內(nèi)容工作標(biāo)準(zhǔn)

電梯設(shè)備

每天一

1、清潔衛(wèi)生。

2、轎廂照明是否正常。

3、操縱盤指示層、指示燈是否正常。

4、檢查操縱柜及電機(jī)溫度是否過高，機(jī)房空調(diào)器的制冷狀態(tài)是否正常，機(jī)房室溫是符合到要求，運行是否有奇怪和振動。

5、檢查引機(jī)減速箱油位是否符合要求。

6、檢查各內(nèi)選、外選接扭工作處境，是否靈敏。機(jī)房環(huán)境設(shè)施設(shè)備清潔無灰塵，轎箱照明應(yīng)急照明、風(fēng)扇正常、安好，制動裝置有效，減速箱油位，緩沖器油位符合要求，各層標(biāo)記明顯，各活動部件潤滑良好，系統(tǒng)運行正常且符合國家標(biāo)準(zhǔn)，每年由成都市技術(shù)監(jiān)視局舉行檢測并取得合格證。

每半月一

1、檢查并擰緊各接線端。

2、檢查安好裝置，并做好記錄。

3、轎箱上不銹鋼油。

4、檢查轎箱照明及風(fēng)扇。

5、對各安好裝置清潔檢查，并舉行調(diào)整。

6、檢查井道、轎頂照明，清潔井底衛(wèi)生。

每月一

1、測試各裝置安好回路的電器操作。

2、檢查選項層器、限速器接線端、接線和有關(guān)操縱點處境。

3、檢查及調(diào)整制動器力矩及制動器閘瓦工作處境。

每季一

1、檢查各鋼絲強張力是否平衡、有無破損斷股現(xiàn)象。

2、檢查底坑緩沖器油位處境，并作補油。

3、檢查各層標(biāo)記是否明顯。

4、檢查安好裝置工作是否正常。

每年一

1、對導(dǎo)軌夾塊螺釘舉行檢查加固，檢查各纜繩及補償鏈條損壞處境。

2、對各活動部件換油潤滑。

3、做好修理保養(yǎng)記錄。

4、由成都市技術(shù)監(jiān)視局按國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)對電梯、扶梯舉行年度檢查。

八、公共照明系統(tǒng)維護(hù)、管理標(biāo)準(zhǔn)

工程時間次數(shù)修理養(yǎng)護(hù)內(nèi)容工作標(biāo)準(zhǔn)動力柜、操縱柜、

每天一

1、清潔衛(wèi)生。

2、檢查外觀是否完好，電壓、電流是否正常，三相負(fù)荷是否平衡，有無奇怪聲響。

3、檢查配電開關(guān)觸頭接觸是否良好，有無短路、過載現(xiàn)象。

4、檢查開關(guān)是否在正確位置，標(biāo)示是否領(lǐng)會，

5、檢查無功補償設(shè)施工作是否正常，功率因數(shù)是否達(dá)成要求。

6、檢查電容器、熔斷器是否過熱，熔斷。外表清潔,零部件完整,指示燈儀表按裝堅韌,指示正常無奇怪聲響,振動過熱,二次線路布線排列整齊,線號明顯,主體接地良好,養(yǎng)護(hù)裝置齊全穩(wěn)當(dāng),整定值符合要求,操作機(jī)構(gòu)生動穩(wěn)當(dāng).

半年一

1、緊固配電裝置螺絲，調(diào)整接觸點間隙，更換打磨燒壞的動靜觸頭。

2、若有過載現(xiàn)象，應(yīng)更換容量大的配電設(shè)備。

一年一

1、重復(fù)上述檢查。

2、檢測接地電阻。

3、測試過流養(yǎng)護(hù)裝置、聯(lián)鎖裝置是否穩(wěn)當(dāng)。

照明器具每天一

1、清潔衛(wèi)生。

2、檢查外觀是否完好，有無奇怪響聲。

3、檢查燈具照度的平勻度、眩光度、頻閃度及電壓的變化影響等處境。外觀完好無異響,燈具的平勻度,眩光度,頻閃度符合要求,合理調(diào)整開燈時間,儉約能源

每月一

1、重復(fù)上述內(nèi)容。

2、調(diào)整亮度，儉約能源。

3、更換過熱配件，制止短路現(xiàn)象。

4、根據(jù)季節(jié)的變化處境合理調(diào)整燈光工程的開機(jī)時間。

供電線路每周一

1、清潔衛(wèi)生。

2、檢查敷設(shè)環(huán)境有無積水、雜物。

3、供電電纜標(biāo)示是否明顯、脫落。環(huán)境衛(wèi)生,無積水雜物,接線裝置完好無過熱現(xiàn)象,標(biāo)示明顯,無脫落,金屬支架安裝堅韌.

每月一

1、重復(fù)上述內(nèi)容。

2、檢查線路有無過熱現(xiàn)象。

3、檢查進(jìn)出線路接線裝置是否完好。

每年一

1、重復(fù)上述內(nèi)容。

2、檢測線路絕緣電阻。

3、金屬支架、電纜套管涂防銹漆或瀝青。

篇2：中海物業(yè)中海大廈設(shè)施設(shè)備管理程序

設(shè)施設(shè)備管理程序

1．目的：

為保證服務(wù)產(chǎn)品的符合性，本程序規(guī)定了必要設(shè)施設(shè)備的配置、供給和維護(hù)要求，以確保物業(yè)服務(wù)中所用設(shè)施設(shè)備處于受控狀態(tài)。

2．范圍：

適用于本公司設(shè)施設(shè)備的操縱和管理。

3．職責(zé)：

3.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)抉擇設(shè)施設(shè)備的配置。

3.2工程部負(fù)責(zé)設(shè)備的操縱和管理。

3.3工程部負(fù)責(zé)設(shè)備購買、人員配置和組織操作技能培訓(xùn)。

3.4相關(guān)維保專業(yè)人員負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)設(shè)備設(shè)施的維護(hù)和日常保養(yǎng)。

4．程序：

4.1設(shè)備的規(guī)劃

總經(jīng)理組織相關(guān)人員計劃和確定本公司所用設(shè)施設(shè)備，工程部負(fù)責(zé)將所配置的設(shè)備列帳于《設(shè)備管理臺帳》中，并確定重點設(shè)備檔案。

4.2設(shè)備的供給

工程部根據(jù)需求確定設(shè)備的規(guī)格、型號及配套裝置，提出購買申請報總經(jīng)理審批后，舉行購買。

4.3設(shè)備購買及驗收

4.3.1工程部選擇質(zhì)量穩(wěn)定、環(huán)境影響較小、具有相當(dāng)技術(shù)才能、檢驗才能和信譽較好的供給商，按購買籌劃定購產(chǎn)品，執(zhí)行《購買操縱程序》。

4.3.2工程部按照購買籌劃、合同要求及隨貨清單驗收購進(jìn)的設(shè)備，閱歷收不合格的設(shè)備按有關(guān)要求，辦理退貨或調(diào)換，執(zhí)行《不合格操縱程序》。

4.4安裝、調(diào)試、驗收

工程部根據(jù)需求制定安裝籌劃，組織對設(shè)備的安裝調(diào)試，并按驗收標(biāo)準(zhǔn)驗收，填寫《設(shè)備安裝、調(diào)試、驗收記錄》，同時應(yīng)要求供給商供給相應(yīng)設(shè)備操作培訓(xùn)。

4.5設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)

4.5.1設(shè)備投入運行后，由各設(shè)備維保專業(yè)人員和操作人員按《工程管理手冊》中的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度舉行維護(hù)保養(yǎng)。

4.5.2由工程部組織制定年度、月度維?；I劃，各專業(yè)編制《中海大廈設(shè)備年度維保籌劃表》及《中海大廈設(shè)備月度維?；I劃表》，經(jīng)審批后組織實施。

4.5.3對大修后的設(shè)備由工程部組織舉行驗收，合格后投入運行，并保存設(shè)備維護(hù)記錄。

4.6設(shè)備的修理

4.6.1設(shè)備需要修理時，各部門報工程部經(jīng)理申請修理。

4.6.2由工程部根據(jù)設(shè)備損壞程度，確定修理籌劃。假設(shè)需要囑托外部機(jī)構(gòu)修理，那么需要經(jīng)過總經(jīng)理同意。修理后的設(shè)備可組織修理方、使用方舉行聯(lián)合驗收，驗收結(jié)論記錄在設(shè)備修理記錄中。

4.6.3設(shè)備修理途中，須在故障設(shè)備上掛“待修”標(biāo)識牌作識別。

4.7設(shè)備的報廢

4.7.1對無法修復(fù)、使用的設(shè)備由工程部報總部專業(yè)綜合管理部舉行報廢審批。

4.7.2報廢設(shè)備應(yīng)中斷使用，由工程部舉行隔離存放，未搬出訪用現(xiàn)場的應(yīng)作明顯的“報廢”標(biāo)識。

4.8關(guān)鍵設(shè)備的管理

4.8.1工程部確定關(guān)鍵設(shè)備，每臺設(shè)備采用掛銘牌的方式舉行標(biāo)識，標(biāo)明設(shè)備的名稱和編號等。

4.8.2關(guān)鍵設(shè)備在驗收、任何修理和改造之后，需要經(jīng)過工程部組織鑒定，并掛狀態(tài)標(biāo)識牌標(biāo)明：完好、可用、待修等。

4.8.3設(shè)備鑒定時，需要對設(shè)備的操作和維護(hù)保養(yǎng)方法、程序以及籌劃的適合性舉行確認(rèn)，另外還需要對設(shè)備操作、維護(hù)人員的才能舉行鑒定。

4.8.4監(jiān)視和測量設(shè)備的操縱參見《監(jiān)視和測量設(shè)備操縱程序》。

4.9人員配備操縱

4.9.1工程部應(yīng)依據(jù)需求及崗位設(shè)置、任職要求有關(guān)規(guī)定，配備確定資格的管理、操作人員，按《人力資源操縱程序》執(zhí)行。

4.9.2工程部應(yīng)依據(jù)需求，培訓(xùn)管理人員和操作人員，確保其學(xué)識和技術(shù)得志設(shè)備驗收、操作、維護(hù)過程的操縱需要。

4.10工程部及相關(guān)維保專業(yè)負(fù)責(zé)保存設(shè)備修理、維護(hù)等各項記錄。

4.11對于各類設(shè)施設(shè)備的管理應(yīng)做到

1）各類設(shè)施檔案資料齊全，管理良好；

2）設(shè)施運行正常，有完善的保養(yǎng)、檢修制度；

3）運行人員嚴(yán)格按照操作規(guī)程執(zhí)行；

4）消防設(shè)備完好，可隨時啟用；

5）鍋爐、空調(diào)、水、電等運行正常。

5．相關(guān)文件：

《購買操縱程序》COP/JL-*WJ-07

《不合格操縱程序》COP/JL-*WJ-12

《工程管理手冊》COP/MM-GC

《監(jiān)視和測量設(shè)備操縱程序》COP/JL-*WJ-09

《人力資源操縱程序》COP/JL-*WJ-03

篇3：做好物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理工作

一、做好設(shè)施設(shè)備管理中的人力資源工作

在各項工作中，人都是第一要素，在設(shè)施設(shè)備修理管理工作中也不例外。怎樣在物業(yè)設(shè)施設(shè)備修理服務(wù)工作中調(diào)配人力，使修理工作既生動急速又精簡高效呢？我們本著隊伍逐步專業(yè)化的原那么，對修理隊伍做出了合理調(diào)配。針對公司設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)特點、專業(yè)性能與安好工作要求，我們在原有修理隊伍的根基上選拔培訓(xùn)技術(shù)人員，分別成立電梯管理部與消防弱電部。電梯管理部特意對公司管轄范圍內(nèi)的各類電梯舉行巡檢、修理與保養(yǎng)。專業(yè)隊伍從事專業(yè)修理，責(zé)任更明確，效率更高，技術(shù)人員的業(yè)務(wù)技能更加精通與純熟。電梯管理部的12名技術(shù)人員負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)的100多臺各類電梯的維保工作，并使我公司多年來保持了電梯運行零事故的安好記錄。消防弱電部的職責(zé)是對公司管轄范圍內(nèi)的消防、監(jiān)控、播送、通訊等弱電系統(tǒng)舉行修理保養(yǎng)。目前消防弱電部僅有5名員工，對我公司25萬平方米的消防、監(jiān)控、播送等系統(tǒng)舉行修理保養(yǎng)。從工作效果來看，消防弱電專業(yè)人員對系統(tǒng)內(nèi)全體線路布控、布局走向、哪是端口、哪是樞紐等處境都如數(shù)家珍，對設(shè)施設(shè)備的“病”瞧得準(zhǔn)，瞧得快，效率大大提高。我們還成立了技術(shù)協(xié)調(diào)聯(lián)動小組，由各管理處技術(shù)骨干、業(yè)務(wù)精英組成，負(fù)責(zé)對管轄區(qū)域內(nèi)各種技術(shù)疑難問題的“會診”及重大技術(shù)問題的探討。技術(shù)協(xié)調(diào)聯(lián)動小組的成立，整合了公司技術(shù)隊伍的腦力資源，提升了整個修理隊伍的戰(zhàn)斗力。除了兩大專業(yè)性與安好性較強的系統(tǒng)外，我們對其他系統(tǒng)如給排水系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、配送電系統(tǒng)的人力等均實行條塊狀管理，即以地域性劃分班組，班組內(nèi)由配電、空調(diào)、水暖等各系統(tǒng)工種員工組成。無論哪一個班次、哪一個區(qū)域發(fā)生哪一個系統(tǒng)的故障都能隨時解決擯棄，大大提高了修理效率。金原廣場管理處修理員工13名，運行工16名，較好地確保了金原廣場13.4萬平方米的修理運行任務(wù)。人力資源的合理調(diào)配，不僅促進(jìn)了修理隊伍專業(yè)化進(jìn)程，同時精簡了人力，提高了工作效率。隨著設(shè)施設(shè)備的技術(shù)參數(shù)不斷提高，我們不斷加強對員工的業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)工作。不斷組織專業(yè)系統(tǒng)員工加入專業(yè)技能培訓(xùn)與學(xué)習(xí)，對新型或特殊的設(shè)施設(shè)備，我們積極組織技術(shù)人員加入設(shè)施設(shè)備廠家組織的專業(yè)培訓(xùn)等等。通過培訓(xùn)與學(xué)習(xí)，一方面使技術(shù)人員懂得設(shè)備的用途、布局原理、技術(shù)性能等根本學(xué)識，另一方面加強運行工的修理業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，使運行工既會運行又能修理，逐步培養(yǎng)修理隊伍中的“多面手”，提高整個修理隊伍的協(xié)調(diào)戰(zhàn)斗才能。二、做好設(shè)施設(shè)備的根基性資料管理工作（一）對設(shè)施設(shè)備原始檔案的管理設(shè)施設(shè)備的原始檔案是在物業(yè)修理與更新改造過程中必不成少的原始資料，是我們開展物業(yè)維保工作的重要依據(jù)。主要包括物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗收資料、施工設(shè)計資料、機(jī)電設(shè)備資料、業(yè)主資料等幾大類。需要留神的是，在前期介入過程中要積極取得工程部門的合作，模范管理這些原始資料。其中輕易被忽略的是機(jī)電設(shè)備資料的收集與保存，如機(jī)電設(shè)施設(shè)備的出廠、安裝、使用說明，質(zhì)量合格證書，安裝調(diào)試及驗收記錄，衛(wèi)生許可證等資料，這些資料都是我們開展后續(xù)維保工作的重要原始資料。（二）建立設(shè)備檔案卡檔案卡主要包括設(shè)備名稱、數(shù)量、制造廠商、規(guī)格型號、制造日期、修理及更換記錄等內(nèi)容。建立設(shè)備檔案卡宛如建立設(shè)施設(shè)備的“病歷”檔案。更換主要配件時要記入檔案卡，使我們在設(shè)備使用過程中隨時掌管設(shè)備的健康狀況，并盡量通過修理保養(yǎng)延長設(shè)施設(shè)備的使用壽命。（三）建立公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)記錄表要對管轄區(qū)內(nèi)全體設(shè)施設(shè)備建立設(shè)備管理卡，指定設(shè)備管理責(zé)任人，負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的日常保養(yǎng)與巡檢。建立設(shè)備管理卡宛如為每一臺設(shè)備配備一名“保健醫(yī)生”，設(shè)施設(shè)備的“保健醫(yī)生”即設(shè)備責(zé)任人通過眼看、手摸、鼻聞、耳聽的巡檢方式，對全體運行及非運行的設(shè)施設(shè)備從溫度、聲音、氣味、外觀等運行狀態(tài)舉行查看、判斷，按時對其舉行加油、緊固、除塵等保養(yǎng)措施，并據(jù)此建立維護(hù)保養(yǎng)記錄表。通過維護(hù)保養(yǎng)記錄掌管設(shè)施設(shè)備的各項健康指標(biāo)處境，在運行過程中，多做預(yù)防性維保，少做事后修理，使物業(yè)保值增值。三、做好設(shè)施設(shè)備的制度化管理工作做好設(shè)施設(shè)備管理，就要做好設(shè)施設(shè)備的制度化管理工作。第一，建立健全員工的崗位職責(zé)制度。對全體涉及到的崗位以制度舉行明確。如空調(diào)技術(shù)員管理職責(zé)、電梯技術(shù)員崗位職責(zé)、配電運行崗位職責(zé)等，報告員工該去做什么。其次，建立各系統(tǒng)運行作業(yè)指導(dǎo)書。如中央空調(diào)制冷系統(tǒng)操作運行指導(dǎo)書、電梯操作作業(yè)指導(dǎo)書、高壓配電作業(yè)指導(dǎo)書等，報告員工對各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備怎么去操作與運行。同時，對如何處理各系統(tǒng)可能展現(xiàn)的奇怪處境做出了規(guī)定，如給排水系統(tǒng)奇怪處境處理、各類泵系統(tǒng)奇怪處境處理、電梯各類故障應(yīng)急處理等都予以明確規(guī)定。第三，要建立細(xì)致的設(shè)施設(shè)備維護(hù)作業(yè)指導(dǎo)書。如發(fā)電機(jī)保養(yǎng)維護(hù)作業(yè)指導(dǎo)書、消防主機(jī)保